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先推共識度高的改革 一年省下56億元 搶救未來 這些地方得立馬開刀

2015-01-12  TWM

 

年金改革因為規模太大、牽涉的層面太廣,在政治人物隔空喊話中,早已空轉二年。

我們,是不是可以從較有共識、阻力較小的改革措施中,先進行「微整形」?

撰文‧楊卓翰

不論勞保、軍公教退撫年金,虧損與破產問題都迫在眉睫。然而經過兩年空轉之後,年金改革,應該如何「重新」跨出第一步?

長期研究國內外退休年金問題的淡江大學財務金融系教授郝充仁表示,二○一三年四月送進立法院的年金改革相關修法草案若能通過,當然能讓台灣年金危機有效緩解,「但也因為涉及層面廣泛,比照國外經驗,年金制度修到好,的確需要一段不算短的時間,重點是,不能停滯不前。」哪些容易推動?調整費率、延後退休年齡停滯不前,正是台灣年金改革的當前大敵,一位官員私下表示,「一四年底有九合一大選、一六年初又有總統及立委選舉,我們心裡都有底,年金改革這兩年不太可能大刀闊斧;但讓我最擔心的,是政府及立法委員連『年金制度微整形』都不願處理,未來一年,又是完全空轉。」其實,綜合許多學者專家的看法及官員私下意見,即使阻力再大,但仍有許多「應該立即動刀」、也「可以立即動刀」的改革措施,這些改革,就是總統馬英九未來一年無可迴避、必須要做的事。

先從軍公教的退休制度開始談起。在一三年十一月,考試院前院長關中上呈馬英九,儘管強調年金改革已不得不改採循序漸進的務實路線,但當這份公文輾轉到了立法委員的手中,卻像是被擴大解釋為「所有改革喊停」。事實上,關中在其中已明確點出了阻力相對較小、只要稍加努力就能推動的改革項目。

舉例而言,「延後退休年齡」、「將費率上限從一五%調高至一八%」、「將月撫慰金從目前的半數月退休金調降至三分之一」等,都是目前共識度較高的部分,而依據關中的估算,所有「共識度高」的改革項目加總起來,每年平均可為國庫節省五十六.三億元,與「原定改革計畫」每年節省八十二.六億元的金額相比,是少很多,但不無小補。

差零點幾趴很重要!將替代率往一.三%靠攏除了以上的短期目標之外,郝充仁指出,「替代率破百」的問題也該立即面對,畢竟,這個現象一日不改,在「行業不公」的相對剝奪感之下,勞保年金的改革阻力必然無法消弭。

郝充仁表示,合理的方式是把總所得替代率降低,「定出上限來,九○%也可以,但是一定要有上限。」如此一來,超過上限的部分,就可以選擇性的刪減,為人詬病的一八%優存就可以取消。

此外,亦有學者表示,「公務員一旦符合領取退休金資格就急著退休,原因之一,是被家人逼的。」原來,已退休的公務員若不幸身故,遺族仍有年金可領,但「年資足夠、但還想繼續打拚」的在職公務員,若意外身故,家屬只能領到「一次金」,相對缺乏保障;所以,要消除公務員太早退休的怪象,修法讓「年資足夠卻仍在職」的公務員家屬能有更多保障,也是可考慮的配套。

在勞保部分,「若要積極改革,應該要有的配套,就是將『政府負最終支付責任』的條文入法。」一位學者表示,政府擔保支付原本就是勞保年金改革的配套項目之一,「但至今沒有入法,其影響,是讓勞工不願接受改革。」至於目前修法草案的部分,學者普遍認為,調降替代率與調整計算基礎,仍是「急迫且必須面對」的改革方向。

「當退休金從一次領變成年金時,大家都沒有想清楚,這個結構是會改變的。」郝充仁說。以勞保來說,原本的設計,讓一般人領的退休金,是將工作年資乘以一個所得替代率,「這個替代率原本是一.三%。」郝充仁說;但沒想到,在經過立法院兩黨不斷加碼後,卻變成一.五五%。

