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1997年-2003年香港房價最多跌過7成 那段時間香港的銀行過得好不好 榮華-價值投資

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_9d4003d80102v0ih.html

    現在中國的房價貴不貴,當然貴了,但到了要暴的那個極點沒有,不知道?不看好銀行的人會說房價下降對銀行是致命的打擊,那我們來看看1997年-2003年這段時間,香港的房價跌了70%,他們的銀行過得好不好,我拿在香港有代表性的匯控與恒生來舉例。
    1997年香港的房價開始暴跌,匯控1998年業績倒退21%,到2011年再次倒退18%,2003年開始匯控的業績開始大幅增長。而恒生銀行1998年業績下降了27%,1999年、2000年業績回歸後,2001到2003年都是不增不降。
    房價跌去70%,只是業務負增長,但畢竟還是增長的,沒有發行虧損,很了不起了。
    風暴過後又是艷陽天。這就是銀行,就像壁虎的尾巴斷了以後會自已長出來。


                                                                    榮華
                                                                   2014.8.16


1997年-2003年香港房價最多跌過7成 <wbr>那段時間香港的銀行過得好不好

1997年-2003年香港房價最多跌過7成 <wbr>那段時間香港的銀行過得好不好

1997 2003 香港 房價 最多 多跌 跌過 那段 時間 銀行 過得 好不好 好不 榮華 價值 投資
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商品期貨早上漲多跌少 黑色系仍舊領漲

商品期貨早上收市,漲多跌少,領漲的依然是黑色系。當中,鐵礦石漲3.16%,螺紋上漲2.8%,錳矽上漲2.77%,熱卷上漲2.43%,棉花上漲2.17%,豆粕上漲1.8%,焦炭上漲1.79%,焦煤上漲1.69%;雞蛋下跌0.98%,鎳下跌0.95%,白銀下跌0.24%。

大連商品交易所總經理王鳳海近日表示,大商所正在證監會的統一部署下,推進鐵礦石期貨國際化工作,有條件允許國外企業和機構客戶直接參與鐵礦石期貨交易。

同時,環保執行力度加碼有望削減鋼著供應,市場供需形勢趨於改善,預計短期國內鋼價將有望延續上漲走勢。

煤炭企業限產依然是煉焦煤價格上漲的主要原因,統計局數據顯示,6月原煤產量27754萬噸,同比下降16.6%。6月山西原煤產量6511.3萬噸,同比下降29.4%。

商品 期貨 早上 漲多 多跌 跌少 黑色 仍舊 領漲
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兩會「旺股不旺市」 港股期間多跌

1 : GS(14)@2015-03-02 11:10:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150302/news/ec_eca1.htm


【明報專訊】為期半個月的全國政協和人大(下稱「兩會」)分別於明天和本周四(5日)開幕,但一眾「兩會概念股」早在農曆新年前就開始熱炒,今年在習近平的「一帶一路」以及中央出台的環保政策影響下,基建和環保板塊成為追捧熱點。不過,恒指在過去10年中,有8年在兩會期間錄得跌幅(表),加上近期港股的利好因素基本已反映,市場預料恒指仍無法走出「逢會必跌」的怪圈。

國家主席習近平上台以來,在外交方面的最大舉措是推出號稱「中國的馬歇爾計劃」的「一帶一路」戰略構想,今年初起內地媒體盛傳「一帶一路」的具體規劃將在3月正式出台。中金報告稱,該政策的推進力度遠超預期,有望給中國的基建企業帶來更多海外訂單。中金認為基建股的估值吸引,中鐵(0390)、中交建(1800)、中冶(1618)和中國機械工程(1829)均在推薦行列。中鐵和中交建自去年10月至今分別錄得54%和73%的升幅。

環保則是另一個受市場關注的行業,從目前各地兩會召開情來看,解決大氣污染治理、水污染治理等環境污染治理依然是今年的重點工作之一,其中「水十條」預期近期出台,2萬億元人民幣投資將再次提振污水處理概念股,北控水務(0371)單是2月已錄得13%升幅。此外,醫療、養老、教育等民生議題亦反映在各地人大代表的主要提案中。

龐寶林:概念股缺誘因再升

不過,東驥基金管理董事總經理龐寶林認為,雖然上述的板塊很大機會在兩會獲得利好政策,但股價早在農曆新年前、甚至去年起就已經有顯著升幅,而且現時整體經濟疲弱,即使有利好政策出台,股價未必有足夠誘因再升,比如現時油價處於低位,潔淨能源相關股份將升幅有限,市場不必對概念股的升幅有太大期望。

