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財叔及YC的功力 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2011/12/yc.html

由打工仔做起, 今天已經得到財務自由, 而又會在網上無私地跟大家分享財務自由之路的blog友不多, 財叔與YC都是其中之一, 兩位都曾接受傳媒訪問, 他倆主力都是靠買樓致富的, 我一直都有追開他們的blog, 亦每一篇都細看過, 希望可以借助他們的經驗使自己財務之路好行一些。

讀完他們的blog之後, 發現雖然他倆都是靠買樓致富, 但其實方法有點不同。財叔最喜歡買入有未來的物業來持有收租, 等可觀價值出現後賣出, 在可見的未來買入的物業能有很大價值上的變化, 這個「可見的未來」可以理解為幾年左右, 所以財叔多會留意四十年以上而又有可能被收購重建價值的舊樓, 如果物業未來值一般, 財叔又會選擇一些有創造價值可能的樓宇, 例如買入後劏房、豪裝、打通等, 有創造價值可能的樓盤都不會走出財叔法眼, 財叔又會玩弄財技, 最令我印象深刻就是他提過在樓市低迷時, 銀行估值可能比樓價高出兩、三成, 因此他可以利用這個機會先full pay層細價樓, 再用銀行估值按七成完整取回full pay的樓價, 一招零首期真是少點經驗都不會知道有這個可能性。

YC兄就是令一個模式, 他會買入有長遠前景的樓盤, 這些樓盤多是抗跌力很強的藍籌屋苑, 買的時候會選擇在中原指數較低的時候買, 而在中原指數較高的時候賣出。當YC買入若干物業後就會持有, 並在樓價上升時到銀行加按套現, 再買入更多物業, 這是他所謂「整大個餅」, 到樓價升至泡沫水平時沽出套現, 這是他所謂「食餬」。YC買入後就用租金收入保留持貨的實力, 長時間地享受香港經濟發展所帶動的地價升值以及樓市高低的升跌浪。

兩者比較之下, YC的操作模式難度比較低, 風險也比較少, 但在成功造出不敗之地之前要配合一份收入穩定的工作, YC是公務員, 這方面完全沒有問題, 要學習的話, YC的模式會較容易上手, 需要鍛鍊的是長遠眼光及定力。相反, 財叔的操作模式所需要的功夫及經驗相對比較多, 有點像打理一盤生意, 找有前景的舊樓來等收購或劏房出租, 說就容易, 但做起來十分難, 我就有位同事試過到旺角及上環的地產舖, 希望跟經紀混熟後能得到值得投資的買盤訊息, 但只能得到一次又一次冷淡對待, 問多幾次都放棄收場, 更不要說要有裝修班底之類。他倆還有一點分別, YC會對中原指數高低定立持貨步位的目標, 但財叔就好像在高市、低市都能找投資, 這個對市場的看法也是兩者之間很大的分別。

說財叔及YC的共通點, 除了投資物業致富之外, 他們還有很多共通點, 例如他們都非常著重現金流, 而租金回報就是投資物業中一個非常重要的現金流指標, 按他們的建議, 不懂計數是不應該投資的。還有, 他們都非常肯定槓桿的威力, 他們選擇投資物業都是因為物業可以獲得非常穩定的槓桿, 要利用槓桿, 他們都會明白銀行是他們的朋友, 跟銀行打好關係是十分重要的。

我非常建議對財務自由這個課題有興趣的人去看畢財叔及YC的所有文章, 不過當你想運用當中智慧時, 請小心現在香港的情況可能有點改變, 例如香港過去三十年的增長與未來三十年的增長有何分別? 現在屋宇處對劏房的態度。銀行的信貸資料庫對多間樓按揭的影響。全球正在極低利率水平, 在這個起步點應否在上會時計得太盡? 政府SSD令炒家絕跡後, 樓市的生態變化如何。以上種種都是應用人家的智慧時要考慮的問題。

