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天津商人借爆 天匯首現銀主盤 兩年半前1.35億買入 降價三成月底開拍

1 : GS(14)@2016-04-15 15:36:15

【明報專訊】有內地客罕有借爆本港超級豪宅,令單位淪為銀主盤。創亞洲分層呎價最高紀錄的西半山天匯,一名天津商人持有的39樓B室,將於本月底連車位拍賣,開價9800萬元,成該廈首宗銀主盤個案,是次開價較2年半前買入價低近三成。同為該名商人持有的同層A室,雖未淪為銀主盤,但已於過去不足兩年間,先後6次向銀行及財務公司借貸,涉及總額超過9300萬元,約相等於當年買入價七成。



明報記者 林尚民、劉詠怡

天匯過去獲不少本港及內地富豪追捧。項目首個銀主盤為39樓B室,實用面積2476方呎,屬4房雙套連工作間及儲物室間隔,望西區海景為主,本月底以開價9800萬元連車位拍賣,實呎39,580元。

據資料顯示,有關單位由聯亞地產發展有限公司於2013年底以約1.35億元購入,並以282.94萬元購入車位,合共涉資約1.38億元,今次銀主開價則較當時買入價低約3970萬元或近三成。

負責是次銀主盤拍賣的世紀21測量師行董事蔡漢陞透露,該業主購入單位時曾支付首期,但其後未有按月供款,故淪為銀主盤。上述聯亞地產現由一名註冊地址於天津的內地商人尹聰擔任董事。

毗鄰戶六按盤共借逾9300萬

值得一提的是,雖然今次淪為銀主盤的天匯39樓B室,未有多次借貸紀錄,只於2014年6月及2015年6月,由交通銀行承造兩次按揭。不過,當年同由尹聰等人以1.353億元購入的39樓A室,卻在過去不足兩年內先後由銀行及財務公司承造6次按揭,而其中5次由財務公司承造之按揭,金額介乎1000萬至2160萬元不等,合共9320萬元,佔單位購入價近七成,惟部分貸款已經清還。至於尹聰等人同時以282.94萬元購入的一個車位,亦曾兩次按揭,每次金額均達280萬元。

加按物業解財困個案料日增

事實上,雖然豪宅買家持貨力一向較強,不過,近月市場先後出現多個豪宅銀主盤,如南區指標屋苑陽明山莊,就出現近10年來首個銀主盤,業主過去曾借約20次按揭,現叫價2200萬元放盤;香港仔深灣9號於今年2月亦出現首個銀主盤,銀主近日亦把叫價由3900萬元減至3500萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,由於內地經濟環境未有好轉,早前更有不少內地客在港加按物業以調動資金救亡,故令豪宅銀主盤增加,若內地情?持續,相信同類型銀主盤會再增多。他又稱,雖然目前銀主盤數目未算太多,但若然有關單位數量持續增加,由於銀主盤成交價一般比市價平,料會為樓市增添壓力。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160415/news/ea_eaa1.htm
天津 商人 借爆 天匯 匯首 首現 現銀 銀主 主盤 年半 1.35 買入 降價 三成 月底 開拍
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天匯首現銀主盤內地客斷供 低買入價3,700萬拍賣

1 : GS(14)@2016-04-15 16:25:07

■天匯銀主盤月底將進行拍賣。 李潤芳攝



【本報訊】亞洲樓王西半山天匯首度驚現銀主盤!來自天津的尹聰兩年前以約2.7億元買入天匯兩個單位,一個淪為銀主盤,開價比兩年前買入價平27%,本月底七折拍賣;另一個單位兩年來貸款額近1億元。這名內地客過去兩年多先後動用近5億元來港掃貨,個別已賣掉,餘下物業恐陷入高危邊緣。記者:陳家雄 程俊華 黃嘉銘


恒地(012)發展的西半山天匯戶戶有獨立升降機,管理費每呎約6.9元,即每月約1.7萬元,多過大學畢業生平均月薪1.34萬元,然而怎樣奢華也好,都會有業主「走佬」。




