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湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(一)

筆者按:自2014年1月至10月,筆者利用湯同仁的筆名,撰寫為交易廣場的文章,雖然最終需要結束,但是也是一段不錯的回憶,筆者會在未來的10個月,每星期張貼一篇湯同仁的文章,和大家分享一下,首先是分享一下,富豪產業信託(1881)及美麗華酒店(70)。

湯同仁前幾日接連去左2個婚禮,1個是我的同事,1個是我的中學同學,雖然我心中替他們高興,並祝他們新婚快樂。我的同事在美麗華(071)旗下的The Mira擺喜酒,他又派帖,去到現場它大排筵席,還是晚宴,是花了不少錢,氣氛豪華,服務也很殷勤。而我的中學同學現在精打細算,在富豪產業信託(1881)旗下的富豪東方酒店設置cocktail午餐酒會,順便跟幾位舊同學聚會,感覺好像回到以前做同學的時代,感覺溫暖。
 
仁者覺得以兩個模式皆有好處,前者傳統而高貴,後者新潮和輕鬆,在投資上,兩隻相關股份也有同樣的風格,前者位處於傳統的商業區,地價高昂,後者的酒店分佈均位處二線區域,但收費尚屬相宜,也各有不同的特色,仁者未來幾篇將會從兩間酒店的歷史、各項業務分佈、財務情況、股息、潛在價值及未來發展幾方面作出討論,最後會給出評價。
 
(1) 資產的歷史
 
1. 美麗華酒店(071)
 
美麗華酒店的起源,其實是在1957年由得知西班牙教會準備出售位於尖沙咀的酒店的楊志雲及大昌行(1828)前控股公司、後被中信泰富(267,前泰富發展)的收購恆昌企業及恆生銀行(011)的創辦人及何善衡及何添購入,並由楊志雲及負責營運,在其領導下,美麗華酒店大肆擴充,業務蒸蒸日上,並具一定知名度。
 
因業務持續發展,為籌集發展所需資金,公司1970年以10元發行535萬股上市,集資5,350萬,其後在1970年中期收購原酒店位置對面之樂宮戲院改建成酒店,1978年完成,成為香港及東南亞區最大型酒店。
 
1980年,置地、佳寧等財團收購美麗華酒店舊翼打算重建為置地廣場式的高級商業大廈,因為1981年股市及樓市崩潰,最終佳寧倒閉,置地已陷入財困,故交易取消,除收購之9.24億訂金外,亦獲得3.75億賠償,合計13億元,多次分派股息,是美麗華酒店的黃金年代。 1985年楊志雲逝世,由其子楊秉正接任其職。
 
在楊秉正接任期間,為進一步發展業務,開始重建舊翼部分為商場及寫字樓物業美麗華大廈,並開始擴張副業如中式酒樓翠亨村及經營旅遊的美麗華旅運等。由於重建資金需求大,加上之前因資金充裕,分派巨額股息,但在物業開始重建期間,業績持續下降,但派息仍需持續高企,導致營運上需保持保守態度,加上楊氏家族部分成員對香港前景不明朗,故決定出售股權。
 
1993年,楊氏家族意欲把美麗華酒店股權出售,並觸發李嘉誠為首的長江實業(001) 及中信泰富(267) ,以及李兆基的恆基地產(012) 的收購戰,最終恆基地產成功收購美麗華酒店34.78%股權,並維持楊氏家族的管理權,1995年楊秉正逝世,開始逐步接掌管理權,2001年何添退任董事長,由李兆基接任,2004年其子李家誠接任董事,並在2006年兼任總經理,開始進入新發展時代。
 
在2005年,公司在恆基地產旗下物業開設高級餐飲業務國金軒,2011後再以國錦軒拓展至中國內地,其後陸續拓展多項多間別具特色的餐廳,例如四川食府雲陽閣、日式餐廳秀拉麵、及勝博殿日式炸豬扒,法國餐廳The French Window以及意國餐廳Assaggio Trattoria Italiana等。此外,美麗華在2010年又開拓時裝零售業務,取得DKNY於中國及香港的中國的特許分銷權。
 
