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南京国美中高层人事动荡:不到4年连关4店


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南京 國美 中高層 中高 人事 動蕩 不到 年連 連關
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祝义才获47.43%股权入主南京中商 江苏地华或注入地产业务?


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-6-2/HTML_33IFRMKJUBS4.html


没有任何悬念。

在南京市国有资产经营(控股)有限公司(下称“南京国资”)抛出欲减持上市公司南京中商(600280.SH)股权的意向一周之后,已经是南京中商实际控制人的祝义才顺理成章的成为了接盘对象。

5月27日,双方签署的股权转让协议中显示祝义才将以17685.89万元的总价格受让南京国资持有南京中商的11.05%的股权;同一天,祝义才还出资9699.92万元受让了公司第三大股东南京中天投资发展有限公司(下称“中天投资”)持有的6.79%的股权。

由 于完成两项收购之后祝义才和其实际控制的江苏地华实业集团有限公司(下称“江苏地华”)合计持有上市公司股权超过30%,触及全面要约收购义务。作为收购 方的祝义才向南京中商的股东发出了全面收购的要约,目前其已经将全面要约需要金额8.34亿元的20%作为保证金存入中国证券登记结算有限责任公司上海分 公司指定的银行账户。

受此消息影响,南京中商6月1日复牌后上涨4.15%,报收于13.79元,高于11.05元/股的要约收购价24.8%。

长达4年半的收购之旅

祝义才及其控制的江苏地华和南京中商的最初接触得从四五年前说起。

2004年11月30日,完成配股后不久的南京中商公告称江苏地华房地产有限公司(江苏地华的前身)在截至前一日收市前已经在二级市场上购得南京中商734.7844万股流通股,占公司总股本的5.11%,因此刊发举牌公告。

截至2005年2月18日,江苏地华累计持有南京中商的流通股达到3326.5787万股,23.17%的持股比例首次超过了第一大股东南京国资(23.07%),上市公司的实际控制人也相应变成了祝义才。

在2005年12月江苏地华再次增持之后,南京中商在次年迎来了股权分置改革,作为法人股股东的江苏国资给出了10送1.56股的支付对价,江苏地华因此持股比例也从25.29%上升为29.49%,南京国资因为送股缘故持股比例相应下降为12.8%。

不 过,在2008年1月底,在股改中没有支付对价的中天投资偿还了南京国资为其垫付的对价417.86万股,再加上通过司法拍卖获得南京小天鹅电子持有南京 中商股权206.78万股的自然人刘永年在2009年1月支付给南京国资的62.0188万股垫付股改对价股份,南京国资的持股比例再次变化为 16.15%。

“既然当初选择了从大股东的位置退下来,那么现在通过转让部分股权套现乃至最终全部退出显然是必然的结果。”6月1日一家长期关注南京新百和南京中商的基金人士对记者如此分析。

为了配合此次股权转让,江苏省高院在5月27日将南京国资持有的南京中商1838.36万股解除冻结。交易结束后,祝义才及其控制的关联方江苏地华将合计持有南京中商6808.79万股,占上市公司总股本的47.43%。

值得一提的是,此次中天投资转让股权价格9.95元仅为南京国资11.05元的出让价格的90%,根据此前的公告,中天投资此笔股权系在2001年从南京斯威特新技术创业有限公司手中耗资4000万元收购而来,如今出手获利近5700万元,资产增值幅度为142.5%。

记者调查了解到,目前中天投资的控股股东是一家上海的服装企业,这家名为上海珊尔丽雪服饰有限公司(下称上海珊尔丽雪)的公司出资5184.85万元持有中天投资86.41%的股权。

来自上海市闸北区工商局的登记资料显示,上海珊尔丽雪的注册资本仅为200万元,两个自然人股东赵微微和邢卫青分别持有公司90%和10%的股权。

目前来看,这种“蛇吞象”式的持股结构背后究竟隐藏着怎样的利益关系难以判断,唯一的线索是担任中天投资董事长和董事的卢桂玲和张彦民都曾是南京中商的管理人员。

憧憬地产业务注入

据记者调查了解,在此次南京中商停牌前,关于祝义才有意将其麾下江苏地华的地产业务注入上市公司的信息在业内传开。

“ 据我们了解,江苏地华早就有将地产业务上市的打算,”一家目前持有南京中商的机构人士表示,“另一方面,我们同样看中南京中商自身的零售业务。”2008 年年报显示,南京中商目前拥有的7家百货门店、2个综合超市合计为公司实现销售收入33亿元,占公司2008年销售总额的80%。

记者了解到,位于南京新街口的中央商场是目前公司盈利的主要来源,2008年为公司带来18.6亿元的销售收入的同时带来了8767.83万元的净利润。根据南京中商董事会工作目标预计今年该店面为上市公司带来1亿元左右的净利润。

另外,南京中商还经营着相关的商业地产业务。

2007年年末,南京中商出资3亿元成立的徐州中央国际广场职业有限公司以1亿元的价格拿下了紧邻公司徐州店的一幅34.3万平方米的地块使用权,目前正处于开发中的拆迁阶段。几乎在同时,公司在淮安店的扩建项目也在2007年11月开工,预计建成后的购物中心将拥有10万平方米的经营面积。

商业地产方面,南京中商和江苏泰和房地产共同开发的高层商住综合项目“万豪中心”(持有权益面积7万平米,目前已预售2万平米)由于建设时间拉长,预计结算时间被推迟至2010年确认收入和利润。

除 此以外,南京中商还在江苏淮安有一个名为“金陵名府”的住宅地产项目,其中一期568套在2008年年底累计销售了96.12%,来自广发证券的测算显 示,一期项目“利润总额预计为1368万元”,而目前已经开始施工的二期项目“预计2010年还可以贡献1000万元以上的净利润”。

“我们认为公司仍处于调整磨合期,今年仍需要通过内部管理提升来消化公司的历史包袱,”广发证券的分析师欧亚菲认为,“鉴于国有股权协议转让后,公司业绩释放的速度将加快。”
祝義 義才 才獲 47.43% 股權 入主 南京 中商 江蘇 地華 華或 或註 註入 地產 業務
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祝义才拿下南京中商 三巨头争霸新街口商圈


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090603/20090603031024885.html


每经记者  刘春香  发自上海

        近日,南京中商(600280,SH)的一则公告把昔日的江苏首富祝义才再次推到聚光灯下,和他一起被推上去的,还有他在资本路上再次演绎的“蛇吞象”。

        祝 义才,江苏雨润食品集团董事长,45岁。他屡屡出手南京中商,近日公告显示,此次再次增持南京中商的股权耗资2.74亿元。至此,祝义才及其一致行动人将 合计持有南京中商47.43%的股权,触发要约收购义务,为此,祝义才以11.05元/股的价格发起全面要约收购。

        与此同时,一直被誉为“中华第一商圈”的南京新街口商圈将形成王恒的“金鹰系”、张近东的“苏宁系”和祝义才的“雨润系”三足鼎立的局面。

五年前开始布局

        “看样子祝义才对南京中商志在必得。”一位接近雨润集团的人士对《每日经济新闻》记者说。

        此前,祝义才作为实际控制人的江苏地华房地产发展有限公司(以下简称江苏地华)已经耗资过亿第六度举牌增持南京中商股份。公告显示,江苏地华已在二级市场购得南京中商1476.92万股流通股,占公司总股本的10.29%。

        祝 义才拿下南京中商的决心可见一斑。此次受让南京国资持有的南京中商约1600万股股份,占总股本的11.15%;受让中天投资持有的南京中商975万股股 份,占总股本的6.79%。公告显示,此次要约收购所需最高金额为8.3377亿元,收购人已将要约收购所需最高金额的20%(1.6675亿元)存入指 定银行账户。

        上述接近雨润集团的相关人士透露,祝义才“拿下”南京中商在2004年就已经决定,此前曾打算采用金鹰集团整体受让新百集团的模式。

        雨 润集团是一家集食品、房地产、旅游、商贸和物流等产业于一体的中国500强企业,总部位于江苏省南京市,下属子(分)公司一百多家,2005年10月3 日,雨润集团的猪肉食品业务在香港联合交易所成功上市。目前,雨润集团拥有雨润食品(01068,HK)、南京中商(600280,SH)两家上市公司。

屡次上演“蛇吞象”

        让祝义才最难忘的资本运作应该是收购南京罐头厂,这起“零收购”被业内盛传为“蛇吞象”。

        记者问起在其十多年的创业过程中,记忆最深的事件时,祝义才毫不犹豫地提及收购南京罐头厂。

        “我最难忘的事是1996年收购南京罐头厂,将其更名为南京金福润食品有限责任公司。那是江苏省首例民企收购国企,大家都不理解。”此次收购后,祝义才真正注意到了资本市场和资本运作的重要性。到2003年底,他已并购了20家国企。

        2004 年,祝义才在二级市场上对南京中商流通股进行收购,共计约735万股流通股,占公司总股本的5.11%,因此刊发举牌公告。祝义才旗下的江苏地华,截至 2005年2月18日累计持有南京中商的流通股达到近3327万股,持股比例23.17%。祝义才也因此成为南京中商实际控制人。

        其后,南京中商在股权分置改革中,江苏地华因此受益,持股比例上升到29.49%。此过程中南京国资对南京中商的持股比例持续下降。

        直到近日,祝义才及其控制的江苏地华合计持有南京中商47.43%的股份,长达四年半的收购之旅中,再次精彩演绎了“蛇吞象”的高超手法。

三足鼎立局面形成

        祝义才再次增持南京中商的举动,被南京业内认为是南京新街口商圈三足鼎立的局面已初步形成。

        南京新百、南京中央商场、金鹰、苏宁电器都位于南京市最为繁华的新街口地段,也被称为新街口商圈。粗略估算有十家大型商场,其中,东方商场、新百和金鹰同属王恒的金鹰集团。

        苏宁电器属于张近东旗下,是张近东在南京地区最大的一家超市连锁卖场,据业内人士分析,也是盈利最好的卖场。

        南京中商前身  “中央商场”,是“中华老字号”著名商业企业。自2000年上市以来,主营业务收入每年均保持30%以上的增长,主营业务利润和利润总额也都维持了逐年较高增长的态势。

        “三足鼎立局面形成,离三巨头‘开火’的日子也就不远了,这三家企业都各有千秋。”南京商业圈内人士指出。

        “错位经营是最重要的,”业内人士称,张近东拼家电,祝义才拼的是百货连锁,王恒拼的是高档消费。

        “拿他们其中任何一人的主要方向来竞争都是赢家,但如果不这样,没有任何优势可言,只会大家一起挫败。”

祝義 義才 拿下 南京 中商 巨頭 爭霸 新街口 新街 商圈
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梳理股权铺路南京新百重组 金鹰系掌门王恒回应市场质疑


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-6-10/HTML_GTOPPEDN24DL.html


公布重组预案近3个月后,南京新百(600682.SH)控股股东南京新百投资控股集团有限公司(下称“新百投资”)及其关联方开始着手理顺持有上市公司的股权。

6月9日,南京新百公告称,金鹰国际商贸集团(中国)有限公司(下称“金鹰商贸中国”),在5日通过大宗交易将持有的全部股权407.5252万股,转让给关联公司南京金鹰国际集团有限公司(下称“金鹰国际”)。

此前公布的重组预案中,金鹰国际计划以持有的上海富得世纪投资有限公司(下称“上海富得世纪”)等7家商业地产类公司的股权,认购南京新百不超过4.46亿股,帮助南京新百实现从零售百货向商业地产的转型。

不过,重组方案公布后拟注入的7家商业地产类公司估值遭到部分市场参与者质疑,8日下午,金鹰国际董事长王恒接受记者采访时对此一一回应,“最终,我们希望香港的金鹰商贸的零售百货业务和南京新百的商业地产业务,形成互补态势。”

6月9日,南京新百收于8.79元,涨1.97%;较7.35元/股的增发价高出近20%。

理顺股权

金 鹰系通过4家关联公司新百投资、金鹰申集团有限公司(下称“金申集团”)、南京华美联合营销管理有限公司(下称“华美营销”)和金鹰商贸中国,分别持有 5429.8556万股、2788.1625万股、2119.2342万股和407.5252万股,合计持股比例处于要约上限的29.99%。

其中,前三家公司隶属于王恒直接控股的南京金鹰国际投资管理有限公司(下称“金鹰投资”),金鹰商贸中国则是香港上市公司金鹰商贸(3308.HK)全资子公司。

南京新百6月9日公告,金鹰国际通过大宗交易以8.48元/股受让金鹰商贸中国持有上市公司1.14%的股权,金鹰商贸和南京新百将不再有直接持股关系。

事实上,转型商业地产后的南京新百和从事百货零售的金鹰商贸之间的关联交易必不可少。金鹰商贸控股的金鹰商贸中国,退出南京新百股东也在情理之中。

按南京新百今年3月公布的重组预案,金鹰国际还将通过上海富得世纪等7家公司认购上市公司不超过44576.4626万股,其将持有上市公司约56%的股权,算上3家关联公司新百投资、金申集团和华美联合,金鹰系将合计持有南京新百68.8%的股权。

相对应的,南京市国有资产经营(控股)有限公司(下称“南京国资”)持有的5638.26万股,由原先15.74%的持股比例被稀释为7%左右。

和南京新百不同的是,南京中商(600280.SH)的控股股东江苏雨润集团则选择受让南京国资持有的部分股权,减持后,南京国资持有南京中商5%的股权。

回应质疑

南京新百重组预案显示,上海富得世纪、南京珠江壹号实业有限公司(下称“珠江壹号”)等7家子公司的预估值合计约32.76亿元,前两者合计29.45亿元的预估值占比近九成。

