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占地近万亩:碧桂园句容“造城”项目调查

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-25/2NMDAwMDE5NDE2NQ.html

墙上贴着的“保护耕地”字样依稀还能辨认出来,每次经过镇政府旁的围墙,刘天语都会停下来,看看这个标语,叹叹气,一声不响地走开。

刘是江苏省镇江市下属句容市黄梅镇新塘村人,早在今年4月份,其家的楼房和平房被一并拆掉,上面给的理由是“村庄整治”。

让刘感到惊讶的是,8月8日,其老宅基地所在的那片土地上举办了一个奠基仪式:碧桂园投资400亿,占地近10000亩在此兴建“凤凰城”。

他不知道的是,黄梅项目只是碧桂园运作模式的一个缩影。这个项目也遵循了碧桂园的老套路:首先协议大量拿地,然后迅速开发,地方政府则逐步提供土地证。

8月24日,在这个试图打造“南京新东郊”的黄梅镇,本报记者看到20个自然村已经拆得所剩无几。

是日,记者致电镇江国土资源局,对方表示,“涉及到征用集体用地,必须报省国土资源厅审批”,言辞谨慎。

但黄梅国土资源所相关负责人则明确表示,部分土地已通过省国土资源厅的审批。通过招拍挂出让,分几批上报,目前已经审批2批,一共580亩土地,已经准备开工,用于经营性用地,住房、酒店、居民安置楼等。

这只是碧桂园一期项目,而接下来剩下的近9000多亩项目用地如何通过审批,是碧桂园和当地政府以后必须面临的问题。不只是在镇江,碧桂园在与南京相邻的安徽滁州、和县等项目上都投入巨大,地方政府和碧桂园因为“造城”而走到了一起。

快速大体量拿地、快速卖房的碧桂园,截至2009年底已囤地4300多万平方米,据称这些土地足够碧桂园销售13年。业内人士估计,其土地成本只占整个房地产开发成本的10%。本报记者通过对南京周边碧桂园拿地的调查,再次揭示了其拿地成本之低。

拿地手法

按照老刘的说法,黄梅的拆迁始于今年3月份。

本报记者获得的一份句容市建设局在今年2月26日发布的房屋拆迁公告显示,包括新塘、黄梅村在内的20个自然村在2月26日到5月31日要全部拆迁完毕。

令人疑惑的是,此时拆迁的名义却是“村庄整理”,在黄梅镇振兴路8号,记者也看到一个名为“句容市物价局黄梅镇村庄整理拆迁评估办公室”的招牌。

老刘等当地拆迁户尽管也听说这个拆迁是为“碧桂园”项目而来,但无从了解更多信息的他们只能私下猜测。

事实上,据《镇江日报》报道,2010年1月23日,碧桂园已与句容方面签订协议,决定投资400亿建设一个占地面积近1万亩、总建筑面积达1500万平方米的地产项目。

但当地官员曾极力否认该被拆迁地块用于碧桂园项目。

2010年5月7日,句容市一位科级干部在回答记者的求证时,就反问说:“我们进行的是村庄整治,不是商业开发,谁说碧桂园要来投资?你有什么证据?”

本报记者多方了解到,句容方面成立了多位市领导组成的拆迁指挥部。

尽管官方否认,但该项目还是遭遇到当地被拆迁户的反对,曾聚集到相关部门反映情况。

一位被拆迁户在写给当地政府信中表示,根据《物权法》,政府只有为了公众利益的目的才能征农村集体土地,黄梅拆迁明显不是为了公众利益。

但拆迁进程并没有受阻,到了4月9日,当地已经在召开第一阶段总结会议,指出“取得了显著成绩”。

时间到了8月8日,碧桂园在该拆迁地块举行奠基剪彩,标志着该项目正式动工,包括老刘在内的拆迁户们这才彻底醒悟过来。

“这肯定是想省钱,这样碧桂园省钱,政府也省钱。”老刘告诉本报记者,其家房子按照拆一还一进行了置换,但老刘认为若碧桂园来直接谈判,“那会好很多。”

事实上,直到拆迁完毕,这些土地仍然没有正常的拆迁许可证。老刘告诉本报记者,其唯一收到的一个文件就是拆迁通知书,上面写着赔偿标准。

本报记者获得的一份由江苏省国土资源厅发出的编号为苏政(2010)298号文显示,到6月24日,江苏方面才批准了黄梅38.9835公顷(约570亩)土地变更为建设用地,并收归国有。