月底拍賣 開價9,800萬

項目首個銀主盤是39樓B室,實用2,476方呎,開價9,800萬元,較兩年前買入價約1.349億元,低近3,700萬元或約27%。單位2014年底向財務公司貸款2,000萬元,其後再向銀行承造二按,銀行見遲遲未還款,終於收樓兼拍賣。獲委託拍賣的世紀21測量師行董事蔡漢陞稱,數日前收到銀行通知將單位拍賣,稍後將舉行開放日予準買家參觀,本月28日拍賣。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指,市場現有約120個銀主盤,今年首季沽逾40個。由去年下半年起,逾千萬元的銀主盤持續增加,半年增幅約五成。資料顯示,是次天匯銀主盤原業主尹聰,持中國身份證,當日買入兩個天匯單位,涉約2.7億元,除上述銀主盤,還有39樓A室,2013年作價約1.353億元。不過他把單位當提款機,2014年至今年1月,先後向多間財務公司貸款,涉額9,320萬元。另外,2014年7月以1,020.5萬元一手購入尖沙嘴Grand Austin1A座低層戶,今年1月向實德環球財務有限公司承造一按,獲批借貸金額1,000萬元,即高達樓價98%。




3年前斥4.6億掃4物業

報住天津的尹聰2013年10至12月期間大舉入市本港物業,共斥約4.6億元掃4項目物業,包括上環信德中心西翼寫字樓、天匯39樓A及B室及荃灣TML廣場工廈單位。信德中心及天匯39樓B室已先後淪為銀主盤,其中以買賣公司形式購入信德西翼17樓2至5室,合共6,830方呎,作價約1.2億元,呎價17,570元,去年9月授權一港人放售,叫價1.33億元。放售4個月賣不出,年初被集友銀行收樓變銀主貨。單位最終上月初以1.1268億元由銀行售出,呎價16,498元,為該廈近兩年新低,成交價較兩年半前貶值732萬元。他炒樓曾經有斬獲,2013年斥2,999.15萬元購入荃灣工廈TML廣場25樓3個單位。單位去年底以3,244.54萬元售出,賬面獲利逾245萬元。消息稱,天匯尚有二手放盤,為低層戶,原業主2014年以約5,720.88萬元買入,現叫價5,600萬元,比去年9月劈價600萬元或10%,賬面仍要蝕約100萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160415/19571871
天匯 匯首 首現 現銀 銀主 主盤 內地 客斷 斷供 買入價 買入 700 拍賣
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尚匯首銀主盤800萬沽 實蝕逾300萬

1 : GS(14)@2016-05-24 05:16:45

http://property.mpfinance.com/cf ... 0524/paa01/laa3.txt


【明報專訊】市場近日錄不少半新盤銀主蝕讓,繼香港仔深灣9號後,灣仔尚匯首個銀主貨實蝕逾300萬元沽出。尚匯自2012年入伙以來,共錄得約13宗二手成交,約六成皆為「流血」成交,實蝕金額由約30萬元至372萬元不等。

內地客5年前1084萬買

灣仔尚匯首個銀主貨於拍賣前夕以低價售出。中原分行區域營業經理張永泉表示,尚匯低層D室,實用368方呎,1房間隔。土地註冊處顯示,原業主為內地人,於2011年以1084萬元購入,曾承造兩次按揭,去年中淪為銀主盤,最初開價1190萬元,及後亦曾進行拍賣,惟未能售出。單位原本於今再度拍賣,底價為708萬元,惟已獲投資者以800萬元承接,實呎21,739元。對比同類單位去年11月1050萬元做價,上址樓價於大半年內回落24%。張續稱,新買家雖已擁物業,惟見價格吸引,不惜付約60萬元雙倍印花稅(DSD)購入。以市值月租約2.4萬元計,料租金回報率約3.6厘。連同使費計,料原業主實蝕約325萬元或三成。

另中原分區營業經理張略欣表示,鰂魚涌南豐新邨11座中層G室,實用391方呎,2房間隔,望內園,以500萬元易手,實呎12788元,較近日同類單位成交價略低3%;買家為用家,原業主於1979年以12.7萬元買入,持貨37年,帳面獲利487.3萬元,單位升值超過38倍。此外,元朗譽88第2座中層C室,實用456方呎,以458萬元成交,實呎10,044元。原業主2013年以426.3萬元購入,持貨3年實賺約15萬元或3.5%。
尚匯 匯首 首銀 銀主 主盤 800 萬沽 實蝕 蝕逾 300
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逸瓏海匯首推60伙擬日內開價 新盤全速啟動 尚都首日收百票超額1倍

