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山西最富裕县级市20万人口中亿万富翁超40个


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山西 富裕 縣級市 縣級 20 人口 億萬 富翁 40
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“亿万富姐”吴英因集资诈骗一审被判死刑 没收全部财产


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21世纪网讯 据中新社报道,今天下午,备受关注的浙江东阳吴英案终于有了结果,金华市中级人民法院依法作出一审判决,以集资诈骗罪,判处被告人吴英死刑,剥夺政治权利终身,并处没收其个人全部财产。

1981年出生在浙江东阳的吴英,只有中专文化,曾是浙江本色控股集团有限公司法定代表人,被捕前住在东阳市本色概念酒店913房间。

经法院审理查明,被告人吴英在2006年4月成立本色控股集团有限公司前,即以每万元每日35元、40元、50元不等的高息或每季度分红30%、60%、80%的高投资回报为诱饵,从俞亚素、唐雅琴、夏瑶琴、徐玉兰等人处集资达1400余万元。

吴 英在已负债上千万元的情况下,为资金链的延续,于2005年下半年开始,继续以高息和高额回报为诱饵,大量非法集资,并用非法集资款先后虚假注册了多家公 司。为掩盖其已巨额负债的事实,又隐瞒事实真相,采用给付高息或高额投资回报,用非法集资款购置房产、投资、捐款等方法,进行虚假宣传,给社会公众造成其 有雄厚经济实力的假象,骗取社会资金。

如被告人吴英与杨卫陵等人合伙炒期货,但却不要杨卫陵等人承担风险,而是给予固定的回报。杨卫陵等人 投入3300万元,吴英在炒期货实际亏损了近5000万元的情况下,隐瞒其已巨额亏损的事实,宣称有盈利,向杨卫陵等人支付了1400万元的所谓利润。又 如购家纺赠送同等价值的家电等。

从2005年5月至2007年2月,被告人吴英以高额利息为诱饵,以投资、借款、资金周转等为名,先后从林 卫平、杨卫陵、杨卫江等11人处非法集资人民币77339.5万元,用于偿还本金、支付高额利息、购买房产、汽车及个人挥霍等,实际集资诈骗人民币 38426.5万元。

本案的被害人大多是放高利贷的人员,其资金也大多系非法吸存所得。仅林卫平一人,所涉人员和单位就达66人。另外,吴 英除了向本案十一名被害人非法集资外,还向王香镯、宋国俊、卢小丰、王泽厚、陈庭秀、俞亚素、唐雅琴、夏瑶琴等人非法集资。被告人吴英除了本人非法集资 外,还授意徐玉兰向他人非法集资,徐玉兰非法吸收公众存款所涉人员达14人。

被告人吴英在负债累累,无经济实力的情况下,仍对非法集资款随 意处分和挥霍。如花2300多万元购买的上亿元珠宝,不用于经营,而是随意送人或用于抵押;不考虑自己的经济实力,投标或投资开发房地产,造成1400万 元保证金、定金被没收;用集资款捐赠达230万元;在无实际用途的情况下,花近2000万元购置大量汽车,其中为本人配置购价375万元的法拉利跑车;为 所谓的拉关系随意给付他人钱财130万元;其本人一掷千金,肆意挥霍,其供认花400万元购买名衣、名表、化妆品,同时进行高档娱乐消费等花费达600万 元。 被告人吴英不仅随意处分和挥霍集资款,巨额非法集资款本人竟无记录,公司账目也管理混乱,三个会计师事务所均无法进行审计。

法院认 为,被告人吴英的行为不仅侵犯了他人的财产所有权,而且破坏了国家的金融管理秩序,已构成集资诈骗罪。公诉机关指控罪名成立,本院予以支持。被告人吴英及 其辩护人提出,被告人吴英的行为属正常的民间借贷,不构成集资诈骗罪的意见,与本院查明的事实及法律规定不符,本院不予采纳。鉴于被告人吴英集资诈骗数额 特别巨大,给国家和人民利益造成了特别重大损失,犯罪情节特别严重,应依法予以严惩。为保护公民的财产不受非法侵犯,维护国家正常的金融管理秩序,依照 《中华人民共和国刑法》第一百九十二条、第一百九十九条、第五十七条第一款、第六十四条之规定,故作出以上判决。

此前,在今年4月份的庭审 中,是否构成集资诈骗罪成了案件审理的焦点。吴英在庭审的自我陈述中当庭翻供,她不断强调,此前在相关部门的供词是受他人误导。吴英自己辩称,她本人主观 上并没有诈骗、非法集资的意图,也没有想到用借来的钱进行挥霍。她表示,自己借来的钱全都用于公司经营,涉案的巨额资金只是双方自愿的借贷,“我一直想 还,如果不抓我,这些钱我都能还上”。(详见报道:《吴英庭辩:不被抓,就能还!》) 

然而,上说辩护最后并有得到法院的认同。法院判决认为,被告人吴英的行为不仅侵犯了他人的财产所有权,而且破坏了国家的金融管理秩序,已构成集资诈骗罪,公诉机关指控罪名成立。

吴 英案不过是中国近年来非法集资活动的一个缩影。早于今年7月30日,公安部公布了上半年共破获747起非法吸收公众存款和集资诈骗案件。在浙江,民间借贷 已经成了众多民营企业融资的主要渠道之一。浙江温州、台州、义乌等地区,利用“抬会”等组织进行的民间集资已经蔚然成风,并屡禁不止。

此案 一审结束时,金华市检察院公诉处副处长许达曾分析说:“本案也给经济发达地区的资金市场再度敲响了警钟。”,“金融监管制度需要进一步加强,既要活跃金 融,创新和研发金融产品,又要让社会公众树立起金融风险意识,加强防范。同时,社会也要有预警体系,减少类似案件的再次发生。”

吴英,生长在东阳的一个农民家庭。据说在她只有十多岁的时候,有人欠了她父亲近百万元工程款,打起了官司。吴英因此早早地领略到了社会上的人情世故。

或许是在东阳、义乌这片神奇的土地上有太多的商业故事和机会,让吴英的心不安分起来。没读完技校,吴英就辍学做起了生意。

听 说开美容院很挣钱,吴英开了一家西街贵族美容院,其中“羊胎素”项目帮她挣到了第一笔钱。紧接着,她又开出了东阳第一家足浴店千足堂。“嗅”到了汽车租赁 业“暴利”,她就利用原先积累的资本一口气买下了十多辆车。“韩流”袭来,她又开出了韩品服饰店。此后,她成了喜来登娱乐城的老板娘。

吴英在这些涉猎的行业中,挣到了自己的第一桶金。除了有形的财富,更重要的是,吴英积累了丰富的人脉关系——很简单,吴英的客户几乎都是当地最有财富的一批人。

两年前突然曝光的巨额财富,让1981年出生的吴英获得了“亿万富姐”的称号。今年3月,因为涉嫌非法吸收公众存款,吴英被浙江省东阳市公安局逮捕。
億萬 富姐 吳英 英因 集資 詐騙 一審 被判 死刑 沒收 全部 財產
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兌換恒隆系認股權轉頭即沽中環在線:吳士元變億萬富翁 李華華


2010-06-11  AD





 

恒隆地產 (101)執行董事吳士元,唔聲唔聲變成億萬富翁。港交所(388)早排已經披露吳士元喺上月底兌換咗部份恒隆地產與恒隆集團(010)嘅認股權。點知, 佢轉頭沽埋,全部套現1.4億元,扣減成本價後,賺過1億元,認真和味。

根據港交所資料,吳士元上月底以每股9.2元換咗323.9萬股恒 隆地產,本月4至8日三個交易日分批沽清,每股平均價介乎28.2至28.4元,賬面賺6193萬元。喺同一時間,吳士元以5.87元換咗125萬股恒隆 集團,亦都係分三日沽清,平均價介乎38.3至38.5元,賬面賺4066萬元。

就係咁樣,吳士元喺兩個星期裏面變成億萬富翁(華華唔排除 佢本身已經係有過億身家嘅打工皇帝)。

尚持認股權市值6.8億

華華最初睇見吳士元沽貨,仲以為佢打算唔做,但再睇清楚港交所 資料,吳士元仲有2380萬股恒隆地產認股權,行使價介乎17.14至26.46元,成批股份市值6.8億元,大部份今年8月以後先可以分階段分批行使。 恒隆集團佢都仲有308.8萬股期權。照咁睇,吳士元都未必急住走啦,冇理由同錢作對啫。

恒隆主席陳啟宗請人出手闊綽就街知巷聞o架啦,佢 早前就以年薪2100萬元請咗國泰(293)「生招牌」陳南祿過檔。陳南祿下個月先返工,就有520萬元花紅落袋,兼有1000萬股恒隆地產認股權呢!

李 華華



兌換 隆系 認股權 轉頭 即沽 中環 在線 吳士 士元 元變 億萬 富翁 華華
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富豪億萬頭馬



2002-8-29  NM





和黃董事總經理霍建寧,剛被財經 雜誌《福布斯》,封為全球(美國以外)最高人工的行政總裁,這位香港首富李嘉誠身邊頭馬,去年年薪高達一億元,是香港打工皇帝的表表者。要有霍建寧今天的 成就,當然絕非易事。美國著名人事顧問公司DBM的研究發現,大企業的行政總裁,一般在三至五年便被踢走,但霍建寧卻做了差不多十年和黃大班。另外,恒基 主席李兆基頭馬林高演,以及賭王何鴻燊秘書蘇樹輝,統統在富豪身邊紅了十年八載,而且個個至今仍相當風光。這些香港超級富豪的億萬頭馬,不單要做老細的擋 箭牌,專執爛攤,還要保持低調,懂得讓老細攞威。他們的上位歷程,正是我們打工仔必讀秘笈。李嘉誠頭馬霍建寧數富豪頭馬,和黃大班霍建寧可謂典範。上週 四,長和系公布業績,當記者問霍建寧當選全球(美國以外)最高薪行政總裁感受時,坐在老闆身旁的他顯然有點不好意思,只懂擠出招牌笑容,反而老闆李嘉誠卻 開腔:「Canning(霍氏)是好得力的助手,好幫得手!」年薪過億的霍建寧,生活相當富貴,家住南區舂磡角道六千呎大宅,氣派十足。他愛喝紅酒,家中 自設酒窖,藏酒量甚豐。代步的是寶馬七系,女兒霍尚欣,在香港國際學校唸書時,有兩名保鑣接送。霍大班平日的娛樂,除了打golf外,還喜愛聽音樂會。霍 建寧自九三年坐上和黃大班位後,歷年酬金累積逾六億零四百萬元,而收租物業及和黃股票,至少值一億六千萬元。

替李嘉誠擋箭成為香港首富頭 馬,霍建寧有他過人之處。每當老闆及集團遭外界批評,他必會出來擋箭。例如數月前百佳率先調低豬肉售價,遭肉商炮轟壟斷,他便趁着和記電訊舉行記者會時 說:「照我所知,壟斷是應該加價,現在我們減價了,我不明白什麼叫做壟斷。」最近百佳被消委會指「食水過深」,霍大班更咬牙切齒地說:「百佳邊際利潤只得 1.5%,是食之無肉的雞肋。然而鋪頭卻愈來愈靚,又有冷氣兼地方乾淨,經營下去其實猶如做善事。」現年五十一歲的霍建寧,對李嘉誠永遠恭恭敬敬,言聽計 從。據認識霍的朋友說:「即使遞電話給老闆,霍建寧必會雙手奉上。」七九年加入長實集團任會計主任的霍建寧,不斷被李嘉誠多次「考牌」,才能攀上頭馬之 位。加入長實初期,他與老掌櫃周千和各有分工,周千和負責地產,而霍建寧則主理財務投資。除精於理財外,霍建寧很懂得周旋於大小公子之間。九十年代初,當 李澤鉅在加拿大溫哥華搞「萬博豪園」,而李澤楷仍在美加時,霍已知趣的飛去加拿大,分別陪兩位太子滑雪。

讓李嘉誠攞彩九三年,霍建寧接替馬 世民,出任和黃董事總經理大班寶座,那時和黃正大肆在海外擴張,但投資的英國二哥大電訊網絡Rabbit,及加拿大赫斯基石油,均連年虧蝕。剛上任的霍建 寧,立即將Rabbit出售,轉移投資個人通訊網絡Orange。然後將赫斯基石油撇賬,並減債重組,還積極開墾油井、氣井,令業務於九三年逐步轉虧為 盈。九九年底,霍建寧飛往歐洲,將Orange賣給德國Mannesmann,其後把收回的Mannessmann股票,高價出售予英國 Vodafone。憑一個「橙」,和黃勁賺二千億,這宗交易,令李嘉誠十分驕傲,而霍建寧亦收花紅一億六千萬元。別以為經此一役,霍建寧可以長歎,事關做 得頭馬,就要為老闆解決最棘手的問題。他目前面對最大的考驗,是第三代流動電話(3G)。和黃最近公布中期業績時,已就Vodafone及德國電訊投資, 減值撥備一百一十多億。而和黃今年第四季在英國推出3G業務,規模已由原本萬二個發射站,縮減到六千個,希望減低虧損。不過,和黃投資3G服務,被外界一 致看淡,就連業務夥伴KPN都臨陣退縮,有意出售所持一成半3G股權之外,還將其資產大幅減值六百八十六億元。和黃至今已花逾六百億元投資海外3G牌照, 騎虎難下,霍建寧早前無意中向記者披露:「3G已來到最緊張時期,我差不多每一日也有心臟病。」不過霍大班日後縱然引退,亦已衣食無憂了。

李兆基頭馬林高演坐擁逾三百億元身家的恒基主席李兆基,身邊頭馬是為他睇實整個上市王 國的副主席林高演。五十一歲的林高演,加入恒基二十年,在恒基地位舉足輕重。在中環環球大廈恒基集團的總部,李兆基的辦公室設在六樓,而林高演的就在他旁 邊,較兩位太子,李家傑和李家誠的辦公室,更接近李兆基。恒基上下都知道,能左右李兆基決定的,只有林高演一人。本月中,別號四叔的李兆基,出席君悅酒店 舉行的李兆基牛津獎學金晚宴,林高演與他同坐一部平治蒞臨,四叔先行,林高演亦步亦趨,當一眾記者包圍着李兆基時,他只伴在旁邊,絕不搶老闆鋒頭。李兆基 待這頭馬不薄,除了年薪千二萬外,還把恒基位於半山寶雲道,即將入伙的富滙豪庭頂樓複式單位,留給林高演住。這超豪頂樓單位,不單飽覽維港海景,還在天台 設有私家泳池。李兆基本來留為自住,最近才改變主意,李兆基說;「富滙頂樓留給公司高層住,我就唔搬去啦,我住緊麥當奴道的(蕙苑)有四千幾呎,那兒只有 二千多呎。」記者向林高演求證時,林高演微微笑說:「係呀,依家諗緊搬去住。」

相識近四十載對於林高演,四叔笑着評價:「我唔能夠讚某一個 同事,公司咁多人……不過我跟林高演兩家人都識咗好耐。」原來早於六十年代末,林、李兩家已相識。林高演少年時代在英皇中學唸書,全家租住灣仔軒尼詩道昌 業大廈唐樓。七三年,林家突然富貴起來,由灣仔唐樓搬到半山麥當奴道六十四號碧雲樓,物業由林高演和母親楊玉玲,於七三年初以四十五萬買入,再轉名予林高 演的家姐林小芬名下。據悉林小芬那時是李兆基要好朋友,一家環境得以改善。林小芬現仍居於碧雲樓,而獨身的林高演,一直報住該單位,至於弟弟林高禹,亦於 九一年購入樓上單位。記者登門造訪,大廈看更知道林家殊不簡單,不隨便讓訪客內進,大廈大堂,則掛有一幅由林高演簽名的油畫。在香港大學讀物理的林高演, 與講股專家陳永陸是同系同學,陸叔表示:「七三年我哋畢業一齊入滙豐做見習生,佢啲數學好叻,後來升到做分行經理。」八○年林高演離開滙豐,兩年後加入恒 基,當時恒基已上市十年,在地產界已有一定規模。李兆基大仔家傑,當時只有二十歲,幼子家誠只有十一歲,尚在求學階段;而前妻劉惠娟,雖然在建築部出任經理,卻與他不咬弦,並於八五年正式離婚。李兆基欠親信協助,因而造就林高演上位。

財 技了得四叔刮目林高演在滙豐銀行浸淫了九年,曾被派到英國深造,並考取英國銀行公會會員資格,熟悉財務管理,故加入恒基,亦主責睇數。他加入恒基不久,碰 上中英前途談判,地產狂瀉,銀行收縮貸款,恒基亦不能倖免,八三年時負債額急升至五億元,這個危急關頭,成為林高演表演的機會。憑着財技,他替四叔度橋減 債,八三年恒基減持中華煤氣,由三成二減至百分之六,套現一億元。八四年林又與稅局周旋,成功減免恒基億元稅項,同時為恒基安排首次商業票據集資兩億,令 恒基債務在八四年減至一億元左右,帶領恒基安然渡過難關。恒基減持煤氣後,煤氣在八六年被華置主席劉鑾雄狙擊,李兆基動用了十億元,重新吸納煤氣股份,劉 氏無功而回。李兆基得以保住煤氣,亦對林高演刮目相看。及至九三年,李兆基部署收購由老友楊志雲持有的美麗華酒店,中途殺出長實李嘉誠與中信泰富榮智健攜 手,上演爭奪戰。李兆基派出林高演與楊家周旋,提出條件就是不會把美麗華拆骨,並讓楊志雲長子楊秉正,留任董事總經理一職。最後恒基打動了楊家,擊敗長實 及中信,成功購入美麗華三成四股份。經此一役,林高演升為恒基副主席。一人之下,萬人之上。

富豪頭馬通勝【宜】1肯孭飛:老細愈大鑊之事,愈肯孭起去砌。2專擋箭:外界插老細,要飛身護主,赴湯蹈火。3口夠密:除非老細指示,無論公司或老細私事,皆守口如瓶。

【忌】1功高蓋主:搶老細風頭,是打工仔大忌,犯不得;應永遠當自己是小角色。2要求老細:主動要老細加薪或攞着數,令老細覺得你自視過高,遲早起錨。3曝光過度:過分招搖令公司中人眼紅,背後中傷。

