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三大都會區將蓋十棟星級飯店 會計師變身飯店大亨 扎根培養當地思惟 長期經營賺「慢錢」

2011-3-14  TWM




神祕的觀光飯店業者李銘松,二十 三年前曾赴中國投資,卻接連四次失利,他不畏挫折反而赴當地求學,終靠投資上海店面大賺。二十年前開始參加投資考察團的李銘松,多年來在台灣北、中、南獵 地,因為懂得在失敗中努力學習,讓他成為百億元身價的富豪、台灣新飯店大亨。

撰文‧周岐原、梁任瑋

「你就去談 談看,(價錢)不要超過。」一列高速奔馳的「和諧號」列車,正由重慶駛向成都。車廂裡,坐著許多財金文化的考察團員。其中,一位穿西裝的中年人正透過電 話,指揮一樁房地產買賣的談判細節。談了許久之後,這通電話才掛斷。從外表看起來,這人中等身材,一頭銀灰色頭髮,儘管戴著眼鏡,他的眼神依然銳利。這個 人的名字叫作李銘松。

李銘松是誰?去年六月中旬,新光人壽標售北市寶慶路土地,最後富邦建設等十二組人馬全數失利,由市場十分陌生的皇家季 節酒店得標,每坪得標金額換算逾五百萬元;在幕後操刀這樁交易的主導者,就是皇家季節酒店的創辦人兼總裁李銘松。他在接受《今周刊》獨家專訪時,頗具信心 地表示,準備將西門町的土地,用來興建地上十九層的五星級飯店,以擴充台北市的經營版圖。

此外,在台中、高雄市中心,他也各準備至少三個地 點,將用來興建高級觀光飯店。待工程陸續完成後,皇家季節酒店將在北、中、南三大都會區,擁有十棟四星或五星級飯店,成為爭奪台灣觀光市場的一股龐大勢 力。李銘松本人,更會成為國內的新飯店大亨!

據統計,外國觀光客由○六年的三五一萬人,增加到去年的五五六萬人,在短短五年間,來台人數成 長率逼近六成;連國際飯店的平均房價,也已逐步逼近○六年的歷史高點。巧的是,李銘松旗下的飯店,正好就是從○六年開始營運,順利搭上這波觀光業起飛的大 商機。目前,由皇家季節酒店營運的飯店,包括南京西路的一館、二館,及位在北投的溫泉旅館,房間總數約一四○間。儘管數量還不多,但未來新飯店陸續加入營 運陣容,將使得李銘松的飯店版圖更加可觀。

得標西門町的角地,讓以往極為低調的李銘松,一下子成為市場焦點。當大家都在追問「誰是李銘 松?」參與投資考察團的團員都知道,他就是那位頭髮銀白、笑口常開的成員。也知道早在九○年代初期,︽財訊︾創辦人邱永漢帶團參訪中國考察時,李銘松已是 參與其中的第一代團員。但是在浮上台面之前,李銘松和觀光產業全無淵源,只是一位擅長投資房地產的會計師。

出身宜蘭頭城的李銘松,祖、父二 代靠投資經營遠洋漁業和養殖漁業起家,並在迪化街從事銷售貿易生意。由於這層地緣關係,李銘松由台北商專(現改制為台北商業技術學院︶畢業後不久,就創辦 了松哲會計師事務所,專門將目標客戶鎖定在迪化街的公司,為他們處理帳務相關事宜。大膽創業這一年,李銘松年僅二十五歲。

青年創業 積極標會買樓、換屋李銘松創業初期,正好碰上台灣經濟大幅成長的年代,會計師事務所的事業,很快進入軌道;甚至因為事務所的生意興隆,他還有「迪化街大帳 房」的封號。然而跑遍各大公司的查帳過程,卻是他最難忘的經驗。李銘松回憶,在最高峰時期,松哲曾為一千多家客戶提供稅務及會計服務,儘管員工多達上百 人,但要查核一千家客戶的帳目,仍然十分辛苦。「扣掉假日,三六五天每天拚命查,(帳務)還是查不完。」李銘松說。

至於李銘松最重要的致富 管道—— 房地產,則是在他創立會計師事務所的隔年,才開始投資。當時,忠孝東路四段的現代大廈剛剛完工,一坪要價四萬元。透過朋友擔任銷售業務的關係,李銘松以少 許折讓的一○八萬元,買下一戶二十八坪的房子。李銘松承認,當時資金並不充足,還是回老家標了一個會,才湊足自備款。他自嘲說:「我大概是『頭殼尖 尖』(意指財運不佳),但是自備款夠了就敢買房子。」二十五歲創業、用標會籌措買房的自備款,可以看出李銘松行事的積極作風。

