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「做房地產業的「招商銀行」 ——訪招商地產董事總經理賀建亞

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南方週末生於1984,迄今三十而立。三十年,不僅是一張報紙的歷史,也是中國眾多產業力量誕生、崛起的歷程。它們如今都與南方週末一樣,站在三十年的門檻上。南方週末將和它們一起品味、見證歷史。

在中國的開發區熱、新城熱席捲一個又一個城市,並催生了一個又一個鬼城、睡城之時,當年的改革發軔之地蛇口開始了新的拷問:一個地區的經濟活力究竟從何而來?一門心思賣房子賺錢的開發商,還能給一個城市帶來什麼?他們如何真正成為建設者,而不是掠奪者?

5月的深圳蛇口,天空澄澈。這裡曾是中國改革開放的發軔地,如今是深圳最宜居的地區之一。而作為蛇口的主要建設運營者,招商地產在這個月剛剛度過自己三十週歲的生日。

招商地產的前身是蛇口工業區建設指揮部房地產科。30年前,在蛇口幾平方公里的土地上,由政府支持的一群改革者獲得了前所未有的授權。從中國南方一個偏僻的小漁村到中國第一個對外開放的工業區,蛇口實現了第一次蛻變。

1984年,蛇口工業區把房地產科獨立出來成立公司,這家名為招商地產的公司便成了中國最早的房地產企業之一。此後30年,招商地產有過曾被稱為「招保萬金」的輝煌,也有過面對城市產業空心化的徬徨。而這個當年只有一千多人的小漁村,已經發展成為85萬人口、產值超過600億的園區。

在中國的開發區熱、新城熱席捲一個又一個城市,並催生了一個又一個鬼城、睡城之時,當年的改革發軔之地蛇口開始新的拷問:一個地區的經濟活力究竟從何而來?一門心思賣房子賺錢的開發商,還能給一個城市帶來什麼?他們如何真正成為建設者,而不是掠奪者?

2014年5月,招商地產董事總經理賀建亞接受了南方週末記者專訪。賀建亞從1990年大學畢業到招商局至今已24年,其間在招商地產就待了14年。

招商地產董事總經理賀建亞。 (南方週末資料圖/圖)

「什麼叫再出發?怎麼再出發?」

南方週末:今年是招商地產成立三十週年,一個企業的而立之年意味著什麼?

賀建亞:三十而立,人的一生當中到了30歲,確實是告別了過去的青澀,無論是事業也好,家庭也好,都要有所成就的時候。從我們企業角度來講,如果和招商局集團這種百年企業相比,招商地產還是年輕的。在經歷的30年裡,其中有十幾年都是中國房地產火熱時期,能不能今後也像百年招商局基業常青,這是我們思考的。

我們希望招商地產也能有百年以上的發展。在這個過程中,還希望能體現家國情懷。光活了百年,時間久,但貢獻不大,留下的足跡不清晰,也沒有多大的意義,所以現在想的是如何能夠讓這家公司活得更久遠、更有意義。

南方週末:跟招商局百年相比很年輕,但放在中國房地產的發展史上,還是比較「老」。回望過去,招商地產有哪些積累,在未來又會帶來怎樣的變化?

賀建亞:30年是一個波瀾壯闊的過程,但仍然是一種野蠻生長,是跑馬圈地式地以規模和量取勝,大家在競技場上都拚命往前奔跑,拚命地把規模搞得更大,速度更快。在一段時間內,也有一定必要性,但是過度追求它,就會違背了城市發展的基本規律。

我們在中國地產公司裡尚算歷史悠久,也有一定全國發展的經驗教訓,我覺得更需要多去思考一些未來怎麼有效地轉型發展。

我們已經在做產城融合的事情,未來招商地產在這個方面要扮演非常重要的角色。招商地產誕生於產業園區,我們原來是蛇口工業園區的房地產公司,是為了這個園區的配套建設而誕生。30年來,在蛇口這片土地上,圍繞著蛇口本身的城市功能轉換、人口變化、產業升級,不停地在做文章,這在中國沒有一個企業有過。所以這30年的積累積澱對我們意義很重大。

這對中國其他城市同樣意義很重大。就像當年蛇口模式是改革開放的一片試驗田,它引發了中國各地改革開放的一系列行動一樣,現在三十年後的蛇口遇到的問題,很多其他城市一樣也會遇到。

我們已經做了七八個大大小小的綜合園區,有的做完了,有的在進行中,我們會把一些實踐進行有效歸納和提煉,希望能夠創造中國有效城鎮化的模板。

蛇口也是中國城鎮化發展的縮影。一個30年前的對外出口加工區,曾經有過很多當年中國的第一,30年後蛇口提再出發,什麼叫再出發?怎麼再出發?一般的房地產開發,這早已沒有什麼再出發的東西了,但現在蛇口依然充滿了活力,不斷產業升級,以及出現社會管理的新東西,我覺得這也是中國社會未來的一個窗口。

「都變成了睡城,這個地方的經濟活力從何而來」

南方週末:在招商地產與蛇口發展的30年中,有哪些失敗和成功?