方案披露后,市场质疑则主要集中在位于南京市珠江路和上海市南京西路的这两处物业身上。

珠江壹号前身南京国际同仁发展有限公司(同仁发展)曾是南京新百控股子公司,上市公司2003年联合子公司南京新百房地产开发有限公司出资1.39亿元,购得同仁发展的股权和债权,而同仁发展主要资产就是搁置多年的同仁大厦项目。

“当时经过商贸局协调,把项目从交家电资产包里作为抵债给了新百。”王恒告诉记者。

调查显示,截至2002年末,南京新百为交家电集团担保达8000万元,2003年增至1亿元。

“当时新百唯一的房地产项目赔钱,主持开发珠江壹号烂尾楼项目可能更困难。董事会意见非常明确,尽早将烫手山芋解决掉,把精力放到新百主楼的加层工程上。”王恒告诉记者。

资料显示,2006年5月30日和2007年8月24日,南京新百先后将其持有珠江壹号70%和30%的股权,转让给泰州新鹏房地产开发有限公司,转让价分别为8378.53万元和4500万元,分别为上市公司2006年和2007年带来1949.04万元和1780.53万元的股权转让收益。

据王恒介绍,金鹰国际拿到珠江壹号项目后,“前后投入差不多10个亿资金。”

重组预案显示,珠江壹号南楼“增值较大是由于项目公司成立时即取得南楼土地,时间较早,属于自行建设项目,故账面体现的房地产成本较低,账面原值7.60亿元,而当前南楼周边已售均价及同类房地产市价较高,所以与其账面成本相比增幅很大”。

与此类似,计划注入的另一块资产上海富得世纪100%股权,也因为去年曾计划注入香港上市公司金鹰商贸,成为关注焦点。

去年11月7日,金鹰商贸公告计划以9.98亿元购入位于上海南京西路的金鹰购物广场的物业(即上海富得世纪),但最终该项计划被取消。

而此次上海富得世纪的100%股权被预估为13.1亿元,较4.13亿元的账面值增值不少。

王 恒表示,去年下半年装修到今年5月28日重新开业,投入改造的费用在1.5亿-2亿元,“商业价值的发生不仅从投入资金看,也可以从产出效益看。例如为引 进的GUCCI品牌在装修店面方面投入3500万元,换取了营业额2个点的提成,这个店面的定位也从原先的中国旗舰店上升为亚洲旗舰店。”
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祝义材11元低价要约收购南京中商


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090917/20090917025845939.html


每经记者  刘明涛

        南京中商  (600280,收盘价17.74元)今日公布了关于祝义材要约收购股份的申报公告。不 过令人感到惊讶的是,此次要约收购价仅为11.05元/股,远远低于南京中商目前的市场价17.74元/股。有市场人士称,祝义材此次要约收购可能仅仅是 走过场,由于收购价与市场价相差甚远,几乎不会有投资者会选择卖出手中的股份。

低价实施要约收购

        南京中商今日公告称,祝义材将以现金的支付方式、以11.05元/股的收购价格,全面要约收购南京中商7545.4万股,占公司总股本的52.57%。收购有效日期为今年9月21日至10月20日。

        此次要约收购的目的为履行因收购人协议受让南京市国有资产经营(控股)有限公司持有的南京中商1600.53万股及南京中天投资发展有限公司持有的南京中商975.36万股而触发的法定全面要约收购义务,但不以终止南京中商上市地位为目的。

        据 资料显示,此次要约收购所需最高金额为8.34亿元,收购人已将1.67亿元  (即要约收购所需最高金额的20%)存入中登公司上海分公司指定的银行账 户作为履约保证金。资金来源为收购人2007年、2009年分别减持其所持香港上市公  司 ChinaYurunFoodGroupLimited(HK1068)股权所得。

        公司称,此次收购完成后,上市公司的实际控制权没有发生变化。收购人祝义材将严格按照相关法律法规要求,确保上市公司的独立运作。

祝义材控股南京中商

        其 实很早以前,昔日江苏首富祝义材就打起了南京中商的主意。此前,祝义才作为实际控制人的江苏地华房地产发展有限公司已经耗资过亿六度举牌增持南京中商股 份。公告显示,江苏地华已在二级市场购得南京中商1476.92万股流通股,占公司总股本的10.29%。而截至到2008年末,江苏地华房地产发展有限 公司已持有南京中商29.49%的股份,离30%仅一步之遥,这也显示了祝义材志在必得的信心。

        而今年5月25日,祝义 材分别与南京国资、中天投资分别签署了《南京市国有资产经营(控股)有限公司向祝义材转让南京中央商场(集团)股份有限公司部分股权的协议书》、《股份转 让协议》,祝义材分别受让南京国资和中天投资所持南京中商的1600.53万股和975.36万股,耗资高达2.74亿元。此次收购的完成,其持有南京中 商的股份也达到了47.43%,实现了对南京中商的控制权。

祝義 義材 11 低價 要約 收購 南京 中商
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南京港重组初定:中外运长航入局,中远出局



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核心提示:双方将对港务局以增资扩股的方式实施整体改制。其中,南京市国资委以港务局评估净资产扣除相关费用后作价出资,中外运长航集团以现金出资,将港务局变更为南京港口集团有限责任公司。
被资本市场热炒两年多的南京港改制题材,1月4日终于有了重大进展,当日南京港公告大股东南京港务局已经与中外运长航集团签署《合作意向书》,就港口改制重组达成合作意向。



令人意外的是,此前有意通过南京港完善其“长江战略”的中远集团,竟然出局。1月4日,南京港务管理局投资管理部部长施飞向本报记者表示,从业务紧密度考虑,中外运长航集团与南京港之间的合作紧密程度更高,业务互补性更强。

中外运长航参局重组

施飞向记者证实,2009年12月30日,中外运长航集团与南京港口集团在南京签署了《合作意向书》,就港务局改制重组事宜达成合作意向。

据目前所披露的意向书细节,双方将对港务局以增资扩股的方式实施整体改制。其中,南京市国资委以港务局评估净资产扣除相关费用后作价出资,中外运长航集团以现金出资,将港务局变更为南京港口集团有限责任公司。

“目前还是初步意向,股权比例还得谈。”施飞透露,在寻得战略合作伙伴后,下一步便是启动南京港务局的改制重组工作,成立南京港口集团有限公司。

施飞称双方的谈判尚未深入至确定股权比例,仅确定了股权架构为南京市国资委控股, 中外运长航集团参股,具体股比有待商定。

由于此前南京港的重组对象传言甚多,中外运长航集团却异军突起,对于双方突然牵手的原因,施飞笑称是业务紧密度造就了现在的合作。“中外运长航集团是我们港口最大的合作伙伴。”

施飞告诉记者,在中外运长航集团合并之前,南京港与中外运集团曾在龙潭集装箱码头上有所合作,当时中外运参股龙潭集装箱码头10%的股份。而在油运方面,中外运长航集团旗下的南京油运公司也是南京港原油装卸的主要利润来源。

相比较之下,其他航运公司与南京的业务合作尚未如中外运长航集团这般全面与深入。

中远集团出局

可上述理由似乎不足以说服南京港放弃中远集团或者上港集团。

据记者了解,在选定中外运长航集团之前,南京港务局的重组合作方曾出现多个版本,其中最靠谱且确有接触过的有两个:上港集团和中远集团。

2008年上港集团在南京港的投资份额占到25%, 与南京港口集团持平。上港集团董事会秘书王庆伟曾坦言长江流域以上五大港口所在之处, 是上港集团的主要整合目标。基于此,外界对上港集团与南京港的牵手抱有极高的期待。

可是, 若是仅仅作为上港集团的补给港或长江流域的中转站,这样的定位却不是南京港真正想要的,南京港想要做的是长江下游国际航运物流中心。

南京市委书记朱善璐在2009年12月30日的签约仪式上表示,目前南京已把南京港和禄口空港、铁路南站港建设提到新的战略高度,打造具备现代化综合立体交通体系的新南京。

朱善璐希望有一个强有力的推手,帮助南京港重振中国内河第一港的雄风,成为西连长江中上游、东连上海太平洋的重要枢纽,带动南京的跨越发展。

如此野心,难免与上海港有所冲突,因此南京市随后将重组方式转向港航合作,正在积极谋划“长江战略”的中远集团映入南京市政府的眼帘。

2008年2月24日,中远集团总裁魏家福奔赴南京,与南京市政府签署了战略合作框架协议,展开在港口、物流、港口机械制造以及相关领域全方面的战略合作。

就在外界以为中远成为南京港战略推手几成定局之时,双方的合作却又沉寂无声了。

中远究竟为何“虎头蛇尾”?中远太平洋董事会秘书处表示未曾听说公司有投资南京港的打算,中远太平洋总经理徐敏杰的电话一直处于关机状态。而中远集团研究发展中心靳启伟则向记者表示不便解答。

又见“长江战略”

据消息人士向记者透露,中外运长航集团作为谈判后来者,却最终夺得青睐。

“我们是长江上最大的航运企业,对于南京港这样以长江货运为主的港口来说,跟我们合作当然是最好的选择。”一位不愿透露姓名的中外运长航集团人士向记者表示。

据上述人士透露,中外运集团旗下的长航集团共有两千多艘船舶,共计载重量为300多万吨。2009年长航集团的货运量达1.3亿吨,其中相当一部分来自长江运输。

据中外运长航方面的人士透露,原本南京港罗列出的重组合作方名单中,不仅有中外运,也有长航集团,两方都接触过。但2008年适逢中外运与长航集团重组,整个集团战略有变,直到2009年年初,中外运长航集团管理层确定,重新再提“长江战略”,这才发力攻关南京港。

对于中外运长航集团来说,参与南京港改制重组,筹建江海转运主枢纽港,只是其“长江战略”的其中一个节点。

“我们准备在长江流域布局三个航运中心。”中外运长航集团内部人士向记者透露,该集团希望加强沿江的航运建设,继去年10月牵手武汉港之后,南京港此时再下一城,下一个目标便将是重庆港。

据悉,2009年10月14日,中外运长航集团与武汉市政府签署战略合作协议,全面参与武汉新港、长江中游航运中心及中部综合交通枢纽的建设开发。

而此次对南京港的投资定位,中外运长航集团董事长苗耕书认为,双方这次合作将以建设南京长江航运物流中心为目标,把南京港建为连接内陆广大腹地、沟通中东西部重要的航运物流枢纽,成为长江流域国际性、多功能、综合型江海转运主枢纽港。

据南京港公告披露,南京港大股东与中外运长航集团将在六个月内达成具体协议,否则意向书将自动解除。



南京港 南京 重組 初定 中外運 中外 長航 入局 中遠 出局
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许荣茂涉足南京“地卖卖”疑云


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辛苦买下的房子2002年刚交房入住,2003年小区所在地块就被“打包”卖给了另一个开发商而即将拆迁,为相关事情操心奔波6年多,最终2009年底“拆”字还是刷上了墙,拆迁公告也贴出来了。这样的事情,摊了是谁,估计都难以接受。

但这样的事情确实让南京市下关区中山北路张家圩小区的居民郁闷地遇到了,小区所在的地块也因此在网上被称为“地卖卖”,颇受网民关注。

现在,张家圩小区的最新情况是,拆迁办已经入驻小区,作为拆迁人的南京市土地储备中心工作人员开始挨家挨户动员,鼓励小区居民搬离建成入住不足8年的家。

而 这块土地的买主,正是地产大佬许荣茂旗下世茂集团的上市公司世茂股份(600832.SH)。它正在开发的南京世茂滨江新城,是南京市最有代表性的豪宅项 目之一,销售均价超过20000元/平方米,该项目后续几期即将开发土地中的很大一部分,将需要动迁张家圩小区腾出来。

包括张家圩小区土地在内的地块早在2003年就卖给了世茂股份。有业内人士直言,按照闲置土地的定性标准,相关未开建土地早已达到了闲置“标准”。

1月11日,在南京市国土局给本报记者书面采访的正式回复中明确:为解决遗留问题,经南京市政府及相关部门多次协商,市土地储备中心也与下关区签订拆迁补充协议,重新启动张家圩小区所在的宝善二期地块的拆迁。

张家圩小区居民从小区整体交房第二年开始就担心至今近8年的事情,看来终归要成为现实了。

突然而至“拆”

张家圩小区位于南京市下关区中山北路603号至607号(单号),是2002年才基本销售完成的正规商品房小区,小区持有《国有土地使用权出让合同》(宗地出让合同,宁国土让合(98)第76号),共有近10幢多层住宅楼,约400户居民。

但是,2009年12月25日,小区居民发现楼房墙上都已写上了“拆”字,随后查阅南京市房产管理局网站发现,上面尚未发布小区的拆迁公告。

“直到12月26日下午,有小区居民发现有一辆前后无牌照的面包车,在小区外面有2人下车后,张贴了一份东西,拍照后就匆匆离去。张贴的那份《拆迁许可告知书》,通知小区居民5天内填好《听证参加人申请表》并提交,逾期将依法作出行政许可决定。”小区居民李先生说。

张 家圩小区突然而至“拆”字,早有注解。2009年6月3日,世茂股份发布公告称,控股子公司南京世茂房地产开发有限公司于2009年5月26日就南京世茂 滨江新城(二期)项目新增开发面积事宜与南京市国土资源局签订了《土地出让合同补充协议》(宁国土资让合[2009]补7号)。根据该协议,该公司开发的 南京世茂滨江新城项目(二期)将新增开发面积48.3万平方米,相应需缴纳土地出让金17.2亿元。

在南京市国土局给本报记者的正式回复中也确认,宝善二期地块位于南京市下关区,长江以东、中山北路以南、惠民大道以西、秦淮河以北,土地总面积约59.4万平方米,包括下关区张家圩小区。

张 家圩小区居民质疑的是,为何一个建成入住不足10年的商品房小区要因为一个地块的商品房开发而拆迁?在整个事件中,“社会公共利益”体现在哪里?地块 2003年出让,6年之后再次通过“补充协议”的方式,向土地受让人新增供应与原出让面积相当的土地开发量从何而来,出让金如何确定?

