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朋友想在巽寮灣買度假房 坐關

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6f1d7b2e0101bn3h.html

朋友國慶節到碧桂園十里銀灘住了一天,回來跟我聊起想在十里銀灘旁的華潤小徑灣買一套度假房。我給他潑了不少冷水。

嗯,中國人就是這樣,手裡有錢,物價總在漲,想保值,還是買房最踏實。身邊的朋友在政府限購政策下,幾乎都沒了在深圳買房的資格,很多人就跑去惠州買。我估計,巽寮灣(本文的巽寮灣泛指從惠陽霞湧鎮到惠東港口鎮沿海一線)的購房客有一半來自深圳。

下面是我和他的對話:

我:你以前去過巽寮灣沒?

他:沒去過。

我:這次去看過幾個樓盤?

他:只去了碧桂園十里銀灘和華潤小徑灣。

我:你都沒有走到稔平半島,還不算到過巽寮灣。惠陽霞湧鎮到惠東港口鎮沿海一線有十來個在售樓盤,你只去了兩個樓盤,就決定買房,太衝動了。看來你是被華潤的「賣相」打動了。

他:「賣相」?華潤這麼大的公司,不會騙我們吧?

我:那不叫騙,叫「營銷」。我發現在中國有一個奇怪的現象,同樣地段、同種品質,新房比舊房價格高。

他:那很正常,住新房的感覺比住舊房好。

我:住新房的感覺怎麼會好?整天隔壁鄰舍都有人裝修、搬家,入夥三年之內不會消停,感覺能好到哪裡去?我看關鍵還是買新房你面臨的對象是開發商,房地產行業的「營銷」可謂登峰造極。這也難怪,賣房和賣白菜不一樣,開發商有錢,菜販子哪有那麼多錢來營銷?為什麼現在好多名人、「公知」都是開發商出身?還不是營銷的結果。買舊房你面臨的對象是老百姓,雖然也通過房地產中介,那些中介的營銷水平也很高,甚至跟開發商比,過之而無不及,但畢竟他們賣的不是自己的房子。對於中介來說,舊房零散分佈在不同地方,只能靠一些「下三濫」的手法來招攬客戶。開發商就不一樣,他們可以在房子建好之前先把園林做好,還可以臨時找個地方做售樓處和樣板間,等房子賣完就拆掉—這都是需要好多錢滴!當然了,「羊毛出在羊身上」,最後還是買房人買單。

他:嗯,是啊,我們在碧桂園十里銀灘就看到好多大巴車,他們一車又一車地從外地拉客戶來參觀。

我:這是旅遊地產最喜歡用的手法。客戶要是自駕去,多逛一下,就跑到別的樓盤去了。用大巴接客戶,一路上讓你接受「洗腦」,到了現場,售樓處、樣板間、樣板園林的「賣相」就起作用了。再找幾個「托兒」交錢,嗯,也不一定找「托兒」,來的人多,自然會有衝動的,他們會先交錢。哈哈,看到別人動手了,再跟客戶說,今天才有優惠,還有,如果不買你想要的那種戶型或樓層就沒了,客戶很容易馬上掏錢。

他:只要是買新房,都會遇到類似的「營銷」問題啊。你的意思是新房都不值得買?

我:那倒不是。我只是想說,不要受表面的「賣相」干擾,要看是不是真的值得買。巽寮灣的房子我是不會去買的。除非若干年之後,巽寮灣能成為類似三亞的旅遊城市,不然,那些房子沒有任何投資價值。

他:你怎麼能肯定那裡就不能成為三亞呢?說不準比三亞還好呢,多好的自然條件,那麼多開發商看好。

我:巽寮灣的自然條件當然好,地理位置也不錯。明年廈深高鐵和范和港大橋通車後,從深圳市中心到巽寮灣坐高鐵只需半個多小時,自駕只需一個來小時。再過十年,巽寮灣有可能成為比三亞更火的旅遊度假城市,但我以為,可能性僅僅是可能性,50%的概率吧。對於50%的概率,扔錢進去,就是賭博。

他:要是這樣說,那麼,像萬科、華潤在那裡做開發也是在賭?

我:他們確實在賭,不過,他們的贏面比較大,誰叫中國有那麼多人喜歡擊鼓傳花呢?我們身邊不少人都買了那裡的房子,說明那些樓盤賣得不錯。但他們賣得好並不代表值得買。巽寮灣的樓盤有三大軟肋:一是那裡沒什麼產業基礎,本地原居民也很少,完全是靠幾個開發商「轟」起來的旅遊度假區。如果遇到房地產大形勢不好,首先冷下來的就是這種地方,到了那時候,大家都是投資客,你想變現都變不了;二是距惠陽的石化項目很近,可能會有污染;三是距離大亞灣核電站比較近,不少樓盤都在大亞灣核電站30公里半徑內,日本福清核電站洩露後,開車進入到30公里半徑時就會有警察提醒有輻射的可能。

他:我想沒事的時候去那裡住一住,也沒想著要賣掉。

我:可你想過沒有,你一年能去那裡住幾天?買了那裡的房子,你會面臨兩難選擇:出租還是不出租?出租,可以有租金收入,但要是出租了,你自己就不能隨便去住,等你有時間去,還是只能住賓館;要是不出租,你沒有多少時間去住,房子空著,還要交物業管理費,再加上購房投資利息,你用這些錢可以住上五星級賓館了。

他:房子在升值嘛,我怕什麼?

我:你想買多大的房子?

他:50多平米的,單間房,跟酒店的房型一樣,只需要80來萬元。

我:房子怎麼可能一直漲下去啊?巽寮灣四五十平米的房子太多了,這種房子最好賣,算下來總價不貴,很多家庭都有能力買。但這種房子沒有稀缺性,房價會隨大勢波動,大勢漲還好,跌的話,跌幅也最大。

他:可我真的很喜歡那裡的環境,而且,自己擁有一套海邊的房子,感覺就是不一樣。

我:如果從喜歡的角度考慮問題,那是另外一回事。那叫「消費」,不叫「投資」,「消費」是找一種感覺,跟看一場電影差不多,也如同買車,「投資」則需要理性,要算賬,要考慮風險。呵呵,汽車買到手,每天都在貶值,買一輛二十多萬元的車,即便不用,也相當於每天要花去一百多元,對於好多人來說,出門都打的士,每天都用不了一百元。

他:手頭有點餘錢,買什麼好呢?

我:你要真的看好房地產的話,還不如買房地產股票呢,現在很多房地產上市公司擁有的土地儲備按市場價計算都高於它的市值。

他:嗯,股票還是不敢買。

我:實在要買房,最安全的還是在一線城市中心地段。深圳中心地段的房子,看起來單價是巽寮灣的兩三倍,但要是大勢不妙,這種房子很抗跌。還有,出租也方便,雖然租金回報率只有2-3%,但很穩定。巽寮灣的房子只適合短租,每年能有三分之一的時間租出去已經很不錯了,還需要人打理,也有成本。

他:嗯,碧桂園十里銀灘可以提供出租服務,但不包租,收到的租金他們要分一半。

我:以後可能會有人提供包租服務,但租金回報率應該不會高過深圳市中心的房子。

他:嗯,還是在市中心給兒子買套房算了。深圳的限購政策限制了我們,他剛滿十八歲,可以用他的名義買。

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