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255億天價搶地狼胎發展商撲水續命

2010-04-29  NM





中央調控樓市的決心,可謂銳不可 擋。在短短一個月間,已一口氣耍出九招狠辣連環拳,打擊炒樓,而且一招比一招狠,其中以購買第二套房要付五成以上首期,以及第三套房不作貸款,最擊中炒家 要害。海南、上海、廣州和深圳市房地產市場即時轉勢,國內房地產商,更心知不妙,趕緊在樓市冰河期前儲糧。

其中最「狼狽」者,要數這兩週分 別發票據籌五億多及六億多美元的碧桂園和雅居樂,以及去年底發行五十五億元人民幣債券的富力地產。去年十二月中,中央推出「國四條」,溫總當時表明要抑制 投機,並誓言遏制房價過快上漲。然而這三家由廣州鄉郊起家、淨資產總共不過五百多億的民企,卻一於無有怕,在「國四條」出台後八日,聯手以天價二百五十五 億元人民幣(下同)投得位於番禺的廣州亞運城地皮,風頭一時無兩,簡直當中央無到。不過「蛇吞象」風光過後,這三家公司要裙拉褲甩撲水救命。

市 場中人都始料不及最近一個月,中央的打壓政策恍如連環拳般,令發展商「企都企唔穩」。本月二日,財政部率先宣布,若多人合資買樓,只要其中一人有購房紀 錄,便不能享有首套房優惠;五日後,發改委透露要增加普通住房供應;以至前週更一連出四招,而且招招「毒辣」,包括第二套房最少要付五成首期以及樓價過高 地區停發第三套房的房貸等。中央落重藥,矛頭明顯指向投機炒作過熱的一線城市樓價。有前年金融海嘯的悲慘經驗,為嚴防樓市寒冬再次到來,內房發展商不得不 緊急戒備。

在香港上市的內房股,抽水潮在這兩個星期就密集式展開:先是恒大地產以十三釐高息,向華人置業及大劉劉鑾雄發六億美元優先票據; 繼而是碧桂園以逾十一釐年息發五點五億美元優先票據;緊接雅居樂以八釐八年息發六點五億美元優先票據;再者是去年底才剛上市的佳兆業,亦以高達十三釐的息 口發三點五億美元優先票據。市場傳言,上市不到五個月的半新股龍湖地產,也在籌組銀團貸款。

在眾多抽水公司中,雅居樂及碧桂園形勢比較險 峻,事關去年底,這兩公司才與另一內房股富力地產,聯手以天價購下了一幅相當難消化的大地王——廣州亞運城。而富力地產更慘,因以H股形式上市,未能在海 外市場抽水,連發行美元票據的招數也「無得出」。

拍賣史上最高價

位於廣州番禺區的亞運城,是今年亞洲運動會的一項超大型工 程,佔地極大,達二百六十四萬平方米,約等於十四個維多利亞公園,總建築面積達四百八十三萬平方米。亞運城內,已建有包括運動員村、媒體村及技術官員村等 合共八千多個單位,另外還有十四塊未開發的用地。

去年十二月亞運城競投時,標價最初是一百六十五億元,其後富力、雅居樂、碧桂園組成的財 團,與保利、萬科和中海合組的財團輪流競投爭地,十幾口價後,保利財團不再舉牌,最終由富力財團以二百五十五億元天價投得該地,折合樓面地價為每平方米五 千八百元。

二百五十五億元,是中國土地拍賣史上的總價地王紀錄!事後富力地產華南區總經理朱榮斌,被問到三間公司如何分配亞運城項目時,只 意氣風發表示:「今天才碰到蛋糕,最後會怎麼吃,以後再說!」

記者上週五到廣州亞運城視察,位於廣州市番禺區石樓鎮的亞運城,四周被鄉村包 圍,「最繁榮地段」是五分鐘車程以外的華潤萬家超市。由廣州市中心天河區前往,要選乘地鐵四號線,坐四十分鐘另加十五分鐘步行才到。如驅車前往則需一個小 時,沿路並沒有指示牌,周圍的馬路亦只有少量的交通告示,車輛橫衝直撞,儼如未開發的鄉村。亞運城的荒蕪程度,就連廣州市內的地產經紀及的士司機都未能提 供確實位置。

富力、雅居樂和碧桂園,各佔項目約三成三股權,這三間民企都是於廣州起家,其中雅居樂和碧桂園最為港人熟悉,因為早年在中山、 番禺起的樓房,都是港人北上玩樂的度假勝地,近年他們才發展到重慶等外省皆有項目。然而,這三家公司現時的淨資產值,分別只是百多二百億元,亞運城的地 價,已是他們合共五百多億元淨資產值的一半有多!擺到明蛇吞象,消化能力成疑。

短錢冚長債

「內地的房產商,由來都是向銀行借 短錢支持日常營運開支;向銀行借錢就算有房產做抵押,貸款年期都只有一年,唯有不斷借,不斷冚(債)。」一名內地房產商管理層說。其中碧桂園及雅居樂的一 年內需償還銀行借貸,分別是三十二億及二十二億元,各佔兩公司總銀行貸款的三成。兩公司上市後亦另覓途徑在資本市場「撲水」,碧桂園於○八年已發了五億美 元可換股債券;去年九月,又兩次發行分別總額為三億美元及七千五百萬美元的優先票據。而雅居樂去年底既發行十釐高息的三億美元優先票據,又向一間財務機構 融資一億五千萬美元。到今個月中,中央連環拳出招,兩公司再急急以高息發優先票據。「佢哋肯俾咁高息,係因為計埋人民幣升值因素。佢哋借美金轉為人民幣在 內地發展,搏人民幣升值後將來變相還少啲,但一樣有風險。」一名分析員說。

除了付高息借錢外,雅居樂更想分拆海南業務上市。這隻一直是金雞 蛋,雅居樂於海南島的土儲已經佔其總土儲面積百分之三十。去年,單是海南島銷售額達二十點四億,亦佔集團的總收益接近百分之十六。雅居樂於○八年已把海南 項目百分之三十,以四十一億售予大摩撲水,若分拆其海南業務上市,估計可集資近百億元。本刊記者本週一去過雅居樂在海南島清水灣的項目。項目距離三亞市中 心,要乘一個鐘頭車,不過,由於一個「旅遊島」概念,令全國的人在中央打壓前,都蜂擁到海南島炒樓。售樓處的職員向記者說,清水灣第一期六百多個單位,要 一年後才交樓,售價二、三百萬(人民幣)至八百多萬(人民幣),早前於四個小時內全部賣出,他說:「現在真的一個單位都沒有了。」

提早推盤 急撲水

三間內房股中,以富力的財政較弱,公司去年賺二十九億,但給予銀行的貸款利息已達十三億元,而負債比率亦高達百分之九十七。其融資途 徑也比其他公司少,摩根大通地產分析員魏志鴻說:「富力○五年上市時,是以民企身份作H股(國企股)上市的,但H股不可發美金債,所以只能在內地搵資金, 融資渠道相對其他民企為少;在內地新政策下,影響便較大。」富力一直醞釀在內地A股上市,但未能成事,唯有在去年尾發行年息六釐八的五十五億元人民幣債 券,以解燃眉之急。

現時雅居樂、碧桂園和富力地產,已付了四成共一百零二億元的亞運城地皮首期,市場透露亦籌借了八十億元建築貸款,但第二 期、共七十六億元的地價,根據合約條文,要在今年底支付(最後三成地價在明年底前支付)。項目按規定要在六年內分期完成,並且於明年一月尾傷殘亞運會完結 後二十四個月內開工,否則每日需付二千五百五十萬元違約金。三家公司要想辦法大撲水。本來亞運城中的運動員村,已由政府建好,並併入整個亞運城項目招標, 即包在地價內。運動員村等已有八千伙已建好,住宅會待今年底亞運會後才銷售,但地產代理行都收到消息,會在年中預售,亞運會後入伙。到近日廣州舉行珠三角 房博會,亞運城的模型提前在場內展銷,似要急推首批共二千個單位套現。

