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少陽談新地投地的啟示 楓葉資料室

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內地樓價持續居高不下。踏入傳統「金九銀十」的內房傳統銷售旺季,不僅是9月份整個月銷情理想,甚至是十一國慶黃金週期間銷售也錄得價量齊升的現象。主要城市新樓銷售按年大幅增加72%,其中北京、青島、蘇州、杭州、重慶及寧波等大城市銷售升幅更超過一倍,珠江三角洲銷售相對較差,主要受到深圳銷售按年下跌17%所拖累。

另一方面,地王頻頻出現,其中包括新鴻基地產(16)在9月初投得的上海地王。今天我們轉載林少陽對新鴻基地產轉戰內地的行動的分析文章,大家同時可看到林氏對內房的整體看法。

『昨日(9月5日)最大的市場新聞,應該是新鴻基地產以創紀錄(以總金額計算)的217.7億人民幣(折合約275億港元),投得上海徐家匯地皮。此乃新鴻基在國內發展歷史上最重要的一次大額投資,單計地皮價值,已經是集團(按日收市價102.5港元計算)市值的1/10,若連同建築及利息成本,總投資額可能高達450億港元,佔集團市值1/6。該幅剛被新地投得的徐家匯地皮,將規劃成為一個集辦公室、酒店、文化娛樂於一身的綜合商業發展項目。……

根據過往經驗,只要一個地區的經濟發展不是停滯不前的話,以市場價格買入最優質地段物業作長線投資,為最佳的投資策略。我們認為新地今次的舉動,不過是貫轍集團過去16年在香港行之有效的投資策略。當然,或者有投資者會問,新地在香港的成功策略,能否照辦煮碗放諸四海而皆準呢?

事實上,新地在國內的投資,至今還是相當保守的。有別於不便宜不買的恆隆地產(101)發展模式,新地在國內投地,其實是相當揀擇,至今為止,新地在國內的主要物業投資,集中於北京及上海,雖然還有杭州,以及與合景泰富(1813)合資的廣州項目,而且是清一色商業物業項目。

由於國內的物業銷售稅、利得稅及土地增值稅「苛稅猛於虎」,不少地產界中最有見識之士,都是集中發展國內的商業物業,恆隆如是,SOHO中國(410)如是,新地及太古地產(1972)亦如是。頗為令人意外的是,昨日競投清一色為香港的發展商,除了新地,還有九倉(4)及恆地組成的財團,國內發展商沒有一個參與今次競投。另一個值得讀者注意的是,作為香港地產龍頭企業的長實(1)及新世界(17),亦沒有參與今次競投,更令人側目的是,長實最近亦悄然散件出售多個國內收租商業物業項目,態度明顯有別於其他大型地產發展商。

讀者於問與答提及,今次新地投得的地王,其中一部份來自早前上實城開(563)與上海市政府交換的地塊,上實城開在上海擁有不少大型貴重物業地皮,其估值嚴重被低估是無容置疑的,但願上實城開的管理層,能更有效運用集團手上的土地資源,為股東創造價值。

對於國內樓市的未來方向,本港投資界向來都是極之兩極化。雖然國內樓市確有走向泡沫化的傾向,然而這是全世界所有具備投資或投機成份的資產的共同特性,並不為中國市場所專美。本欄最關心的依然是,中國房地產市場的泡沫化,會否於可見的將來突然中止。

危機並不是完全沒有,只是時間上的掌握卻不好說。然而,中國房地產市場是一個每年交易金額達數十萬億人民幣的市場,而該市場至今仍然是極之分散,具備穩健財政紀律,以及優秀執行力的地產商,還是會在政策及宏觀經濟環境極度不穩定的房地產市場中,脫穎而出。』刊於9月6日

然而,潛在的調控政策始終讓投資者擔憂。中原地產研究中心總監劉淵認為,在政策面無調整下,房產市場延續穩定增長的態勢,預計短期內不會出台全國性政策,而房價上漲壓力較大的城市,更多還是會從抑制需求入手來平穩當地房價。瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松相信,中央近期不太可能出台新的樓市調控措施,尤其不會有全國性的調控,但有可能會在11月三中全會召開後出台。

野村證券則指出,內地樓價持續上升,是因新一屆政府自3月上台以來,似乎容忍房價上升,並未推出新的緊縮措施,但估計隨著經濟反彈和有望完成今年7.5%經濟增長目標,政府的工作重點可能轉向抑制金融風險和房產價格。總括而言,內地房產市場仍然是一個沒有有利政策,卻能創造盈利的主要行業,問題是目前較的鬆動的政策環境,是短期還是長期?!
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