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大量增建居屋助年輕人置業(2014/6/19) 林本利

2014-06-19  NM
 
 

 

長策會提出在未來十年興建28.8萬間公營房屋,當中80,000間屬居屋。由於近年建築成本大增,政府官員指以往「賣一間居屋換建兩間公屋」的情況已不復見,很難再以出售居屋來補貼公屋的建屋成本。

自2009年起,本地樓價急升,即使政府三番四次出招壓抑樓價,金管局又再三收緊樓宇按揭,樓價依然未見顯著下調,繼續在高位徘徊。正如中原地產創辦人施永青所述,現時六成多的私樓單位是沒有按揭的,故此即使政府收緊樓按,或者日後加息,對這些單位的業主沒有多大影響,而這些業主也不會急於大幅割價去出售手上單位。

樓價居高不下,未「上車」的年輕人實在難以置業,只好輪候公屋,以致輪候申請逼近25萬宗,當中有近7萬宗為18至29歲單身人士的申請。由於房委會實施計分制度,不少零收入的學生一到18歲就申請公屋,以成功申請到公屋為人生目標,實在令人感到嘆息。

筆者過去一直強調,政府房屋政策與運輸和就業政策相關,政府大量興建公屋和居屋,市民成功申請入住後便不願意遷出,以免失去房屋福利。公屋及居屋的流轉性極低,大量公營房屋的居民要花費金錢和時間往返工作地點,加重交通負荷。不少打工仔為了符合申請公屋和居屋資格,故意選擇收入較低的工作,或者讓部分家庭成員暫時失業,直至成功申請入住公共房屋。

今年年初,施永青建議政府向每一位香港永久居民承諾,他們一生中都有一次機會購買一個約500呎的上車居屋,單位只能用作自住,不能出租。此類居屋可隨時轉售,不用補地價,但轉售對象必須是未曾購買過居屋的永久居民。

施老闆的構思其實類似新加坡的組屋計劃。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的公民,且至少與另一名公民或者永久居民組成的核心家庭。組屋業主住滿五年後可以在公開市場上免補價將單位出售給公民或者永久居民,而年滿35歲的單身人士也可以在公開市場上免補價認購組屋。組屋業主轉售單位獲利後,還有權再次認購組屋,但需要支付15%至25%的利潤給建屋局。

梁振英上台後便推出「白居二」計劃,讓居屋白表申請者可免補價認購二手居屋。由於私樓供應不足,新建居屋又未「到位」,而二手居屋業主出售手上單位後又難以負擔私樓價格,故此在房屋供應不足的情況下,「白居二」計劃反而推高「上車盤」的價格,令年輕人更難入市。

現時一人家庭申請公屋的每月入息上限接近10,000元,三人家庭則接近20,000元,只要居屋價格定在較低水平,例如300呎(實用面積)售百多萬元,500呎售200多萬元,相信不少輪候公屋的申請人是有足夠能力置業,支付一成首期認購居屋。大量公屋申請人轉為申請居屋,土地資源(包括李兆基捐出的土地)改為興建居屋,將大大降低房委會的財政壓力。

日後居屋單位可免補價自由轉讓給未曾置業的永久居民,而業主轉售居屋單位後又可再入市認購居屋(把部分利潤分給房委會),將大大增加居屋的流轉性,方便市民搬遷,從而減輕交通負荷,促進就業。政府官員實應認真研究施老闆的建議。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://www.lampunlee.blogspot.com

大量 增建 居屋 年輕人 年輕 置業 2014 19 本利
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地產商最怕增建居屋(2017/6/22) 林本利

2017-06-22  NM

五年前,梁振英爆冷擊敗唐英年成為特首,市民憧憬政府房屋政策不再向地產商傾斜,地產霸權會稍為收斂。五年過後,本地樓價上升六成,升至「高不可攀」的地步,市民飽受樓價租金飛升之苦,居住環境日趨惡劣,梁特首房屋政策徹底失敗。