至於酒店業務方面,旗艦酒店美麗華酒店在2008年進行重修,並更名The Mira Hong Kong,The Mira Hong Kong下的商場部分Mira Mall在去年完成翻新,並引入多家名店如Coach(6388) 、Collect Point及 Tumi及Tommy Hilfiger等。至於恆基地產旗下在灣仔的金國大廈重建的服務式酒店部分,亦交由其經營,稱為The Mira Moon,於2013年7月開業。至於公司業務可以看到是愈來愈複雜,可以說是李家誠的一件藝術品,一件具有藝術文化的藝術品。
 
下一篇將會談富豪產業信託的歷史。
同仁 手記 系列 酒店 喜酒 投資 美麗 071 富豪 產業 信託 1881 詳細 比較
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湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(二)

上一篇講完了美麗華酒店的歷史:今次講番富豪產業信託的歷史,我自己雖然不是甚麼持牌人,但我現時持有佔組合價值約2%的房產信託。
 
富豪產業信託其實前身主要資產是來自富豪酒店(78) ,富豪酒在1980年上市,由鷹君(41)分拆出來,其上市的資產主要為當時位於九龍城舊富豪機場酒店和位於尖東的富豪九龍酒店的地盤,並籌集資金供以上兩項資產發展之用。
 
上市後,富豪酒店成為鷹君已故前主席羅鷹石次子羅旭瑞的財技平台,籌得的資金除購入九龍巴士(62,現載通控股) 及中華汽車(26)的股權,亦購得沙田麗豪酒店的地盤。以上這3項資產,富豪又把之注入當時剛收購的百利保(617,前永昌盛)。
 
其後因為股市受香港前景問題、銀根縮減的原因大幅下滑,加上之前狙擊中華汽車,以高得購得但沒法售出的股權大跌,加上出售九巴的損失,元氣大傷,並陷入財困,最後富豪酒店被迫重組,並要把尖東富豪酒店出售予羅氏家族私人了事,但富豪酒店附有回購權可回購這間酒店。
 
在1984年,已故前和記黃埔(13) 行政總裁韋理的亞洲證券在債權銀行同意下購入鷹君控制的富豪酒店的股權,羅旭瑞被委任為董事總經理,負責公司的業務,不久就購回當時剛開業的尖東的富豪酒店,其後透過一連串的財技,把富豪控百利保,變成百利保控富豪,韋理亦出售了所有富豪酒店的股權予羅旭瑞後來購入的財困公司世紀城市(355) ,至於羅旭瑞至此則全部取回富豪酒店的控制權,同時間沙田麗豪酒店就開業了,百利保亦把它售回予富豪酒店。
 
不久,世紀城市旗下的銅鑼灣豪華中心及戲院部分重建,重建後後來酒店部分成為現在的富豪香港酒店。後來啟德機場需要搬遷前後,富豪酒店成功投得赤臘角機場附近的酒店經營權,並開設新的富豪機場酒店,成為現時的旗艦酒店。
 
至於原來在九龍城的機場酒店,不久易名為富豪啟德酒店,但很快又改名為富豪東方酒店。但在1997年前,因羅旭瑞旗下公司涉足地產過深,包括以高價取得現時已建成富豪海灣的赤柱地皮,財務陷入困難,一度曾經希望把富豪東方酒店出售予玩具大王蔡志明,但其後富豪海灣出售情況意外地好,成功套現大量金錢,財困漸解,並不用出售富豪東方酒店,最終蔡志明購入的富豪東方酒店之按金部分以富豪酒店股權解除,並委任其為富豪酒店副主席。
 
以上的富豪東方酒店、富豪九龍酒店、麗豪酒店、富豪香港酒店及富豪機場酒店,就是富豪產業信託的在2007年3月上市的基礎了,當時上市招股價是2.68元,發行約869,289,000股,集資約23億元,其後股價一路潛水,至金融海嘯的2008年10月時,股價降至只有66仙,跌幅達74%,不可謂不驚人。
 