御 用打手‧蕭承忠在恒基系統以外,李兆基有一名御用經紀蕭承忠,專門替恒基收購乙種換地權益書、參與收地收樓等棘手問題。常把四叔李兆基掛在嘴邊的蕭承忠, 說老闆是他「恩人」,皆因改寫了他的一生。六十年代在深水埗永康街擺生果檔的蕭承忠,未搭上李兆基前,家住大窩口徙置區。今時今日,他已風光到住上半山寶 珊道豪宅,與包玉剛大女婿蘇海文為鄰。蕭承忠的大伯蕭良德,六十年代在金山地產當會計。「是胡炳帶挈我,佢當我係親姪咁,當時佢手頭上有好多Letter B(乙種換地權益者),金山唔想發展,於是找買家出售,是胡炳帶我見李兆基嘅,我記得是在永隆銀行大廈見面。」蕭承忠回憶說。七十年代,蕭承忠離開深水 埗,在大窩口新區開設「承記士多」賣洋酒生果,同時兼做地產經紀。當時他每天都走到汀九游早水,目的是認識多些新界地主,以收集Letter B再轉售予恒基,賺取百分之一的佣金。他又協助四叔併舊樓,如宏安道和電器道AIA大廈、荷李活道九十六號,都有份參與。收舊樓需要耐力與業主周旋,蕭承 忠為了完成任務,不惜用上「陰濕」手段。

為老細度屎橋「記得有一幢尖沙咀六層高舊樓,收剩頂樓天台十幾人,他們是回教徒,俾多多錢都唔肯 搬,成日怕人呃佢。我同班兄弟度咗條橋,喺條樓梯掛滿豬頭(回教徒視豬為不潔,避之則吉),咁佢哋由地下跪到上天台,腳仔都軟埋,最後都賣俾我哋。」蕭承 忠說。此外,每當恒基推出樓盤作內部認購,都交由蕭承忠一手包辦。而蕭承忠說:「做經紀一定要識得人多,以往恒基一有樓賣,我就打電話俾律師朋友,就算我 去揼骨啲朋友都call來買樓。」他的弟弟蕭承財,是元朗博愛醫院總理,專門介紹酒樓客戶租恒基位於新界的商場;另一弟弟蕭承隆,專門介紹地產經紀行予恒 基,實行全家出動。他雖不是恒基中人,但當紅時期,可直接接觸李兆基,連外邊地產經紀也說:「想見四叔,最有效方法,就是通過蕭承忠。」以往蕭承忠十分低 調,外間只知道有個喜歡穿白鞋的人,是四叔御用經紀,他說:「做老細身邊的人,切忌功高蓋主,有威就老細攞,返公司著白鞋牛仔褲就得。老細戴金勞你就千祈 唔好戴,即使戴,返到公司都換隻星辰錶,以免其他人睇你唔順,喺老闆面前打你毒針。」隨着地產市道走下坡,蕭承忠甚少出現在恒基總部。唯其如此,這位過氣 御用打手,今日生活優游,在恒基旗下荃灣城市廣場的千色店樓上,開設中藥港,大搞中醫和中藥生意。今年初慶祝成立四周年時,李兆基亦有親臨到賀,賓主之情 仍在。

何鴻燊頭馬蘇樹輝賭王何鴻燊身邊大紅人,是信德董事蘇樹輝,加入公司已廿七年。今年初他更傍住何鴻燊,出席澳門新賭權面試。八月中, 何鴻燊與他一起由澳門返港,記者一提起蘇樹輝,賭王便大讚,「大學生,中英文良好,夠勤力又忠誠,去邊度搵呀!」燊哥為打賞這位頭馬,將持有澳門賭牌的澳 門博彩公司百分之四股份送給他,市值六億元。蘇樹輝七三年在香港大學畢業後,曾到3M公司做市場推廣,七五年入信德做助理公司秘書,公司內外都稱他為「蘇 秘書」。他身邊朋友透露:「他以勤力出名,一星期工作做足八天!」七、八十年代,蘇樹輝主力打理船務生意,一手編排航班、訂票價,甚至連船長、船員制服都 由他一手安排。及至九五年,何鴻燊女兒何超瓊加入信德,擔正大旗搞船隊改革,蘇樹輝相當識做,從旁協助太子女表演。其後他兼顧何鴻燊在澳門賭場的事務,如 賭場員工有紀律處分,要稟告何鴻燊,都先要接觸蘇樹輝,由他先處理。去年何鴻燊與十姑娘就賭場利益反目,便由蘇樹輝代表老闆發炮,向傳媒透露十姑娘預支了 八千萬元股息,力證她欠澳娛公司錢。上月份,十姑娘在澳門狀告何鴻燊及四奶誹謗等八宗罪,亦由蘇樹輝代表出庭聽審。公司業務外,蘇樹輝更是何家的總管。何 鴻燊四奶梁安琪在香港狂掃物業時,蘇樹輝會派人幫手,「四奶有什麼大手買賣,一定係信德啲人去睇,如收樓、驗樓。」一地產經紀說。蘇樹輝愛好書法,是甲子 書學會的會長,每年在大會堂舉行的書法展,何鴻燊都會出席支持下屬。

武將‧吳志誠今年澳娛公司,在澳門賭牌新舊交接上,進行得頗為順利,有 賴何鴻燊得力助手吳志誠。曾跟十姑娘管理賭場達廿五年的他,能挨近賭王,除了熟悉賭場運作,還因他轉膊夠快。自去年中,十姑娘與何鴻燊關係惡化,今年初被 撤去澳娛董事一職後,他馬上「轉軚」,投向賭王馬房。「去年底十姑娘問吳志誠,攞回那份轉讓澳娛股份給兒子麥舜銘的備忘錄時,他竟然說不見了。」接近十姑 娘的人稱。轉軚後的吳志誠,今年澳博成立時,獲分澳博百分之三股份,市值四億五,同時升為營運總監,成為燊哥之下的賭場最高話事人。何鴻燊說:「(係十姑 娘嘅人都)無緊要嘅,有才幹就得啦!佢依家叫營運總裁,賭場所有嘅嘢由佢睇晒。」畢業於香港大學的吳志誠,於一九七六年加入澳娛,擔任十姑娘何婉琪的私人 秘書,一直協助管理賭場。吳志誠「瞓身」替賭王辦事,當新賭牌還未揭盅前,澳娛職工不滿薪金偏低,兼要向賭客索茶錢,不時與賭王對峙,吳志誠代表澳娛跟職 工談判,用軟功來「冧」他們。職工會理事長鄭康樂說:「吳志誠同我哋傾時都幾客氣,又有禮貌,唔會話硬碰,什麼要求都話有商量,傾起來都舒服啲。」最後澳 娛職工全部順利過渡到新公司澳博。上場後數月,吳志誠已有新動作。為了增加賭廳數目,他把葡京三樓潮州酒樓關閉改為賭廳,據知裝修工程,已判予賭王四奶大 哥禤偉旗的公司做。吳志誠碰見四奶梁安琪必稱呼她為「何太」,深懂逗老闆娘開心。

CEO三年執包袱美國著名人力資源顧問公司Drake Beam Morin(DBM),剛發表調查報告,指大財團的行政總裁(CEO)平均三年便被炒魷。這次調查結果顯示,只有兩成半的CEO在位超過五年。據了解,是 由於近年經濟不景,加上董事局對公司業績有過高的期望所導致。另一個主要原因是公司收購合併活動頻密。正所謂「一山不能藏二虎」,一間公司怎能有兩個 CEO呢!調查更發現,亞洲及澳洲區的CEO,比起美洲及歐洲的更快要執包袱。以日本為例,超過八成半的CEO不能捱到五年。其原因是日本的CEO多數在 上位前,已服務公司二、三十年,故距離退休之日亦不遠矣。



富豪 億萬 頭馬
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自創「財報投資心法」 五年累積五倍財富 掌握五大祕招 三十八歲躋身億萬富翁

2010-9-13 TWM




股市中,人人都想成為贏家,但根據「二八法則」,只有兩成的人可以幸運成為贏家。在各種贏家模式中,有人利用看財報來挑選投資標的,每年穩穩獲利一倍以上,故事主角原本是一名薪水階級,他,靠著財報選股,身價上億,三十八歲就過著悠然的生活。

撰文.吳美慧

八 月三十一日,一個下著雨的下午,趁著暑假帶全家大小到美國遊玩回來的李志祥(註:故事主角行事低調,願意與讀者分享他致富的祕訣,但希望我們以化名處 理),和三、四個朋友相約在台北市信義計畫區內的春水堂聚會。這一天,他們見面的重點是討論大盤走勢並交換操作心得。桌面上擺放幾台筆記型電腦,螢幕上全 是股票走勢圖。長得瘦瘦高高、穿著簡單POLO衫的李志祥比著電腦螢幕上的線圖,大家專心的聽著他的分析。

三十八歲,對大多數男性來說,正 處於「三明治」階段。上有父母、下有小孩要照顧,忙於家計,過著如同陀螺般的生活形態。但對李志祥來說,因為在股市中找到「贏家模式」,累積了上億元財 富,提前退休。現在的他,過著每天接送小孩上下課的悠閒日子外,還一圓多年夢想,到中國念會計博士,追求自我成長。李志祥可以過著人人稱羨生活的訣竅,在 於他利用自己最擅長的「財報投資心法」,每年在股市中至少穩賺一倍。

白手起家的李志祥可說是靠「財務報表」吃飯的人。念書時期,讀的是會計系、會計研究所,到中國讀博士班,研究的還是會計。大四就考上會計師執照的他,長年沉浸在會計與財報的領域中,練就他可以從一堆數字中,看到「錢」景的好功夫。

靠「財務報表」吃飯的人

畢業後,他曾任職於會計師事務所、電子業、生技業與紡織業,做的也是與財務相關的工作,包括公司的財務規畫、募資,甚至還幫老闆做過個人理財,對資本市場以及如何運用資本市場相當熟稔。這層淵源,讓他從財報中挑選投資標的時,看到的不僅僅只是數字,還包括數字背後以及編製財報包含的「心理學」。

靠著不一樣的角度視野與「破解」招數,他常常能挑選到被外界遺漏的鑽石,穩穩當當的累積財富。

在 三十三歲時,決定退出上班族角色專心當投資人的李志祥,過去五年投資績效斐然,投報率超過五倍。二○○八年金融海嘯、不少人慘賠之際,他以獲利二○%出 場。去年股市回升,他的年度獲利率更高達三倍,是近五年來績效最好的一年。由於設計出禁得起市場考驗的「獲利模式」,讓他有穩當且優於上班族的收入。因 此,兩年前原本還在金融業服務的妻子,也跟著請辭,在家專心照顧小孩,讓小孩每天一放學就看得到媽媽。

半年前,原本住在台北內湖國宅裡的他,舉家搬遷到新店的青山鎮,離開如同鴿籠般的房子,住進有天有地的別墅裡,過著讓人稱羨的生活。而讓他生活品質改善、累積財富的根源,就是他自創的「財報投資心法」。

重視風險控管遠高於獲利

李志祥提醒,以財報的角度來挑選投資標的,基本上就是尋找安全性夠高的價值型個股,市場上充斥的題材、消息,就必須捨棄,「這些反而是干擾」。「消息太多不見得是好事」,他曾因太聽信消息,買進某一家現在股票已經下市的電子零組件公司,那一次讓他受傷不小,更加奠定「相信財報上的數字,遠比聽信消息來得正確」的信念。

他說,一般說到財報,一定會提到四大報表,資產負債表、損益表、股東權益變動表以及現金流量表。由於後面兩個報表的編製邏輯來自於前兩個,倒不如把時間跟力氣,放在好好研究資產負債表以及損益表來得更重要些。

在 採訪過程中,李志祥不斷提醒「風險」的重要性。他說,看財報找投資標的的人,最在意的就是「風險」,要認真地檢視資產負債表,尤其要看資產品質、財務結構 這兩項。他說,資產品質包括現金、存貨以及應收帳款,又都是價值比較容易被扭曲,或是動手腳的科目,觀察重點就是金額是否異常起伏。

靠順達賺進生平第一桶金

在應收帳款或存貨方面,要觀察的是,這些項目相對於銷貨收入的倍數是否過高?應收帳款倍數大,代表收款的速度很慢,如同借出去的錢要回來的時間不如預期一樣。若存貨倍數很大,則代表大多數的產品做出來後,賣不出去,統統變成庫存。資產品質代表一家公司產品的競爭力與償債能力,是觀察公司未來營運發展性的重要項目。

而在損益表中,李志祥認為最重要的就是毛利率。他說,毛利率代表這家公司所處的產業進入門檻,以及產業供應鏈的位置。毛利率愈高,代表公司產品有一定的技術門檻,外人很難隨時進入生產,成為競爭者;毛利率高的另一個意義是,公司位於產業供應鏈的上游,相反的,下游業者通常毛利率都不高。所以,毛利率的高低除了代表獲利的好壞之外,更重要的可以看到這家公司的產業位置與競爭力。

他 舉例,NB產業的毛利率大都介於五%至一○%,IC設計業的毛利率平均約五成,可以輕易看出NB產業的進入門檻比較低。他就是循著這樣的思惟邏輯,當以生 產NB電池為主的順達還在興櫃掛牌時,他在每股三十元時買了不少,等到它IPO(股票首次公開發售)掛牌後,上漲七成時,全數獲利了結,為他賺進生平第一 桶金,奠下投資股票的本錢。

這樣的幸運,還不只是出現在順達這檔股票。同樣在三十三歲那年,他也曾經買進在美國掛牌的奇景。當年,奇景宣布 放棄在台灣掛牌訊息時,股票一度成為人人喊賣的對象,但他打聽得知,奇景準備到美國掛牌,所以不斷地以每股八十元大力買進,最後以每股二八○元賣出,獲利 二.五倍,讓他的財富以等比級數的速度成長。所以,他也提醒建立多樣化的人脈,對投資絕對有加分作用。

除了兩大報表外,李志祥建議,公開說明書、季報、半年報及年報都是值得認真研究的報表,特別是半年報與年報,都是長式報告書,會在應收帳款項目中,揭露客戶明細,也是「玄機」所在。根據他的經驗,如果一家公司的客戶,都是國際大型公司,如惠普、蘋果或是戴爾等,只要這些國際大廠的業績好,這家公司的營運一定會跟著水漲船高,但也是「有心人」操縱的區塊。

他提醒,如果一家公司的客戶,大都集中在來歷不明的公司,或是產品都銷售到俄羅斯、伊朗或南美洲國家時,就須特別留意或是查證,是否真的有這家公司存在。

跟著老闆一起賺就對了

至於他個人如何從財報中找到可以投資的「訊號」?他認為,「跟著老闆走準沒錯!」問題是,要怎麼才能跟著老闆一起投資呢?

他不吝惜地分享,「關鍵密碼」就藏在各公司募資的訊息裡。他說,不論是他念書時的實證研究,或是後來工作的親身經驗,發現公司募資時,不同的籌資工具對股價會產生不同的激勵作用。根據他的觀察,詢價圈購以及發行CB(可轉換公司債)對股價的激勵程度最大。

李志祥說,詢價圈購和發行CB的籌碼,大都是由老闆或大股東認購,只要問,老闆為什麼要掏腰包認這麼多股票?答案就一目了然了。根據他的經驗,通常背後都是公司確定接到大訂單,或是有殺手級的新產品即將推出,但老闆手上的持股比重又不高,為避免錯失賺錢機會,所以找個名目增資,讓自己的持股增加,身價增值。

至 於發行CB時,股價會上漲多少,李志祥說,答案幾乎就寫在轉換率上。他舉例,聚陽發行CB時,股價就會漲一倍,「它已經告訴你轉換率二○○%了,代表股價 有上漲一倍的潛力」。○四年時,聚陽發行五億元的CB,對照前後股價表現,的確看到這樣的現象。「像這種例子,只要仔細觀察財報以及過去的案例,就可以穩 當地獲利。」所以跟隨老闆心態走,肯定就會有財富隱身其中。

李志祥說,類似的「賺錢線索」到處都有。又如台泥每三年舉行董監事改選前,股價也都會大漲一波,明年,台泥又將進行改選,歷史是否會重演?賺錢的機會存在各種訊息中,問題是自己夠不夠用功,有沒有把這些例行性發生的事情記錄下來,隨時準備抓住賺錢機會。

所以「做功課」對一個專業的投資人來說,是很重要的事。雖然退休專心做股票,但李志祥的生活依舊忙碌,每天要花十五到十六個小時上網搜尋資料,股市觀測站、證期局的網站是他每天必定造訪的網站。

「賺錢的消息都在裡面」,他說。每個月的十日,網站上會公布企業前一個月的營收,每一次公布季報、半年報以及年報時,他都會特別忙碌,尤其是他最喜歡看新股上市的公開說明書,依規定必須編列財務預測,包括未來幾年的獲利預期,就可以依照公司的預估來驗證公司的誠信度,並根據業績成長進度,作為是否投資的判斷依據。

財富隱身在數字中

此外,股東會召開時,各公司會同步將股東會的年報資料上傳到證交所,這時他會看得特別仔細,看看有沒有價值被低估,或是業績開始出現轉機,股價還未表現的公司。紡織股中的儒鴻,就是他等待一個多月,卻因耐心不足而沒有大賺的標的。

今年七月,李志祥看到儒鴻的營收突然從六月的七.八三億元,跳到七月的十.二億元,大幅增加三○%,他的經驗告訴他,這家公司業績出現「大改變」了。研究過後,他發現儒鴻的毛利率與費用都很穩定,毛利率大都維持在二○%。而第二季營收為二十.三億元,比第一季成長兩成,既然營收上來,獲利一定也會跟著上升。

參照該公司第一季獲利表現後,他推估第二季EPS︵每股稅後純益︶應該會落在一元附近。加上這家公司以 生產針織布和成衣為主,今年紡織業景氣不錯,基本面看起來也沒問題下,他便在七月二十元附近,買了約一千張的儒鴻。沒想到,股價不動如山,好不容易八月初 股價突然漲上來,他順勢全數出光,沒想到,隔天下午竟然召開法說會公布第二季業績。答案揭曉,儒鴻第二季EPS一.三元,高於他的預估,也讓市場驚豔,股 價遂一口氣上漲了一倍,最高價一度達四十二.六元。

儘管李志祥沒有在儒鴻這檔股票上大賺,令他扼腕不已,但他仔細搜尋各公司的營運表現,找出差異化,才能夠在大家都還沒注意到儒鴻時就進場買進,且推估的獲利數字與實際落差沒有太大。所以他強調「只要認真找股票,一定可以找到能安心且睡得著覺的投資標的」。