已建好的運動員村及媒體村等屬普通住宅,面積由八十平方米至一百二十 平方米不等,而最少過百平方米的技術官員村前臨江景,記者從天台能環視整個亞運城,更可遠眺蓮花山旅遊區,屬豪宅級,預計可以每平方米九千元銷售,讓發展 商套現十六億,但屬杯水車薪。中原地產廣州總行總經理黃軒明亦說,要「一Q清袋」極具難度:「廣州市中心六區一年只賣萬多二萬套房,發展商要一次過將幾千 個單位放出來,會『隊冧』廣州樓市,慢慢賣又可能要賣好耐,這就不可以即時大幅套現,可謂進退兩難。」市場傳聞,具軍方背景的中信集團,及實力較雄厚的世 茂房地產,會加入亞運城項目,為三家蛇吞象「食滯」的公司解困。

一線城市迅速回軟

這類股權、土地洗牌的情況,將來料陸續出 現。本刊記者直擊上海、海南、廣州、深圳等一線城市,發現樓市已急速回軟。在海南島,樓市已進入停戰狀態,在海南富力灣現場所見,只有十數人睇樓,記者向 售樓職員說想買一個一千萬的別墅,問她可否做貸款,她無奈地指:「你有現金嗎?公司說不可以再做貸款,我們也沒有辨法。」她再問記者在香港持有多少個單 位:「如果你和你的家人,一共已擁有三個單位,那就一定不可以再買。公司規定現在不可以做改名手續,你一定要在兩年後拿到房產證,才可以轉讓。其實你最好 五年後才賣,因為五年內轉賣,交稅要百入之三十到六十,並不划算。現在都說長線投資,兩年後這裡有鐵路可到達,酒店蓋好,會所會弄好,價錢一定比現在升很 多倍!」

而向為「炒家樂園」的上海,在中央連串政策打擊下,半個月來二手成交急跌逾六成。其中,上海浦西及浦東兩大熱炒樓盤,包括瑞安集團 旗下的翠湖天地,以及世茂集團旗下的濱江花園,成交冷清。「三月份翠湖天地有逾三十套成交,濱江花園單係四月上半月已有三十三單,但政策一出,即時無成 交。」上海中原地產副總經理呂尚倫(Alan)說。這次政府出招之猛,是歷來之最,令市場措手不及,多區陸續出現撻訂潮。「有個香港人用五百七十萬買咗浦 東樓盤——江臨天下一個單位,用作自住,俾咗二十萬訂,政策一出,即刻話唔要,雖然業主肯減價十萬,最後都撻咗訂,買家希望等樓價跌一成左右才買。」上海 中原地產另一副總經理李錦德(Peter)表示,撻訂的客戶中,亦有不少原是首次置業的,但因曾聯名和家人一起供樓,在政策出台後,變成購買第二套房,首 期付款由三成急升至五成,因負擔不起而被迫撻訂。

廣州深圳水盡鵝飛

在廣州市的天河區,平均房價由每平方米一萬一千元至兩萬多 元不等,而近年當炒的珠江新城,每平方米售價由兩萬多元起,近月成交已見淡靜,中原地產經紀陳世贊說:「近年投資者開始炒鄉郊,但那邊不像城市咁,並無支 持位,個市冧就死先。自中央推出多個政策後,本月成交只有上年每月平均的一半左右,相當慘淡。大家都在觀望,業主唔降價,投資者唔敢入貨,我哋少好多生 意,聽聞有投資者將錢轉去買股票。」而深圳情況亦然。

在現時二手樓轉為淡靜,開始出現減價下,一名內地發展商管理層預期,今年下半年便會開 始有水緊的發展商減價及出現土地轉讓情況,不夠實力的發展商唯有泊實大碼頭。例如恒大地產,上市時「大劉」劉鑾雄已經認購了五千萬美元股份,一月底時又認 購一億五千萬美元票據;到恒大前星期的六億美元優先票據,亦悉數發行予大劉及華人置業。而另一有靠山的碧桂園,○七年上市時獲同鄉四叔李兆基斥資十億元認 購;主席楊國強前年想收購TVB,四叔仍肯科水借錢支持。這些靠山最後會否變成「食人唔『舌累』骨」的大耳窿,將拭目以待。

中央連環拳招招 到肉

單是四月份,中央政府已出了十多個重拳狂撼熾熱中的樓市,發展商不想坐以待斃,只好見招拆招。



255 天價 搶地 地狼 胎發 展商 撲水 水續 續命
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中原代理講大話報細發展商佣金自肥

2013-11-21  NM
 
 

 

近期二手樓市冰封,地產代理紛紛轉攻一手市場,為促成買賣,代理都以「加傭回贈」吸客。有市民最近購入觀塘「觀月‧樺峰」千萬元單位,經紀宣稱可與買家瓜分發展商提供的佣金,豈料簽約作實才發現,代理將有關佣金數目「報細數」,刻意誤導買家自肥,估計投訴人因此損失近十六萬元。

本月初,趙先生與女友睇中由市建局及信和置業共同發展、屬觀塘重建項目的「觀月‧樺峰」,並委託相熟的中原地產經紀陳小姐睇盤。當時經紀宣稱,發展商承諾向中原提供之佣金為樓價的2.5%,趙若撲槌簽約,即可以「置業禮券」形式獲分約六成回贈。二人其後簽署臨約,以一千一百多萬購入八百多呎的單位,合約寫明買家獲得回贈共十六萬八千元,即樓價的1.5%。

豈料當晚趙即從其他經紀口中得知,原來發展商向各大地產代理提供的佣金竟高達3.5%;他遂質疑經紀存心報細佣金自肥,「其實我哋係買得太急,亦無試過出去格價就信咗佢,但回贈金額係建基於佢話只得2.5%佣金,代理咁做完全係欺騙。」

翌日他即致電該經紀對質,惟對方仍堅稱發展商回贈只得2.5%,又託辭因該盤為市建局項目,故回贈較低;趙亦曾到經紀所屬之新蒲崗中原分行投訴,但分行經理卻反要求趙提供「白紙黑字」資料,證明代理報細數,投訴人苦無辦法之下,遂求助本刊。

跟進自己人踢爆講大話

根據趙與中原簽訂的回贈協議,當中只提到以「置業禮券」為名的贈送金額,投訴人其後出示與該代理的錄音對話,清楚聽到代理表示發展商的佣金只有2.5%。記者之後以顧客身份,到涉事之中原分行查詢佣金回贈,職員仍堅稱發展商對「觀月‧樺峰」只提供2.5%佣金,當記者表示有代理指佣金遠高於此,職員均斷言無可能,「人哋講2.8%、2.9%都得o架,口講口賠咩?我哋中原就老實囉,係得2.5%。」不過,記者同日再到與涉事分行距離僅十五分鐘步程,同屬中原集團的鑽石山分行,職員卻明言發展商提供的佣金實為3.5%,「其他人呃你啫!全行都係做3.5%o架啦,全行都一樣。」職員更指若記者即時簽約,獲分之回佣金額可高達3%,換言之,投訴人因此損失了近十六萬元回贈。記者之後分別向美聯物業、利嘉閣及香港置業查詢,包括中原在內的四大代理,都表明發展商提供的佣金為3.5%,回贈比例亦大致相同,踢爆新蒲崗中原分行明顯講大話。

專家話若有證據屬失實陳述

有前線經紀透露,過往樓市暢旺時,發展商給予代理的佣金只有1%至2%,但隨著近年成交萎縮,加上《一手住宅銷售條例》加強對新盤樓價的規管,發展商便紛紛提高代理佣金。「表面上係令到代理落力啲,但其實係想透過該筆佣金微調樓價。」但由於發展商給予代理的佣金比例往往不會公開,預計類似的爭拗將陸續有來。律師何傳經表示,以事主個案,不論向地產代理監管局或循民事追討,都須先舉證發展商曾答應提供予地產公司3.5%佣金,方可證明經紀的行為可能觸犯失實陳述,如有錄音證實涉事的地產經紀就發展商提供的佣金「報細數」,亦屬有力證據。而地產代理監管局就指,現行條例雖無規定經紀必須向準買家透露發展商提供之佣金實額;但根據《操守守則》,經紀有責任提供誠實忠誠的服務,任何欺詐及因失實陳述而令買家蒙受損失都屬違例,最高刑罰可吊銷牌照。中原高層認誤導記者向中原地產住宅部總裁陳永傑求證「觀月‧樺峰」的佣金比例,陳以商業協議為由,拒絕透露實際佣金金額,但承認不同分行有不同佣金版本屬誤導,「個經紀如果明明係收3.5%,但講2.5%,咁佢出咗錯,係誤導o架啦。佢可以唔話俾個客知,但講咗就要係事實。」他表示,集團將調查本刊的轉介個案,若事件屬實,公司法律部亦會傳召分行員工調查;若地監局對中原罰款,公司亦會向分行罰錢懲處。記者亦曾到分行找涉事經紀對質,惟該經紀及其他職員一概拒絕回應,只表示所有投訴均交由客戶服務部處理。市建局則指「觀月‧樺峰」的銷售安排由信和置業負責,惟信和於截稿前仍未就有關佣金實額作回應。 (投訴組)

