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ING銀行彭藹嬈:港匯弱反映走資 買樓三思

1 : GS(14)@2018-03-08 10:02:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8556&issue=20180308
【明報專訊】港元跌穿多年低位7.83,對未來息口和樓巿走勢有何啟示?今期本欄專訪在銀行界任職逾10年、本身為經濟學博士的ING董事兼大中華經濟師彭藹嬈,就此詳細分析。彭藹嬈指出,雖然近日內地資金加快湧港,抵消了外資流走的壓力,故本港銀行體系結餘維持於高位,暫無加息壓力,令樓市短期可望靠穩;惟隨着美國聯儲局在9月底前料再加息3次,港美息差擴闊增加美資回流的誘因,港匯在第三季料跌至7.85的弱方兌換保證,若北水未能補充,料港息始終會上升,為樓市帶來壓力。因此,彭藹嬈建議置業宜三思而後行,「我覺得大家若作出理性分析,便不會在此時此刻高追買樓,而是等調整才入市」。

2008年金融海嘯後美國聯儲局推出量寬(QE)印錢救市,美資在2009年起大舉流入本港,內地資金亦同步湧港,故本港銀行體系結餘在2015年期間曾突破4000億元;雖然隨着聯儲局在2015年底開始加息,本港銀行結餘亦因為金管局增發外匯基金票據而反覆回落,但至昨日仍高達近1800億元,遠高於2008年或以前的水平,可見市場資金仍非常充裕,結果反映本港整體二手樓價表現的中原城市指數亦由2009年初的57.52點勁升近2倍至上周五的170.85點(見圖)。

港美息差逾1厘 美資套戥推低港匯

因此,本港銀行體系內的流動性是否充足,是影響住宅樓價的其中一個關鍵因素。惟值得注意的是,近日幾個關鍵數據對流動性卻有不同指向,例如港元兌美元匯價持續轉弱,港匯昨日跌穿7.835,屬金管局在2005年優化聯匯制度、容許港匯在7.75至7.85水平浮動並推出強弱方兌換保證以來的低位,反映資金持續流走;與此同時,本港1個月銀行同業拆息(HIBOR)期內卻從高位回落,而本港銀行體系結餘昨日維持在約1800億元的高位,可見市場資金仍然充裕。

根據彭藹嬈的觀點,目前可把以美資為代表的國際資金,以及北水分為兩路不同資金分析。她指出,2015年底以來美國聯儲局已5度加息共1.25厘,而且料於本月21日的議息會議再加息0.25厘,故美元1個月倫敦銀行同業拆息(LIBOR)近日向上,但內地資金持續流入令本港銀行體系資金仍然充裕,1個月本港銀行同業拆息(HIBOR)上升幅度不及美息,令有關港美息差拉闊至1厘以上,成為美資流走的原因,「本港實行聯繫匯率,港息與美息理論上應該相同,既然目前美息高於港息逾1厘,有關資金便沽港元、買美元套戥賺息差,結果便是港元兌美元匯價回落」。

北水湧港紓走資壓力 HIBOR回落

彭藹嬈指出,在10多年前,以美資為代表的國際資金以及本港資金,均是本港銀行體系結餘的主導力量,當時若外資大舉流走,的確會令本港銀行體系結餘下跌,HIBOR亦會抽升,銀行亦有調高存款及貸款利率的壓力,但近年情况已經有所不同,「內地資金持續流入,把人民幣兌換成港元後,一直囤積於本港,部分用作投資股市及樓市,目標是賺大錢,不會因為美息較港息高逾1厘便改變流向;即使外資近期正在撤離,但有關負面影響被湧港的北水抵消了,結果本港銀行體系結餘繼續在高位徘徊,HIBOR近日更不升反跌」。

因此,彭藹嬈強調,港匯偏弱只反映外資流走,而要觀察本港整體流動性變化的話,HIBOR(愈低愈好)及銀行體系結餘(愈高愈好)是更好的指標,而這兩大指標目前均利好,故她相信本港樓價短期仍有支持。

看流動性指標 港樓短期仍有支持

不過,若將視野推後半年的話,情况卻未必如此樂觀。彭藹嬈預測,美國聯儲局在本月加息後,在6月及9月仍會再次加息,意味美資會加快從本港流走,港匯在第三季料跌至7.85的弱方兌換保證水平;她指出,假如期內湧港的北水沒有增加,便不足以抵消美資流走的影響,結果是本港銀行體系結餘減少,HIBOR掉頭回升,屆時樓價或會出現調整壓力。

增填海發展棕地 扭住宅短缺預期

除了美資及北水流向值得關注外,彭藹嬈認為,近年本港盛行「靠父幹」買樓,反映本土購買力被透支,情况並不理想。她解釋,隨着樓價愈來愈高,能夠把自住物業向銀行加按、套現資金作為兒子買新樓首期的「慈父」,已經買少見少;而其兒子既然本身難儲夠首期上車,在日後的加息周期中能否應付按揭供款也是潛在問題。

供應方面,彭藹嬈指出,港府上月已在東涌再次啟動填海工程,而且若能採取適當措施大規模回收新界棕地作住宅發展用途,便可以改變市場對住宅土地供不應求的預期,均是可以壓抑樓價上升的因素。

綜合上述分析,彭藹嬈建議,置業者宜三思而後行,等調整入市勝算更高,「近年樓價不斷上升,很多人驚今日不買明日便無得買,結果是『為買而買』,有些樓盤位置偏僻、面積細小,而且間隔奇怪,仍然備受追捧。但我覺得大家若作出理性分析,便不會在此時此刻高追買樓,而應等調整始入市」。

明報記者 葉創成

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2 : GS(14)@2018-03-08 10:02:22

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9258&issue=20180308
【明報專訊】既然近年北水已成為港樓的新興購買力量,內地經濟前景對港樓後市亦舉足輕重。內地經濟過去10年由基建及房地產等投資拉動增長,未來10年須尋找新增長點;彭藹嬈認為,發展高科技是大勢所趨,亦屬國策大方向。

積極研發晶片 取代進口

彭藹嬈解釋,自2016年開始韓國已成為中國的最大進口來源國,原因是中國從韓國入口大量晶片及半導體,再在中國本地生產零部件,加工為智能手機及其他電子產品後,再出口至世界各地。她估計,內地政府亦不希望在晶片及半導體這個關鍵科技領域長期依賴別國,故近年積極開發國產晶片,此舉對培育本土消費市場、改善工業技術以至提升軍事實力,均屬十分重要。

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