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日圓先生料滙價再升半成

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:11

【備受追捧】除卻黃金,日圓今年亦受投資者垂青。今年以來,日圓累計上漲近7%,表現勝過一眾主要貨幣。有日圓先生之稱的前日本財務省副大臣榊原英資(Eisuke Sakakibara)更預期,日圓將於今年下半年升至105日圓兌1美元。過去四年,在日本央行量化寬鬆(QE)之下,日圓累跌36%。而踏入2016年,日圓走勢逆轉。今年初至上周四(3月24日)為止,日圓累升6.6%至112日圓兌1美元,即約每百日圓兌6.87港元。對於日圓持續升值,「日圓先生」榊原英資日前表示,由於全球經濟更加失控,日圓兌美元將於今年下半年升至105,即較現水平再升約半成,屆時每百日圓兌約7.42港元。



日官員或再干預

不過,榊原英資強調,如果日圓進一步上揚,將惹來日本政府的干預。他認為,如果日圓升至105,日本官員可能進行口頭干預,而若升至100,日本政府則會拋售日圓,以圖壓低日圓滙率。據《華爾街日報》較早前引述消息人士報道,日央行正在檢查日圓兌美元的滙率水平,反映日本官員對日圓升值的憂慮加劇。





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日圓 先生 價再 再升 升半 半成
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資金避險 金價升半成

1 : GS(14)@2016-11-10 07:57:40

【本報訊】特朗普當選美國總統,「狂人」效應令資金湧向黃金避險。現貨金價昨日衝高近半成,高見每盎斯1,337.51美元,為英國脫歐後最大單日升幅。有大行預測特朗普獲選美國總統,其政策不確定性,將刺激金價升見1,400美元。


國際油價受壓


現貨金價昨日最多急升4.85%或61.86美元,至每盎斯1,337.51美元。現貨銀價亦升超過2%,高見每盎斯18.99美元,創四周最高。鉑金則最多曾升0.2%至每盎斯1,021美元。本港九九金昨日收市價報每両1.21萬港元。花旗分析報告稱,特朗普當選美國總統為經濟前景增添不確定性,支撐金價上揚,可望升至1,400美元。此外,特朗普支持美國擴大基建,推動倫敦3個期銅價格創半年新高,報每噸5,235美元,升2.7%。曾公開稱讚俄羅斯總統普京的特朗普,投資者擔心他會取消對俄羅斯與伊朗等國家制裁。同時,特朗普競選政綱提倡降低油價、從恐怖分子伊斯蘭國(ISIS)手上搶回石油及跟石油輸出國組織「斷交」等,令國際油價受壓。紐約期油曾跌至每桶43.07美元,近一個月最低,及後重上每桶44美元水平。■記者伍詠雯



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資金 避險 金價 升半 半成
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特朗普掀債息急升 兩周升半厘 債息飈 投資老手預警危機

1 : GS(14)@2016-11-20 22:19:21

【明報專訊】候任美國總統特朗普的刺激措施令通脹預期升溫,環球債券沽壓持續。美國10年期國債孳息昨升至2.32厘,兩周累積上漲逾半厘,為15年最大兩周升幅。著名投資經理Russell Clark表示,美國債息飈升會導致金融條件收緊,債息急升後金融市場往往出現危機,如1987年股災、1994年的墨西哥金融危機、1997年亞洲金融危機、2000年科網泡沫爆破、2008年環球金融海嘯,以至2010年的歐洲金融危機;危機爆發後,債息都會回落至新低。

部分投資者趁低吸納科技股,受惠於蘋果和四大科技股「FANG」(facebook、Amazon、Netflix及Google母公司Alphabet)等上漲,納指昨早段升至5346.8點創歷史新高。追蹤細價股走勢的羅素2000指數早段上揚,有望錄得連續第11個交易日上漲,成為繼2003年6月5日以來最長的漲勢,當時錄得連續12個交易日上漲。

似亞洲金融風暴金融海嘯前情景

Russell Clark指出,美國實施量寬時,股市表現比歐洲和日本佳,不過自特朗普當選後,美債急跌,美股上漲,已將美股收益與美債收益的比例推向極端水平,之後股強、債弱的形勢可能逆轉。

繼聯儲局主席耶倫釋出加息信號後,今年有投票權的聖路易斯聯儲銀行行長布拉德(James Bullard)昨亦表示,支持聯儲局下月加息。

亞洲貨幣貶值壓力增

同樣在今年有投票權的堪薩斯城聯儲銀行行長喬治(Esther George)亦稱,央行早點加息比遲加息好,任由經濟過熱會產生短期收益,但長遠損失更大。

加息預期可能增加亞洲貨幣貶值壓力,事實上近期亞洲貨幣跌勢加劇。有別於以往亞洲貨幣偏軟,往往伴隨股市疲弱、債市轉強。今次亞洲貨幣的跌勢,部分由於人民幣急跌,目前兌美元匯率已回落至2008年的水平。