還有一個他倆比較少提及的, 就是稅務問題, 這個問題在香港個人買賣股票都不太需要考慮的問題, 但買賣物業及收租就一定要考慮, 個人名義持有? 公司名義持有? 找親戚名義持有? 報物業稅? 個人入息稅? 還是利得稅?這個稅務問題也是一個很大的命題。


財叔 blog
http://www.xn--rort53k.com/index.php/joomlaorg

YC blog
http://blog.yahoo.com/_BIBG6PRURNDFYIOSVOFF2AOCOE/articles/page/1

李兆基長子認斟 TVB 恒地：與四叔及上市公司無關- 電視廣播(0511)

1 : GS(14)@2011-04-16 13:54:08

李兆基長子認斟 TVB
恒地：與四叔及上市公司無關
2010年09月28日
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100928&sec_id=4104&subsec_id=12731&art_id=14496576
【本報訊】那邊廂亞洲電視股東權鬥停不了，這邊廂無綫電視股東也可能大變天。前年「資助」同鄉楊國強收購電視廣播（ 511，下稱 TVB）並揚言「
TVB遲早會賣」的四叔李兆基家族捲土重來，今次由長子李家傑出手，向電視廣播主席邵逸夫洽購 TVB約
26%權益。恒基地產發言人強調，洽購與上市公司無關，並強調四叔不知詳情，亦與事件無關。
TVB昨晚亦發出通告，確認有人正洽商邵氏兄弟的股份，涉及股份不超過 30%。記者：何凱兒
市場上周五傳出「四叔買 TVB」的消息。事隔三日，恒基地產企業傳訊部總經理顏雪芳昨午 1時，向傳媒證實，李家傑正初步研究洽購邵氏兄弟的權益。四叔及其長子李家傑期間未有現身回應。
兼得邵氏清水灣地皮
「首先，我要澄清呢件事同兩間上市公司（指恒基發展及恒基地產）無關嘅，亦代表李兆基博士澄清，佢本人冇同任何邵氏嘅人接觸或者會面，係李家傑先生做緊初步研究，未有任何事情落實」。
資料顯示，邵逸夫現時透過兩間公司邵氏兄弟、邵氏基金，分別持有 26%及 6.23%的 TVB權益。有分析指，六叔只出售邵氏兄弟持有的
26%權益，可避免向餘下股東提出全面收購合約，減低收購作價。以昨日 TVB停牌前報價 46.5元計，收購 26%的股權，只需動用約 53億元。
收購作價較一直流傳的「六嬸企硬要 100億」為低。若收購成功，李家傑除可得到 26%TVB股權，一嘗「電視大亨」滋味，更順帶得到邵氏位於清水灣三幅共值 27億的地皮。
對於從未經營過媒體業務的李家傑為何有興趣洽購
TVB，顏雪芳回應謂「不時有人同佢哋私人接觸，佢哋就會睇睇囉」。至於是次洽購是否與碧桂園老闆楊國強有關?是李氏還是
TVB主動提出收購？以及是否涉及政治因素等，她的回應均是「答唔到你」及「唔識答」。她又謂，現階段有關洽商仍未到李兆基的層次去商討。「李生話佢自己
唔清楚，仲未去到佢啲層面」。
TVB昨股價急升即停牌

消息透露，與數年前一樣， TVB這趟賣盤，繼續是受制於中央「不想見到
TVB落入外人手中」的緊箍咒，暫時仍算「獨沽一味」做地產的四叔家族，是接「六叔六嬸」棒的理想人選。至於毫無媒體經驗的李家傑，據悉其實早已對出版傳
媒有興趣，只是至今尚未遇到合適的項目。廣播事務管理局表示，廣管局至今未有接獲電視廣播有限公司股權變動的申請。
TVB昨日於開市前競價時段，股價急升 6.7元或 16.83%，有 3萬股以每股
46.5元價格成交，但開市後即停牌。恒基地產另一旗下公司恒基發展早段亦曾狂飆 34.72%，高見
0.97元，接近中午時段恒發發出不明股價升因通告，表示沒有任何需要披露的洽談事宜；午後股價回軟，收市報 0.9元，升 25%。
    
  
  發表於:2010-09-28 22:52:59

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