壹判官

消費者自己唔格價雖然要負部分責任,但中原分行刻意報細數絕對係欺騙,希望中原盡快調查,還投訴人公道。劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

中原 代理 大話 細發 展商 傭金 自肥
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揭發展商「奪命」按揭推客上車變「上路」

2016-06-02  NM

有見樓價跌勢已成,近來不斷有聲音要求金管局放寬「辣招」。然而,金管局一直不為所動,樓市繼續死寂。

為賣樓去貨,發展商實行「自己按揭自己造」﹗上月開始,多間發展商利用自己旗下財務機構,向買家提供超筍一按優惠。其中嘉里推售屯門「滿名山」,竟然免入息審查、免壓力測試,兼且頭五年免供本金!即是說,「零收入」都可以上車,即時觸動金管局神經。

而最踩界的,是沒有了按揭成數的金剛罩,買家想買幾多就幾多。本來已脆弱的樓市,將更難掌握,慢慢推向樓市懸崖。

為極速散貨,發展商已無所不用其極。今次最進取的竟然不是長實,而是輪到一向較為保守的嘉里集團出手。嘉里位於屯門掃管笏的「滿名山」,賣點是位處貴族學校哈羅隔籬,入場費三、四百萬元,看似非常吸引。不過樓市近年水盡鵝飛,項目一千一百伙,賣了半年,仍即牙膏般未賣完。

兩星期前,嘉里開始推出一個名為「1838」的一按計劃,除了免入息審查及壓力測試外,頭十三個月更不用供息供本,其後兩年亦繼續免供本,只需供一釐息。假設買入一個四百萬元單位,首期便只需八十萬元,其餘三百二十萬元由發展商借出,第二至第三年的供息成本,只是二千幾元!到第四及第五年才增加至萬三元左右,其後買家才要搵銀行做按揭,抬錢贖回單位,簡單講就是變相「貼埋大床」引你上車。

嘉里職員叫記者「做數」

記者致電嘉里「滿名山」售樓部查詢,職員極力游說這個計劃,坦言可讓買家投資搵錢。只要過了政府規定的三年雙倍印花稅期限,待樓價升就可賣出去,她笑說:「第一年唔使供,第二、三年供一釐息咋,幾千蚊之嘛,我諗唔會供唔到嘅。有好多客諗住樓價升就會賣咗佢,或者到時出面有按揭優惠,但期間你租俾人可以賺租。」由於五年後就要還錢給發展商,買家屆時想上車自住,就要找銀行上會。記者訛稱收入不穩,擔心五年後都難以找到銀行肯借錢,職員竟這樣暗示:「我哋俾呢三年時間你,你點都會有一條好嘅數,給你俾銀行去借錢,咁呢個就真係要自己預備了,咁你應該明我講乜嘢啦。」他接着說的更驚人:「你做生意嘅時候,條數可做靚啲,其實銀行睇你三個月至半年的入息,你呢幾個月,你自己做生意嘅時候,你有啲數自己做囉。你自己account(戶口)嗰啲,睇你點樣做法,總之你點都有一個可以搵銀行借到錢嘅做法。」整個計劃,最觸動金管局神經的,是金管局本來已向銀行綁上按揭成數限制,但發展商因不受限,公然視作透明。此計劃並無限同一買家可買幾多個單位,在現場負責推銷的經紀透露:「就算你已揸住五層樓、十層樓,又或今次你一次過想買兩間,你都可以用這個付款辦法。就算你在出面買間一千二百萬嘅,你造五成按揭,你都要拿六百萬出來,點解你唔將呢六百萬斬開,喺呢度買六間呢?所以上星期好多人買兩三間。」計劃推出後,市傳有買家一次過買入六個單位投資,完全違背了監管機構一直要打擊炒家的意圖,為樓市埋下了一個深水炸彈。

買家包括地盤工人

在嘉里力谷之下,「滿名山」兩個星期已沽近六十多伙,當中有九成買家採用此計劃。上週六,記者前往位於MegaBox的滿名山銷售處,上午十時三十分已有不同類別的買家前來排隊,包括年輕情侶、年長人士、一家幾口等。不過,究竟用此類計劃的買家,有幾多實力?記者與其中一個買家陳先生傾談過。做地盤工人的他,月入兩萬多,太太是家庭主婦。一家三口,只有他一個人搵錢。堅持不出鏡的陳生購入一個四百幾萬的一房單位,選用這個免入息審查八成一按計劃,要付的近八十萬首期亦是向家人借來的。他說:「平時都有儲錢,但多數用喺BB度。我看好樓盤升值潛力,就打算買來投資。」當三年後樓價升,陳先生當然笑呵呵,但假如到時沒有買家承接,陳先生又未儲夠錢贖回單位,便要將餘下的按揭找銀行做轉按。分二十五年攤還,他每個月要向銀行供一萬四千多元。收入只有兩萬多的他,完全不符合銀行的壓力測試規定。事實上,做地盤的他收入不穩,要向銀行上會亦屬高難度。而當陳先生要斷供的話,單位將由嘉里旗下負責承造一按的財務機構收回,變成銀主盤在市場拍賣。

長實流水賬當入息

除了嘉里,長實旗下多個樓盤,如元朗的「世宙」、紅磡「VIVA」及「悅目」等新盤,都推出「8成按•無壓力」的一按付款計劃,一按最高貸款額佔樓價五成。表面上,長實要求有入息審查,較嘉里嚴謹,但實質都是數字遊戲。記者前往長實VIVA售樓處查詢,職員教記者做流水賬,公司會接受,「你有沒有流水賬呀?自己入番錢俾自己。」記者稱過去一段日子收入不穩,他指由於樓盤在明年三月才要上會,還有時間做靚條數,「這裡有個好處,是不用即時供,其實條數仲可以做靚一點。現在先付百分之十,跟住的九成,就在出年四月前才繳付。你還有成年時間去做靚條數,變相你之前的數都是不太緊要。一年的流水賬都OKo架喇。」流水賬點樣做?他說:「你最緊要自己入番票俾你自己,唔好入現金,最好入票,叫做出糧俾自己,都是一份工啫,咁有個入息咪搞掂囉!」

世宙撻訂之冠

過去一年,發展商把新樓減價近一至兩成,加上層出不窮的按揭優惠,一手樓市場表面上交投仍然十分活躍。然而,記者翻查過去一年推出的新盤,撻訂的數目亦相當驚人,當中尤以位置偏遠的元朗細價樓「世宙」及紅磡的「環海東岸」最多,分別達二十三及二十個。此類樓入場費只需二、三百萬,但相比豪宅,撻訂比例更多。據區內經紀指,撻訂多是因為有部分準買家未能找銀行上會,反映買家能力參差。現時發展商推出一按優惠,進一步吸納這類買家,他日撻訂,又或單位成為銀主盤的機會大增;紀惠集團行政總裁湯文亮表示,推出這些計劃發展商最着數,因為進可攻、退可守,「第日收番個單位當二手樓重賣,仲唔使守咁多賣一手樓嘅規則,成本唔多!」一手多撻訂,二手樓市亦元氣大傷,跌最甘的太古城呎價年初至今已跌9%。

