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南京国美中高层人事动荡：不到4年连关4店


http://tech.sina.com.cn/e/2008-12-22/10042677486.shtml
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祝义才获47.43%股权入主南京中商 江苏地华或注入地产业务？


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-6-2/HTML_33IFRMKJUBS4.html


没有任何悬念。

在南京市国有资产经营(控股)有限公司(下称“南京国资”)抛出欲减持上市公司南京中商(600280.SH)股权的意向一周之后，已经是南京中商实际控制人的祝义才顺理成章的成为了接盘对象。

5月27日，双方签署的股权转让协议中显示祝义才将以17685.89万元的总价格受让南京国资持有南京中商的11.05%的股权；同一天，祝义才还出资9699.92万元受让了公司第三大股东南京中天投资发展有限公司(下称“中天投资”)持有的6.79%的股权。

由 于完成两项收购之后祝义才和其实际控制的江苏地华实业集团有限公司(下称“江苏地华”)合计持有上市公司股权超过30%，触及全面要约收购义务。作为收购 方的祝义才向南京中商的股东发出了全面收购的要约，目前其已经将全面要约需要金额8.34亿元的20%作为保证金存入中国证券登记结算有限责任公司上海分 公司指定的银行账户。

受此消息影响，南京中商6月1日复牌后上涨4.15%，报收于13.79元，高于11.05元/股的要约收购价24.8%。

长达4年半的收购之旅

祝义才及其控制的江苏地华和南京中商的最初接触得从四五年前说起。

2004年11月30日，完成配股后不久的南京中商公告称江苏地华房地产有限公司(江苏地华的前身)在截至前一日收市前已经在二级市场上购得南京中商734.7844万股流通股，占公司总股本的5.11%，因此刊发举牌公告。

截至2005年2月18日，江苏地华累计持有南京中商的流通股达到3326.5787万股，23.17%的持股比例首次超过了第一大股东南京国资(23.07%)，上市公司的实际控制人也相应变成了祝义才。

在2005年12月江苏地华再次增持之后，南京中商在次年迎来了股权分置改革，作为法人股股东的江苏国资给出了10送1.56股的支付对价，江苏地华因此持股比例也从25.29%上升为29.49%，南京国资因为送股缘故持股比例相应下降为12.8%。

不 过，在2008年1月底，在股改中没有支付对价的中天投资偿还了南京国资为其垫付的对价417.86万股，再加上通过司法拍卖获得南京小天鹅电子持有南京 中商股权206.78万股的自然人刘永年在2009年1月支付给南京国资的62.0188万股垫付股改对价股份，南京国资的持股比例再次变化为 16.15%。

“既然当初选择了从大股东的位置退下来，那么现在通过转让部分股权套现乃至最终全部退出显然是必然的结果。”6月1日一家长期关注南京新百和南京中商的基金人士对记者如此分析。

为了配合此次股权转让，江苏省高院在5月27日将南京国资持有的南京中商1838.36万股解除冻结。交易结束后，祝义才及其控制的关联方江苏地华将合计持有南京中商6808.79万股，占上市公司总股本的47.43%。

值得一提的是，此次中天投资转让股权价格9.95元仅为南京国资11.05元的出让价格的90%，根据此前的公告，中天投资此笔股权系在2001年从南京斯威特新技术创业有限公司手中耗资4000万元收购而来，如今出手获利近5700万元，资产增值幅度为142.5%。

记者调查了解到，目前中天投资的控股股东是一家上海的服装企业，这家名为上海珊尔丽雪服饰有限公司(下称上海珊尔丽雪)的公司出资5184.85万元持有中天投资86.41%的股权。

来自上海市闸北区工商局的登记资料显示，上海珊尔丽雪的注册资本仅为200万元，两个自然人股东赵微微和邢卫青分别持有公司90%和10%的股权。

目前来看，这种“蛇吞象”式的持股结构背后究竟隐藏着怎样的利益关系难以判断，唯一的线索是担任中天投资董事长和董事的卢桂玲和张彦民都曾是南京中商的管理人员。

憧憬地产业务注入

据记者调查了解，在此次南京中商停牌前，关于祝义才有意将其麾下江苏地华的地产业务注入上市公司的信息在业内传开。

“ 据我们了解，江苏地华早就有将地产业务上市的打算，”一家目前持有南京中商的机构人士表示，“另一方面，我们同样看中南京中商自身的零售业务。”2008 年年报显示，南京中商目前拥有的7家百货门店、2个综合超市合计为公司实现销售收入33亿元，占公司2008年销售总额的80%。

记者了解到，位于南京新街口的中央商场是目前公司盈利的主要来源，2008年为公司带来18.6亿元的销售收入的同时带来了8767.83万元的净利润。根据南京中商董事会工作目标预计今年该店面为上市公司带来1亿元左右的净利润。

另外，南京中商还经营着相关的商业地产业务。

2007年年末，南京中商出资3亿元成立的徐州中央国际广场职业有限公司以1亿元的价格拿下了紧邻公司徐州店的一幅34.3万平方米的地块使用权，目前正处于开发中的拆迁阶段。几乎在同时，公司在淮安店的扩建项目也在2007年11月开工，预计建成后的购物中心将拥有10万平方米的经营面积。

商业地产方面，南京中商和江苏泰和房地产共同开发的高层商住综合项目“万豪中心”(持有权益面积7万平米，目前已预售2万平米)由于建设时间拉长，预计结算时间被推迟至2010年确认收入和利润。

除 此以外，南京中商还在江苏淮安有一个名为“金陵名府”的住宅地产项目，其中一期568套在2008年年底累计销售了96.12%，来自广发证券的测算显 示，一期项目“利润总额预计为1368万元”，而目前已经开始施工的二期项目“预计2010年还可以贡献1000万元以上的净利润”。