現時樓價較九七回歸時貴六成,甚至九成有多,已不是香港一般家庭可以負擔得來。九七回歸時,香港家庭月入中位數約18,000元,每呎樓面(以建築面積計)超過6,000元,每月收入不足購買三呎樓。現時家庭月入中位數約26,000元,每呎樓面(同樣以建築面積計)超過9,000元,每月收入不足購買2.9呎樓。

上述平均呎價是以二手市場的物業成交計算(由美聯物業提供),經過20年,全港樓宇進一步老化,若考慮到樓宇折舊貶值的因素,現時二手樓價又何止較九七回歸時上升六成?近年地產商和二手市場改以實用面積計算呎價,若以9,000元建築面積呎價推算,若實用率只得八成,即0.8呎,要買足一呎實用面積(包括露台及工作平台)便要超過11,000元(9,000元÷0.8)。

現時一個四人家庭申請出租公屋的入息上限約每月27,000元,總資產不能超過50.6萬元。家庭收入或資產超出上限,便要在私樓市場尋找居所。這個四人家庭若要購買一個400呎實用面積的小型單位,二手樓價大約500萬元。首期四成200萬元,即使不吃不喝,把每月27,000元收入全部儲蓄起來,也要74個月,即六年多的時間。因此,不少家庭為了符合申請公屋資格,故意賺少些,直至「上樓」後才釋放生產力。

若然政府(透過房委會及房協)大量增建居屋,定價不是以市價,而是以港人的負擔能力作準,必定能夠吸引大量市民由輪候公屋轉至申請居屋。一個400呎居屋單位售價約300萬元,買家只要支付30萬元首期,餘下270萬元分30年攤還,以2厘利率計算,每月供款約10,000元,佔家庭收入三至四成。至於單身人士,可認購百餘萬的200呎單位,月供大約5,000元,約佔現時在職人士月入中位數15,000元的三成左右。現時全港約有三成家庭居住在出租公屋,居住在政府資助出售房屋(包括夾屋、居屋和租置單位)只得15%,大量家庭被迫在私樓市場尋找居所,負擔極其高昂的樓價和租金。相反,新加坡政府為八成國民提供低價組屋,私樓市場只佔約兩成,整個社會相對穩定和諧,市民安居樂業。九七回歸時,首任特首董建華的房屋政策,亦是希望透過出售公屋,增建居屋,令全港擁有自置居所的家庭由不足五成增至七成。只可惜當樓價大幅下調時,董建華向地產商送大禮,不單停止賣地,停售公屋和居屋,甚至把已落成的居屋和夾屋賤價出售給地產商圖利。事實上,地產商最愛政府興建公屋,最怕政府增建居屋,搶走他們的客源,無人再去認購「納米樓」。候任特首林鄭月娥若要解決本地樓價高企,市民居住環境惡劣的問題,便應對症下藥,大量增建居屋,每年至少兩萬多個單位,才能有效遏止樓價繼續瘋狂上升。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

地產 商最 最怕 增建 居屋 2017 22 本利
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海南房產調控加碼:島內全域限購,不再增建設用地總量

4月22日晚,中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發布《關於進一步穩定房地產市場的通知》,通知要求海南全省實行最嚴格的節約用地制度,實施建設用地總量和強度雙控行動,確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加。建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜,大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。研究出臺具體措施,鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。

海南省各市縣實行嚴格的限購政策,在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購。具體按三個層面進行限購,一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售;二是海口、三亞、瓊海已實行限購的區域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,需提供至少一名家庭成員在我省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明;三是目前未實行限購的其他區域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,需提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

自本通知發布後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房,並須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

同時,非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

關於引進人才的住房政策由省政府另行制定。

《通知》自發布之時起執行。

海南 房產 調控 加碼 島內 全域 限購 不再 增建 用地 總量
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增建防護欄 暴力驅難民匈警無視小童放催淚氣