对此,南京市国土局回复,“该地块属于南京市环境综合整治的重点片区,于2003年委托下关区实施拆迁,同年挂牌出让,世茂公司以18亿元摘牌,地块出让面积约48.5万平方米。”

卖地“蹊跷” 备受争议

许荣茂拿地6年之后,在价格飞涨、竞争激烈的南京市场,又通过“补充协议”,还能以17.2亿元获得48.3万平方米新增开发面积,其背后的巨大空间,让张家圩小区居民和业内人士一片哗然。

南 京市国土局对此的解释则是,2009年5月26日,根据市政府办公厅2009年第31号会议纪要及规划局批准的方案,该地块建筑面积增加了48.3万平方 米,按规定应补交土地出让金,市国土局与该公司签订《土地出让合同补充协议》(宁国土资让合[2009]补7号),此协议为容积率增加而签订的补充协议, 并非协议出让。

“48.3万平方米系指建筑面积,并非土地面积,该地块土地面积不变。是由于对地块的容积率进行了调整而新增的建筑面积。” 南京市国土局办公室人士表示。“下关区张家圩小区本来就位于宝善小区地块出让范围中,当时的土地受让人即为世茂公司。为了推进该地块运作,签订了土地出让 合同补充协议,土地受让人仍为世茂公司,因此不存在将该地块‘再次’卖给开发商”。

“经过长期的奔波,我们认为,是地方政府借棚户区综合改造之名,为实现充分体现地块的开发价值和对开发商的允诺,张家圩小区才被‘顺便’一起拆迁。”张家圩小区的居民说出了他们认为的真相。

上海跃平律师事务所主任杜跃平告诉本报记者,公共利益的标准一直存在争议,在一些城市拆迁案例中,一般因公共利益进行的拆迁,主要是市政道路、重点公共配套工程等情况,张家圩小区建成时间如此之短,却因开发商的整体开发而进行拆迁,并不多见。

谁是最大受益者?

本报记者从南京世茂滨江新城销售中心最新获悉,目前在售项目为一期房源,2009年4月入市,在售均价20000元/平方米。

一 位项目销售人员告诉本报记者,南京世茂滨江共分三期开发,总建筑面积150万平方米。一期占地约20万平方米,总建筑面积40多万平方米,二期、三期建筑 面积总量将超过100万平方米,目前二期项目土地已完成拆迁,预计2010年底预售,而三期土地目前尚未完成拆迁,入市时间未定。

粗略算来,世茂股份从拿地到首批房源入市,一共花了近6年时间。后两期土地则出让后长期没有实质性开发动作。

这期间,最不为人知的是通过规划调整大幅提升的容积率。世茂股份2009年的新增开发面积公告中,只字未提容积率,以至于包括张家圩小区居民及外界人士一直误认为是“世茂在此地又通过协议获得了大量新的土地”。

公开信息显示,许荣茂当初花18亿拿下了48.5万平方米土地,容积率为2.2,则总建筑面积106.7万平方米,目前150万平方米的总建筑面自然得益于拿地后容积率的提升。

李先生对此表示难以理解,“政府规划确定的容积率(原先≤2.2)竟然可以随意调整,最终实现新增与最初出让土地面积相当的建筑量48.3万平方米?”

许荣茂2009年中签约获得的新增开发面积的楼板价仅约为3500元/平方米。而据南京业内人士透露,该市类似地段2009年的土地楼板市场价格应该在万元上下。

对此,南京市国土局人士回应,是根据当初与开发商的协议约定。

“如果拆迁,货币或实物均可,但货币补偿约是7500元/平方米,但周边房价基本都接近2万元/平方米了,如果选择实物,就要搬到偏远的区域了。”张家圩小区均近日从拆迁咨询会上获悉。

“下关区被称为是南京市最穷的区,拆迁补偿不高。”李先生无奈表示,如果没有妥善安排和合理补偿,他和不少居民绝对不拆迁。

南京市国土局在回复中郑重声明:根据委托拆迁协议,下关区将严格按有关拆迁政策公平、合理地实施拆迁工作、对被拆迁人进行补偿。
許榮茂 涉足 南京 地賣 賣賣 疑雲
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.南京仙林“2号地王”被政府收回 没收保证金2.45亿港元


http://www.china-cbn.com/s/n/000004/20100205/000000148351.shtml


CBN记者 李娟

对于招商地产和九龙仓之后在南京拿地是否会出现“障碍”,南京市国土资源局相关人士表示,目前还没有一个明确的说法 

3日,位于南京栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权(NO.2007G82)被南京市国土资源局收回,同时被没收的还有竞买保证金2.45亿港元。

无独有偶,1日,北京市国土局发布公告称,决定收回北京市大龙房地产开发有限公司去年11月竞得的“顺义地王”。

这股“收地”之风有愈演愈烈之势。2日,国土资源部召开的“保障性住房用地供应管理和土地市场运行情况通气会”透露,去年12月份国土部挂牌督办18宗房地产开发闲置土地有了结果,位于山东、湖南的2宗闲置土地被收回,其闲置原因为“企业无开发意向”。 

“2号地王”因欠款被收回

南京市国土资源局网站3日在其网站显眼位置公布了《NO.2007G82地块竞得人竞得资格被取消》的公告。

该公告称,瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司于2007年12月6日竞得栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权 (NO.2007G82)。因两公司未按照该地块挂牌文件和《国有土地使用权公开出让成交确认书》所规定的:在2008年2月18日前缴纳首期成交价款, 并与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。“经市政府批准,我局于2009年12月15日取消该两公司对该地块的竞得资格,并没收竞买保证金 2.45亿元(港币)。”

NO.2007G82地块在2007年风光一时。当年12月6日,招商地产和九龙仓联手,双方组成竞标联合 体,由招商地产控股子公司瑞嘉投资实业有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司实创投资有限公司各占50%的权益,力压栖霞建设等实力房企,以24.1 亿元夺得该地,成交价高出底价9.1亿元。这一地价是当年南京市第二高价。作为外资企业的两公司交付保证金为2.45亿港元。

这块地王级的地块背后并不风光,被一晾就是两年。对此,南京市国土资源局办公室主任、新闻发言人杨闳炜对《第一财经日报》表示,实际上双方合同还没清,土地还没有到招商地产和九龙仓手里,因为它们没有缴纳成交价款,所以取消它们的资格。

对于2.45亿港元的最终去向,杨闳炜表示,将作为地方财政收入的一部分,这块土地将重新列入出让计划。本报了解到,这2.45亿港元当初也是由双方对半分摊。

主动退地还是“被退”?

对于招商地产和九龙仓之后在南京拿地是否会出现“障碍”,南京市国土资源局相关人士表示,目前还没有一个明确的说法,之后政府会出文公布退地的相关细则说明。

南京地产界一位资深人士透露,主要原因是招商地产和九龙仓超过开工期限而被强行收回。据称,这块土地临近南京大学仙林校区,未来的情况不错,缺陷就是地 块周边的开发进度比较缓慢,需要时间去等待。招商地产拿地的时候刚好处于“高岗”上的价位,拿地后半年,就迎来南京地产的一个冷静期,这同时也导致开发进 度一再慢下来。

招商地产董秘刘宁对记者表示,在2008年和九龙仓双方就决定放弃这块土地,“双方决定放弃这个土地的开发,2007 年是市场非理性的时候,当时拿地的价位比较高,是招商地产在南京拿得最贵的一块土地。”刘宁透露,他们和南京市政府协商,双方没有找到其他变通的做法,最 后就决定退地处置。

同时,本报了解到,拿下该片区地块的其他几家开发商都放慢了开发进度,“南京地铁2号东延线在今年5月1日通车, 从目前了解的情况来看,其他几家开发商都已经做好规划,马上准备动工了。”上述资深人士表示,从仙林的发展进程来看,还没有到相对繁荣的时候,尽管周边有 好多学校,但这个地区的客户的需求量不是很大,估计招商局和九龙仓付出2.45亿港元的代价,是为了更大限度地盘活资金。

南京 仙林 地王 政府 收回 沒收 保證金 保證 2.45 港元
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中國豬肉大王 從南京、上海不斷擴張到全中國 從兩百元拚到兩百億的雨潤傳奇

2010-05-10  今周刊





中國超市、肉品專賣店中,最有名的豬肉供應商就是雨潤,一年屠宰兩千五百萬頭豬,雨潤的低溫肉品十二小時內就可以運到全中國的消費者手中,成為中國最具爆 發力的食品股。從兩百元到兩百億元,雨潤祝義才是如何成功的?

撰文‧周啟東

清晨天色微亮之際,上萬名散布在中國各地的農夫,辛勤地將所飼養的豬隻送往兩百座鄰近的現代化屠宰場。每天平均有六.八萬隻豬,經由機械化的生產線,被製 成各式肉品、火腿、香腸;新鮮的產品在十二小時內,以零下四度的低溫保存,送到全中國各地的超市,供十三億消費者享用。串起這龐大肉品供應鏈的,就是有 「中國豬肉大王」之稱的雨潤集團董事長祝義才。

從兩百元開始

水產起家,悟出挑戰困難才有財富祝義才的「豬肉帝國」,在全中國九六○萬平方公里的土地上,幾乎每三百公里半徑就有一家工廠。很難相信,這位安徽赤貧農家 出生的企業家,兩位哥哥死於饑荒,自己二十年前也是個身無分文的窮大學生;而在飢餓中求生存,正是祝義才一路打拚的動力。

二十年前,祝義才靠著身上僅有的人民幣兩百元在安徽合肥創業;如今,他的身價已高達人民幣兩百億元,名列《胡潤百富榜》第二十六名。

許多人都問祝義才成功的祕密,「困難就是機會。賺錢少的、別人看不上的、又苦又累的、風險大的,這些別人不願做的,我去做!」祝義才指出,做別人認為困難 的事,才是他真正成功的原因。

口袋只有兩百元,一般人早就打退堂鼓,但是祝義才就是不怕困難。二十年前,他聽說水產出口到日本很有賺頭,馬上找上一家合肥出口日本的貿易公司,公司經理 看他一個年輕人沒有資金、經驗,甚至沒有公司執照,一下就把他轟出去,但是祝義才沒有退縮,接連五天去拜訪這位經理。「好吧,你的執著打動了我,你送一些 樣品來,我看看再說。」經理無奈地對他說。

根本沒有資金的祝義才,擺明就是一人公司,他到水產攤費盡脣舌說服老闆賒貨給他,他挑了一些最好的蝦子、螃蟹,馬上被貿易公司經理接受,祝義才人生第一筆 生意就此開始。

為了服務好第一位客戶,他親自坐在滿是冰塊的三輪車上押車送貨,經常凍得全身發麻,最後終於賺到第一筆人民幣十萬元的現金。這筆錢對於二十歲以前口袋中沒 有超過人民幣一千元現金的祝義才來說,簡直是天文數字,也悟出只有挑戰困難才有財富的道理。

一九九二年,為了更上層樓,祝義才結束安徽水產生意,決定到南京做肉品加工生意。因為他看到中國人有錢了,做十三億人吃的生意一定是大有發展,當時國營的 雙匯、春都早就牢牢占住火腿、香腸等加工肉品市場。為了區隔,他選擇困難度較高的低溫肉品加工市場,這個選擇改變了他的一生。

最新工廠設備花錢就可以買得到,困難的是如何讓十三億消費者接受雨潤的肉品。一開始,祝義才不走傳統的批發路線,反而招聘大量的業務員專攻南京的飯店、餐 廳及熟食店。這些地方用量小、收款慢,花了一年時間,他才打入八成的專業市場。

逐漸打出知名度後,接著祝義才用人海戰術,以一位業務員負責一條街的方式,打入當地的傳統雜貨店,辛苦耕耘兩年多之後,雨潤食品已經成為南京著名的肉品供 應商。

從南京向外擴

進軍上海,用小店包圍大店打知名度為了進攻上海市場,祝義才可說傷透了腦筋,進軍上海馬上就可以有全國知名度,但是上海的中外合資超市姿態卻非常高,當時 八佰伴超市同意雨潤肉品進店,但是要求包裝要全部換成八佰伴的品牌。祝義才拒絕了,「我們雖然失去進國際知名超市的機會,但是卻保有了自有品牌。」他回憶 指出。

祝義才並沒有因此放棄上海市場,他改採「小店包圍大店」的策略,再以人海戰術將雨潤肉品攻進大超市周圍的傳統雜貨店、小超市,兩年之內,上海家庭主婦已開 始接受雨潤品牌,最後迫使大超市不得不進雨潤的肉品。

在逐漸開放的大陸市場,充滿無數的機會,但是機會並不等人,「依靠機遇,只能獲得暫時的生存空間,處處要先行一步,只有走在機遇的前面,才能始終占據領先 地位。」祝義才感嘆地說。雨潤會爆發為一家營業額高達新台幣五六一億元的大企業,不只是靠機會,還要領先競爭對手一步。