上周六人行宣布減息,龐寶林認為今年兩會可能給市場帶來較大驚喜的,就是相關的救市寬鬆政策繼續出台,金融股將是最大受惠者,加上A股IPO或在兩會之後宣布不再需要證監會審批,申請進程加快,預料券商股可能掀起一陣升勢。

黃國英:缺藍籌拉動 恒指或跌

豐盛金融資產管理董事黃國英則認為,現在投資大潮流是買ETF,「去年已大升的醫療股等新興板塊,股價要再上一層樓,需要出現一兩隻規模很大的股份,才能獲得大資金的青睞」。對於兩會歷來「旺股不旺市」,他認為除了政策利好因素已反映之外,長和系、AIA(1299)等重磅股已經公布業績,上周帶動恒指升至25,000點高位,後市缺少大藍籌拉動,預計今年恒指在兩會期間走低的可能較高。

明報記者 魏嘉儀、陳子凌
2 : GS(14)@2015-03-02 11:10:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150302/news/ec_eca2.htm
通縮壓力大 「保7」成關鍵
2015年3月2日

【明報專訊】全國兩會(全國人民代表大會和人民政治協商會議)明天正式召開,在經濟議題上,除了市場最關注周四(5日)的政府工作報告將宣布全年經濟增長等多項數據外,如何對抗愈來愈大壓力的通縮風險,也會是今年重點需要面對的問題。

澳新銀行大中華區經濟研究總監劉利剛指出,下調經濟增長目標,淡化GDP增速的重要性已是共識,市場也預期今年中國GDP增速目標從去年7.5%下調至7%,關鍵是目標的區間會如何介定,他料7%將會是政府底線。

劉利剛又認為,從近期內地通脹數據看,雖然中國未進入「通縮」階段,但走向通縮的風險正快速上升,因此7%的GDP目標可以防止市場對通縮預期進一步加強,化解因通縮預期而出現對投資和消費的猶豫,為了達到7%目標,中央必須適當擴大財政預算赤字以及更進取的貨幣政策,與此同時,「一帶一路」發展將會是今年區域經濟發展路線的重要戰略。

內媒:閉幕後4自貿區將掛牌

據內媒《中國證券報》報道,「一帶一路」總體規劃有望在3月正式對外發布;重點區域如新疆、江蘇、福建等也將推出實施細則,作為「一帶一路」組成部分的廣東、天津、福建自貿區,以及擴大面積後的上海自貿區,也會在「兩會」閉幕後掛牌。
兩會 旺股 股不 旺市 港股 期間 多跌
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願樓價多跌 可以買更多 周顯

1 : GS(14)@2015-04-10 18:45:54

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm【明報專訊】那天有一名朋友,向我詢問買樓問題,我說﹕「你究竟應該買什麼樓,我實在給不了意見,因為心頭好呢家,旁人實在很難給意見。不過,根據樓價的理論,在樓價上升時,新樓升得比較快,但在樓價下跌時,舊樓又會下跌得比較慢。如果要保值,你要買市區樓,但如果要廉價地住得舒服,就要住新界了。」\r\n\r\n  他問﹕「咁你點睇樓價?」\r\n\r\n我說﹕「我不說預測,只說我的願望。我現在正在買樓,但是,如果要我希望,我會希望樓價跌多,因為可以買更多!」\r\n\r\n吳昊遺孀捐藏品 辦展覽會\r\n\r\n跟我看報紙,看到了由吳昊遺孀黃嘉惠捐出昊Sir藏品,舉辦了一個吳昊藏品展覽會,一直到今年尾。\r\n\r\n記得我的第一份暑期工,便是在昊Sir的手下當編劇,他好好人,好惜我,後來他還問我會不會到他那裏做全職。其實昊Sir是個很搞鬼的人,他說他在初出道時,客串演出《各位觀眾鳳凰女小姐》,做捧禮物出來搞笑的角色,有如後來的細。\r\n\r\n記得那時他天天和黃嘉惠一起,說是契妹云云,當時已經猜到他們是情侶,果然,後來結了婚。那時我不懂電影圈,他們說王家衛的編劇水平很高(當時的王家衛連《旺角卡門》都未拍,只寫了《猛鬼差館》和《江湖龍虎鬥》),我還以為是那個黃嘉惠。\r\n\r\n昊Sir其實不但熟悉老香港,還熟悉所有舊東西,有一次,我把一把刀給他看,他看了一眼,馬上把這刀的來龍去脈說出來,嚇了我一跳。可惜他英年早逝,現在其遺物開展覽,當然要捧場啦。\r\n\r\n[周顯 投資二三事]
樓價 多跌 可以 更多 周顯
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瑞銀料港商場供過於求3年內新增24個 租金最多跌逾兩成

