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新店最後一塊大重劃區吸引政商名流卡位趙藤雄高價買地 掀新店十四張獵地潮

2011-11-07  TWM




新店溪畔的十四張重劃區,原本只 是偏僻的農田,因捷運環狀線在此規畫車站,並展開低密度開發,土地市場已掀起一波獵地熱潮,吸引不少財團、政治人物提前卡位。

撰 文‧梁任瑋

房地產景氣反轉向下,上市櫃建商近期紛紛停止購地,準備保留銀彈過冬, 表面看似平靜無波的土地市場,枱面下交易卻暗潮洶湧。九月底,新北市新店區十四張重劃區成交一筆近三千八百坪的農地,以每坪行情價三十五萬元計算,總金額 逾十三億元,根據本刊調查,買主正是遠雄集團董事長趙藤雄。

趙藤雄是向當地最老地主之一,劉氏家族祭祀公業劉毅齋買地,他悄悄大手筆在新店 獵地動作,宣告新店十四張房市搶地大戰開打。

根據了解,除趙藤雄,據傳宏達電董事長王雪紅、國內幾家壽險公司也以人頭插旗,其餘地主都是政 壇「新店幫」,包括立委羅淑蕾、劉盛良、張慶忠、新店區長王美月,以及新北市議會副議長陳鴻源的父親陳明雄。建設公司包括三重幫旗下的寶路開發、宏泰興建 設,以及新店在地的江陵、啟昇與合環建設,幾乎新店喊得出來的大人物皆全員到齊。

王雪紅計畫買千坪純投資

其 中,台灣女首富王雪紅與新店有很深厚地緣關係,位於新店裕隆城旁的宏達電企業總部明年完工,去年底她不僅買下技嘉科技廠辦大樓;另一方面,市場也傳出她默 默布局十四張重劃區農地三年多。目前只買五百餘坪,計畫買到一千坪左右,但她並不打算在此推案蓋房子,主要是純投資,價錢只要能賺一、兩倍就賣。相較之 下,獵地成績最亮眼的應當屬於趙藤雄,光是個人就擁有三千八百餘坪,與在地的江陵建設董事長林美東不相上下。

實際沿著新店中央八街往民生路 一路走,彷彿跌入時光隧道,狹窄的產業道路兩旁,景色盡是一望無際的菜園與百年古厝,與人車擁擠的新店市區相比,農田環繞又臨溪,宛如世外桃源,很難想像 這裡竟會成為大戶搶進卡位的戰場。

「新店超過二十公頃的重劃區只剩十四張重劃區,面積大約三十一.四公頃(約九.五萬坪),很多財團看好未 來發展,幾年前就進場卡位。」新店區中央里里長王志翔說。

根據政府規畫,十四張重劃區未來除了有捷運,還有低密度住宅、三座公園與一所國 中。十四張農地緊鄰「新店的民生社區」中央新村,以及小碧潭捷運共構住宅「美河市」,優質的生活環境與交通便利性,讓附近每坪房價撐在五十萬元,加上今年 九月底捷運環狀線十四張站動工,建商看好十四張重劃區未來增值性,該區土地交易又開始熱絡加溫。

十四張農地內靠著一條不到六米寬的民生路貫 穿,買家想要看地,車子開不進去,只能停在路邊走田埂,「農地雖然沒有門牌,很多投資客看不懂,但內行的都跟著大戶買,例如遠雄這類型的公司。」帶著記者 到現場實際看地的土地仲介透露,十四張重劃的確存在不確定因素。

因此,精明的大戶都是沿著較接近環河路與民生路八十六巷土地公廟附近,近十 四張捷運站出口插旗,一年來,土地交易非常頻繁。

早期十四張地價每坪只要個位數,隨著市地重劃議題發酵,價錢也愈炒愈凶,目前每坪最新成交 價是三十五萬元,跟新店其他地區的地價相比,價格相對還在低檔,大家都看好未來獲利空間會是新店最高的。

河景與捷運加持 每坪上看百萬徐姓投資客說,目前十四張農地的地主惜售心態明顯,土地開價每坪五十萬元,但因為未來分配回來的土地只有四五%至五五%,實際換算每坪地價高 達一百一十幾萬元,但買來不能馬上開發,不確定因素很多,不如去買安坑的建地,一坪只要六、七十萬元,十四張農地除非很便宜,一般投資客不會隨便去碰。

新 店區中央里里長王志翔說,雖然捷運十四張站已經動工,但周邊的農地何時重劃分配,政府沒有時間表,最主要卡在沒有錢徵收土地,早年進場的投資客,至今依舊 在等新北市政府重劃而暫時套牢,幾年前,甚至有民間業者打算結合地主申請十四張自辦重劃區,目前辦公室還設在中央新村內,但也遲遲無具體進度。

