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中国奥园收购多笔商业地产

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中国奥园(3883.HK)日前公布业绩,上半年仅取得约12亿元的合约销售额。现有土储约900万平方米,每平方米地价成本仅500元。

奥园主席兼总裁郭梓文表示,公司将积极参与旧城改造,广州火车南站附近的三旧改造项目已经签订意向书,该项目占地7万多平方米,可建楼面涉约20万平方米。

另据奥园执行董事郭梓宁透露,奥园正在谈深圳一些30年前建设的需要拆迁重建的小区项目;在广州也正在谈多个旧厂房改造项目。

上市以后,中国奥园将发展重心之一放在商业地产。据奥园2009年年报,2009年投资物业价值7.9亿元,比2008年4.39亿元大幅增长近90%。

去 年5月21日,奥园宣布通过收购友邦公司70%的股本及70%的股东贷款,获得了友邦持有的广州寰城实业发展有限公司的全部股权。该公司的主要资产是一块 位于广州天河北商圈内总建筑面积约为11.3万平方米的商业用地。按总建筑面积计算,楼面价仅为人民币4100元/平方米左右。

去年下半年,中国奥园与沈阳市政府正式签订合作协议,将在苏家屯区投资231亿元用于沈阳的商业地产项目——奥园国际新城,成为在沈阳投资规模最大的综合商业地产项目。

去年年底,中国奥园在广州番禺正式奠基打造南沙最大的商业地产项目,总建筑面积达24万平方米,涵盖大型购物中心、商业街及酒店式公寓。

奥园今年7月25日公布,以1.615亿元向广东瑞华集团有限公司收购位于广州市天河区黄埔大道108号的商业写字楼物业,并冠名为奥园广场。该物业总建筑面积约6587平方米,收购总代价为1.76亿元,折合楼面价2.45万元/平方米。


中國 奧園 收購 多筆 商業 地產
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看壞後市? 求售華國飯店、大台北華城周邊等多筆土地台灣「現金王」葉國一房地產抵押設定一六二億

2012-02-13  TWM




手握兩百億元現金的「現金王」英 業達會長葉國一,近幾個月在市場求售不動產與物業,根據本刊調查,他投資的不動產,向銀行質押設定金額高達一六二億元,高額數字令人震驚。

撰文‧梁任瑋 研究員‧陳兆芬元月初,不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊,記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價,其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三 峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的,據了解,賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。

這幾年葉國一陸續投入約兩百億元,掌握土地面積逾五萬坪,儼然成為新地產大戶,前年葉國一曾說,「電子業是『茅山道士』(毛利率僅三%到四%),但土地放 在那卻會幫你『白天也賺錢,晚上也賺錢』,相較之下,房地產太好做了。」這句話言猶在耳,如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產,引起外界側目。

除了在市場求售房地產外,手握兩百億元現金的葉國一,真正投入房地產的現金並不多,本刊調查,他投資的不動產向銀行抵押設定一六二.○五億元,實際貸款金 額約一三五億元,高額的數字令人咋舌。

進軍房地產

慣從複雜不良債權下手

攤開葉國一的房地產質押設定狀況,大致分為兩種類型,第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子,例如,華國飯店與大板根,除了公司本身向銀行聯貸,葉國一本 身也是該公司的債權人,例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。

第二種是,葉國一直接買斷土地的案子,包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等,主要是用他個人名義、投資公司摩 天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元,僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段,待完工後按銷售狀況回收資金。

事實上,葉國一大舉進軍房地產,是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊,可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手,例如高雄亞太財經廣場,原本是 宏總集團總部,他在法院拍賣過程中,以債權承接標的物,將債權順利轉換為物權,儘管過程冗長,但可以低價取得物美價廉物件。

除亞太財經廣場外,葉國一持有的台南開元段土地,手法如出一轍,先投入約六.三億元買下不良債權,再透過拍賣程序,以十.四四億元拍定價,成為該地所有權 人。此外,葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權,此塊基地打算推出大型別墅案,規模上看一五○億元,可望為他創造不錯的獲利。

葉國一像獵豹瞄準物件,耐心等候時機出手;但計畫趕不上變化,台灣房市景氣反轉,不少建商看壞後市,熟悉葉國一的朋友也說,「最近葉董心情不太好,除了英 業達的事要煩心,尤其去年政府打房後,讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯,也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高,因此,只要有人出好價錢,不排除將手上 幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」其實,去年下半年奢侈稅上路後,從葉國一的投資動作即略見端倪,他曾公開表示,「今年只進了一筆土地」、「將放慢房 地產投資腳步」,但葉國一沒有說出口的是,如果有好價錢,不排除處分他名下的房地產。根據了解,葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店 大台北華城土地這三個物件。