1 : GS(14)@2016-03-31 13:48:46

【本報訊】瑞銀進一步看淡香港地產市道,直言今後3年零售商場將供過於求,租金走勢難止瀉。零售淡風更由奢侈品市場,吹至本地消費,加上今明兩年續租潮,商場租金難望有支持,料高檔商場今明年租金或累跌最多25%。記者:方楚茵 岑梽豪



經濟差、旅客少,本地零售業早響起警號,但在行業轉弱之時,商場新供應卻大幅增加。瑞銀報告指出,2016至2018年料有24個新商場或擴建工程竣工,新增160萬平方呎,遍及港九新界。過去10年,每年平均只增加50萬平方呎零售面積,今後3年卻大增逾3倍。




供應集中銅鑼灣尖沙嘴

瑞銀中國及香港房地產投資研究部主管李智穎昨日指出,過去不少收租股管理層稱「我唔驚啦,新供應都是新界、元朗,不會影響我哋」。不過,未來供應卻集中在銅鑼灣、尖沙嘴等地,佔比有42%,她稱多年來難得一見。新地(016)旗下Grand YOHO商場料今年底落成,新世界(017)位於尖東新世界中心,重建後亦大幅增加供應。銅鑼灣更是供應「重災區」之一,包括新寧大廈、V Point、Tower535等陸續落成。李智穎又稱,旅客消費額未跌完,預期直至2018年會再跌28%,故高檔商場今明租金可能累跌最多25%。雖然地產商均稱看好本地消費市道,可望抵銷奢侈品市道不濟,又積極引入針對本地客的租戶。然而,瑞銀預期今年失業率將升至4.5%,李智穎表明消費意欲減低,將影響餐飲及超市生意,減少屋邨或主打民生的商場租金收入,「層樓一直回緊,就不會好想去消費」。再者,續租潮將至,租客勢必趁勢壓價,尤其是高檔商場租戶;同時傳統及收租經驗較少的地產商,佔未來新供應54%,李智穎認為這些地產商,取態傾向「快些租滿,(釐定)租金就會更鬆手」,有別於大地產商不願意減租,租金下調幅度有機會更大,而出租率可能由目前98%以上,降至92%至93%。



料今明兩年樓價跌25%

瑞銀指,香港住宅價格自去年第3季至今已下跌13%,料今明兩年跌幅介乎20%至25%。李智穎稱,近期新盤銷情已放緩,由過去首周已售出75%至80%單位,跌至目前僅得40%,市場氣氛正逐步改變。她又指無論美國加息與否,本港經濟差都會影響樓市,「政府即使撤走針對投資者的辣招,都未必幫到手」,因業主會在減辣後出貨,令供應突然增加,拖累樓價。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160331/19551257
瑞銀 料港 商場 過於 年內 新增 24 租金 最多 多跌 跌逾 兩成
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高力料港樓價明年最多跌10%

1 : GS(14)@2016-11-23 07:48:55

【本報訊】高力國際料住宅明年有所調節,亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚昨日在記者會上稱,政府新推出新印花稅措施後,暫時未見對樓市有很大影響。然而,新辣招會影響600萬元以上、以換樓客為目標的樓盤交投量,故預期本地整體樓價,未來12個月內會下跌5%至10%。同時,每月交投量會少於4,000宗,二手交投介乎1,500至1,800宗。他認為受到新稅項影響,300萬至500萬元小型單位,需求量較過去更高。由於人民幣料持續貶值,觸發資金流向境外收購,高力國際商業服務行政董事劉泊汶稱,中資公司對甲級寫字樓,由過去要求租用變為收購,但會在中環以外地區,而在租用寫字樓時,亦不會像過去般盲目追價。她又指,隨着更多年輕人出來創業,聯合寫字樓將會成為新需求。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161123/19842695
高力 料港 樓價 明年 最多 多跌 10%
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美債息向上 港樓價多跌

