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大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後,部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期,雖然以3房單位作主打,但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位,佔屋苑單位總數1071伙近18%,為新界區新盤中最細的單位類型,實用面積只由177方呎起,與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考,但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計,該類開放式單位入場費有機會低於200萬元,預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示,嵐山I期最快下周公布開價,並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書,過往一直未有披露具體資料的開放式單位,終正式曝光。資料顯示,嵐山I期的開放式單位可分成三款,最細一款實用面積僅177方呎,另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位,均設有13至19方呎窗台位,但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台;由於內籠袖珍,相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤,包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍,均有別致的圖則設計;是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤,為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤,為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏,實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶,分佈於第3、5、6、9座H室;第6、7、8、9座A室;以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是,嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外,其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示,開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇,但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外,全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸,非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面,嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主,與其他標準單位相若。不過,第3、5座H室、以及第7、8座A室,大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位,估計室內採光度會略受影響。此外,可留意的是,各款開放式單位與毗鄰的3房單位,並非由主力結構牆作分隔,意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位,有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民
2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓,過往主要出現在市區,不過,今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期,有測量師指出,由於現時本港樓價水平高,發展商唯有把單位愈建愈細,以較低的總價吸引買家入市,既可保銷情之餘,亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示,無論市區或新界,現時新盤最重要是銀碼廉,本港樓價水平高企,並非人人可以負擔得起,但現時市場以用家主導,且不少為新家庭或年輕單身人士,他們的負擔能力不高,發展商唯有推出蚊型戶,以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱,新界區過往主要以呎價平作賣點,但由於近年新界區新盤呎價已累升不小,區內細單位已由過往的600、700方呎,縮細至400多方呎,現再出現實用百多方呎的開放式單位,蚊型單位蔓延至新界區,已是市場的趨勢。

事實上,近年細單位受市場追捧程度高,有發展商亦臨時把大單位改成細單位,如新地(0016)大圍香粉寮項目,近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個,每伙平均面積則由688方呎,縮細38%至424方呎,申請文件指是因應最新市場需要,調整單位數目及比例。

何又指出,若發展商以較高之呎價推出大單位,對銀碼的影響較為明顯,客戶的承受能力有限,相反,若是推出實用百多呎之細單位,即使呎價貴,對銀碼的影響不會太大,市場仍會有一定買家捧場。
大埔 嵐山 177 呎戶 新界 最細 每呎 呎萬 萬元 元計 低於 200 萬可 上車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284822

新地也「縮則」 屯門建200呎戶

1 : GS(14)@2014-08-25 10:18:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140825/news/ea_eaa1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】細價樓當旺,發展商紛紛部署興建迷你單位,上半年已有至少4個大型項目申請「縮則」,涉及單位高逾9000伙;其中繼長實(0001)大埔嵐山設不足200呎開放式戶後,原來另一龍頭發展商新地(0016)旗下涉逾千伙的屯門掃管笏星堤2期,亦向城規申建實用面積不足200方呎開放式戶,該類開放式戶佔近一成,預料將成為未來新界另一個設有開放式戶的大型新盤。\r\n\r\n青山公路一帶近年來新落成住宅及招標地皮,單位主要是大型單位及洋房,絕少細單位供應,如已入伙的新地星堤分層及洋房項目、創新界區獨立屋新高的同系青龍頭海瀧珀獨立屋,以至早前由會德豐(0020)以13.8億元投得的掃管笏地皮,發展商早前亦透露有意打造低密度住宅項目,設獨立式洋房及分層豪宅,反映發展商及買家均看好區內大單位前景。\r\n\r\n上半年4項目「縮則」 涉逾9000伙\r\n\r\n不過,本年至今,有數個位於新界原屬低密度發展項目,紛紛向城規申請「縮則」,包括屯門掃管笏星堤2期、大圍香粉寮項目及元朗南生圍項目等,當中星堤2期項目興建細單位圖則上顯示,上址共提供406個實用面積小於431方呎的細單位,當中包括開放式及1房戶,根據發展商向城規申請的圖則顯示,分層單位設有約110個面積約200方呎的開放式單位,佔項目單位總數近一成。\r\n\r\n有業界亦認為,近半年發展商提出的「縮則」申請,公眾亦傾向支持發展,以上周五截收意見的新地南生圍項目為例,就接獲逾百個支持申請意見,當中不少人士均認為增加供應可紓緩市場住屋需要。\r\n\r\n開放式廚房設計成趨勢\r\n\r\n測量師學會副會長何鉅業指出,發展商紛改則轉而興建細單位,相信主要為迎合市場需求。有業界稱,以近期長實大埔新盤嵐山開放式細單位極受市場歡迎,可見細單位甚至約200方呎「蚊型」單位亦有市場,陸續令發展商「試水溫」式引入新盤之中。\r\n\r\n另一個大趨勢,就是在新盤中大量引入「開放式廚房」。以星堤2期為例,項目中不少單位均以開放式廚房取代傳統的廚房間隔,無論是開放式單位、1房甚至部分2房戶,都設開放式廚房;比例方面,分層單位共設450多個2房戶,4成單位設開放式廚房,而分層單位設開放式廚房比例高達58%,為市場上罕見。\r\n\r\n何鉅業則認為,近年來市場漸見有蚊型地皮推出,由於剪裁所限,發展商為求設計靈活,故多提供細單位及開放式廚房,增加室內空間感之餘,即使改為明火煮食及加設灑水系統亦不會令成本大增,故發展商樂於採用。\r\n\r\n明報記者 劉詠怡\r\n\r\n 下一頁 》
2 : GS(14)@2014-08-25 10:19:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140825/news/ea_eaa2.htm
現貨改細則 發展商早先機
2014年8月25日