「不 過最近聽說又有不少口袋很深的財團進到十四張重劃區卡位,應該是有六、七成把握吧,不然怎麼敢砸錢下去買?」永慶房屋中央店店長楊文杰表示,緊鄰十四張重 劃區的小碧潭區域,住宅類型豐富,有中央新村的精緻公寓,還有「湯泉」集合式住宅,以及興建中的「美河市」,由於一屋難求,喜歡這個環境的買方,常要耐心 等待。

小碧潭周邊房價八、九年前一坪只有十幾萬元,目前老公寓最少要三十萬元才買得到。至於四年前開始預售的美河市,房價一路從三十五萬元 起漲,二○○八年景氣最好時,每坪最高喊到一坪六十萬元,站上新店最高價,雖然歷經金融海嘯曾經下滑到四十萬元,但目前面河景的單價至少要四十六萬元至五 十萬元,不少買家都是台北市來的企業主。

王志翔說,小碧潭捷運站通車後,這幾年來中央新村周邊住戶從原本六四四戶,成長至二千五百戶,未來 美河市兩千戶住宅完工,至少會新增一萬名以上的新住戶,商機非常可觀,因此大家都在期待美河市小型購物中心開幕,生活機能又更加完善。

房仲 業者相信,一旦十四張重劃區陸續開發完成,有河景與捷運加持,未來當地房價每坪很有機會上看一百萬元,這或許是吸引大批財團與政治人物搶進的原因。


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搶地潮虛火

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地產商對土地重新燃起熱情,地王再度頻頻現身,這一切的背後,離不開地方政府修改土地政策、推出優質低價土地的助力。而在現行調控政策沒有重大變化的情形下,土地市場的全面回暖仍遙不可期。

2012年6月,土地市場風頭強勁,甚至蓋過了普通百姓更關心的房市。

有那麼幾單標誌性事件特別吸引眼球。先是6月6日,上海郊區的一塊地拍出了底價的4倍;十二天後,恆大搶到了廣州市中心的一塊商業用地,3.3萬元 的樓面單價,當之無愧地成了廣州的新地王;西南邊陲也不甘寂寞,龍湖、保利、藍光等知名房企紛紛在此出手拿地;北京郊區門頭溝也出了一塊區域地王。

風向標的轉換,似乎就在一夜之間。5月份,中原集團研究部監測的13個重點城市的土地成交量,還是三年來的最低點;前5個月的數字,也只有去年同一時期的三分之二。但6月才過去一半,成交地塊數就已經是5月份的一倍了。

新房市場的成交量已經連續攀升了三個月,地方政府或明或暗的樓市微調政策也在前仆後繼。在這樣的底色之上,任何一單土地轉熱的信號,無疑是又往「樓市走向」這台天平上增加了一塊「回暖」的砝碼。

但在躊躇良久之後,住建部等多部委近日又公開表態,地產調控不動搖否認放鬆,這一切都預示著樓市正艱難又令人迷惑地走向一個十字路口。

縮水的地王

6月份誕生的這些新地王們,風光遠不及當年。

北京郊區門頭溝在6月18日拍出了一個區域地王,這件事並沒有引起遠洋嘉業研究總監孟奇太多關注。遠洋嘉業是央企遠洋地產旗下的銷售代理公司。

在孟奇看來,總價最高或者樓面單價直逼周邊房價才是地王的實質性標誌;但這塊地的總價只有2.78億,九千多元的樓面單價雖然是區域之冠,但相比周邊平均一萬八的房價,可操作空間依然很大。

上海郊區那塊溢價率高達4倍的地王,其總價甚至不到2億元,樓面單價距離周邊的房價,依然有著好大一塊距離。

6月份誕生的這些新地王們,風光遠不及當年。2010年3月,北京曾經的三個「地王」中,總價最高的一宗達到52億元,最低的也有17億元。而這次最吸引眼球的廣州地王,也不過花了恆大13個億。

恆大這次瘋狂搶地,普遍被業界解讀為「意在佈局商業地產」,更何況這是廣州市中心珠江新城所剩不多的一塊好地。

好地,成為這個月地產商搶地一個不可或缺的關鍵詞。當南方週末記者向龍湖地產徵詢6月20日在成都拿地的策略和考慮時,龍湖公關人士冒出來的第一句 話就是「那裡是武侯祠景點附近哎,多好的地塊」。此前一天,四川本地房企藍光集團斥資10億元拍下的兩塊地,同樣位於成都市中心。

6月初,保利地產成都公司微博「求地」賺足了眼球,也引發了公眾對地產商拿地意願增強的猜測,不過這條俏皮勁十足的微博最後一句話仍然落在了「向成都主城區及二圈層誠求土地」。