1 : GS(14)@2016-12-18 10:26:10

【明報專訊】美國聯儲局上周四凌晨決定加息0.25厘,市場紛紛聚焦地產股及樓價走勢,事實上除了留意基準利率的走向,美國長期國債孳息率的走勢亦不容忽視。

美債息與樓價指數負關係高

美國長期國債息率一向被視作市場資金成本指標,在聯繫匯率的機制底下,本港息口亦會受到其走向而出現變化。截至上周五,美國10年期國債息率攀升至2.59厘,連升六周,累升46%,升至2014年9月水平;美國30年期國債息率亦升至3.17厘,連升三周,累升5.6%。

翻查紀錄,每當債息見底回升,進入上升周期時,便會影響市民入市買樓意欲,樓價均出現調整。2009年至今,美國30年債息和中原樓價指數的相關系數約-0.7(數值由1至-1,愈接近1,正比關聯度愈高),反映有關息率下跌,香港樓價便會上升;債息向上,則樓價便會下跌。目前儲局密謀加息,美國債息由低位回升,歷史又會否再次重演?

另一方面,地產分類指數與中原樓價指數近年的相關走勢明顯,如2010年11月政府首出招推額外印花稅(SSD),地產指數隨即受挫,及至2011年明顯見跌勢,樓價其後見整固;2015年2月,金管局第七次收緊樓按,地產分類指數則反覆向下,樓價指數未幾亦見回調。現地產分類指數由今年9月至今累跌17%,樓市新一輪跌浪或隨時展開。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1802&issue=20161218
美債 債息 向上 樓價 多跌
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內地一線城市 9月樓價多跌

1 : GS(14)@2017-10-29 22:24:25

【明報專訊】內地樓市調控加碼,9月份15個一二線熱點城市僅得4個城市樓價按月持平,其餘全線下跌,跌幅介乎1.8%至8.8%。當中北、上、廣樓價均按月下跌,深圳則緊守持平。15大熱點城市樓價按月回落,主要受累於近期限價及預售證審批影響。

京樓價按年升幅收窄 滬樓價按年升轉跌

實際上按年有12個城市樓價錄得升幅,但升幅亦大幅收窄。以廣州為例,去年樓價一直跑輸其他一線城市,但近月因此避開調控加碼,樓價按年仍升9.4%。相反北京近月多招並出,如共享產權、租購同舉等,令樓價進一步受壓,按年升幅已收縮至僅升0.5%,較上月仍升5.6%大幅收窄。上海樓價更按年由升轉跌,微跌0.1%。深圳9月份樓價亦按年跌3.8%。其餘熱點城市,樓價仍按年升1%至4.1%不等。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,因地制宜、因城施策的調控政策持續發揮作用,70個大中城市中,15個熱點城市房地產市場繼續保持穩定。一線城市新建商品住宅價格按年升幅連續12個月回落,按月回落3.5%、二線城市新建商品住宅價格按年升幅亦連續10個月回落,按月回落2.2%、三線城市新建商品住宅按年升幅連續2個月回落,按月回落1.1%。

除了樓價下跌,上周國家統計局商品房銷售額及面積均遇冷,前者由年初增長達41.3%後一直收縮,累計首9個月的增長已收縮至14.6%。銷售面積的增長亦由年初升26.9%,萎縮至首9月僅升10.3%。

麥格理:土地供應結構或現改革

大行麥格理表示,國家主席習近平在十九大會議重申「房子是用來住,不是用來炒」,或將引起土地供應結構改革,包括更多長租公寓,及更少的私樓可售資源。在上半年超過四成在一線城市樓面面積不可出售或將用於建立社會住房或租住房。

該行指,「房子是用來住,不是用來炒」的信號將利好無力置業人士,但對於多閒置資金的投資者,在房地產上將非常缺乏長線投資選擇,故預期市場將更集中留意開發商基本面,包括10月份合約銷售。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4396&issue=20171024
內地 一線 城市 樓價 多跌
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祈連活:樓價最多跌15%

1 : GS(14)@2018-01-15 03:02:07

【本報訊】本港樓市持續高企,有「聯繫匯率之父」稱號的景順首席經濟師祈連活(John Greenwood)昨表示,港息要推高200個點子,本港樓價才會出現較明顯調整,而即使樓價因此下跌,幅度亦僅得5%至15%,更補充指在目前環球仍處低息環境下,長期資產價格將維持高企,除非美息正常化並增至3厘,否則相關情況不會改變。祈連活預期,美息未來數年將繼續調高,2021年可升抵3厘。就今年環球經濟走向,祈連活相信,通脹將維持低企。他解釋,自2008年金融海嘯後,由於銀行需縮減資產負債表,加上監管收緊令信貸增長放緩,連帶貨幣增速亦一同減慢,影響通脹水平,更指只要相關情況持續,通脹水平將繼續處於低位。至於中國經濟,祈連活指科網等行業繼續增長,但由於內地房地產市場輕微放緩,料內地今年經濟增速約6.6%。