「所以第一件事,就是替代率往一.三%靠攏。現在立法院討論的版本,是將所得三萬元以下的部分還是一.五五%,讓超過三萬元的部分變成一.三%,這樣也很好。」郝充仁說。

在年資計算基礎的調整部分,政大勞工所副教授張其恆指出,現行以「最高五年」為計算基礎,不僅明顯寬鬆,也造成職業工會大鑽漏洞的現象(見前文),「像美國是用三十五年的年資去計算,這樣才能減少給付。」張其恆說。現在規畫的勞保改革法案,是將「最高六十個月平均值」延長至「最高一四四個月平均值」,「這是一個很好的開始。」他說。

不過,當我們檢視整個年金制度的改革工程,這些項目的確只能算「微整形」,更宏觀的方向是讓民眾進一步「靠自己現在存的錢,供養自己的未來」。

在一般勞工退休金的領域,這代表民眾必須「增加對勞退帳戶的投入金額」;在公務員的部分,則是把目前的退撫制度,加入「個人帳戶」的成分。在考試院所提出的改革法案中,的確已有這樣的修法方向;然而,這項改革也成為反對陣營最猛烈的炮火對象之一。

要靠現在的自己,養活未來的自己「但這是必須走的路,現行勞保及退撫制度是『確定給付制』,基本概念是靠下一代的人來供養這一代的退休族;但在少子化的台灣,不可能一直這樣走下去,政策必須引導民眾『靠現在的自己,養活未來的自己』,讓下一代的負擔減少。」郝充仁表示。

而這樣的改革方向,其實在勞工退休層面已經有所進展,即是藉由「勞退自選投資平台」來提高民眾增加勞退自提的意願。據了解,相關法案已經送入行政院會討論,只要再推一把,就能送進立法院,如果依照官方目前預估,或許二○一六年就能正式上路。

現在送進行政院會,後年正式上路,這個預估時間表聽來合理,但想到過去兩年改革近乎空轉的事實,似乎所有的「改革上路」都是「樂觀預估」。

只是,台灣真的沒有時間再等了,在過去虛耗兩年之間,台灣的潛藏負債又增加了二.五兆元,這些錢,都是未來年輕人要扛起的債務。

這些年金改革 可以立刻動手!

軍公教退撫

「延後退休年齡」、「調高費率上限」等

共識度高的改革不該再拖

明確訂定替代率上限,徹底解決公務員替代率破百的問題

勞退新制

提高民眾參與意願,加速推動「勞退投資自選平台」相關修法

勞保年金

勞保年金替代率

從1.55%向1.3%靠攏

計算基礎拉長至

「最高144個月投保薪資」

 
 
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利邦藉碧咸抗零售寒冬 注年輕智能元素 先推男童服裝

1 : GS(14)@2015-09-19 19:34:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150918/news/ec_ech1.htm



【明報專訊】中港零售市道持續疲弱,零售商要使出「渾身解數」渡過難關。擁有多個高檔男裝品牌的利邦(0891)日前宣布請來「萬人迷」碧咸助陣,旗下品牌Kent & Curwen可以使用碧咸商標推廣和銷售。利邦行政總裁高顯仁對本報稱,大約半年後將有新產品面世,首批產品可能會是男童服裝。

根據協議,Kent & Curwen產品在推廣、設計、製造及分銷過程中可以獨家使用碧咸商標。高顯仁稱,已經聘請了一批新的設計團隊,將會向「碧咸新品」注入更多年輕、智能的元素,例如採用冰棉(Ice Cotton)等新材料,以及在運動褲上附上監測身體指標的裝置等,均會在設計中考慮。

看重內地市場 或率先滬發布新產品

他表示,使用碧咸商標的產品,會陸續面向各年齡層,而首批產品可能會是男童服裝,但現時仍未最後確定。目前Kent & Curwen品牌在內地平均價格約2000元人民幣,未來的「碧咸系列」會維持相若水平。至於新產品發布時間表,他表示將會在約半年後向市場展示產品,真正可以在店鋪銷售,則需要近1年時間,「內地市場是Kent & Curwen很重視的市場,當碧咸新品面世時,可能會選擇率先在上海發布」。