【明報專訊】事實上,有發展商已早先機,為旗下已落成的物業申請「拆細」,以迎合市場需求。卓能(0131)旗下薄扶林趙苑2期餘貨已獲批「拆細」圖則,單位由原來的逾3000方呎,拆細至1000至2000方呎,有測量師認為新樓轉細則,由於銀碼細發展商面對的風險亦較低,預料未來新盤中細單位比例將成主流。

卓能旗下趙苑2期,屬分層物業,據了解共有24伙,面積由3000方呎至4500方呎不等,早前該公司主席趙世曾透露由於單位面積較大,項目餘貨已獲屋宇署批則拆細,相信改則後較易租出。

趙式芝﹕趙苑2期或再拆細單位

卓能董事趙式芝回應指出,2期中有3個單位已獲批出新圖則,分別為1座1樓B室,2座地下A室及1樓A室,單位面積由原來的3429方呎至3717方呎,拆細為6個單位,面積介乎1336方呎至2282方呎。她又提及涉及單位將根據市推出,或分拆更多單位。

建細銀碼單位風險較低

對於發展商部署推出更多細單位,測量師學會副會長何鉅業認為,皆因地皮成本及建築成本增加,部分發展商對後市取態亦較審慎,如果主力發展大型單位,則未來推售的物業涉及銀碼較大,市民較難負擔;即使未來樓價下跌,市民仍有能力購買細單位,反之主力興建大單位,則發展商面對的風險較高,考慮到成本及風險因素,料未來新發展項目會以細單位為主。
新地 地也 縮則 屯門 200 呎戶
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285176