“我们认为公司仍处于调整磨合期，今年仍需要通过内部管理提升来消化公司的历史包袱，”广发证券的分析师欧亚菲认为，“鉴于国有股权协议转让后，公司业绩释放的速度将加快。”
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祝义才拿下南京中商 三巨头争霸新街口商圈


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090603/20090603031024885.html


每经记者  刘春香  发自上海

        近日，南京中商（600280，SH）的一则公告把昔日的江苏首富祝义才再次推到聚光灯下，和他一起被推上去的，还有他在资本路上再次演绎的“蛇吞象”。

        祝 义才，江苏雨润食品集团董事长，45岁。他屡屡出手南京中商，近日公告显示，此次再次增持南京中商的股权耗资2.74亿元。至此，祝义才及其一致行动人将 合计持有南京中商47.43%的股权，触发要约收购义务，为此，祝义才以11.05元/股的价格发起全面要约收购。

        与此同时，一直被誉为“中华第一商圈”的南京新街口商圈将形成王恒的“金鹰系”、张近东的“苏宁系”和祝义才的“雨润系”三足鼎立的局面。

五年前开始布局

        “看样子祝义才对南京中商志在必得。”一位接近雨润集团的人士对《每日经济新闻》记者说。

        此前，祝义才作为实际控制人的江苏地华房地产发展有限公司（以下简称江苏地华）已经耗资过亿第六度举牌增持南京中商股份。公告显示，江苏地华已在二级市场购得南京中商1476.92万股流通股，占公司总股本的10.29%。

        祝 义才拿下南京中商的决心可见一斑。此次受让南京国资持有的南京中商约1600万股股份，占总股本的11.15%；受让中天投资持有的南京中商975万股股 份，占总股本的6.79%。公告显示，此次要约收购所需最高金额为8.3377亿元，收购人已将要约收购所需最高金额的20%（1.6675亿元）存入指 定银行账户。

        上述接近雨润集团的相关人士透露，祝义才“拿下”南京中商在2004年就已经决定，此前曾打算采用金鹰集团整体受让新百集团的模式。

        雨 润集团是一家集食品、房地产、旅游、商贸和物流等产业于一体的中国500强企业，总部位于江苏省南京市，下属子（分）公司一百多家，2005年10月3 日，雨润集团的猪肉食品业务在香港联合交易所成功上市。目前，雨润集团拥有雨润食品（01068，HK）、南京中商（600280，SH）两家上市公司。

屡次上演“蛇吞象”

        让祝义才最难忘的资本运作应该是收购南京罐头厂，这起“零收购”被业内盛传为“蛇吞象”。

        记者问起在其十多年的创业过程中，记忆最深的事件时，祝义才毫不犹豫地提及收购南京罐头厂。

        “我最难忘的事是1996年收购南京罐头厂，将其更名为南京金福润食品有限责任公司。那是江苏省首例民企收购国企，大家都不理解。”此次收购后，祝义才真正注意到了资本市场和资本运作的重要性。到2003年底，他已并购了20家国企。

        2004 年，祝义才在二级市场上对南京中商流通股进行收购，共计约735万股流通股，占公司总股本的5.11％，因此刊发举牌公告。祝义才旗下的江苏地华，截至 2005年2月18日累计持有南京中商的流通股达到近3327万股，持股比例23.17％。祝义才也因此成为南京中商实际控制人。

        其后，南京中商在股权分置改革中，江苏地华因此受益，持股比例上升到29.49％。此过程中南京国资对南京中商的持股比例持续下降。

        直到近日，祝义才及其控制的江苏地华合计持有南京中商47.43％的股份，长达四年半的收购之旅中，再次精彩演绎了“蛇吞象”的高超手法。

三足鼎立局面形成

        祝义才再次增持南京中商的举动，被南京业内认为是南京新街口商圈三足鼎立的局面已初步形成。

        南京新百、南京中央商场、金鹰、苏宁电器都位于南京市最为繁华的新街口地段，也被称为新街口商圈。粗略估算有十家大型商场，其中，东方商场、新百和金鹰同属王恒的金鹰集团。

        苏宁电器属于张近东旗下，是张近东在南京地区最大的一家超市连锁卖场，据业内人士分析，也是盈利最好的卖场。

        南京中商前身  “中央商场”，是“中华老字号”著名商业企业。自2000年上市以来，主营业务收入每年均保持30%以上的增长，主营业务利润和利润总额也都维持了逐年较高增长的态势。

        “三足鼎立局面形成，离三巨头‘开火’的日子也就不远了，这三家企业都各有千秋。”南京商业圈内人士指出。

        “错位经营是最重要的，”业内人士称，张近东拼家电，祝义才拼的是百货连锁，王恒拼的是高档消费。

        “拿他们其中任何一人的主要方向来竞争都是赢家，但如果不这样，没有任何优势可言，只会大家一起挫败。”

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梳理股权铺路南京新百重组 金鹰系掌门王恒回应市场质疑


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-6-10/HTML_GTOPPEDN24DL.html


公布重组预案近3个月后，南京新百(600682.SH)控股股东南京新百投资控股集团有限公司(下称“新百投资”)及其关联方开始着手理顺持有上市公司的股权。

6月9日，南京新百公告称，金鹰国际商贸集团(中国)有限公司(下称“金鹰商贸中国”)，在5日通过大宗交易将持有的全部股权407.5252万股，转让给关联公司南京金鹰国际集团有限公司(下称“金鹰国际”)。

此前公布的重组预案中，金鹰国际计划以持有的上海富得世纪投资有限公司(下称“上海富得世纪”)等7家商业地产类公司的股权，认购南京新百不超过4.46亿股，帮助南京新百实现从零售百货向商业地产的转型。