與用家對賭

湯文亮認為發展商此舉,其實是與用家對賭樓價,「如果樓價上升,咁發展商咪賺少咗,但如果樓價下跌,發展商成功去庫存。對於買家嚟講,如果升,佢賣咗都有賺,但如果樓價跌,佢蝕嘅係百分之二十嘅首期,但都賺咗住。呢個期間,買家可以儲錢,儲到一筆錢,到要贖回嘅時候,都俾到一筆。」而他認為發展商一方面亦是「buy time」,賭金管局在三年內放寬辣招。屆時這批買家就可以找到銀行承造按揭:「三年時間,我唔信金管局都唔放寬辣招!」自這些一按優惠出籠後,金管局總裁陳德霖即時有反應。他表示該局不會監管發展商,但關注銀行對地產商的融資風險,若情況持續,會與銀行跟進,衡量銀行的風險管理是否要做多些功夫。金管局只出口術,未有發出警告,湯文亮認為反應不算太激烈,因為金管局現階段的確未能放寬辣招,陷入進退兩難的局面。「樓價雖然係跌咗,但係按揭保險嘅每日平均宗數,依然係上升緊,即係代表市場仲有一批購買力,如果金管局現階段放寬辣招,引晒購買力出來,樓市來個大反彈,金管局咪俾人鬧囉!」

對賭樓價發展商推新按揭「賭局」

2015年2月樓市炒到癲,金管局收緊銀行可借出去的按揭。總裁陳德霖宣布700萬元以下自住物業,按揭成數降至6成,仲收緊埋壓力測試。

2015年-2016年市民開始轉搵財仔借錢買樓。

2016年5月地產商加入戰團。其中嘉里開賣屯門滿名山,提供的按揭計劃最出位。這個「1838」按揭計劃,不用入息審查,不用壓力測試。而且借出8成一按,年期5年,其間只需要供息,不用供本。假設買入$400萬單位,地產商借足$320萬。第1年不用任何供款,第2至3年的月供,只需供息$2,667,第4至5年也只是供息$13,333。

〈5年後〉假如樓市升:其間租出單位收息,5年後再賣出單位,即時財息兼收。這計劃有九成買家選用。假如樓市跌:由於發展商只借5年,第5年就要搵銀行或財仔,還錢給地產商。如果是零入息上車,供不起樓地產商便會收回,屆時地產商可追差價。而地產商收回後,可以當二手樓賣,不受新樓監管條例限制,自由度更大。

撰文:梁佩均、黃嘉慧攝影:林志謙攝錄:林志謙、關永浩ed_bn@nextdigital.com.hk

揭發 展商 奪命 按揭 推客 上車 上路
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同行百家爭鳴,CES Asia展商力爭“C位”出道

來自80多個國家的500余家參展公司,總參會人數預計將達到40000人次,展館規模也達到了50000平方米。在這樣盛大的CES Asia展會上,如何能夠脫穎而出?

今年是CES Asia落戶上海的第三年,想要被觀展的人士pick,展商們絞盡腦汁,奇招叠出。

對於有實物展出的公司,展品就是最好的實力展示。這在已經火了幾年的VR/AR展商哪里體現的頗為明顯。以Pico一體機為例,第一財經記者在現場看到很多觀眾都開啟了自助模式:先戴上一層吸汗的貼紙,然後自行調節頭圍大小帶上頭盔進行體驗,倒讓工作人員省了不少事兒。除了偶爾需要校準,VR頭盔已經不再需要特別輔助,只要感興趣,帶上頭盔,操作手柄即可體驗。

不得不說,整個VR頭盔系列產品的質量比前兩年進步很大,得益於幀數刷新率的提升,眩暈感大大降低。而在AR方面,有硬件產品的亮風臺、影創科技憑體驗留人擁有不錯的人氣,而專攻軟件的視加AR單一依靠視頻和現場介紹就顯得相對單薄。“沒有硬件展示,可能很難在展會上吸引人。”一位市場部人士告訴記者,但他同時表示,因為來看展的多為專業觀眾,通過交流也會有不錯的成效。

與此同時,VR/AR配套行業也有了顯著發展。以詮視科技為例,這家致力於環境感知和識別解決方案的計算機視覺初創公司已經獲得天使輪融資,目前專門為VR/AR頭盔和眼鏡行業量身定制六自由度追蹤和多攝像頭集成平臺。雖然展位面積有限,但是一臺電視,兩個iPad和攝像鏡頭模組足以展示demo。在他每次展示期間,總能吸引到一旁的觀眾駐足聆聽,或換取名片。

這種情況與展位旁邊就是諸多VR硬件廠商的“地利”密不可分。這個雙攝像頭圖像處理單元通過單位空間內六個自由度的測量即可實時定位,就意味著未來在頭盔中可以對觀測物體形成近大遠小的透視觀察效果。通過將數據直接輸出到主機上,應用程序開啟後就可以使用簡單的設備驅動程序操作,極大地降低了對主機處理器的計算需求,而這恰恰是當下VR/AR設備需要解決的一大難題。詮視科技首席執行官John Lin告訴第一財經,產品的空間追蹤精度和穩定性均可精確至毫米級,預計在今年第三季度開始量產,公司的目標就是追求“性價比”。

相比於前兩年空中無人機的驚艷,今年ROV(有纜的水下機器人)成為無人機產品的亮點。機器人在水下可通過線纜將視頻和控制信號傳輸到岸上的WiFi基站,再傳輸到手機等終端接受設備上,用戶就可以實時觀看水下畫面。

對於這個新品而言,水下識別和跟蹤技術是攻關的難點。“水下光線會變化,物體的角度變化也是360度變化,複雜的水域環境和不斷運動的物體會對水下圖像識別和追蹤造成一定困難,前期需要收集大量的圖像信息並做具體分析。”約肯機器人(上海)有限公司創始人李之勤說。

上海約肯機器人此次展示的產品是BW Space智能追蹤水下機器人。BW Space基於強大的計算機算法和圖像識別及信息處理技術,是一款集圖像識別和智能追蹤技術的水下機器人,可在水底對目標人物進行跟蹤拍攝,同時具有燈光智能調節和直播功能。

在初創企業展區,約肯機器人把設備放在了水池中,這對於可潛入水下100米的BW Space來說顯然不夠施展拳腳。相比之下,深圳臻迪科技有限公司推出的Power Vision則更加吸引眼球。第一財經記者現場看到不少人都舉起手機拍攝——這讓室內水箱中展現婀娜身段的“美人魚”與剛剛榮獲了CES Asia2018的創新獎的消費級機器人產品Power Dolphin小海豚趁機火了一把。同樣,這款機器人希望的是打通消費級與工業級應用場景,集打窩釣魚、地圖繪制、水面物資運輸、4K拍攝等多項功能於一身,但在爭奪眼球方面顯然比前者更具“看點”。

事實上,最難進行展示的是軟件系統的開發商。對於財大氣粗的平臺型公司如阿里、百度、京東等,靠面積大、廣鋪展品不在話下。搭載阿里巴巴人工智能實驗室自主研發系統AliGenie語音助手的天貓精靈占據了入口位置,百度也攜旗下人工智能操作系統DUER OS和自動駕駛開放平臺Apollo亮相。合作方的產品和各項業務條線體驗區把展臺占得滿滿當當,更像是智能產品大集。

即便不是一擲千金,展商們也希望用其他方式引起註意。以汽車技術展商為例,今年有50家左右的參展商,經展覽面積較2017年增長了50%。同在智能駕駛的展館,拜騰汽車選擇與場外連線,實時展示無人駕駛汽車的場景輔以解說;在安吉星的展臺,有約10米高的滑梯,不僅可以體驗高空滑梯的刺激,也可以居高臨下俯瞰全場友商,引得不少觀眾駐足排隊體驗,讓安吉星與凱迪拉克推出的解放司機雙手的超級智能駕駛系統Super Cruise備受關註。

除了這些別出心裁的介紹方式,也有越來越多的企業註重國際化路線。相比此前只有英特爾等少數幾家公司會請本土業務負責人到現場講解,今年展臺上的外國講解員面孔顯著增多。甚至連媒體新聞專區都有了BusinessWire的日本媒介經理前來介紹其新聞資訊服務,希望能夠更好地服務世界各地的傳媒工作者傳播CES Asia的聲音。

國際範兒在不少展臺也得到了體現。在大陸集團的展臺和數字平臺安全公司愛迪德的展臺前,都有外國相關業務負責人前來介紹。愛迪德互聯交通全球負責人Daniel Thunberg向展臺前的觀眾詳細介紹了公司產品Keystone的安全性和卓越功能,這套方案可以確保車鑰匙及相關權限策略,包括對速度、使用時間、地理鎖定、僅允許訪問後備箱或手套箱、車內乘客人數等的限制,從而對他們的駕駛體驗進行定制化。