讓人好奇的是,現在李志祥在看什麼股票?他正聚焦在太陽能和觸控產業,預估太陽能族群第三季因為產品價格調漲,業績有機會上來,且預期第三季獲利會優於第二季。看好獲利好轉下,他正在追蹤昇陽科和中美晶,準備逢低進場布局。

昇陽科、中美晶值得關注

以生產太陽能電池為主的昇陽科為何會獲得青睞?李志祥說,該公司上 半年營收三十五.五億元,EPS二.七三元。九月及第四季均有新產能開出,由此推估全年營收可達一百億元。獲利方面,七月EPS○.八二元,八月營收比前 一個月增加二○%,所以他推估,當月的EPS可落在一元附近。至於對全年度獲利預期,他說,從七、八月的EPS推算,第三季可達三元,第四季有機會落在 三.五元到四元間,全年可達九元到十元。雖然現在股價百元,但以PE(本益比)角度來看,加上現在太陽能電池還是賣方市場,他預期股價還有上漲空間。

至於看好的另一檔太陽能股中美晶,也是因為營收與獲利都會逐季提高而被相中。他說,中美晶七月合併營收二十億元,該公司第二季平均毛利率二一%,依此推估,七月毛利可達四.二億元,扣除每個月費用平均約一億元,光是七月的營業淨利約為三.二億元。以該公司三十二.一億元股本計算,加上來自業外的變動因素不大,因此七月EPS可達一元。

而 八月因需求增加,營收將會提高一○%至二○%。從上半年營收九十五億元,七月二十億元推估,下半年營收有機會比上半年成長三成,達一三○億元。獲利方面, 從七月的獲利推估,第三季EPS可達三元到三.五元,第四季營收成長,稅後淨利也會推升到四至四.五億元,全年保守估計EPS可達九.五元。

中美晶的產品,是目前太陽能供應鏈中供需最吃緊的長晶,產業進入門檻高,加上該公司生產的LED藍寶石基板現在也處於缺貨狀態,基本面與營運面都不錯,所以中美晶是他看好並推薦的個股。

投資絕對不要貪心

李志祥同時強調,在投資上絕對不要貪心。他以自己做比喻,他個人建立投資組合的股票,絕對不超過二十家,「太多的股票根本照顧不過來」。而他都會實實在在地更新組合名單中,最新的財務資料及訊息,隨時掌握買點與賣點。

以 李志祥的年紀,很多人會賦予他成功者或是贏家的桂冠,但他說:「我不認為我是一個成功的投資者,但要當一個成功的投資者就是要能『趨吉避凶』,掌握對的趨 勢」。在投資道路上,只要找到適合自己的方式並運用自如,呆薪族也可以和他一樣,晉身成為千萬、億萬富翁,過著滿意又富足的生活。

財報達人李志祥

5大投資祕招

1風險比投資更重要 從財務報表中挑選投資標的,通常都是比較保守的投資人,一定要認真檢視資產負債表,其中的現金、存貨、應收帳款的數字變化最為重要,攸關公司營運及償債能力。

2跟著公司的心態走 通常,公司募資就是作多心態的表徵,其中,發行CB(可轉換公司債)以及利用詢價圈購的方式,代表大股東作多心態最積極。

3往人少的地方找機會 除了投資流動性比較高的個股外,李志祥還會投資興櫃股票,找出PE(本益比)低的公司做比較長線的投資。

4勤做功課少聽市場消息 要多看各種訊息,包括證交所、證期局公布的資訊,以及追蹤各公司的營收、季報、半年報以及年報。其中會暗藏投資訊息。譬如公司的轉投資,只要投資正確,往往會為公司創造意想不到的收益。

5利用多樣投資工具降低風險 當對市場多空不明確時,可以利用作多與作空方式來了解市場水溫,以便調整投資組合,尋求最大的投資報酬率。他利用這種方式,成功躲過金融海嘯,獲利出場。

股息優於定存 讓退休無虞不到40歲,李志祥已經思考到未來所需的退休花費,所以,幫自己與親朋設計了「退休投資組合」。退休投資組合與投資其他股票最大的差異是要有穩定的股息收入,每一年靠公司配發的現金股息,必須要能支應全年生活所需。所以他在參考公司的營運特性以及配發股息情況,挑選出中華電、神腦以及大豐電作為個人的退休組合。

上 述幾檔股票,每一年都會配發現金股息,偶爾也配發股票股利。根據過去五年的現金殖利率來看,約落在6%至7%間,比目前定存年利率約1%高出許多。李志祥 預估,就算是未來央行可能會升息,但高點最多也只會到3%。只要找出股息優於定存一倍或是更多的標的,相當於一筆資金可以賺取兩倍的利息,把資金極大化運 用,可以安心愜意的過退休生活。


自創 財報 投資 心法 五年 累積 五倍 財富 掌握 五大 祕招 三十 十八 八歲 躋身 億萬 富翁
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自創「財報投資心法」 五年累積五倍財富 掌握五大祕招 三十八歲躋身億萬富翁


2010-9-13 TWM




股市中,人人都想成為贏家,但根據「二八法則」,只有兩成的人可以幸運成為贏家。在各種贏家模式中,有人利用看財報來挑選投資標的,每年穩穩獲利一倍以上,故事主角原本是一名薪水階級,他,靠著財報選股,身價上億,三十八歲就過著悠然的生活。

撰文.吳美慧

八 月三十一日,一個下著雨的下午,趁著暑假帶全家大小到美國遊玩回來的李志祥(註:故事主角行事低調,願意與讀者分享他致富的祕訣,但希望我們以化名處 理),和三、四個朋友相約在台北市信義計畫區內的春水堂聚會。這一天,他們見面的重點是討論大盤走勢並交換操作心得。桌面上擺放幾台筆記型電腦,螢幕上全 是股票走勢圖。長得瘦瘦高高、穿著簡單POLO衫的李志祥比著電腦螢幕上的線圖,大家專心的聽著他的分析。

三十八歲,對大多數男性來說,正 處於「三明治」階段。上有父母、下有小孩要照顧,忙於家計,過著如同陀螺般的生活形態。但對李志祥來說,因為在股市中找到「贏家模式」,累積了上億元財 富,提前退休。現在的他,過著每天接送小孩上下課的悠閒日子外,還一圓多年夢想,到中國念會計博士,追求自我成長。李志祥可以過著人人稱羨生活的訣竅,在 於他利用自己最擅長的「財報投資心法」,每年在股市中至少穩賺一倍。

白手起家的李志祥可說是靠「財務報表」吃飯的人。念書時期,讀的是會計系、會計研究所,到中國讀博士班,研究的還是會計。大四就考上會計師執照的他,長年沉浸在會計與財報的領域中,練就他可以從一堆數字中,看到「錢」景的好功夫。

靠「財務報表」吃飯的人

畢 業後,他曾任職於會計師事務所、電子業、生技業與紡織業,做的也是與財務相關的工作,包括公司的財務規畫、募資,甚至還幫老闆做過個人理財,對資本市場以 及如何運用資本市場相當熟稔。這層淵源,讓他從財報中挑選投資標的時,看到的不僅僅只是數字,還包括數字背後以及編製財報包含的「心理學」。

靠著不一樣的角度視野與「破解」招數,他常常能挑選到被外界遺漏的鑽石,穩穩當當的累積財富。

在 三十三歲時,決定退出上班族角色專心當投資人的李志祥,過去五年投資績效斐然,投報率超過五倍。二○○八年金融海嘯、不少人慘賠之際,他以獲利二○%出 場。去年股市回升,他的年度獲利率更高達三倍,是近五年來績效最好的一年。由於設計出禁得起市場考驗的「獲利模式」,讓他有穩當且優於上班族的收入。因 此,兩年前原本還在金融業服務的妻子,也跟著請辭,在家專心照顧小孩,讓小孩每天一放學就看得到媽媽。

半年前,原本住在台北內湖國宅裡的他,舉家搬遷到新店的青山鎮,離開如同鴿籠般的房子,住進有天有地的別墅裡,過著讓人稱羨的生活。而讓他生活品質改善、累積財富的根源,就是他自創的「財報投資心法」。

重視風險控管遠高於獲利

李 志祥提醒,以財報的角度來挑選投資標的,基本上就是尋找安全性夠高的價值型個股,市場上充斥的題材、消息,就必須捨棄,「這些反而是干擾」。「消息太多不 見得是好事」,他曾因太聽信消息,買進某一家現在股票已經下市的電子零組件公司,那一次讓他受傷不小,更加奠定「相信財報上的數字,遠比聽信消息來得正 確」的信念。

他說,一般說到財報,一定會提到四大報表,資產負債表、損益表、股東權益變動表以及現金流量表。由於後面兩個報表的編製邏輯來自於前兩個,倒不如把時間跟力氣,放在好好研究資產負債表以及損益表來得更重要些。

在 採訪過程中,李志祥不斷提醒「風險」的重要性。他說,看財報找投資標的的人,最在意的就是「風險」,要認真地檢視資產負債表,尤其要看資產品質、財務結構 這兩項。他說,資產品質包括現金、存貨以及應收帳款,又都是價值比較容易被扭曲,或是動手腳的科目,觀察重點就是金額是否異常起伏。

靠順達賺進生平第一桶金

在 應收帳款或存貨方面,要觀察的是,這些項目相對於銷貨收入的倍數是否過高?應收帳款倍數大,代表收款的速度很慢,如同借出去的錢要回來的時間不如預期一 樣。若存貨倍數很大,則代表大多數的產品做出來後,賣不出去,統統變成庫存。資產品質代表一家公司產品的競爭力與償債能力,是觀察公司未來營運發展性的重 要項目。

而在損益表中,李志祥認為最重要的就是毛利率。他說,毛利率代表這家公司所處的產業進入門檻,以及產業供應鏈的位置。毛利率愈高, 代表公司產品有一定的技術門檻,外人很難隨時進入生產,成為競爭者;毛利率高的另一個意義是,公司位於產業供應鏈的上游,相反的,下游業者通常毛利率都不 高。所以,毛利率的高低除了代表獲利的好壞之外,更重要的可以看到這家公司的產業位置與競爭力。

他舉例,NB產業的毛利率大都介於五%至一 ○%,IC設計業的毛利率平均約五成,可以輕易看出NB產業的進入門檻比較低。他就是循著這樣的思惟邏輯,當以生產NB電池為主的順達還在興櫃掛牌時,他 在每股三十元時買了不少,等到它IPO(股票首次公開發售)掛牌後,上漲七成時,全數獲利了結,為他賺進生平第一桶金,奠下投資股票的本錢。

這 樣的幸運,還不只是出現在順達這檔股票。同樣在三十三歲那年,他也曾經買進在美國掛牌的奇景。當年,奇景宣布放棄在台灣掛牌訊息時,股票一度成為人人喊賣 的對象,但他打聽得知,奇景準備到美國掛牌,所以不斷地以每股八十元大力買進,最後以每股二八○元賣出,獲利二.五倍,讓他的財富以等比級數的速度成長。 所以,他也提醒建立多樣化的人脈,對投資絕對有加分作用。

除了兩大報表外,李志祥建議,公開說明書、季報、半年報及年報都是值得認真研究的 報表,特別是半年報與年報,都是長式報告書,會在應收帳款項目中,揭露客戶明細,也是「玄機」所在。根據他的經驗,如果一家公司的客戶,都是國際大型公 司,如惠普、蘋果或是戴爾等,只要這些國際大廠的業績好,這家公司的營運一定會跟著水漲船高,但也是「有心人」操縱的區塊。

他提醒,如果一家公司的客戶,大都集中在來歷不明的公司,或是產品都銷售到俄羅斯、伊朗或南美洲國家時,就須特別留意或是查證,是否真的有這家公司存在。

跟著老闆一起賺就對了

至於他個人如何從財報中找到可以投資的「訊號」?他認為,「跟著老闆走準沒錯!」問題是,要怎麼才能跟著老闆一起投資呢?

他不吝惜地分享,「關鍵密碼」就藏在各公司募資的訊息裡。他說,不論是他念書時的實證研究,或是後來工作的親身經驗,發現公司募資時,不同的籌資工具對股價會產生不同的激勵作用。根據他的觀察,詢價圈購以及發行CB(可轉換公司債)對股價的激勵程度最大。

李 志祥說,詢價圈購和發行CB的籌碼,大都是由老闆或大股東認購,只要問,老闆為什麼要掏腰包認這麼多股票?答案就一目了然了。根據他的經驗,通常背後都是 公司確定接到大訂單,或是有殺手級的新產品即將推出,但老闆手上的持股比重又不高,為避免錯失賺錢機會,所以找個名目增資,讓自己的持股增加,身價增值。

至 於發行CB時,股價會上漲多少,李志祥說,答案幾乎就寫在轉換率上。他舉例,聚陽發行CB時,股價就會漲一倍,「它已經告訴你轉換率二○○%了,代表股價 有上漲一倍的潛力」。○四年時,聚陽發行五億元的CB,對照前後股價表現,的確看到這樣的現象。「像這種例子,只要仔細觀察財報以及過去的案例,就可以穩 當地獲利。」所以跟隨老闆心態走,肯定就會有財富隱身其中。

李志祥說,類似的「賺錢線索」到處都有。又如台泥每三年舉行董監事改選前,股價也都會大漲一波,明年,台泥又將進行改選,歷史是否會重演?賺錢的機會存在各種訊息中,問題是自己夠不夠用功,有沒有把這些例行性發生的事情記錄下來,隨時準備抓住賺錢機會。

所以「做功課」對一個專業的投資人來說,是很重要的事。雖然退休專心做股票,但李志祥的生活依舊忙碌,每天要花十五到十六個小時上網搜尋資料,股市觀測站、證期局的網站是他每天必定造訪的網站。

「賺 錢的消息都在裡面」,他說。每個月的十日,網站上會公布企業前一個月的營收,每一次公布季報、半年報以及年報時,他都會特別忙碌,尤其是他最喜歡看新股上 市的公開說明書,依規定必須編列財務預測,包括未來幾年的獲利預期,就可以依照公司的預估來驗證公司的誠信度,並根據業績成長進度,作為是否投資的判斷依 據。

財富隱身在數字中

此外,股東會召開時,各公司會同步將股東會的年報資料上傳到證交所,這時他會看得特別仔細,看看有沒有價值被低估,或是業績開始出現轉機,股價還未表現的公司。紡織股中的儒鴻,就是他等待一個多月,卻因耐心不足而沒有大賺的標的。

今 年七月,李志祥看到儒鴻的營收突然從六月的七.八三億元,跳到七月的十.二億元,大幅增加三○%,他的經驗告訴他,這家公司業績出現「大改變」了。研究過 後,他發現儒鴻的毛利率與費用都很穩定,毛利率大都維持在二○%。而第二季營收為二十.三億元,比第一季成長兩成,既然營收上來,獲利一定也會跟著上升。

參 照該公司第一季獲利表現後,他推估第二季EPS︵每股稅後純益︶應該會落在一元附近。加上這家公司以生產針織布和成衣為主,今年紡織業景氣不錯,基本面看 起來也沒問題下,他便在七月二十元附近,買了約一千張的儒鴻。沒想到,股價不動如山,好不容易八月初股價突然漲上來,他順勢全數出光,沒想到,隔天下午竟 然召開法說會公布第二季業績。答案揭曉,儒鴻第二季EPS一.三元,高於他的預估,也讓市場驚豔,股價遂一口氣上漲了一倍,最高價一度達四十二.六元。

儘管李志祥沒有在儒鴻這檔股票上大賺,令他扼腕不已,但他仔細搜尋各公司的營運表現,找出差異化,才能夠在大家都還沒注意到儒鴻時就進場買進,且推估的獲利數字與實際落差沒有太大。所以他強調「只要認真找股票,一定可以找到能安心且睡得著覺的投資標的」。

讓人好奇的是,現在李志祥在看什麼股票?他正聚焦在太陽能和觸控產業,預估太陽能族群第三季因為產品價格調漲,業績有機會上來,且預期第三季獲利會優於第二季。看好獲利好轉下,他正在追蹤昇陽科和中美晶,準備逢低進場布局。

昇陽科、中美晶值得關注

以 生產太陽能電池為主的昇陽科為何會獲得青睞?李志祥說,該公司上半年營收三十五.五億元,EPS二.七三元。九月及第四季均有新產能開出,由此推估全年營 收可達一百億元。獲利方面,七月EPS○.八二元,八月營收比前一個月增加二○%,所以他推估,當月的EPS可落在一元附近。至於對全年度獲利預期,他 說,從七、八月的EPS推算,第三季可達三元,第四季有機會落在三.五元到四元間,全年可達九元到十元。雖然現在股價百元,但以PE(本益比)角度來看, 加上現在太陽能電池還是賣方市場,他預期股價還有上漲空間。

至於看好的另一檔太陽能股中美晶,也是因為營收與獲利都會逐季提高而被相中。他 說,中美晶七月合併營收二十億元,該公司第二季平均毛利率二一%,依此推估,七月毛利可達四.二億元,扣除每個月費用平均約一億元,光是七月的營業淨利約 為三.二億元。以該公司三十二.一億元股本計算,加上來自業外的變動因素不大,因此七月EPS可達一元。

而八月因需求增加,營收將會提高一 ○%至二○%。從上半年營收九十五億元,七月二十億元推估,下半年營收有機會比上半年成長三成,達一三○億元。獲利方面,從七月的獲利推估,第三季EPS 可達三元到三.五元,第四季營收成長,稅後淨利也會推升到四至四.五億元,全年保守估計EPS可達九.五元。

中美晶的產品,是目前太陽能供應鏈中供需最吃緊的長晶,產業進入門檻高,加上該公司生產的LED藍寶石基板現在也處於缺貨狀態,基本面與營運面都不錯,所以中美晶是他看好並推薦的個股。

投資絕對不要貪心

李志祥同時強調,在投資上絕對不要貪心。他以自己做比喻,他個人建立投資組合的股票,絕對不超過二十家,「太多的股票根本照顧不過來」。而他都會實實在在地更新組合名單中,最新的財務資料及訊息,隨時掌握買點與賣點。

以 李志祥的年紀,很多人會賦予他成功者或是贏家的桂冠,但他說:「我不認為我是一個成功的投資者,但要當一個成功的投資者就是要能『趨吉避凶』,掌握對的趨 勢」。在投資道路上,只要找到適合自己的方式並運用自如,呆薪族也可以和他一樣,晉身成為千萬、億萬富翁,過著滿意又富足的生活。