不过，重组方案公布后拟注入的7家商业地产类公司估值遭到部分市场参与者质疑，8日下午，金鹰国际董事长王恒接受记者采访时对此一一回应，“最终，我们希望香港的金鹰商贸的零售百货业务和南京新百的商业地产业务，形成互补态势。”

6月9日，南京新百收于8.79元，涨1.97%；较7.35元/股的增发价高出近20%。

理顺股权

金 鹰系通过4家关联公司新百投资、金鹰申集团有限公司(下称“金申集团”)、南京华美联合营销管理有限公司(下称“华美营销”)和金鹰商贸中国，分别持有 5429.8556万股、2788.1625万股、2119.2342万股和407.5252万股，合计持股比例处于要约上限的29.99%。

其中，前三家公司隶属于王恒直接控股的南京金鹰国际投资管理有限公司(下称“金鹰投资”)，金鹰商贸中国则是香港上市公司金鹰商贸(3308.HK)全资子公司。

南京新百6月9日公告，金鹰国际通过大宗交易以8.48元/股受让金鹰商贸中国持有上市公司1.14%的股权，金鹰商贸和南京新百将不再有直接持股关系。

事实上，转型商业地产后的南京新百和从事百货零售的金鹰商贸之间的关联交易必不可少。金鹰商贸控股的金鹰商贸中国，退出南京新百股东也在情理之中。

按南京新百今年3月公布的重组预案，金鹰国际还将通过上海富得世纪等7家公司认购上市公司不超过44576.4626万股，其将持有上市公司约56%的股权，算上3家关联公司新百投资、金申集团和华美联合，金鹰系将合计持有南京新百68.8%的股权。

相对应的，南京市国有资产经营(控股)有限公司(下称“南京国资”)持有的5638.26万股，由原先15.74%的持股比例被稀释为7%左右。

和南京新百不同的是，南京中商(600280.SH)的控股股东江苏雨润集团则选择受让南京国资持有的部分股权，减持后，南京国资持有南京中商5%的股权。

回应质疑

南京新百重组预案显示，上海富得世纪、南京珠江壹号实业有限公司(下称“珠江壹号”)等7家子公司的预估值合计约32.76亿元，前两者合计29.45亿元的预估值占比近九成。

方案披露后，市场质疑则主要集中在位于南京市珠江路和上海市南京西路的这两处物业身上。

珠江壹号前身南京国际同仁发展有限公司(同仁发展)曾是南京新百控股子公司，上市公司2003年联合子公司南京新百房地产开发有限公司出资1.39亿元，购得同仁发展的股权和债权，而同仁发展主要资产就是搁置多年的同仁大厦项目。

“当时经过商贸局协调，把项目从交家电资产包里作为抵债给了新百。”王恒告诉记者。

调查显示，截至2002年末，南京新百为交家电集团担保达8000万元，2003年增至1亿元。

“当时新百唯一的房地产项目赔钱，主持开发珠江壹号烂尾楼项目可能更困难。董事会意见非常明确，尽早将烫手山芋解决掉，把精力放到新百主楼的加层工程上。”王恒告诉记者。

资料显示，2006年5月30日和2007年8月24日，南京新百先后将其持有珠江壹号70%和30%的股权，转让给泰州新鹏房地产开发有限公司，转让价分别为8378.53万元和4500万元，分别为上市公司2006年和2007年带来1949.04万元和1780.53万元的股权转让收益。

据王恒介绍，金鹰国际拿到珠江壹号项目后，“前后投入差不多10个亿资金。”

重组预案显示，珠江壹号南楼“增值较大是由于项目公司成立时即取得南楼土地，时间较早，属于自行建设项目，故账面体现的房地产成本较低，账面原值7.60亿元，而当前南楼周边已售均价及同类房地产市价较高，所以与其账面成本相比增幅很大”。

与此类似，计划注入的另一块资产上海富得世纪100%股权，也因为去年曾计划注入香港上市公司金鹰商贸，成为关注焦点。

去年11月7日，金鹰商贸公告计划以9.98亿元购入位于上海南京西路的金鹰购物广场的物业(即上海富得世纪)，但最终该项计划被取消。

而此次上海富得世纪的100%股权被预估为13.1亿元，较4.13亿元的账面值增值不少。

王 恒表示，去年下半年装修到今年5月28日重新开业，投入改造的费用在1.5亿-2亿元，“商业价值的发生不仅从投入资金看，也可以从产出效益看。例如为引 进的GUCCI品牌在装修店面方面投入3500万元，换取了营业额2个点的提成，这个店面的定位也从原先的中国旗舰店上升为亚洲旗舰店。”
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祝义材11元低价要约收购南京中商


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090917/20090917025845939.html


每经记者  刘明涛

        南京中商  （600280，收盘价17.74元）今日公布了关于祝义材要约收购股份的申报公告。不 过令人感到惊讶的是，此次要约收购价仅为11.05元/股，远远低于南京中商目前的市场价17.74元/股。有市场人士称，祝义材此次要约收购可能仅仅是 走过场，由于收购价与市场价相差甚远，几乎不会有投资者会选择卖出手中的股份。

低价实施要约收购

        南京中商今日公告称，祝义材将以现金的支付方式、以11.05元/股的收购价格，全面要约收购南京中商7545.4万股，占公司总股本的52.57％。收购有效日期为今年9月21日至10月20日。

        此次要约收购的目的为履行因收购人协议受让南京市国有资产经营（控股）有限公司持有的南京中商1600.53万股及南京中天投资发展有限公司持有的南京中商975.36万股而触发的法定全面要约收购义务，但不以终止南京中商上市地位为目的。

        据 资料显示，此次要约收购所需最高金额为8.34亿元，收购人已将1.67亿元  （即要约收购所需最高金额的20％）存入中登公司上海分公司指定的银行账 户作为履约保证金。资金来源为收购人2007年、2009年分别减持其所持香港上市公  司 ChinaYurunFoodGroupLimited（HK1068）股权所得。