1 : GS(14)@2016-07-09 04:42:15

【明報專訊】7月新盤戰開鑼,多盤皆提速出閘。繼百利保(0617)、富豪酒店(0078)長沙灣尚都開價後,信置(0083)旗下樓花期長約20個月的西貢逸瓏海匯,隨時公布首推約60伙的售價,其中將包含被發展商形容為「靚則王」的2房連儲物室戶型,料短期內對外開放兩個交樓標準示範單位。至於尚都昨首日暫收100票,超額認購1倍,料隨時上載銷售安排,下周尾段進行首輪開售。

明報記者 謝穎怡、林可為

另外,個別已有一段時間未有在本港開盤的發展商,在近期市况好轉下,亦將為旗下樓盤展開推廣;如麗展(0488)與郭炳湘合作的將軍澳藍塘傲(仍未獲批預售)、國際集團的西貢洋房項目尚林,下周一均首度進行宣傳。

PARK YOHO明再推售62伙

逸瓏海匯共提供215伙標準戶,其中一房戶實用378至458方呎、佔標準戶32%;兩房戶490至704方呎、佔標準戶60%;3房戶實用827至852方呎、佔標準戶8%。另有70伙特色戶(實用378至852方呎) ,包括38伙連天台戶,26伙地下花園戶,6伙連平台戶。信置營業部聯席董事田兆源表示,上述「靚則王」為第3座7樓D室,實用581方呎、屬2房連儲物室間隔, 單位不設走廊位及享內園景,全盤設36伙,即佔標準戶約17%。至於同系西貢逸瓏園,田表示去年12月推出至今累售137伙、佔項目單位總數297伙的46%,平均呎價1.37萬元、套現14億元。

事實上,多個新盤未來數日均會展開銷售,當中新地(0016)明日展開第三輪銷售再推出62伙的元朗錦田PARK YOHO Venezia,收票反應依然不俗,市場消息指過去6日累收約480張入票,意味超額認購6.7倍。

此外,百利保、富豪酒店旗下元朗洪水橋富豪‧悅庭,透過招標售出87B號屋,成交價2420.3萬元;以洋房實用2215方呎計(另668方呎花園) ,呎價1.09萬元。富豪‧悅庭5月底首輪售出5幢洋房,連同上述最新成交累售6幢洋房、套現逾1.36億元,市場估計今日截標的83F號屋(實用2709方呎),相信亦可售出 。

富豪‧悅庭個多月累售6幢洋房

可留意的是,另一主打300至400餘方呎迷你戶的九龍新盤、新世界( 0017)旗下旺角SKYPARK近期銷情加快,單計6月至今共售出104伙,令項目自去年中推出至今的累售單位增至194伙,套現約11億元;項目下周二會再推售24伙,1房戶直減樓價折扣為28萬元,高於開放戶的18萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3564&issue=20160709
逸瓏 瓏海 海匯 匯首 首推 60 夥擬 擬日 日內 開價 新盤 全速 啟動 尚都 首日 收百 百票 超額
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天匯首宗二手獲利 額印鬆綁實賺近400萬

1 : GS(14)@2017-06-09 07:44:23

【明報專訊】樓市急升下,大碼豪宅額印鬆綁貨亦可獲利離場。西半山天匯繼早前錄得兩宗銀主盤蝕讓成交後,屋苑首錄二手獲利個案,有3房戶的3年額印期滿,即以6200萬元連車位轉售,原業主實賺近400萬元或7%。

連車位6200萬易手 實呎2.9萬

土地註冊處顯示,天匯最新一宗二手成交為低層A室,實用面積2123方呎,連1個車位以6200萬元易手,呎價29,204元,登記買家Liang Baihe。原業主孫橦於2014年5月以5720.9萬元向恒地(0012)買入該單位,另以271萬元購入一個車位,由於當年買家購入單位後,可獲樓價8.5%現金回贈,即涉約486萬元,連同回贈計,是次沽貨帳面可賺約694萬元或逾一成,扣除使費後亦實賺約389萬元或7%。值得注意的是,上址為前唱片騎師(DJ)秦善文於2009年連環購入天匯6伙的其中一伙,當年上址作價6810萬元,惟及後由秦所購6伙全部撻訂。

