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香港“辣招常有地王常新”,內地投資客直呼:太便宜了!

最近,居住在上海的王洋(化名)有了很大的中產焦慮感。

作為上海本地人,他的“原始積累”比起很多外地人都要來得早,在他大學時期,家里人已經為他添置了房子,而他自己也在同一小區買了一套房,眼看著兩套原價才100萬元(人民幣,下同)的房子都漲到了800萬元,他心里有些忐忑。

不過,最近他對香港房地產市場產生了濃厚的興趣,在聯系好香港的地產經紀人後,他開始了看房之旅。在香港走了一圈以後,王洋直呼“太便宜了”!例如,近日李嘉誠旗下的長實地產(01113.HK)推出新樓“海之戀”第三期,打完折後,每平方英尺價格為12474港元~18256港元(約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣)。

在王洋看來,香港的新盤價格才每平方米12萬元,而自己已經有十年樓齡的房子也能賣到8萬元,中間的差別已經不遠。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款,無論怎麽計算,他都覺得相當劃算。這一次,他決定出手試一試運氣,哪怕要多支付30%的稅率。

像王洋一樣,對於香港房地產市場感興趣的人不在少數,還有不少人已經拿出“真金白銀”來支持香港房地產市場。根據香港特區政府稅務局數據,2016年至2017財年,共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況,同比上升了23.6%,而金額也同比增加了48.4%,至71.4億港元。

地王頻現的香港市場

2017年註定是香港地產界的“大時代”。在今年2月,龍光地產及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮,作價168億港元,折合每平方英尺樓面地價2.33萬港元,已是香港“地王”;而在5月16日,經歷一輪激烈競價,香港本地地產開發商恒基地產(00012.HK)以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地,這塊香港特區史上最貴地皮,將鴨脷洲“地王”遠遠甩在身後。

該地皮原本是多層公眾停車場,在1973年落成啟用,今年5月1日終止運營,面積大約3.1萬平方英尺,最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺,折合每平方英尺地價約5萬港元,是香港最高的成交樓面價,預計可建40多層高的甲級商廈。

根據賣地條款,中標發展商需要負責興建公眾停車場,相關面積會納入項目總樓面內,還需要負責興建行人過路設施、拆卸現有建築物以及進行環境評估等,所以建築成本會比較高,而且項目落成後,禁止拆售。

恒基地產副主席李家誠稱,會把這一項目打造成繼香港中環國際金融中心後,又一標誌性的商廈,預計項目約2022年建成,總投資額超過260億港元。

地皮價值232.8億港元,加上260億港元的投資額——這意味著這一項目的總投資額已經達到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位於中環的甲級寫字樓“中環中心”,當時傳說中的銷售價格是357億港元,與新的地王相比,顯得非常“白菜價”。

不過,中環中心目前尚未出售,長實地產執行董事趙國雄稱,一直都有收到查詢及買家出價,如果到了心理價位,就會考慮賣出,不過暫時收到的價格還沒有反映出“地王”的因素。

香港金管局出招“限貸”

在新“地王”誕生後,香港特區的監管機構也沒有閑著。5月19日,香港金融管理局(下稱“金管局”)突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市,總共三招,引起市場一片嘩然。

根據金管局的文件,首先,銀行新批出的按揭貸款風險權重下限,從15%提高至25%,意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二,涉及多過一個按揭貸款的借款人,月供與收入比率的上限下調一成、按揭成數上限下調一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人,購入第二套物業的總價大於或等於1000萬港元時,首付必須六成。最後,則是限制主要收入來自香港以外地區的借款人,月供與收入比率上限下調一成。

金管局規定,以上三項逆周期措施即時生效。

而這已經是從2010年以來,金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示,新措施主要是針對已經貸款又申請新貸款的人,以及不是香港本地人的貸款人。

陳德霖稱,新的逆周期監管措施是為了加強銀行按揭業務的風險管理,即便美國利率已經開始恢複正常化,由於香港銀行按揭貸款市場競爭激烈,香港的實際按揭利率不升反跌,還有銀行提供有吸引力的現金回贈,這些都增加了樓市過熱的風險,也會削弱銀行在周期逆轉時的抗震能力。