財報達人李志祥

5大投資祕招

1風險比投資更重要 從財務報表中挑選投資標的,通常都是比較保守的投資人,一定要認真檢視資產負債表,其中的現金、存貨、應收帳款的數字變化最為重要,攸關公司營運及償債能力。

2跟著公司的心態走 通常,公司募資就是作多心態的表徵,其中,發行CB(可轉換公司債)以及利用詢價圈購的方式,代表大股東作多心態最積極。

3往人少的地方找機會 除了投資流動性比較高的個股外,李志祥還會投資興櫃股票,找出PE(本益比)低的公司做比較長線的投資。

4勤做功課少聽市場消息 要多看各種訊息,包括證交所、證期局公布的資訊,以及追蹤各公司的營收、季報、半年報以及年報。其中會暗藏投資訊息。譬如公司的轉投資,只要投資正確,往往會為公司創造意想不到的收益。

5利用多樣投資工具降低風險 當對市場多空不明確時,可以利用作多與作空方式來了解市場水溫,以便調整投資組合,尋求最大的投資報酬率。他利用這種方式,成功躲過金融海嘯,獲利出場。

股 息優於定存 讓退休無虞不到40歲,李志祥已經思考到未來所需的退休花費,所以,幫自己與親朋設計了「退休投資組合」。退休投資組合與投資其他股票最大的差異是要有穩 定的股息收入,每一年靠公司配發的現金股息,必須要能支應全年生活所需。所以他在參考公司的營運特性以及配發股息情況,挑選出中華電、神腦以及大豐電作為 個人的退休組合。

上述幾檔股票,每一年都會配發現金股息,偶爾也配發股票股利。根據過去五年的現金殖利率來看,約落在6%至7%間,比目前 定存年利率約1%高出許多。李志祥預估,就算是未來央行可能會升息,但高點最多也只會到3%。只要找出股息優於定存一倍或是更多的標的,相當於一筆資金可 以賺取兩倍的利息,把資金極大化運用,可以安心愜意的過退休生活。

 


自創 財報 投資 心法 五年 累積 五倍 財富 掌握 五大 祕招 三十 十八 八歲 躋身 億萬 富翁
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第四台養出百位億萬富翁

2010-9-13 TCW




有線電視大戰轉手價格的漲勢,一路飆得讓人瞠目結舌。其中,富邦購併多系統業者(MSO)凱擘價碼,據悉在六百五十億元至七百億元間;至於,外資安博凱(MBK)標售多系統業者中嘉,更喊出七百億元、上看八百億元的歷史天價。

外資凱雷和安博凱在民國九十五年分別以四百七十六億元、四百八十億元搶下東森(凱擘前身)和中嘉兩大系統台,短短三年多就逢高獲利了結,都至少大賺兩百億 元。加上私募基金幾乎都是向銀行融資,例如安博凱當年就向銀行團聯貸二百八十億元,若以自有資金計算,報酬率高達一倍。

國外私募基金三大系統吃的是「滿漢全席」;而國內一位早年就跟著王令麟打天下,在當年有線電視整合過程中,無役不與的前東森媒體高層表示,有線電視同業曾 經估算過,近十八年來,靠這行攢出上億身價的,至少有一百位,至於千萬富翁更比比皆是,統統可以稱他們為「有線電視新貴」。

「有線電視新貴」的財富主要來自兩部分,一是每個月收取的收視費;另外則是在整併過程中,賣給財團獲利了結的利益。有線電視收的是現金,在早年人工收費時 代,手上的每一個客戶都等於是「提款機」,需要錢就去提出來用。業者有時遇到親友來訪,常隨手抓起一把收費單,然後出門收錢,回來時手上就是一疊厚厚的現 金,晚上吃吃喝喝、續攤的錢都有了,堪稱是最好的現金流事業。

不過,這位前東森主管也指出,花錢如流水是這一行的特性,因此,這些億萬富翁們,現在還能守住財富的,可能還不到一成。

苗栗吉元江德利 賺進五億,轉型打造高檔溫泉飯店

有人錢財來去一場空,但也有人靠有線電視致富後,成功轉型再創事業第二春,泰安觀止董事長江德利就是最好的例子。

江德利原本是苗栗最大系統台吉元有線電視的董事長,他在八十九年將吉元賣給太平洋建設集團旗下的太平洋聯網,之後轉進觀光休閒產業,打造出苗栗最高檔的溫泉飯店泰安觀止。

出生在台北縣瑞芳鎮的江德利,從一名福特汽車業務員,跑到苗栗投入完全陌生的有線電視領域,這一做就是十六年,也從此改變了他的一生。七十三年,江德利成立吉元電器行,從架設天線、鋪設纜線開始,之後成立吉元有線電視,是苗栗南區的唯一系統台。

到了八十二年,和信集團辜啟允、力霸集團王令麟挾財團雄厚資金,先後進軍有線電視業,八十六年太平洋集團章啟明也加入戰局,逐漸形成三大勢力;之後外資凱 雷(台灣先前稱為卡萊爾)在八十八年,以總價兩億美元(約合新台幣六十四億元)、每戶平均新台幣一萬元價格蒐購多系統業者台灣寬頻,至此有線電視業走向大 型化、財團化已不可避免。

由於體認到有線電視業大者恆大的趨勢,加上內部股東意見紛歧,江德利決定見好就收。八十九年他將有五萬收視戶的吉元有線電視賣給太平洋聯網,交易總價約十 二億元,換算每戶價格二萬五千元,江德利個人就進帳三億元。而除了吉元之外,江德利也將版圖擴展到台中縣,陸續在台中成立了西海岸、東楓兩家有線電視,之 後也陸續處分,總計賣掉三家有線電視,讓江德利賺進五億元,成為最大贏家之一。

當時的有線電視業者,早年投入成本很低,架好天線、拉纜線、設機房,每個月收了錢,再繼續一段一段鋪,等於是用回收的資金再投資。共同天線每月上限可以收三百元、第四台收六百元,而且沒有著作權法,不用付費,在那個年代就已經是暴利。

獲利出場的江德利,開始思索人生的下一步。矗立在苗栗泰安鄉汶水溪畔、視野絕佳的泰安觀止,就是他在處分有線電視,賺進五億元後的新起點。獨特外觀、採用 大量肖楠木材質,配上館內隨處可見、由原住民雕刻大師王信一創作的木雕作品,形成獨樹一格的特色。泰安觀止總經理王謙恭就指出,泰安觀止贏在「特立獨 行」,讓顧客留下深刻印象,回客率相當高,例如王品集團董事長戴勝益,就是泰安觀止的常客。目前飯店客房每晚房價在六千六百元至一萬三千五百元,獨棟 Villa每晚要價在一萬二至一萬八千元,是全台最高檔的休閒飯店之一。

一個觀光休閒產業的門外漢,居然能打造頂級的休閒飯店,讓江德利成功開創另一個人生舞台。現在他準備再斥資五億元,投資第二期的觀止Villa,將興建擁有五十至六十間Villa的頂級溫泉會館。有線電視事業的回收,就讓他的人生轉折,每次都充滿意外和驚喜。

中市群健呂崇民 獲利加碼買地,變台中七期大地主

不過在歷來有線電視交易中,單筆獲利最多的個人或家族(非財團型),當屬台中市群健有線電視前董事長呂崇民。呂崇民在中部地區是舉足輕重的人物,年紀輕輕 就在電玩業建立起龐大勢力(台中有名的金馬遊樂場即是呂家所有),之後跨足有線電視,陸續合併了長宏、台中民主台,成為台中市獨占的系統業者。九十年,凱 雷以總價五十四億元,高價蒐購擁有二十萬收視戶的群健有線電視,據悉呂崇民一舉進帳十幾億元。

在高價賣出群健後,手握大筆資金的呂崇民,轉而全力加碼布局已久的台中七期重劃區,尤其是最精華的新市政中心。台中建商透露,最高峰時,呂崇民擁有區內土地超過一萬坪,是不折不扣的七期最大地主。

中部台灣光訊兩大股東 身價破二十億,選擇緊抱金雞母

七期新市政中心的土地行情,從SARS(嚴重急性呼吸道症候群)前每坪二十至三十萬元低檔,到目前已飆漲到兩百萬元以上,呂崇民堪稱是最大贏家,外界估計 其身價上看百億元。儘管土地才是呂崇民最大的一桶金,但經營有線電視帶來的穩定現金收入,加上處分時大筆資金落袋,為呂崇民提供了源源不絕的子彈,也是重 要關鍵。

相較於江德利、呂崇民決定獲利出場、另闢財源,也有不少人選擇持續耕耘。台灣數位光訊科技董事長簡森垣、執行長廖紫岑(前雲林縣長廖泉裕之女)等就是其中的代表人物。由於有線電視轉手行情屢創天價,因此現在還握有股權者,似乎像是倒吃甘蔗,越到後頭越甜。

一位中部同業就分析,擁有三十五萬收視戶(NCC登記資料為三十二萬六千戶)的台灣數位光訊科技,以目前行情估算市值,至少在一百五十億元以上,兩大股東簡森垣和廖紫岑身價,估計都在二十億元以上。

台灣數位光訊科技的前身是台灣基礎國際網路(簡稱台基網),當時中部地區的有線電視業者,為了抵擋外資、財團的敵意購併,決定組成聯盟,而且很快取得共 識,在九十年初正式成立台基網,最多時整合了九家業者,目前只剩下五家系統台,但仍是全台第五大多系統業者,僅次於凱擘、中嘉、台灣寬頻和台固等多系統業 者。

廖紫岑指出,當時大家都不覺得價格夠好,認為應該有更好的機會。的確,九十年台基網成立時,若每戶能賣到二萬五千元就是好價錢,但等到九十五年外資大舉蒐 購時,每戶價碼已漲到四萬元以上,今年更直接跳升到五萬元以上,足足漲了一倍。不過許多業者都強調,不管四萬、五萬或六萬元,都只是紙上富貴,如果不把它 經營好、做出獨特價值,不要說待價而沽,將來恐怕還會乏人問津,甚至因無力因應全面數位化,而遭到淘汰。

簡森垣很早就看出數位化是危機也是商機,因此這幾年台灣數位光訊科技大舉投入一億美元(約合新台幣三十二億元),大量鋪設光纖網路與設備升級,提前為數位電視時代做好準備。

簡森垣的人生經歷也很傳奇,他是大家眼中的天才型人物,還在念書時就自己寫程式賣給廠商,畢業後開了一家電腦公司,這輩子從沒到外面上過班。之後因為幫南投的有線電視業者寫程式,因緣際會進入這個行業,最後更成為中投有線電視的董事長與最大股東。

廖紫岑指出,他們現在占有很好的戰略地位,可以說進可攻、退可守,但目前經營團隊的共識是要永續經營。廖紫岑說,看到現在的喊價,當然也會心動,但是他們 都覺得有線電視未來還大有可為,而且大家都還很年輕,也要一個事業舞台來發揮,除非,真的有一個令人非常心動的價格出現。

未來更值錢 全面數位化後,更是座大金礦

未來全面數位化、走向雙向互動模式的時候,台灣光訊科技在高畫質節目的布局領先同業,應該很有機會。此外,各種附加價值如遊戲、隨選電影、線上卡拉OK、遠距教學、遠距醫療等等,都可以增加收入。

如果對比歐美經驗,數位化後,整體產值應有三成的成長空間。業界評估,台灣數位光訊科技若此時出售,每戶售價有機會達五萬元,蒐購價上看一百八十億元;而 如果能說服三大、世新兩家有線電視重回陣營,將可串聯起橫跨台中、彰化、雲林、嘉義的廣大區域,身價將可再大幅提升。

台灣有線電視行業歷經近十八年的發展與整併,不但造就了本土的億萬富翁,更成了外資最好的印鈔機、提款機。這個在大家印象中非常本土,水準參差不齊的行業,卻是內行人眼中取之不盡、用之不竭的大金礦。

 


第四 四臺 臺養 養出 出百 百位 億萬 富翁
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富豪億萬頭馬

2002-8-29  NM




和黃董事總經理霍建寧,剛被財經雜誌《福布斯》,封為全球(美國以外)最高人工的行政總裁,這位香港首富李嘉誠身邊頭馬,去年年薪高達一億元,是香港打工皇帝的表表者。要有霍建寧今天的成就,當然絕非易事。美國著名人事顧問公司DBM 的研究發現,大企業的行政總裁,一般在三至五年便被踢走,但霍建寧卻做了差不多十年和黃大班。另外,恒基主席李兆基頭馬林高演,以及賭王何鴻燊秘書蘇樹 輝,統統在富豪身邊紅了十年八載,而且個個至今仍相當風光。這些香港超級富豪的億萬頭馬,不單要做老細的擋箭牌,專執爛攤,還要保持低調,懂得讓老細攞 威。他們的上位歷程,正是我們打工仔必讀秘笈。李嘉誠頭馬霍建寧數富豪頭馬,和黃大班霍建寧可謂典範。上週四,長和系公布業績,當記者問霍建寧當選全球 (美國以外)最高薪行政總裁感受時,坐在老闆身旁的他顯然有點不好意思,只懂擠出招牌笑容,反而老闆李嘉誠卻開腔:「Canning(霍氏)是好得力的助 手,好幫得手!」年薪過億的霍建寧,生活相當富貴,家住南區舂磡角道六千呎大宅,氣派十足。他愛喝紅酒,家中自設酒窖,藏酒量甚豐。代步的是寶馬七系,女 兒霍尚欣,在香港國際學校唸書時,有兩名保鑣接送。霍大班平日的娛樂,除了打golf外,還喜愛聽音樂會。霍建寧自九三年坐上和黃大班位後,歷年酬金累積 逾六億零四百萬元,而收租物業及和黃股票,至少值一億六千萬元。

替李嘉誠擋箭成為香港首富頭馬,霍建寧有他過人之處。每當老闆及集團遭外界 批評,他必會出來擋箭。例如數月前百佳率先調低豬肉售價,遭肉商炮轟壟斷,他便趁着和記電訊舉行記者會時說:「照我所知,壟斷是應該加價,現在我們減價 了,我不明白什麼叫做壟斷。」最近百佳被消委會指「食水過深」,霍大班更咬牙切齒地說:「百佳邊際利潤只得1.5%,是食之無肉的雞肋。然而鋪頭卻愈來愈 靚,又有冷氣兼地方乾淨,經營下去其實猶如做善事。」現年五十一歲的霍建寧,對李嘉誠永遠恭恭敬敬,言聽計從。據認識霍的朋友說:「即使遞電話給老闆,霍 建寧必會雙手奉上。」七九年加入長實集團任會計主任的霍建寧,不斷被李嘉誠多次「考牌」,才能攀上頭馬之位。加入長實初期,他與老掌櫃周千和各有分工,周 千和負責地產,而霍建寧則主理財務投資。除精於理財外,霍建寧很懂得周旋於大小公子之間。九十年代初,當李澤鉅在加拿大溫哥華搞「萬博豪園」,而李澤楷仍 在美加時,霍已知趣的飛去加拿大,分別陪兩位太子滑雪。

讓李嘉誠攞彩九三年,霍建寧接替馬世民,出任和黃董事總 經理大班寶座,那時和黃正大肆在海外擴張,但投資的英國二哥大電訊網絡Rabbit,及加拿大赫斯基石油,均連年虧蝕。剛上任的霍建寧,立即將 Rabbit出售,轉移投資個人通訊網絡Orange。然後將赫斯基石油撇賬,並減債重組,還積極開墾油井、氣井,令業務於九三年逐步轉虧為盈。九九年 底,霍建寧飛往歐洲,將Orange賣給德國Mannesmann,其後把收回的Mannessmann股票,高價出售予英國Vodafone。憑一個 「橙」,和黃勁賺二千億,這宗交易,令李嘉誠十分驕傲,而霍建寧亦收花紅一億六千萬元。別以為經此一役,霍建寧可以長歎,事關做得頭馬,就要為老闆解決最 棘手的問題。他目前面對最大的考驗,是第三代流動電話(3G)。和黃最近公布中期業績時,已就Vodafone及德國電訊投資,減值撥備一百一十多億。而 和黃今年第四季在英國推出3G業務,規模已由原本萬二個發射站,縮減到六千個,希望減低虧損。不過,和黃投資3G服務,被外界一致看淡,就連業務夥伴 KPN都臨陣退縮,有意出售所持一成半3G股權之外,還將其資產大幅減值六百八十六億元。和黃至今已花逾六百億元投資海外3G牌照,騎虎難下,霍建寧早前 無意中向記者披露:「3G已來到最緊張時期,我差不多每一日也有心臟病。」不過霍大班日後縱然引退,亦已衣食無憂了。

李兆基頭馬林高演坐擁逾三百億元身家的恒基主席李兆基,身邊頭馬是為他睇實整個上市王 國的副主席林高演。五十一歲的林高演,加入恒基二十年,在恒基地位舉足輕重。在中環環球大廈恒基集團的總部,李兆基的辦公室設在六樓,而林高演的就在他旁 邊,較兩位太子,李家傑和李家誠的辦公室,更接近李兆基。恒基上下都知道,能左右李兆基決定的,只有林高演一人。本月中,別號四叔的李兆基,出席君悅酒店 舉行的李兆基牛津獎學金晚宴,林高演與他同坐一部平治蒞臨,四叔先行,林高演亦步亦趨,當一眾記者包圍着李兆基時,他只伴在旁邊,絕不搶老闆鋒頭。李兆基 待這頭馬不薄,除了年薪千二萬外,還把恒基位於半山寶雲道,即將入伙的富滙豪庭頂樓複式單位,留給林高演住。這超豪頂樓單位,不單飽覽維港海景,還在天台 設有私家泳池。李兆基本來留為自住,最近才改變主意,李兆基說;「富滙頂樓留給公司高層住,我就唔搬去啦,我住緊麥當奴道的(蕙苑)有四千幾呎,那兒只有二千多呎。」記者向林高演求證時,林高演微微笑說:「係呀,依家諗緊搬去住。」