嵐山177呎戶散賣 177萬起

1 : GS(14)@2014-08-26 10:38:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eaa1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】長實(0001)大埔嵐山7月推出迄今累售逾660伙、套現40億元後,終正式宣布開售21個實用面積不到200方呎開放式戶;雖然此類蚊型戶平均加價14%至15%、個別加幅更達33%,惟由於單位內籠「的骰」,即使實用177方呎單位加價逾三成,但計及發展商提供的一籃子最高15%折扣後,折實入場費只約177萬元(呎價9998元),比不少西九龍豪宅車位價錢還要低,亦是繼長實同系天水圍慧豪廷2009年4月以入場費低至125萬餘元作招徠後,過去5年來入場費最低的大型新盤單位。\r\n \r\n\r\n嵐山現時部署散賣21個開放式單位,分佈於3座H室、6座A、H室,以及9座A室,實用介乎177至195方呎,是早前「1+親」組合內,沒有被購買毗鄰900餘方呎大戶買家一併選購的餘貨。據昨日上載的新價單顯示,今批21伙的加幅14%至33%;以長實提供的一籃子最高15%折扣計,此批單位折實後實呎介乎9998至1.1萬元。\r\n \r\n入場費不夠買西九豪宅車位\r\n \r\n至於入場費最低單位,為3座8樓H室(177方呎),折實入場費177萬元,是繼信置(0083)紅磡御悅、2012年2月以入場費190萬元作招徠以來,銀碼最低的全新一手單位;惟御悅只屬小規模的單幢盤,如以大型屋苑計,嵐山開放式戶是次折實入場費,更是繼2009年慧豪廷以來的5年新低。\r\n \r\n若買家承做九成按揭,即一成首期約18萬元,加上律師費及其他雜項開支,估計20餘萬元可以上車;反觀若以相若價錢購買車位,最多只可承做一半、即五成按揭。 \r\n\r\n九成按揭 首期低至18萬\r\n \r\n區內代理估計,嵐山此開放式戶月租料約5500至6000元,以樓價177萬元計,估計租金回報接近4厘。\r\n \r\n對嵐山個別開放式單位的加幅超逾三成,長實地產投資董事劉文回應時指出,加價是參考現時市場細單位的樓價,並指加幅合理,短期內將作獨立發售。不過,相關開放式單位雖已上載新價錢,惟仍未公布銷售安排。\r\n \r\n另原價加推108伙\r\n \r\n另嵐山昨加推108伙,涵蓋開放式至4房戶(開放式戶39伙),折實呎價7186元至1.23萬元不等,,價格與早前開售的同類單位相若,但目前未知這批開放戶稍後會否可獨立發售。 長實昨上載銷售安排,周五再開售26伙,包括10個7座實用795方呎單位(昨日開價)、另8套「1+親」組合單位(早前已開價)。\r\n \r\n明報記者 方可兒、林可為
2 : GS(14)@2014-08-26 10:38:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eaa2.htm



蚊型戶散賣大幅加價 助促銷「1+親」組合


2014年8月26日





【明報專訊】長實(0001)大埔嵐山7月登場至今,一直以「1+親」組合推售實用百餘方呎開放式戶,限定900餘方呎單位買家,方有權購買毗鄰開放式戶。在嵐山累售逾660個單位後,長實終公布散賣21個開放式戶,但價格上調14%至33%;本周五推出8套「1+親」組合,其中開放式戶未見加價。因開放式戶加價後銀碼仍偏低,料吸引上車客;「1+親」維持舊價,估計獲換樓客垂青,令長實處於雙贏。


「1+親」購開放式戶 呎價低兩成

嵐山個別加價最進取的開放式戶,加幅達三成,折實呎價逾1萬元,較標準3房戶折實呎價8000餘元高約兩成;即使加幅進取,但銀碼依然約170餘萬元,勢吸引上車客。買家若透過「1+親」購入開放式戶,折實呎價僅7000至8000餘元,即較獨立購入開放式戶價低兩成,料此舉將變相刺激「1+親」組合銷情。

長實將獨立賣的開放式戶加價,變相令早前透過「1+親」入市的買家,手持開放式戶升值。不過,「1+親」必須以單一份買賣合約及轉讓契購買,將來若拆售該開放式戶,需做拆契手續,受加強版額印(SSD)影響,業主3年內轉讓均需付最高相等於樓價20%的SSD,這都需留意。另長實仍未上載銷售安排,即未敲定具體開售日期及推售數目,不排除長實見開放式戶獨立賣銷售反應熾熱,會再度提價的可能。
嵐山 177 呎戶 戶散 散賣 萬起
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285200

天璽千呎戶3990萬沽 業主實蝕近700萬元

1 : GS(14)@2016-05-07 23:28:14

http://property.mpfinance.com/cf ... 0505/paa01/lac1.txt


【明報專訊】經濟不景下,市場持續錄得蝕讓成交。九龍站天璽連錄「流血」成交,繼早前有單位蝕逾千萬元,獲太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明家族承接後,再有業主損手近700萬元沽貨。

土地註冊處資料顯示,天璽皇鑽璽高層D室,實用面積1091方呎(建築面積1454方呎),上月以3990萬元售出,實呎3.65萬元(建呎2.74萬元)。原業主2011年6月購入價為4408萬元,帳面蝕418萬元,若連同釐印費及佣金等各項使費,估計實蝕約690萬元或16%離場。