一九九七年,中國消費市場開始大成長,祝義才的南京工廠二十四小時生產肉品,門口排起長長的卡車等貨,根本是供不應求,祝義才想要擴大生產規模,但當時國 有企業當道,民營企業遭到嚴重歧視,想要興建工廠,拿到政府的核准文件簡直比登天還難。在許多民營老闆放棄之時,祝義才走了一條別人都不敢想的困難道路 ──收購、重組國有企業。

當時有一家國營的南京罐頭廠已經停工五年,為了掌握商機,他與市政府商議收購負債累累的工廠,並保障一千四百名員工的工作權,成為南京第一樁民營中小企業 購併國營企業的案例;但這卻是祝義才惡夢的開始。

收購國有企業

不斷購併,收購工廠奠定品牌基礎接下來一個多月,怕失去工作的員工不斷圍廠、靜坐抗議,甚至動手毆打派去接收工廠的雨潤經理。員工都勸祝義才放棄,但他認 為,沒有新工廠,雨潤就會失去市場,「派去的幹部要打不還手、罵不還口,務必在兩個月內改造工廠!」他下達最嚴厲的命令,因為他知道,失去這次機會,雨潤 就沒有壯大的機會。

他還親自上陣與工廠員工談判,在簽字保障工作、並發放積欠工資後,雨潤團隊終於走進破敗的工廠重新整頓。祝義才也與員工一起挽起袖子整理環境,半個月內光 是垃圾就清了兩百輛卡車。兩個月後,裝上新設備重新開工生產,當年就獲利人民幣五百多萬元,甚至創下南京罐頭廠建廠以來的紀錄。

祝義才的辛苦終於有了回報,由於這次的購併讓他享有全國知名度,藉機從南京、上海擴張至全中國市場。他快速複製購併經營不善國營工廠的方式,陸續在江蘇、 安徽、河北、遼寧、四川等省收購了十七家國有中型企業,投資近人民幣十億元加以改造,奠下雨潤豬肉帝國今日的基礎。

雨潤創立十八年來,每年快速成長,但是市場占有率仍不到中國整體豬肉市場的五%,顯示中國八成以上仍是傳統的溫體屠宰業主導市場。

中國政府明令二○一五年前要淘汰五○%的傳統屠宰業,為了掌握這波機會,祝義才今年將投資近新台幣百億元擴充現代化屠宰工廠,今年雨潤豬隻屠宰量將衝破三 千萬頭,成為真正的全球豬王!

祝義才

出生:1967年

現職:雨潤集團董事長

學歷:合肥工業大學

經歷:水產貿易商



中國 豬肉 大王 南京 上海 不斷 擴張 到全 兩百 元拚 拚到 億的 的雨 雨潤 傳奇
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南京200亿地王底价出让 中冶或借“马甲”一展大手笔

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100920/1876716.shtml


每经记者 张初亮 发自上海
昨日(9月19日)下午,南京两块位于下关滨江的“巨无霸”地块出让,出让价高达200亿元。这一全国关注的土地出让,吸引了近百位记者前往现场。从竞拍企业代表入座,到地块书面报价结束,仅花费约十分钟。
最终两地块分别以底价121.471亿元和78.93亿元出让,竞得者都为南京临江老城改造建设投资有限公司。公司三位竞拍代表在竞拍结束后,从拍卖现 场前台侧门匆匆离开,并未接受任何采访。而有业内多个人士表示,南京临江老城改造建设投资有限公司身后正是央企中冶置业。
竞得者有央企背景
将200多亿元的天价地块收入囊中的,为一家名为南京临江老城改造建设投资有限公司。有南京业内人士表示,竞买单位是央企中冶集团为拍卖临时组建的公司。
据知情人士透露,南京临江老城改造建设投资有限公司于2009年8月8日注册,原为南京房管局下属公司,曾开发南京华荣大厦。但昨日《每日经济新闻》记者未能与南京房管局取得联系,未能证实上述说法。
该知情人士表示:“南京临江老城改造建设投资有限公司为国资加央企的背景,基本可以确定。国资背景的进入,主要还是为了拆迁,以后会慢慢退出。”据了解,两地块均为毛地出让,地块上尚有建筑未被拆清。
两地块合计出让面积高达1000亩,超过90个标准足球场的大小。由于体量巨大,总价高昂,此前业内猜测夺地者必为央企,而央企中冶将会夺地的传言也早 有耳闻。在南京临江老城改造建设投资有限公司获地后,有南京业内随即表示:“中冶占该公司80%的股份,实际上就是中冶拿了地。”
南京网博机构孙海在接受采访时称:“具体中冶占了临江老城改造建投多少股份,我还需要了解,但应该占了绝大部分股份。中冶在南京拥有不少项目,包括众多保障房项目。”
中冶早就涉足南京地产
早在2009年4月,南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方即签订了《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》,成立注册资金为50亿元的项目公司,准备打造南京长江沿岸的“南京外滩”。
资料显示,中冶置业南京有限责任公司的前身,为南京市房地产综合开发总公司和南京联宇开发建设有限公司。两公司改制重组前,先后在江苏省内开发建设了春风大厦、华侨公寓、华荣大厦、苏州丽景苑等几十个各类项目。
昨日出让的两幅地块,前一幅用地折合楼面价为5929元/平方米,后一幅折合楼面价为8272元/平方米。
目前南京下关滨江区在售的楼盘,包括世茂外滩新城、天正桃源、长江峰景等楼盘,在售均价为2万元/平方米以上,部分房源则接近3万元/平方米。因此有业内指出:“两幅天价地块,尽管还需拆迁等,但算上建安成本仍有较大的利润空间。”
尽管多方猜测,但中冶方面尚未表示自己为南京200亿元地块得主。记者目前也未能从中冶方面得到确切消息。

南京 200 地王 底價 出讓 中冶 或借 馬甲 一展 大手筆 大手
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包辦南京、蘇州四棟摩天樓的台灣建築師 溫子先 征服中國家電大王的心

2010-12-27  TCM




撰文‧梁任瑋

是誰 可以讓二○一○年胡潤零售富豪榜首富、中國最大連鎖家電品牌蘇寧電器董事長張近東,放心把旗下所有建築設計都交給他?南京河西奧體新城廣場、蘇寧徐州廣 場、南京鼓樓科技園區、南京湖南路廣場這四棟由蘇寧電器投資興建,即將在五年內完工的摩天樓,幕後都由同一位建築師設計,他是來自台灣的溫子先。

今年四十七歲的溫子先,一個對多數台灣人仍相當陌生的名字,卻已在中國設計圈享有高知名度。

○ 九年,溫子先獲得CNBC亞太地區商業地產建築獎的「西交利物浦大學行政資訊大樓」,奠定他在中國建築界的地位。由CNBC評選的國際商業地產獎,代表商 業地產領域設計與建築最高水準的全球性獎項之一,該獎項包括建築獎、室內設計獎、最佳工業發展獎及最佳物業代理獎等,溫子先是台灣第一位獲此殊榮的建築 師。

從倒數第二名到建築博士

在風光亮麗的背後,誰也沒想到,這位從小不愛念書的小孩,長大後,不但念到博士,甚至成為受人尊敬的建築師。

故 事要從三十七年前的台北說起。溫子先生於台灣,外婆是銘傳大學創辦人包德明,「念光仁小學一年級時,我是全班倒數第三名,二年級時變倒數第二名,我爸擔心 若這樣念下去,可能連國小都畢不了業,乾脆送我出國。」溫子先說,「那時候我每天都在玩,調皮搗蛋,討厭上學,連課本都不知道放在哪裡。」出身教育世家, 卻不愛念書,溫子先的童年著實令父母相當頭痛。

十歲時,溫子先隨家人移民美國,改變了他一生的命運。移民美國後,愛畫畫的溫子先彷彿找到新 樂園,升高三那年暑假,他投稿雜誌得到繪畫第一名,讓他建立了對美術領域的自信。有一天他看到一位哈佛大學建築系學生的作品,讓他對建築產生興趣,但父母 一直反對他畫畫,要他當工程師、律師,「念建築算是擦邊球。」這讓他順利申請到美國賓州大學建築系,不但以全系第一名的優秀成績升上賓大建築研究所,最後 又以全所第一名畢業。

研究所畢業後,溫子先的同學梁銘剛、儲瑞基邀他一起回台灣開建築師事務所,於是他一邊到銘傳大學教書,一邊開始接案,後來為了念北京清華大學建築研究所博士班又離開台灣。

從家具廠老闆到設計總監

到大陸發展這項決定,在當時遭遇所有親友反對。「只有我父親贊成我去中國大陸。」溫子先說,二十年前,中國大陸房地產市場還沒有發展起來,更遑論建築設計的市場規模,但是溫父當時就看到未來中國建築業勢必朝氣蓬勃,於是鼓勵溫子先去闖闖看。

剛 開始到中國大陸,為了養活自己,溫子先和同樣是建築師的大陸妻子吳華開了一家家具工廠,專門供應西式連鎖速食店的木製家具、鐵製家具,全盛時期在中國市占 率高達六成。溫子先說,因為他們懂設計、又自己大量生產,成本可以壓得很低,假設一張桌子售價四百元,他們成本只要一百元,這門生意也累積了溫子先創業生 涯的第一桶金。

一九九七年,溫子先為了專心做建築設計,把公司賣掉,獲利了結,這個時期也讓他搭上中國建築市場起飛的年代,接案量大增。溫子先說,雖然中國大陸房市起步晚,但是大陸建商很能接受實驗性、創新的點子,這對建築師來說,就是一張大白紙,有無限的施展空間。

○三年,倫敦知名建築師事務所RMJM找上了溫子先設計奧運中國會展中心,是溫子先首次參與中國大型公共建築案,也讓他後來有機會設計青島大劇院,更因此拿到○六年美國建築師學會大獎,並被英國凱達建築師事務所挖角,擔任設計總監,這也是該公司第一位台灣人擔任此職務。

因 為擅長規畫大型公共建築,○八年,蘇州西交利物浦大學委託溫子先設計行政資訊大樓,善於將東方文化融入建築的溫子先就地取材,以「太湖石」為設計概念,將 石頭的窟窿切平為四方體,不但同時滿足了採光、通風、交通等結構問題,也賦予了大樓如太湖石般玲瓏剔透的美感,整座建築遵照世界一流建築標準,構思巧妙, 自然天成,並將中西文化傳統相融合。

從學術界成功轉戰商業界

因為數件作品陸續受到國際矚目,也讓蘇寧電器董事長張近東主動接觸溫子先,其中最大的一宗建案就是,總開發金額高達台幣三百億元的南京河西奧體新城廣場開發案。

溫 子先回憶剛接河西奧體新城時,前後只有兩周設計時間,當時剛到凱達任職的溫子先,沒有固定班底,又遇上同事與他作對,他只好自己「校長兼撞鐘」,熬夜三、 四天才把作品趕出來。後來他以「雙人吻」的設計概念獲得張近東認同,隨後並把手中其他三個開發案統統交給溫子先設計,讓他成為蘇寧「首席設計師」。

從 學術界成功轉戰商業界的溫子先,因為待過台灣與中國,非常擅長將中國老祖宗的智慧與建築物結合,讓大眾快速了解他的設計理念,例如,「已停用的檢字機,可 以變成建築物層次交錯的外觀;中國的祥雲圖騰,也可以變成辦公群樓的分布圖案,這很合中國業主口味。」溫子先的同事Kelly說。

「Building(建 物)可以滿足人類的基本需求,但只有Architecture(建築)可以永久留傳。」對建築充滿堅持理念的溫子先自稱,自己基因裡有一種不怕死、賭一下 的個性,成為推動他不斷挑戰未知的原動力,這也是他特別適合在中國生存的條件,加上中國業主大為賞識,讓溫子先的表現機會特別多。

認識溫子先十幾年的甲桂林廣告董事長張裕能說,溫子先那一代的台灣建築師,對於建築仍充滿高度理想,所以他回台灣後,將銘傳大學室內設計系改為建築系,這也反映出那個時代的氛圍。

一個原本在台灣教育體制內適應不良的頑皮小孩,因為對興趣與理想永不放棄,不但把自己推向國際舞台,也在台灣建築界寫下不平凡的一頁。

溫子先

出生:1963年

現職:英國凱達環球(Aedas)北京設計總監學歷:北京清華大學建築系博士

美國賓州大學建築系碩士

經歷:銘傳大學建築系系主任RMJM建築師事務所建築師


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三胞集團入主南京新百 王恆獨家披露出讓內幕

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6月1日晚7時,地處南京鬧市區繁華地段的新街口百貨商店內,似往常一般,顧客熙熙攘攘,川流不息,各個櫃檯的營業員應接不暇。但與此 同時,南京新街口百貨商店股份有限公司(下稱「新百」,600682.SH)的董事們,卻在召開一次意義非同尋常的碰頭會。會上,出現了一張新面孔——南 京當地民營企業三胞集團的一位副總裁。

當晚,新百發佈的公告揭開了謎底:由新百大股東、美籍華人王恆實際控制的南京新百投資控股集團有限公 司、南京金鷹國際集團有限公司、南京華美聯合營銷管理有限公司,已於5 月30日與三胞集團簽署《股份轉讓協議書》,分別向後者轉讓了它們持有的新百15.15%、0.71%和1.14%的股份。

轉讓完成後,三胞集團、南京市國有資產經營(控股)公司以及王恆實際控制的兩家公司,將分別持有新百17%、15.74%和12.98%的股份,三胞集團成為新百的第一大股東。三胞集團董事長袁亞非成為新百實際控制人,而為此,他掏出了真金白銀6億多元人民幣。