        公司称，此次收购完成后，上市公司的实际控制权没有发生变化。收购人祝义材将严格按照相关法律法规要求，确保上市公司的独立运作。

祝义材控股南京中商

        其 实很早以前，昔日江苏首富祝义材就打起了南京中商的主意。此前，祝义才作为实际控制人的江苏地华房地产发展有限公司已经耗资过亿六度举牌增持南京中商股 份。公告显示，江苏地华已在二级市场购得南京中商1476.92万股流通股，占公司总股本的10.29％。而截至到2008年末，江苏地华房地产发展有限 公司已持有南京中商29.49％的股份，离30％仅一步之遥，这也显示了祝义材志在必得的信心。

        而今年5月25日，祝义 材分别与南京国资、中天投资分别签署了《南京市国有资产经营（控股）有限公司向祝义材转让南京中央商场（集团）股份有限公司部分股权的协议书》、《股份转 让协议》，祝义材分别受让南京国资和中天投资所持南京中商的1600.53万股和975.36万股，耗资高达2.74亿元。此次收购的完成，其持有南京中 商的股份也达到了47.43％，实现了对南京中商的控制权。

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南京港重组初定：中外运长航入局，中远出局



http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-5/160530.html
核心提示：双方将对港务局以增资扩股的方式实施整体改制。其中，南京市国资委以港务局评估净资产扣除相关费用后作价出资，中外运长航集团以现金出资，将港务局变更为南京港口集团有限责任公司。
被资本市场热炒两年多的南京港改制题材，1月4日终于有了重大进展，当日南京港公告大股东南京港务局已经与中外运长航集团签署《合作意向书》，就港口改制重组达成合作意向。



令人意外的是，此前有意通过南京港完善其“长江战略”的中远集团，竟然出局。1月4日，南京港务管理局投资管理部部长施飞向本报记者表示，从业务紧密度考虑，中外运长航集团与南京港之间的合作紧密程度更高，业务互补性更强。

中外运长航参局重组

施飞向记者证实，2009年12月30日，中外运长航集团与南京港口集团在南京签署了《合作意向书》，就港务局改制重组事宜达成合作意向。

据目前所披露的意向书细节，双方将对港务局以增资扩股的方式实施整体改制。其中，南京市国资委以港务局评估净资产扣除相关费用后作价出资,中外运长航集团以现金出资，将港务局变更为南京港口集团有限责任公司。

“目前还是初步意向，股权比例还得谈。”施飞透露，在寻得战略合作伙伴后，下一步便是启动南京港务局的改制重组工作，成立南京港口集团有限公司。

施飞称双方的谈判尚未深入至确定股权比例，仅确定了股权架构为南京市国资委控股, 中外运长航集团参股，具体股比有待商定。

由于此前南京港的重组对象传言甚多，中外运长航集团却异军突起，对于双方突然牵手的原因，施飞笑称是业务紧密度造就了现在的合作。“中外运长航集团是我们港口最大的合作伙伴。”

施飞告诉记者，在中外运长航集团合并之前，南京港与中外运集团曾在龙潭集装箱码头上有所合作，当时中外运参股龙潭集装箱码头10%的股份。而在油运方面，中外运长航集团旗下的南京油运公司也是南京港原油装卸的主要利润来源。

相比较之下，其他航运公司与南京的业务合作尚未如中外运长航集团这般全面与深入。

中远集团出局

可上述理由似乎不足以说服南京港放弃中远集团或者上港集团。

据记者了解，在选定中外运长航集团之前，南京港务局的重组合作方曾出现多个版本，其中最靠谱且确有接触过的有两个：上港集团和中远集团。

2008年上港集团在南京港的投资份额占到25%, 与南京港口集团持平。上港集团董事会秘书王庆伟曾坦言长江流域以上五大港口所在之处, 是上港集团的主要整合目标。基于此,外界对上港集团与南京港的牵手抱有极高的期待。

可是, 若是仅仅作为上港集团的补给港或长江流域的中转站,这样的定位却不是南京港真正想要的，南京港想要做的是长江下游国际航运物流中心。

南京市委书记朱善璐在2009年12月30日的签约仪式上表示，目前南京已把南京港和禄口空港、铁路南站港建设提到新的战略高度，打造具备现代化综合立体交通体系的新南京。

朱善璐希望有一个强有力的推手，帮助南京港重振中国内河第一港的雄风，成为西连长江中上游、东连上海太平洋的重要枢纽，带动南京的跨越发展。

如此野心，难免与上海港有所冲突，因此南京市随后将重组方式转向港航合作，正在积极谋划“长江战略”的中远集团映入南京市政府的眼帘。

2008年2月24日，中远集团总裁魏家福奔赴南京，与南京市政府签署了战略合作框架协议，展开在港口、物流、港口机械制造以及相关领域全方面的战略合作。

就在外界以为中远成为南京港战略推手几成定局之时，双方的合作却又沉寂无声了。

中远究竟为何“虎头蛇尾”？中远太平洋董事会秘书处表示未曾听说公司有投资南京港的打算，中远太平洋总经理徐敏杰的电话一直处于关机状态。而中远集团研究发展中心靳启伟则向记者表示不便解答。

又见“长江战略”

据消息人士向记者透露，中外运长航集团作为谈判后来者，却最终夺得青睐。

“我们是长江上最大的航运企业，对于南京港这样以长江货运为主的港口来说，跟我们合作当然是最好的选择。”一位不愿透露姓名的中外运长航集团人士向记者表示。

据上述人士透露，中外运集团旗下的长航集团共有两千多艘船舶，共计载重量为300多万吨。2009年长航集团的货运量达1.3亿吨，其中相当一部分来自长江运输。

据中外运长航方面的人士透露，原本南京港罗列出的重组合作方名单中，不仅有中外运，也有长航集团，两方都接触过。但2008年适逢中外运与长航集团重组，整个集团战略有变，直到2009年年初，中外运长航集团管理层确定，重新再提“长江战略”，这才发力攻关南京港。

