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宝龙集团许健康：商业地产不适合囤地

http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161971.html


1月8日，在福建老乡世茂集团董事长许荣茂开发的上海艾美酒店，宝龙集团董事长许健康接受本报记者专访时坦言，与许多开发商凭借囤地升值赢得利润截然相反，宝龙需要不断缩短开发建设周期、加快资金周转率。

宝龙集团总部刚迁至上海，并在上海举办了多场大规模业内招聘会。招兵买马的背后，许健康显然希望上市后能在以上海为中心的多个区域扩张。

聚焦二三线城市

《21世纪》：和万达等一些其他国内成名的商业开发商相比，宝龙明确定位于二三线城市。和万达相比，宝龙模式的特点和优劣在哪里？

许健康：2003年开始介入商业地产，宝龙一直关注二三线城市，甚至四线城市。由于地价相差悬殊等方面的原因，二三线城市在土地成本、相关税费等方面具有优势，因此投资风险相对较低，

通 过IPO，宝龙集资净额20多亿元港元，其中约六成将用于在内地收购新的土地储备以供开发，以及偿还最近购得新项目中的部分尚未缴付的土地出让金。包括继 续拓展至更多的二三线城市，开发城市广场项目，在城乡结合部地带打造更多的新城商业中心。目前我们已在全国14个城市开发17个宝龙城市广场，并有福州、 青岛、郑州等项目实现运营。

万达进入商业地产领域更早，也很成功，在前期销售部分住宅物业和少部分商业物业快速回笼资金进而长期运营大部分商业等关键环节，双方的模式相似。拿更好、规模更大的项目，是大部分商业地产模式的共性。

《21世纪》：中央经济工作会议关于将快中小城市和小城镇建设的相关政策导向，您如何看待其中的机遇？

许健康：国家相关的政策，对宝龙是个良机，我们已经在根据新政策背景探索投资策略，酝酿在各地县级四级城市的发展模式，新市场很庞大。宝龙明确，投资建设地方发展需要的项目，同时尽量避免拆迁，缩短投资周期。单个项目建筑面积的规模底线将基本坚持10万平方米。

囤地不适合宝龙

《21世纪》：1月4日，宝龙公告宣布将延长收购明发中心的最后期限至2010年6月30日。上市后，母公司是否还将有一系列的资产注入计划？

许健康：上市后继续收购明发中心，是为了减低上市公司与母公司的同业竞争，明发中心是宝龙集团与独立第三方共同开发的项目，零售建筑面积58265平方米，收购代价为6亿元。由于合作伙伴明发集团有限公司延缓交付相关物业，收购完成日期预期将出现延期。

除了明发中心外，宝龙集团的可上市资产均已打包上市，可预见时间内，没有更多资产注入的计划，今后宝龙集团的新地产业务拓展也都将在上市公司平台上进行。另外仅有两家宝龙集团自有经营的酒店，并不在上市公司待注入资产之列。

《21世纪》：2010年是宝龙上市后全国扩张的第一年，但市场大势是房地产调控政策接踵而至，是否会影响宝龙的战略推进？

许健康：对土地市场的各项政策，主要的出发点是打击囤地、督促闲置存量土地的消化，调节土地市场供求关系。这对宝龙不会形成负面影响，恰恰宝龙的发展模式适合这样的新市场环境。

成功的商业地产发展模式，并不适合囤地。住宅开发商通过囤地升值，但对以自有长期经营为特点商业地产模式来说，只有快速开发，建成物业后经营起来，通过出租，才能赚钱，从这个角度来说，商业地产应该是尽可能缩短开发周期，尽快进入经营阶段。

宝龙的要诀就是“快”。只有快速开发，才能抓住商机。宝龙将通过在经营模式标准化前提下，不断缩短项目的开发建设周期，加快资金的周转率。我们希望的理想建设周期是：一个项目从拿地到实现首批物业建设，耗时控制在8个月左右。

《21世纪》：您如何看待今年的楼市？

许健康：内地楼市在新一轮调控下，短期会出现调整，但长远而言，市场的信心并没有受到大影响。房地产企业需要学会适应国家的调整节奏和市场的周期波动，踏准步点。

宝龙地产拟发债融资“抢地”

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-9/0NMDAwMDE5NjY0Ng.html

心中无股HK：宝龙地产（01238）具中长线投资价值！

http://gelonghui.com/#/articleDetail/13752

作者：@心中无股HK

熟悉本人投资风格的朋友都知道，“心中无股”一向来喜欢主题投资，尤其偏好TMT等新兴产业板块个股，对传统行业尤其是房地产板块的股票却很少有涉足，虽然7年前自己从事的正是房地产这个行业。之所以关注宝龙地产完全是受一位好朋友的提示。

本 月初，我从前期涨幅较大的科网股减持部分仓位后，考虑到接下来A股有可能会出现“二八”切换，想在港股中线提前布局一些被市场长期低估的传统行业的个股， 于是就想起了朋友曾经向我强烈建议过的宝龙地产。通过详细阅读包括宝龙地产历年财报在内的大量相关资料，实地考察几个项目，上周二专程又赴上海参加公司年 度股东大会，并与公司总裁许华芳先生单独2个小时的面对面交流，让我惊喜的发现：现价1.91元的宝龙地产具有罕见的中线投资价值。

 为什么？主要理由陈述如下：
 第 一，无论从哪方面去分析，宝龙地产的现股价被极度的低估。宝龙地产作为目前内地第二大商业地产公司(第一为万达集团)，目前总市值才60亿人民币（下 同），去年销售100亿元，净利14亿元，分红2.6亿元，PE4.3倍，PB0.27，派息率4.2%；宝龙地产目前在全国26个城市（60%在长三角 一、二线城市）拥有55个商业地产项目，总投资物业244亿元，已运营200亿元，共计有19座宝龙城市广场已正式开业，约拥有180万平方米自有商业物 业，按1万均价（事实上远远不止）计算，这部分已开业的商业地产市值就高达180亿元以上，为目前公司总市值的3倍；此外，公司目前有土地储备1320万 平方米（建筑面积），可供3至5年的开发，这部分土地储备价值也值几百亿元；按公司现有的开发进度计划粗略测算，二年后公司仅商业地产年租金大概率能到 20亿元左右，这对目前才60亿元市值的公司而言简直有点令人难以置信。