1 : GS(14)@2015-09-22 02:30:27

【歐洲難民潮】匈牙利前天暴力對待被阻入境的鼓譟難民,更不理有眾多小童在場大放催淚氣,受千夫所指。匈牙利卻反指難民暴力,又揚言考慮增建防護欄,全面封鎖南部邊境。


匈牙利周二封鎖對塞爾維亞邊境,前天約500名滯留塞境難民湧到鐵絲網前高呼「開路」,難民向匈警擲石和水樽,又扯開鐵絲網。匈警沒理會難民中婦孺眾多,向仍在塞境的難民射催淚氣和水炮,衝突持續數小時。



反斥難民以小孩作人盾

衝突後,不少難民媽媽哭着向中催淚氣的孩子用水淋眼,有抱着寶寶的母親暈倒。有伊拉克難民向匈警怒罵:「可恥,匈牙利人!」救援人員指有200至300難民中催淚氣或受傷,至少兩重傷。另外至少四名難民兒童混亂中被匈警帶走,與父母分離,至少兩名記者遭警打。法新社記者睹匈軍在邊境200米外部署三架有槍軍車。聯合國難民署批評匈牙利違反1951年《難民地位公約》,聯合國秘書長潘基文表示震驚。塞國向匈越境射催淚彈作正式投訴。匈牙利卻反指難民「暴力」、「危險」,又斥難民把小孩作人盾。在匈牙利暴力阻路下,昨至少6,500難民轉赴克羅地亞。匈國繼準備在羅馬尼亞邊境築防護欄後,總理奧爾班前天表示計劃將防護欄延至克國邊境,以防繞道偷渡。中東難民偷渡歐洲潮,或將稍息。由於土耳其至希臘的熱門水路偷渡路線,隨着秋天天氣轉差變得危險,有蛇頭指本周是最後機會。另一方面,歐盟委員會提出強制重新分配12萬難民計劃,東歐國強烈反對,消息指歐委會準備改為自願制,但未知德法會否支持。歐洲議會昨則通過支持強制配額。美聯社/路透社





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150918/19299993
增建 防護欄 防護 暴力 難民 匈警 無視 小童 放催 催淚 淚氣
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計劃大綱准增建28幢 白沙澳農地變丁屋地 城規疑縱容套丁

1 : GS(14)@2016-01-19 22:29:57

【本報訊】西貢白沙澳再陷大規模發展破壞危機。城規會上月為白沙澳分區計劃大綱草圖刊憲,不過當局為村內發展大開綠燈,大幅增加可供興建丁屋的鄉村式發展地皮兩倍,可增建28幢丁屋。環保團體翻查土地註冊處資料更發現,村內有懷疑套丁迹象,先有發展商向村民買起村內逾半地皮,隨後又將地段拆細再轉讓村民申建丁屋,質疑當局向發展商「鬆章」縱容套丁。記者:鄭啟源



白沙澳位於西貢海下附近,總面積約29公頃,全村均被西貢西郊野公園包圍。白沙澳位置屬郊野公園的「不包括土地」,2012年當局頒下該區的發展審批地區圖,限制村內發展,上月當局再按程序為白沙澳分區計劃大綱刊憲,卻大量增加村內供興建丁屋的鄉村式發展土地範圍,由原本約0.32公頃,大幅增至1.02公頃,可多建28幢丁屋。