賀建亞:我們一開始是圍繞著園區的需要來做配套,這個有經驗也有教訓。經驗是你在一個地方做房地產業務,離開這個地方的產業需求,這個配套的東西沒有多大生存力。

30年前蛇口一片荒灘,你建樓賣,肯定不可想像。所以我們做出口加工區,圍繞著產業內容、生產性質,建港口,以港興市。也做一些必要的宿舍,宿舍有普通員工的,也有好一點的花園洋房。

但前些年發展相對被動,市場要什麼我們就做什麼,就是迎合市場需要,並沒有相對超前引導一個地方有效發展。比如說我們一開始都是以廠房為主,做傳統職工宿舍,但是當產業要搬遷了,就是空心化,什麼東西來填補呢?如果我們能有效洞悉城市發展和產業發展的需要,主動進行產業調整,並提前做一些環境營造的配置,那就不僅僅是被動來什麼產業,我配什麼產業,而是營造什麼產業,並相應進行配套提升。

最近這十年,我們開始做這樣主動性思考。毫無疑問,蛇口需要區域轉型升級,這兒的鋼廠、鋁廠一定是要搬遷的,我們需要考慮在這個地方怎麼可持續發展。

南海意庫就屬於典型的出口加工區,這個地方因為產業調整騰空了,怎麼辦?最簡單的就是把廠房拆掉,蓋一大片住宅,一般的發展商最容易考慮這麼做。

但我們覺得整個園區規劃裡面已有住宅,這樣一個地方大量建高密度住宅,會破壞整個蛇口原來已經形成的格局。更重要的就是都變成了睡城,這個地方的經濟活力從何而來呢?考慮來考慮去,最後定位做文化創意產業,進行大規模的節能改造。

這是不如把它建成住宅賣掉那麼快,但是它在你手上,還可以持續地經營。一平米的租金原來是20塊錢,後來變40塊錢,再變60塊錢,這也叫增長吧。這裡面進來了企業,稅收不斷增加,地方政府非常高興,產業升級了,解決了更高一級城市人口的就業和素質問題。

南方週末:這種方式能複製嗎?

賀建亞:想把蛇口故事複製到別的地方是困難的。挑戰在於產業本身不能複製,唯一可以複製的是管理運營這個產業的一些方法,要因地制宜來設計每個地方具體是做什麼內容。

南方週末:漳州開發區是怎麼做的?

賀建亞:漳州開發區是招商局受國務院領導的委託,說咱們能不能在經濟上打破一下「福建前線」的概念,既然能做蛇口工業區對港,那在福建再做一個對台的出口加工區。

漳州開發區早年走的是重複蛇口的路子,後來發現行不通。現在在進行重新定位。那個地方身處廈門灣,和台灣之間的關係會越來越緊密,它有機會成為從傳統的出口加工區向現代濱海城區轉型的模板。

深圳的前海也有同樣的問題。我們走過中國很多地方,欣慰看到很多地方城市化發展的速度很快,從一個城市搞一個開發區,到造新城,新城一搞都是幾十平方公里,上百平方公里。但這個地方真能形成產城融合,能形成非常繁榮、環境優美的新城嗎?有的可能可以,有的可能變成鬼城和睡城。

所以招商地產有責任和使命——我們進入了28個城市,下一步還會有幾個。在這些城市裡,像其他發展商一樣,我們也會做住宅業務的快周轉,這依然是戰略任務之一。但我們不會只做這個,一定要選擇能夠做新城開發,或者舊城改造的東西,充分利用我們的經驗,符合當地政府的規劃和建設理念,也符合當地經濟成長的一些基礎規律。

往前衝的代價

南方週末:2014年國務院推出新型城鎮化概念,但你也提到,一些城市新區面臨空心化的挑戰。像招商地產進入的城市貴陽、常州,或者煙台、日照,這種城市新區空心化的挑戰越來越大,如何應對?