第二，公司有很好的成长性。公司去年营业收入100亿元，增长 33.1%；今年前5月累计实现销售收入47.9亿元，同比大增80%（其中5月份单月销售14亿元，增长1.18倍），今年计划销售130亿元，按目前 的销售态势，大概率会突破150亿元，增幅50%，随着高售价的上海项目今、明、后三年全面进入销售高峰，预计至少未来2、3年会继续这种高增长态势。

第 三，公司的毛利率有望大幅提升。2年前，公司抓住了很好的机遇，动用70亿元一口气在上海拿下了总计9个项目（6个是地铁口项目），其中6个项目是底价成 交，平均楼面价在4000元至4500元之间，而商铺售价平均在5万元至8万元之间，今年开始，随着总计150万平方米的上海项目全面进入销售，预计今年 高毛利率的上海区域的销售占公司总销售比例有望达到50%，明年会超过60%，从而确保了整个公司今年开始的未来3年的盈利将出现持续的高成长。
 第 四，公司负债率有能力得到有效控制。高负债率一直是长期困扰内地地产公司的一个普遍问题，也是造成整个地产板块股票被整体低估的一个主要原因。宝龙地产去 年底负债率66.2%，低于行业平均水平。今年来，一方面，随着公司去年开始拿地节奏的明显放缓（前年拿地70亿，去年20亿元，今年计划30亿）；另一 方面，今年开始随着销售放量，资金开始大量回笼，可以确信，下半年开始公司的实际负债率会持续的下降，利息支出有望开始下降，公司的债务结构会进一步得到 优化，整个集团的资金将会进入良性循环。因此，会大大缓解市场对其较高负债率的担忧。
 第五，“定位长三角”的战略开始快速见效。自从三年前公司 提出并大力实施将战略定位在上海等长三角一、二线城市以来，公司的业务区域结构得到了快速的改变，目前，上海、天津、杭州、青岛、厦门等一、二线城市的占 比已超过60%，随着去年开始实施包括清盘在内的快速去化三、四线城市项目，通过组建“资产公司”承接一些历年累积的不良资产打包出售，卸掉历史包袱等一 系列举措后，将能较好地去化近60亿元总库存项目中的绝大部分，预计明年开始，整个公司的资产与项目结构将会得到大幅改善。
 第六，公司的电商平 台升级快速扩张。集团在2014年推出宝龙广场在线2.0版本，快速推动O2O，战略设点扩大至福州、江苏、浙江、上海、天津、重庆、河南等多个宝龙城市 广场，形成了线上与实体商场融合的布局，并配以区域化的配送服务与支付设施，全年积累超过150万的活跃用户，月均WIFI活跃用户数提升约30%。随着 互联网平台战略的按计划全面推进，预计下半年开始，公司在这方面的一系列重大布局将会渐渐露出雏形。

不错，作为传统行业的地产板块，未来 整个行业增长的确已没有太多的想像空间，作为受到电商冲击最大的商业地产板块更是给人未来前景极其暗淡的感觉。但是，本人以为，公司可以有好坏之分，但股 票没有好坏之分，股票只有“性价比”，新兴产业的成长股固然好，但股价也不可能无限制的上涨，估值也有个“度”，高估了，甚至离谱高估就一定不是好股票； 同样，传统行业的价值股也并非都没有机会，低估同样也有个“度”，不可能持续长期被市场低估。举个例子，在上海某居民集中的二类大型购物中心的商铺，已经 与华联、麦当劳、永辉超市等签了5年、10年甚至更长租约的商铺，售价每平方米5万元，租金回报率6%，也许投资人没有特别的兴趣，但是现在如果以每平米 8000元，甚至5000元跳楼价出售，我想这结果可以想像。现在宝龙地产1.91元的股价就如同上述例子中的用5000元买5万元的商铺。稍有常识的人 都应该明白，电商不可能颠覆现有全部的传统的商业，受电商“颠覆”这个假命题预期影响，商业地产板块的股票已被市场这个”预期“打到了跳楼价，事实上，与 市场一批看空商业地产完全相反，凭借这个行业独特商业模式的优势，商业地产公司这几年恰恰是盈利最好的时期，真的很少有像商业地产公司哪样有如此出色的盈 利水平与现金流。此刻，作为一名理性的投资人，我认为，当下这应该是市场送给我们的难得的投资机会而绝非风险。
 在6月9日本人与公司许总裁的单 独交谈中，我向许总提出了包括“公司战略、地产板块估值、公司负债率、股东分红、O2O”在内的一些问题，这位许少帅（许总是董事长的公子）的睿智、谦 和、务实及清晰的思路的回答给我留下了极其深刻的印象，大大增加了我这个小股东对宝龙地产公司中长线持仓的信心。可以这么说，最近二周来我所接触到的所有 信息归结为一点：宝龙地产这公司的确非常靠谱。本人确信：现价1.91元的股价具有很大的中长线投资价值。本人策略是：将拿出这一年多来从TMT板块丰厚 盈利中的一部分中长线锁仓这只超级”现金牛“，分享宝龙地产中长线成长价值。

車俊任浙江省委書記 夏寶龍不再擔任

據新華社4月26日報道，日前，中共中央決定：車俊同誌任浙江省委書記，夏寶龍同誌不再擔任浙江省委書記、常委、委員職務。

簡歷

車俊，男，漢族，1955年7月生，安徽巢湖人，1973年12月入黨，1973年2月參加工作，中央黨校函授學院經濟管理專業畢業，中央黨校大學學歷。

1973年2月至1979年12月，安徽省長豐縣東方紅公社知青、團委副書記、大隊黨支部書記、三和公社黨委書記、楊公區委副書記。

1979年12月至1988年2月，安徽省合肥市中級人民法院助理審判員、審判員，辦公室秘書、副主任，刑一庭副庭長、庭長，院黨組成員(其間：1981年7月至1984年7月，在華東政法學院函授法律專業學習)。