奢侈稅上路

三物件列為處分目標

○八年,葉國一把英業達交棒專業經理人後,認為「有土斯有財」的他,就加碼布局房地產。

○三年,他在英業達股東會後,提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝,當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地,重劃後分回六八六坪精華用地,換算每坪成本約一一六 萬元,以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看,雖然未處分,但葉國一的潛在獲利可觀。

○四年,葉國一砸下二十四億元,接手華國飯店,當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機,目前,華國飯店除了向國泰世華借十九.二億元,也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元,這個數字 大約是葉國一買下華國債權的金額,惟葉國一本來就無實際經營華國飯店,因此想處分獲利了結。

「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元,每坪地價六八八萬元,但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露,沒有出價五十億 元以上,應該不會成交。

葉國一另一個想處分的標的,是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍,葉國一先買下入口兩千坪土地,並出面向銀行擔保,才 讓大板根免於拍賣命運。

據了解,葉國一想賣大板根,主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。

雖然兩千坪土地就位於大板根門口,但使用分區為森林區,有很多開發限制,且必須與大板根共同開發才有價值,甚至要連大板根一起吃下,才能發揮最大效益,這 也是讓買家興趣缺缺的原因。

毛利勝電子

科技大亨轉當地產大戶

真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭,應該是○八年,高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年,葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口,亞力山大倒閉後, 葉國一也成為受害者,後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地,希望兩人可以藉「國硯」推案,把他們在亞力山大虧的錢賺回來。

國硯占地一五二○坪,是國揚○四年底自台肥手中取得,每坪單價僅四十二萬元,之前一直作為漢神百貨停車場;因取得時間早,○八年國揚賣給葉國一,處分利益 高達八.二億元,僅四年時間,光賣土地就獲利近一倍。

國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地,與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅,總銷金額一百億元,地主葉國一占三成,建方國揚占七成,葉國一可分回的金額至 少有三十億元。

房市走下坡

地產大戶大舉出脫物業

高力國際總經理劉學龍指出,今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠,市場會有不少物件拋售,尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產,背負龐大利息 壓力,「再怎麼有錢,也禁不起景氣拖磨。」除了面臨房市下滑壓力,去年初,英業達搶進太陽能廠益通後,原本前景看好的太陽能產業,旋即因供需以及庫存因 素,景氣急轉直下;益通去年元月營收還有十七.六億元,去年十二月營收卻不到億元;益通股價更從每股二十二元,一度跌到九.一一元;太陽能產業不但未照亮 英業達,反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。

葉國一由科技業跨足房地產業的故事,過去幾年屢屢成為業界美談,但房地產業景氣的高度波動性,也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課;尤其今年房地產景氣仍 多空未明,葉國一應該也亟欲對外證明,在這波房地產大浪中,仍能平穩掌握自己的船舵。

不動產抵押借款162億

標的物 取得

時間(年) 投資金額(億元) 設定義務人 擔保債權總額(億元) 債權人或銀行士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 王富代

(葉國一妻)

葉力銓

(葉國一長子)

葉力誠

(葉國一次子) 無 無

華國飯店 2004 24 華國大飯店 19.2 國泰世華銀行*華國大飯店 8.4 國協投資

*華國大飯店

蔡紹華 12.6 銓誠資產管理高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 葉國一 44.4 土地銀行太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 葉國一 27.6 合作金庫三峽大板根森林溫泉度假村及周邊土地 2009 15.6 大板根育樂葉國一 20.4 國泰世華銀行

大板根育樂

葉國一 6 元大銀行

*大板根育樂 15.6 葉國一高雄亞太財經大樓 2009 17.8 銓誠資產管理 18 合作金庫松山火車站旁土地 2010 15 廖裕輝 1.75 板信商銀摩天開發 9.18 板信商銀新店大台北華城土地 2011 70 摩天開發 8.97 兆豐銀行

4.8 兆豐資產管理

1.75 板信商銀

合計 196 162.05(註)備註:*表債權人為葉國一,扣除葉國一為債權人的金額36.6億元,擔保債權總額合計162.05億元葉國一房地產語錄!

2009/07 經過國硯當「白老鼠」實驗後,確定房地產是一門值得投資的生意。

2009/07 全世界名列前茅的富豪,多數靠房地產致富,一個房地產建案的毛利率,往往是電子代工業的10倍以上。

2010/06 對台灣房地產相當有信心,特別看好都市更新議題和大陸資金來台效應,台灣房市不會出現泡沫化。

2010/12 房地產可以讓人「白天也賺錢,晚上也賺錢」;相較起來,電子業是「茅山道士」(毛利率僅3%到4%),真的頗辛苦。

2011/03 政府祭出奢侈稅打炒房後,市場修正在所難免,但我從不炒作,對台灣房市仍有信心、長期看好,會持續評估、買進不動產。

華國飯店:

把買主找出來再說啦

針對葉國一處分華國飯店,華國飯店回應,「賣掉幹麼?幾年前就有人在傳要賣,都是亂傳的,我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說,葉國一不想澄清,因為 覺得「外界太低估他的現金實力了。」據了解,市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店,直到上個星期還有人透過關係,要介紹客戶買華國飯店,但華國飯店方 面都說,「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法,並非空穴來風。

據了解,高雄國硯豪宅已經銷售70億元,大台北華城國玉六戶結案獲利,之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司,買進的新北市新 店區秀岡段15000坪土地,也與寶徠建設簽好合建契約,1月18日才剛送件申請建照,該案將由寶徠主導。

 

 


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上市公司股東增持“誠意”大不同 A股11月出現多筆“迷你”增持

在上市公司股東的“減持潮”之下,仍然有一些公司股東選擇了增持,Wind統計數據顯示,11月份以來,一共有85家上市公司發布了增持公告。

盡管上市公司股東增持總是被解讀為利好,但是具體來看,不同公司股東的增持“誠意”還是大不同。

11月份以來,一共有8家公司獲得1000萬股以上的增持,與此同時,也出現了多家公司股東幾百股的“迷你增持”,最少的兩家公司獲得增持的數量僅為100股。

“迷你增持”進行時

一般認為,因為公司股東相對投資者而言,對公司的業務發展情況、盈利前景等各方面的了解更加深入。因此,上市公司股東出現增持行為通常被認為公司股市股票的價值已經逐漸體現出來了,值得投資者關註。

但事實上,還是要看上市公司股東增持的“誠意”到底如何。據了解,在這85家發布了增持公告的上市公司中,既有大手筆增持者,也有“迷你”增持。

在已經發布了增持公告的公司中,有11家公司股東的增持市值在1萬元以下,其中,一些公司重要股東的增持數量僅為幾百股。

如西山煤電的高管近期就增持了100股,成交價9.5元,而另一家主營業務為鋰電池等業務的雄韜股份也獲得了公司董事增持100股。

東方能源、沙河股份、天舟文化、巨龍管業則分別在近期獲得了200股的增持。其中,東方能源董事李固旺子女增持了200股,均價15.78元,沙河股份的監事許誌忠子女也增持了200股,成交價為22.25元,天舟文化監事李劍配偶也增持了200股,巨龍管業獲得監事羅李鵬配偶增持200股,成交價21.89元。

另外,金明精機、東華軟件、嘉凱城等股東增持金額也相當少,分別為0.61萬元、0.71萬元和0.73萬元。

“雖說增持是好事情,但也要具體問題具體分析,這些公司增持數量那麽少,可能公司高管也只是買著玩,並不能說明什麽問題。”上海市某私募人士表示。

8家公司“誠意”增持1000萬股以上

除了一些公司的“迷你增持”之外,還是有不少公司是大手筆增持的,截止到11月份,一共有8家公司獲得1000萬股以上的增持,這一類的增持,往往對於公司的股價有一定的促進作用。

如中技控股、東方金玨、金路集團、莫高股份、瑞貝卡這幾家公司在11月份分別獲得了2634.66萬股、1225.04萬股、1090.72萬股、1872.26萬股的增持,均屬於大手筆的增持。

瑞貝卡於11月12日發公告稱,截至11月11日,公司第一期員工持股計劃認購的“國海證券瑞貝卡員工持股1號定向資產管理計劃”通過二級市場已累計買入1872.26萬股公司股票,占公司總股本的1.98%,耗資共計1.4216億元,成交均價為7.59元。

今年9月初,瑞貝卡決定實施總資金規模上限為2億元的員工持股計劃,涉及持有人包括公司部分董事、監事、高級管理人員和其他員工,其中員工自籌資金不超過1億元,瑞貝卡大股東河南瑞貝卡控股有限責任公司另按照1:1向員工提供借款。

9月19日,在公司股東大會表決通過本次員工持股計劃後,對應的資管計劃即可進場購買瑞貝卡股票。不過,由於瑞貝卡定於10月17日發布2016年三季報,為了規避窗口期(定期報告公告前30日內不得買賣自家股),該持股計劃不得不將建倉時點推後至三季報發布後。

目前來看,盡管此前規定員工持股計劃可在股東大會通過後半年內完成股票購買,但是,該持股計劃僅用不到一個月的時間便快速完成了建倉,可以說是“購股心切”。

瑞貝卡近期的股價處於上升通道之中,一度上漲到了8.4元的近期高點,截至11月17日,公司股價報收8.18元,下跌了0.97%。

近日,廣生堂發布公告稱,公司控股股東奧華集團11月15日、16日通過集中競價合計買入公司15.46萬股,增持金額為1001.02萬元,占公司總股本0.1%。

受此利好消息影響,廣生堂在11月17日開盤,股價一度上漲了2.58%,隨後,廣生堂的股價走勢有所回落,全天報收65.75元,股價上漲了1.61%。

上市 公司 股東 增持 誠意 不同 11 出現 多筆 迷你
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