由於土地市場成交宗數少、故事性強,人們往往不會像對待新房市場那樣,關注其總體的成交數據,而是喜歡追蹤一單單個案。

鏈家地產市場研究部計算了20個重點城市6月成交土地的平均溢價率,這或許更接近當下市場的真相。平均14.6%的溢價率,環比的確上漲了2倍;但在2010年與2009年,這個數字分別是接近50%和100%。

「看似火爆的土地行情,不過是相對於前期的極度低迷而言。新房市場的回暖,已經持續三個月了,土地不過是這一個月的事。」中原地產高級研究經理劉淵認為,當下只是出了一些個案,最多是底部的企穩,長線回暖活躍的趨勢,目前仍不確定。

誰在助推土地交易

在土地財政無以為繼的困局下,地方政府可謂費盡心機,近期提供的土地不僅優質,而且低價。

「無法持續。」鏈家地產市場研究部的陳雪仍持悲觀態度。在她看來,儘管6月份的成交數量和溢價率都有所回升,但多數是政府依靠所剩不多的優質地塊助推起來的市場回升假象。

過去半年,地方政府的土地財政收入跌到了冰點。北京的土地出讓金僅僅入賬了144.8億,才佔去年全年的13.7%。全國市場也不樂觀,前五個月的成交數量和金額,都比去年少了4成。

即便2012年全國土地供應計劃已經比2011年少了兩成,但照這個趨勢下去,恐怕連這個縮水了的數字也無法完成。

在土地財政無以為繼的困局下,地方政府可謂費盡心機,近期提供的土地不僅優質,而且低價。

藍光地產在成都市青羊區拿的那塊地,今年4月份就曾以4800元/平方米的起拍價公告過。因故終止後,6月份重新入市,起價就定在了4100元,降了700元。

針對土地政策方面,一些地方政府也開始試探著做出微調。

5月初,天津將原來需要3個月繳齊土地出讓金的期限延長到了半年;昆明市住建局給云南省住建廳提交的一份建議中,同樣也提出能不能延長下期限或者分期交納。

對於地方政府而言,好的信號是,回暖的趨勢不能確定,但下跌的趨勢似乎不會再繼續下去了。目前地方政府普遍在用一種「勾地」的策略,就是推地之前私下徵詢開發商的購買意圖,因此,最近土地供應量的增加,客觀上也能說明開發商的買地意願的確有所增加。

「意願有所增加,但熱情有所保留。」成都一家房地產基金公司的總經理鄭宗盛觀察了近期的土地成交特點,發現市中心和商業用途的地塊成交比例明顯高於以往歷次土地回暖時期。「商業地產不受限購影響,市中心的地塊抗跌性強,這都說明了開發商對待後市的態度。」

今年,廣州市國土房管局明確表示,會減少推出住宅用地,增加商業用地。

去庫存壓力仍重

5月末,全國商品房待售面積30740萬平方米,庫存還在增加,比4月末多了432萬平方米。

土地市場的真正回暖,至少需要兩個前提條件。一個是開發商需要買,一個是開發商有錢去買。這也是中原地產的劉淵對土地市場長期持續回暖持謹慎態度的根本原因。

現實的情況是,市面上的房子依然很多,開發商當下最大的挑戰依然是去庫存。據國家統計局數據,5月末,全國商品房待售面積30740萬平方米,庫存還在增加,比4月末多了432萬平方米。

而資金鏈的好轉,也僅僅是對於那些價格降得到位、並且主銷中小戶型的大開發商而言。對於全國範圍內更多的中小開發商和主銷中高端產品的開發商來說,日子依然難過。

龍湖地產的公關認為公司近期的拿地行為屬於「有需要」:在成都拿地,是因為地區市場銷售完了,需要補貨;在廈門拿地,是因為一直在尋找機會進入華南市場。

曾經的北京地王遠洋就沒有任何動作,該公司一位內部人士告訴南方週末記者,公司還有大量的存貨可以開發,所以至今都沒鬆口讓地方公司去拿地。

過幾天,北京又將放出一個稀缺地塊。這個位於北京海淀萬柳區域、一期詢價已經達到24000元樓麵價的地塊,被業界預期為有可能成為北京近期的新地王。這塊地,也吸引了包括融創、萬科、保利、方興等大型房企的興趣。

但談及這塊地時,萬科北京總經理毛大慶依然謹慎:「我們會參與投標,但有自己的價格底線,會根據具體情況來拍板。市場前景並不明朗,所以我們拿地依然會持一個謹慎的態度。」

4月份北京二環內的香河園地塊拍賣時,萬科同樣參與了投標,但全程並未舉牌。當南方週末記者問及土地市場是否回暖,開發商是否拿地熱情高漲之時,毛大慶反問道:你覺得政策有實質性變化了麼?

6月25日,創造了恆大地王之後,廣州再次拍地。但這四塊位於廣州郊區南沙的土地,一塊是以底價成交的,另外三塊溢價成交的,最高的溢價率,也沒有超過35%。


地潮 虛火
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