高顯仁表示,從微博「粉絲」數字計算,碧咸在中國的粉絲超過500萬個,「而且碧咸是難得的一位獲得所有年齡層買家喜愛的明星」,很期待碧咸的「威力」可以令Kent & Curwen在內地的增長提速。他坦言現時中國市場的零售市道疲弱,Kent & Curwen在內地的店舖亦感受到零售寒冬的衝擊,「是次大中華區的零售市場放緩,並非短期調整,將會成為新常態,只有創新產品才能令品牌生存」。

碧咸全程參與 至少公開亮相10次

除了使用商標,高顯仁稱碧咸是全程參與,包括揀選產品、品牌定位等細節的探討,亦是品牌的形象大使。他笑稱為了令內地的粉絲有更多機會見到偶像,在未來3年碧咸將至少在內地的公開活動中亮相10次。除了公司新品的推介活動,作為聯合國兒童基金會親善大使的碧咸,亦可能會參加內地足球學校、慈善機構等的活動。

利邦旗下還有Gieves & Hawkes和Cerruti 1881等男裝品牌,但高顯仁表示暫時不考慮邀請碧咸和它們合作,因為相比之下Kent & Curwen的「英國血統」、更具運動氣息等特質,和碧咸的形象更合襯。

明報記者 魏嘉儀
2 : GS(14)@2015-09-19 19:34:58

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150918/news/ec_ech2.htm
業主拒減租 港不開新店
  2015年9月18日

【明報專訊】萬人迷碧咸的加盟令利邦對逆市增長信心滿滿,未來2至3年計劃在全球建20間新店,網絡將擴展至大中華區以外,以捕捉內地客外游消費的新商機。不過,高顯仁稱暫時在香港沒有開店計劃,主因是業主不願和商戶「共渡難關」,堅持高昂的租金水平。

高顯仁表示,即使近期本港零售市道下滑,很多業主仍非常「tough(強硬)」,不願減租。他稱旗下品牌的店舖面積較細,抵抗貴租的承受力更大,有信心可以堅持不關舖,但沒有計劃再在香港開新店。現時考慮在中環置地廣場尋覓一個新的舖位,「純粹因為現時的舖位過細,影響客戶體驗」。

但在內地和海外市場,利邦仍積極尋找拓展機會。目前Kent & Curwen在大中華區共有113間店,他表示未來2至3年大部分新店將開在倫敦、米蘭、紐約等海外市場,但並非為吸引當地客源,而是瞄準內地人外遊增加的趨勢,希望吸引內地遊客在海外旅遊熱點亦購買Kent & Curwen的產品。

京滬機場開店 因內地經常誤點

內地市場方面,他稱新店的潛在選址將會在西部和北部的主要城市。另外,他笑稱發現另一個「抗周期的新商機」:在機場開店。他稱Kent & Curwen在香港機場的店舖錄得不錯的銷售表現,希望盡快在上海、北京等繁忙機場開店,「當乘客候機無事可做的時候,購物是一大消遣,特別在內地航空管制經常造成嚴重航班延誤的情下」。
利邦 邦藉 碧鹹 零售 寒冬 年輕 智能 元素 先推 男童 服裝
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天鑄變陣 先推洋房招標

1 : GS(14)@2016-11-17 11:36:55

【明報專訊】受政府突擊推出新辣招影響,新地(0016)原敲定本月初重推的何文田天鑄亦變陣,現時會先集中處理買家收樓,預計明年初才正式重推,項目7幢實用面積介乎2600至3600餘方呎、過往重未推出的獨立洋房,亦擬明年初以招標形式推出;惟由於洋房數量不多,將採每次限量推出的惜售策略。