1988年2月至1989年3月，安徽省合肥市中級人民法院副院長、黨組副書記。

1989年3月至1990年12月，安徽省合肥市公安局副局長、黨委副書記。

1990年12月至1993年5月，安徽省合肥市公安局局長、黨委副書記、書記。

1993年5月至1995年3月，安徽省合肥市委副書記。

1995年3月至1999年5月，安徽省合肥市委副書記、常務副市長(1993年8月至1995年12月，在中央黨校函授學院經濟管理專業學習)。

1999年5月至2000年1月，安徽省合肥市委副書記、代市長。

2000年1月至2001年3月，安徽省合肥市委副書記、市長。2001年3月至2001年10月，安徽省合肥市委書記。

2001年10月至2003年1月，安徽省委常委，合肥市委書記。

2003年1月至2005年3月，安徽省委常委，合肥市委書記、市人大常委會主任。

2005年3月至2006年11月，河北省委常委、政法委書記。

2006年11月至2008年5月，河北省委常委、組織部部長。

2008年5月至2008年9月，河北省委副書記。

2008年9月至2010年5月，河北省委副書記，石家莊市委書記。

2010年5月至2010年8月，新疆維吾爾自治區黨委副書記，新疆生產建設兵團黨委書記、政委，中國新建集團公司董事長。

2010年8月，新疆維吾爾自治區黨委副書記，新疆生產建設兵團黨委書記、政委，中國新建集團公司董事長，中央新疆工作協調小組成員(2010年9月，明確為正部長級)。

2016年6月，任浙江省委副書記。2016年7月，任浙江省副省長，代理浙江省省長。

2017年1月當選浙江省省長。十七屆中央候補委員，十八屆中央委員。

(來源：中國共產黨新聞網)

夏寶龍獲任全國人大環境與資源保護委員會副主任委員

據人民日報消息，十二屆全國人大常委會第二十七次會議27日下午經表決，任命沈春耀為全國人大法律委員會副主任委員，姜異康為全國人大財政經濟委員會副主任委員，王三運、王憲魁為全國人大教育科學文化衛生委員會副主任委員，羅保銘為全國人大華僑委員會副主任委員，夏寶龍為全國人大環境與資源保護委員會副主任委員。

會議經表決，免去李適時的全國人大常委會法制工作委員會主任職務，任命沈春耀為全國人大常委會法制工作委員會主任、免去其全國人大常委會副秘書長職務。

夏寶龍

附簡歷：

夏寶龍，男，漢族，1952年12月生，天津市人。1969年8月參加工作，1973年11月加入中國共產黨。在職研究生學歷，經濟學博士。

1969.08——1970.01， 河北大學附中教師;

1970.01——1972.10， 天津市河西區解放南路小學教師、團支部書記;

1972.10——1975.01， 共青團天津市河西區委幹部;

1975.01——1976.01， 天津師範學院政史系進修班學習;

1976.01——1982.07， 共青團天津市河西區委常委、副書記;

1982.07——1983.11， 共青團天津市河西區委書記;

1983.11——1984.08， 天津市河西區委街道部部長;

1984.08——1985.12， 天津市河西區體院北街黨委書記(1980.10-1985.01在天津市河西區職工大學中文專業在職學習);

1985.12——1991.08， 天津市河西區副區長;

1991.08——1993.10， 天津市河西區委常委、副區長;

1993.10——1996.06， 天津市河西區委副書記、區長;

1996.06——1997.10， 天津市河西區委書記、區長(1995.09—1996.07在中央黨校一年制中青年幹部培訓班學習;1994.09—1997.07， 在天津市委黨校研究生班馬克思主義哲學專業在職學習);

1997.10——1997.11， 天津市副市長，河西區委書記、區長;

1997.11——1998.05， 天津市副市長;

1998.05——2002.07， 天津市委常委，副市長、市政府黨組副書記(其間：1999.09-2002.07在北京大學經濟學院政治經濟學專業在職學習，獲經濟學博士學位);

2002.07——2003.11， 天津市委常委，常務副市長、市政府黨組副書記。

2003.11——2004.01， 任中共浙江省委副書記;

2004.01——2007.06， 任中共浙江省委副書記兼省委政法委員會書記、省社會治安綜合治理委員會主任;

2007.06——2011.08，任中共浙江省委副書記;

2011.08——2012.01， 任中共浙江省委副書記、省人民政府代省長、省人民政府黨組書記;

2012.01——2012.12， 任中共浙江省委副書記、省人民政府省長、省人民政府黨組書記。

2012.12——2013.01，任浙江省委書記。

2013.01——2017.04，浙江省委書記、省人大常委會主任。

2017.04—全國人大環境與資源保護委員會副主任委員。

中共十五屆、十六屆、十七屆中央候補委員，十八屆中央委員。

中國鋁罐(6898)分拆保寶龍科技控股上市

2018年9月28日，中國鋁罐(6898)分拆保寶龍科技控股上市。

該公司原由主席連運增全資持有，在2014年以9億元代價注入，代價方式是以1.2億現金加7.8億可換股票據支付，換股價1.08元。其後因成功集資，業務規模擴增，盈利大升，加上當時「港股大時代」，股價一度升至2.9元，市值約20億。

但後來業務發展減慢，整合能力減少，但盈利仍維持一定水平。為釋放價值且難以整合，故再次分拆上市。

該公司分派基準是4股派1股保寶龍科技，以當時估值計，每股約值4元，分派價值約1元，中國鋁罐預料估值跌至約2億元，以中國鋁罐本身價值較便宜及股價低的情況，可能有錯價出現，可保持留意。