据本报获得的一份编号为句经地交告[2010]字第2号土地招拍挂的文件显示,句容曾经在7月8日挂牌黄梅区域三块土地,面积合计约2500多亩,但该地块挂牌截止时间为8月6日。

记者为此咨询句容方面,上述地块是否获得土地证,但到本报截稿时为止,尚未得到回复。

这似乎与碧桂园和县项目操作手法如出一辙,和县项目中16000亩项目用地只有2653.34亩有土地证,还有4000亩是农村集体建设用地,3800亩水库涉嫌以租代征。

记者8月24日致电和县国土资源局询问对碧桂园项目调查进展情况,对方表示不便作答。

分批提供土地证

在碧桂园和句容签约仪式上,句容官员指出“对未来开发建设中没有遇到过的问题,千万不要说‘不行’,保证项目顺利建设”。

据记者了解,截至到7月21日,碧桂园在句容的相关公司尚未注册,当时地块的建设使用权也未拿到,但这一项目却在8月8日隆重开工,速度非常之快。

上述句容官员在签约仪式上就表示,“随着碧桂园项目的建设,我市将拥有一个品质高档的大型综合性社区,这样我们才有资格说与南京同城同建。”

显然,碧桂园巨大楼盘体量在为地方政府提供了巨大的税收之外,也为地方热衷的造城运动提供了一个契机。

而为了实现这个造城运动,协助开发商分批拿到土地证就成为地方政府的主要任务之一。

“目前,江苏已从5万多个村合并到2万多个村,农村合并集中居住多出来的农田不能用来建设商品房,对于多出来的宅基地一是用来复垦,建设成农业用地。”8月24日,江苏社科院农村发展研究所包宗顺所长告诉本报记者。

在包宗顺看来,农业用地绝对不可以用来建设商品房,除非得到批准,但上万亩的土地要得到批准是非常之难。

事实上,碧桂园与和县签订的合同土地面积高达1万亩,而碧桂园与句容方面的协议也宣传为占地近1万亩,而碧桂园方面今年也预算安排了70亿的基金用在土地储备上,地方政府如何才能将这些土地变更为碧桂园名下呢?

此前,部分地方政府通过相关操作,让土地出让前的招拍挂成为一个形式,一个假象,是为了能够顺利地获得土地使用权而采取的一种手段,将土地出让给协议方。

3月22日,国土资源部副部长贠小苏表示,为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨,国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作,这或进一步加大地方获得土地证的难度。

滁州国土资源局南谯分局人士24日就回应本报记者,“碧桂园滁州项目一期用地已经通过招挂拍获得了土地使用的资格,但土地证的办理仍在申请办理中,还没有下来。”

记者了解到,与和县碧桂园一样,一期土地基本都拿到了土地证,但往往后期遇到了问题。

官方资料显示,和县碧桂园通过招拍挂形式合法取得两宗土地的开发权,一宗是2007年7月4日公开出让土地总面积2653.34亩;另一宗是2009年10月10日公开出让土地面积1248.32亩,但第二宗土地尚未得到土地证。

即使碧桂园拿到了第二宗土地证,也才只有约3900亩土地证,与获得10000亩土地证相差较大。

事实上,在和县、碧桂园等签订的协议中注明地方政府有义务帮碧桂园拿到土地证等相关证件,“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”

《土地管理法》也规定,征用基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,必须由国务院批准,这为地方“分割地块”申报设置了很大的“障碍”。

显然,对于地方政府而言,由于受到地方建设用地指标的严格限制,如何确保这些占地面积巨大的项目能够按时拿到土地证显然是一个难题。

而碧桂园似乎还将沿着大量在二三线拿地的路径走下去,“今年国家开经济工作会议,还是强调加快中小城市的建设,我们也是走这条路,符合国家政策的导向。”碧桂园主席杨国强在3月底的2009年度业绩说明会上说。

24日,记者在现场看到,20个自然村已经基本拆迁完毕。不少村庄的水泥路旁,堆积着未及运走的村民拆迁房的建筑废料,而村民集中安置房也已开始动工建设。江南乡村的宁静,已经永远封存在了当地村民的记忆之中。(应被采访者要求,刘天语是化名)