相識近四十載對於林高演,四叔笑着評價:「我唔能夠讚某一個同事,公司咁 多人……不過我跟林高演兩家人都識咗好耐。」原來早於六十年代末,林、李兩家已相識。林高演少年時代在英皇中學唸書,全家租住灣仔軒尼詩道昌業大廈唐樓。 七三年,林家突然富貴起來,由灣仔唐樓搬到半山麥當奴道六十四號碧雲樓,物業由林高演和母親楊玉玲,於七三年初以四十五萬買入,再轉名予林高演的家姐林小 芬名下。據悉林小芬那時是李兆基要好朋友,一家環境得以改善。林小芬現仍居於碧雲樓,而獨身的林高演,一直報住該單位,至於弟弟林高禹,亦於九一年購入樓 上單位。記者登門造訪,大廈看更知道林家殊不簡單,不隨便讓訪客內進,大廈大堂,則掛有一幅由林高演簽名的油畫。在香港大學讀物理的林高演,與講股專家陳 永陸是同系同學,陸叔表示:「七三年我哋畢業一齊入滙豐做見習生,佢啲數學好叻,後來升到做分行經理。」八○年林高演離開滙豐,兩年後加入恒基,當時恒基 已上市十年,在地產界已有一定規模。李兆基大仔家傑,當時只有二十歲,幼子家誠只有十一歲,尚在求學階段;而前妻劉惠娟,雖然在建築部出任經理,卻與他不咬弦,並於八五年正式離婚。李兆基欠親信協助,因而造就林高演上位。

財 技了得四叔刮目林高演在滙豐銀行浸淫了九年,曾被派到英國深造,並考取英國銀行公會會員資格,熟悉財務管理,故加入恒基,亦主責睇數。他加入恒基不久,碰 上中英前途談判,地產狂瀉,銀行收縮貸款,恒基亦不能倖免,八三年時負債額急升至五億元,這個危急關頭,成為林高演表演的機會。憑着財技,他替四叔度橋減 債,八三年恒基減持中華煤氣,由三成二減至百分之六,套現一億元。八四年林又與稅局周旋,成功減免恒基億元稅項,同時為恒基安排首次商業票據集資兩億,令 恒基債務在八四年減至一億元左右,帶領恒基安然渡過難關。恒基減持煤氣後,煤氣在八六年被華置主席劉鑾雄狙擊,李兆基動用了十億元,重新吸納煤氣股份,劉 氏無功而回。李兆基得以保住煤氣,亦對林高演刮目相看。及至九三年,李兆基部署收購由老友楊志雲持有的美麗華酒店,中途殺出長實李嘉誠與中信泰富榮智健攜 手,上演爭奪戰。李兆基派出林高演與楊家周旋,提出條件就是不會把美麗華拆骨,並讓楊志雲長子楊秉正,留任董事總經理一職。最後恒基打動了楊家,擊敗長實及中信,成功購入美麗華三成四股份。經此一役,林高演升為恒基副主席。一人之下,萬人之上。

富豪頭馬通勝【宜】1肯孭飛:老細愈大鑊之事,愈肯孭起去砌。2專擋箭:外界插老細,要飛身護主,赴湯蹈火。3口夠密:除非老細指示,無論公司或老細私事,皆守口如瓶。

【忌】1功高蓋主:搶老細風頭,是打工仔大忌,犯不得;應永遠當自己是小角色。2要求老細:主動要老細加薪或攞着數,令老細覺得你自視過高,遲早起錨。3曝光過度:過分招搖令公司中人眼紅,背後中傷。

御 用打手‧蕭承忠在恒基系統以外,李兆基有一名御用經紀蕭承忠,專門替恒基收購乙種換地權益書、參與收地收樓等棘手問題。常把四叔李兆基掛在嘴邊的蕭承忠, 說老闆是他「恩人」,皆因改寫了他的一生。六十年代在深水埗永康街擺生果檔的蕭承忠,未搭上李兆基前,家住大窩口徙置區。今時今日,他已風光到住上半山寶 珊道豪宅,與包玉剛大女婿蘇海文為鄰。蕭承忠的大伯蕭良德,六十年代在金山地產當會計。「是胡炳帶挈我,佢當我係親姪咁,當時佢手頭上有好多Letter B(乙種換地權益者),金山唔想發展,於是找買家出售,是胡炳帶我見李兆基嘅,我記得是在永隆銀行大廈見面。」蕭承忠回憶說。七十年代,蕭承忠離開深水 埗,在大窩口新區開設「承記士多」賣洋酒生果,同時兼做地產經紀。當時他每天都走到汀九游早水,目的是認識多些新界地主,以收集Letter B再轉售予恒基,賺取百分之一的佣金。他又協助四叔併舊樓,如宏安道和電器道AIA大廈、荷李活道九十六號,都有份參與。收舊樓需要耐力與業主周旋,蕭承 忠為了完成任務,不惜用上「陰濕」手段。

為老細度屎橋「記得有一幢尖沙咀六層高舊樓,收剩頂樓天台十幾人,他們是回教徒,俾多多錢都唔肯 搬,成日怕人呃佢。我同班兄弟度咗條橋,喺條樓梯掛滿豬頭(回教徒視豬為不潔,避之則吉),咁佢哋由地下跪到上天台,腳仔都軟埋,最後都賣俾我哋。」蕭承 忠說。此外,每當恒基推出樓盤作內部認購,都交由蕭承忠一手包辦。而蕭承忠說:「做經紀一定要識得人多,以往恒基一有樓賣,我就打電話俾律師朋友,就算我 去揼骨啲朋友都call來買樓。」他的弟弟蕭承財,是元朗博愛醫院總理,專門介紹酒樓客戶租恒基位於新界的商場;另一弟弟蕭承隆,專門介紹地產經紀行予恒 基,實行全家出動。他雖不是恒基中人,但當紅時期,可直接接觸李兆基,連外邊地產經紀也說:「想見四叔,最有效方法,就是通過蕭承忠。」以往蕭承忠十分低 調,外間只知道有個喜歡穿白鞋的人,是四叔御用經紀,他說:「做老細身邊的人,切忌功高蓋主,有威就老細攞,返公司著白鞋牛仔褲就得。老細戴金勞你就千祈唔好戴,即使戴,返到公司都 換隻星辰錶,以免其他人睇你唔順,喺老闆面前打你毒針。」隨着地產市道走下坡,蕭承忠甚少出現在恒基總部。唯其如此,這位過氣御用打手,今日生活優游,在 恒基旗下荃灣城市廣場的千色店樓上,開設中藥港,大搞中醫和中藥生意。今年初慶祝成立四周年時,李兆基亦有親臨到賀,賓主之情仍在。

何鴻燊頭馬蘇樹輝賭王何鴻燊身邊大紅人,是信德董事蘇樹輝,加入公司已廿七年。今年初他更傍住何鴻燊,出席澳門新賭權面試。八月中,何鴻燊與他一起由澳門返港,記者一提起蘇樹輝,賭王便大讚,「大學生,中英文良好,夠勤力又忠誠,去邊度搵呀!」燊哥為打賞這位頭馬,將持有澳門賭牌的澳門博彩公司百分之四股份送給他,市值六億元。蘇樹輝七三年在香港大學畢業後,曾到3M公司做市場推廣,七五年入信德做助理公司秘書,公司內 外都稱他為「蘇秘書」。他身邊朋友透露:「他以勤力出名,一星期工作做足八天!」七、八十年代,蘇樹輝主力打理船務生意,一手編排航班、訂票價,甚至連船 長、船員制服都由他一手安排。及至九五年,何鴻燊女兒何超瓊加入信德,擔正大旗搞船隊改革,蘇樹輝相當識做,從旁協助太子女表演。其後他兼顧何鴻燊在澳門 賭場的事務,如賭場員工有紀律處分,要稟告何鴻燊,都先要接觸蘇樹輝,由他先處理。去年何鴻燊與十姑娘就賭場利益反目,便由蘇樹輝代表老闆發炮,向傳媒透 露十姑娘預支了八千萬元股息,力證她欠澳娛公司錢。上月份,十姑娘在澳門狀告何鴻燊及四奶誹謗等八宗罪,亦由蘇樹輝代表出庭聽審。公司業務外,蘇樹輝更是何家的總管。何鴻燊四奶梁安琪在香港狂掃物業時,蘇樹輝會派人幫手,「四奶有什麼大手買賣,一定係信德啲人去睇,如收樓、驗樓。」一地產經紀說。蘇樹輝愛好書法,是甲子書學會的會長,每年在大會堂舉行的書法展,何鴻燊都會出席支持下屬。

武將‧吳志誠今年澳娛公司,在澳門賭牌新舊交接上,進行得頗為順利,有賴何鴻燊得力助手吳志誠。曾跟十姑娘管理賭場達廿五年的他,能挨近賭王,除了熟悉賭場運作,還因他轉膊夠快。自去年中,十姑娘與何鴻燊關係惡化,今年初被撤去澳娛董事一 職後,他馬上「轉軚」,投向賭王馬房。「去年底十姑娘問吳志誠,攞回那份轉讓澳娛股份給兒子麥舜銘的備忘錄時,他竟然說不見了。」接近十姑娘的人稱。轉軚 後的吳志誠,今年澳博成立時,獲分澳博百分之三股份,市值四億五,同時升為營運總監,成為燊哥之下的賭場最高話事人。何鴻燊說:「(係十姑娘嘅人都)無緊 要嘅,有才幹就得啦!佢依家叫營運總裁,賭場所有嘅嘢由佢睇晒。」畢業於香港大學的吳志誠,於一九七六年加入澳娛,擔任十姑娘何婉琪的私人秘書,一直協助 管理賭場。吳志誠「瞓身」替賭王辦事,當新賭牌還未揭盅前,澳娛職工不滿薪金偏低,兼要向賭客索茶錢,不時與賭王對峙,吳志誠代表澳娛跟職工談判,用軟功 來「冧」他們。職工會理事長鄭康樂說:「吳志誠同我哋傾時都幾客氣,又有禮貌,唔會話硬碰,什麼要求都話有商量,傾起來都舒服啲。」最後澳娛職工全部順利 過渡到新公司澳博。上場後數月,吳志誠已有新動作。為了增加賭廳數目,他把葡京三樓潮州酒樓關閉改為賭廳,據知裝修工程,已判予賭王四奶大哥禤偉旗的公司做。吳志誠碰見四奶梁安琪必稱呼她為「何太」,深懂逗老闆娘開心。

CEO三年執包袱美國著名人力資源顧問公司Drake Beam Morin(DBM),剛發表調查報告,指大財團的行政總裁(CEO)平均三年便被炒魷。這次調查結果顯示,只有兩成半的CEO在位超過五年。據了解,是由於近年經濟不景,加上董事局對公司業績有過高的期望所導致。另一個主要原因是公司收購合併活動頻密。正所謂「一山不能藏二虎」,一間公司怎能有兩個CEO呢!調查更發現,亞洲及澳洲區的CEO,比起美洲及歐洲的更快要執包袱。以日本為例,超過八成半的CEO不能捱到五年。其原因是日本的CEO多數在上位前,已服務公司二、三十年,故距離退休之日亦不遠矣。


富豪 億萬 頭馬
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李兆基阿嫂 億萬神奇交易


2004-8-26  NM




已數月沒有巨額買賣的銅鑼灣鋪位 市道,上週竟一連出現兩個逾億成交。活躍於該區的李太李佘少鴻,與另一投資者黃靖雯,巧妙地跟對方交換手上的銅鑼灣地鋪,各自作價一億多。這樣一來一回換 貨,李太只須「磅水」八百多萬,就達至神奇效果。她購入的羅素街鋪位,平均呎價高達十八萬元,打破了港島區鋪市在九七後的新高呎價,即時榮登「鋪王」,同 時亦令她旗下現持有的三十多個鋪位,水漲船高。年屆七十的新任「鋪后」李佘少鴻,來頭干。她的叔仔是恒基主席李兆基,丈夫李兆麟是前上市公司兆 安地產主席。最愛戴上數卡鑽石逛街巡鋪的李太,近年花九億元,狂掃逾四十鋪位,其中七成集中銅鑼灣鬧市,是該區的大業主。上週初,各大報章的地產版記者, 都收到地產代理放風,表示剛促成了一宗罕有的「換貨」交易。近年頻頻出擊的李佘少鴻(李太),以一億二千八百萬元,向另一投資者黃靖雯,買入在銅鑼灣羅素 街與波斯富街交界,對正時代廣場現由英皇珠寶租下的地鋪,成交呎價達十八萬元,打破港島區九七後新高呎價。至於黃靖雯則以一億二千萬,買入李太旗下怡和街 38至40號,由肯德基租下的鋪位。按此黃靖雯不用付錢,而李太只須補給黃靖雯八百多萬元便完成交易。這個交易,令兩位富太賬面大賺特賺。黃靖雯原持有的 羅素街鋪,面積七百多呎,在前年以七千七百萬購入,這次出售賬面獲利五千一百萬,兩年間升值七成!而李太則更和味,她持有的怡和街鋪,包括地下至二樓共四 層,總面積九千呎,在九九年以五千二百萬購入。這次賣出賬面獲利六千八百萬元,五年間升值超過一倍!而且,兩人還慳回不少。根據土地註冊處資料,兩人簽訂 的並非買賣合約,而是「換貨」條約。據林國昌律師表示,「換貨」的釐印費,按交易差價而非成交價計算。按此李太和黃靖雯只須付三十萬元,就此又各慳三百多 萬!

製造熱炒景象而最重要的,是交易令銅鑼灣區成交變得再次活躍。鋪市在去年底今年初炒得Б烚烚,大批新晉投資者加入戰團,將鋪位推向高 峰。可惜鋪市在四月以後「摽梅已過」,這兩個月的成交少得可憐,尤其是銅鑼灣區。據註冊處資料,該區鋪位成交由當時的十二宗,大幅減至現時每月的三兩宗, 而且多是數百萬元的細額成交,總交易金額只及高峰的半成。新手泳嚇得雞飛狗走,無人接棒下,只餘鄧成波、黎永滔等投資老手買買賣賣支撐大局。其中李太便在 銅鑼灣一直持有二十多個鋪位,就如希慎道二至四號地下,放了三個月仍未能賣出。這次李太和黃靖雯換貨,製造旺市氣氛,也令手上持有的同區鋪位身價大升。度 出這絕妙好計的李太,近日表現風騷。一向不接受訪問的她,這次主動回電記者。她透露從不認識黃靖雯,事前並無交手,交易後和對方也沒見過面,甚至沒通過一 次電話。「嘻!其實這交易算還我一個心願。我睇中呢個鋪好耐,前面係行人專用區,好旺。不過我一直嫌貴,唔捨得買。今次黃小姐放盤,叫價成億幾,我就諗, 若然同佢交換鋪位,咪唔使俾晒囉!」李太遂透過經紀向黃靖雯放風。在內地開設成衣纖維廠的黃靖雯,在銅鑼灣羅素街仍有鋪位揸手未放,兩人一拍即合,促成交 易。

銅鑼灣鋪后策劃換貨的李佘少鴻系出名門,丈夫李兆麟是恒基兆業主席李兆基的三哥。李太出生於順德大良,其後隨丈夫來港,在羅富國教育學院修讀,畢業後曾執教鞭。六五年她和丈夫成立兆安置業,後改名兆安地產,發展地產項目,代表作有洛克道的兆安中心。兆安在七三年上市後,李太一直當公司董事;及至八六年,李氏夫婦皆看淡香港前景,將上市公司賣給李明治,後改名為聯合海外投資。此後李氏夫婦一直發展單幢樓及小型項目,如九肚山的蔚林居等。九九年,公司業 務再作改變,主攻商鋪市場。李太解釋:「每次朝代改變,政局都會動盪,我細心考慮過後,決定在九七後停止物業發展,轉而在最熟悉嘅銅鑼灣投資有穩定回報嘅 鋪市。」在這五年間,李太先後購入四十多個鋪位,主要集中銅鑼灣一線旺區,如波斯富街、威靈頓街等,么鳳士多和麥奀記雲吞麵皆是旗下租客。統計李太掃鋪總 花費九億元,大都不做按揭。多年來她賣出十多個鋪位,共賺九千萬,不計及剛換走的鋪位,每個賣出鋪位平均只賺二百多萬元。她說揀的都是鬧市一線鋪,貪其回 報有保值,「就算個鋪回報高,但位置唔好,我都唔會買㗎。個鋪要容易租出,就算租客走咗,另一個都好快補上,咁收入先有保證。」

戴鑽戒巡鋪 每天皆回兆安中心大本營上班的李太,還會親自巡鋪揀鋪,絕不假手於人。不少租客見過李太蹤影,租下怡和街40號二樓的TQ髮型屋鍾先生便說:「李太曾帶埋 四、五個手下來巡視。佢哋入嚟同我哋傾偈,主要問吓生意情況。」李太說巡鋪是因為喜歡行街,但經紀則說,精打細算的她,是要摸清租客底蘊,亦免被賣家報大 回報租金。而對一眾經紀來說,李太是行內少有的「貴婦型」投資者,他們不敢帶李太到大排檔或茶餐廳傾約,而是執到官仔骨骨才上李太寫字樓傾談。而每次李太 必一身套裝,雍容華貴地坐在辦公室迎候,身上鑽飾行頭令人眩目。一名經紀說:「我唔識睇佢鑽戒幾多卡,淨知有牛眼咁大。而且同首飾、頸鍊配成一套。夜晚見 佢,只會見到成身閃光。」李太現時家住東半山蔚豪苑,樓齡十四年,面積二千呎。她出入皆坐房車,每朝會和丈夫拖手上班。兩人育有二子一女。長子李應流幫手 打理公司業務;而二子李應樵,則在五年前離開兆安,發展珠寶設計生意。


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億萬富豪王忠桐與亡父密友爭產

2006-3-9  NM




一手創辦王氏國際、公司市值五億元的「電子大王」王華湘去世六年,他的六名子女、包括前東華三院主席王忠桐,最近向父親生前的紅顏知己龐流流興訟。龐流流在短短兩年間,搏得王華湘的歡心,獲贈金勞、巨款和物業,死前三個月更令九十三歲的王華湘另立遺囑,將四千萬遺產全歸她所有。

身家最少二億五千萬元、江西省政協委員王忠桐,自言「唔志在」區區數千萬元:「佢花咗兩、三年時間陪我爸爸,我哋唔會唔俾錢佢,但佢要獨得就太過分!」

王 氏港建(國際)主席王忠桐是王華湘的次子,家住加多利山三千呎連四千呎花園洋房,與達官貴人紅星為鄰,家中三部坐駕車牌皆是同一個號碼,四個冧巴中有三個 3字。他說父親一生樂善好施,曾立遺囑預留三分一遺產作為慈善用途,他質疑父親怎會突然將所有遺產留給龐流流?他痛斥龐流流工於心計,在父親生前已「氹」 得千萬元財物。

