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80後黎家良上車拒買一手樓 中產收入只住居屋細戶 投資房託賺第一桶金

1 : GS(14)@2017-06-22 15:08:39

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4971&issue=20170622
【明報專訊】本港住宅樓價近年屢創新高,年輕人買樓難成為社會問題。2007年大學畢業至今剛好10年的黎家良,2年前以約420萬元買入秀茂坪居屋曉麗苑約500方呎單位作婚後自住之用。另外,黎家良曾在銀行工作逾8年,之後任職於向銀行轉介按揭客戶的公司,在是次訪問中,他將自己的上車路娓娓道來,並且教授一些在現時市况下借按揭買樓的實戰心得,值得計劃置業的人士參考。

明報記者 葉創成

黎家良能夠在2015年、大學畢業8年便買樓結婚,在同齡人中算是「人生勝利組」。不過,他自小與父母及弟弟住在佐敦渡船角舊樓,並不算贏在起跑線,能夠較大部分「80後」早一步買樓,主要歸功於投資有道、事業晉升及夫婦同心等3個因素。

2007年大學畢業後,黎家良在會計師行工作幾個月,至2008年上半年轉職至創興銀行將軍澳分行任客戶主任,月薪1.1萬元。在他通過試用期後的翌日(9月15日),美國投行雷曼兄弟便宣布破產,引爆全球金融海嘯,環球股市大跌,由美國按揭貸款打包而成的「迷你債券」出現違約潮,不再派發利息及本金,不少港人經銀行認購「迷債」損手,令業內投資產品銷售亦步入冰河期。客戶對投資產品的興趣大減,創興當時轉攻稅務貸款,以息率低至2.8厘吸客。

金融海嘯後買冠君 已獲利逾30萬

股神巴菲特有一金句——「在別人恐懼時貪婪」,而黎家良2008年11月把此理論付諸實行。他當時見到冠君產業信託(2778)股價跌至約1.5元,息率達20厘,而他多次到冠君旗下的旺角朗豪坊商場實地考察,發現內地旅客如潮湧至,生意未有受金融海嘯影響,估計冠君日後派息穩中有升,於是他便向創興借入10萬元稅貸買入逾6萬股冠君。

由於黎家良2008年11月買入冠君後持有至今,期內該房託累計每單位派息近2元,故他已收回成本有餘;以冠君昨日收報5.07元,估計他帳面獲利逾30萬元。

要揀「月底有盼望」的工作

2008年執平貨賺大錢的機會可謂十年一遇。不過,黎家良透露,自從2008年借稅貸買入冠君後,其後8年他幾乎每年均借稅貸買入派息理想的「本地薑」優質股,當中包括領展(0823)、置富產業信託(0778)、數碼通(0315)及港鐵(0066)等,他最新買入的股票是載通(0062),加上近年他亦有投資英國及日本房託,該投資組合為他平均每月提供可觀的派息收入。

除了投資外,透過事業晉升令收入增加亦十分重要。黎家良認為,年輕人選擇工作時,應該選擇一份「月底有盼望(可以派花紅)」的工作。他透露,自己在2008年加入創興銀行後,不論賣基金、保險或按揭產品均表現理想,短短3年已成為分行的最佳銷售員,並且於2010年已升職至副經理,但底薪仍只有1.3萬元,並且不獲派花紅。由於不甘現狀,於是他一邊修讀認可財務策劃師(CFP)資格,一邊轉職至東亞銀行任職高級客戶主任,力爭上游:「雖然在東亞職位下降了一級,底薪卻增加五成,而且每月可按銷售表現獲發花紅。」

工作拚搏 一年經手數億按揭生意

黎家良認為,在2011年考獲CFP資格,對他在銀行為客戶進行財務策劃事半功倍:「第一,客戶會較有信心;第二,在課程上亦真正學到相關金融知識。」另外,他在銀行工作亦以拚搏見稱,例如周六亦上班到新盤發售處爭取按揭生意,結果他曾在1年內經手批出數億元按揭貸款,加上基金及保險銷售業績均理想,至2014年已升任東亞奧運站分行經理,月薪加花紅達4萬元。

2014年黎家良加薪跳槽至某中資銀行,並開始計劃結婚及買樓。他強調,自己的置業預算十分保守,雖然當年他的投資組合已升值至近百萬元,月薪亦達數萬元,而他的太太在本港大學任行政人員,月入近3萬元,兩口子均有一定財政實力,但2015年僅以約420萬元買入秀茂坪居屋曉麗苑一個約500方呎二手單位。

黎家良表示,自己和太太的置業計劃是一不買新盤,二不買貴價單位,「我們計劃將來生育小朋友,寧願購買面積較大的二手居屋,也不買劏房新盤」;另外,兩人亦選擇以按揭保險計劃借足八成按揭、供款30年,每月供款僅萬多元,實行輕裝上路,「按揭供款年期長些,每月供款金額便少些,借款人財務更靈活。」

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2017-06-22 15:10:09

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6125&issue=20170622
【明報專訊】黎家良去年離職中資銀行,再轉職至按揭轉介公司銳高物業,加上他有多年任職銀行的經驗,頗了解按揭市場。他表示,假如讀者像他兩年前一樣,因為結婚而有自住需要,而且計算清楚自己有負擔能力,決定在目前樓市歷史高位入市買樓,在申請按揭時應留意兩點。

(1)先估價再買樓——擬置業者與經紀看樓後,若有意買入某住宅單位,應先到至少2家銀行的分行或電話專線為該物業估價,一般會獲即日回覆,並且有參考編號作準;而根據該估價向業主還價,不要以高於估價買入單位,否則日後可能難以向銀行借按揭上會,撻訂收場。

(2)單幢舊樓難借長期按揭——若買二手樓,可選擇有2幢或以上的屋苑而非單幢樓,因為銀行對前者的按揭指引較為寬鬆,按揭年期上限為「75-樓齡」,故即使是45年的舊樓,仍可借30年按揭;但假如是單幢樓的話,按揭年期上限僅為「60-樓齡」,換言之,45年的舊樓最多僅可借15年按揭,每年按揭供款因此大增,不利上車。

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80 後黎 家良 上車 拒買 一手 中產 收入 住居 屋細 細戶 投資 房託 託賺 賺第 第一 一桶 桶金
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