維港灣3房損手50萬

另外,代理消息指,奧運站維港灣1座極低層實用面積647方呎A室(建築面積869方呎),屬3房1套間隔、望街景,以820萬元易手,實呎1.26萬元(建呎9436元);相對原業主2013年初830萬元購入價,帳面蝕10萬元,估計連各項洗費實蝕逾50萬元或6%。

尚匯業主5年賺2.5%離場

「半新盤」灣仔尚匯有1房業主持貨5年微賺離場。中原區域營業經理張永泉表示,尚匯一伙中層F室,實用面積663方呎(建築面積924方呎),享維港海景,以1880萬元售出,實呎28,356元(建呎20,346元)。原業主2011年中以1749.6萬元一手買入,惟扣除各項使費後,料僅賺約45萬元或2.5%。

太古城4月約25宗成交

踏入5月,港島東太古城已錄兩宗成交,美聯營業經理龔彥峰表示,屋苑海天花園海天閣低層H室,實用面積759方呎(建築面積876方呎),屬3房套房間隔,減價40萬元後以1160萬元售出,實呎1.52萬元(建呎1.32萬元)。原業主2005年以441萬元購入,帳面獲利719萬元或逾1.6倍。代理指,太古城4月總成交量約25宗。
天璽 千呎 呎戶 3990 萬沽 業主 實蝕 蝕近 700 萬元
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299634

都薈Metro 28不足百呎戶 79萬「摩」出

1 : GS(14)@2018-05-11 10:17:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5244&issue=20180511
【明報專訊】迷你工作室受追捧,中原工商部副營業董事何芳稱,位於葵涌葵豐街28號業豐工業大廈B座9樓的都薈Metro 28錄「摩貨」(成交前已轉讓)易手個案,該單位B130室面積約98方呎,新近以約79萬元獲承接,呎價約8061元。原業主今年3月以約69.58萬元,持貨僅約兩個月帳面賺約9.42萬元或13%。

另中原寫字樓部營業董事陳偉良表示,上環永宜商業大廈12樓A室現放售,項目意向呎價約10,700元,意向價755萬元,物業將以交吉形式出售。業主2009年以約205萬元購入,若成功以755萬元售出,帳面獲利550萬元或2.7倍。現時大廈呎租約31元水平,租金回報約3.5厘。
都薈 Metro 28 不足 百呎 呎戶 79
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350379

納米樓租值升幅跑贏豪宅 嵐山不足200呎戶 3年累升近三成

1 : GS(14)@2019-03-19 09:27:23

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8939&issue=20190319
【明報專訊】納米戶近年成市場熱話,雖然供應不絕,但無論樓價及租金升幅都跑贏大市,如大埔嵐山II期一個實用165方呎細單位,差餉租值最新按年升約一成,並連升3年共約三成,反觀「亞洲樓王」山頂MOUNT NICHOLSON租值,過去3年來均無任何升幅。

明報記者 林尚民

據差餉物業估價署最新資料顯示,嵐山II期2座低層A室,屬實用165方呎的開放式單位,2015年開售時為全港最細新盤單位,新一年度租值為7.088萬元,比本年度租值6.372萬元高出9.98%,較上年度的7.27%升幅有所增加;若對比2016/17年度的5.376萬元,3年累升約三成。

資料顯示,近期屋苑一個開放式單位租務成交,位於9座高層D室,實用181方呎,月租8500元,若以2015年開售時售價約170萬元水平計,租金回報約6厘。除嵐山外,西營盤AVA128一個實用227方呎的中層C室,新一年度租值15.264萬元,按年亦上升7%,兩年來亦累升約15.6%。

MOUNT NICHOLSON 3年租值不變

若對比豪宅屋苑,目前仍為亞洲最貴屋苑式洋房的山頂MOUNT NICHOLSON 2號洋房,新一年度租值為773.28萬元,有關數字是自2016/17年度以來,一直維持不變。另外,恒生銀行(0011)前副董事長兼行政總裁李慧敏持有的山頂傲璇單位,租值已連續5年維持在440.76萬元的水平。

