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溫州:從炒房團到棄房團

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溫州人曾以四處炒房聞名,現在,忽冷忽熱的政策讓他們心驚膽顫。在經歷了四萬億寬鬆狂潮以及接踵而至的樓市限購政策之後,連續下跌23個月的房價,讓越來越多的溫州人將房產丟給了銀行或法院。

溫州人,正在他們的家鄉陷入一場嚴重的樓市危機。

2013年8月中旬,國家統計局公佈了最新的全國70個大中城市的房價,69個城市都在同比上漲,唯有溫州,仍在下降。至此,溫州已經連續23個月同比下降。

更觸目驚心的是,越來越多的房主放棄了正在銀行做按揭或者抵押給銀行的住宅、經營性房產。一位不願具名的房地產業內人士從多位銀行親友處核實的信息是,這個數字已經超過了1萬套,如果按照每套100平方米來計算,100萬平方米的量已經超過了2012年溫州全年新盤供應量。

截至目前,溫州的央行系統尚無法提供準確的官方數據。許多被作為資產處置的房屋,進入法院系統,但法院也未能提供統計數據。

但可以佐證的是,溫州產權交易拍賣行2013年上半年完成的拍賣金額相比去年和前年都是接近一倍的增長。「其中絕大多數拍的是房產。」該拍賣行拍賣總監告訴南方週末記者。

「根源還是過去兩年整個溫州經濟出了問題。」央行溫州中心支行一位負責人指出,單純因為房價下跌繼續供房不划算而放棄房產不再供按揭的,依然只是個別現象,銀行系統跟房產相關的不良資產主要還是來自抵押貸款。

2011年9月,「眼鏡大王」胡福林跑路事件拉開了溫州這場經濟危機的序幕,民間借貸鏈條迅速斷裂,越來越多的溫州商人被追債,以致跑路、自殺。如今,這場危機正在蔓延到金融系統。

「2011年到2012年上半年是企業感覺最難的時候,2012年下半年至今銀行系統也難過了。因為往往是在危機爆發一年後,才開始進入大規模的資產處置階段,而房產,永遠是資產處置的重點。」前述央行溫州中心支行負責人解釋。

溫州人無比熱衷的房產,在這場前所未有危機的醞釀、爆發、深入之中,始終扮演著一個先鋒隊的角色,將溫州經濟拖入一個更深的泥潭,自身亦深陷其中。而如今,曾經支撐溫州房價暴漲的各種因素都發生了逆轉,如果溫州樓市走不出泥潭,溫州經濟能否一力回轉?

被腰斬的豪宅

2009年底,劉聞以每平方米4萬元的價格,買下「鹿城廣場」一套350平方米的房子,一年後就漲到了每平方米7.5萬元,升值了1000萬元。但沒想到,再過一年後,過山車一般回到了原點,一場空歡喜。

「鹿城廣場」是溫州近年來最具標誌意義的豪宅,由全國性房地產商綠城集團開發,拿地時是地王,開盤後是樓王。

從峰值攔腰斬斷的豪宅名單還可以列出一長串,溫州本土最大開發商中梁地產的香堤半島每平米是從5萬元降到了如今的2.8萬元;中低端商品房也比最高峰時下跌了百分之三四十。

不僅是購房者,連開發商也走了眼。王大山就是其中之一。他在2010年拍下新城和老城交界處一個地塊打算開發豪宅時,怎麼也想不到今天會重債纏身。

2.8萬元的樓面地價,王大山當時預計能開到5萬元,最差4萬元起。因為地處鹿城區這一溫州傳統老城區,該區域的新盤非常稀缺,最貴的豪宅「鹿城廣場」的二手房時價當時已經逼近了8萬元。

新盤稀缺也是溫州近年來房價飆升的一個重要原因。泰和營銷機構總經理林育告訴南方週末記者,2011年之前,溫州每年的土地放量平均只有二百多畝,僅僅相當於北京一個中等以上小區的大小。

王大山的個人財富是在房地產行業做了5年積累的,部分土地款是跟另外五個朋友合夥湊齊的。這些合夥人,有做服裝的,也有做不鏽鋼的,來自各個行業。

王大山浸淫房地產業的那5年中,溫州市區商品房銷售均價從每平方米8000元一路上漲到3萬元,部分樓盤價格甚至超過北、上、廣等特大城市。

四萬億催生瘋狂借貸

王大山2010年拍下鹿城區那塊地的時候,也正巧遇上了一個資金亂飛的瘋狂年代。

他一點也不擔心資金缺口,因為「很多人通過朋友主動找上門來要投錢,還請我們吃飯,一放就是1000萬、2000萬元」。

自2009年起,溫州的民間借貸開始進入一個逐漸瘋狂的狀態。一開始的利息還只是月息2分3分,發展到2011年年中溫州金融危機全面爆發前,根據央行溫州中心支行的調研數據,利率水平超過了歷史最高值,月息6分甚至更高,這意味著100萬的民間借款每年要還的利息就高達72萬元。