[基金股]寶龍地產(1238)專區(關係:0846)

1 : GS(14)@2011-01-13 21:47:42

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=10880
新聞專區

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2 : GS(14)@2011-01-13 21:47:57

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110113442_C.pdf

公開托價

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3 : GS(14)@2011-03-12 15:39:03

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110310156_C.pdf
發債

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4 : kamfaiAthrun(1488)@2011-03-24 23:07:58

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110324839_C.pdf
2010年度業績公布 2010年財政年度主要成績

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5 : GS(14)@2011-03-25 00:54:20

4樓提及

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http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20110324/LTN20110324839_C.pdf
2010年度業績公布 2010年財政年度主要成績

重估佔公司盈利大部分

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6 : GS(14)@2011-07-01 22:08:55

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110630776_C.pdf
本公司早前披露，為減低與母公司集團的同業競爭，我們從母公司集團收購明發中心（母公司與獨立協力廠商共同開發的專案）零售建築面積 58,265 平方米的相關物業，收購代價為人民幣 6 億元，預期於二零一一年六月三十日完成收購。

由於母公司正就稅務原因对相關物業進行價值評估，母公司及明發廣場合作夥伴不能在二零一一年六月三十日前完成相關物業的交付手續。因此，預計收購將延期進行。我們已與母公司集團於二零一一年六月三十日訂立修訂協議，據此，收購完成最後截至期限已延長至二零一一年十二月三十一日或之前。我們將會於適當時根據收購進展狀況刊發公告知會公司股東。

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7 : GS(14)@2011-09-09 08:13:49

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110908632_C.pdf
賭得好大

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8 : GS(14)@2011-11-25 09:04:48

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9 : GS(14)@2012-01-07 14:42:05

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120103407_C.pdf
本公司早前披露，為減低與母公司集團的競爭，我們從母公司集團收購（「收購」）
明發中心（母公司集團與一名獨立第三方共同開發的專案）零售建築面積合共
58,265平方米的物業（「相關物業」），收購代價為人民幣6億元，收購預期於二零
一一年十二月三十一日完成。
中國有關法院已經把相關物業判給本公司，但由於涉及稅款繳交，本公司目前
正與有關稅務部門及明發集團協調處理辦法，因此，母公司集團及明發中心共
同開發夥伴不能在二零一一年十二月三十一日前辦妥相關物業的有關交付手
續。因此，現時預期收購將延遲完成。本公司與母公司集團於二零一一年十二
月三十一日同意將收購完成期限延至二零一二年六月三十日或之前。本公司
將就收購進展狀況另行刊發公告知會本公司股東及公眾。

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10 : marshalwong(13162)@2012-01-18 16:57:28

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110908632_C.pdf

HSBC 二 零 一 四 年 到 期 且 本 金 總 額 為1,000,000,000港 元 的 優 先 票 據。

This game, if stock price of #1238 drop further, what will be the normal procedure to deal with?

1. If not missed interest payment, like last time, add collateral(Place Equities to HSBC) like call margin. But when will make this cycle stop?

2. Once default in interest payment, sell off the collateral at market and claim damage/ declare bankrupt.

Or, will there be case 3, though complicated, HSBC take over the board of director of #1238, and run serious of assets spiting and sell off the shell later, minimizing the money in default? Since I am thinking if it declare bankruptcy, the company's residual will be shared with all the more senior or equal seniority debt as HSBC issued. Price of assets in bankrupt company will priced low and cost will incurred though out the process of bankruptcy.

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11 : GS(14)@2012-01-18 21:44:40

被匯豐拿走了好過給財仔的，如果好似和黃case，都算唔錯的

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12 : GS(14)@2012-03-24 18:19:19

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120323025_C.pdf
1238
截至2011 年12 月31日止年度，收入上升18.5%至約人民幣5,254百萬元，其中租
金及物業管理服務收入上升19.8%至約人民幣284百萬元。
截至2011 年12 月31日止年度，純利潤上升11.5%至約人民幣3,550 百萬元；扣除
應佔投資物業公允價值收益利潤，純利潤約人民幣903百萬元。
截至2011 年12 月31日止年度，毛利率為43.8%，純利潤率（不包括應佔投資物
業公允價值收益利潤）為17.2%。
於2011 年12 月31日，權益較去年上升29.2%至人民幣144億元，淨資產負債比
率（債務淨額除以權益）為55%。
本公司擬宣派末期股息每普通股人民幣6 分。
扣除重估沒錢賺，負債重。

展望
本集團將會繼續集中於發展大型、綜合性商業項目。本集團將會擴充其於經濟
發達的二三線城市的據點，尤其是山東、江蘇、河南、天津及福建等省區，而本
集團更擁有成熟的地方市場知識及知名品牌，往績亮麗。與此同時，本集團將
會繼續在一線城市，尤其是上海，尋求商機，以發展較小規模的綜合性社區商
業業務。
此外，本集團將繼續改進其商場與酒店之管理，旨在為本公司股東帶來更豐碩
回報。
展望未來，本集團將會秉持「誠信、恭謙、創新、敬業」理念，透過優質產品、靈
活市場推廣策略及與零售商締結戰略聯盟，將本集團溢利及股東回報最大化。

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13 : GS(14)@2012-08-31 00:28:17

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120830990_C.pdf
業績摘要
• 截至2012 年6 月30日止六個月的收入較2011年同期的收入上升43.4%至人民
幣2,797.8百萬元。
• 截至2012 年6 月30日止六個月的合約銷售額約人民幣3,059.6 百萬元，較2011
年同期的合約銷售額上升31.1%。
• 截至2012 年6 月30日止六個月的毛利率為40.8%，而純利潤率（不包括應佔投
資物業公允價值收益利潤）為14.1%。
• 回顧期間的核心盈利（即不包括應佔投資物業公允價值收益利潤之期間利
潤）約人民幣394.4 百萬元，較2011年同期的核心盈利上升45.9%。
• 截至2012 年6 月30日止六個月的每股盈利為人民幣30.45 分。