对于中外运长航集团来说，参与南京港改制重组，筹建江海转运主枢纽港，只是其“长江战略”的其中一个节点。

“我们准备在长江流域布局三个航运中心。”中外运长航集团内部人士向记者透露，该集团希望加强沿江的航运建设，继去年10月牵手武汉港之后，南京港此时再下一城，下一个目标便将是重庆港。

据悉，2009年10月14日，中外运长航集团与武汉市政府签署战略合作协议，全面参与武汉新港、长江中游航运中心及中部综合交通枢纽的建设开发。

而此次对南京港的投资定位，中外运长航集团董事长苗耕书认为，双方这次合作将以建设南京长江航运物流中心为目标，把南京港建为连接内陆广大腹地、沟通中东西部重要的航运物流枢纽，成为长江流域国际性、多功能、综合型江海转运主枢纽港。

据南京港公告披露，南京港大股东与中外运长航集团将在六个月内达成具体协议，否则意向书将自动解除。



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许荣茂涉足南京“地卖卖”疑云


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辛苦买下的房子2002年刚交房入住，2003年小区所在地块就被“打包”卖给了另一个开发商而即将拆迁，为相关事情操心奔波6年多，最终2009年底“拆”字还是刷上了墙，拆迁公告也贴出来了。这样的事情，摊了是谁，估计都难以接受。

但这样的事情确实让南京市下关区中山北路张家圩小区的居民郁闷地遇到了，小区所在的地块也因此在网上被称为“地卖卖”，颇受网民关注。

现在，张家圩小区的最新情况是，拆迁办已经入驻小区，作为拆迁人的南京市土地储备中心工作人员开始挨家挨户动员，鼓励小区居民搬离建成入住不足8年的家。

而 这块土地的买主，正是地产大佬许荣茂旗下世茂集团的上市公司世茂股份（600832.SH）。它正在开发的南京世茂滨江新城，是南京市最有代表性的豪宅项 目之一，销售均价超过20000元/平方米，该项目后续几期即将开发土地中的很大一部分，将需要动迁张家圩小区腾出来。

包括张家圩小区土地在内的地块早在2003年就卖给了世茂股份。有业内人士直言，按照闲置土地的定性标准，相关未开建土地早已达到了闲置“标准”。

1月11日，在南京市国土局给本报记者书面采访的正式回复中明确：为解决遗留问题，经南京市政府及相关部门多次协商，市土地储备中心也与下关区签订拆迁补充协议，重新启动张家圩小区所在的宝善二期地块的拆迁。

张家圩小区居民从小区整体交房第二年开始就担心至今近8年的事情，看来终归要成为现实了。

突然而至“拆”

张家圩小区位于南京市下关区中山北路603号至607号（单号），是2002年才基本销售完成的正规商品房小区，小区持有《国有土地使用权出让合同》（宗地出让合同，宁国土让合（98）第76号），共有近10幢多层住宅楼，约400户居民。

但是，2009年12月25日，小区居民发现楼房墙上都已写上了“拆”字，随后查阅南京市房产管理局网站发现，上面尚未发布小区的拆迁公告。

“直到12月26日下午，有小区居民发现有一辆前后无牌照的面包车，在小区外面有2人下车后，张贴了一份东西，拍照后就匆匆离去。张贴的那份《拆迁许可告知书》，通知小区居民5天内填好《听证参加人申请表》并提交，逾期将依法作出行政许可决定。”小区居民李先生说。

张 家圩小区突然而至“拆”字，早有注解。2009年6月3日，世茂股份发布公告称，控股子公司南京世茂房地产开发有限公司于2009年5月26日就南京世茂 滨江新城（二期）项目新增开发面积事宜与南京市国土资源局签订了《土地出让合同补充协议》（宁国土资让合[2009]补7号）。根据该协议，该公司开发的 南京世茂滨江新城项目（二期）将新增开发面积48.3万平方米，相应需缴纳土地出让金17.2亿元。

在南京市国土局给本报记者的正式回复中也确认，宝善二期地块位于南京市下关区，长江以东、中山北路以南、惠民大道以西、秦淮河以北，土地总面积约59.4万平方米，包括下关区张家圩小区。

张 家圩小区居民质疑的是，为何一个建成入住不足10年的商品房小区要因为一个地块的商品房开发而拆迁？在整个事件中，“社会公共利益”体现在哪里？地块 2003年出让，6年之后再次通过“补充协议”的方式，向土地受让人新增供应与原出让面积相当的土地开发量从何而来，出让金如何确定？

对此，南京市国土局回复，“该地块属于南京市环境综合整治的重点片区，于2003年委托下关区实施拆迁，同年挂牌出让，世茂公司以18亿元摘牌，地块出让面积约48.5万平方米。”

卖地“蹊跷” 备受争议

许荣茂拿地6年之后，在价格飞涨、竞争激烈的南京市场，又通过“补充协议”，还能以17.2亿元获得48.3万平方米新增开发面积，其背后的巨大空间，让张家圩小区居民和业内人士一片哗然。

南 京市国土局对此的解释则是，2009年5月26日，根据市政府办公厅2009年第31号会议纪要及规划局批准的方案，该地块建筑面积增加了48.3万平方 米，按规定应补交土地出让金，市国土局与该公司签订《土地出让合同补充协议》（宁国土资让合[2009]补7号），此协议为容积率增加而签订的补充协议， 并非协议出让。

“48.3万平方米系指建筑面积，并非土地面积，该地块土地面积不变。是由于对地块的容积率进行了调整而新增的建筑面积。” 南京市国土局办公室人士表示。“下关区张家圩小区本来就位于宝善小区地块出让范围中，当时的土地受让人即为世茂公司。为了推进该地块运作，签订了土地出让 合同补充协议，土地受让人仍为世茂公司，因此不存在将该地块‘再次’卖给开发商”。