項目貨尾市值料逾百億

港府新推出的15%新辣稅於本月5日正式生效,新地原定本月8日重推的12伙天鑄單位(已上載銷售安排),銷售亦告煞停。新地代理總經理胡致遠表示,因政府出招,集團需要再檢討各付款和優惠方案,加上由現時至12月,是天鑄收樓高峰期,相信項目會留待明年初才會推售。至於項目的7幢洋房,胡表示明年初擬以招標形式推出,但將以限量形式推出。天鑄兩期住宅現時合共有近200伙分層餘貨,戶型涵蓋2至4房,實用面積介乎約900至2000餘方呎,連同7幢洋房,市場估計整批單位市值超過100億元。另新地同系、涉826伙的元朗Grand YOHO2期,胡表示期望12月可獲批預售,並於年底推出。

維港峰車位做價撲460萬

至於昨日新盤市場,成交市况續受新辣招影響,估計售出約5伙,其中何文田ONE HOMANTIN、亞皆老街君柏,各錄1宗成交。另市場資金繼續流入車位市場,英皇(0163)西環維港峰的車位,做價直撲460萬元,成為全港第二高價錢的住宅車位。土地註冊處資料顯示,維港峰1樓單號車位於加辣前成交,一手成交價459.8萬元,做價為屋苑新高,同時為全港次高。另一個同樣位於1樓的單號車位,則以437.8萬元售出,為全港住宅車位第三高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1708&issue=20161117
天鑄 鑄變 變陣 先推 洋房 招標
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荃灣新盤 主力先推後排住宅海之戀首批單位 靚海景選擇少

1 : GS(14)@2017-05-21 13:14:41

■興建中的海之戀全期共建9座,分前後排而建,率先推出的主要是後排座別,海景角度較窄。



【新盤巡禮】荃灣臨海大型新盤海之戀終於登場,全期有9座,分前後排而建,後排4座緊貼高速公路,大部份單位海景被前排5座大廈遮擋,再加上不少單位睡房外設有特長隔音設施,令景觀視野被大幅度收窄,而率先推出的正是後排4座加前排其中1座,如果以為臨海地利就代表海景無垠,小心現實與理想的差異最終變成失望。記者:伍志輝攝影:彭志行 陳善南



海之戀將建有9座住宅,全數2,406伙,率先推出的是第6至10座共5幢,涉及970伙,即是未推出的前排第1至5座(不設第4座)單位數量更多,海景視野更闊的選擇亦較多。如果認為購買海之戀最重要是海景,今次的好選擇十分有限,因為只有第6座位處前排享無遮擋西南或正西海景,後排第7座向西亦享海景,不過海景會被前方第6座擋去一半。後排第8及9座海景質素較弱,其中第8座向西南前臨第3及5座,兩座相距不足200呎,海景明顯被圍困。第9座向西所望海景同樣被前排第3及5座圍困着,而且角度更斜更窄兼更遠,向西南只望前排第1及2座間一條罅海景。第10座好一點,海景座向正南,前方是園林平台及會所泳池,前排第1座只擋去小部份單位海景視野。


窗外設隔聲鰭阻擋視野

海之戀位處不設隔音屏障的高速公路旁,為解決噪音問題,物業加入大量緩解噪音的設施,如雙層玻璃窗、固定玻璃窗、吸音物料等,今次最「突出」的是鋼筋混凝土隔聲鰭,被廣泛應用在不同單位的睡房窗外,長度普遍達3呎9吋,若果加上單位外部主力牆身,最長可達7呎6吋,對景觀視野絕對是一大障礙,部份單位睡房窗外更加有兩幅隔聲鰭,包括7座A室套房及B室主人房、8座B室主人房、9座D室主人房及E室套房、10座A室套房及B室主人房,自我圍困的景觀視野認真別處難求。另外,要留意物業平台上設有港鐵通風口,7至10座低層單位都會望見這些方形柱體建築物,是景觀視野上的障礙物。