此外,他還告訴第一財經記者,這是他第二次到中國,但是第一次來到上海。“從新商業模式到更高的安全需求,網聯汽車作為數字資產為整車廠和一級供應商創造了更多機遇。不過,與其他行業一樣,執行不當、保護不充分的使用權限策略常常很容易被繞過,由此產生有缺陷的解決方案。這既能夠讓消費者和青少年家長安心,又能夠讓整車廠開發新的商業模式。”而他也非常願意為公司在尋找中國合作夥伴的道路上出一份力。

愛迪德中國區總經理陳琦告訴第一財經,作為方案提供商在展現內容的方式上的確會有受限,“技術永遠是核心實力,的確商業也有其他的因素影響,但都是建立在核心實力的基礎上”。在今年在展臺接待了幾位意向客戶之後,她立刻同意手下預訂明年的展位。“這里的專業人士很多,而且智能交通正在興起,中國的傳統車企和造車新勢力都需要重視安全。”因為來咨詢的觀眾專業度質量很高,以及相比於其他展會的交流內容在深度上都有所突破,這些都讓陳琦堅定了公司明年繼續參加CES Asia的決心。

而CES Asia展商力爭“C位”出道的過程,也正是CES Asia影響力逐漸增強的縮影。

同行 百家 爭鳴 CES Asia 展商 力爭 出道
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=265989

C觀點 - 施永青 政府「賤價」賣地會益發展商? (2012年02月13日)

1 : GS(14)@2012-02-13 23:53:25

http://www.am730.com.hk/article.php?article=92075
觀點 施永 永青 政府 賤價 賣地 益發 展商 2012 02 13
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277711

富事通:思歪明益發展商

1 : GS(14)@2012-08-31 10:53:25

http://www.sharpdaily.hk/article ... C%E5%B1%95%E5%95%86
噚日,朝早有消息話思歪特首會推出港人港地,搞到地產股全線冇運行。
原來,港人港地講嚇就算,真正重點都係前朝留落嘅置安心同居屋貨尾。有朋友話,思歪搵野來搞,都係想開學前分散下大家嘅注意力,唔好畀份份報紙都係學生絕食。咁又係,學生絕食呢個題目,向來都係新中國政治大忌。
講返思歪所謂嘅樓市措施。有人話,連房委會攞180個單位出來咁大把,都要講一餐,一睇就知技窮。不過,我就留意到兩樣嘢:
一,房委會工廈轉住宅,以思歪夠膽死嘅脾性,應該話:「我聽到市民訴求,所以決定拆鬼曬房委會工廈,變成50層高嘅公屋。邊個反對,就係高樓價幫兇!」但係,思歪竟然話,考慮到地區人士想保留H型歷史回憶,所以保留工廈原結構及外貌。咁怕事嘅思維,睇來係公務員手筆。似乎,思歪終於學識同個制度妥協。
二,加快審批預售樓花,發展商真係拍爛手掌。我一早都話咗,思歪嘅階級敵人,並唔係地產;佢成世人都係靠地產開飯,下意識點都會做啲嘢去幫發展商。可以加快預售,貨如輪轉,我係發展商嘅話,見到外圍咁差,都會想快啲套現。呢個思歪特首,認真唔話得。
至於港人港地,慢慢研究啦,到時都不知人間幾何。
李兆富
富事 事通 思歪 歪明 益發 展商
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281323

展商稱內地打貪 取消澳門珠寶展

1 : GS(14)@2015-04-10 08:22:15

■主辦單位在網頁貼出告示,指因內地打貪而取消展銷會。互聯網


【本報訊】來港內地旅客減少,政府及旅遊業都歸咎反水貨客活動趕客,但在沒有反水貨客活動的澳門,一個原定下月五一黃金周舉辦的珠寶名錶展銷會,卻宣佈因內地打貪,導致大豪客絕迹澳門,需臨時取消,近30個香港參展商受影響。由本港公司Imex Asia Limited舉辦的歐亞名錶、珠寶及古董錢幣展銷會,原定5月2日至3日在澳門英皇娛樂酒店水晶廳舉辦。據展銷會網頁上的資料,展銷品包括名牌限量鐘錶、珠寶及古董錢幣,同場亦設二手名錶買賣。每個展銷台收費18,888港元。宣傳資料更稱展銷會其中一個賣點是於賭場酒店內舉行,方便賭場客人參觀。



指各級官員禁入賭場


展銷會網頁昨日卻貼出告示,指因內地持續打貪,各級別官員被禁止進出賭場,由於展銷會在賭場酒店內舉行,對展銷會的V.I.P.顧客入場會造成影響,所以決定取消下月舉辦的展銷會,另擇日子再舉行。展銷會項目經理董小姐解釋,他們一直有在澳門搞各類型珠寶名錶展,剛完成的一個私人珠寶展銷會,人流比以往大跌六成。到澳門的內地高消費旅客大幅減少,情況由農曆新年已開始,各賭廳都冷清到幾乎無人。他們聽聞是與國家主席習近平上台後雷厲風行打貪有關。



29港珠寶商獲退款


她表示,由於內地高消費旅客是珠寶名錶這類高檔商品的主要顧客,鑑於市場情況不理想,所以決定及早取消5月的展銷會。珠寶商參展要購買保險,又有保安開支,如果人流少,損失會很大,對主辦商的商譽亦有影響。展銷會原定40個展銷枱,已租出29個,都是香港的珠寶商。他們會如數退款,待日後情況好轉再搞展銷會,但日期未定。今次展銷會一度借香港內地旅客下跌作宣傳,網頁列出誤導資料指,「由於香港最近的政治危機,中國已終止向內地自由行發放前往香港的旅遊簽證,而此舉對香港的零售業務,特別是奢侈手錶及珠寶行業亦受拖累,影響深遠。有見及此,農曆新年的營業額估計會大幅下降。而在澳門參展的話,供應商必可盡享政治及地理的優勢,全因中國內地旅客不再前往香港,轉移前往澳門旅遊」。■記者麥志榮





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150410/19107465
展商 內地 打貪 取消 澳門 珠寶
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新界地供應多發展商出價審慎

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:12

【投地取態】樓市向下,連帶政府賣地亦遇滑鐵廬,近月先後有青衣及元朗兩幅新界地皮流標,惟市區靚地如何文田地呎價則穩守逾萬元。由於地價分歧,專家都認為自從有內地資金投地後,賣地已非發展商對待後市的主要指標。關焯照直言,市區樓抗跌力一定比新界樓強,加上評估過將來住宅新供應量,發展商衡量過才決定投那一幅地。不過,現時本港地皮滲入不少內地資金來港投地,出價比較進取,本地地產商已比較小心,所以不應將發展商出價投地的價錢作為後市的重要指標。林浩文認為,近年市好市差,發展商都會照做生意,大部份大型發展商已有土地儲備,中小型及內地發展商亦吸納不少地皮,所以發展商已不需要高價搶地。在未來4年,有七成待售地皮位於新界,發展商都希望購入供應量少的市區地為主。汪敦敬指,現時地盤發水面積比前幾年收緊,發展商已經較難賺到高利潤,所以明顯投地時出價都會較審慎。因此,市區地皮「會夠膽出價」,但供應多的新界地區或偏遠地區會非常小心,相信會成為常態。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543821
新界 供應 多發 展商 出價 審慎
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財經評論:細發展商慳皮大法