盈利增50%，至3億，超重債

銷售成本
銷售成本包括土地、建築成本、裝修成本、資本化利息開支及營業稅等。截至
2012 年6 月30日止六個月的銷售成本約為人民幣1,655.8百萬元，比較截至2011 年
6 月30日止六個月約人民幣1,105.5百萬元，增幅約為49.8%，主要由於已售及交
付物業增加所致。
除所得稅前利潤
截至2012 年6 月30日止六個月的除所得稅前利潤達人民幣1,863.2百萬元（其中投
資物業公允價值收益達人民幣1,122.6百萬元），較2011年同期減少約47.7%。
...
有見及多變的政策和市場，2012下半年，寶龍將繼續貫徹本集團「穩健經營、精
益求精」的核心策略，強化行銷、緊貼市場，及時調整銷售策略。同時，本集團
也將繼續加強產品定位、提高設計水準、進一步提高寶龍產品的市場競爭力。
為了維持穩健的現金流，本集團將繼續發揮穩健的財務管理手段，做好適當的
融資安排，並視本公司流動資金狀況，靈活調動現金流，確保財務安全和穩健
運營。同時實行更加嚴緊的成本控制措施，務求全面降低成本。本集團將持續
注重區域選擇，謹慎理性擴充，促進土地土地儲備持續健康發展。在本集團上
下共同努力下，管理層竭誠為本公司股東（「股東」）帶來理想回報。

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14 : GS(14)@2012-12-31 23:49:13

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121231838_C.pdf
度到就搞掂

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15 : greatsoup38(830)@2013-01-16 01:23:39

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130115147_C.pdf
建議發行票據
緒言
我們建議進行一項優先定息票據的國際發售，對象為專業投資者。就此項發售
而言，我們將向若干機構投資者提供有關本公司及其附屬公司的公司資料，並
將於2013 年1 月15日或前後向機構投資者舉行一連串會議。
建議票據發售的完成須視乎市況而定。德意志銀行新加坡分行、香港上海滙豐
銀行有限公司及蘇格蘭皇家銀行有限公司擔任發售及出售票據的聯席牽頭經
辦人兼聯席賬簿管理人。據董事於作出一切合理查詢後所深知、全悉及確信，
德意志銀行新加坡分行、香港上海滙豐銀行有限公司及蘇格蘭皇家銀行有限
公司各自為獨立第三方，且並非本公司之關連人士。
票據未曾亦將不會根據證券法辦理登記，且不可於美國境內發售、出售或交
付。因此，票據僅會遵守證券法項下S規例並按照任何其他適用法例於美國境
外向非美籍人士（定義見證券法項下S規例）發售及出售。票據一概不會向香港
公眾人士發售。
進行建議發行票據的原因
我們建議進行票據發售，乃為我們的現有債務再融資。'
...
近期發展
以下為對本公司自2012 年6 月30日以來多項營運數據進行的討論。
已交付物業建築面積
我們於2012年交付的物業總建築面積多於2011年交付的物業總建築面積。已交
付建築面積增加乃主要由於2012年完成並交付包括青島即墨寶龍城市廣場、
常州寶龍城市廣場及泉州安溪寶龍城市廣場部分在內的物業。
合約銷售及平均售價
於2012年，我們的合約銷售約人民幣6,500,000,000元，與我們在2011年錄得的合
約銷售約人民幣5,500,000,000元增加人民幣1,000,000,000元或18.6%。截至2012 年
12 月31日，約人民幣3,600,000,000元的合約銷售尚未支付，我們預期日後根據銷
售合約向顧客收取。於2012 年12 月31日，我們住宅物業及商業物業的總合約銷
售分別約為人民幣3,500,000,000元及人民幣3,000,000,000元。住宅物業合約銷售
的平均價由2011年的每平方米人民幣5,348元增加至2012年的每平方米人民幣
5,954元，而商業物業合約銷售的平均價則由2011年的每平方米人民幣9,259元增
加至2012年的每平方米人民幣11,930 元。
下表載列所示日期合約銷售的平均售價：
於12 月31 日
2011 年2012 年
（每平方米人民幣）
住宅單位5,348 5,954
商業單位9,259 11,930
開發中物業建築面積
於2012 年11 月30日，我們合共擁有31個物業項目，已完成發展總建築面積約為
5,200,000平方米。截至同一日，我們的開發中物業總建築面積約為3,400,000平方
米，持作未來發展物業總建築面積約為5,200,000平方米。
2012 年6 月30日至2012 年11 月30日期間新收購地塊及未支付土地出讓金
於2012年下半年，我們收購位於山東省蓬萊市一幅土地。該幅蓬萊市土地的總
建築面積約為165,558平方米。由於進行該項收購，我們土地儲備的總面積已增
加至約8,600,000平方米。截至本發售通函日期，我們並未繳足所有土地出讓金，
亦並未取得相關土地使用權。為提高我們土地儲備在地區上的多元化，我們將
繼續採納審慎的土地收購政策，務求當土地價格能帶來優厚的投資回報時增
加我們的土地儲備。
借貸
自2012 年7 月1日至2012 年11 月30日期間，我們產生淨借款人民幣372,000,000 元，
以為我們的項目注資。

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16 : GS(14)@2013-01-22 01:25:31

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130121006_C.pdf
發行於二零一八年到期的250,000,000美元11.25%優先票據
茲提述本公司日期為二零一三年一月十五日的公告，內容有關發行於二零
一八年到期的優先票據。
董事會欣然宣佈，於二零一三年一月十八日，本公司及子公司擔保人與德意
志銀行、滙豐、美林及蘇格蘭皇家銀行就發行於二零一八年到期的250,000,000
美元11.25%優先票據訂立購買協議。
提呈發售及出售票據的估計所得款項淨額經扣除估計開支後將為約242,000,000
美元，本公司擬用作其現有債務再融資。
本公司已接獲香港聯交所就透過僅向專業投資者發行債項的方式進行的票
據發行及上市發出的符合資格函件。香港聯交所不會就函件所作出的聲明、
所表達的意見或所載列的報告的準確性承擔任何責任。票據獲香港聯交所
接納及任何票據於香港聯交所上報價不應被視為本公司或票據的價值指標。

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17 : Clark0713(1453)@2013-03-19 01:53:38

2012年度業績公布 2012年財政年度主要成績

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18 : 泥土(1323)@2013-03-19 08:55:54

收入減少 1/3
派息反增 ??
大股東缺水?