■三房戶採用橫廳設計,近大門處被佈置成無窗客廳。

■主人房原則闊度只有8呎,拆牆擴空是必需手段。

■此戶主人房外有兩幅鋼筋混凝土隔聲鰭,蔚為奇觀。



■飯廳外連露台,旁邊是自家廚房,煮食油煙自作自受。

■正對高速公路的睡房,部份窗戶屬固定玻璃窗。

■廚房設備以法國Rosieres及德國Bauknecht為主。


折實平均呎價近1.6萬

項目首批折實平均呎價15,772元,一房最平折實558.8萬元,兩房最平折實680.9萬元,三房最平折實915.6萬元,四房最平折實1,880.6萬元,以這期普遍單位景觀質素衡量,可能揀下一期更加化算。如果窄角度海景不是問題,那麼區內還有一個全新項目可以揀,華懋發展的全.城匯,將建7座共953伙,包括一至三房間隔,主打兩房戶,項目建於祈德尊新邨旁,與高速公路相距較遠,但就比較遠離海濱,望海單位以向南為主,最快第三季開售,項目關鍵期為2018年12月。


示範單位:9座48樓E室實用面積:761方呎間隔:3房







97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170521/20027763
荃灣 灣新 新盤 主力 先推 後排 住宅 海之 之戀 戀首 首批 單位 海景 選擇
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澐瀚新春前後 先推海景大屋

1 : GS(14)@2017-12-07 09:18:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2421&issue=20171207
【明報專訊】近日豪宅市場活躍,多個豪宅新盤準備推售,其中永泰(0369)沙田九肚澐瀚,將於農曆新年前後推售前排海景洋房,發展商表示,價錢參考山頂海景大屋,並謂即使美國加息也不會影響豪宅,看好明年豪宅市場。

參考山頂海景豪宅價

永泰執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示,澐瀚將於農曆新年前後先推海景大屋,價錢會以港島山頂海景大屋作參考,計劃以招標形式發售。他表示,項目共有29幢洋房,實用面積1720至3285方呎,當中12幢前排海景洋房,實用面積2600至3300方呎。另有40個分層單位,實用面積1597方呎起,當中95%以上為4房戶。鍾又稱,集團明年除推售澐瀚外,亦會推出同區澐灃及屯門青山公路項目,其中青山公路項目總樓面約15.9萬方呎,提供約180伙,實用面積約1300至3500方呎。

柏傲山個別餘貨加價7.7%

此外,九倉(0004)與南豐合作發展、會德豐(0020)負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON三期,再以招標形式推出9樓、10樓D室兩個單位,招標日期為本月10日,有關單位每伙實用面積4596方呎。中信泰富旗下何文田豪宅KADOORIA,推出嘉道理道129號6樓招標,單位實用面積1571方呎,於下周一(11日)早上11時至下午3時招標。

另不少新盤餘貨加價。新世界(0017)天后柏傲山2座32樓B單位,實用面積1324方呎,定價由6297.6萬元,調升7.7%至6780.5萬元,實呎51,212元,興勝(0896)沙田MOUNT VIENNA 3樓B室,實用面積1645方呎,定價由4500萬升至4600萬元,加價2.2%,實呎27,964元。嘉里(0683)屯門滿名山其中15伙,亦加價約2.5%至7.5%。長實地產投資董事郭子威表示,旗下荃灣西海之戀‧愛炫美部分高層4房戶將於下周二起加價,最高達5%;另項目將於周六(9日)以先到先得形式發售4伙。
澐瀚 新春 前後 先推 海景 大屋
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朗城滙首批呎撲1.6萬 貴絕元朗 先推144伙 吳崇武:擬首輪開售最少432伙

1 : GS(14)@2018-10-17 11:09:40

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1403&issue=20181017
【明報專訊】股市、樓市受不明朗陰霾影響下,新盤開價仍見進取。早前揚言開價會「進取中見克制」的華懋元朗朗屏站南全新盤朗城滙,以折實平均實呎15,832元首推144伙,屬貴絕同區新盤的首張價單;以呎價而言,比毗鄰由嘉華(0173)牽頭的朗屏8號、兩年半前首批折實均價1.15萬元高出37%,惟項目昨晚已收近400票,超額逾1.7倍。