與此同時,香港房地產市場過熱的風險近期持續上升。特區政府差餉物業估價署的最新數據顯示,2017年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗,回升超過一倍至4月的大約7000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明告訴第一財經記者,此次金管局頒布的新措施以針對風險較高的按揭貸款為主,將令個別實力稍遜的買家未能入市。但由於市場對物業需求殷切,加上本港充斥資金,新措施料對樓市影響較輕微。

萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認為,金管局推出的新招只苦了中產,令房子轉手更少。目前香港的境外住宅買家以內地買家為主,針對涉及多項按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施,對實力雄厚的投資者而言問題不大,只增加投資成本及減少回報率。

此外,多名香港業內人士認為,新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(地產代理)有限公司行政總裁李誌成認為,二手市場的買家需要擔保人協助,短期內成交量有機會跌近一成。

萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管紀言迅稱,二手市場的停滯,使得買家全部湧入一手市場,估計短期內樓價下調的壓力不大;另一方面,即便海外買家暫時卻步,但香港經濟的發展和股市的昌旺造就了一定的財富積累,所以購買力是很可觀的,香港特區政府也只能通過“加辣”來抑制樓價。

林浩文則預計,今年一手樓會持續熱賣,以現時樓市情況,估計今年樓市會上升5%至8%。

“限貸”無法解決根本問題

金管局短期內已屢次出手。就在5月12日,就地產發展商連番高價買地,並以高杠桿為地皮融資,金管局收緊本地銀行對發展商融資貸款比率的上限,並且要求銀行對提供高成數按揭發展商的信用風險承擔預留更多資本,以防地價不斷推高。

今年4月,香港特區政府制定了新規打擊“一約多夥”現象:任何買家以一份合約購買多於一個住宅物業單位,需繳納15%的印花稅。

實際上,在5月19日新規之前,金管局自2010年開始已有7次大動作,但收效卻並不是特別明顯。

以2013年為例,金管局引入銀行新批按揭貸款的風險權重下限。當時很多銀行的按揭風險權重普遍只有6%至7%,主要因為按揭貸款極少出現拖欠情況,是較為安全的業務。但在金管局出招後,確實讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘,但由於後來不少小型銀行都不願意加息,於是幾個月以後,按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

2010年至今,香港的樓價更是只漲不跌。根據中原地產數據,中原城市領先指數在2010年5月只有79.2,但到了2017年5月已經飆升到了156.44。短短7年時間,很多房子幾近翻倍。

“在香港,不買房子就是傻子。”一名不願意透露姓名的業內人士告訴第一財經記者。

上述業內人士分析稱,香港特區政府希望可以控制樓價上漲,但卻不能在供應上有所作為,現在香港房地產市場最大的問題是,未來會面臨嚴重的供應短缺,所以樓價不會跌。另一方面,隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價,很多內地“金主”發現,其實香港的房子比想象中便宜,即便有重稅的情況下,還是一個很有吸引力的市場。

像王洋這樣,只需要賣掉內地的一套房子,就可以全款在香港買一套不錯的公寓,每月租金絕對不低於2萬港元,這對於王洋來說,是一個很穩定很不錯的收益,因為在上海,一套總價800萬的房子月租金可能只有5000元。

王洋這樣的普通中產還算後知後覺。根據萊坊2017年推出的城市財富指數,富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外,香港排在第三。除了房價以外,香港還有各方面的便利和環境的吸引力,長遠來說,境外買家還是希望在香港投資置業的。

紀言迅表示,香港特區政府對政策的“加辣”,主要針對的都是需求方面,但對未來供應,尤其是四五年以後的供應仍然面臨諸多挑戰。如果供應問題無法解決,市場仍然對樓價升幅有所憧憬。

紀言迅認為,市場供應短缺如果長期不能解決,就無法讓行業走向健康,光靠香港特區政府的幹預,對市場來說,是一個不健康的舉動,因為如果依賴政策調控,很多市場因素不可預測,讓市場變得更加混亂。

(實習記者黃承婧對本文亦有貢獻)

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