大和重申地產業正面

另外,大和發表報告,重申對本港地產行業正面看法。報告指,恒地(012)早前以區內新高價出售北角一幢寫字樓,反映物業資產存貨未能滿足需求、本港地產市場出現顯著的規模擴張,進一步印證該行認為本港屬大城市地產市場看法。該行最看好辦公室市道,而零售及住宅市場則緊隨其後,首選太古地產(1972)及恒地,目標價分別為34.2元及63.5元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180112/20272357
祈連 連活 樓價 最多 多跌 15%
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10大屋苑成交最多跌65%

1 : GS(14)@2018-01-15 03:28:01

【本報訊】2018年首個周末日,在二手缺盤下,10大屋苑交投疏落。綜合4大代理行過去周末日10大屋苑成交數據,全部均按周跌26%至65%,其中美聯錄11宗成交,按周跌47.6%,為5周新低。過剛去的周六日,綜合4大代理行統計10大屋苑成交,宗數由6至17宗,中原地產錄最多有17宗,當中3個屋苑零成交;利嘉閣錄8宗,按周跌幅65%;美聯錄11宗,按周減約47.6%,為5周新低,4屋苑捧蛋。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,近期大額豪宅交投轉活、二手頻破頂,二手筍盤被消化,盤源漸缺,加上業主叫價強硬,窒礙二手買賣。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,買家會趕於下月農曆新年前入市,可望帶動二手成交。天水圍嘉湖山莊兩房呎價破萬元後,中原地產伍耀祖指,業主叫價強硬,平均呎價叫價漲至9,700元。賞湖居6座低層G室,實用548方呎,三房間隔,剛以488萬元成交,呎價8,905元。原業主2010年3月165.5萬元買入,賺322.5萬元或1.9倍。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180108/20268142
10 大屋 成交 最多 多跌 65%
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華置料去年度純利最多跌47%

1 : GS(14)@2018-02-12 07:16:25

【明報專訊】近年積極投資的華人置業(0127)發盈警,預期去年全年度純利按年下跌37%至47%,收入減少55%至65%。不過,集團瘋狂掃入的恒大(3333)股份帳面盈利「大賺」,截至去年底止未變現公平值收益高達99億元,惟根據現行會計制度,相關收益不會計入集團損益表內。

連環沽售物業 租金收入挫

華置解釋稱,預期盈利下跌,主要由於近年連環出售多項出租物業,拖累租金收入下跌34%至44%,同時集團去年買賣物業銷售亦較前一年度減少,應收遞延代價所產生的名義利息收入,以及持作買賣的上市投資及財資產品所得收入,通過其他全面收益以反映公司值計量的金融資產而產生的收入,以及投資物業公平值變動收益均告減少所致。按華置2016年度純利約63.6億元計,去年度純利估計約33億元。

不過,集團近年與創辦人劉鑾雄的太太、大股東「甘比」聯手入市狂掃恒大股份,單計目前集團手上持有的恒大股份,去年度未變現公平值變動收益已高達99億元,加上盛京銀行(2066)已變現公平值收益21億元,公司期內全面收益總額或錄得3.73倍至3.83倍的顯著上升。

恒大股份帳面「勁賺」99億元

不過,根據現行會計制度,上述相關收益不能直接計入損益表內。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0895&issue=20180209
華置 置料 去年度 去年 純利 最多 多跌 47%
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長實趙國雄:明年樓價最多跌三成 二按樓納米樓「高危」 跟其他發展商唱反調

1 : GS(14)@2018-12-05 07:59:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20181205
【明報專訊】近年少有投得大型地皮,以及今年未有推出大型新盤的長實(1113),對本港明年樓市悲觀,與其他大型發展商持相反意見。長實執行董事趙國雄昨表示,集團早已看到中美貿易戰對經濟的負面影響難免,且會愈來愈嚴重,去年便大手沽出住宅新盤套現達500多億元,創歷來紀錄,並認為明年經濟會較今年更差,料明年樓價可跌25%至30%。