1 : GS(14)@2016-11-16 05:09:02

港人眼中的地產發展商,幾乎與「地產霸權」成等號。不過,市場上有許多的小型發展商,在幾大巨無霸及中資的擠壓下經營。這些小型發展商,推廣樓盤時無法像新地(016)般,一個決定便將銷售中的樓盤改名,斥天價將所有已見街的宣傳品通通砍掉重練;又或者如長實(1113)買起整個黃埔站的所有廣告燈箱。小型發展商只能夠嘗試以性價比最高的方法爭取曝光,賣樓各方面亦慳得就慳。例如宏安地產(1243)下半年先後推售的馬鞍山劏房盤薈晴及薈朗,同樣主打劏房、單位格局相近、售樓處均設於尖沙嘴同一幢商廈、同一樓層,連示範單位都仿如雙胞胎。今年8月推售的薈朗,連裝修示範單位是第1座8樓A08室,而10月推售的薈晴連裝修示範單位則是1座12樓A08室,圖則間隔一模一樣是297方呎,內櫳傢俱更是似曾相識。例如床旁邊的玻璃衣櫃及內裏的衣物、浴室牆磚、甚至電視櫃上的相架通通熟口熟面。兩個樓盤示範單位仿如雙胞胎,估計是發展商基於支出控制。第一,可節省重新搭建另一種戶型示範單位的使費;第二,簡單更換佈置有助縮短售樓處租用時間;第三,後續樓盤可速推,有利資金回籠。唯一壞處是向隅客在參觀後續樓盤示範單位時,可能會有種時空錯亂的感覺。同時想要重用示範單位,前題是兩個新盤的開則格局無差別。另外,部份小型發展商賣樓的主導權甚至交予大型地產代理行,後者參與整個新盤宣傳、價錢制定等。細發展商樂於慳水慳力,代理行可以獨吞佣金,一家便宜兩家着。記者:陳東陽




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161114/19832615
財經 評論 細發 展商 慳皮 大法
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粉嶺高爾夫‧御苑月底內地路演 加辣後發展商搶吸北水 恒地料內地客佔三成

1 : GS(14)@2016-12-09 07:55:47

【明報專訊】雖然內地近期多番出招阻止資金外流,惟人民幣貶值效應下,內地客續來港購入豪宅。事實上,部分發展商為應對政府加辣,加上瞄準內地資金,旗下新盤均積極到內地路演,其中恒地(0012)28個月樓花粉嶺高爾夫‧御苑,計劃月底到珠三角推廣之際,近日獲內地客熱捧的長實地產(1113)紅磡維港.星岸,也於下周到深圳、廣州舉辦最少50場推介會。

明報記者 方可兒、林可為

恒地營業(二)部總經理韓家輝表示,高爾夫‧御苑仍待批預售,若獲批預售後最快月底上載樓書,明年初推售;集團計劃本月底至明年初期間到珠三角深圳、廣州等為樓盤路演,並舉辦推介會。他續稱,由於樓盤接近中港邊境,估計內地客比例會在三成或以上。

分層戶洋房兼備設19伙特色戶

高爾夫‧御苑屬分層戶與洋房兼備,當中特色戶及25幢洋房,計劃以招標形式推出。韓家輝補充,項目特色戶僅19伙,包括7伙連天台特色戶(全部連私家泳池),以及12伙連花園特色戶,佔單位總數590伙約3%,實用介乎約960方呎至1800方呎,大部分享高爾夫球場景。至於25幢洋房採5房間隔,實用約2600方呎至3000餘方呎。

維港‧星岸下周深穗推介

與此同時,連番錄得內地客入市的長實紅磡維港‧星岸,繼早前往內地路演之後,下周亦再到深圳、廣州路演,並至少辦50場推介會。樓盤昨日亦售出2座30樓實用1100方呎B室,成交價4941萬元、實呎4.49萬元,料買家為內地人,需付30%辣稅涉1482萬元。

此外,長實同系年初至今累售22幢洋房、套現4億元的元朗屏山娉廷,第26、27及30號洋屋提價3%,本月28日生效。長實高級營業經理封海倫表示,娉廷買家不乏頻繁往返中港兩地人士,加上近期人民幣幣值變動,令不少資金轉投樓市。封續稱,現時仍待批預售的荃灣西站上蓋海之戀,雖然估計買家以本地客為主,但亦有意稍後到珠三角作推廣。

會德豐明年先推唐俊街項目

其他新盤方面,恒隆地產(0101)奧運站浪澄灣明日再發售80伙,過去5日累獲3817張入票,超額47倍。

至於會德豐(0020)今年負責銷售的4個新盤售逾1300伙、套現逾200億元,打破2014年錄逾188億紀錄,為歷來新高。會德豐地產常務董事黃光耀表示,集團明年頭炮為將軍澳唐俊街項目,涉926伙,現正待批預售。另信置(0083)將軍澳帝景灣,已獲批入伙紙和滿意紙;據悉,單位總數536伙的帝景灣,只餘4伙特色戶待售,料稍後以現樓形式發售。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8792&issue=20161209
嶺高 爾夫 禦苑 月底 內地 路演 加辣 後發 展商 搶吸 北水 地料 客佔 三成
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綠化地起屋 團體質疑益發展商

1 : GS(14)@2017-01-22 01:56:54

【本報訊】特首梁振英企圖發展郊野公園邊陲大計已悄悄落實,發展局26幅新覓得具發展住宅潛力地皮,約10幅為綠化地帶土地,包括兩幅毗鄰馬鞍山郊野公園的綠化帶用地,將發展約3,000個公營及私營單位。長春社批評計劃不單為郊野公園帶來發展壓力,鄰近新鴻基地產豪宅項目地皮因交通問題一直未動工,質疑政府借發展以公帑建路益發展商。港府前年已被踢爆低調為馬鞍山郊野公園旁綠化帶建屋進行研究,在環團強烈批評下,政府堅持將相關位置納入建屋潛力用地。該地皮位處昔日馬鞍山礦場礦工聚居的信義新村附近,擬發展公營房屋;另一幅則位於馬鞍山下村附近,擬興建私樓。


受惠公帑建路


長春社助理公共事務經理吳希文指在郊野公園邊陲建屋必帶來道路擴闊等工程,擔心政府日後以區內已建配套為借口增加發展。他續指發展商新地早年已獲准在馬鞍山下村附近興建豪宅,礙於交通問題,需自資擴建道路惟一直未動工,今次隨時受惠政府發展,由公帑建路變相益發展商。沙田區議員容溟舟憂慮建屋位置接近前馬鞍山礦場的110礦洞,影響礦場建築群保育。另外,名單亦包括原劃作旅遊用途的馬灣南面地皮,擬改建私樓。早於2000年,新地曾協助「雪樂園」向港府申請批地,在有關地皮興建室內滑雪場及體育樂園,及後告吹。地皮改為公開招標,雪樂園再入標,長實亦入標擬建武俠小說角色主題樂園,均被否決,地皮丟空至今。■記者鄭啟源




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170121/19904329
綠化 地起 起屋 團體 質疑 益發 展商
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泰發展商Ben Taechaubol:水向低流 港人熱捧曼谷豪宅

1 : GS(14)@2017-07-13 10:56:09

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2707&issue=20170713

【明報專訊】美元匯價於2014年開始轉強,由於港元與美元掛鈎,港元亦成為強勢貨幣,用來購買非美元國家物業,變相大減價,故海外樓盤過去3年在港銷情火熱。泰國上市地產公司Country Group Development PCL(當地上市編號:CGD)發展的曼谷四季酒店住宅項目早前來港推售,兩天錄得2120萬美元(約1.65億港元)銷售額。該發展商近日邀請記者到曼谷實地視察,並訪問集團行政總裁Ben Taechaubol闡述當地樓市前景,值得有興趣在當地置業的讀者留意,也可比較本港與曼谷樓市的各種不同制約。



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明報記者 葉創成 曼谷報道

Taechaubol透露,曼谷四季酒店住宅項目共有355個單位,目前銷售進度符預期,而在已售出的單位中,55%買家是泰國本地人,45%屬海外買家;在海外買家中,本港比例居首,排第二的是台灣,排第三至六位的依次是德國、英國、美國及澳洲。

十分一香港價 租金回報逾6厘

Taechaubol表示,該項目在港銷售至今,已打破泰國物業的賣樓紀錄,此佳績反映曼谷及本港豪宅價格差距高達10倍的情况下,本港投資者水向低流,作出價值投資,「在我們與香港客戶交談中,他們一般會比較同一筆金錢在香港及泰國分別可以買到哪些物業;由於香港沒有四季酒店住宅項目出售(編按:位於中環的四季酒店及四季匯服務式住宅項目只出租),所以這不是蘋果與蘋果的直接比較(compare apple to apple,意即同類比較),但我覺得現在本港豪宅價格約是曼谷豪宅的10倍,故本港客戶購買曼谷四季酒店住宅項目,作出決定非常容易,也屬非常合理」。