開始買房地產 時,李銘松剛結婚不久。他回憶,為了換空間較大的房子,全家人曾每隔三年就搬一次家。為何如此勞師動眾?原來李銘松為了避免購屋造成太大的資金壓力,他決 定在換屋時,先搬到市郊的大房子,直到經濟能力穩定,再搬回市區,找同樣大小但價錢略高的房子。雖然搬家過程辛苦,但如此一來卻能趁房價波動,達到換住好 房子的目的。

創業期間長年查帳的經驗,加上用心觀察房地產市場變化,讓李銘松練出極為敏銳的房價嗅覺。像是在考察大陸期間,每參觀一個建 案,李銘松往往會走上樓、從陽台向外眺望,仔細觀察建案周邊的市區建設和交通動線,藉此了解發展潛力。

舉例來說,在參觀幾處重慶的建案時, 李銘松就發現部分建築本身即使位在市區,但周邊的建設進度還不到位,現階段若出手購買,價格將不容易有明顯上漲。可見投資不動產數十年的他,認為房地產的 區位還是最重要的選擇指標。

他經常掛在嘴邊的話是:「只要是經濟維持成長趨勢的地方,就不用擔心買來的房子價格不漲,只會有快漲或慢漲的區 別。」之所以有這層體悟,是李銘松花十年考察中國各地的心得。在這十年間,李銘松雖然靠投資中國獲利甚豐,但成果卻是用多次挫折換來的。

投 資中國四次失利 為人脈赴當地讀書李銘松回憶,一九八八年他首次到中國觀光,由北京一路南下到江蘇,當時中國的投資環境仍相當原始,但潛力已讓李銘松留下深刻印象。回台灣 之後,他積極找管道進軍中國投資。第一站,就選在國民政府的舊都南京。

當時,李銘松請友人協助,以近人民幣八百萬元的代價,在南京市郊景點 湯山溫泉買了兩百畝地(約四萬坪)使用權。不料繳款後數個月,還是無法取得國土使用證,取得執照又發現,買的地竟縮水到八十畝。原來官員並沒有告知,一條 規畫中的高速公路剛好經過這塊土地,在重大建設優先使用的情況下,土地於是縮水。幾經折衝之後,李銘松總算拿回當初的投資款項,精明如他,也終於嘗到吃悶 虧的滋味。「一堆經驗,白忙一場」,李銘松感嘆。

這次投資失利,不僅沒有打消李銘松布局的念頭,反而讓他更積極地想切入南京的消費市場。原 因是一次逛街時,李銘松發現當地的麵包售價相當高,「兩種都是麵粉做的,包子一顆只賣三毛,麵包卻賣八毛至一塊」,這讓李銘松興起在當地賣麵包的念頭。於 是他決定與家人合夥,在南京市區連租了二十個店面,打算一口氣衝高規模,拉抬經營聲勢。想不到第二次又遇上同樣的產權問題;明明已經付出人民幣兩百萬元拆 遷費,但幾個店面的使用證一直無法取得。幾經等待,李銘松只好再次決定放棄投資,當作花錢買教訓。

仍不放棄的李銘松,後來曾嘗試經營南京一 家飯店,以及承作當地人民大會堂的餐廳生意,但兩者雙雙因勞工問題而碰壁。一再被人治問題困擾的李銘松,終於決定暫停在中國的經營腳步,檢討自己的布局。 他得到的結論是:做生意,不僅要有當地人脈,還要具備在地思惟才能成功。於是,李銘松做了一個讓眾人驚訝不已的決定:到南京讀碩士。

「九三 年起,我每周五去南京,周一回來。這樣一趟來回,一周交通時間就超過七小時,連續上了二年課」,李銘松笑說,他以四十歲「高齡」到南京大學念碩士課程時, 是全班唯一的台灣學生。當時還沒有兩岸直航,到南京必須先到香港轉機,過程十分辛苦;但李銘松一心想要了解當地商界人士的經營思惟,因此絲毫不以為意,反 而上得十分勤快。