今次是王忠桐聯同五名兄妹,對龐流流採取法律行動,但原來他們曾多次透過律師提出和解方案,包括將遺產一半即約二千萬元分給她,但龐流流誓不讓步。雖然遺囑在律師見證下訂立,但他們認為,父親是被迫或在不清醒情況下立遺囑,把遺囑全數留給龐流流。

同鄉會結識

「爸 爸一向都俾阿媽管得好嚴,唔俾佢出去搵女人,但爸爸啲老友個個都有幾個老婆,令佢覺得好冇面。」王忠桐說,媽媽余家潔於九六年逝世後,王華湘儼如重獲自 由,於九八年在江西同鄉會聚會上,透過一位老友認識了來港探親、較他年輕一半的龐流流。王忠桐說,同鄉會上下都知,失婚的她打正旗號物色可照顧她生活的有 錢阿伯。

在王華湘協助下,龐流流在同年七月持單程證來港,住在王華湘沙田世界花園家中,王的六名子女亦同意讓她照顧老父起居。她表面是月支五萬元的近身看護,實際兩人同居。王忠桐長子、電視藝員王賢誌說,在家庭飯局中見過龐流流陪伴爺爺出席。

王 華湘後來改遺囑,將遺產分三份,平分給孫仔孫女、龐流流和作慈善用途,子女對此也無異議。但不足三個月,龐便露出真面目,她指王華湘反口不肯跟她結婚,於 是一走了之。王忠桐解釋,父親從沒答應再娶,至於她要求的款項,父親已照她意思將銀碼加大十倍,只是以聯名戶口形式持有,龐因私下提款不果,一怒下走人。 但王忠桐不肯透露,父親實際存了多少錢到戶口。

唯一受益人

「佢執埋行李走咗,爸爸嗰時唔開心,仲話『乜呢個女人咁樣嘅!』」 他遂陪父親到加拿大散心,但龐流流越洋致電父親,父親心軟讓她回來。但王氏兄妹認為她只向錢看,對她存有戒心。他們後來才知,父親在九九年用三百一十八萬 買下鰂魚涌惠安苑送給龐流流。父親於翌年去世,龐流流繼而稱持有王華湘的最後遺囑,是遺產唯一受益人。

記者到惠安苑找龐流流,只見她不施脂 粉、打扮樸素,家中佈置也是很簡單。她細閱關於她和王氏子女爭產的報導後,用普通話說出另一個版本,但一點也不動氣。她指王華湘生前曾抱怨子女待他不好, 她則經常陪伴左右,陪他傾偈。她不肯明言跟王華湘是什麼關係,「我不信邪,我相信法庭會給我一個公道!」她否認王華湘是在神智不清下立錯遺囑。她還煞有介 事說:「王老爺一直很健康呀,每天也有上班呢!

「是王老爺想把遺產留給我,我不是為了錢,是為了尊重王老爺的意願。我的朋友說人家的勢力很大,叫我小心一點。」

兩萬變五億

六十年代,王華湘最初擁有的,只是一間專做線路的山寨廠。原本在內地經營錢莊的王華湘,帶同家眷由江西來港,用兩萬元開工場。後來他的業務擴張至五金製品、發泡膠和電子產品等。至八三年,王華湘將王氏國際集團上市,六年後,由王氏國際分拆出來的王氏港建亦跟着上市,發展到今日的電子王國,前者市值五億,後者市值三億。

王家其實與娛樂圈甚有淵源,王華湘外甥孫鄭嘉穎、孫兒王賢誌同是電視藝人,兒子王忠桐曾任東華三院主席,又與圈中人如秦沛和謝賢熟稔,前港姐向海嵐,亦是王家的親戚。王華湘自七十年代起,已逐步將生意交給子女打理,在九○年正式退休。

 


億萬 富豪 王忠 忠桐 桐與 亡父 密友 爭產
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貼大字報 撞閘逼談判 北角雞王大戰億萬包租公

2011-4-7 NM




近期,佐敦金漢大廈、銅鑼灣伊利莎伯大廈、杏花邨及美孚新邨等地方,先後在凌晨時分左右,被幾名古惑仔貼大字報。

大字報下款為受害人,痛斥百億物業集團業主「為富不仁,貪狼再現」。所指的業主,是永倫地產集團主席倫志炎。

江湖消息指,自前年開始,一班在倫氏旗下商廈經營娛樂場所的江湖大佬,因為倫志炎父子不斷加租,怨聲載道。當中,有北角雞王之稱,在北角經營廿載桑拿室的14K大佬大魚,更因被雙倍加租被迫結束生意,一直心有不甘。

大魚聲言既然從正途講數不成,唯有採用「江湖手段」,正聯絡同在倫氏物業旗下經營夜場的江湖大佬,同氣連枝對付這名億萬包租公。

坐擁過百物業,上市公司茂盛控股主席,現年七十八歲的倫志炎面對這回江湖殺氣,見慣風浪的他,一派氣定神閒。

「我都有聽過伙記講呢件事,好似話有人對我收的租金不滿……前幾日有個伙記同佐敦金漢大廈其中一個夜總會單位嘅人講租約,其實因為租期就快滿,對方就以為我哋逼遷。」倫一邊歎茶,一邊淡定回應。

包租公不怕

倫於是重提兩年前北角一間桑拿倒閉事件:

「其實當年北角英皇道有間桑拿係自己『做唔住』,所以把間鋪交番出來。不過有人交鋪之後,打電話來我公司,話非常唔滿意我加租幅度太高……呢啲人其實係桑拿裡面『搵食』或者『睇場』,自己失業不滿搵我發晦氣……喂,我唔係做社會福利署,照顧唔到咁多人,我問心無愧。」

倫解釋,當時該間桑拿的租金每月十多萬,但同幢大廈的樓上樓下單位均以每月三十多萬租出,倫只是將租金提升至二十多萬,在商言商,加租合理。

「我哋都係根據市值調整租金,唔會話見到租客好生意就加租,做生不如做熟,佢走咗,我又要再招租,我仲蝕啦。」倫志炎解釋說。

北角大佬宣戰

不過,據江湖消息,當日打電話向倫志炎表示加租不滿的人,並非普通睇場,正是北角桑拿的幕後老闆,人稱北角雞王的大魚。

大魚在八十年代是北角14K揸弗人,在北角長康街經營多個馬檻,用「波妹」(吉隆坡小姐)吸客,是行內有名大撈家,坐擁過億身家,出入揸平治。八九年他在英皇道開設桑拿,被稱為全港「最好玩骨場」,高峰時期每月營業額過百萬,客人要排隊等入場。

生意火旺,當時就有報導指大學生畢業放棄老師專業,到他旗下骨場做骨妹賺錢。輾轉下,記者終於找到他做電話訪問,他一開口,便承認自己正是貼大字報的幕後指揮人,正向倫氏集團倫志炎表達不滿。

加租逼遷

「我是想用大字報逼呢個無良業主現身!」大魚火氣地說。

他八九年便在北角開設桑拿,一萬呎單位連地租差餉月租十九萬。○四年,倫收購該單位業權,○九年該桑拿收到倫氏寄來一封通知書,要求他加租至三十四萬。

「封信話佢哋搵測量師計過,話我個單位其實面積唔只一萬呎,計埋平台閣樓有一萬七千幾呎咁話,又話我一直好着數,交少咗好多租,所以新租約要加我租十三萬,即是要double計。」大魚在電話中咆哮。

他說當年桑拿骨場生意已經開始下滑,加上○五年又先後遭警察放蛇,控告他經營色情場所,被迫停業一段時間。

「我停業嗰陣照樣交租,搞咗一大輪,蝕咗大嚿錢,終於成功重新申請牌照話可以開番工,呢個姓倫嘅突然又話要加租一倍,明玩嘢啦!」

當時經營困難,拖租半年,倫氏就找人上門封鋪,他唯有結束營業。

江湖執法

大魚稱,因為過去租金事宜,與倫志炎兒子倫耀基相識。多次想與倫氏父子面談商討,但兩父子愛理不理。

「我一直都識倫少(倫耀基),平日都飲酒傾吓生意,估唔到佢今晚攬住你膊頭飲酒,聽日就搵執達吏封你門口。」他說既然逼到他走投無路,唯有採用「江湖手段」。

他承認是他找手下到倫氏集團旗下的物業貼大字報,之前他曾多次考慮找人「做嘢」,目的是要倫氏父子出來跟他談判。

「聽聞之前仲有另一班江湖中人用車撞佢啲地鋪……」大魚說既然自己生意做不成,索性搞大件事,由於旗下尚有娛樂場所在倫氏的鋪頭經營,為免被進一步加租趕絕,所以不惜任何代價,甚至用盡江湖勢力,聯繫其他同在倫氏旗下商廈做生意的江湖人士,要倫志炎父子就範。

對付惡租客

四十年來作為超級大業主,多年來拆解過無數奇難雜症的倫志炎,面對任何租務問題卻「坐定粒六」表示自有良方妙計拆解。

「我哋嘅方法好簡單,任何人欠租一個月加十五日,立即「封租」,然後搵執達吏上門通知租客離開。七天內仍不交租,再叫執達吏上門查封單位內所有財物,一律 貼上封條,請看更廿四小時輪更,看更薪酬每八小時三百六十多元,一天三更,全數由租客支付。七日後租客仍不支付,登報紙拍賣財物。我有晒法律顧問……」倫 笑笑口如數家珍,他一向主張「不報警,盡量與租客和平調解」原則,對於是次租務糾紛,亦全由公司租務部同事負責處理。

倫最後心平氣和地說︰「做咗咁多年,當然有遇過租客恐嚇……所謂『盜亦有道』,黑社會、大哥、黑手黨都好,我冇刻意搞佢,如果佢哋搞我,好簡單,我都識人……我乜嘢界別都熟,咩人我都識,我唔驚喎,大家講道理啫!」

億萬永倫集團

永倫集團主席,人稱億萬包租公的倫志炎在過往四十五年來,投資過的物業起碼近千間。六十年代,倫志炎本身是工程師,專門替地產發展商設計建築結構,令原本 高昂的建築成本大大減低,發展商省下的,便與倫對分。六七年暴動,人心惶惶,樓價下跌近四成,發展商因周轉不靈拖欠倫酬金,倫便向發展商提出「要貨不要 錢」,於是倫便接收了近五十個住宅單位,一下子成了大業主。

此後,倫便開始投資住宅及商業單位,並主力放租,成為超級業主。

現時,倫氏是兩億上市公司茂盛控股有限公司主席,他持有公司及個人擁有的商住物業過百間,包括○四年斥資二億六千萬元購入八成業權的金漢大廈及○五年以十四億八千萬購入伊利莎伯大廈地下至六樓商場及停車場。

另外,他在杏花邨、黃埔花園、美孚新邨、海怡半島亦擁有數十個住宅物業及車位,估計個人身家最少數十億。


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億萬風扇大王 威水五十年

 2004-5-6 NM

有「風扇大王」之稱的蜆壳電器創辦人翁祐,上週日突然在其渣甸山大宅內自縊身亡,只留下遺書透露因病厭世。這位個子矮小,年逾八十的億萬富豪,生前為人隨和友善,獨愛投資股票,鄰居、員工及他的順德鄉里得悉他過身,均感到十分震驚。

翁祐在六十年代,因自創一種以機械製造的車輪式風扇摩打,從而大量生產吊扇而聞名,並取得香港政府這個大客仔。蜆壳生產的「SMC」牌吊扇,行銷中東、非 洲,七十年代為香港爭取到全球出口風扇的第一名,成為香港工業界的一個傳奇。上週日,下午約四時四十五分,位於渣甸山包華士道的翁家大宅內,一名男菲律賓 工人用廣東話大叫「救命」,驚動附近鄰居。未幾,救護車到場,把已呈昏迷狀態的翁祐送到灣仔律敦治醫院,但延至五時五十分證實不治,其妻翁何韻清及三子國 源在醫院內表現傷心。與翁祐為鄰的陳樹渠太太陳麗玲也惋惜地說:「翁祐個人好好笑容,我初初搬來渣甸山時,佢同太太攞住籃生果來拜訪,邀請我哋參加渣甸山 居民協會。有一年佢家中添了一對孖生孫女,佢兩夫婦也開心到來告訴我。」位於柴灣利眾街的蜆壳工業大廈廠房內,員工都愁眉苦臉。寫字樓口當眼處,掛着一幅 翁祐生前所題的字畫,名為「健誠忠毅」,當中包括一句是「身體健康,始有奮鬥精神」,可見翁祐十分着重自己的身體。因此他的朋友得知他因病輕生的噩耗,均 表示奇怪。任港九電業總會名譽主席的翁祐,上月二十三日還出席該會的春茗,總務部長李銓昌說:「不察覺他有病,只是他致詞時有點氣虛。」

長子接班,退而不休翁祐有三子、三女。去年中,翁祐才把蜆壳電器主席一職,交棒予長子國基,但他每天仍與兒子準時九點上班,而次子國材只任蜆壳非執行董 事,自己另創一間名為偉領思電訊公司,三子國源較為逍遙,喜歡埋首寫小說,只在公司任職船務文員。得悉老父過身後,身在外國公幹的長子和次子,均於週二返 抵香港奔喪。現時翁祐家族持有蜆壳電器五成一股權,市值四億五,今年剛好是公司上市二十周年,而這盤生意是翁祐一手一腳打天下返來的。

出生於順德的翁祐,其家族在鄉間做絲綢生意,十五歲來港闖天下。三年後太平洋戰爭爆發,翁祐和朋友開辦糧食貿易公司,從內地運大米到香港,並以蜆壳形燈罩 進行易貨貿易,公司因此而命名為蜆壳。至四五年,他轉移從歐美進口電風扇來港銷售。那時進口的風扇,價錢昂貴,只有富貴人家才用得起,有見及此,翁祐萌生 製造風扇的念頭。五二年,他與友人租了銅鑼灣蓮花宮西街地鋪,設立蜆壳電器公司,最初生產變壓器,其後才生產風扇。而他的太太何韻清就是在他的鋪頭打工時 認識的,也是順德鄉里。舊廠附近的街坊也記得翁祐當時的風扇廠,「佢老婆喺廠入面打工,三蚊一日,後來成為老闆娘,打工變打麻雀,佢鍾意梳個高髻出入工 廠。」一名老街
坊說。當時蜆壳生產的風扇只售一百八十元一把,比市面所售的進口貨平一半,故常出現供不應求情況。至六十年代,他與公司的工程師合作,發明了第一副機器製 造的車輪式風扇摩打。「當時,風扇的摩打是人手造的,每副摩打要繞六組電線,每繞一圈電線都要加一塊瀝青紙,機器是造不來的。他發明了車輪式摩打,就令工 序加快了許多。」港九電業總會主席何華說。

香港政府是大客仔

於是蜆壳由每天生產二十把風扇增產至每天數百把,生意源源不絕,並把產品出口外國。六三年,翁祐更斥資四十一萬元,在柴灣買地建廠,即現時的蜆壳工業大 廈。到七十年代,蜆壳成為全球出口吊扇最多的公司,贏得了風扇大王的稱號。翁祐此後由灣仔莊士敦道搬到渣甸山大宅。八十年代初,一直用英國來路貨GEC吊 風扇的香港政府,因在一次被對方「走單」後,轉為幫襯蜆壳。從此,政府的學校、寫字樓、宿舍等都用上蜆壳風扇。

八四年,翁祐把蜆壳上市,現時在國內及本地的員工共八千二百人,每年生產六百多萬把風扇。公司現市值有八億八千萬元。不過翁祐甫脫離風扇業,便有損手之 時。九四年,他返回鄉下順德大舉投資,除了成立廠房外,又投資八億元於順德往番禺的收費公路,但公路表現未如理想,幸好中方夥伴在九八年退回八億元款項。 畢業於美國史丹福大學的長子翁國基,與老父有同一嗜好,就是喜歡炒股。二千年時,蜆壳的營業額有廿六億,但用來買股票的佔了十六億元,公司更特別設有一個 投資部門,專門買賣股票,翁祐非常熱衷。二千年蜆壳在股票上雖然賺過四億二,○一年卻倒蝕七千多萬,○二年亦蝕千二萬,去年則蝕三千二百多萬元,幸好從電 器製造這實業中補貼,去年公司才賺八千七百多萬元。

億萬 風扇 大王 威水 水五 五十 十年
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父子決裂 為富婆億萬遺產

2002-52  NM




梁碧珊,一個只有小學程度,對漂 染業一竅不通的「師奶」,憑着膽識和幹勁,在香港最動盪的六七暴動前後,創造過億財富,成為漂染業界最富有的女人。為了做個真正企業家,她不惜斬斷第一段 婚姻,離開兩個心愛的稚子。和她一齊打天下的第二任丈夫也說:「我老婆係大佬!」轟轟烈烈幹一番事業的代價,是在兩個丈夫和三個不同姓的兒子中間,埋下一 條不易彌補的裂痕。這條裂痕,待她九四年一死,隨即演化為一場糾纏八年,至今不能化解的億元遺產管理權糾紛。富婆梁碧珊名下尚有觀塘鴻圖道整座偉基工業大 廈、加多利山一間豪宅、四間公司、十六個遍布港九新界的商鋪住宅,身家估計超過一億。但 梁碧珊的傳奇一生,卻很神秘。梁、廖的加多利山豪宅長年空置,偉基染廠則謝絕採訪。至於梁碧珊的死亡證,連生死登記處也找不到,只能猜測她身死他鄉。梁碧 珊十分低調,漂染業公會的老師傅只聽聞她六十年代在牛池灣開山寨染廠,後來發跡觀塘。來到牛池灣邨,記者終於尋找到梁碧珊首間漂染廠「好運」。只見逾千呎 的鐵皮屋重門深鎖,內裡野草叢生,銹跡斑斑,染缸積滿污水,陰森得像間鬼屋。原來這間染廠自七九年已經停產,空置了廿三年;但由於梁是唯一能衝出牛池灣的 富婆,所以事隔廿幾年,街坊仍記得她。住在隔鄰的婆婆,一聽見梁碧珊就扯火:「梁碧珊?佢數口好精㗎,間廠連我住嘅地方都想霸埋!」曾在牛池灣村開染廠的 吳先生,六十年代認識梁碧珊:「事頭婆見面只會點吓頭,寒暄幾句。她後來請到一位技術了得的漂染師傅坐鎮,間廠搬去觀塘,之後愈做愈大。」這位為梁碧珊事 業扭轉乾坤的師傅,正是她第二任丈夫,今次遺產案的主角——廖志揚。