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低价“捡”地近万亩龙湖“下乡”搞旅游地产

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101028/2032995.shtml

  每经记者 李潮文 发自深圳
素来低调的龙湖地产,最近在土地市场上频频出击,继今年8月斥资15.2亿竞得烟台养马岛33宗商住用地后,近日再度豪掷34亿拿下该区域30宗地,合计近7000亩;同时,龙湖还以4.45亿获得云南玉溪1781亩旅游用地。至此,龙湖地产的旅游地产规模已近万亩。
10月25日,龙湖地产通过公开拍卖方式在山东烟台牟平区养马岛再次获得30宗商住项目,与此前成功斩获的33宗地块加到一起,龙湖在烟台已成功圈得63宗地块,总计约7000亩,平均楼面价约1000元/平方米左右。
由于龙湖项目所在的牟平区位于大连、青岛、烟台和威海4个滨海旅游城市的中间地带,周边旅游资源丰富,龙湖计划在该大片土地上打造一个大规模的旅游地产项目。
无独有偶,26日,龙湖再以4.45亿拿下云南玉溪江川抚仙湖1781亩土地,为云南省级高端旅游项目。龙湖地产执行董事秦力洪表示,龙湖将在这千亩地 块之上建立一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目,“龙湖一直坚持区域聚焦多业态的发展战略,该项目将是我们在西南区域的战略 布点。”秦力洪称。
自此,龙湖向旅游地产转移的策略已不言而喻。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济新闻》采访时指出:“面对目前中央对住宅地产的强硬调控,现在开发商确实都在做战略转移,可以归纳为两个趋势,一是往城里走,做高密度、高品质城市商业地产,二是向郊外走,做高品质,低容积率的旅游地产。”
由于龙湖一直致力于住宅地产的开发,有业界质疑,转战旅游地产是否会面对经营上的门槛。“相比城市中心片区高密度地产的良好商业前景,旅游地产确实会面临一定的风险”,宋丁指出,但在郊外发展旅游地产,一般都会开发别墅等高档地产,大大降低了开发的风险。

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屯門管翠地近32億批 高預期兩成 樓面呎價6700元 深控路勁爆冷奪標

1 : GS(14)@2017-06-22 14:49:37

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1944&issue=20170622
【明報專訊】上周五接獲10份標書的屯門掃管笏住宅地,雖然入標發展商以港資為主,但最終仍以中資財團、以高於市場估值上限兩成奪得,令市場頗感意外。地政總署公布,上述管翠路地皮由深勁公司以近31.69億元投得,母公司正是深圳控股(0604)及路勁基建(1098),每方呎樓面價高見6700元。路勁坦言,集團「邊有咁多錢」,日後會續以合作形式投地。

明報記者 甘潔瑩

向來從事基建投資的路勁基建,去年起涉足地產市場,先後投得元朗凹頭地皮、港鐵黃竹坑站1期發展項目,及上述屯門管翠路地皮,三項目投資額預計逾180億元。

路勁在港3項目總投資逾180億

至於上述管翠路住宅地皮,以可建樓面47.3萬方呎計(地盤面積13.1萬方呎),折合每方呎樓面價為6700元,較市場預期上限每方呎樓面價5500元高約兩成,亦明顯較掃管笏一帶住宅地皮樓面價高。

事實上,相對掃管笏同區鄰近早前已售出的住宅地皮,包括由恒地(0012)、會德豐(0020)、永泰地產(0369)及萬科(香港)投得的地皮的樓面呎價、每方呎介乎3600至4600元,高逾四成至八成不等,反映其志在必得的取態。

路勁基建執行董事單偉彪回應查詢表示,項目與深圳控股各佔50%股權。連同地價在內,預計投資額約50億元(每方呎建築費約4000元),將興建低密度住宅及小量洋房。

單偉彪:邊有咁多錢 續合資投地

被問及會否有興趣競投非住宅用地,單坦言不熟悉本港商業或酒店市場運作,並稱住宅發展「較穩陣」。至於日後會否獨資投地,單偉彪表示「邊有咁多錢」,但與不同發展商均關係友好,日後將繼續合資投地。

掃管笏一帶近期唯一開售的新盤,為會德豐去年底開始發售的NAPA,該項目分層單位成交呎價逾1.1萬元,而售出的數幢洋房,成交呎價則逾1.7萬至2.1萬元。

同區NAPA呎價逾1.1萬

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,地皮中標價比預期高,估計發展商以合組財團形式以分攤風險,但亦反映發展商對屯門發展前景具信心。

屯門管翠路住宅地皮於上周五截標,地政總署共接獲10份標書,入標發展商大部分為港資,包括長實(1113)、新地(0016)、嘉華(0173)、恒地、會德豐、富豪酒店(0078)、萬科(海外);信置(0083)則與世茂房地產(0813)合作、宏安地產(1243)則與其士國際(0025)合組財團競投 。