前後為學業飛了八十多趟南京,經過兩年,李銘松終於拿到碩士學位。他回憶,當年擔任指導教授的老師,如今都已是大學校長、 書記等重要人物,為他提供更多的經營訊息,李銘松這步棋,終於是走對了。

歷經多次失敗,李銘松在中國的事業終於有了大翻身的機會。一九九七 年起,李銘松將事業布局轉往上海,在古北新區的一條商店街收購了三十間店面。當時,店面每坪售價只有七千五百元新台幣,他將店面出租,租金的年化報酬率估 計高達四成。不過二○○○年時,中國改革房屋政策、終止原來的「福利分房」措施,大批民眾直接買屋,使得租金報酬率大減,一下子降到只剩五%。有鑑於收益 下滑,隔年開始,李銘松就陸續將這些店面賣出。

鮭魚返鄉 經營觀光飯店獲利豐厚將這批房地產出清後,讓李銘松獲利最大的除了價差,還有一項無形影響因素:新台幣匯率。他回憶,最初將投資款項匯出台灣時,新台幣兌 美元是一比二十六,但是○一年他將資金收回時,匯率已經貶到一比三十七.五,這一來一往,等於讓李銘松又多賺了四成。李銘松這次投資上海店面的獲利,估計 有好幾倍。

事業中心調回台灣後,李銘松仍未改變「店面優於住宅」的投資原則,趁著當時銀行承作的貸款成數高,李銘松陸續收購不少位在台北市 忠孝東路與敦化南路周邊的辦公室。包括葉財記世貿大樓、中鼎大樓、十信大樓等辦公室,李銘松均一層層加以收購,並且持有不賣。直到○六年開始,他發現房價 的漲幅開始超越土地,也就是麵包(房屋)比麵粉(土地)還貴的異常情況。隨著房價走高,他將這些商辦陸續出脫,結果這批商辦,又為他賺進約三倍的豐厚獲 利。

至於經營觀光飯店,李銘松笑說:「完全是無心插柳,我大概是最不務正業的會計師!」原來在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情期間, 李銘松決定讓房客退租、將位在南京西路的大樓重新整修。原因是他偶然讀到一則新聞,指出一旦國內開放大陸遊客來台,高級觀光飯店將供不應求。生意頭腦靈光 的李銘松,立刻決定將這二棟改作飯店用。這位旅遊業的門外漢,就這樣一頭栽進飯店事業。

「當時全台總共二萬多個房間,觀光局估計若全面開放 陸客,至少要八萬個房間,還差很多。我的邏輯一想,這就有投資的空間,」李銘松說,「飯店不是能賺暴利的行業,但它可以永續經營,只要守得好,留給下一代 也不錯」。

由於創始的一、二號館,地點位在台北市鬧區外圍的南京西路,一開始規畫時,李銘松就強調須凸顯差異化的品牌價值。而全面使用歐舒 丹作為房間沐浴用品,就是該飯店的創舉。

經過數年籌備,陸客即將開放自由行,李銘松終於等到開放陸客自由行的活水,現在,他要全面衝刺旗下 的飯店事業,與加入戰局的國際品牌一較高下。他私下坦承,只要飯店事業經營得當,不排除將公司掛牌上市櫃。這位神祕的地產大亨,過去靠著不動產賺得可觀身 家,但他卻將精力和公司的重心,全都押寶在觀光飯店產業上。

從一位會計師到身價上百億元的飯店大亨,李銘松靠的是他比別人更強的成功企圖 心,不認輸,以及敏銳的觀察力與執行力,成就他今日的身家。

李銘松

出生:1952年

現 職:皇家季節酒店總裁

經歷:松哲會計師事務所創辦人學歷:南京大學國際經濟研究所碩士

李銘松的投資態度:

1. 專注投資熟悉的房地產,陌生的商品一律不碰。

2. 在中國投資失敗4次不氣餒,反而赴當地求學,長期耕耘人脈,重新學習。

3. 經營事業需要的不動產一律購買,不採租賃。

4. 寧可投資土地、蓋飯店,賺長期經營的「慢錢」,不急著投資金融商品來短期獲利。

李 銘松的投資心法

1. 投資任何地區都只買交通動線良好、周邊建設已經到位的房子。

2. 只要確認當地經濟成長趨勢,就不必擔心房價不漲,只有快漲、慢漲的區別。

3. 當價格便宜時,優先購買市中心的商辦產品。

4. 每坪房價水準比土地價格還高時,就會陸續賣出。


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