明報記者 陸振球、林尚民、甘潔瑩

事實上,今年長實賣樓不多,暫僅售出逾500伙,套現約135億元,為五大發展商中售出單位及套現金額最少(見圖)。

趙國雄表示,今年集團雖沒有開售大型全新樓盤,但去年集團以402億元沽出中環中心的資金將可在今年入帳。他又指出,雖然香港迄今加息幅度輕微,但過去數年樓價急升和巿民收入追不上,供樓負擔其實正在加重, 估計中美貿易戰對樓巿的影響明年將更明顯,尤其已承做二按及納米樓更是高危。他亦表示,3年前與近年看淡樓市的湯文亮對樓巿看法意見分歧,但現在則變得一致。

長實今年暫沽500伙 套135億

對於剛完成的「習特會」,趙覺得中國其實勝了一仗,因應承美國增加採購農產品等其實是數月前已備了的方案,美方沒有取得新的成果,中國卻多了90日的時間作部署,中國人通常是有了着數反不會高調,才予人以為中方蝕底了。

相對長實看淡,其他多家大型發展商對明年樓市卻持正面態度。今年售出3300伙套現近500億、勢成今年賣樓王的新地,集團副董事總經理雷霆早前就表示,過去兩年本港一手市場成交量高,樓市回氣一段時間屬正常現象,相信待明年農曆新年後,樓市將重新活躍起來。

至於今年賣出單位數目僅次新地的會德豐地產(0020),集團常務董事黃光耀亦認為,雖然現時樓市踏入鞏固期,但明年樓市仍然十分樂觀,因本港失業率低,經濟增長不錯,樓市亦有強勁的需求,故相信明年初樓市會逐漸釋放購買力,屆時市場將轉趨活躍,樓價亦會平穩向上,惟升幅或遜今年,料升幅小於一成。

一太料明年樓價下跌5%至10%

另外,第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,中美貿易戰、加息等因素,影響準買家入市意欲,當市場不明朗因素消退後,市况始重拾升軌,預計明年中小型住宅及豪宅樓價均下跌5%至10%。正因二手樓價下跌,發展商未來推售新盤將貼市價開售。

陳又指出,樓市前景不明朗,發展商出價投地亦見保守,預計地價明年將較今年為低。目前政府推售的官地規模較大,中小型發展商未必冒險將大量資金投放於單一地皮之上,反而會選擇風險較低的市區舊樓進行併購。
2 : GS(14)@2018-12-05 08:00:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1683&issue=20181205
【明報專訊】去年賣樓破紀錄的長實(1113),對比其他主要對手,今年無論賣樓及買地都相對較少,今年到目前為止只推出淺水灣道90號一個全新樓盤,僅涉及11間洋房;而已獲批預售樓花同意書的中半山波老道項目,迄今仍未有任何新消息,估計要到明年才會推售。

換地未見積極 洪水橋項目涉300伙

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事實上,撇除近兩年多投得的地皮,長實現手持4個主要項目可供推售,其中波老道21號一、二期,前者提供115伙,後者則有66個單位,雖然首期在今年4月份已批出入伙紙,兩期亦已於今年9月獲批預售,但適逢樓市回調,至今仍未推出市場。此外,長實年初曾明言會在今年內推出的市建局深水埗海壇街項目,以及將軍澳日出康城第8期項目,同樣未有任何「動靜」,其中提供876伙的海壇街項目,今年9月才申請預售,相信最快明年才有機會推出,估計提供約1430伙的日出康城第8期,更是至10月為止仍未申請預售。

此外,近年長實亦甚少成功投得地皮,過去兩年多只兩度「得手」,包括2016年9月以19.53億元投得沙田九肚山麗坪路住宅地,項目佔地67,802方呎,可建樓面244,093方呎,每方呎樓面地價約8001元。

多個項目重建商廈

至於近年最矚目的地皮,則是今年9月奪得的港鐵黃竹坑站第3期物業發展項目,商住總樓面約150萬方呎,補地價涉約129.71億元,每方呎補地價8614元;其中約50.59萬方呎商場,落成後須交還港鐵。補地價項目方面,亦只有去年以4.3億元完成元朗洪水橋地皮補地價,可建樓面約13.9萬方呎,每方呎樓面補地價約3112元,預料提供約300伙。