發展商購地皮轉讓村民

長春社助理公共事務經理吳希文指,新增擬劃為鄉村式發展的地皮,位於白沙澳村村口,該片土地原為淡水濕地,2012年遭發展商破壞,及後轉為經營農場。根據城規會文件,當局去年為大綱草圖初稿進行諮詢時,該幅約0.7公頃的地皮,仍被保留為農地用途,但遭白沙澳村代表、西貢北及大埔鄉事委員會去信反對,稱未有照顧原居民丁屋需求,當時村代表更聲稱未來10年需增建190間村屋應付需求。最終草圖經多輪修訂,城規會上月刊憲的版本,將0.7公頃農地轉為鄉村式發展用地,為丁屋發展放行。翻查土地註冊處資料,該幅地皮58%業權由新界地產建設商會主席柳明心,及其擁有的新華書店湘江集團持有。吳希文說,根據資料涉事地皮早有懷疑套丁迹象,發展商購入地皮後,4年前將其中11個地段,分拆細成47個地段,並將其中35個地段相繼轉讓予姓何及姓葉,疑為原居民人士手上,並由相關人士提出建丁屋申請。本報曾致電柳明心旗下公司,但無人接聽。吳希文指,有關發展因當局頒下發展審批地區圖截停,但最新規劃方案又「鬆章」容許丁屋發展,質疑方案為發展商及原居民度身訂做,與保護自然景觀及生態的方向背道而馳。城規會現正為白沙澳規劃草圖收集公眾意見,他呼籲市民去信城規會反對規劃。



原居民21年前全遷出

白沙澳村現只有11戶村民,大部份均反對增建丁屋的規劃方案。村民曾筠淳20多年前搬入白沙澳,她說現時村內清一色為租戶,最後一戶原居民也在21年前遷出,若非租戶合力修復,白沙澳早已荒廢。她質疑該村原居民多年未有在村內生活,忽然要求設地建屋,圖利目的居多。規劃署回應稱,擬備白沙澳分區計劃大綱草圖時,收集了村民、環保組織與公眾人士意見,並諮詢相關部門。考慮到白沙澳村未來小型屋宇的需求約有49幢,特別是尚未處理的小型屋宇申請數目約38幢。但現有村落只可提供約2幢小型屋宇的用地,故在距離白沙澳村北面約20至60米,劃出約0.7公頃土地為「鄉村式發展」地帶,供原居村民興建小型屋宇,該處亦只可提供約28間小型屋宇,其餘需求會安排在北潭凹等地方處理。規劃該草圖的鄉村式發展地帶界線時,該署考慮了鄉村範圍、尚未處理的小型屋宇申請數目、所預測的小型屋宇需求量、區內地形、用地限制及區內兩條認可鄉村的高保育價值等,土地業權並非考慮因素。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160119/19457975
計劃 大綱 增建 28 白沙 農地 變丁 丁屋 屋地 城規 規疑 縱容 套丁
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Hard Rock擬亞洲增建兩賭場酒店

1 : GS(14)@2016-03-02 14:27:20

【明報專訊】已經在澳門新濠天地立足參與賭場酒店的Hard Rock,計劃在亞洲地區增建兩間賭場酒店。Hard Rock亞洲商業發展高級副總裁曾國華稱,在其更注重休閒元素下,就算澳門賭業持續下滑多時,他們不太擔心在區內新賭場酒店會太受影響。同時,他看好日本發展賭場酒店長遠前景。



根據Hard Rock的計劃,其有意在越南、日本、柬埔寨及菲律賓等地,物色發展賭場酒店的計劃。曾國華說,有別於澳門賭場之間同質化競爭,Hard Rock會較注重休閒及遊樂元素,因此不太擔心會受到澳門博彩業低潮影響。

注重休閒及遊樂元素

曾國華續稱,Hard Rock與悅榕莊合作,在越南中部投資賭場酒店,預計涉及投資1億美元,當中約有60至80張賭?及500台角子機。現時該項目正申請賭牌中,一旦獲發牌,預計需時兩年完成發展。至於在日本市場方面,他看好當地賭彩業發展,相信會比澳門的規模更大,美資品牌會受落。若然當地政府在今年尾通過博彩法案,他估計,在都會區發展的賭場酒店,投資規模最少介乎25億至50億美元,該公司將尋求與當地商社及地產公司等合作。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160302/news/eb_ebb2.htm
Hard Rock 亞洲 增建 賭場 酒店
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維修斜坡增建築費