賀建亞:以前大家在跑馬圈地,不會想這些事,供需矛盾也忘卻了,反正好像需求總是源源不斷,現在突然發現沒需求了,一個地方嚴重供過於求了。

前些年人家也說,招商地產怎麼發展這麼慢,你看人家都長這麼大了,你還那麼小啊,我們股東也急,每年增長23%都嫌低。一定會有壓力,也就一樣要向前去沖,這必然會帶來一些代價,也就會隨行就市搶一些地,在一個已經開始供大於求的市場上,由於沒有經過理性充分地判斷,衝進去了,那就得接受這方面的教訓。

煙台和日照,我們是2013年才進入的。雖然它是三、四線城市,並不是現在大家喜歡的主戰場,但我們恰恰認為這樣的城市有非常好的條件。這並不是考慮當地市場需求。如果按當地市場有效需求,不會在這樣的城市重投入。我們的思考,可能更多是跟另外要謀劃的領域有很大關係,就是分時度假和養老產業,這是很龐大的需求。

未來中國中產階級的分時度假需求挺強烈。他們已經不再是到此一遊去看一看了,一定會像別的國家一樣,到了中等發達階段,會和家庭一起享受比較安逸度假的時光,我們需要根據這樣的需求做出自己的特色服務來。

養老也是一樣。多種方式的養老既是國家的問題和責任,也是發展商的生意和機會,因為這都是人的需求,也都跟居住空間有關係。中國的養老行業的有效需求將逐漸出現,這個領域內大有可為。像綠城董事長宋衛平把公司股權賣掉了,轉行去做養老太英明了,這是一個非常好的戰略選擇。

「我為什麼一定要超越保利、萬科呢?」

南方週末:地產業以往一直說「萬保招金」,但萬科與保利過去幾年發展很快,招商地產規模一直沒有做上去,最根本的原因在哪?

賀建亞:「萬保招金」是一段時間內資本市場喊出來的一個說法。當年起步確實也差不太多,其中金地、招商和萬科幾乎是同時在深圳啟動的。這些年下來,在市場上拉開了差距。

應該客觀地來看待這個事,根本原因還是招商局集團對於我們的定位和要求,跟保利和萬科不一樣。

招商局集團一直堅持規模、質量、效益均衡發展,堅持基業常青的理念,它不是沒看到中國房地產業有不錯的發展空間,但是招商局的港口和交通基建業務、金融業務同樣需要發展。過去十幾年,投房地產業有很好的收益,但招商局資源配置在港口和金融行業收益更豐富。從招商局來講,這是合理的一個戰略。要是把資源都配置到房地產領域,我相信我們不會是這樣的一個規模。

但我們在這個領域,特別是招商局的三大核心主業之一後,和自己的過往以及在招商局裡面的作用相比,又已經大大增強了。招商局在新時期,強調產城融合的互動,它是唯一一個有產業又有金融的大型集團。下一階段,產業和金融有效結合,產業和城市建設有效結合,這個推動力是很大的,這也將會成為我們非常重要的競爭力之一。

南方週末:所以招商地產在集團的定位已經跟以前不一樣了,獲得資源配置的能力會比以前更強?

賀建亞:一定是這樣。細心的人可以觀察,招商地產在招商局集團的地位、作用、影響將會日益強大。當然,集團方方面面的資源調配和支持的力度也會進一步增強。

中國房地產過去十年的發展以住宅為主跑馬圈地,招商局集團出於資源配置的考慮,沒有在這裡面做更大投入。而恰恰到了現在,新城鎮化這種對產城融合互動的強大需求,可以在這個領域內狠狠地來施展一番拳腳,形成集團軍作戰。

未來一段時間內,5到10年,在新城鎮化的進展當中,招商地產一定會扮演很重要的角色。過去並沒有更多的遺憾,並不是失誤,也不是什麼嚴重的教訓,只是說那是經歷過的一個客觀結果。

我老拿我們和招商銀行去做比較,招商銀行規模比不上工農中建,發展速度上也不見得比浦發和興業那麼快,但是招商銀行一直最穩健,口碑最好,綜合效益最佳。我們招商地產,難道就不能在房地產行業有這樣一個追求嗎?我為什麼一定要超越保利、萬科呢?我也不必去羨慕融創這樣的企業,走好自己的路,扮演好自己的角色,服務好客戶,讓社會認同,企業員工對你有尊重感,這就是一個好企業。

「抄誰的都不行」

南方週末:萬科的標竿是美國地產企業帕爾迪,招商地產的標竿是什麼?

賀建亞:我們沒給自己定一個標竿,如果非要定一個,那我剛才講了,做房地產業的「招商銀行」,或者汽車業的豐田。行業內,我們做了大概將近30家比較有特點的房地產公司的研究,從中吸取一些營養。但你抄誰的都不行。

南方週末:招商局一百多年來都有振興民族家國的使命與情懷,但房地產是個被稱為流著「不道德血液」的行業,招商地產怎麼平衡?跟其他的房地產企業相比,招商地產有什麼獨特之處?