在2009年後,富豪產業信託開始逐步購入母公司建築完成的酒店,例如在2009年的富豪薈酒店、2014年會將購入的富薈上環酒店及富薈天后酒店,形成了產業信託的套利模式,即是借取低利息的銀行貸款,並透過母公司保證前一年幾年的租金收入,確保了較高的租金收入,抵銷了開業初期營運收入較低的影響,並可以使派息穩定地提高。
 
下一篇將會談兩間公司的表面上簡單的解構。
資料部分來源是來自馮邦彥的香港企業併購經典
https://www.cp1897.com.hk/product_info.php?BookId=9789620431449

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湯同仁手記系列:酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(三)

這一篇,我們來談談這兩家公司的業績分佈、負債及派息情況等。

(1)   業績分佈
1.      美麗華酒店(071)
公司業務可分為以下5項:
1.      物業投資: 主要是美麗華商場及寫字樓及The Mira Mall的經營。
2.      酒店經營: 主要是經營The Mira Hong Kong及未來營運的The Mira Moon。
3.      餐飲業務: 主要為香港的中式粵菜國金軒及國錦軒,以及其他日本、意大利及韓國料理餐廳。
4.      旅遊業務: 主要為美麗華旅運。
5.      零售業務: 主要為近年於中國內地和香港開展和DKNY的零售業務。
從以下列表可見,物業投資業務租金,以及酒店經營才是公司利潤來源,其他業務只是苦苦經營,可以說這公司不是酒店公司,是收租企業。

註1: 2009年公司年結由3月變為12月,故當財政年度只有9個月。
 
2.  富豪產業信託(1881)
信託經營酒店租金收入其實可分為2大部分:
1.      上市初期酒店: 主要是富豪東方酒店、富豪九龍酒店、麗豪酒店、富豪香港酒店及富豪機場酒店,酒店由富豪酒店(078) 租用並管理,租金計算方面由估值師計算一個最低租金,產業信託每年就取得這個金額的租金,超過最低金額則富豪產業信託可取得其中一半,租金保底大約在每年第3季左右就會公佈。
2.      富豪薈酒店: 這酒店在2009年收購時最初租金收入由賣方百利保保底,每股200萬,為期1年,但保底期完結後,則是由其實際經營租金收入決定。
整體而言,除了2010年後上市初期酒店租金保障完結後租金大幅下降導致分派收入下降,其餘年份均保持上升。


(2) 估值
以年底的資產數字和月份的市值來看,這兩隻股的估值如下:
 1.      美麗華酒店(071)

註1: 2009年公司年結由3月變為12月,故當財政年度只有9個月。
註2: 現時每股淨值為2013年6月數字。
以近5個財政年度的數字來看,公司除了在2009年3月之股市低潮外,PB均維持在約0.5倍水平,5年平均為0.505倍,現價為約0.485倍,略為便宜5%。但如果了解到The Mira Hong Kong其實以折舊法入帳,因年代久遠,價值在帳面淨值只是約5,000萬,但實際上以該物業有45萬平方呎,以及根據前兩年The One的40萬呎商場價格意向已約150億元計算(http://news.h1.hk/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=198995&section_name=wtt&kw=0),另計及這兩年The Mira Mall的開幕,該物業租金水平每年提高10%至15%下,其價值可能大約200億,折合每股34.6元下,實際上PB可能只是帳面的50%以下。
 
 2.      富豪產業信託(1881)

註1: 現時每股淨值為2013年6月數字。
這公司的PB很受市場變化影響,低潮時可以低至2008年0.33倍,高時可以達2010年的0.73倍,但平均和美麗華相若,只有0.509倍,現價0.428倍,大約折讓16%,尚算值得吸納。
 
(3)   分派
1.      美麗華酒店(071)
近5年間,公司的派息,2009年3月財政年度受到金融海嘯影響,派息稍為減少至32仙,另2009年因為修改年結日,由3月改為12月,因期間減少,故派息下降至23仙,其後幾年派息持續增加,由2010年37仙,逐步增加至41仙,2013年上半年派息17仙,增加1仙。至於年底股息率除2009年年結變化因素外,則維持在4%水平。