此外,大埔嵐山錄迷你戶額印鬆綁貨,帳面升值逾八成個案。美聯分行營業經理梁葦姮表示,嵐山8座中層A室,實用面積180方呎,以約338萬元成交,實呎18,778元,呎價創屋苑新高。買家為用家,曾於嵐山開放式戶一手開售時到場揀樓,惟最終未能購得心儀單位。原業主於2015年2月以約186.5萬元購入,帳面升值逾八成,即使扣除10%額印稅,仍可獲利約118萬元或63%。

另鴨脷洲悅海華庭再蟬聯夾屋王寶座,有3房單位實呎首破1.5萬元,創全港夾屋新高。

悅海華庭實呎首破1.5萬 膺夾屋王

世紀21行經理林泰和表示,悅海華庭1座高層C室,實用面積527方呎(建築700方呎),3房1套間隔,以795萬元(已補地價)沽出,實呎15,085元(建呎11,357元),呎價創全港夾屋新高。

市場續錄藝人入市個案,土地註冊處資料顯示,藝人方力申上月以4450萬元購入鄰近錦繡花園的元朗首譽一幢洋房,實用面積3365方呎(建築4379方呎),實呎13,224元(建呎10,162元),原業主於2012年以2610萬元購入,帳面獲利1840萬元或七成。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0439&issue=20170609
天匯 匯首 首宗 二手 獲利 額印 鬆綁 實賺 賺近 400
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麥花臣匯首二手成交 業主蝕130萬

1 : GS(14)@2017-06-21 07:42:45

【明報專訊】儘管樓市熾熱,但部分半新盤錄蝕讓成交。旺角麥花臣匯首錄二手成交,即為「流血」成交,有1房單位業主,持貨2年實蝕約130萬元。市場消息指,上述麥花臣匯1B座高層G室,實用面積380方呎,採1房間隔,以750萬元易手,實呎19,737元,為屋苑首宗二手成交。

1房戶750萬易手 連額印蝕17%

據悉,原業主於2015年5月以773萬元一手向發展商九建(0034)購入,曾向發展商旗下財務公司承做一按,及後四次加按單位,現將單位轉手帳面已蝕23萬元,若連同10%額外印花稅(SSD),料實蝕約130萬元或17%。

另港島東指標屋苑太古城本月暫錄6宗成交;雖然交投淡靜,但成交價卻續創新高,即使屋苑樓齡最舊、一個入伙近40年的翠湖台2房戶,做價也首破千萬元。美聯首席高級營業經理吳肇基表示,翠湖台鄱陽閣連天台2房特色戶,實用面積583方呎(建築678方呎),以1030萬元成交,實呎17,667元(建呎15,192元),成交價創同期2房新高;原業主2010年12月以545萬元購入,帳面獲利485萬元或近九成。

太古城樓齡40年2房戶售1030萬

公營房屋仍然有價有市,將軍澳居屋寶明苑有開放式戶實呎高逾1.4萬元,膺新界自由市場居屋王亞軍。世紀21分行經理魏仕良稱,上述寶明苑B座中層5室,實用面積213方呎(建築283方呎),以305萬元(已補地價)成交,實呎14,319元(建呎10,777元);單位連租約出售,雖然無樓睇,但仍以高價售出,呎價除創屋苑新高,更為新界居屋次高,據悉新買家為投資者。以現月租9000元計,可享3.5厘回報率;原業主2013年11月以200萬元(已補地價)購入,持貨逾3年半、帳面獲利105萬元或逾五成。