賀建亞:招商地產很有特點,因為有歷史傳承,所以它的負責人就有一種特別強的責任感和使命感。我們集團的這些掌門人,一代一代的,當他接掌這個位置的時候,馬上有一種使命,能夠為這個企業帶來什麼,能夠為這個社會帶來什麼,甚至在歷史上留下一些什麼。老闆也跟我們談,談的都是這個問題。

像我本人,1990年畢業就來了招商局系統。那時候是熱血青年,投奔特區。我是學航空航天的,才來的時候是在碼頭做信息技術管理,後來做了一些年投資管理,1999年到招商地產。

我在招商系統24年了,在招商地產15年了。這家企業的凝聚力還是很強,中層以上的骨幹流失率很低,幹到40歲以上說離開這家企業的更少。

我從畢業就在這個集團裡工作,我沒打算退休之前再去招商局以外的企業做。

我們班子裡,絕大多數都是大學畢業就來招商局,一幹就幾十年。好處是有比較強的歸屬感和忠誠度。如果說有什麼壞處,可能多元性不太夠,現在也在力圖讓班子的構成更加多元化一些,可以更有活力。

我剛才也講到了,希望招商地產能夠像招商銀行在業界那麼受尊敬,那麼受認可。現在還遠遠沒到這一步,先不要在洗禮當中倒下了,然後再變成一家優秀的房地產企業,這是我個人的願望。

房地 產業 招商銀行 招商 銀行 地產 董事 總經理 賀建 建亞
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招商地產總經理賀建亞被免職

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4678349.html

招商地產總經理賀建亞被免職

一財網 吳斯丹 2015-08-28 01:05:00

處於重大重組之際的招商地產(000024.SZ)突然宣布免去賀建亞的總經理職務。

近來地產圈大事不斷。

處於重大重組之際的招商地產(000024.SZ),忽然宣布免去賀建亞擔任的公司總經理一職,而他的“董事”職務也被提議免去。另有傳聞稱,其本人已被控制,但尚未得到招商地產方面的官方證實。

8月27日晚間,招商地產發布公告稱,據招商局集團有限公司的建議,因賀建亞的個人原因,公司董事會決定免去其擔任的公司總經理職務,授權公司董事長孫承銘代為行使公司總經理職權,授權有效期不超過2015年12月31日。與此同時,上述公告還稱,據招商局集團有限公司的建議,因賀建亞的個人原因,公司董事會提請股東大會免去賀建亞的董事職務。上述議案是在8月27日當天,招商地產以“通訊”方式召開的第七屆董事會 2015 年第八次臨時會議上作出的。需要註意的是,賀建亞本人未出席該會議,與會的10名董事通過了議案。到底賀建亞是個人的什麽具體原因,公告中並未做出詳細解釋。

《第一財經日報》記者從相關消息源獲悉,賀建亞或已被有關部門控制,截至記者發稿時,招商地產董秘劉寧一直未能就此回複本報。而在過去幾天招商地產的重大活動上,有說法還稱賀建亞未露面,不過這一消息也沒有得到招商地產方面的確認。

賀建亞畢業於北京航空航天大學電子工程、通信工程專業,獲碩士學位,此後也前往北京大學光華管理學院繼續深造,獲工商管理碩士。他的工作經歷與招商局密不可分。個人簡歷上看,從蛇口集裝箱碼頭有限公司系統主任做起的他,曾有過招商局蛇口工業區有限公司企業管理室副主任、主任的經歷,隨後一路晉升至深圳招商房地產有限公司副總經理,招商地產副總經理等高管職位。2011年2月15日,招商地產第六屆董事會第19次會議上,公司正式公布了他就任招商地產總經理一職的消息。

賀建亞一度是招商地產的“實權派”人物。2013年7月時,林少斌不再擔任招商地產的行政總裁(CEO)、招商地產黨委書記等職務,保留了招商地產董事長一席(後由孫承銘代替);賀建亞雖辭去了紀委書記,但繼續擔任招商地產總經理、黨委副書記職務,據稱那時他就為招商地產的第一責任人,主持全面工作。

與低調沈穩的招商地產前董事長、總裁林少斌相比,曾為招商地產總經理的賀建亞顯得較高調、激進。他上臺後,就對外喊出招商地產要實現“千億銷售,百億利潤”的宏偉藍圖,即在2018年實現銷售規模突破千億元、凈利潤創100億元的目標。2014年,招商地產營收為434億元,歸屬凈利潤42.6億元。

 

 

編輯:王佑

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招商 地產 總經理 賀建 建亞 亞被 免職
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