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19 : greatsoup38(830)@2013-03-19 22:51:34

18樓提及

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收入減少 1/3
派息反增 ??
大股東缺水?

轉虧為盈賺5.3億，重債，資本化後虧損減少25%，至6億

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20 : greatsoup38(830)@2013-03-19 22:51:55

18樓提及

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收入減少 1/3
派息反增 ??
大股東缺水?

上年重估多左少少，今年實肉強左

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21 : GS(14)@2013-05-20 12:00:29

發債

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22 : greatsoup38(830)@2013-05-21 12:36:29

8億

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23 : greatsoup38(830)@2013-06-01 23:48:48

oh

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24 : Clark0713(1453)@2013-08-22 23:08:45

截至2013 年6 月30日止六個月 中期業績公布

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25 : greatsoup38(830)@2013-08-22 23:19:04

盈利增258%，至4.3億，資本化後虧減一半，至2.1億，重債

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26 : ironforge(21491)@2013-08-23 09:30:58

今期重估少好多.不過overall都唔錯

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27 : hoyin86(39556)@2013-09-26 22:53:58

咁啱見到，幫貼＋跟進

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28 : greatsoup38(830)@2013-09-26 23:30:52

1238

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29 : greatsoup38(830)@2013-12-07 21:55:14

不知所云

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30 : GS(14)@2014-01-21 17:48:34

發優先票據

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31 : Clark0713(1453)@2014-03-12 23:01:24

2013年度業績公佈

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32 : greatsoup38(830)@2014-03-12 23:24:31

1238

重債，盈利增33%，至8億，扣除利息資本化後虧損增80%，至9億

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33 : GS(14)@2014-12-11 11:29:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141211/news/ec_ecd1.htm



寶龍圍飛案 工銀馬多福釘牌8月


2014年12月11日





【明報專訊】2009年IPO的寶龍地產(1238)懷疑涉及「圍飛」，當時出任聯席帳簿管理人及聯席保薦人的工銀國際早前已被證監會罰款2500萬元，證監昨日再宣布，將暫時吊銷當時擔工銀國際負責人員馬多福牌照，為期8個月。


早前被證監會罰款2500萬元

翻查資料，寶龍地產2009年在港上市時委聘工銀國際、高盛及麥格理為安排行，惟招股反應依然不佳，最終需要縮減集資規模才成功上市。據證監早前調查指，工銀國際為確保寶龍成功上市，曾向承配人提供高達50％的大額融資以增加其認購數量。

證監會又指出，工銀國際當時未有對寶龍介紹的多名認購投資者進行盡職審查，例如確認該批投資者是否獨立於公司，該行更曾有員工懷疑投資者的認購指示來自寶龍，但卻沒有作進一步查詢。

當時為工銀國際證券負責人的馬多福儘管知道並無充分證據支持作出確認，但仍根據聯交所《上市規則》規定就所有承配人的獨立性簽署確認書。證監認為馬多福犯有缺失，宣佈將暫時吊銷其牌照8個月，由2014年12月5日起至2015年8月4日止。據證監表示，馬多福已離任工銀國際，現時並不隸屬任何持牌法團。

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34 : simonwor(34306)@2015-01-15 23:14:37

http://cn.reuters.com/article/ma ... CNL3S0UT3NE20150114
路透基点：宝龙地产完成18亿元人民币境内贷款--TRLPC

路透香港1月14日 - 汤森路透旗下基点引述消息人士报导称，四家中
资银行为宝龙地产控股有限公司提供了18亿元人民币(2.90亿美元)的四年
期境内贷款。
  
  牵头行兼薄记行中国农业银行上海分行、交通银行上海分行和中国工
商银行各自承贷5.6665亿元，中国银行作为一般参贷行加入，承贷1.0005
亿元。
  
  中国农业银行上海分行担任额度代理行和担保品控管行。
  
  该案在2014年11月底筹组，利率为中国人民银行利率的105%，应会在
未来几周签约。
  
  资金用于运营资本和一般企业用途。
  
  宝龙地产持有的土地及正开展的项目作为贷款担保。
  
  该公司总部位于上海，于香港上市，在中国开发并管理商业地产。(
完)
  

(编译 王兴亚；审校 蔡美珍)

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35 : greatsoup38(830)@2015-01-16 00:05:11

可能有錢派息

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36 : greatsoup38(830)@2015-08-18 23:53:38

重債，盈利降3成，至3.5億，資本化後虧增90%，至4.4億

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37 : greatsoup38(830)@2015-11-21 11:50:23

senior notes

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38 : greatsoup38(830)@2015-12-15 00:44:55

發債

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39 : qt(2571)@2016-01-17 18:11:22

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S14W1HG20160112

路透基點：寶龍地產尋求2億美元貸款，為即將到期的債券再融資--TRLPC

路透香港1月11日- 湯森路透旗下基點引述消息人士報導稱，中國房地產開發商寶龍地產控股有限公司尋求獲得一筆2億美元的貸款，為一批即將到期的債券再融資。

這家位於上海的房地產開發商正在與幾家銀行洽商，其中包括中國銀行、匯豐和華僑銀行。

消息人士說，這筆貸款旨在為該公司票面利率為9.50%、5月到期的8億元人民幣(1.21億美元)優先票據再融資。

這家在香港上市的公司之前也為票面利率為11.25%、2018年到期的優先票據再融資。 該公司在12月24日表示，將用發行於2018年到期之2億美元7.625%優先票據的所得，贖回於2018年到期的2.5億美元優先票據。 所有未贖回票據將於1月25日全數贖回，贖回價相等於其本金額的105.625%。