Russell Clark認為,央行奉行的量寬和零利率政策,往往會令實施QE的經濟體貨幣貶值,令資本和信貸流向貿易伙伴國。這可能催生信貸泡沫,導致匯率被高估。

當貿易伙伴國貨幣貶值,或信貸泡沫爆破,將導致股市表現長期落後於債市。例如日本泡沫爆破後,這種狀况一直持續。科網泡沫爆破後,歐洲也是如此。

通脹預期弱 無阻歐債跌

儘管歐洲央行暗示將在明年3月以後延續買債,而歐央行行長德拉吉昨亦表示通脹動力仍然不足,歐債昨繼續下跌。德國10年期國債孳息率升至0.314厘,今個月升了0.14厘。

英國10年期國債孳息率升至1.48厘,比英國公投決定「脫歐」之前還要高。葡萄牙10年期國債孳息率升至3.8厘,創9個月新高。高盛指出,歐元區債息高企,並不反映其增長速度加快,預期市場回報率仍然偏低。

(綜合報道)

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5151&issue=20161119
特朗普 特朗 掀債 債息 息急 急升 兩周 周升 升半 半厘 投資 老手 預警 危機
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布少明:明年樓價料升半成

1 : GS(14)@2016-12-19 06:29:55

【明報專訊】美國聯儲局數度演繹「加息版狼來了」,12月議息後終拍板調高息率0.25厘,至介乎0.5至0.75厘,符合巿場預期,為繼去年12月後再次加息,當局保留「緩慢」加息的措辭,預測2017年或加息3次。向來對息口比較敏感的二手巿場僅錄零星減價成交個案,未有出現顯著反應。

預測美明年大幅加息機會低

為深入了解巿民加息後的最新置業意向,本行伙拍經絡按揭轉介於加息定調後即日上午透過電話訪問形式進行問卷調查,成功收回635份問卷,大部分被訪者認為樓價表現及經濟環境乃影響置業決定的首要因素,分別佔37%及21%;其次為樓控措施,佔20%;息口走勢與房屋供應之影響相對次要,各佔12%及10%。同時,普遍被訪者認為美國是次加息對其置業部署沒有影響至一般,佔80%。

明年美國會否加息仍持不確定因素,縱然特朗普曾預告會用財政政策刺激經濟,但一旦加息將使融資成本增加,筆者對美國明年大幅加息的機會有所保留。巿場對香港明年大幅加息的預期亦不高,事實上,縱然在聯繫滙率制度下,過往本港息口走勢主要取決美國加息步伐,但仍要視乎美息上升的速度及幅度。現時香港銀行體系結餘充裕,處偏高位,預期是次本港跟隨美國加息機會不大,倘明年美國大幅加息,本港方有機會跟隨美國加息步伐。

港息長期維持低位,儘管加息周期來臨,預期加息步伐溫和,相信即使明年港息跟隨調升,若加息幅度維持半厘之內,對巿民之置業及供樓負擔未會造成顯著影響,展望明年二手樓價料有5%升幅﹗

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7646&issue=20161219
布少 少明 明年 樓價 料升 升半 半成
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最佳地產分析團隊成員楊海全:今年樓價料至少升半成

1 : GS(14)@2019-02-21 17:26:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6604&issue=20190221
【明報專訊】連續8屆成為《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗銀行研究部中國香港地產研究主管楊海全早在今年1月2日已發表報告,預測樓價將於本季見底回升,因此推介地產股,是少數測中地產股過去一個多月強勁升浪的分析員。楊海全本周接受訪問時指出,過去多屆特區政府均未能大幅增加土地供應,令本港住宅嚴重供不應求,為樓價長期向好帶來強大支持,料早前困擾投資市場的壞消息已淡化,樓價今年將掉頭回升,全年升幅達5%或以上。

今年以來地產股升勢如虹,預示樓價也可能已完成調整期觸底回升,而楊海全本周二中午在位於中環冠君大廈高層的花旗銀行總部接受訪問,當日早上驟現傾盤大雨後,中午卻已萬里晴空,在該甲廈可遠眺維港兩岸優美景色。記者問楊海全本港樓市是否也一樣雨過天清,他堅定地說:「我有頗大信心樓價已經完成調整的小周期,重返上升的大周期,今年全年至少錄得5%升幅」。