 
註1: 2009年公司年結由3月變為12月,故當財政年度只有9個月。
 
2.      富豪產業信託(1881)
因為公司的保底租金在2007年逐步增加,維持3年,至2010年年底完結,加上收購富豪薈,加上受到房地產信託最少需分派90%可分派利潤,故在2010年前派息持續增加,且無受金融海嘯影響,由16.961仙,增加至19仙。但其後保底租金於2010年完結,新保底租金大幅下降,故派息驟降,由19仙降至12仙,但其後酒店景氣好轉,保底租金提高,2011年、2012年派息增加至14仙,2013年上半年派息為6.7仙,較2012年同期略增0.4仙。至於年底股息率因股價上升及分派減少等因素逐年下降,由2008年達17.5%,降至去年6.3%。

 
從以上兩隻可以見到,前者因為投資眾多,派息較低,估值亦較表面較高但有隱藏資產,後者因僅有出租酒店業務,業務保守,派息較高,估值看來較低,但實際可能相若,買哪隻就由大家選擇了。下一篇談談其未來之發展及隱憂,以及總結。

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湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(0071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(完)

《湯同仁手記》酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(完)
14年1月24日


來到這系列的最後一篇,就是談談這兩間公司的前景和隱憂,筆者先談整體上的有利及隱憂,再談個別公司的。
 
(1)  前景
 
1.整體:
•    旅客仍然大幅增加,有利酒店業發展
自2003年開放中國內地人士自遊行起,香港旅行人數進入快速增長的道路,由2002年的1,656萬人,增至2013年5,430萬,增加了227%,至於過夜旅客的開支由524.88億元,增加至2012年的1,858.41億元,增幅254%,可以看到旅遊業對香港的經濟貢獻有大幅增加。根據最新由香港旅遊發展局發佈的《香港承受及接待旅客能力評估報告》,預計2017年訪港旅客逾7,000萬人次,2023年更突破1億人次,所以在長期而言,酒店的需求仍會繼續增長,有利兩股租金水平持續提高,盈利創新高。
 
2.美麗華酒店(071)
 a. 旺區寫字樓和零售店供不應求 ,租金持續上升
美麗華在尖沙咀擁有商場和寫字樓,前者在自遊行旅客仍在持續增長下,銷售應會繼續增長,加上最近翻新的Mira Mall,引入不少國際級品牌,導致租金水平大幅提升。至於在寫字樓方面,因為中區物業租金過高,導致部分企業會把業務移至尖沙咀,加上中資公司在香港設立總部數字持續增長,預期未來租金水平仍會繼續提升,空置率會保持低位,有利盈利繼續向上。
 
b. 其他小型業務有分拆上市潛力
這公司可以分拆的業務如下:
1.中式飲食業務:其中式食物品牌國金軒及翠亨村,已成為中式高檔酒樓的品牌,雖然短期內打奢風會影響表現,未來在中國富豪階級增加下,這項業務發展應有前景。
2. 旅運業務另外他持有的美麗華旅運,營業額及利潤都算穩定,最近專業旅運上市,亦有可比性,故如果要分拆上市也不難。
3. 至於其他業務如DKNY零售業務等,雖然持續虧損,但如果能成功盈利,亦屬於有潛質的業務。所以美麗華酒店潛在價值尚可體現。
 
3.富豪產業信託(1881)
a. 收購母公司資產會提升分派,未來仍陸續有來:
最近公司收購富薈上環酒店及富薈天后酒店,作價合計約32.3億,以發行發據融資及銀行貸款支付,前者利率約4%,後者利率只有2%,但收購的保證租金至少每年5%以上,故可賺取1-3%的息差但並無發行任何新股,所以公司的分派會繼續增加,根據富豪酒店網站資料,尚有幾間酒店,包括蘇豪酒店、土瓜灣酒店等尚未落成,但可以注入,所以未來在物業持續升值,其融資能力加強,未來仍可進行以上財技,增加分派。
 
b. 啟德郵輪碼頭及翻新酒店計劃會帶動酒店入住率上升:
富豪東方酒店臨近啟德新發展區,為附近的其中一家大型酒店,至於新郵輪碼頭亦在啟德發展區附近,如未來啟德發展區陸續開發,該酒店亦將會成為郵輪住客的熱點之一,加上近期翻新及舊區逐步重建關係,酒店租值會增加,從而帶動分派及估值上升,提高融資能力。
 