自小立志營商上月中,案件正式開審,六十八歲的廖志揚在兒子廖榮基陪伴 下出庭。他身穿淺藍恤衫、灰褲,外罩灰風褸,衣著樸素,貌似裝修師傅多於千萬富翁。為了捍衛亡妻梁碧珊億元遺產的管理權,他不惜興訟,和亡妻與前夫所生的 兩子對簿公堂。意難平的廖志揚,最後打破緘默,向本刊披露了富婆太太傳奇一生。梁碧珊祖籍廣東南海,家中從事油鹽大米等現貨買賣,耳濡目染下,令她立志做 生意。四八年來港後,梁碧珊開洋服鋪,可惜經營不善,未幾結束收場。她見到染廠林立的牛池灣,是做寮仔部(房屋署寮屋管制組)督察的丈夫的「環頭」,他們 又住在牛池灣木屋區,因利乘便,與數名友人,合資在村內成立山寨式「好運」染廠,專門染槍袋、背包等軍用品。只有小學畢業的梁碧珊,對漂染業一竅不通。然 而,人如廠名,她非常「好運」。比梁小八歲的丈夫廖志揚還記得:「六四年尾,梁碧珊接到大華鐵工廠一批軍用布料定單,佢染唔掂,後來有人推薦我去幫手,幾 日內就搞掂。」憑着廖志揚這名師傅,以及與廠商的關係,好運生意愈來愈好。

同居廿二年才再婚「六六年,在行內手執牛耳,專做軍用品的大華鐵 工廠,老闆徐立夫接了一宗新加坡政府軍用品訂單,打算舉家移民。徐為了周轉,把觀塘的偉基染廠,連同五十萬元的債務交由梁碧珊經營。」廖志揚說,當年一間 觀塘旺鋪才買八萬元,可見五十萬債務是個多沉重的包袱。梁碧珊「恨」做大生意,為之心動。但其前夫非常反對她接手。廖志揚說:「張錦添(梁的第一任丈夫) 話如果她一意孤行,那麼大家就分開。我女人(指梁碧珊)唔理咁多,認為偉基有得做,引致雙方決裂。」兩個兒子跟丈夫。梁碧珊則破釜沉舟,親自接單,即使遇 上六七暴動,仍安然度過。在短短三年間,成功將偉基所有債項還清。不過,梁碧珊前夫始終不肯和她離婚。在艱難的歲月裡,她和廖師傅共賦同居,還誕下幼子廖 榮基。梁和前夫糾纏了廿二年,才正式離婚。梁的前夫現居加拿大,梁在遺囑中,連一毫子也不分給他。八六年聖誕前夕,梁、廖為了移民加拿大,才在新蒲崗婚姻 註冊署草草結婚,總算給了廖志揚一個名分,卻連結婚相也不影一張。六十年代尾,梁碧珊因做漂染假髮而蝕了近三百萬。最倒霉的時候,梁碧珊的「好運」又來 了,英國大化工公司ICI出了個紫藍靛色的新染料,因緣際會,負責人選中了廖志揚這個師傅,讓「偉基」獨得使用權,這隻染料令他們漂染牛仔布,獨步江湖。

每月收租六十六萬經過一番折騰後,他們終於在七十年代,賺到第一桶金,開始狂掃物業。梁碧珊分別以私人及公司名 義,於七五年以二百五十萬元先後購入加多利山豪宅,及整幢偉基工業大廈作大本營。七六年底至七八年中,她再動用超過一千萬,買入鋪位及住宅共二十一間。其 中以七七年中最瘋狂,差不多每兩星期購入一個物業。全盛期,梁碧珊於港九新界擁有近三十間商鋪和住宅。買賣物業令她豬籠入水。由九四年六月至今,就收取超 過六千二百萬元的租金,平均每月收租約六十六萬元。既然是兩人一齊打天下,何以物業多以梁碧珊佔大股?廖志揚淡然表示:「佢鍾意用自己個名,呢啲嘢我唔介 意。」

一家兩姓溝唔埋梁碧珊一意孤行的強悍個性,令她惹來一身病。「佢至鍾意食肥膩嘢,飲湯話要飲埋啲油至香。晚年她雖有糖尿及冠心病,仍 然唔戒口。」丈夫說。她的主治醫生、人大代表鄔維庸,亦屢勸她不聽。她最終也因病情而令移民加拿大的計劃告吹。臨終前幾年她在廣州南方醫院休養,但仍未能 放下權力。廖志揚說:「佢話男人有錢就去搵女人,後來直頭叫我留在內地休養,唔好理香港間廠。」夫婦便長留順德二萬呎的別墅中,廠房的事交由梁與前夫所生 的兩名兒子張偉蔭、張勳蔭全權負責。梁的妒忌心,架空了廖志揚的權力。梁碧珊九四年過身,葬於廣州,享年六十六歲。她一死,便掀起爭產的序幕,令原值二億 元的物業錯過了九七年前套現的黃金機會。梁碧珊雖有立下遺囑,把億元遺產,交由廖志揚和幼子,及張偉蔭、張勳蔭四人管理,但一家人兩個姓,始終無法溝通。 法官王式英上月中在庭上表示希望雙方大事化小,下令將官司案件押後三個月,等控辯雙方再預備訴訟文件。提起母親,任職保險的幼子廖榮基說,母親生前好惡, 但很顧家,「阿媽連的士牌都考埋,佢怕有一日生意無晒,都可以養得起頭家。」他說,媽媽對於離婚時,置長子與二子於不顧,感到內疚,所以四間公司中,她均給予長子股權,由百分之零點零一至三成六不等,遠多於給現任丈夫,幼子更全無股份。廖榮基慨嘆與同母異父的哥哥不能溝通:「水同油係溝唔埋。」廖志揚更氣憤的說,如果梁碧珊在生的話:「根本唔使審,實行掃晒佢哋出街!」

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父子 決裂 富婆 億萬 遺產
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永安祥老闆 億萬富豪慳到盡


2002-3-28  NM




股市淡靜,不少經紀行都要勒緊褲 頭過日子。但永安祥集團旗下證券行,卻於本月初登報招兵買馬,並籌備在兩個月內開設地鋪吸客。敢逆市出擊,皆因後台夠勁。永安祥集團在港已有五十年歷史, 靠貿易批發起家的老闆李定中向來低調,卻原來坐擁三幢大廈及逾五十個商鋪住宅單位,身家豐厚,估計擁有資產超過四億元。初約李定中訪問,他推五子李鼎正出 來搪塞記者;再請,也只肯電話閒聊,不肯露面。正入手無從之際,一永安祥員工透露了尋人的線索:「李定中是個生活很有規律的人。十時半上班,十二時左右便 獨自乘巴士到淺水灣游泳,然後三時回公司,直至晚上七、八時下班,絕少夜間應酬,日日如是。」於是記者立即飛的士趕往淺水灣碰運氣,果然比搭巴士的李定中還快抵埗。問他為何搭巴士,他答道:「巴士幾好呀,有冷氣又舒服,五分鐘不到便有車,很方便。「以前自己有揸車,但年紀大了,不可再揸。且公司樓下很難泊車,請司機仲麻煩。」事實上,熟悉李定中的人都知道他除了愛坐巴士,還喜歡擠地鐵、逼電車。「我試過和老闆到灣仔的會計師樓,他說要坐電車,難道我可說『不』?」另一永安祥員工道。

豪 宅收租自住舊樓為了方便坐地鐵於上環上下班,李定中甚至寧願將名下物業,如淺水灣和雲景道等千餘呎大宅放租,而選擇居於銅鑼灣景龍街舊廈,連菲傭也不用, 只請鐘點。即使永安祥有鐘錶製造業務,但李定中左手一伸,戴着的卻是隻舊款鋼錶。記者一問,他立刻除下來給記者看,說是他曾代理的相機Contax公司, 於周年紀念時所贈的,更自豪地說:「不是人人都收到㗎!我見一來有紀念價值,又性能正常,一戴便戴了幾十年。」在永安祥工作二十年的董事任祝齡,深知老闆 精打細算,「他連放工離開前都會先關冷氣」,但又強調那並不等於刻薄。任祝齡說:「他賞罰分明,能辦事的人都有回報。譬如九二至九六年好景時,我便試過一 年加三次人工。」除了珍惜錢財和人才,李定中更珍惜時間。他做生意五十年,從不加入任何商會;祖籍番禺,也不參與同鄉會。「加入這些會,會佔用我至少三分 之一時間,影響我做生意,會分心。」這種性格其實是成長經歷使然。四一年香港淪陷,差半年便於皇仁書院中學畢業的李定中被迫輟學。「那時好慘,一日食兩 餐,一餐粥、一餐飯,飢寒交迫。」李定中憶述道。

銀行打工建網絡重光後,李定中輾轉到嘉彰莊銀行當簿記,並夜裡自發進修會計,不到二十四 歲,便升任嘉彰莊的會計主任,主要負責接洽有利、滙豐等大銀行。嘉彰莊銀行老闆陳克讓是個馬迷,常差李定中去馬會買馬。而當時的馬會又是銀行家的集中地, 通曉英文的李定中,也常被派來與其他銀行交收支票,因而與一眾銀行家混熟。在嘉彰莊六年,李定中不但在銀行界建立了自己的網絡,更摸熟了貿易往來的訣竅。 見戰後物資缺乏,五三年,才廿八歲的李定中,湊來四萬元資本,膽粗粗在上環廣源東街經營華洋雜貨,由美國入口的新奇士橙,到日本玩具,通通都有批發,生意 甚不錯,皆因捉到潮流。「美國入口的玻璃絲襪最好賣,由訂貨落船到運抵,通常要兩、三個月。貨未到,便已經賣光。」

乘越戰一躍成布王後來批 發業務擴展到日本布絨,到越戰爆發,他睇準美軍來港度假都會跑到灣仔消遣、做西裝,於是積極向裁縫店促銷,一躍成為全港最大的布絨入口商。批發國產呢絨的 中和貿易的馬先生便指出,當時業內人士都要看永安祥的盤口來開價。戰勝同行,除得定居日本的哥哥李定大幫忙,與日本廠家聯絡外,與銀行稔熟是最大的關鍵, 令永安祥比同行更貨如輪轉:先將來貨存於九龍倉或均益倉,再將倉單押在銀行,便暫時不用找數。待找到買家或倉單到期時,才抬錢贖單。

轉營相 機代理避過衰落當華洋雜貨生意在六十年代衰落,而裁縫又逐漸被成衣百貨所淘汰,李定中便努力尋找下一個發展機會。「當時Yashica相機是由梁耀紳士的 宏記代理的。由於宏記主要做運輸船務的大生意,所以兼營的代理業務做得不好。」李定中於是把代理權搶過來。他落本促銷,找來肥肥(沈殿霞)拍廣告,更率先 在七○年代初免費招待成績好的經銷商到歐洲、日本、菲律賓等地旅遊,令生意漸佳。隨着經濟起飛,七、八十年代的全盛期,永安祥單是Yashica相機便年 售過萬部。不過,在李定中眼內,這只是細眉細眼的業務,搵大錢還是靠財務證券。李定中說:「我們專做銀行不接受的客,例如唐樓,按揭息率約二十釐。」永安 祥七三年開始經營財務生意,最初只替周轉不靈的小商戶做支票的背書擔保,後來更參與首三期居屋的按揭貸款計劃。至八六年見股市興旺,李定中即加入證券業, 用二十萬元買了一個證券牌,怎料甫開張便遇上八七股災,一年蝕了百多萬元,但他認定並非純粹市況不就,炒了特地聘來掌管業務、有證券經紀牌的執行董事。

六 十三歲考經紀牌他自信自己會幹得更好,索性跑去理工讀書考牌,當時他已經六十三歲。他笑道:「全班同學都是二、三十歲,也有點兒怪。但我這麼老都讀書,他 們應該更勤力。「老來讀書,記性當然差些,只好多讀幾遍;考試前幾個月,一吃過晚飯便讀。雖然辛苦,但考試及格,都好大成就感。」怎料聯交所說他不夠三年 證券經驗,未能復業。李定中重提此役,依然洋洋得意:「證券條例寫明,銀行不受此例限制。我七三年開始做接受存款公司(即 永安祥財務)的執行董事,有十幾年經驗,我叫他們再考慮這點。」結果,聯交所終批准他重操證券業務。五十年來,永安祥不斷擴展,甚至試過入口過測謊機、避 彈衣,開設燒臘店和超級市場等失敗經驗。任祝齡說李定中「可以嘗試新業務,但他必須控制到虧本的程度」;以李定中的話來說,即是「有微利的,可由它發 展」,三年內不能轉虧為盈,則止血要快。而作風保守的他,就算是發展地產,也要待出售套現後,才發展另一物業。但亦因此令他發展不及同行,例如他創業時, 只隔他幾個鋪位、靠YKK拉鍊起家的郭得勝。

「大富是捱苦」可羨慕郭家如今身家六百億?李定中一副自得其樂的樣子說:「大富才是捱苦。多多錢有何用,給你餐餐吃魚翅又可吃多少?整日給保鑣跟着,你說大富的人敢不敢行街、逛百貨公司?「我沒病沒痛,現在很舒服!」時至今日,永安祥的業務主要有五類:收租物業、鐘錶、財務、證券和期貨。李定中七個子女,大部分都在公司幫手,如鼎立負責財務、鼎耀專注鐘錶、鼎成兼看財務和物業,至於證券則交由五子鼎正負責。李定中已半退休,太太則與移居加拿大的子女同住。李鼎正指自己的管理作風及經營策略,都較父親進取,故趁有證券公司倒閉,即登廣告招徠,並以財務公司擔保,萬一證券行倒閉,財務公司會保證賠償,務求媲美銀行。事實上,以永安祥將一成實收佣金捐予公益金推算,該公司每年證券交易額平均達四十億元,利潤的確可觀。「如果最近的宣傳有反應,我們會考慮在灣仔或銅鑼灣再開地鋪。」李鼎正滿有信心地說。

李 定中養生法跟李定中由交易廣場走到上環永樂街,十數分鐘的路程,七十八歲的他面不紅、氣不喘的急步走,連廿來歲的記者也差點跟不上。對於自己的健壯,他相 當自豪:「流行性感冒在辦公室傳來傳去,唯獨我一個避得過。」他每日必到淺水灣游泳,風雨不改:「我一定不游泳池,因為池水有殺蟲劑(其實是氯),多吸了 始終會影響肺部等器官。運動是為了健康嘛!游泳池就違背這意義。」不煙不酒的他,少吃雞牛豬,每餐吃鮮魚,進補所費無幾,「每隔幾日,我就會開兩、三樽白 蘭氏燕窩,倒埋一齊再加片薑去風,煲熱就飲得,好潤㗎!」


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《亿万美元的教训课》--延益 红一方面军

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6755654701017e5v.html

延益:这是一本以案例论述的商业著作,这类书一般很少有复杂的论述。原本打算两天看完,但实际却整整花了一个星期,因为实在是写得精彩,不忍匆匆浏览。特别是每一章节末尾“难点”堪称精华,字字玑珠。

有一个不太靠谱的建议:看这本书之前,可以买一些中国平安的股票,并以小股东的身份对中国平安做一些调研。然后再看此书时,会让你对本书分析过目不忘,且对中国平安收购模式有更深刻的了解,也有了更多的忧虑。

简单摘录如下: 

商业书籍通常叙述成功,并建议读者如何模仿。但没有一本书分析失败,并给予不让人重蹈覆辙的办法。

企业失败的严重程度令人膛目结舌,自1981年以来,拥有5亿美元资产的423家美国公司申请破产,到破产存档时,他们的总资产高达1.5万亿美元。他们的年税收总额将近8300亿美元。其中有些公司多次破产,换句话说,他们甚至不会从自身的错误中吸取教训。

我们发现失败通常并非源于执行力不力,也不是由于时机不成熟或运气不好。我们发现真正的重大失败源于策略错误。一旦启动,这些策略注定要失败,即使执行得完美无瑕,也不可能阻止失败的产生。危险的策略有:协同效应、金融工程、行业并购、坚持既定路线、进入相邻市场、依托技术、并购同业。

 

1,一加一并不大于等于二

许多你预期排除的成本可能只是被转移到其他支出项。从一个部门裁员下来的人也许会被调到其他地方,因为他们都是好员工,公司不想失去他们。

许多支出可能继续存在,因为不可避免的妥协将随合并而来。也许有人不想调动,即使某些职位已被整合到另一个城市。

许多既得利益者乐见协同效应无法实现。一个低效率的人对另一个人却是机会。因此销售人员保护自己的领地,经理们保护他们的势力范围,每个人都因循守旧,而不愿意换成统计的方式。

 

2,不要玩弄数字走捷径

要避免卷入过度的金融工程,开始就应该提出两个问题:这个策略能摊在阳光下么?这个策略能经受暴风雨的考验么?

市场、管理者、媒体和股东等变数使错误的金融工程潜在的后果代价十分高昂。公司几十年来建立的品牌和声誉可能被寥寥几笔的会计条目毁于一旦。

 

3,不要把摇滚乐队拼凑成管弦乐队

因为规模不经济的潜在可能性,因此,在投钱收购试图量化那些耗费的成本之前,你需要从各个方面找出妨碍有效执行执行的问题。如果你的业务规模增加100倍,你的信息系统会崩溃么(如FPA医疗管理公司和达维塔)?你的高层将花多长时间去灭火、协调,以及诸如此类的事?