楊海全解釋,自己堅持看好樓市,原因是港府過去政策失誤令住宅市場長期供不應求。除了曾蔭權出任特首的7年內(2005至2012年)大幅減少土地供應政策備受質疑外,上屆特首梁振英的房屋政策也不達標,「在梁振英的時代,政府每年公營房屋供應目標是28,000伙,但每年實際只有18,000伙。供應嚴重不足的結果是,公屋輪候冊現時增至5年半、即有近30萬戶等上樓,而最近一期居屋4431個單位獲逾26萬份申請超購近58倍,首置盤煥然懿居450伙收到逾兩萬份申請超額認購45倍,很多公營房屋的向隅客按捺不住轉買私樓,成為推動樓價上升的催化劑之一」。

不利因素淡化 樓市比預期更快好轉

中原城市指數從去年第三季至今回落約10%,楊海全分析,樓市是次調整期是集合港府推出空置稅、中美貿易戰陰霾、銀行12年首度加息、恒生指數由高位跌近三成及人民幣再次貶值等多項不利因素才出現,但由於供不應求可推動樓價長期上升,當上述不利因素近日淡化後,樓價現已有掉頭回升的趨勢,「我上月撰寫報告時預計樓價本季尾才見底,但市况比我的預期更快好轉」。

根據楊海全的統計,樓價在2003年第三季以來累積升幅近5倍的上升大周期中,在2005年、2008年、2011年、2015年及去年均曾出現調整的小周期(見圖),但由於住宅供不應求問題愈來愈嚴重,樓價調整周期亦愈來愈短,例如在2015年開始的調整周期為7個月,而是次調整期更可能不足半年。

去年樓市曾吹淡風 壓抑置業需求

楊海全分析,在是次樓價調整期中,去年8月至今年1月期間每月平均一二手成交僅3000宗,比正常5000宗大幅減少,「反映每月有2000人本來應該買樓,但被市場氣氛影響押後入市,成為被壓抑的需求(Pent-up demand),這些需求不會消失,只是被儲備為未來的購買力,由去年8月開始儲備約半年後,結果在農曆新年後的傳統旺季爆發出來,剛剛過去的周末十大屋苑二手成交已經倍升,料這趨勢將會持續」。

港府去年12月在「長遠房屋策略周年進度報告」內把未來10年房屋供應目標由46萬伙下降至45萬伙,並且將公私營房屋由六四比調整至七三比,令未來10年每年私樓供應將減至不足1.4萬伙,楊海全認為,隨着上述房策轉變,個別「被壓抑的需求」擔心「愈遲買愈貴」,近日終按捺不住入市,令是次樓價調整期提早完成。

料公營房屋供應難達標 每年僅2萬伙

有分析認為,港府將公私營房屋比例調整至七三比,綠置居、居屋及首置盤等資助房屋將搶走部分私樓客源,可望穩定樓價,但楊海全指出,除非港府真的可以持續供應大量資助房屋,並且有清單列明未來10年有哪些綠置居、居屋及首置盤可以應市滿足市民置業需求,才可達至此一效果,但他對此並不看好。

「長策報告預期未來10年供應為45萬伙,但目前最大的問題是港府手頭上可發展的熟地嚴重不足,相信很難達標。梁振英時代公營房屋每年供應目標是28,000伙,最後每年落成僅18,000伙;現任特首林鄭公營房屋每年供應目標是31,500伙,我覺得最後可能亦每年只有20,000伙」。

撥私樓地建公營房屋 反推升樓價

楊海全分析,地產商在制訂每年的賣樓目標時,其中一個關鍵參考因素是可以在年內補充多少土地儲備,既然未來10年每年供應料大減,相信地產商更加「惜貨」,日後推盤時「求價多於求量」。他指出,從本周公布的最新數據,去年全年私樓動工量僅12,676伙,創4年新低,而且去年12月份僅54伙動工可見,地產商已因應空置稅及未來10年供應減少等因素,減慢樓盤發展步伐,故此未來私樓落成量將從高位回落。

在整體供應嚴重不足的情况下,楊海全警告,港府是次把部分私樓土地撥為發展公營房屋,隨時有反效果刺激私樓樓價急升,他解釋說:「把公私營單位比例撥來撥去,其實都是塘水滾塘魚。

港府目前把每年4500個私樓供應撥走,等於把一杯水從很口喝的人手上奪走,拿去撲救公營房屋嚴重不足的熊熊烈火,結果是救火徒勞無功,但很多口喝的人搶去買水,推升私樓樓價」。

若外圍有重大壞消息 港樓才下跌

除了房策轉向外,楊海全指出,另一支持樓價向好的因素,是市場對美國加息預期已出現轉變,令是次樓價調整期或屬歷來最短,「2015年底美國聯儲局開始加息後,過去3年坊間有很多人認為港息將跟隨美息大升而推遲置業決定;但隨着美國經濟增長放緩,目前市場預期美國是次加息周期即將完成或已經完成,故港息大升機會亦已微乎其微,對於那些近年等加息無買樓的人來說衝擊相當大,估計他們會認輸投降入市買樓」。