不過,長實系內近年亦有多項重建商廈項目,如中環和記大廈將於明年展開重建,預計於2023年落成,重建後的和記大廈樓面超過49萬方呎,樓高約41層,並設185個停車位,集團旗下兩個位於紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒部署先後向屋宇署入則申請重建為商廈,總樓面面積逾220萬方呎。
長實 趙國 明年 樓價 最多 多跌 三成 二按 按樓 納米 高危 其他 發展商 發展 唱反調
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351702

《8014金融大爆破》作者Dr. Ng:內地班資回朝 港樓最多跌七成

1 : GS(14)@2019-01-10 07:50:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5598&issue=20190110
【明報專訊】《8014金融大爆破》作者、去年2月已預測股市及樓市面臨「清算日」的資深投資者Dr. Ng,本周再次接受專訪。他認為中美貿易戰將持續多年,衝擊內地及本港經濟,本港就業情况因此惡化,打擊港人的買樓能力及意欲,加上估計大量北水將班資回朝,撤離香港,沽貨套現將加劇樓市跌勢,故他預測本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%;而他個人目前亦沒有持有任何本港物業,「我的實際行動證明自己真的看淡樓市」。

記者在《Money Money》137期(去年2月26日出版)封面故事首次訪問Dr. Ng,當時美國10年期債券孳息率逼近3厘,而Dr. Ng指出,由聯儲局2009年量寬(QE)買債向市場泵水造成的金融及經濟亂象已經接近「清算日」,美息將會急升,勢對股巿、樓巿等造成衝擊,建議持盈保泰,盡量持有現金,而他本人則已買入受惠息口上升的浮息債。

該訪問見報後,美國10年債息曾在去年10月升至約3.25厘後始回落,昨日報約2.7厘,而恒指在去年1月底率先見頂後,港樓及美股於下半年亦開始回落,可見Dr. Ng當時測市準確。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》,8014乃是將近代4個金融危機的年份數字加在一起,即1997+2000+2007+2010=8014,意為即將或已開始的金融危機,殺傷力等同上述4次危機的總和或更甚,而8014的諧音亦猶如「發完實死」。

言行一致 個人沒持有港樓

Dr. Ng去年10月23日以「樓價最恐怖會跌七成」為題在傳媒發表文章,列出美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等八大不利因素,料本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%,堪稱全城最看淡港樓的分析,該文章在網上亦惹起廣泛討論。

正修讀特許金融分析師第三級考試(CFA Level 3)的Dr. Ng,本周一在銅鑼灣禮頓山豪宅會所再接受專訪時表示,他近月發表看淡樓市的觀點,是經過細心分析的由衷之言,而目前他亦沒有持有任何本港物業,可見公開言論與個人投資部署屬一致。Dr. Ng又透露,去年下半年他已沽清浮息債,現時揸重現金及黃金,更向記者出示資料,顯示目前在私人銀行敘做1年期美元定期,息率高達3.48厘,利息收入料足夠繳付豪宅租金有餘。

美國去年7月起先後向500億美元及2000億美元中國產品分別徵收25%及10%關稅,以貿易戰作把柄收拾中國,Dr. Ng透露,他今次預測樓價大跌,主要基於中美對峙將戳破內地經濟泡沫的假設。「自從中美兩國開打貿易戰後,對內地經濟帶來重大不利影響,近日公布的內地經濟數據,包括經理人採購指數(PMI)、工業生產利潤及零售銷售均並不理想,尤其是高端消費下滑嚴重,而我相信這只是經濟轉壞的開始,因為大家也知道貿易戰並非未來一兩年便會打完,不論徵收10%或25%關稅也好,對內地毛利率偏低的製造業也帶來很大打擊,若民企及外資工廠老闆因此決定將廠房搬離中國,在供應鏈環環相扣的情况下,搬廠會帶來連鎖效應,隨着廠房一家又一家逐步撤離,很多工人也會失去工作。

「過去10年中國經濟增長是由樓市興旺製造出來的,過程中政府在農村向農民收購大量土地後再轉售予發展商興建住宅,這樣做美其名是『城鎮化』,卻為日後社會問題埋下伏線,因為當目前在城市工作的農民工日後被工廠裁退後,他們回到農村可能已無地可耕,如何謀生也是問題。另外,近年內地一二線城市樓價之高,不少家庭是集合多名家庭成員的財力聯名才可勉強買樓,假如隨着內地經濟轉差及樓價下跌,其中一名家人又失業難以供樓,便可能出現斷供及負資產的情况,影響銀行資產質素,一環扣一環,拖累經濟進一步下滑。」