全港私樓估值按年上升5.4%

事實上,在上月差估署公布新一年租值時,全港私樓估值按年上升5.4%,其中實用752方呎以下小型單位按年升6.3%跑贏大市,而實用753至1075方呎中型單位則升4.7%,實用1076方呎以上大型單位升幅更只有2.8%,當時差估署助理署長(差餉及物業估價事務)葉百強亦指出,細單位租金對比中、大單位租金較平,即可以負擔到租金的人較多,競爭大所以租值升幅亦較高。

學者料細單位租賃需求將持續

香港中文大學市場學系教授冼日明認為,雖然沒人會願意住一間細單位,不過,與買樓一樣,即使大單位呎租較細單位平,但總價始終較高,故只能夠支付細單位的租金,令細單位的需求較大單位高。另一方面,就算部分人是有能力租住大單位,但租樓人士中不少為有意買樓人士,他們均希望租住細單位而把多餘資金儲蓄作首期,即使無意買樓,亦有部分人會寧願租住細一點單位,亦不希望降低生活質素。

因此,他認為除非樓價下跌三四成,否則短期內細單位的租金走勢,仍然跑贏豪宅物業。
納米 樓租 租值 升幅 跑贏 豪宅 嵐山 不足 200 呎戶 年累 累升 升近 三成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352323

惠州200萬購千呎戶 1小時高鐵直達

1 : GS(14)@2019-03-28 18:21:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5264&issue=20190328
【明報專訊】自《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台後,大灣區多個城市的房地產再被看高一線,而提起大灣區置業,中山、珠海、佛山都向來是港人的熱門之選。作為「滄海遺珠」的惠州,亦是僅約1小時的高鐵車程即可到達。

明報記者 張允亭

惠州主要共分為7個區域,其中惠城區和惠陽區同屬惠州市的市轄區,惠城區較接近市中心,社區發展成熟;惠陽區距離高鐵惠州南站更近,亦有較多新落成的樓盤項目。當中,位於惠陽區淡水的星河丹堤,毗鄰亞公頂森林公園,距離高鐵站僅10分鐘車程。其中一個G區高層的二手樓盤,樓齡約兩年,建築面積約1345方呎,叫價約193萬元(人民幣‧下同)(約226萬港元),建築呎價約1440元(約1689港元)。發展商以小區形式建設項目,社區內設有學校、超市、食肆、商場及各式各樣小商店,可滿足居民日常生活所需。據當地地產經紀透露,項目的港人買家大多購入作退休生活之用。

不乏港人自置物業退休

除惠陽區之外,惠州的大亞灣經濟技術開發區亦有樓盤項目於近年相繼落成。位於區內的一個大型項目龍光城,總建築面積達500萬方米,距離深圳約有1小時車程,項目戶型涵蓋分層住宅、洋房及獨立屋等,而預算200萬元內的新樓盤亦不乏選擇。其中一個兩房單位,建築面積約1065方呎,售價約148萬元(約173萬港元),建築呎價約1394元(約1630港元)。單位客飯廳以長形開則,廚房和客廳對出均設有一個露台,而主人套房空間寬敞,設曲尺形玻璃窗,採光度十足。項目現時已分階段落成,社區配套充足。

非本地客限購一個住宅物業

惠州素來有「深圳後花園」之稱,惠州中原地產銷售發展高級經理盧珊珊指出,由於深圳樓價高企,居住壓力漸大,人口亦向惠州等的周邊城市分散,目前於惠州置業人士約有八成來自深圳,港人目前只佔少數。此外,置業貸款要留意,當地並非所有銀行都會為港人承做按揭,而且規限較多,所以一般而言,港人到惠州置業都需要全數付款。

另外,受政策所限,現時港澳台地區人士在內地只能購買一個住宅物業。Q房網深圳東董事副總經理楊樂表示,港人可在惠州購買一手或二手的住宅物業,惟購入前須獲由公安機關簽發的居住證。另外,公寓及商舖只能以公司名義購入。他續稱,在稅制上,一手物業涉及的稅項會較少,二手物業牽涉的稅項則相對較多。

[樓市VAR]
惠州 200 萬購 購千 千呎 呎戶 小時 高鐵 直達
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352388

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