王恆的七年之癢

7年未能解決的「同業競爭」問題,已讓王恆「黔驢技窮」

「三 胞集團它是一家快速上升中的優秀民營企業,曾成功重組了國有企業宏圖高科,在重組國企方面有充分經驗和良好表現。而且它提出的收購對價和條件也不錯,有收 購的實力和誠意,有能力完成這次重組。」6月1日晚,新百發佈「股份轉讓公告」後不久,在南京市珠江路1號的一間寬敞的辦公室裡,金鷹國際集團董事長王恆 在接受本報記者獨家採訪時說。在此次重組前,他亦是南京新百的董事長。

但王恆將新百控制權拱手相讓的舉動,讓南京當地一些企業家深感驚訝。「新百是我們南京商業的一張名片。」

創 建於1952年的新百是中國十大百貨商店之一,也是南京市第一家商業企業上市公司,經濟效益曾連續16年位居江蘇省行業之首。2004年,在國資退出競爭 性行業的浪潮中,長於台灣的美籍華人王恆執掌的金鷹國際集團,通過在二級市場10次舉牌、耗資5億元人民幣,獲得了新百的控股權。之後,經過股改送股,王 恆通過其實際控制的多家金鷹系企業,最終持有了新百30.13%的股權,成為第一大股東。

「王恆進入新百7年,將新百的管理搞規範了,企業經營比較穩定,但發展速度不快。」南京當地一位業內人士對本報記者說,「7年前,新百的經營業績遠超比鄰而居的南京中央商場,如今,中央商場已將新百遠遠拋在後面。」

過去的7年間,王恆一直試圖重組新百。但其一手創立的金鷹國際集團與新百之間存在的「同業競爭」和「關聯交易」問題始終未能解決。與新百近在咫尺的金鷹購物中心及金鷹天地,雖是南京百貨零售業的後起之秀,但近幾年人氣旺盛,也引起了新百投資者的擔心和有關監管部門的關注。

為 解決「同業競爭」問題,2009年3月30日,新百通過了包括定向增發在內的一攬子重組議案,擬通過向金鷹國際集團定向增發的方式,收購後者的商業地產開 發和運營業務,讓新百從「以百貨零售為主」向專營商業地產轉型。但該增發議案因部分資產的「低買高賣」遭到媒體廣泛質疑,當年7月重組流產。

「我原想把金鷹國際集團旗下的商業做強、做大,但證監會認為我們與新百之間存在同業競爭和關聯交易,而我們提出的新百重組方案,證監會也不認可。」6月1日晚,回顧入主新百的7年,

王恆頗為無奈地表示,「證監會已明確要求今年解決問題,要我們每個月提交解決方案。但現在我黔驢技窮了。」

而 這已嚴重制約了新百的發展,此間,新百一直未獲從資本市場融資的資格。談及新百的現狀,上述南京業內人士稱,「這裡面有經營理念的問題,但也與資金不足有 關。」而與「新百一直守在家門口」形成鮮明對比的是,同樣在2004年被南京民營企業雨潤集團收入囊中的中央商場,近幾年已走出南京,大力向外拓展。

一 位知情者向本報記者透露,王恆讓出新百控制權另一個重要原因是:為南京國資控股的南京證券上市清障。「新百持有南京證券3200萬股股份(其中包括 1800萬股法人股,佔比1.02%,以及1404萬股的「受讓權利」),但若由王恆控股,新百就屬於南京證券的外資股東,而這阻礙了南京證券的上市,因 此,南京有關方面希望新百退出南京證券。」

但王恆並不願意在南京證券上市前夕退出。6月1日晚,王恆對本報記者表示:「南京證券一旦上市,新百持有它的股份就能實現價值最大化;如果現在退出南京證券,我們今後將遭到投資者的唾罵,因此,我選擇了讓出新百的控股權,而讓新百繼續做南京證券的股東。」

接盤者三胞集團

在眾多追逐者當中,南京當地民企三胞集團最終勝出

然而,新百的控制權轉讓給誰?這個問題曾令王恆頗費躊躇。

「省內、省外,包括北京的企業都曾找過我們,或通過市國資委介紹過來,想做新百的接盤者。」王恆透露,這些來客中既有國企也有民企,其中不乏知名企業。但王恆最終卻選擇了與新百同處一城的民營企業三胞集團。

「我與袁總(三胞集團董事長袁亞非)認識多年,這次談判只花了3天時

間,就敲定了新百的股權轉讓事宜。」王恆說。

公 開資料顯示,由袁亞非1993年創立的三胞集團,是江蘇最大的多元化民營企業之一。經過17年發展,至2010年,其總資產已超過200億元,年銷售額突 破350億。三胞集團現擁有上市公司宏圖高科(600122.SH)、IT連鎖企業宏圖三胞以及宏圖地產、金鵬集團、富士通計算機設備有限公司等獨資、合 資企業20餘家,居2010年「中國企業500強」第174名、「中國民營企業500強」第12位。

「三胞集團在電子商務、信息化、現代物流方面有經驗和優勢,有助於新百從傳統商業向現代商業轉型。」王恆稱,「之前,新百曾到蘇州等地開店,但最終虧損撤回,未來,三胞零售連鎖經驗將有助於新百向外拓展。這也會讓我這個小股東能獲得穩定的回報。」

而入主新百,無疑也給三胞集團帶來了新的發展機遇。「百貨業未來在中國還有很大發展空間,新百進入三胞集團這個大家庭,有助於我們在商業領域發揮整體協同效應,使三胞集團獲得更大、更快的發展。」6月2日,在接受本報記者電話採訪時,袁亞非稱。

袁 亞非稱他對新百這個「南京第一商業品牌」有很深的感情。他表示,三胞集團入主新百後,將會保持現有管理層和員工隊伍的穩定。「這些年的磨練,新百的經營管 理層都很優秀,由於一些客觀原因,導致新百的發展有些滯後。只要把員工和管理層的積極性調動起來,新百將會有更好的發展機遇。」

舉足輕重的「二股東」

對於新百的此次重組,南京國資發揮了舉足輕重的作用

在此次重組中,持有新百15.74%股權的第二大股東——南京市國有資產經營(控股)公司及其背後的南京市國資委,無疑發揮著舉足輕重的作用。

6 月2日,南京當地一位企業家對本報記者表示,「王恆從1992年來南京創業,不到20年時間,旗下的金鷹國際集團已成為涉足房地產、購物、高科技產業等領 域的大型外資集團,賺得盆滿缽滿,一個重要原因是,他享受了國家以及地方政府的政策紅利,南京市政府功不可沒。而在南京國企改制時,王恆掌控的金鷹系企業 通過連續舉牌的方式將新百納入囊中,曾被外界視為公開與政府叫板和『逼宮』。此次新百重組,王恆理當會尊重南京市政府的意見。」

王恆也向記者坦承:「市政府要求我們迅速解決同業競爭問題,並為南京證券上市讓路。我們的這次重組一舉兩得,因此,得到了政府的贊成、鼓勵和大力支持。」

不過,新百的重組計劃公佈之後,本報記者試圖採訪南京市國資委副主任傅剛時,其手機始終處於關機狀態。


三胞 集團 入主 南京 新百 王恆 獨家 披露 出讓 內幕
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南京新百易主:昔日東家金鷹係獲利調查

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在南京金鷹國際集團(下稱「金鷹國際」)度過了15歲生日後不久,其掌舵人王恆作出了一個艱難的決定——將曾經耗費精力拿下的南京新百(600682.SH)的控股權轉讓給同城民企三胞集團。

6 月2日,南京新百公告稱,公司控股股東南京新百投資控股集團(下稱「新百集團」)、金鷹國際和南京華美聯合營銷管理公司(下稱「華美聯合」)分別向三胞集 團轉讓其持有上市公司15.15%、0.71%和1.14%的股份,按照每股9.87元的價格三胞集團將為收購的6091.615萬股支付6.0124億 元收購資金。

此次股份轉讓完成後,王恆控制的華美聯合和金新實業還分別持有南京新百1865萬股和2788.1625萬股,合計約佔總股本 的12.98%;而受讓了17%的三胞集團將取代金鷹系成為上市公司新的東家,南京市國有資產經營(控股)公司(下稱「南京國資」)依然以15.74%的 持股比例維持第二大股東的地位。

作為昔日的實際控制人,王恆在執掌南京新百6年之後選擇退出確實有些令人費解,如果其在2003年二級市場開始增持算起,金鷹系和南京新百打了近8年的交道;僅僅憑藉依據「為瞭解決南京新百與實際控制人之間存在的同業競爭問題」顯然難以令人信服。

不過,如果來為王恆進出南京新百算上一筆賬,就會發現這位出身台灣的美籍華人並沒有做虧本生意。

首 先,出讓了17%的股份獲得了6億元現金,這不僅僅將其在2003-2005年間通過二級市場增持股份約5億元的購入成本成功收回,還獲得了1億元的真金 白銀;當然,這還不包括王恆控制的華美聯合和金新實業還持有4653.1625萬股南京新百股份,以6月7日收盤價11.97元計算,市值約為5.57億 元;

其次,據記者統計,金鷹系憑藉著持有南京新百的股份,在過去的7年中通過分紅的形式獲得了現金約4930萬元,如果將2010年年度1074.48萬元分紅算上,這一數額將達到6000萬元;

除 卻這些賬面收益之外,金鷹系還通過一些股權騰挪和收購獲得了更多的超額收益。首先是金鷹國際在2006年和2007年通過關聯公司泰州新鵬房產受讓了南京 新百控股的同仁大廈項目,搖身一變為金鷹國際控制的珠江壹號項目,該項目在2009年計劃注入南京新百時就曾被評估為16.35億元之多;其次,金鷹國際 在成功控股南京新百的同時,還從南京國資公司手中接手了下轄交家電公司、金橋市場、化工原料公司和五金公司的新百集團,如今在南京金鷹購物中心西側交家電 原址上開發出來的金鷹三期已經處於建設之中。

如今這兩塊位於南京新街口和珠江路的地塊已經成為南京市中心炙手可熱的地段,退出了新百之後的金鷹系依然能夠憑藉此在日漸繁華的南京商圈佔據一席之地。

獲利近7億

由於金鷹系最初是通過二級市場逐步增持獲得了南京新百的控股權,這意味著其無法享有其他一般上市公司股東法人股解禁後的超額收益。

不過,股權分置改革卻使得當時掌握著股東大會話語權的金鷹係獲得更多的籌碼;而南京新百在2008年5月份因為股改轉增股份進行的除權也是南京新百在金鷹系入主後唯一的一次除權。

資料顯示,在2003年7月至2004年2月間,金鷹系南京華美在二級市場累計增持1153.011萬股;根據南京新百當時公佈的增持股價區間,記者初步估計其增持成本為9000萬元;

而金鷹系另兩家關聯公司金鷹購物和金鷹申在2004年2-4月間增持的1209.5343萬股和1516.9546萬股的增持成本約為1.284億元和1.524億元;

此後,於2004年5月被金鷹購物控股的新百集團通過二級市場增持52.9227萬股,約耗費資金480萬元;同時新百集團還花費了1.15億元通過大宗交易接手了金鷹購物二級市場增持的全部籌碼(該筆交易為金鷹系內部倒換籌碼,成交金額不計入成本)。

最終新百集團在2005年2月份通過兩筆大宗交易增持了1719.77萬股。據記者調查瞭解,其中從武漢暉通手中買入的一筆760萬股成交價格為每股7.36元,另外一筆959.77萬股成交價為7.3元,這意味著新百集團合計花費了1.26億元真金白銀。

如此來看,金鷹系從2002年7月至2005年2月通過下述4家關聯公司陸續買入籌碼成本約為5.016億元,這和此前市場傳言的5億元收購成本較為接近。

對於金鷹系來說,雖然在2005年2月通過增持成功坐上南京新百第一大股東的席位,但24.55%的持股比例和第二大股東南京國資的24.49%極為接近。

而最終經過雙方的博弈,金鷹系在2008年5月通過南京新百的「每10股流通股轉增8.28股」的股改方案最終奠定了其控股股東地位。

其間,雖然為了避免30%的要約收購上限,金鷹系4家公司在股改前減持了約28萬股,但通過股改其持有股份從原先的5873.91萬股一舉上升至10744.7775萬股,南京國資被稀釋後15.74%的持股比例再也難以和金鷹系29.99%的持股比例相抗衡。

雖 然在過去的3年中,南京新百的股價除權後一直維持在8-12元之間,但憑藉在除權前大牛市帶來的漲幅,金鷹系持有南京新百的1.074億股市值已經接近 12億元;此番將其中6091.615萬股以現價9折套現6億元之後,尚留約5.57億元市值可通過二級市場逐漸減持套現。

另一方面,作為南京新街口商圈的

零 售大佬,南京新百從上市伊始就開始堅持著每年現金分紅的分配策略,而憑藉著二級市場逐漸增持的股份,金鷹系自2004年至今的近8年中已經成功獲得 4932.83萬元現金分紅;如今將2010年年度「每10股派1元」計算上的話,金鷹系在這8年中將累計獲得6000萬元分紅,這大約佔據了南京新百8 年全部分紅2.247億元中的26.74%。

珠江壹號項目背後

對於王恆來說,除了因為持有南京新百股份獲取的收益之外,通過幾番股權轉讓將上市公司下屬一處房產項目轉至自己名下是其得意之筆。

在南京新百於2009年3月啟動的重組預案中,上市公司擬通過定增的方式購買控股股東金鷹國際持有的幾處物業,其中最為重要的兩塊資產就是位於南京珠江路的珠江壹號南樓、北樓和上海金鷹的所在物業。