“经过长期的奔波，我们认为，是地方政府借棚户区综合改造之名，为实现充分体现地块的开发价值和对开发商的允诺，张家圩小区才被‘顺便’一起拆迁。”张家圩小区的居民说出了他们认为的真相。

上海跃平律师事务所主任杜跃平告诉本报记者，公共利益的标准一直存在争议，在一些城市拆迁案例中，一般因公共利益进行的拆迁，主要是市政道路、重点公共配套工程等情况，张家圩小区建成时间如此之短，却因开发商的整体开发而进行拆迁，并不多见。

谁是最大受益者？

本报记者从南京世茂滨江新城销售中心最新获悉，目前在售项目为一期房源，2009年4月入市，在售均价20000元/平方米。

一 位项目销售人员告诉本报记者，南京世茂滨江共分三期开发，总建筑面积150万平方米。一期占地约20万平方米，总建筑面积40多万平方米，二期、三期建筑 面积总量将超过100万平方米，目前二期项目土地已完成拆迁，预计2010年底预售，而三期土地目前尚未完成拆迁，入市时间未定。

粗略算来，世茂股份从拿地到首批房源入市，一共花了近6年时间。后两期土地则出让后长期没有实质性开发动作。

这期间，最不为人知的是通过规划调整大幅提升的容积率。世茂股份2009年的新增开发面积公告中，只字未提容积率，以至于包括张家圩小区居民及外界人士一直误认为是“世茂在此地又通过协议获得了大量新的土地”。

公开信息显示，许荣茂当初花18亿拿下了48.5万平方米土地，容积率为2.2，则总建筑面积106.7万平方米，目前150万平方米的总建筑面自然得益于拿地后容积率的提升。

李先生对此表示难以理解，“政府规划确定的容积率（原先≤2.2）竟然可以随意调整，最终实现新增与最初出让土地面积相当的建筑量48.3万平方米？”

许荣茂2009年中签约获得的新增开发面积的楼板价仅约为3500元/平方米。而据南京业内人士透露，该市类似地段2009年的土地楼板市场价格应该在万元上下。

对此，南京市国土局人士回应，是根据当初与开发商的协议约定。

“如果拆迁，货币或实物均可，但货币补偿约是7500元/平方米，但周边房价基本都接近2万元/平方米了，如果选择实物，就要搬到偏远的区域了。”张家圩小区均近日从拆迁咨询会上获悉。

“下关区被称为是南京市最穷的区，拆迁补偿不高。”李先生无奈表示，如果没有妥善安排和合理补偿，他和不少居民绝对不拆迁。

南京市国土局在回复中郑重声明：根据委托拆迁协议，下关区将严格按有关拆迁政策公平、合理地实施拆迁工作、对被拆迁人进行补偿。
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.南京仙林“2号地王”被政府收回 没收保证金2.45亿港元


http://www.china-cbn.com/s/n/000004/20100205/000000148351.shtml


CBN记者　李娟

对于招商地产和九龙仓之后在南京拿地是否会出现“障碍”，南京市国土资源局相关人士表示，目前还没有一个明确的说法　

3日，位于南京栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权（NO.2007G82）被南京市国土资源局收回，同时被没收的还有竞买保证金2.45亿港元。

无独有偶，1日，北京市国土局发布公告称，决定收回北京市大龙房地产开发有限公司去年11月竞得的“顺义地王”。

这股“收地”之风有愈演愈烈之势。2日，国土资源部召开的“保障性住房用地供应管理和土地市场运行情况通气会”透露，去年12月份国土部挂牌督办18宗房地产开发闲置土地有了结果，位于山东、湖南的2宗闲置土地被收回，其闲置原因为“企业无开发意向”。　

“2号地王”因欠款被收回

南京市国土资源局网站3日在其网站显眼位置公布了《NO.2007G82地块竞得人竞得资格被取消》的公告。

该公告称，瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司于2007年12月6日竞得栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权 （NO.2007G82）。因两公司未按照该地块挂牌文件和《国有土地使用权公开出让成交确认书》所规定的：在2008年2月18日前缴纳首期成交价款， 并与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。“经市政府批准，我局于2009年12月15日取消该两公司对该地块的竞得资格，并没收竞买保证金 2.45亿元（港币）。”

NO.2007G82地块在2007年风光一时。当年12月6日，招商地产和九龙仓联手，双方组成竞标联合 体，由招商地产控股子公司瑞嘉投资实业有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司实创投资有限公司各占50%的权益，力压栖霞建设等实力房企，以24.1 亿元夺得该地，成交价高出底价9.1亿元。这一地价是当年南京市第二高价。作为外资企业的两公司交付保证金为2.45亿港元。

这块地王级的地块背后并不风光，被一晾就是两年。对此，南京市国土资源局办公室主任、新闻发言人杨闳炜对《第一财经日报》表示，实际上双方合同还没清，土地还没有到招商地产和九龙仓手里，因为它们没有缴纳成交价款，所以取消它们的资格。

对于2.45亿港元的最终去向，杨闳炜表示，将作为地方财政收入的一部分，这块土地将重新列入出让计划。本报了解到，这2.45亿港元当初也是由双方对半分摊。

主动退地还是“被退”？

对于招商地产和九龙仓之后在南京拿地是否会出现“障碍”，南京市国土资源局相关人士表示，目前还没有一个明确的说法，之后政府会出文公布退地的相关细则说明。

南京地产界一位资深人士透露，主要原因是招商地产和九龙仓超过开工期限而被强行收回。据称，这块土地临近南京大学仙林校区，未来的情况不错，缺陷就是地 块周边的开发进度比较缓慢，需要时间去等待。招商地产拿地的时候刚好处于“高岗”上的价位，拿地后半年，就迎来南京地产的一个冷静期，这同时也导致开发进 度一再慢下来。