楊海全總結說,在上述眾多利好因素支持下,樓價今年上升機會頗大,除非中美貿易戰形勢再次惡化,或外圍湧現出乎意料的重大不利消息,樓價才有機會下跌。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
最佳 地產 分析 團隊 成員 楊海 今年 樓價 至少 升半 半成
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官方樓指上月升近3% 兩年半最勁 首季累升半成 距去年歷史高位4.4%

1 : GS(14)@2019-05-02 10:57:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6806&issue=20190501
【明報專訊】樓市回復熾熱,私宅樓價飈升勢頭持續;差估署最新數據顯示,私宅售價指數連升3個月,3月份指數報377.5點,按月急升2.9%,創2016年9月份錄逾3%後、兩年半來最大按月升幅;總結今年首季,樓價指數累計上漲5%,但距離去年7月高峰394.8點仍相差4.4%。分析師相信,樓市升勢已確認,重回高峰水平指日可待。

明報記者 甘潔瑩

今年首季樓市暢旺,私宅樓價指數亦連升個3個月,3月份最新報377.5點,貼近2018年4月錄得的377點。

如以單位劃分,5種類別單位均全線上揚,按月升幅介乎0.7%至3.1%,當中市場最關心的A類單位(實用面積430方呎以下的小型單位),樓價按月升幅最大,3月份報420.2點,按月升3.1%,跑贏整體大市,但比去年8月的436.8點高峰位,仍相差3.8%。

細單位較去年高位仍低3.8%

至於B類單位(實用面積431方呎至752方呎的中型單位),按月升幅亦高見3%,最新報357.2點。不過,面積最大、歸類為豪宅的D、E類單位(實用面積1076方呎或以上的大型單位),3月售價指數分別報319.8點和316.7點,按月升幅分別1.4%及0.7%,升幅跑輸大市。

經濟學者莊太量表示,樓價指數上升是預料之中,因樓市於去年下半年調整,而2019年起,中美貿易戰緩和及美國聯儲局暫停加息等因素,在經濟良好基調下,樓價再拾升軌,而首季僅升5%,料未來可追回並收復失地。

問及樓價持續上升,政府會否再度出招或「加辣」壓抑樓市,莊太量認為目前樓價剛回升,預計若樓價重回去年夏天高位,政府才有機會再出招。

代理:下月按月可再升2.5%

另利嘉閣研究部主管陳海潮指,樓市再次上升勢頭已獲確認,而3月錄按月升幅2.9%,屬2016年9月以來,即兩年半來的最大按月升幅。陳海潮估計,差估署下次公布的4月私宅樓價指數,相信可錄2%至2.5%的按月升幅。

租金指數中止4個月跌勢

至於私宅租金指數方面,差估署最新數據顯示,租金指數連跌4個月後終見反彈,3月份租金指數報193.8點,按月升0.83%,按年升2.5%;總結今年首季,租金累升0.26%,去年首季則漲0.85%。

若以單位面積劃分,各類型單位租金齊上揚,中小型單位(A、B及C類單位)升幅較明顯,最新報197.6點,升0.87%;大型單位(D及E類單位)租金指數最新報158.2點,按月升0.51%。
2 : GS(14)@2019-05-02 10:57:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8085&issue=20190501
【明報專訊】薪金升幅跑不贏樓價升幅,令香港人上車困難,是困擾本港社會,以及特區政府的「重中之重」問題。

去年家庭入息中位數僅升0.36%

根據政府統計處數字顯示,2018年第四季本港家庭住戶每月入息中位數為2.82萬元,比去年第一季的2.81萬元,全年僅增加100元或0.36%;另外,利嘉閣研究部綜合土地註冊處資料顯示,去年第四季私宅平均價為855.09萬元,對比去年第一季平均價806.02萬元,同期增加6.1%,反映家庭住戶月入嚴重跑輸樓價升幅。

同期私樓平均價飈逾6%

若根據差估署最新數據,今年3月私宅售價指數報377.5點,較去年12月的359.4點,首季樓價指數已累漲5%;以此推算,意味今年首季私樓平均價再升42.7萬元、至897.8萬元。事實上,上車難已成為普羅大眾的重要問題,若以去年第四季家庭住戶入息中位數2.82萬元計,即首季樓價增幅等同一般家庭15個月的入息。
官方 樓指 上月 升近 3% 年半 最勁 首季 累升 升半 半成 去年 歷史 高位 4.4%
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