資料顯示,曼谷四季酒店住宅項目包括2房、3房、4房至閣樓公寓(Penhouse Residence)等不同單位,面積介乎115至1050平方米。Taechaubol介紹,2房、3房及4房單位售價分別約100萬、180萬及300萬美元,而閣樓公寓則會議價出售。

泰國法例保障本地人優先置業

據記者計算,曼谷四季酒店住宅的兩房單位呎價約6200港元;參考地產代理數據,最近香港九龍站私人屋苑凱旋門映月閣一個高層面積1010方呎單位,以3680萬元成交,呎價高達36,346元,大約是前者的6倍。

Taechaubol表示,曼谷四季酒店住宅項目除了樓價偏低外,租金回報率估計亦頗吸引。他表示,目前曼谷住宅物業回報率高達6厘至6.5厘,由於曼谷四季酒店住宅項目位處當地黃金地段,步行至核心商業區(CBD)只需5分鐘,而且鄰近有3所頂級國際學校,區內住宅出租率接近100%,故他對該項目的租務表現有信心。他又說,個別具有個人財政實力的本港買家,可自行安排港元10年定期貸款(term loan),利率低至2厘多,以此偏低的借貸成本,投資於回報率高達6厘至6.5厘的曼谷物業,可得到套息交易(carry trade)的好處,但前提是要應對好港元兌泰銖的潛在匯率波動風險。

倘屬租賃業權住宅 30年期滿須續約

雖然曼谷四季酒店住宅項目有上述眾多優點,不過,Taechaubol亦點出一些海外投資者購買當地物業須注意的地方。舉例說,泰國政府十分重視本地人置業優先,甚至限制外國人不可長期持有當地物業的大多數業權,因此將當地住宅分為永久業權(freehold)及租賃業權(leasehold)兩大類。

泰國法例規定,永久業權住宅落成後,至少51%業權須出售予當地人,有關業權日後轉售亦只可轉售予當地人;餘下不多於49%業權可出售予外國投資者,日後轉手亦只可售予外國投資者。這種安排,是要確保永久業權住宅的控制業權(至少51%)會保留在泰國本地人手上。

至於泰國的租賃業權住宅,租約一般為期30年,外國投資者在租約為滿後,須向當地業主續約,才可繼續取得租賃權。Taechaubol表示,發展商在第一份租約開始時,其租賃價值往往以土地價值計算,跟着發展商可在土地上投資興建住宅,當30年租約期滿後,外國投資者若希望續約,租賃價值會以物業的建築面積計算,租值亦往往較高。

Taechaubol指出,由於泰國的租賃業權住宅存在續約風險,故有關新樓盤發售時,售價一般是同類型永久業權住宅的七成。至於是次推售的曼谷四季酒店住宅項目,則已通過特別的合約安排,讓買家可享有75年的業權。

賣樓獲利須付20%增值稅

另外,值得注意的是,外國投資者購買泰國住宅物業後,若轉售獲利,一般需要把20%利潤用作繳交資本增值稅。不過,Taechaubol透露,曼谷四季酒店住宅項目可透過特別的合約安排,令客戶可豁免繳交資本增值稅,惟在指定時間內轉售需繳付行政費。

換言之,曼谷四季酒店住宅項目的多項條款,已較一般泰國物業吸引。當然,限制海外投資者長期持有住宅物業業權不多於49%,以及徵收20%資本增值稅等安排,均是本港樓市前所未見的,港人若有興趣到泰國置業,也要留意這些制約。

[葉創成 名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-07-13 10:56:44

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4033&issue=20170713
【明報專訊】1997年7月2日,泰國政府宣布泰銖與美元脫鈎,為亞洲金融風暴揭開序幕。這場歷時逾一年的金融風暴橫掃馬來西亞、新加坡、日本、韓國及香港,這些國家或地區均先後出現經濟衰退,股市及樓市亦同步大跌,本港樓市更因此展開長達逾5年半的「災難期」,樓價跌至2003年第二季始見底,累積跌幅達七成。



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亞洲各國擁巨額貿盈外儲 抗疫力強

被問到會否擔心亞洲金融風暴重演?Taechaubol認為,雖然當年亞洲金融風暴由泰國開始,但其實多個亞洲國家經濟均存在結構問題,故此風暴才會迅速蔓延。

然而,到了20年後的今天,泰國已由固定匯率變為浮動匯率,若有需要可透過貨幣貶值來化解經濟下滑的壓力,加上錄得貿易順差及巨額外匯儲備,而亞洲其他國家,尤其是中國在此方面的實力最為明顯,基本因素已不可同日而語,相信再次出現亞洲金融風暴的機會十分低,難再引發「樓災」。

[葉創成 名人樓市論壇]
泰發 展商 Ben Taechaubol 水向 向低 低流 港人 熱捧 曼谷 豪宅
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老樓周記:新房策明益發展商

1 : GS(14)@2017-10-09 03:17:40

特首林鄭月娥暫見到三個房策措施雛形,包括首置上車盤、社會房屋共享計劃及貨櫃組合屋作過渡性房屋,三組協助上車及有需要人士入住。這些地皮及物業皆來自私人發展商,難怪被城中評價林鄭向商界送秋波,用半價補地價來換取他們手上可用的地塊。老樓奉行自由經濟,但回歸後四代特首,皆用人為因素來推行政策以助私政,董建華的「八萬五房屋政策」、曾蔭權停賣居屋賣地、梁振英管理需求辣招等等,皆令樓市由一個極端走去另一個極端,過去20年由天堂跌落地獄,繼而再破頂,堪如坐過山車,令舊一代被嚇怕了,但一批新富豪從此誕生。反映了不適當時候作出不正確的政策。這些純人為因素令樓市被扭曲,如今全球傾向收水減少買債之時,若然大量增加房屋供應令市民被勉強上車,隨時成為下一代砲灰。林鄭月娥今年獲得777票當選特首,部份來自商界及發展商,如今實施三項政策,把以前違法的劏房和組合屋變成人為合法,而且土地來源是來自發展商,難免被人批評還發展商人情,讓發展商可以約市值一半地價來興建官私混合房屋,除笨有精,一來可提升原本不值錢的農地價值,即時變成增值的物業,同時政府處理周邊配套,何樂而不為!自由經濟原則為「大市場小政府」,過去20年特區政府變相改行大政府角色,令到既有的原則來個大倒轉,看來香港樓市碰上全球收水,離大跌市不遠了!劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出




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老樓 周記 新房 策明 益發 展商
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華懋爆冷奪何文田站2期 分析料大發展商對豪宅後市審慎

1 : GS(14)@2018-10-24 08:05:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0867&issue=20181024
【明報專訊】山頂文輝道地王早前流標,剛過去周一截標前被業界調低估值的港鐵(0066)何文田站2期發展項目,昨日隨即閃電開標,由華懋集團擊退7個財團奪得項目發展權。有測量師估計,大型發展商及財團出價低於華懋,除了因為要預留資金競投下月初兩幅啟德跑道住宅靚地外,還多少反映對豪宅後市轉趨審慎的態度。

明報記者 甘潔瑩

成功擊退多個大財團而奪得何文田站2期市區地皮的華懋,該集團執行董事兼行政總裁蔡宏興坦言,很高興可以再次與港鐵合作,雙方早前合作的元朗朗城滙,市場反應十分理想,是很成功的項目,而今次投得的何文田站2期項目,擁港鐵上蓋優勢,又處於何文田優秀社區,樓盤將提供900多個單位,並會以2至3房為主。他補充,集團對香港前景有信心,未來仍會積極投地,即將截標的兩幅啟德地亦可能入標。

華懋蔡宏興:主打2至3房

據悉,有份入標的發展商包括本港龍頭發展商長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012),另嘉里(0683),以及早前投得何文田站1期的高銀亦有入標;此外,新世界(0017)則伙拍會德豐(0020),而信置(0083)則聯同中國海外(0688)合作入標,即華懋成功擊退7個財團。

晉縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指,項目是市區鐵路盤,具吸引力,加上華懋過去曾以高價奪地,料出價進取。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文則指,鐵路供應有限,而何文田站2期發展規模大,具備相當優勢,估計有900至1000伙中小大型混合式發展,料落成後每呎以3.3萬元出售。