(2)  隱憂
1.整體:
•    「一簽多行暫緩」,降低旅客增長幅度: 在2013年,深圳曾經希望推出一簽多行制度,但是在香港社會負荷不了輿論壓力下受到了停止,故抑制了族客數目的持續增長,未來如果族客持續增長,香港會否再推出減少國內旅客的政策,將會對酒店的出租率受到一定影響。
 
•    酒店數量大幅增加,競爭加劇:根據2012年財政預算案資料,香港的酒店預計到2016年會增加近50間或約20%,至接近240間,房間數目則會增加9,000間或15%,即增至超過71,000間,未來新酒店的投入服務,會使供應大幅增加,或會影響現在酒店租金水平。
 
2.美麗華酒店(071)
•    中國零售及飲食業務拖累業務表現: 由於近來中國打壓奢侈風,導致餐飲業務國金軒相關業務表現亦受一定的打擊,至於開設的DKNY中國零售業務,雖已發展至一定規模,但業務虧損持續擴大,如果未來仍持續擴大業務規模,預料虧損仍會持續。
 
•    新開酒店暫時拖低業績:在2013年新開設的Mira Moon,因屬新開設,故入住率相信不高,但固定開支仍需保持投入以維持服務質素,所以在以上情況下,業務表現估計仍受一定拖累。
 
3.富豪產業信託(1881)
•    收購新酒店使融資能力降低,短期發展降速:由於收購富薈上環酒店及富薈天后酒店的關係,根據收購通函預期資產負債比率由22.9%,增加至33.5%,距離原設定45%的空間大幅縮少,以其資產值約239億元及最高負債比率45%計,可融資金額只剩下約26億元,故短期內可收購的資金減少,增加分派不多。
 
•    利息水平預期上升,利息支出增加,有礙分派,也降低資產估值: 因為近來聯儲局主席耶倫上台關係,其可能有意逐步縮減量化寬鬆的規模,這會導致利息上升預期機會率增加,對於富豪產業信託來說,其手上的銀團貸款均為以銀行拆息加上一個固定利率去作為計息標準,如果未來利息持續上升,則會導致利息支出增加,影響分派水平。另外利息增加亦會影響折現率,導致物業估值下降,使負債率上升,對業務推動有一定影響。
 
(3) 總結
正如這兩個喜宴一樣,前者看來超值也高一檔,也有很多隱藏業務尚待發掘,但好像觸不到摸不到,派息也略低,似乎增長有限,物非所值。後者估值較高,但是實而不華,派息不低,也很明顯也看見有成長空間。如果你是一個覺得股息不重要,潛在價值重要的人,選美麗華較好,但是如果希望穩定收息,每年也希望有一點點增長的,其實選富豪產業信託較好。如果是我,我持有富豪產業信託少量,並希望增持,但我沒有一股美麗華酒店,其實已經表明了我的態度是看好富豪產業信託了,加上近來百利保回購富豪酒店的股權,相信也是看好酒店的價值,所以我會選擇富豪產業信託作長期收益對象。
 

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馮仁昭四圍超:黃宗澤答應飲杏兒喜酒

1 : GS(14)@2015-11-11 08:49:16

黃宗澤噚晚喺將軍澳出席無綫嘅節目巡禮,講到舊愛胡杏兒婚訊,佢話:「梗係要請我啦,唔係唔請呀?但要睇我嗰日喺唔喺香港。」有人叫佢搶親,佢話:「《上海灘》許文強呀?」咁佢有冇酸溜溜?佢笑住答:「如果嗰晚食糖醋排骨咪會酸囉!」無綫亦宣佈81台翡翠台畫面將改以高清播放,高清翡翠台就改名為「J5」,夜晚播財經節目。撰文:馮仁昭