然而,計劃注入上市公司的珠江壹號的前身正是當年南京新百控股的同仁大廈項目;2009年初被估值為16.35億元的這塊資產當年被南京新百以1.29億元的價格出售。

值得一提的是,當初通過中間倒手的公司泰州新鵬房產並非和金鷹系不存在關聯關係的第三方,這意味著南京新百在違反信息披露相關規定同時,其交易價格的公允性同樣令人生疑。

成 立於1992年的南京國際同仁發展有限公司(下稱「南京同仁」)最初由南京交家電(集團)總公司(下稱「南京交家電」,45%)、深物業 A(000011.SZ,30%)和香港深業地產發展公司(25%)共同出資組建;此後經過幾輪股權變更之後,在2002年年末,南京交家電和南京新百控 股的全資子公司新百房產分別持有90%和10%股權。

作為南京同仁主要資產的南京同人大廈自1993年開工後在1996年停工;直至2003年8月南京新百再次介入後才開始復建。

在金鷹系對南京新百展開二級市場增持之前不久的2003年3月,後者決定聯合控股子公司新百房產共同收購南京同仁大廈項目。

根據當時的收購方案,南京新百以610.23萬元收購南京國際同仁發展有限公司70%股權,9189.77萬元收購南京交家電集團對同仁發展70%債權,新百房產則以174.352萬元收購20%股權,3938.472萬元收購30%債權;合計耗資1.39億元。

收購時南京新百認為,這個總投資控制在5億元以下的項目預計在2006年8月竣工,並能夠取得約8億元的銷售收入。

由於這次收購之中,南京新百支付的約9700萬元資金主要擁有收購南京同仁的債權,同時在同仁大廈項目啟動後上市公司還斥資2000萬元用於基礎工程投入;而南京同仁僅1659.54萬元的註冊資本難以償還銀行的項目貸款資金和歸還欠南京新百的資金。

於是,南京新百在2004年年末決定將其持有對南京同仁9189.77萬元債權中的8000萬元專為股權投資,後者註冊資本升至9659.54萬元,南京新百和新百房產分別持有94.85%和5.15%的股權。

儘 管如此,同仁大廈的資金缺口依然存在,為解決這一問題,南京新百在2005年6月決定以上市公司為貸款主體,並以同仁大廈的土地為抵押的方式,向銀行申請 1年期1億元貸款;與此同時,上市公司還將不超過1億元自有資金通過銀行分批委託貸款給南京同仁——足見南京新百對於同仁大廈項目的支持,在2005年年 報中公司預計同仁大廈將在2006年年底前完成6.3萬平米主樓主體工程。

不過,這個從最初接手就極為看那好的項目,在2006年卻被南京新百低價轉讓。

公告顯示,南京新百和新百房產在2006年5月30日分別將其持有南京同仁64.85%和5.15%的股權轉讓給一家來自江蘇泰州的新鵬房產公司,合計70%的股權的轉讓價格被最終確定為8378.52萬元。

記 者瞭解到,上述定價依據來自於南京同仁截至2006年4月30日的審計報告中的淨資產9881萬元,在給予了21.13%的溢價比例之後,南京同仁 100%股權被作價為11969萬元;而在此前的2003年3月,南京新百和新百房產聯手耗資1.39億元才拿下這一項目,這還不包括此前新百房產從南京 交家電手中受讓10%股權所支付的收購成本。

1年之後的2007年8月份,南京新百再次將其持有的南京同仁30%股權作價4500萬元轉讓給同一個買方新鵬房產。

在南京新百兩次公佈的股權轉讓協議之中,其聲稱「新鵬房產系台州市鵬欣房地產開發有限公司的全資子公司,與本公司不存在關聯方交易,本次交易為非關聯方交易」。

然而這一謊言在2009年南京新百啟動重組失利後被戳破。

在 江蘇證監局於2010年12月初下發的《關於對南京新百採取責令改正措施的決定》中明確指出,新鵬房產、珠江壹號置業和南京新百屬「同一實際控制人控制的 關聯方」,這意味著王恆在2005年和2006年通過其控制的關聯公司新鵬房產低價受讓了同仁大廈項目之後倒手給金鷹國際,而後試圖在2009年3月公佈 的重組方案中再次將同一塊資產以高達16.35億元的估值注入上市公司。

事實上,無論是王恆還是南京新百對於金鷹國際接手珠江壹號項目的時間和價格都一直處於迴避狀態,上市公司在2009年3月公佈的重組預案中對於珠江壹號置業也僅僅是一筆帶過。

南 京新百在2009年4月13日發佈的澄清公告中透露,新鵬房產在接手珠江壹號置業之後再次轉讓股權系「戰略調整」的需要,因此「向獨立第三方轉讓該公司股 權」;而金鷹國際知道2008年底才因為「具有工程改造方面的豐富專業經驗並因金鷹天地購物中心與珠江壹號的租賃關係」而才購買股權及承擔債務的方式從獨 立第三方併購了珠江壹號。

但江蘇中天資產評估事務所在2009年4月1日出具的《南京珠江壹號實業有限公司評估差異情況說明》(「珠江壹號 置業」後更名為「珠江壹號實業」)卻是另一番說法——「金鷹國際集團於2007年12月從泰州鵬欣公司取得珠江壹號項目,對珠江壹號大廈的設計與建設進行 重新定位,後續建設投入大量資金保證項目順利完工」。

與此同時,南京新百還稱「新鵬房產及其投資人和實際控制人均為非關聯第三方」,且「與本公司及本公司股東沒有任何關聯關係」;如此看來上市公司的信息披露顯然不實。

巧妙的退出方案

直至2010年年末,南京新百公佈了江蘇證監局的整改函才讓真相大白於天下,而這或許是南京新百在2009年7月重組預案推出僅4個月後就主動終止。

9個月之後的2010年4月份,針對房地產行業的調控政策才正式出爐;而證監會直到2010年10月份前後才明確表示暫緩受理房地產企業重組和再融資申請。

不過,對於王恆來說,南京新百及其控股的東方商城和其控制的香港上市公司金鷹商貿(3308.HK)之間的同業競爭問題最終依然需要解決。

在將南京新百和金鷹商貿分別定位為商業地產和百貨連鎖的計劃擱淺之後,對於王恆來說僅剩下一種選擇,這就是通過南京新百實現金鷹商貿的H股回歸,最終將金鷹商貿和南京新百的商業零售類資產實現兩地上市。

不 可否認的是,在2003年下半年開始舉牌之初,在王恆心中或許有過將金鷹購物集團下屬系各大購物商場通過南京新百實現借殼上市的願望,但金鷹商貿於 2006年3月在香港主板順利掛牌上市之後,王恆顯然不願意浪費一個殼資源,這也是南京新百的股改中金鷹系態度強硬並最終保證原方案得以實施的一個重要原 因。

如今,該物業和南京交家電原址兩處物業在過去的數年中的升值已經讓金鷹系賺得缽滿盆滿,選擇將控股權轉讓給同城的三胞集團亦屬於明智之舉。

值得指出的是,三胞集團雖通過受讓17%股份成為南京新百的控股股東,但金鷹系兩家關聯公司持有的12.98%股份依然佔據了有利位置,考慮到南京國資的持股比例為15.15%,金鷹系的態度在第一大股東和第三大股東之間將變得微妙。

畢竟,雖然昔日金鷹系和南京國資之間曾存在恩怨,但在金鷹系選擇退居二股東的背景之下,金鷹系和南京國資之間不排除會出現「化干戈為玉帛」的局面。

但有投行人士分析,「由於南京新百的新東家三胞集團是王恆找來的下家,從這角度來看,金鷹系聯手南京國資抗衡三胞集團的局面未必會出現,更大的可能是金鷹和三胞之間存在類似於君子協定的默契。」


南京 新百 百易 易主 昔日 東家 金鷹 獲利 調查
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三胞集團袁亞非:或增持南京新百

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「我們不排除今後增持南京新百股份。」三胞集團董事長袁亞非向本報記者透露。

7月3日,南京新百(600682.SH)股東大會通過董事會改選方案,金鷹系王恆和李桂菊退出董事會,僅餘陳永剛一席;新任控股股東三胞集團則派出副董事長、副總裁楊懷珍和副總裁儀垂林進入,前者將取代王恆出任南京新百董事長。

據記者瞭解,袁亞非對於楊懷珍的評價是三胞集團的「內當家」。楊在擔任三胞集團副董事長和副總裁時,兼任三胞集團控股的宏圖高科(600122.SH)副董事長。

董事會改選被視為南京新百去金鷹化的第一步。

建樓宇化電子商務科技企業園區

實際上,南京新百現在亟須解決的是主樓1-8層內裝修、寫字樓租售和鹽城房地產項目等數個問題。

目前,南京新百已基本完成主樓外立面裝修,按照已披露計劃,此後將對1-8層的百貨營業樓面逐步裝修。

對此,楊懷珍告訴記者,內部裝修方案尚未確定,但應該很快(7月份)就會啟動;整體裝修時間大概6個月,爭取春節前完成。

而對於在主樓上加高的寫字樓,南京新百原計劃將主樓7萬平方米中的3萬平方米出售,剩餘部分出租;此前公司已和戴德梁行簽約,委託其代售3萬平方米和對外出租1.3萬平方米,並初步確定進度為今年末銷售和出租均完成95%左右。

據記者瞭解,目前南京新百主樓寫字樓的招租計劃仍在進行,現已出租1萬-2萬平方米,客戶包括愛普生 、宏碁、日本伊藤忠商社等全球500強企業;租金方面,今年完成出租的在4元/日·平方米以上。

據楊懷珍介紹,公司希望將新百大樓建成樓宇化的電子商務科技企業園區,「還只是初步想法,我們在和白下區政府溝通」。

除百貨主業外,南京新百下屬兩個房地產項目也是市場關注的焦點。

目前,2010年取得項目立項的批覆文件和建設用地規劃許可證的鹽城內港湖項目,已進入打樁階段。據楊懷珍介紹,預計明年5、6月實現1期3棟6萬平米住宅開盤銷售。

記者瞭解的信息顯示,南京新百在鹽城內港湖項目佔地約126.76畝,拿地成本僅1.67億元。

據萬聯證券分析師歐陽瑾娟此前統計,以該項目容積率為2和銷售均價為5000元計算(目前該項目周邊房價在4500-6500元),這一項目分兩期開發後有望實現銷售收入8.45億元,考慮開發成本和相關稅費,淨利潤約1.27億元。

不過,楊懷珍表示,鹽城項目合計100多畝主要用於住宅,將先後分為3期開發;此外還包括約6000平米開發做商業之用;但具體結算週期還不確定,預計在2013年前後。

至於南京河西約300畝的地產項目,楊懷珍透露,尚在辦理土地相關手續,作為商業或者住宅還沒有確定。

據萬聯證券測算,按照3億元拿地成本和拆遷補償費用,該項目折合成本約1500/平方米,而其周邊房價已達18000-20000元/平方米。

由 於南京新百2009年末曾和金鷹系下屬上市公司金鷹商貿(3308.HK)及東方商城簽約,由金鷹商貿管理東方商城日常經營,委託期限為2010年1月至 2012年末;如今上市公司易主,對於其全資控股的東方商城是否繼續委託金鷹商貿經營,楊懷珍表示尚未確定,「到年底時再和金鷹商量」。

三胞集團或將增持

目前南京新百前三大股東的持股接近,三胞集團持有17%,南京國資和金鷹系分別持股15.74%和12.98%。

對於可能進行的增持行為,楊懷珍表示,目前公司股價處於較為合理的位置。

華泰證券投行人士則表示,從之前金鷹系和三胞集團簽訂的股權轉讓協議來看,金鷹系持有的剩餘股份可能在此後某個時點拋售;而三胞集團則或許會謀求接手南京國資持有的15.74%的股權中的一部分。

可比照的是,2005年2月,通過二級市場舉牌成為南京中商(600280.SH)控股股東的雨潤集團,其實際控制人祝義才2009年6月以1.77億元收購南京國資持有的南京中商11.15%股份,後者僅保留5%股權。

如今,金鷹系退出後,放棄重新出任大股東的南京國資依然會選擇退出的道路,而僅僅受讓17%股份的三胞集團同樣需要提高控股比例鞏固對上市公司的控制,選擇受讓南京國資的股份則是最佳選擇。

除控股南京新百外,三胞集團以20.65%的持股控股另一家上市公司宏圖高科。

根據三胞集團的計劃,宏圖高科定位於專業化IT產品和消費類電子產品銷售平台,南京新百則是百貨類銷售平台,二者在客戶群、產品、集客力、品牌力等多方面將實現互補;最終通過協同效應,實現大百貨的概念。

三胞 集團 袁亞非 或增 增持 南京 新百
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煙廠領導變身開發商 南京卷煙廠集資建房調查

http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-17/wNMDcyXzQxMDMwNg.html