景林邨單位售486萬 公屋次高

另將軍澳公屋景林邨有單位以486.5萬元易手,榮登全港公屋王亞軍寶座。土地註冊處顯示,將軍澳景林邨景榆樓高層2室,實用面積443方呎,以486.5萬元(已補地價)成交,實呎10,982元,成交價為全港自由市場公屋次高紀錄。原業主2001年6月以18.8萬元(未補地價)購入,料補地價後仍可獲不俗利潤。至於全港公屋最貴紀錄為沙田顯徑邨,做價高達500萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1071&issue=20170621
麥花 臣匯 匯首 二手 成交 業主 130
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北角匯首階段近7萬呎 呎租高見300元

1 : GS(14)@2018-12-14 14:44:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4385&issue=20181214
【明報專訊】新地(0016)旗下多個新盤將於近月陸續落成,其中北角海璇及南昌站匯璽亦相繼入伙,兩盤基座商場明年全面啟用。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示,北角匯總樓面面積約22萬方呎,共分三階段開業,首階段為海匯酒店基座商場,昨日率先啟用,佔地6.75萬方呎,約60間商舖,出租率九成,呎租約60至300元,預計平日人流約4萬至5萬,假日人流則約5萬至6萬,每年租金收入5000萬元。另Harbour North@VIC 對出佔地約3萬方呎的海濱花園亦已對外開放。

酒店基座商場昨啟用

她續稱,北角匯一期(即住宅海璇街舖部分)及二期(即住宅海璇基座商場部分)樓面分別8000及14.5萬方呎,預計明年首季尾及第四季開業,北角匯三期共160個商舖全面開業後,每年租金收入約1.7億元,預計平日人流約7萬至8萬,假日可達9萬至10萬人次。為配合聖誕節,新地將斥資350萬元推廣。

V Walk料首年租金收入1.6億

另明年年中至第三季開業的南昌站V Walk,新地代理租務副總經理孫雅茵稱,目前出租率近100%,餐飲租戶呎租50至100元,零售呎租約150至300元;零售樓面佔70%,餐飲租戶佔不足三成。商場開幕後首年將斥資2000萬元推廣,預計首年租金收入近1.6億元,人流平均每日10萬,人均消費800至3000元,整體營業額達12億元。
北角 匯首 階段 萬呎 呎租 高見 300
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嘉匯首宗租賃 3房月租2.8萬

1 : GS(14)@2018-12-19 09:42:34

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4502&issue=20181219
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【明報專訊】短期有多個位於啟德的大型新盤入伙,包括嘉匯、龍譽及天寰等,由於沙中線仍未通車,令租金暫未有力上揚。中原高級區域營業經理吳妙粧表示,啟德嘉匯剛入伙,錄得屋苑首宗租務成交,該單位為8座高層F室,實用面積793方呎,套3房連工人套房間隔,原業主原以月租3萬元放租,與租客議價後以2.8萬元承租,實用呎租35.3元。據悉,業主於2017年以約1962萬元買入單位,收樓首天即順利租出單位,租金回報約1.7厘。

龍譽一房獲預租 月租1.46萬

另同區本於本月入伙的龍譽,雖尚未收樓,但已錄一宗預租個案,單位為1A座中層E室,屬實用面積349方呎1房,以月租1.46萬元獲承租,實用呎租41.8元。業主於2017年以約719萬元買入,租金回報2.4厘。

鑽嶺一房呎租高見57元

鑽石山鑽嶺亦於本月入伙,香港置業分行市務經理(銷售)徐永全表示,項目連環錄得兩宗租務成交,其中一伙為中低層C室,實用面積223方呎,1房望公園景,業主以1.35萬元放租,放租兩周後獲租客查詢,雙方議價後減至1.27萬元租出,實用呎租57元。資料顯示,業主於2015年9月以371.8萬元購入上述單位,租金回報約4.1厘。

另早前已入伙的南昌站上蓋匯璽,其租務成交十分活躍,中原地產副區域營業經理霍劍亮表示,本月至今暫錄32宗租務成交,平均實用呎租約50元,最新一宗租務成交為1B座高層E室,屬實用面積350方呎1房戶,現以1.75萬元租出,實用呎租50元。新租客為奧運站租客,見租金與奧運站屋苑相若,但匯璽樓齡全新,故轉租匯璽。業主去年3月以691.7萬元買入,租金回報約3厘。
嘉匯 匯首 首宗 租賃 月租 2.8
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351786

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