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20151111/19367606
馮仁 仁昭 四圍 宗澤 答應 飲杏 杏兒 喜酒
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周恩來曾廣州店擺喜酒

1 : GS(14)@2016-04-18 12:04:19

【本報訊】無論你曾否光顧港式西餐廳太平館,但洋客讚賞豉油雞翼「夠甜(sweet)、卻被侍應誤譯為「瑞士(swiss)」的典故,你想必聽過。太平館首間分店創於1860年,由徐家在廣州太平沙創立,是為太平館取名由來,亦為羊城最早出現的西餐館。據其網站所載,餐廳另一美談是前中國總理(時任黃埔軍校政治部主任)周恩來,1925年在太平沙太平館設宴,以燒乳鴿牛尾湯迎娶鄧穎超。至日本侵華,徐家南下香港開店繼續賣「番菜」。目前連中環士丹利街店計,太平館在港共有4店,除農曆年數天休假外,全年無休。



瑞士雞翼屬鎮店之寶

鎮店之寶包括瑞士雞翼、瑞士汁炒牛河、燒豬脾、焗葡國雞及煙䱽魚、甜品梳乎厘等,據聞明星名人如發哥、嘉玲、偉仔、星爺、名導王家衛,經常在非繁忙時段現身。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160418/19575664
周恩來 廣州 店擺 喜酒
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陳國峰補擺喜酒兄弟投訴遊戲太有傷害

1 : GS(14)@2016-11-10 07:39:47

■陳國峰昨晚跟太太在尖沙嘴筵開39席,並定下三年抱兩的計劃。



娛樂圈昨日喜事重重,除了鍾麗緹跟張靚穎同日出嫁外,香港「巨聲幫」陳國峰今年3月跟拍拖9年的圈外女友黃思雅註冊,昨晚一對新人在尖沙嘴美麗華酒店筵開39席補辦喜酒。



■陳國峰昨早過五關斬六將,宣讀愛的宣言接新娘。

■Bob(左二)跟一班兄弟為幫新郎娶得新娘,扮女人大玩遊戲。


想生仔陪運動

陳國峰跟新娘子昨晚進行切蛋糕儀式時,應眾人要求連咀3次,並透露早在3月註冊時,已經定下造人計劃,陳國峰說:「希望今晚之後可以三年抱兩,本來仔女都冇所謂,不過我鍾意運動,囝囝可以一齊做運動。」被問到眾兄弟要夾錢付開門利是時,他說:「開門利是只係6,999蚊,唔想件事好資本咁。」新娘黃思雅表示最感動是陳國峰讀愛的宣言及斟茶給父母,那一刻覺得自己去到人生另一階段,所以哭了出來。至於有醉酒鬧事前科的林盛斌(Bob),透露事前已答應主人家及自己會克制酒量,淺酌即止。今次是吳業坤第三次做兄弟,但所受的打擊是身心都是喊。



■身為兄弟的范振鋒,和太太李思欣晚上恩愛到賀一對新人。

■何傲兒也有現身婚宴送上祝福。


狂加開門利是

此外,陳國峰跟范振鋒、梁烈唯、王梓軒、吳業坤、Bob等一班兄弟團昨早出發接新娘,一班兄弟要扮女人、吃古怪食物,最後更要籌錢付開門利是。范振鋒接受電話訪問時說:「姊妹係咁要加利是,兄弟要一齊夾錢,遊戲好激,全部傷害性,基本着三點式戴假髮,行吓石春路,但姊妹買啲渣嘢,行到隻腳好痛。另一關兄弟要掛條蕉,然後要兄弟戴牙箍食蕉上啲cream,仲要連皮食。跟住再食箒喱鹹竹蜂,成隻曱甴咁,我都有食。食完又刷牙,wasabi牙膏,又有好『嗱』嘅漱口水,好變態。」而陳國峰讀愛的宣言時,除了與愛妻咀嘴外,最後竟連外父和外母都要咀嘴。採訪:卓寶花、比華利攝影:陳順禎




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161109/19827188
陳國 國峰 峰補 補擺 喜酒 兄弟 投訴 遊戲 有傷
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314721

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