1 : GS(14)@2016-06-01 11:27:07

【本報訊】青衣細山路地皮經歷流標後,再以低價批出,因地皮附近有一幅斜坡,發展商須負責勘察、維修及保養,加重發展成本。業界估計,有關斜坡工程料會增加一成建築費。細山路地皮後方有個近60萬方呎的山坡,發展商要為斜坡維修保養,防止山泥等影響住宅項目範圍。同時,發展商亦須負責為項目範圍內的一個隧道通氣位置建設出入口、以及進行的噪音、渠務及排污問題環境評估,在種種額外因素下,難免要增加建築成本。有資深測量師指,現時中小型單位每方呎建築費約3,500元,因上述地盤有斜坡工程,料每方呎額外增400至500元成本,即佔總建築費約一成。連同地價,料日後發展商賣樓呎價低於1萬元亦有合理利潤。中原測量師行執行董事張競達認為,山坡保養等工作條款,對地價必構成壓力,是次造價已符合預期。美聯測量師行董事林子彬表示,是次地皮成交價近市場預期下限,很大程度上與項目有大範圍山坡需要處理有關,導致發展成本較高,而發展商考慮相關因素後,出價亦見審慎。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160601/19635909
維修 斜坡 增建 築費
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新地錦田增建單位

1 : GS(14)@2016-08-04 04:00:20

【本報訊】新界西北大地主新地(016)把握系內元朗Park Yoho銷售的旺勢,伺機於系內土儲申請加建單位。其中位於爾巒旁邊的錦田下高埔村項目,向城規會申請增加住宅單位數目至372伙,伙數比去年方案多出約56伙或18%。項目的地盤可發展面積略增至1.54萬方呎,興建四幢不多於13層高的分層住宅,總樓面近18.5萬方呎,平均每伙不足500方呎,市場估計將以中小型單位為主。另外,同系天水圍橋頭圍發展商廈計劃亦作出修訂,包括減少地盤面積近600方呎,以及總樓面面積減少約4,650方呎,至85.6萬方呎,地積比率維持8倍。項目位於西鐵天水圍站新居屋項目屏欣苑旁邊,有機會成為區內地標商業項目。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160803/19720584
地錦 增建 單位
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美國防部轟解放軍增建海外基地

1 : GS(14)@2017-06-10 13:09:15

美國國防部發表最新的「中國軍事與安全發展報告」,批評中國將南海島礁軍事化、黑客威脅,同時預期中國有可能建設更多海外軍事基地,尤其是在巴基斯坦。報告還認為,中國首艘國產航母將在2020年具備作戰能力。中國外交部發言人華春瑩批評,美方報告罔顧事實,對此堅決反對。


中方反斥說三道四

五角大廈華盛頓時間6日發表中國軍力報告,長達97頁,報告指中國去年實際國防開支超過1.2萬億元人民幣,遠高於官方公佈的9,543億元,預期中國繼非洲吉布提基地後,在巴基斯坦興建海外基地。中國亦利用網絡能力搜集美國外交、經濟、國防等情報。報告批評,中國繼續將南海島礁軍事化,強化對南海及附近海域的控制,而中東地區和北非將超越撒哈拉沙漠以南的非洲地區,成為中國第二大軍備出口市場。至於在台海問題方面,報告指美國反對兩岸任何一方改變現狀,且「不支持」台灣獨立,但強調將持續協助台灣維持自衞能力,有助台海和平、安全與穩定。中國外交部發言人華春瑩批評,美方報告罔顧事實,對中國國防建設妄加評論,對中方維護領土主權和安全利益的正當行為說三道四,中方對此表示堅決反對。她又表示,要求美方停止售台武器和美台軍事聯繫,以免損害中美關係和台海和平穩定。《華爾街日報》/新華網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170608/20048650
國防部 國防 解放軍 解放 增建 海外 基地
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