明報記者 謝穎怡

朗城滙首推144伙,實用322至690方呎,涵蓋1至3房,定價565.8萬至1402.8萬元,實呎15,752至20,685元,整批定價計市值約13億元。華懋提供最高15%直減折扣,折實價480.93萬至1192.38萬元,折實實呎1.33萬至1.75萬元,整批折實平均實呎15,832元。

首晚收400票 超額1.7倍

是次入場費最廉為3座3樓E室,屬實用322方呎1房戶,定價565.8萬元,折實價480.93萬元,折實實呎14,935元。

1房折實入場費481萬

華懋銷售部總監吳崇武表示,朗城滙首輪開售會推出最少六成單位(約432伙),稍後加推有提價空間,下周五(26日)首輪開售,當日將設大手認購安排。

華懋今次提供最高樓價七成一按,首36個月息口為P減2.5厘( 目前P為5.125厘),第37個月起息口為P,還款期不超過30年;華懋銷售部高級銷售及市場經理陳慕蘭指,貸款人除有年齡限制外,亦必須要提供入息證明等。

七成一按申請人須入息證明

朗城滙周邊屋苑如世宙、朗屏8號,近期二手平均呎價介乎1.44萬至1.7萬元,是次首批呎價較世宙高約一成,惟相對樓齡較新的朗屏8號則低約7.2%。若對比區內對上開價新盤、新地(0016)錦田PARK YOHO Napoli,上月首批144伙折實平均實呎1.52萬元,是次朗城匯呎價高約4%,而對比2016年3月開售的朗屏8號、首批折實呎價1.15萬元,相隔兩年半,朗城滙首批呎價更高出37%。

雖然近期一手成交放慢,惟發展商定價仍進取;利嘉閣研究部主管陳海潮估計,發展商仍然看好後市,並不希望買家對後市有負面印象,因此開價較積極,惟發展商亦須承擔銷售減慢的潛在風險。

較朗屏8號兩年半前開價貴37%

另華懋牽頭的赤柱紅山半島洋房部分,新增660天付款計劃,選用該計劃的買家,於簽署臨時買賣合約時、簽署臨約後5個工作日、及180日內,分3次每次支付5%樓價共15%;之後再分15期、每期1%、即合共15%樓價,於簽署臨時買賣合約後的630天內支付,餘下七成樓價於簽署臨時買賣合約後660天內上會。
2 : GS(14)@2018-10-17 11:10:10

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2573&issue=20181017
【明報專訊】華懋今次以貴絕近年元朗新盤首批呎價出擊的朗城滙,為港鐵元朗朗屏站南發展項目;華懋是於2013年6月以13億元投得發展權,相關地盤佔地約9萬方呎,可建樓面約45.19萬方呎,每方呎樓面地價僅2876元,較2012年10月信置(0083)及嘉華(0173)以17.08億元投得的朗屏站北發展項目、每方呎樓面地價3260元低近12%,後者今已發展成朗屏8號。

如今樓盤首批144伙單位的折實平均實呎已直撲1.6萬元,而華懋更事先張揚朗城滙稍後加推單位將有一定提價幅度,意味扣除地價及建築成本、利息等開支後,華懋是次將獲利甚豐。可留意的是,華懋同系荃灣全‧城滙,去年8月首推折實平均實呎為14,449元,即朗城滙是次開價,比位置上更接近市區的全‧城滙首推單位,還要高約一成。

開價比全‧城滙首批更進取

另外,朗城滙為限呎、限量的「雙限地」,發展商須建不少於720個單位,當中約428伙(即約59%)單位,必須為實用538方呎以下的中小型單位。
朗城 首批 批呎 呎撲 1.6 貴絕 元朗 先推 144 崇武 首輪 開售 最少 432
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351400

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