「南京卷煙廠領導向員工集資,在江寧建九島夢都城別墅群。除員工分得別墅外,其餘正在對外公開銷售」,南京一位知情人士3月10日向記者透露。

3月12日,記者來到該別墅區,六聯體、四聯體、兩聯體、獨棟的別墅林立。記者調查到,該別墅的開發商為金夢都房產開發公司,拿地、建設、銷售、分紅等,均由金夢都進行。

工商資料顯示,該公司股東為9個自然人。經與南京卷煙廠員工核實,9人均為該廠前任或現任主要領導。

這些別墅一旦上市,員工與領導將可獲利百萬以上。目前一期項目已全部售完,二期也開始動工建設。然而,這塊別墅用地的審批程序至今仍飽受質疑。

煙廠領導變身開發商

南京卷煙廠位於南京夢都路、九島夢都城區域,和金夢都淵源很深。

南京金夢都房地產開發有限責任公司成立於2005年9月27日,一般經營項目為房地產開發經營。物業管理、房屋租賃,企業信用等級A,經營期限截止日為2025年9月26日。

南 京金夢都工商資料揭示,該公司為有限責任公司(自然人控股),記者統計自然人股東總計為9人,張岩磊、馬明如、王軒庭、余慧強、徐大躍、李鳴、王振洲、王 寧、黃彪 。分別出資註冊資本1.3409億元的3524萬、2151萬、553萬、800萬、613萬、2047萬、1053萬、1610萬、1040萬元。該公 司開發收益最終歸屬自然人。

記者通過卷煙廠工作人員及公司網站,核實9位股東的身份發現,在南京金夢都公司成立時,9人均為南京卷煙廠核心領導。

其 中張岩磊彼時為南京卷煙廠廠長、現為江蘇中煙工業公司副總經理,馬明如彼時為南京卷煙廠副廠長,王軒庭現為江蘇中煙總會計師,余慧強現為江蘇省煙草公司財 務處處長,徐大躍現為江蘇省煙草局政工處處長,李鳴為現南京卷煙廠廠長,王振洲彼時為南京卷煙廠副廠長,王寧為南京卷煙廠副廠長,黃彪為南京卷煙廠副廠 長。

對於南京卷煙廠領導出資從何而來,以及未來金夢都房產開發公司實現收益的分配問題,記者3月13日到南京卷煙廠進行諮詢,南京卷煙廠行政處韓處長以煙廠不是法人單位,需要向江蘇中煙公司諮詢為由,婉拒了記者採訪。江蘇中煙公司也並未表態。

長期以來,煙草局和煙草公司實行「一套機構,二個牌子」的模式,煙草局是行政管理機構,而煙草公司是受煙草局管理的企業。

「就算卷煙廠屬於企業,其領導可以打擦邊球成立公司搞開發,但現在部分卷煙廠領導已經升任煙草局就職,應有措施規範此類行為。」上述知情人稱。

千畝別墅的程序問題

根據我國《商品房銷售管理辦法》,商品房開發、銷售需要具備五證,即《建築工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《土地證》、《商品房預售許可證》、《建設用地規劃許可證》。

3月13日,記者向金夢都公司要求查看九島夢都城相關證書,其辦公室當班員工對記者稱,集資蓋別墅的事情要找南京卷煙廠,並表示總經理不在,記者按其要求留下聯繫方式,但截至發稿,尚未收到該公司回覆。

此前當地網絡媒體曾關注建別墅事件,彼時金夢都開發公司總經理馬明如提供了四證。

但四證之一《建設工程規劃許可證》中並沒有金夢都別墅群之一永泰苑的批准項;《商品房預售許可證》至2010年12月已經過期,可如今該房屋仍然在對外公開發售。此外,尚缺少《建設用地規劃許可證》。

南 京市江寧規劃局卻認為該地塊的規劃沒有問題。江寧規劃局留存了一份編號Q-0710343的《南京市江寧區規劃局建設項目規劃設計方案審定通知書》 (2007年11月4日),當中稱:「你單位(南京金夢都房地產開發有限責任公司)申報的『南京卷煙廠職工自建住宅小區』設計方案,南京市江寧區規劃局原 則同意該規劃設計方案」。

另據記者3月13日獲取的國土資源局江寧分局《金夢都房地產有限責任公司用地情況說明(6宗)》:該公司在2006年至2008年,通過掛牌出讓方式共取得位於谷裡街道6宗經營性用地,用地總面積為1531.79畝,約為102萬平方米。

上述知情人認為,這當中存在的問題是,金夢都公司以職工建房名義做規劃,從而拿到低價地,但具體開發過程卻夾雜了商業開發。

在樓型設置上,也嚴重「超標」。事實是,國家最近幾年對別墅用地建設規模等,有嚴格限制。2006年5月30日,國土資源部下發「關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知」,要求從即日起,一律停止別墅類低密度住宅房地產項目供地和辦理相關用地手續,並對別墅進行全面清理。

但國土資源局江寧分局提供的消息顯示,金夢都公司「拿地」是在2006年至2008年間。其九島夢都城別墅項目如何成行,頗受非議。

此前當地媒體報導,南京江寧國土局曾回應稱,「局領導已經換了兩屆,不清楚具體情況」。

百萬差價

爭議聲中,第一期別墅的利益盛宴已被饕餮完畢。

據上述知情人士介紹,別墅從2006年開始動工,2010年陸續建成。

2006年前,南京卷煙廠以給職工建房改善住宅條件為由,向職工、廠級領導分別收取6萬、20萬左右的集資款。

「當時的說法是,今後房子蓋好後,員工分獲260平方以上不等住房,多餘住房賣出;按照初期出資額1:2的比例予以分紅。」即除了低價購房之外,員工6萬元出資,未來可獲12萬的利潤分紅。

一位正在出租該區別墅的南京卷煙廠員工還透露,「之後,我們又陸續繳納了幾期集資款,員工累計繳納72萬-90萬不等,合計3000-3400元每平方的內部銷售價。廠領導則按照比例多繳一些。」

如果按照初期集資款1:2比例分紅,記者計算得,工人最後實際付出60萬-78萬,僅相當於2300-2900元每平方的內部價。

在獲得初期集資款以後,當時的9個卷煙廠領導開始以自然人身份組建地產公司,2005年金夢都公司成立,並開始運作九島夢都城別墅區的建設。

地價則相當便宜:當地國土局提供的資料顯示,2006年至2008年該公司以出讓價款總計6.5億元拿下了地塊,僅合計約637元每平方米。

3 月12日,記者以購房者身份向金夢都銷售部人士諮詢九島夢都城別墅時,該人士稱,金夢都開發的一期別墅九島夢都城一期共200多棟、700餘戶;最低面積 超過260平方;其中一部分為南京卷煙廠員工和領導集資申購,一部分直接對外出售,目前已經全部售完,二期房則已經開始動工建設。

「我的九島夢都城房子為六連排別墅型268平方米,現在毛坯房大約8000多元每平米。」上述南京卷煙廠員工介紹,等九島夢都城二期和周邊設施建好後,別墅的單價不會低於1萬元,「只是租出去,還不想現在賣」。

根據安居客網站統計數據,九島夢都城的房價在去年12月房價維持在9000-10000元每平方米,目前房價有所回落,但也維持在8000-9000元。

也就是說,以一套260平米的聯體別墅、每平米單價8500元計算,內部價和市場價的差價就達到5100-5500元。若賣出別墅,每個卷煙廠員工至少獲利130萬。

卷煙廠領導獲利則更豐,該廠領導認購的多為500平方米獨棟別墅,售價高於聯體別墅。僅按照和聯體別墅同樣單價計算,領導至少可獲利250萬。

煙廠 領導 變身 開發商 開發 南京 集資 建房 調查
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鋼貿融資黑洞:南京女老闆為500萬自殺

http://www.21cbh.com/HTML/2012-5-7/yNNDE3XzQyODUyNQ.html

一位領導同志談及鋼貿市場遍地的亂象時說,這都是招商引資、盲目做大GDP種下的「惡果」。一些不法商人利用鋼材的准金融屬性,把鋼材市場異化成為融資平台。

在南京鋼貿市場集中的下關區,近日爆出一鋼貿市場年僅35歲的女老闆丁琴(化名)自殺事件,在鋼鐵行業整體不景氣的背景下,傳統的「准金融化」的鋼貿市場融資模式風險警報再度拉響。

「她 自殺的準確時間應該在4月26日晚,在南京郊區高淳鄉下的一處偏僻居所。我給她做過500萬的信用擔保,本來今年6月份到期。她名下沒有什麼房產做抵押, 她性格開朗,大家都是朋友,連反擔保措施都沒有。誰能想到她會走上這條路呢?我這500萬是打水漂了。」南京一家大型擔保公司的老總告訴記者。

在南京下關燕江路上的這處鋼貿市場裡,這個叫濱淼的鋼貿物資公司捲簾門緊閉,門前不時有市場內的經營者咂嘴搖頭,不時有銀行的信貸員緊張地問:「現在怎麼聯繫到她的家人?」但回應他們的僅僅是搖頭。

記者瞭解到,至少有兩到三家銀行跟丁琴有信貸關係,當然其背後也有多家擔保公司的身影。貸款有多少,銀行有多少損失,現在還是未知數,相關銀行諱莫如深。

「鋼 材是本大利微的生意,囤貨、壓庫、欠款難免會有風險,這時各種融資手段都要用。她人緣不錯,市場內還有幾個老闆跟她之間在銀行有聯保關係,也有朋友把房子 拿給她去融資,說明信用還一直不錯。但誰也沒想到她會走上這條路。現在大家都很急,但束手無策,誰都沒辦法。」市場內另一位與丁琴常有業務往來且私交不錯 的女老闆告訴記者。

鋼材貿易類似房地產,對應的現金流量大,而價格的週期性波動明顯,風險莫測。去年底,南京宇揚集團老闆楊軍攜多家銀行 的逾億貸款人間蒸發,其重要的一條融資鏈條就是鋼貿融資。鋼材貿易有形成定式的雙份「保證金」、「抽頭」,被鋼市商戶稱為「保證金」,即入駐鋼市的鋼貿商 戶若需要依靠鋼市的擔保獲得銀行貸款,則必須向鋼市支付一定比例的「保證金」款項,市場以此來組建一個擔保公司或者建立一個類似聯保的基金會,形成一種風 險分攤機制。

這個比例是多少?一般鋼材市場對入駐商戶的保證金比例為20%~30%,個別比例較高的能達到40%。在申請貸款前,鋼材貿 易商就必須將「保證金」打到鋼市老闆的賬上,否則貸款肯定下不來;而要拿回這筆「保證金」,需要先行還清貸款。他稱,雖然商戶都知道保證金制度不合理,但 因為銀行沒有鋼材市場的擔保,或是由市場組織的聯保互保就不批貸款,為了獲貸,商戶只好同意。然而,並非交給鋼市保證金入駐商戶就能順利拿到銀行貸款。 「雁過拔毛」的除了鋼市之外,還有貸款銀行。

如果公司實際需要使用500萬資金,就必須申請1000萬貸款額度。具體做法是:在鋼市做擔 保前,商戶必須預付300萬(即貸款的30%)作為鋼市要求其支付的「保證金」;之後,需要再預付200萬(即貸款的20%)作為銀行要求其支付的「保證 金」。「所以我們這些小老闆的資金成本很高,別看她生意做得大,一年幾個億,但真正賺錢並不多。有時沒辦法只能向親戚朋友借款,甚至短期借高利貸周轉。」 市場的一位管理者說。

目前丁琴自殺的原因尚未查明,至於她有無捲入高利貸,上述管理者不置可否,「反正市場內有不少人借錢給她的,年息都在20%~30%間,這是基本行情。」

記 者在調查中發現,南京、連云港等地已相繼發生鋼貿企業老闆「跑路」甚至自殺案件。南京城北的中央門和下關江邊4號碼頭附近,云集大量的鋼貿市場。光一個連 云港,鋼材市場就有十多家。一批來自近福建周寧的小商人利用地方招商引資心切,到處建「鋼材市場」,一個人進場,七大姑八大姨一起來,甚至把老家一個村上 的人都帶來,每人名下都辦個公司,再湊份子辦一個擔保公司,辦成以後立即把資金抽走。一邊從事所謂鋼材貿易,弄塊地建幾排門面房,搞個大倉庫,再弄批鋼材 相互之間倒,製造現金流和交易的繁榮景象,另外通過空殼的擔保公司向銀行融資貸款。光一個連云港,包括交通銀行等大銀行在內的多家銀行,至少有20億以上 的信貸資金深陷其中,「這個地雷隨時可能引爆。銀監部門已多次進行風險揭示和排查。」當地接近監管部門的一位人士介紹。

記者不久前在蘇北 採訪時,一位領導同志談及鋼貿市場遍地的亂象時說,這都是招商引資、盲目做大GDP種下的「惡果」。一些不法商人利用鋼材的准金融屬性,把鋼材市場異化成 為融資平台。這些商人忽悠地方官員,說辦個鋼材市場動輒年交易量幾百億,地方領導一聽上兩個市場就幾百億,GDP也好、現代物流、服務貿易什麼指標都上去 了!於是批地給減免稅,一群赤腳的光溜溜的騙子進場,相互對倒做出很嚇人的交易量,而不明就裡的銀行為了做業務,也一股腦兒扎進去,還專門設計出什麼「融 資共贏鏈」的鋼貿融資新模式,結果有些市場一夜之間人去樓空。大贏家只是那群騙子,上當受騙、受害的只是當地政府、銀行和抵進了身家性命的高負債經營者。


鋼貿 融資 黑洞 南京 老闆 500 自殺
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夏普南京工廠或面臨調整 業績告急

http://www.21cbh.com/HTML/2012-8-23/xNNDE1XzUwNDAxNg.html

繼奧林巴斯、索尼、松下等日本電子企業因業績下滑啟動全球裁員後,又一家日企陷入裁員風波。

8月21日,據日本媒體報導,由於面臨 嚴重的資金短缺,夏普裁員計劃將擴大到1萬人。這其中包括南京的夏普液晶電視工廠或被轉讓給鴻海,約有1500工人可能面臨被裁員。對此,夏普中國相關人 士表示,裁員至萬人和南京工廠出售給鴻海消息不屬實,一切以日本總部消息為準,目前能確定的是裁員5000人。