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屯門 管翠 翠地 地近 32 億批 預期 兩成 樓面 呎價 6700 深控 控路 路勁 爆冷 奪標
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窩打老道屋地近3億沽 呎價近5萬 九龍塘新高

1 : GS(14)@2017-10-14 11:08:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7128&issue=20171014
【明報專訊】市區屋地買賣活躍,市場消息指,九龍塘窩打老道147號屋地,早前以近3億元「賣殼」(即公司轉讓形式)售出,每方呎樓面地價約4.93萬元水平,預料創區內新高;同區牛津道一號一個單號銀主洋房,則有傳以約2.1億元易手。

上述窩打老道147號屋地,整個地盤佔地10,150方呎,可建樓面6090方呎,早前以約3億元放售,市場估計,有關物業以近3億元售出,每方呎樓面地價約4.93萬元水平,預料創區內新高。綜合土地註冊處及公司註冊處資料顯示,物業原由「西伯利亞皮草」老闆或相關人士於2004年斥5800萬元以IDEALTIME HOLDINGS LIMITED名義購入,該公司上月已轉由一名以國語拼音的李姓女士任董事,預料為內地客,若以約3億元計,原業主持貨13年,帳面勁賺2.42億元或4倍多。

牛津道一號銀主盤傳2.1億易手

另牛津道一號單號銀主洋房,市傳約2.1億元易手,以實用面積5140方呎計,實呎約4.08萬元水平。資料顯示, 原業主為具內地背景的王曉峰(WANG XIAOFENG),於2011年以2.38億元購入,期後曾由一名鍾姓人士以私人名義借出1.5億元貸款,並由恒生銀行承做按揭及向雅置投資承做二按。事實上,同屋苑另一幢銀主洋房,今年7月曾以1.9億元售出,實用面積4908方呎,實呎38,712元,成交價較原業主2012年的買入價1.8億元高1000萬元或5%。
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恒地近億增購天成工廈單位

1 : GS(14)@2018-01-05 09:21:57

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7536&issue=20180105
【明報專訊】恒地(0012)去年已就堅尼地城卑路乍街36至38號天成工業大廈向土地審裁處申請強拍。土地註冊處顯示,恒地於上月斥資7200萬及2700萬元分別購入該廈7樓全層及4樓前座,共涉9900萬元,成功拔釘;恒地已悉數購入全幢業權,意味不用進行強拍亦可作發展。

資料顯示,物業早於1971年落成,地盤佔地約6418方呎,現時為1幢13層高工廈。

購入全幢業權 地盤約6418方呎

可留意的是,新地(0016)去年亦透過強拍,投得天成工業大廈毗鄰的卑路乍街32號保發大樓的全數業權,若兩家發展商合作發展,意味項目發展規模可擴大兩倍,預計可建樓面面積達17.9萬方呎。

大角嘴道一籃子物業6.98億易手

此外,土地註冊處資料顯示,大角嘴道173至199號獲財團以逾6.98億元收購逾80個單位及地舖,該財團為廣益發展有限公司,其公司董事為李金全及莫志明。
地近 近億 增購 天成 工廈 單位
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代理統計:新地近4月沽2124伙

1 : GS(14)@2018-11-22 07:45:39

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1538&issue=20181122
【明報專訊】政府在6月底宣布一手空置稅後,發展商積極推盤,據中原地產統計,五大發展商當中,過去的4個月以新地(0016)售出的單位最多,共有2124伙。

實用431方呎以下單位售831伙

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,該行在2016年起首次推出的新盤中,選取87個項目作統計,合共涉及50,099個單位,截至2018年10月的4個月,實用431方呎以下的A類新盤單位共售出2246伙,其中新地售出831伙。

同期,實用431至752方呎的B類新盤累售2312個,其中新地累計售出981伙;實用753至1076方呎的C類新盤,期內共售出376伙,新地佔140伙。

至於實用1077方呎或以上的大單位則售出328伙,新地佔172伙。

中原首10月44億佣金收入破紀錄

事實上,雖然近期樓市冷清,但上半年樓市大勇,中原香港首10個月錄44億元佣金收入,其中住宅部佣金錄36.9億元,兩者同創歷史新高,較去年同期升17%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,本港樓市出現調整,一二手交投大減,但住宅部10月份乘着沙田商廈項目W LUXE的推售,促成不少大額成交,成功令住宅部業績轉虧為盈,今年單月業績未曾錄得虧蝕。

今年首3季,中原地產全線後勤累積獲發2.18個月花紅,主任級或以上花紅為3.27個月,已是連續39個季度發放花紅。
代理 統計 新地 地近 月沽 2124
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351617

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