這是寶龍地產自2011年3月以來第二次尋求在離岸市場貸款。 該公司在2011年3月通過一筆三年期貸款籌​​得1億美元。

寶龍地產開發購物中心、酒店和住宅，其業務集中在中國較發達的長三角地區，尤其是上海。 (完)

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40 : GS(14)@2016-01-17 20:09:43

以低債換高債

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41 : GS(14)@2016-03-16 12:30:03

重債，盈利降16%，至8億

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42 : qt(2571)@2016-05-28 10:28:23

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S18K2CI

路透基點：寶龍地產已獲得1.2億美元三年期融資--TRLPC

路透香港5月23日- 湯森路透旗下基點報導，中國房地產開發商--寶龍地產控股有限公司已經在上週與三家銀行簽署了1.2億美元三年期貸款協議。

三家銀行是中銀香港、東亞銀行和永隆銀行。

總部位於上海的寶龍地產在提交給香港證交所的文件中稱，該筆定期貸款的利率較Libor加碼400個基點，寶龍的一些子公司為擔保人。

這筆貸款用於給周五到期的8億元人民幣、票息為9.5%的優先票據提供再融資。

根據貸款協議，如果創始人兼董事會主席許健康和其子許華芳在公司總體持股比例低於40%，或者他們失去對公司的控股權，或是董事會主席不再由他們中的任何一人擔任，那麼對於這筆貸款就構成違約。

目前這對父子總計擁有寶龍60.39%的股權。 許華芳是寶龍的執行董事兼集團總裁。

寶龍上次涉足貸款市場是在2015年1月，當時從四家銀行籌措了18億元人民幣四年期貸款。 更早的一次是在2011年3月，與四家銀行簽署了1億美元三年期融資。 （完）

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43 : greatsoup38(830)@2016-05-28 19:59:12

成日集到錢真是勁

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44 : Louis(1212)@2016-08-03 23:51:55

《新股消息》寶龍<01238.HK>半日收$2.89，高招股價5%
2009年10月14日  12:37:41 p.m. HKT, AAFN
  
寶龍<01238.HK>首日掛牌，早段高見$3.15，半日收$2.89，較招股定價$2.75，高$0.14或5%，成交3.1億股，涉資9.36億元。(ad/a)

阿思達克財經新聞

《新股消息》寶龍<01238.HK>近低收$2.8，險守招股價
2009年10月14日  04:05:47 p.m. HKT, AAFN
  
寶龍<01238.HK>首日掛牌，早市高見$3.15後持續向下，近低收$2.8，較招股定價$2.75，高$0.05或1.8%，不計手續費，每手賬面僅賺$50。(ad/a)

阿思達克財經新聞

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我不懂寶龍地產(01238), 看起來非常有價值的!?

企業家與投資人為何有如此大的判斷差異？
2016年8月
https://xueqiu.com/8029098291/72852841

同一個投資標的，企業家與投資人為何有如此大的判斷差異？

       我舉個例子，以$寶龍地產(01238)$ 為例，據2015年公司財報，公司目前已建成的用來出租的自持物業項目共25個計360萬平方，在建項目9個共640萬平，未建（土地儲備）共1210萬平方，合計2100萬平方，這些項目60%在上海、蘇州、杭州等長三角地區，常識不難估算，這些資產的保守市值價不會低於2200億元，扣除230億公司有息負債再加上手持現金，公司的保守市場淨值（或者叫公司淨貨值）至少在2000億港元以上，即每股50元，而寶龍地產今天的市值才70億港元，每股1.75元。市價2000億與市值70億相差30倍。在寶龍老闆眼裡，目前仍然是商業地產開發賺錢的好時機，公司目前2000億淨貨值肯定低估，否則他應該選擇賣樓而不是繼續融資拿地繼續大搞開發，公司負責人曾經對投資人說過，面對上海七寶項目每平4700元的樓面價（土地價），現在市場均價可以賣到5萬元以上，整個項目共計40萬平方，已經賣出的36億元純利至少在15億元以上，還有20億的貨值可售，另外還剩下6萬平方的商業、2500個車位及2萬平方的自用寫字樓，面對這樣的超高盈利項目，我不去融資開發怎麼可能呢？但在投資人眼裡，好像寶龍只值70個億，因為去年每股0.09元的分紅以目前的股價也就6%的息率，也基本合理，也就是說投資人看到的是超過65%的負債率的財務風險及還未全部建成的商業及建成後的種種市場風險，總之，投資人看到的似乎都是風險，是不確定性。至於公司曾經提到過的三年後項目全部建成後公司的租金收入會從目前的11億猛增至30億元，以及未來三年會隨著上海項目等高毛利率佔比的提升會大幅提高公司盈利水平與分紅派息水平等等預期，市場也無動於衷，也並不賣帳。

       這市場就是這麼奇葩與神奇，面對同一個標的，企業家與投資人竟然可以出現完全不同的價值判斷，究竟是企業家正確還是投資人聰明，只能由時間來作出正確的答案，讓我們拭目以待。

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45 : GS(14)@2016-08-04 01:50:34

好像生地不用價錢變成熟地一樣，還有除了銀行債務，也有很多林林種種的債吧

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46 : greatsoup38(830)@2016-08-14 17:26:07

重債，盈利增35%，至4.7億，

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47 : GS(14)@2016-09-02 00:53:23

老細老婆買屋投資

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48 : greatsoup38(830)@2016-09-10 16:41:40

優先票據

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49 : greatsoup38(830)@2016-09-11 22:15:14

4.875%

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50 : greatsoup38(830)@2016-09-14 21:52:18