招商地产董秘刘宁对记者表示，在2008年和九龙仓双方就决定放弃这块土地，“双方决定放弃这个土地的开发，2007 年是市场非理性的时候，当时拿地的价位比较高，是招商地产在南京拿得最贵的一块土地。”刘宁透露，他们和南京市政府协商，双方没有找到其他变通的做法，最 后就决定退地处置。

同时，本报了解到，拿下该片区地块的其他几家开发商都放慢了开发进度，“南京地铁2号东延线在今年5月1日通车， 从目前了解的情况来看，其他几家开发商都已经做好规划，马上准备动工了。”上述资深人士表示，从仙林的发展进程来看，还没有到相对繁荣的时候，尽管周边有 好多学校，但这个地区的客户的需求量不是很大，估计招商局和九龙仓付出2.45亿港元的代价，是为了更大限度地盘活资金。
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中國豬肉大王 從南京、上海不斷擴張到全中國 從兩百元拚到兩百億的雨潤傳奇

2010-05-10  今周刊




中國超市、肉品專賣店中，最有名的豬肉供應商就是雨潤，一年屠宰兩千五百萬頭豬，雨潤的低溫肉品十二小時內就可以運到全中國的消費者手中，成為中國最具爆 發力的食品股。從兩百元到兩百億元，雨潤祝義才是如何成功的？

撰文‧周啟東

清晨天色微亮之際，上萬名散布在中國各地的農夫，辛勤地將所飼養的豬隻送往兩百座鄰近的現代化屠宰場。每天平均有六．八萬隻豬，經由機械化的生產線，被製 成各式肉品、火腿、香腸；新鮮的產品在十二小時內，以零下四度的低溫保存，送到全中國各地的超市，供十三億消費者享用。串起這龐大肉品供應鏈的，就是有 「中國豬肉大王」之稱的雨潤集團董事長祝義才。

從兩百元開始

水產起家，悟出挑戰困難才有財富祝義才的「豬肉帝國」，在全中國九六○萬平方公里的土地上，幾乎每三百公里半徑就有一家工廠。很難相信，這位安徽赤貧農家 出生的企業家，兩位哥哥死於饑荒，自己二十年前也是個身無分文的窮大學生；而在飢餓中求生存，正是祝義才一路打拚的動力。

二十年前，祝義才靠著身上僅有的人民幣兩百元在安徽合肥創業；如今，他的身價已高達人民幣兩百億元，名列《胡潤百富榜》第二十六名。

許多人都問祝義才成功的祕密，「困難就是機會。賺錢少的、別人看不上的、又苦又累的、風險大的，這些別人不願做的，我去做！」祝義才指出，做別人認為困難 的事，才是他真正成功的原因。

口袋只有兩百元，一般人早就打退堂鼓，但是祝義才就是不怕困難。二十年前，他聽說水產出口到日本很有賺頭，馬上找上一家合肥出口日本的貿易公司，公司經理 看他一個年輕人沒有資金、經驗，甚至沒有公司執照，一下就把他轟出去，但是祝義才沒有退縮，接連五天去拜訪這位經理。「好吧，你的執著打動了我，你送一些 樣品來，我看看再說。」經理無奈地對他說。

根本沒有資金的祝義才，擺明就是一人公司，他到水產攤費盡脣舌說服老闆賒貨給他，他挑了一些最好的蝦子、螃蟹，馬上被貿易公司經理接受，祝義才人生第一筆 生意就此開始。

為了服務好第一位客戶，他親自坐在滿是冰塊的三輪車上押車送貨，經常凍得全身發麻，最後終於賺到第一筆人民幣十萬元的現金。這筆錢對於二十歲以前口袋中沒 有超過人民幣一千元現金的祝義才來說，簡直是天文數字，也悟出只有挑戰困難才有財富的道理。

一九九二年，為了更上層樓，祝義才結束安徽水產生意，決定到南京做肉品加工生意。因為他看到中國人有錢了，做十三億人吃的生意一定是大有發展，當時國營的 雙匯、春都早就牢牢占住火腿、香腸等加工肉品市場。為了區隔，他選擇困難度較高的低溫肉品加工市場，這個選擇改變了他的一生。

最新工廠設備花錢就可以買得到，困難的是如何讓十三億消費者接受雨潤的肉品。一開始，祝義才不走傳統的批發路線，反而招聘大量的業務員專攻南京的飯店、餐 廳及熟食店。這些地方用量小、收款慢，花了一年時間，他才打入八成的專業市場。

逐漸打出知名度後，接著祝義才用人海戰術，以一位業務員負責一條街的方式，打入當地的傳統雜貨店，辛苦耕耘兩年多之後，雨潤食品已經成為南京著名的肉品供 應商。

從南京向外擴

進軍上海，用小店包圍大店打知名度為了進攻上海市場，祝義才可說傷透了腦筋，進軍上海馬上就可以有全國知名度，但是上海的中外合資超市姿態卻非常高，當時 八佰伴超市同意雨潤肉品進店，但是要求包裝要全部換成八佰伴的品牌。祝義才拒絕了，「我們雖然失去進國際知名超市的機會，但是卻保有了自有品牌。」他回憶 指出。

祝義才並沒有因此放棄上海市場，他改採「小店包圍大店」的策略，再以人海戰術將雨潤肉品攻進大超市周圍的傳統雜貨店、小超市，兩年之內，上海家庭主婦已開 始接受雨潤品牌，最後迫使大超市不得不進雨潤的肉品。