料項目日後呎售3.3萬

值得留意,除了何文田站2期項目外,未來尚有兩幅市區靚地推售,分別為啟德跑道區的第4B區3號及第4B區4號地皮,兩地皮面積各逾10萬方呎,最高可建樓面逾57萬方呎,市值料各逾百億元,每方呎樓面地價約1.6萬至2萬元,若成功由同一發展商投得,將可合併發展。來季則有多幅啟德跑道區住宅地及商業/酒店地推售,不排除發展商預留資金競投地皮。

部分發展商吼下月推啟德地

資料顯示,何文田站2 期位於港鐵何文田站上蓋,可建住宅樓面63.93萬方呎,提供約900至1000個住宅單位,預計2024年落成,項目補地價金額約74.87億元,以可建住宅樓面面積最高63.93萬方呎計,每方呎補地價約11,709元,打破去年11月黃竹坑站第2期每呎補價10,576元紀錄,創鐵路項目新高。
2 : GS(14)@2018-10-24 08:05:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1584&issue=20181024
【明報專訊】港鐵何文田站二期項目新地(0016)雖未投得,但同區何文田天鑄就銷售理想,最新售出兩幢洋房,其中一幢實呎達9.8萬元,再創九龍區洋房呎價新高。

天鑄早前招標推出兩幢洋房,其中8號洋房實用面積3406方呎, 成交金額3.33788億元,實呎9.8萬元,呎價為項目在8月後再創九龍區洋房新高,對上紀錄約9.5萬元;至於7號洋房,實用面積2797方呎, 成交金額2.48933億元,實呎8.9萬元。天鑄全數7幢洋房於兩個多月內沽清,共套現17.88億元。

大生銀行馬氏家族旗下大銀地產首個項目大埔道翠雅山,將於年底前以招標形式推出。

翠雅山年底前推兩幢招標

大銀地產總經理(項目)朱偉雄表示,共設35伙,最快年底推售第1、3座共7伙,售價參考義德道物業,若全幢購入可擁命名權。
華懋 爆冷 何文 田站 分析 大發 展商 豪宅 後市 審慎
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英發展商Chris Holland:脫歐拖累鎊匯 低吸曼市住宅

1 : GS(14)@2018-12-13 09:48:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4533&issue=20181213
【明報專訊】英國首相文翠珊本周一宣布押後國會脫歐協議表決,英鎊匯價下跌,英國脫歐亦再次成為市場焦點,對當地房地產市場又有何影響呢?英國房地產發展商The Heaton Group銷售及租賃總監Chris Holland接受訪問時表示,英鎊匯價短期下跌,意味以港元可以更便宜地買入英國物業,他估計英國與歐盟可在明年3月脫歐死線前達成協議,令市場重拾信心,屆時英鎊可望回升,故目前是入市買英國樓的好時機,當中他看好受惠「北方經濟引擎」(the Northern Powerhouse)計劃的英國第二大城市曼徹斯特樓市。

由於預期不夠票過關,英國首相文翠珊本周一主動押後原定於周二的的國會脫歐協議表決,並且在周二趕赴歐洲爭取支持重新談判,希望在明年1月讓國會表決協議,但歐盟委員會主席容克強調現有協議是唯一可能,沒重新談判的空間,歐盟、愛爾蘭及法國等均表示已為英國「無協議脫歐」(硬脫歐)做好準備。另外,保守黨亦正醞釀對其黨魁文翠珊進行不信任動議。

隨着英國政局不明朗因素增加,英鎊匯價本周下跌,昨日晚上10時報每英鎊兌1.2620美元,較上周收市價1.2726下跌0.8%;若與2016年6月23日歐脫公投前的1.4877比較,在過去近2年半已貶值15.2%。

料明年3月市場回復信心

Chris Holland指出,英國脫歐如何發展,的確是目前投資英國樓市的風險之一,但他指出,近年英鎊匯價受脫歐困擾已下跌不少,意味目前以同一金額的港元可兌換成更多英鎊,則更便宜地買入英國物業;而他估計英國與歐盟可在明年3月脫歐死線前達成協議,令市場重拾信心,屆時英鎊可望回升,故現時是港人投資英國物業的好時機。

港人若有興趣在英國置業,一般會首選首都倫敦,惟Holland認為,位於西北地區的英國第二大城市曼徹斯特樓市有更好的投資機會,而曼市目前的定位亦是「英國的第二個首都」。他解釋,英國卡梅倫政府時期(2010至2016年)已提出「北方經濟引擎」(the Northern Powerhouse),目標是把英格蘭北方建設成一個和倫敦以及英格蘭東南部規模相當的經濟地區,當中重點發展曼徹斯特等核心城市,吸引不少本地及外來投資。

曼市中美投資客通吃

在眾多投資中,曼徹斯特機場正在進行長達10年、投資額達10億英鎊的擴展計劃,落成後將增加每年乘客處理量至1000萬人次,創造1萬個就業機會,顯示曼徹斯特作為全球樞紐城市的地位;亞馬遜在機場商業區已開設物流中心,創造1500個本土就業機會;由去年開始,曼徹斯特開設每周3班直航至三藩市,將該英國西北部城市與美國矽谷緊密聯繫,獲當地科技及商界領袖歡迎。

另外,中國國家主席習近平於2015年到英國國事訪問期間,亦曾到訪曼徹斯特,並且宣布在曼市開展不少投資計劃,包括曼市與北京的直航,而中資企業亦投資數百萬英鎊於投資曼市房地產。

140億鎊建高鐵 1小時可抵倫敦

中國近年成功建立覆蓋全國的高鐵網絡,縮短不同城市往來時間,帶動全國人流、資金流及信息流往來,經濟高速增長,支持樓市向好,原來英國亦有類似的基建計劃。Holland指出,英國正計劃斥資140億英鎊,興建 2號高速鐵路(High Speed 2 Rail) ,將來往倫敦及曼徹斯特的時間縮減至1小時。資料顯示,2號高速鐵路將以丫字形連接倫敦、伯明翰、曼徹斯特及列斯等8個英國主要城市,設計時速達400公里,預計2026年完成首段倫敦至伯明翰段,2033年全線完工。

Holland形容,曼徹斯特是「北方經濟引擎」的中心,亦是過去一段時間倫敦以外經濟增長最快的英國城市,預計未來創造就業職位數目將超過柏林、東京及巴黎等國際大都會,就業及經濟增長可帶動房屋需求,故曼城樓市基本因素理想。

料樓價5年升兩成 租金回報6厘

由於具備上述利好因素,曼徹斯特今年被仲量聯行選為英國樓市第一熱點,Holland又引述第一太平戴維斯最新研究報告預測,以曼徹斯特為代表的英國西北地區,未來5年樓價升幅達21.6%,跑贏全國其他地區,而倫敦樓價期內升幅料僅4.5%,敬陪末席(見圖)。對於倫敦及曼徹斯特這兩個英國最大城市樓市的比較,Holland如此分析,「目前倫敦樓價已很高,所以倫敦住宅的租金回報率只有2厘,而在曼徹斯特住宅租金回報率可達6厘,而且其樓價未來5年料可上升21.6%,投資者可望既賺租又賺價」。

Holland指出,2016年曼徹斯特住宅樓市出租率達98%,由於首次置業需求增長強勁,而且來自海外及私人投資者需求亦持續,發展商近年積極增加供應,料至2027年將有6萬個新增單位落成。他預測,強勁的需求可以吸納新增供應,而且由於置業者由重視價格轉為重視質素及生活舒適度,當地豪宅價格料有突出表現。

明報記者

[葉創成 名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-12-13 09:48:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5937&issue=20181213
【明報專訊】The Heaton Group是由集團現任董事總經理John Heaton祖父在45年前成立的英國房地產私人企業,總部位於韋根,在韋根及曼徹斯特等6個西北部城市均有物業發展項目,集團設有發展、收購、財務及銷售四大部門,而Holland則是銷售部門的主管。

不做高成數按揭 不賣劏房盤

近年本港不少發展商為新盤買家提供高成數按揭計劃促銷,惟Holland強調集團無意仿效,認為買家應就本身的按揭計劃諮詢財務顧問。另外,本港近年住宅供不應求,港人愈住愈細,開放式單位劏房新盤盛行,惟The Heaton Group最細單位亦設有1房,因為集團的理念是:「我們只發展自己也希望入住的住宅物業」(We only develop properties that we would want to live in)。

[葉創成 名人樓市論壇]
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