買上海地

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51 : greatsoup38(830)@2016-10-19 06:29:18

贖回債務

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52 : GS(14)@2016-11-08 10:46:41

購入海南土地35%股權，和長春影業合作

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53 : GS(14)@2017-04-07 16:14:03

重債，盈利增3成，至10.2億

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54 : GS(14)@2017-06-08 09:52:10

收購位於中國上海市楊浦區的土地的土地使用權
董事會謹此宣佈，於2017 年6 月7日，上海夏鋒（為本公司間接全資附屬公司）
透過招標已成功收購位於中國上海市楊浦區的土地的土地使用權，代價為
人民幣2,980,000,000 元（相等於約3,425,287,000港元）。上海市楊浦區規劃和土
地管理局已於2017 年6 月7日向上海夏鋒出具成交確認書。

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55 : GS(14)@2017-07-12 14:20:30

建議發行優先票據

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56 : GS(14)@2017-07-28 17:04:54

notes

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57 : GS(14)@2017-10-27 17:15:09

茲提述(i)寶龍地產控股有限公司（「本公司」）日期為2010年12月2日的公佈（「該 公
佈」），內 容 有 關 採 納 本 公 司 股 份 獎 勵 計 劃（「該計劃」）；(ii)本公司日期為2016年
12月2日 的 公 佈，內 容 有 關 將 該 計 劃 的 信 託 期 限 延 至2017年12月31日。除 另 有 界
定 外，本 公 佈 所 用 詞 彙 與 該 公 佈 所 界 定 者 具 相 同 涵 義。
鑑 於 根 據 該 計 劃 並 無 尚 未 授 出 的 獎 勵 股 份，且 本 公 司 並 不 預 期 於 該 計 劃 在2017
年12月31日 屆 滿 之 前 根 據 該 計 劃 授 出 更 多 獎 勵 股 份，董 事 會 決 議 終 止 該 計 劃，
自2017年10 月26日起生效（「終 止」）。
根 據 信 託 契 約，股 份 及 仍 然 在 信 託 基 金 內 的 其 他 非 現 金 資 產 須 由 受 託 人 按 現
行 市 場 價 格 出 售，而 有 關 銷 售 所 得 款 項 淨 額、剩 餘 現 金 及 仍 然 在 信 託 內 的 其 他
資 金（在 按 照 信 託 契 約 作 出 所 有 有 關 清 理 成 本、債 務 和 開 支 的 適 當 扣 減 後）須 發
還 於 本 公 司。

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58 : GS(14)@2018-01-30 16:59:56

1.9b notes

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59 : GS(14)@2018-04-11 05:43:18

發行於
2021
年到期的
350,000,000
美元
6.95%
優先票據

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60 : GS(14)@2018-06-05 19:00:02

new land

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61 : GS(14)@2018-08-08 12:16:53

建議額外發行於2020年到期的優先票據
（將 與 於2020年到期的300,000,000美 元5.95%優先票據
合 併 並 形 成 單 一 系 列）

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62 : GS(14)@2019-01-08 01:28:26

我 們 建 議 進 行 一 項 優 先 票 據 的 國 際 發 售，對 象 為 專 業 投 資 者。
建 議 發 售 優 先 票 據 的 完 成 須 視 乎 市 況 及 投 資 者 的 興 趣 而 定。國 泰 君 安 國 際、
海 通 國 際 及 瑞 銀 為 發 售 之 聯 席 牽 頭 經 辦 人 兼 聯 席 賬 簿 管 理 人。我 們 擬 將 發
售 優 先 票 據 所 得 款 項 為 現 有 債 務 進 行 再 融 資。
優 先 票 據 已 獲 原 則 上 批 准 於 新 交 所 上 市 及 報 價。新 交 所 就 本 公 佈 內 所 作 出
的 任 何 陳 述 或 所 載 的 意 見 的 正 確 性 概 不 負 責。優 先 票 據 原 則 上 獲 准 於 新 交
所 上 市 及 報 價 不 應 被 當 作 本 公 司 或 優 先 票 據 之 價 值 指 標。

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63 : GS(14)@2019-01-09 10:13:19

票據發行
茲提述本公司日期為2019年1月7日 的 公 佈，內 容 有 關 建 議 發 行 於2021年到期
的 優 先 票 據。
董事會欣然宣佈，於2019年1月7日，本公司、附屬公司擔保人及合資附屬公司
擔 保 人 與 國 泰 君 安 國 際、海 通 國 際 及 瑞 銀 就 發 行 於2021年到期的200,000,000
美 元9.125%優 先 票 據 訂 立 購 買 協 議。
提呈發售及出售票據的估計所得款項淨額經扣除佣金及估計開支後將約為
196.0百 萬 美 元。本 公 司 擬 將 票 據 的 所 得 款 項 用 作 為 其 現 有 債 務 進 行 再 融 資。

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保寶龍科技控股(中國鋁罐氣霧劑及非氣霧劑產品業務)專區

1 : GS(14)@2018-09-29 09:41:40

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201809281071_C.pdf
1. 緒言
本公告乃由本公司董事會（「董事會」）根據證券及期貨條例第XIVA部、上市規
則第15項應用指引及第13.09(2)(a)條作出。
本公司建議分拆保寶龍，並以介紹方式將其股份於聯交所主板獨立上市，當中
將以實物方式向股東分派本公司所擁有之保寶龍全部已發行股本之形式進行。
保寶龍集團主要從事設計、開發、製造及銷售各式各樣汽車美容及保養產品、
個人護理產品及其他產品（包括家居產品），該等產品為氣霧劑及非氣霧劑產品。

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2 : GS(14)@2018-09-29 09:42:02

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20141006008_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20150331374_C.pdf
當年注入情況

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3 : GS(14)@2018-10-04 09:31:53

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018092802_c.htm
招股書

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4 : GS(14)@2019-04-14 21:32:57

http://www.hkexnews.hk/app/SEHK/ ... ls-2019040202_c.htm
招股書

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