此前,夏普宣佈的5000人裁員計劃將在2013年3月之前完成,佔員工總量的約9%,這是這家企業62年以來首次裁減人員。

已有近百年歷史的夏普目前正陷入空前的困境。

夏普第二季度財報數據顯示,公司現負有帶息債務1.25萬億日元(合126億美元),比去年同期增加了3倍。

為了增加現金流,夏普3月宣佈與台灣鴻海精密工業公司展開資本和業務合作,不過,業務重組或許已經不能挽救夏普的經營「告急」,因此急需通過拋售提升業績。

多家國外媒體報導,由於鴻海要求將出資比例從9.9%提高到20%左右,夏普正考慮將日本之外的彩電組裝廠、液晶模組廠也轉讓給鴻海。其中,包括位於中國南京和墨西哥的電視機組裝廠,這可能導致夏普再削減約3000個工作崗位。

如果這兩家電視工廠最終出售,加上本月早些時候宣佈的5000人裁員計劃,夏普的最終裁員總數將達8000人,約佔其全球員工數的15%。

據悉,南京的工廠與墨西哥工廠員工均為1500人左右。夏普稱考慮全員隨廠加入鴻海,但鴻海方面並未就是否全員接納現有南京員工作出聲明,南京夏普工廠的員工仍然面臨被裁掉的可能。

夏普中國公司相關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,追加裁員至萬人和南京工廠將出售給鴻海的消息都不屬實,一切以日本總部的通知為準,目前能確定的是裁員5000人。

夏普南京工廠一名生產主管對記者透露,只是聽說了裁員的傳聞,目前生產都很正常。

資深家電行業專家洪仕斌對記者表示,產業結構、人口結構、金融政策結構三重因素導致了日企的敗退。「這些企業產業過於集中,且採用封閉式的經營模式,已不再適應快速發展的市場環境。」


夏普 南京 工廠 面臨 調整 業績 告急
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12306網站有「伴」了:南京公路售票網癱瘓

http://news.cyzone.cn/news/2012/10/01/233259.html

買票人太多,超過設計能力,公路售票網癱了

昨天,南京四大汽車站客流達21萬人次。中央門汽車站、汽車客運南站一大早就開始「限時進站」,旅客們驚呼堪比春運。

乘車的多:車站限時進站

昨天7:00,中央門汽車站就因為人滿為患,開始限時40分鐘進站。

14:00,汽車客運南站也開始限時1小時進站,即憑藉車票在規定的時間內才能進入候車室。

為了減輕候車室的壓力,汽車客運南站前往高淳、溧水、馬鞍山、滁州的旅客只需在車站外面買票乘車,流水發車。

長途東站,前往揚州、宜興等地的班線也實施流水發車。

記者瞭解到,從昨天下午開始,南京周邊道路出現嚴重堵車,很多上午發出的班車不能及時回到南京再次發車。

為此南京各個客運站積極調配應急運力,加班到晚上9點,才將旅客發運結束。

買票的多:售票網「歇菜」

昨天,記者在中央門汽車站看到,排隊買票的隊伍已經「擠」出售票大廳。由於預售票多、運力有限,當天的汽車票除了滬寧線、滬杭線尚有少量的余票外,其他班線的票都相當緊俏。

與排隊一樣苦的還有昨天網絡購買汽車票的,南京公路售票網(www.jslw.gov.cn)居然跟鐵路售票網12306一樣「歇菜」了:網站老提 示說訪問用戶過多,請稍候再試。對此情況,南京公路聯網售票中心主任徐寧告訴記者,「網站是七八年前建的,往年高峰期一天網上售票量三四千張,而今年每天 有超過20萬人次登錄網站購買黃金週期間的票,已經超過設計能力。不過,國慶節後,聯網售票中心將更換設備。」

■提醒

換票誤班車怎麼辦?

儘管各大車站一再提醒,網上購票的市民要換票一定要提前,否則容易誤車,但昨天,記者從中央門汽車站瞭解到,還是有「隨到隨換」的旅客因此誤了班 車。那麼,因為換票誤車了怎麼辦呢,車站表示「先換票後退票再買票」,不過這個流程也僅限晚點1小時,如果晚點超過1小時,那麼票就廢了,乾脆直接買。

據介紹,如果因為換票沒趕上班車,晚點在1小時以內的,那麼你可以取票後再去退票。按照相關規定,班車開後1小時內可以退還50%的票款,然後再重新購票。「節假日期間,儘量提前換票,不然誤了班車,即使你退了票,也很難再買到需要的票。」


12306 網站 南京 公路 售票 癱瘓
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南京銀行:原二股東外資銀行巴黎銀行借QFII舉牌成為第一大股東 林雋168

http://xueqiu.com/1789287598/24961282
南京銀行:原二股東外資銀行巴黎銀行借QFII舉牌成為第一大股東

銀行股向來很少發生收購戰,一方面有外資持股不能超過20%的紅線,另一方面銀行股一直處於國家嚴密監管和保護之中,多年來,不管經濟波動多大,銀行向來旱澇保收具有良好業績,中國A股市場自成立以來,發生外資控股銀行的案例也只有美國新橋私募控制深發展一例,但深發展不是通過二級市場收購而是通過協議方式從深圳市政府手裡獲得了控股權

2012年底,巴黎銀行突然通過QFII通道舉牌南京銀行使得市場突然感覺是不是又會出現外資控股國內銀行的案例。這個案例中巴黎銀行並沒有增持到5%的舉牌紅線,由於原來就是第二大股東,並及時對增持進行了公告,而且成了名義上的第一大股東,我們把這個案例還是做個探討。

一、南京銀行股權結構比較分散

2005年南京銀行與巴黎銀行簽訂了《戰略聯盟合作協議》。根據該協議,巴黎銀行作為戰略投資者的身份入股南京銀行19.2%的股份。同時,雙方將在零售銀行、資本市場、消費信貸等8個方面展開合作。南京銀行同意,在巴黎銀行持股被攤薄的情況下,將協助其增持股份,使其持股維持在合理水平。

隨著2007年南京銀行成功登陸A股,巴黎銀行的持股比例也被稀釋至12.61%。截至2012年9月30日,巴黎銀行持有南京銀行3.77億股,持股比例為12.68%,

2012年三季報顯示,當時南京銀行位列第一大股東紫金集團持股數量為4.08億股,持股比例只有13.76%。上市公司南京高科持股 33345股佔比11.23%

二、巴黎銀行借道QFII舉牌南京銀行成為第一大股東

2012年12月8日刊登關於巴黎銀行增持本公司股份的提示性公告

  南京銀行關於巴黎銀行增持本公司股份的提示性公告

  2012年12月6日本公司接到大股東巴黎銀行書面報告,巴黎銀行於2012年10月10日至2012年12月6日間以合格境外機構投資者(QFII)的身份通過上海證券交易所交易系統增持本公司股份59,378,034股,佔公司總股本1.99998%。至上年末巴黎銀行作為戰略投資者已持有本公司股份12.682%。合計佔比14.68%

2013年2月19日刊登關於公司持股5%以上股東股權變動提示性公告

  南京銀行關於公司持股5%以上股東股權變動提示性公告

  近日,公司接到法國巴黎銀行來函,確認法國巴黎銀行QFII通過二級市場購買本公司的股份61,125,996股為法國巴黎銀行持有。兩者合併計算法國巴黎銀行持有本公司股份437,646,785股,佔公司總股本的14.74%。

巴黎銀行正式成為南京銀行名義上的第一大股東

三、原大股東利用一致行動協議保護控股權

在巴黎銀行舉牌後,南京銀行接到南京紫金投資集團有限責任公司和南京高科股份有限公司一致行動人協議,確認兩者為一致行動人。兩者合計持有本公司股份741,863,292股,佔公司總股本的24.99%。

。而巴黎銀行的最新增持行動,讓南京銀行第一大股東之位的歸屬增添了變數。雖然按已披露數據顯示,巴黎銀行持有南京銀行的股份,已超過此前南京銀行第一大股東的紫金投資,但南京銀行並未發佈大股東變更公告。由於紫金集團與南京高科成為一致行動人後,持股比例達到24.99%,而巴黎銀行持股最高也只能達到20%,所以紫金集團與南京高科佔據實際控制人之位已無懸念,這也可能是目前南京銀行第一大股東仍未公告變化的原因。

雖然此前南京銀行相關人士在接受記者採訪時曾表示,巴黎銀行在書面報告中並未明確表示短期是否還將進一步增持,且因為並沒有達到5%(舉牌)的增持比例,南京銀行方面也無法強制巴黎銀行披露下一步動向。但據媒體報導,巴黎銀行方面已透露,將繼續增持南京銀行持股比例,從目前的15%左右提高至接近中國法律允許的上限20%。

對於巴黎銀行的增持行動,原處南京銀行第一大股東之位的紫金集團是否也相應進行增持,一直是外界所關注的。就在2012年頭三個季度,紫金集團均進行了增持,合計增持超過了1000萬股。但是巴黎銀行增持後,紫金集團和南京高科都沒有進行增持.

四、 巴黎銀行獲利頗豐

估值的低迷以及南京銀行良好的發展前景,這兩大因素的迭加給了位列該行第二大股東之位的巴黎銀行一個絕佳的增倉良機。

結合巴黎銀行增倉時間可以發現,在巴黎銀行增倉期間內,南京銀行股價處於7.61-7.84元區間內,而這也是該行上市已來股價最低的區間。就在巴黎銀行成功增持後,南京銀行股價開始了一輪大幅上攻,一度上攻至11元,巴黎銀行增持行為獲利頗豐。

五、啟發

我們判斷,這次巴黎銀行舉牌是借股市低迷銀行股嚴重低估的一次增持行為,同時也為以後政策放開取的控股權埋下伏筆,南京國資始終會有一種危險感存在。從巴黎銀行增持價格上看,屬於進可攻退可守的從容地位。

不過目前由於銀行業諸多政策限制,得不到地方國資支持斷難拿到控股權,因此二級市場反應也沒有超出整個板塊漲幅過多,不過外資銀行的增持充分說明了銀行股處於低估狀態,這給二級市場投資者吃了一顆定心丸。

  由於銀行資本要求,長期以來銀行毫無節制地再融資, 我們很多股份制銀行如民生銀行、招商銀行、寧波銀行、華夏銀行等股權分散程度都超過南京銀行,都隱含著控股權失控的風險,股權極其分散加上股價嚴重低估,一旦政策放開,外資會蜂擁而入爭奪銀行控股權。地方政府、銀行高管、銀行股東等要做好不得不防的準備。

股價走勢圖(後補)
南京 銀行 原二 股東 外資 巴黎 II 舉牌 成為 一大 林雋 168
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李嘉誠繼續拋售內地房產資產 30億元南京樓盤待售

來源: http://wallstreetcn.com/node/70302

經買方證實,李嘉誠領導的長江實業集團旗下ARA基金(ARA Asset Management Limited)正出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈(IFC),該大廈估值約為30億元人民幣,近期交易已在交割。 觀點地產網報道,接盤買家江蘇本地企業三胞集團新聞發言人鄒衍已確認這一收購事件,但具體交易價格尚不明確。 據了解,南京國際金融中心位於有“中華第一商圈”之稱的南京新街口西南角,總建築面積10.9萬平方米,於2009年5月啟用。其以220米的高度成為“新街口第一高樓”。 而賣家ARA基金為李嘉誠旗下長江實業的附屬公司,是一家設立在新加坡的亞洲房地產基金管理公司。 至此,今年下半年李嘉誠已不下6次拋售內地及在港資產。 今年11月下旬媒體報道,在將近一周時間內,李嘉誠旗下和記黃埔二度出售在港資產,兩次共套現12.8億港元。 當月初,李嘉誠旗下長和投資再度減持5%的長園集團股份,今年以來合計已拋售1.3億股。 不過,李嘉誠本人於今年9月、10月、11月在多個場合澄清不會從內地和香港撤資。 11月下旬,李嘉誠接受《南方日報》采訪時列舉數據反駁撤資傳言: “長和系”去年毛收入約4300億港元,而本年度投資海外(新西蘭和荷蘭)兩個基建項目動用的資金只有80億,所占比例不足2%。 在香港貨櫃碼頭項目的投資已經有40億港元。這怎能說是“長和系”撤資? “長和系”在香港出租物業包括長江集團中心、華人行、和記大廈、中環中心等,總面積大約有380萬平方呎;國內北京、上海等地出租物業總面積有500萬平方呎。 這兩地出租物業總市值加起來至少1700億港元,這些物業都不會賣。而外國出租物業與之相比,只有0.5%。 接受《南方周末》專訪時,李嘉誠又說: 我一定不會“遷冊”,長和系永遠不會離開香港。不過規模的大小是另一回事,我有百分之百的責任保護股東的利益。 但李嘉誠當時也指出,香港內地房價太高,投資有風險: 香港地價高,已看到不健康的趨勢。內地房地產過去持續上漲,往往以高於市值的價格也無法投得土地。 內地政府部門都說要對房地產進行打擊,價格太高。不聽他們的話,還可以聽誰的話? 現在價格的確漲得太高,一般老百姓買不到,投資地產的公司也有危險。
李嘉誠 李嘉 繼續 拋售 內地 房產 資產 30 億元 南京 樓盤 待售
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