在逐漸開放的大陸市場，充滿無數的機會，但是機會並不等人，「依靠機遇，只能獲得暫時的生存空間，處處要先行一步，只有走在機遇的前面，才能始終占據領先 地位。」祝義才感嘆地說。雨潤會爆發為一家營業額高達新台幣五六一億元的大企業，不只是靠機會，還要領先競爭對手一步。

一九九七年，中國消費市場開始大成長，祝義才的南京工廠二十四小時生產肉品，門口排起長長的卡車等貨，根本是供不應求，祝義才想要擴大生產規模，但當時國 有企業當道，民營企業遭到嚴重歧視，想要興建工廠，拿到政府的核准文件簡直比登天還難。在許多民營老闆放棄之時，祝義才走了一條別人都不敢想的困難道路 ──收購、重組國有企業。

當時有一家國營的南京罐頭廠已經停工五年，為了掌握商機，他與市政府商議收購負債累累的工廠，並保障一千四百名員工的工作權，成為南京第一樁民營中小企業 購併國營企業的案例；但這卻是祝義才惡夢的開始。

收購國有企業

不斷購併，收購工廠奠定品牌基礎接下來一個多月，怕失去工作的員工不斷圍廠、靜坐抗議，甚至動手毆打派去接收工廠的雨潤經理。員工都勸祝義才放棄，但他認 為，沒有新工廠，雨潤就會失去市場，「派去的幹部要打不還手、罵不還口，務必在兩個月內改造工廠！」他下達最嚴厲的命令，因為他知道，失去這次機會，雨潤 就沒有壯大的機會。

他還親自上陣與工廠員工談判，在簽字保障工作、並發放積欠工資後，雨潤團隊終於走進破敗的工廠重新整頓。祝義才也與員工一起挽起袖子整理環境，半個月內光 是垃圾就清了兩百輛卡車。兩個月後，裝上新設備重新開工生產，當年就獲利人民幣五百多萬元，甚至創下南京罐頭廠建廠以來的紀錄。

祝義才的辛苦終於有了回報，由於這次的購併讓他享有全國知名度，藉機從南京、上海擴張至全中國市場。他快速複製購併經營不善國營工廠的方式，陸續在江蘇、 安徽、河北、遼寧、四川等省收購了十七家國有中型企業，投資近人民幣十億元加以改造，奠下雨潤豬肉帝國今日的基礎。

雨潤創立十八年來，每年快速成長，但是市場占有率仍不到中國整體豬肉市場的五％，顯示中國八成以上仍是傳統的溫體屠宰業主導市場。

中國政府明令二○一五年前要淘汰五○％的傳統屠宰業，為了掌握這波機會，祝義才今年將投資近新台幣百億元擴充現代化屠宰工廠，今年雨潤豬隻屠宰量將衝破三 千萬頭，成為真正的全球豬王！

祝義才

出生：1967年

現職：雨潤集團董事長

學歷：合肥工業大學

經歷：水產貿易商



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南京200亿地王底价出让 中冶或借“马甲”一展大手笔

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100920/1876716.shtml


每经记者 张初亮 发自上海
昨日（9月19日）下午，南京两块位于下关滨江的“巨无霸”地块出让，出让价高达200亿元。这一全国关注的土地出让，吸引了近百位记者前往现场。从竞拍企业代表入座，到地块书面报价结束，仅花费约十分钟。
最终两地块分别以底价121.471亿元和78.93亿元出让，竞得者都为南京临江老城改造建设投资有限公司。公司三位竞拍代表在竞拍结束后，从拍卖现 场前台侧门匆匆离开，并未接受任何采访。而有业内多个人士表示，南京临江老城改造建设投资有限公司身后正是央企中冶置业。
竞得者有央企背景
将200多亿元的天价地块收入囊中的，为一家名为南京临江老城改造建设投资有限公司。有南京业内人士表示，竞买单位是央企中冶集团为拍卖临时组建的公司。
据知情人士透露，南京临江老城改造建设投资有限公司于2009年8月8日注册，原为南京房管局下属公司，曾开发南京华荣大厦。但昨日《每日经济新闻》记者未能与南京房管局取得联系，未能证实上述说法。
该知情人士表示：“南京临江老城改造建设投资有限公司为国资加央企的背景，基本可以确定。国资背景的进入，主要还是为了拆迁，以后会慢慢退出。”据了解，两地块均为毛地出让，地块上尚有建筑未被拆清。
两地块合计出让面积高达1000亩，超过90个标准足球场的大小。由于体量巨大，总价高昂，此前业内猜测夺地者必为央企，而央企中冶将会夺地的传言也早 有耳闻。在南京临江老城改造建设投资有限公司获地后，有南京业内随即表示：“中冶占该公司80%的股份，实际上就是中冶拿了地。”
南京网博机构孙海在接受采访时称：“具体中冶占了临江老城改造建投多少股份，我还需要了解，但应该占了绝大部分股份。中冶在南京拥有不少项目，包括众多保障房项目。”
中冶早就涉足南京地产
早在2009年4月，南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方即签订了《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》，成立注册资金为50亿元的项目公司，准备打造南京长江沿岸的“南京外滩”。
资料显示，中冶置业南京有限责任公司的前身，为南京市房地产综合开发总公司和南京联宇开发建设有限公司。两公司改制重组前，先后在江苏省内开发建设了春风大厦、华侨公寓、华荣大厦、苏州丽景苑等几十个各类项目。
昨日出让的两幅地块，前一幅用地折合楼面价为5929元/平方米，后一幅折合楼面价为8272元/平方米。
目前南京下关滨江区在售的楼盘，包括世茂外滩新城、天正桃源、长江峰景等楼盘，在售均价为2万元/平方米以上，部分房源则接近3万元/平方米。因此有业内指出：“两幅天价地块，尽管还需拆迁等，但算上建安成本仍有较大的利润空间。”
尽管多方猜测，但中冶方面尚未表示自己为南京200亿元地块得主。记者目前也未能从中冶方面得到确切消息。

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