報告指出,約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。

溫州民間借貸涉及之廣,根據央行溫州中心支行的報告可以看出,「大約89%的家庭個人和59%的企業都參與了民間借貸」。

錢從哪裡來?除了從實體經濟抽血之外,更多的民間借貸資金的源頭是銀行,而房子就是他們撬動資金的重要工具。

杭州銀行溫州分行的一位部門負責人向南方週末記者詳細解釋了這個資金流動的鏈條:不少溫州人在買房之後,選擇先將按揭貸款還上,再拿去銀行做抵押貸款。一套500萬的房產,無論是按揭還是抵押,一般最多只能在銀行貸出300萬元。奧妙在於擔保的放大作用——擔保公司可以作為中間擔保人,協助房主多貸剩下的200萬元出來。「只要房價是上行的,擔保公司就沒有任何風險」。

銀行自身當然也在不遺餘力地向外放貸。2011年,溫州GDP是3351億,年末貸款餘額是6194億,是前者的1.8倍。據保守估計,溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少佔貸款總量的1/3,而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。

土地款尚未繳清之時,王大山就通過一家平台公司,從華夏銀行貸到了1.5億元,「和民間資本一樣,他們當時也在求著我們去貸款,所以打了各種擦邊球」。

「如果沒有2008年的四萬億投資計劃,溫州的錢不會一下子多了這麼多,房價也不會上漲這麼快,暴漲的樓市也不會進一步接下更多的民間資本。」周德文對南方週末記者說。

談及這場爆發了兩年的溫州金融危機,幾乎每個溫州人都會再往前追溯兩年,細述四萬億的催化作用。

樓市急凍

王大山的項目拖了整整一年才準備開工。這時,天已經變了。

2010年10月,極度寬鬆的貨幣政策急速轉向緊縮,央行5次加息,12次提高存款準備金率,錢少了。

華夏銀行同意將王大山公司的1.5億貸款做了延期,但貸款額度抽緊、審批權限上交到省分行後,新的貸款顯然是沒法審批下來。

如果處在樓市上行的階段,王大山還有一個選擇是盡快開盤迴籠資金。但在2011年2月,溫州出台了地方版限購辦法,這是一個嚴厲程度超過了北京的地方細則。「北京是家庭擁有兩套房產就不能再買了,溫州是只要有一套就不能買了,甚至於只要有銀行貸款記錄,把原來那套賣了再買都不行。」在泰和地產營銷機構總經理林育看來,限購讓溫州樓市進入了下行軌道。

豪宅市場的直接冷凍,迫使王大山沒法盡快開盤,只能繼續想辦法從民間借錢,蓋成現房後再賣,這樣買家也不會擔心他蓋了一半跑路。

2011年9月,民間借貸危機爆發,高利貸也借不到了,王大山和他的5個合作夥伴只能分別從農村信用社、小額貸款公司幾十萬幾十萬地借貸,勉力支撐。

往常主動送錢過來的債主紛紛找上門來催債,每個月一次。6個合作夥伴,一共欠下了高達7億元的高利貸。王大山一度萌生跑路的念頭,後來想到畢竟項目還在,跑路就徹底回不來了,開始跟債主協商讓他繼續把這個項目做完,「他們把我逼得跑路了,一分錢也收不回來;如果跟我一塊堅持,最後還能收回一半的本金」。

再支撐三個月,王大山的樓盤大概就能完工了。能賣多少錢?他現在還沒想過,拿地時預計的一平米5萬是不敢想了,「三萬多吧。」他說。

還有一些房地產商沒有熬過這個難關。2012年1月,湖南嶽陽的溫州商會會長白洪光用鋼絲繩結束了他年僅42歲的生命,他在岳陽和溫州開發了十幾個房地產項目。離世僅僅一個月前,白洪光的朋友還跟他一起去考察了一個新的地塊,「他當時仍然在想辦法講故事,想通過一個新項目融錢,來償還前面的巨額債務。」白的朋友回憶。

曾經引領全國炒房風氣之先的「溫州炒房團」,在2010年開始的「限購」政策之後,慢慢淡出公眾的視野。其中一位炒房團團長,曾經坐擁價值7000萬的房產,因為房價下跌資產縮水三分之一強,而此前炒房的資金幾乎全部來自溫州的民間資本,只能降價賣房。很多豪宅有價無市,撐到2012年下半年,各路債主開始紛紛上門。

其中一位債主對南方週末記者說,他在2011年借出了200萬元,2013年5月去要錢,就被告知,要麼拿走八成的本金,要麼拿走兩套房子。

(應被訪者要求,王大山、劉聞為化名)


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