盜竊知識產權若屬實 不利華科技發展

有分析認為,中國經濟近年已轉型至由科技創新引領增長,減少對出口的依賴,故可緩衝中美貿易戰的衝擊,但Dr. Ng指出,根據美國政府的說法, 中國歷年來以不同方式盜竊美國及其盟友的知識產權,是中國科技高速發展的最重要原因,他認為若美國的指控屬實並且日後阻止中國再這樣做的話,對中國科技發展將帶來重大不利影響,「盜竊是最容易的,因為這樣做不需要自己花長時間研發也可以取得科技成果,而有些人相信,如果日後不可以再盜竊,中國科技很難再高速發展」。

美國副貿易代表格里什(Jeffrey Gerrish)本周率團訪華,與中國副總理劉鶴為首的代表團會面,磋商中美貿易戰的可能停火安排。Dr. Ng分析,雖然中美兩國可望達成某些協議,例如中國向美國增加採購大豆等農產品,但他認為,美國最顧慮的三大問題,一是中國盜竊美國知識產權,二是中國強迫美國在華企業技術轉移,三是要求中國跟着美國的意願改革世界貿易組織達至公平貿易,即使是次兩國能夠就此達成協議,美國也需要一段時間觀望中國是否落實協議,「所謂『你有張良計、我有過牆梯』,即使文字可以寫到天花龍鳳,但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信,美國現已向中國徵收關稅規模會維持,藉此「鍊住中國條頸」,再觀察上述三大問題有否改善,故內地經濟增長難免持續放緩。

內地空殼公司撤港 甲廈住宅租金受壓

近年本港及內地經濟聯繫愈來愈緊密,內地資金對本港樓市的影響力亦愈來愈大,既然Dr. Ng認為中國經濟將受貿易戰重擊,故他預測本港經濟及樓市亦會被拖累大跌,「本港的進出口很大程度來自中美貿易互動,若日後中國對美國出口大減,對本港貿易及物流公司均有很大不利影響,這樣的話,香港經濟便會開始下滑,失業率亦開始上升。另外,過去一段時間很多內地企業來港開設空殼公司,因此將很多資金調來本港,聘用大量內地員工,並且租用不少甲級寫字樓,但這類公司普遍沒有實質業務,隨着內地經濟出現問題,我知道有些內地公司已在收縮業務,例如本來租用寫字樓由3層變1層,並且將部分員工調返內地,令本港寫字樓及住宅的需求均減少,結果是空置率上升,租金及估值掉頭下跌」。

Dr. Ng又說,過去不少內地富豪買入本港豪宅,推動樓價升浪,「香港樓其實是內地人炒起而已」,惟隨着目前內地經濟下滑,他相信內地人若有需要班資回朝,可能出售港樓套現,北水沽貨亦會增加港樓下跌壓力。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-01-10 07:50:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6081&issue=20190110
【明報專訊】聯儲局主席鮑威爾上周五晚上在美國經濟學會周年大會表示,若縮表在金融市場引發問題,將毫不猶豫地調整縮表步伐,市場憧憬當局放緩收水,引發通脹預期,利好風險資產,至今不論美股、港股及油價均顯著向好。

不過,Dr. Ng批評,聯儲局在上月19日議息會議才表明,「縮表以自動駕駛方式進行」(The central bank's balance sheet wind-down is on "autopilot"),意味每月減債500億美元的步伐仍會持續,但作為該局主席鮑威爾僅半個月後,卻在非官方場合發表與議息聲明相當不同的言論,做法並不恰當,「到底可能暫緩縮表是鮑威爾的個人意見,抑或是聯儲局的整體共識?若是後者的話,過去10多日美國經濟到底出現什麼問題,令聯儲局改弦易轍?」

注視儲局月底會議 確定官方立場

Dr. Ng相信,聯儲局在本月29日至30日舉行的議息會議,將就是否可能暫緩縮表清楚交代。他分析,若當局決定堅定不移維持每月減債500億美元的步伐,市場對暫緩收水憧憬落空,環球股市料即掉頭向下;若當局確定鮑威爾的觀點,指會觀察金融市場的狀况來調整縮表步伐,環球股市短期料會進一步亢奮向好,但他認為屆時反而屬沽貨良機,因為聯儲局不能按計劃縮表,正正反映美國經濟轉弱,衰退風險增加,中長線不利環球股市。

[名人樓市論壇]
8014 金融 爆破 作者 Dr Ng 內地 班資 資回 回朝 港樓 樓最 最多 多跌 七成
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