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三大壽險業者插旗亞洲廣場的盤算 台北站前地標 每坪200萬高價帶租成交

2015-11-02  TWM

中信人壽高價買下亞洲廣場大樓二樓,引發市場關注。事實上,即使大樓賣場近十年來經營權不斷更迭,但包括三大壽險、兩大殯葬業者目前都已卡位其中,他們看好什麼?

十月十三日,中國信託人壽(簡稱中信人壽)以十五.六七億元得標台北火車站旁、目前經營五鐵秋葉原商場的亞洲廣場二樓;最受矚目的,除了每坪兩百萬元高 價,讓賣方前國寶人壽大股東朱國榮「持有四年賺逾兩倍」之外,交易案中年化租金收益率高達三.六七五%,也寫下今年台北市收益型不動產投報率最高的成交個 案。

種種數字,彷彿讓亞洲廣場的含金量一夕破表,也讓人好奇,這棟原為「大亞百貨」,近年來卻歷盡滄桑、賣場經營權不斷更迭的商業大樓,是否真有超過表象的投資價值?又有哪些大咖正卡位其中?

租金報酬率 傲視北車商圈「中國信託人壽可以買到投報率超過三.五%的物件,在當前商辦租金報酬率低迷的市場氛圍中,的確不簡單。」高力國際董事總經理劉學龍說,第四 季商用不動產投資市場不佳,新光人壽(簡稱新壽)標售信義計畫區曼哈頓大樓、新光三越百貨A8館皆以流標收場,關鍵在於無法達到金管會規定壽險最低收益率 標準二.八○五%,因而讓買家卻步。

據了解,此次賣方是「帶租約銷售」,最吸引買方的「嫁妝」,正是每月高達四八○萬元的租金,換算每坪租金高達六一二五元,「這個數字,在台北車站商圈商場租金行情堪稱數一數二。」熟悉內情人士透露。

俊皇地產(DTRE)總經理田揚名表示,亞洲廣場位於台北站前商圈,鄰近「前地王」新光摩天大樓,其中,五樓以下皆由永達保險經紀人董事長吳文永成立的「五鐵秋葉原公司」招商經營;中信人壽買下的二樓,目前主要租客為餐飲業者,看好未來機場捷運及雙子星計畫建設完成,此區仍是北市商圈最精華交通重地,五鐵匯集,若能將地下街完整規畫串聯,類似東京車站地下商場一番街,商機的確可以樂觀預期。

事實上,中信人壽並非第一家搶進亞洲廣場的壽險業者,早在二○一○年,中國人壽已買下該棟二十六樓;一二年,新壽也看好每月八二○萬元的租金,以每坪四五四萬元買下一樓整層;換言之,這棟屋齡達二十五年的商業大樓,如今已被三大壽險公司卡位。

除了三大壽險業者,其實亞洲廣場的最大房東,是兩大殯葬業者——國寶服務與龍巖公司。其中,國寶在將二樓賣給中信人壽之後,大股東朱國榮手頭還持有六個樓層,龍巖也掌握三、四樓。至於近年積極轉型為資產管理公司的台灣農林,則是在一二年買下地下一至三樓,目前也委託五鐵秋葉原經營商場。

雖然,五鐵秋葉原坐擁地利之便,卻似乎難擋近年電子商務崛起的衝擊;實際走一遭地下三樓至五樓的賣場,除了一樓的無印良品人潮較多,二樓有餐飲業、金石堂 書店,三樓以上多數櫃位至今仍空置,四樓甚至只有一個專門受理手機修繕的攤位進駐,整體場景與對外宣稱的高額租金很難讓人直接連結。

事實上,亞洲廣場近十年的賣場經營,可說是命運多舛。自○四年原本的大亞百貨結束營業後,先由文魁資訊以「K Mall」為名經營3C賣場;○七年,太子建設購併文魁資訊,更名為「統一元氣館」;○九年,朱國榮接任統一元氣公司董事長,又改名為「松崗時尚購物中心K Mall」。

目前五鐵秋葉原的經營者吳文永,原本也是亞洲廣場業主,台灣農林的地下室正是一一年向永達保險經紀人購買,一二年,吳頂下松崗時尚購物中心K Mall之後,再向台灣農林、新壽、國寶、龍巖包租,重新更名為「五鐵秋葉原」對外招商。

去年底,他還結盟香港華斯達克金融控股集團,將商場更名為「華斯達克廣場」,卻又在今年四月恢復名稱,讓外界一頭霧水。

產權複雜 都更整合不易

一直不斷在替商場找出路的吳文永,為了引導人流到商場,還耗時三年半申請亞洲廣場大樓地下室與捷運站出口連通,直到去年才獲台北市政府核准通過,不過由於時間拖延,不少廠商因營收始終沒有起色,陸續退租,導致整棟商場空置率偏高。

劉學龍指出,五鐵秋葉原招租不順,除了早年大亞百貨規畫之初就因動線設計不良,無法吸引人潮,七年前商場產權陸續淪為不良資產被標售,所有權四散,陸續被太子建設、國寶、新壽等業主接手,產權不集中,造成經營管理多頭馬車,致使商場定位不明。

產權複雜的部分不僅止於低樓層商場,十二樓以上當年即被分割為小單位的辦公室、套房對外銷售,○七年間甚至一度傳有色情業者進駐,目前所有權人高達五百餘位,未來若要整合都更,更增添難度。

無論如何,中信人壽這一出手,已重新擦亮沉寂已久的亞洲廣場大樓招牌,從現況來看,資金實力雄厚的壽險、殯葬業者勇於搶進插旗,最終目的還是為了搶得主導 權,以賺取未來獲利了結的高額資本利得。這棟承載台北人成長記憶的大樓,即使門面不若早年光鮮,但未來買賣交易仍可能再寫新高,也仍會是台北人與房地產市 場津津樂道的話題。

撰文 / 梁任瑋


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