也不要仅考虑长期的问题,还需注意,短期内将损失多少业务?因为竞争者将利用并购所带来的混乱影响你的业务。

此外,你也需要对期待的规模经济投以怀疑的目光。你可能认为资金成本将下降,但真得会这样么?降多少?你怎么知道?你可能觉得定价能力将提高,为什么?具体能通过产品和市场提价多少。并购之前,先看看是否有什么方法测试你的设想,在购买能力方面也是如此。总之,要抱有怀疑态度。

 

4,不变未必应对外来的万变

    承认威胁并不等同于应对威胁。管理团队的内部讨论可能会变成回音室,每个人都重复着令人安心的话,认为威胁能够被解决,不会造成太大破坏。因此,既定路线无需改变。

媒体是寻找不同意见的显著来源,证券分析家也是。当他们攻击某公司的策略时,他们的意见往往被公司排斥,但如果深入探讨他们的忧虑,实际上他们的意见非常有用,其他的分析师和竞争者也能提供有益的批评。相对内部的“回音室”,这些外部的批评有意义的多。

有一点需要注意:董事应该比经营业务的人更容易考虑选择。经营者或者是CEO或者部门经理,管理业务的人总想维持他的帝国。通常,他不愿意说它的时代已经过去。

董事会应该考虑在威胁大得令公司价值猛然下降前,拆分业务或者干脆卖出。否则你的公司可能像阿奇通讯公司那样,一直收购寻呼业务,直至手机扼杀了寻呼机。

 

5,邻家的草并不比自家的更绿

你怎么知道是否会像杰克韦尔奇那样耀武扬威的走进相邻市场,或者是否会像雅芳、雷德罗和我们数据库中的公司一样,脸朝下摔到?

首先,看看你的动机。如果只是因为核心市场的某种长期负面趋势而进入新市场,请再三思。进入新市场已极大增加了风险。

不要只看到你的核心市场与相邻市场的类似之处,这太容易了,如果你沉溺于语义游戏,谈论“核心文化”的想法时,更应该谨慎。新市场的销售渠道有何不同?顾客有什么区别?产品有什么不一样?监管环境相同么?

制定商业计划时,需要预留很大的错误空间,比如进入新市场之前,需要相信有30%的成本优势,否则最后可能没有任何优势,那是因为缺乏相邻市场的详细了解,而且低估某些成本,肯定会犯一些错误。

交叉销售不能盲目假设顾客的忠诚。

 

6,不要搭错科技便车

我们对这些研究中涉及的许多失败没有异议,当成功的回报如此巨大时,公司为了获得那些回报而付出努力,有时会失败,这些可以理解。

但令人惊讶的是一开始就考虑不周的技术依赖型的策略,没有什么运气或者复制而精密的执行能挽救这些策略。为了继续追求失败(其中有些失败非常壮观),公司 不得竭尽全力欺骗自己。他们错误判断与潮流逆向,甚至忽视基本的物理局限,如研究微弱的无线信号穿越厚墙的能力,这些失败应该在执行过程中被中止。

历史上有名的驿马快信就是这样的案例。1860年为了加快邮件服务,配备了50名骑手和500匹快马、建立190个驿站,然而电报和火车将不可避免的超越它。

最近,摩托罗拉铱星电话风险投资也说明:公司自己骗自己,骗得十分彻底,后果严重。投资50亿美元的系统,使用不到一年就破产,资产拍卖价值为2500万美元。

 

延益:读这本书时,常常想起持有过股票所发生的并购、收购、重组等特殊事件。特别是中国平安,面对书中详尽的案例分析和精彩的论述,真得有必要重新审视中国平安“综合金融平台”的计划。非常希望海蜇兄也能看一下这本书,听听他的意见。 

         



億萬 美元 教訓 延益 紅一 方面軍 方面
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靠加盟也能變身億萬富豪 東森房屋廖麟鑫的極速展店學

2011-10-17  TWM




今年四十歲的廖麟鑫,加盟房仲業的資歷不過十二年,目前已擁有十家房仲加盟店,並跨足加盟餐飲事業。擁有上億身價的他,總是在計畫著下一步,究竟能夠讓他 複製再複製的展店經驗法則是什麼?

撰文‧何珮郁

走進東森房屋的三峽北大店,映入眼簾的是黑色大理石的門面,挑高寬敞的氣派大廳,讓人彷彿有置身於豪宅預售屋接待中心的錯覺。這裡,是廖麟鑫的加盟總部, 每周一早上,他旗下所屬的十家加盟店店長都會聚集於此,準備店長會報。

業務起家 走上加盟之路從加盟第一家店開始算起,廖麟鑫的房仲生涯不過只有十二個年頭。但如今,除了三鶯地區的七家店,台北市也成功地拓展了三家店,合計年營收超過 億元。不僅在房仲業穩紮穩打,廖麟鑫近年來更跨足加盟古典玫瑰園三峽北大店。十二年間,這位三峽房仲加盟店長,估計身價已逾億元。

一九九五年,廖麟鑫加入當時力霸房屋的體系,成為樹林店的房仲業務員,不到兩年時間,就創造出每月平均成交十件的好成績,因而調任到三峽拓展新店業務,並 擔任副店長。就在這個時期,廖麟鑫開始培養他的精英團隊,但或許是功高震主,不到一年,他就被調派到企畫單位,一心熱愛業務工作的他,不僅收入大減也感到 志趣不符,決定暫別房仲業。

九九年,九二一大地震讓全台房地產市場陷入蕭條,廖麟鑫之前在三峽服務時的店長,因為經營狀況不佳,說服他回鍋協助重整旗鼓。重回房仲業的廖麟鑫,在不到 一個月的時間內就讓業績明顯改善,此時,老闆卻意外表示要把店賣掉,廖麟鑫和太太商量後,決定咬著牙,把這家店承接下來,開始走上加盟之路。

廖麟鑫苦笑地說,「只能抱著沒有後路的決心去拚,不拚就只有輸!」當時,三峽地區的房價一坪不過八萬元,廖麟鑫接手之後,立刻成交了一件一千六百萬元的店 面,讓他的團隊注入一劑強心針。

重視人才 厚植展店實力在第一家店站穩腳步後,廖麟鑫開始實行「包區經營」的理念,也就是讓三峽鶯歌地區的東森房屋加盟店,都歸屬於他的體系下,增加資源分享的利 基。經過八年的耕耘,他在三鶯一帶的布局已有五家加盟店。

此外,廖麟鑫特別重視人才培養,「現在,我旗下的每一位店長,都是『從零開始』訓練起,平均年資都有十年以上。」從語氣中不難感受到,他對自己的團隊相當 引以為傲。

廖麟鑫面試業務員,從不重視年齡和資歷,「如果是『一張白紙』,更好!」 「有些業務員擁有豐富的房仲經驗,反而是一種包袱,很難融入團隊。」廖麟鑫表示,旗下每一位業務員都會通過他的面試,而且在對談過程中,他一定先了解對方 的家庭狀況,「一個人的家庭觀念、和家人互動的模式,會影響他在工作團隊中的表現,是否願意合作、有所付出。」「有多少人才,做多少事。」廖麟鑫強調,每 一次計畫展店前,他一定會先確定已有合適的店長人選,而這個人選,不光要有超強的業務能力,品格也要經過多年的嚴格觀察,才能出線。另一方面,展店的資金 也要從平常就開始累積,從獎金制度設計中就有提撥展店基金的準備,一旦出現好的契機,人才、資金都不會是問題。

○六年,廖麟鑫已可稱為三鶯地區房仲業的一方霸主,他也開始認真思考,要跨入台北市這個一級戰區。不過,當時台北市各區早已布滿同品牌的加盟主,暫無機會 進駐。接下來的兩年期間,他持續穩守三峽的命脈根基,優秀人才團隊也持續壯大。就在萬事俱備之際,一道東風就在○八年的金融海嘯中吹來了。

當全球資產價格慘跌,許多加盟店東萌生收店念頭,養精蓄銳已久的廖麟鑫見機不可失,趁此承接東森房屋敦北長春店,成功進駐台北市。不過,「危機入市」的操 作還不止這一次,從去年底開始延燒的奢侈稅效應,曾對房市帶來不小的衝擊,在人心惶惶之際,廖麟鑫今年再度見縫插針,大舉進軍士林區和大安區展店。

有趣的是,大部分的房仲業者挑選展店地點都會避開信義、永慶兩大品牌,但是東森士林店的位置卻偏偏開在兩大品牌中間,難道不怕慘遭「夾殺」嗎?他充滿自信 地笑著比喻說:「怕打架就不要當流氓!」他強調,只要體質好,在房仲品牌林立的區域,「集市效應」的貢獻將超過同業競爭的傷害。

雖然強調集市效應,但廖麟鑫也不忘在同業門市的夾殺之中創造差異化特色,藉此拉高識別度。廖麟鑫旗下的每間店面都有一個共同特色,就是店內的水晶吊燈和大 理石門面,他表示,這些特別設計的識別,不僅要和其他房仲品牌區隔,也要在同品牌的加盟店中獨樹一格。

廖麟鑫

出生:1971年

現職:東森房屋店東高峰會總會長、永閎建設董事長學歷:台北工專工業管理科廖麟鑫(後排中)的高速展店心法:1. 第一間店是一切的基礎,要盡全力鞏固客源,並培植展店人力。

2. 利用危機入市的原則展店,不但能降低成本,也能挑到較佳地段。

3. 善用集市效應,同業林立的集客效果大於競爭的殺傷力。

4. 創造特色差異,甚至要與同品牌的加盟店有所區隔。


加盟 也能 能變 變身 億萬 富豪 東森 房屋 廖麟 麟鑫 鑫的 的極 極速 速展 展店 店學
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他們 把告密者變億萬富翁


2011-11-21  TCW




「你有發現任何詐騙行為嗎?」

「這間公司有多少錢,能賠償政府的財務損失嗎?」

「你曾跟政府官員、媒體討論過公司的犯罪行為嗎?」

在菲利浦&柯恩(Phillips & Cohen)律師事務所網站上,清楚列出這樣的問題。這些問題,可能讓告密者變成億萬富翁。

這家律師事務所最擅長的,就是把告密變成一門好生意,他們結合法律和商業,把告密者手上的資料,變成公司的營收。我們走進這家律師事務所,位在舊金山灣區 高級地段,從會議室窗外看出去,就能直視電影《絕地任務》裡的監獄島,不遠處是人潮熙攘的舊金山碼頭。

這間律師事務所的十五名律師,個個來頭不小,有人曾替國會起草法案,有人是美國司法部前助理檢察官、美國參議院委員會前法律顧問等。而這次控告JM的兩位 律師,則是哈佛和賓州大學的高材生。

做獨門生意:用告密情資打贏官司,分得賠償金

「我們是美國唯一專門處理吹哨者(Whistleblower)委託案件的法律事務所,」負責JM案的律師英曼(Mary Inman)解釋,從逃漏稅,以及故意將劣質品用高價賣給美國政府,這些跟政府有關的經濟犯罪,他們都有興趣。

一般人打官司,要準備大筆現金,這家律師事務所卻倒過來,讓人們免費打官司,他們甚至還用獎金吸引告密者上門,在事務所網站上明白寫著,從開業到現在,他 們已發給「吹哨者」的總獎金,超過七億三千萬美元(約合新台幣二百二十億元)。

網站上還有各式各樣的網路問卷,想告自己老闆佔政府便宜?上網回答十個問題,就能從爪耙子變億萬富翁。

最經典的案例是,一位輝瑞藥廠的業務代表,請他們代表控告這家全球數一數二的大藥廠,他手中握有的證據,足以證明這家藥廠罔顧病患生命安全,利用違法的 「標示外使用」(off label,指將藥賣給適用範圍之外的病人服用)方式賣藥。經過六年訴訟,輝瑞藥廠最後以二十三億美元的天價和解。這位吹哨者一夕間,從年薪四萬美元的小 業務,變成身價五千一百萬美元(約合新台幣十五億元)的富翁。

事務所的獲利模式,就是從打贏官司後收費,他們一面代表告密者提起訴訟,一面代表權利被侵害的政府機關求償,如果勝訴,事務所就會跟政府收訴訟費用。

他們憑什麼做這個獨門生意?第一個挑戰就是如何從眾多爆料內容中,找到真正值錢的大案子。

這家事務所長年和美國司法單位有非常緊密的關係,創始人之一菲利浦(John Phillips),就曾協助美國國會起草吹哨者法案,所裡律師有人擔任過檢察官,事務所總部則離華盛頓的美國司法部不遠。

「我們跟司法部並肩作戰,」英曼解釋。美國司法部會跟他們分享訊息,討論他們對案件的看法,他們則和事務所合作,更快速的找到政府需要的答案。因為熟悉美 國政府單位的運作,事務所能從投訴案件裡,挑出司法部最有興趣的大案,案件被挑中的「錄取率」約一%。

變巨人殺手:吸引藥廠經理和銀行家,踢爆弊案

一個案子上門,他們會先投入資源,聘請不同領域的專家組成小組,研究這個案子的勝算,評估要不要接受這個案子,「一旦我們發現很強的案子,我們會用最有效 的方式和政府官員簡報,爭取他們加入,」事務所網頁如此寫道,「這是個非常重要的工作,司法部門的支持,會大大增加案件的成功機率。」

另一個挑戰是,這家十五個律師的事務所,必須面對全美國最有錢企業請來的一流律師團,要踢爆這些企業,並不容易。

在美國,這間事務所建立起「巨人殺手」名號,過去十六年來,他們成功吸引藥廠經理、國防工業的產品經理,甚至投資銀行家,向他們攤開自己握有的關鍵證物。

這家事務所一年究竟賺多少錢?「我們不會討論我們怎麼收費,」事務所另一位律師哈凡(Eric Havian)只透露,事務所十六年來,替政府要回的賠償已超過七十億美元(約合新台幣二千一百億元)。

有人戲稱,如果把美國律師輸出,就會大幅減少美國的貿易問題,因為連告密都能變成這麼賺錢的服務,外銷競爭力一定很高。看起來,這句話真的不假。

【延伸閱讀】想當抓耙子致富?先回答這10個問題——菲利浦&柯恩律師事務所網路問卷:1、你發現哪些行為,可被視為欺騙政府,獲取不當利益?2、誰涉入 這些不法行為?他們的職稱是什麼?他們在這些行為裡扮演什麼角色?3、你何時、如何知道這些不法行為?4、這些不法行為是何時開始的?結束了嗎?何時結束 的?5、你有跟任何人討論過你的指控嗎?像是你的雇主,地方、州或聯邦政府官員?或是媒體記者?如果有,請列出你跟誰討論,當時情況是什麼?回應是什 麼?6、如果你失去工作,你會提起非法解雇訴訟嗎?如果要這麼做,可否描述你會採取的行動?7、你舉發的不法行為,是否已被法務單位調查?8、你估計,政 府因這個不法行為蒙受多大損失?9、這間公司有多少錢,能賠償政府的財務損失?10、你過去曾告過任何人、任何公司嗎?如果有,控訴的內容是什麼?

資料來源:菲利浦&柯恩律師事務所


他們 告密者 告密 億萬 富翁
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中產窮忙族翻身致富告白 打通三關鍵 中產階級五年躍升億萬富翁

2011-11-21  TWM




對五十九歲的李哲豪來說,命運一 點都不好玩!為了擺脫貧窮,他努力工作、兼差,但錯誤的投資卻讓他幾乎賠光積蓄。

六年前他被迫退休,為金錢焦慮不已,直到悟出賺錢的道理。

他 運用三個投資理財的致富錦囊,五年內,用一千萬元滾出上億元身價。

撰文‧謝富旭、林心怡

五十三歲(六年前)時 自某家企管公司退休的李哲豪(化名),在旁人眼中是生活過得還不錯的人。他在台北市木柵區擁有二戶國宅(一戶自住、一戶出租),在新北市新店區的巷弄間還 有一家租給7-ELEVEn的店面,以及在坪林山區還擁有一片農莊。即使如此,潛心學佛多年的他,還是被金錢折磨得焦慮不已!

當時已坐擁土 地與房地產資產的李哲豪,金錢的焦慮來自三個方面。

第一、除了土地資產,他身邊的現金所剩無幾,靠著當老師的妻子每月約六萬元薪資以及約四 萬元租金,總計十萬元的收入,要養活一大家子的人。包括在洗腎的母親、中風的父親以及兩名在念書的子女。因此,每月十萬元的收入仍顯得捉襟見肘。

「富 同學」點醒 翻轉窮忙命運第二個焦慮則是,他在坪林投資的土地,原本是想蓋一座休閒農莊。幾年下來,包括購置土地、裝潢等,已經砸下約一千萬元,而休閒農莊生意一直沒 有起色。因此,不但一千萬元的本錢回收希望越來越渺茫,每年還得支出一筆維修費用。

第三個焦慮也是最令他輾轉難眠的難題:腦性麻痺女兒的未 來。李哲豪眼看女兒一天天長大,他與妻子卻一天天衰老,女兒下半輩子的照顧問題始終無法讓他與妻子放下心來。雖然他已經打算將一戶國宅留給女兒,問題是國 宅位於半山腰上,從捷運站到家裡還有一段吃力的上坡路,夜晚路途又漆黑。而以他當時的財力狀況,要為女兒預備一戶更適合的房子似乎希望渺茫!

五 年前某天,李哲豪帶著妻子到一位大學同學家作客,這位身價逾三億元「富同學」的一席話,震懾了正在徬徨無助的他。接下來,他照著同學的建議,為自己的資產 狀況做了詳細的「健檢」,並對資產進行「活化」,加上適當地舉債投資,只不過五年的時間,李哲豪從一個焦慮的中產窮忙族,成為身價億元的富翁。如今,他一 年坐領四百萬元現金股息,還是新北市新板特區一戶市值約二六○○萬元的「輕豪宅」的主人。

這五年來,李哲豪到底想通了什麼事?做了些什麼 事?使他的窮忙命運翻轉過來。以下是他首次對媒體分享致富心法的內心告白:我出生於苗栗縣鄉下,父親除了務農還得做工,靠他一人的收入要扛起一家八口生 計。五位兄弟姊妹裡就屬我最會念書,所以家裡集中所有的資源放在我身上。兄弟姊妹們大多讀到國中就出社會賺錢,供我讀書。我也很爭氣地考上第一志願台大商 學系,光耀門楣。

畢業後,我先到某家貿易公司上班,然後到機械產業,從小辦事員一路升到管理階層。在我職涯的最後幾年,被某外商企管公司延 攬成為顧問,老外老闆對員工很大方,給我一年超過三百萬元的年薪,直到這家企管公司縮編。六年前,也就是在我五十三歲時,我被迫退休。

瘋賺 錢 高階白領下班做「土水」二十幾年的職場生涯,我存下了不少錢。不但我的薪資高人一等,我的妻子是老師,收入也相當穩定。即使如此,可能是小時候家裡太窮的 關係,我非常地節儉。雖然收入不錯,我從未帶妻兒上過館子,即使要慶祝什麼事,我們一家大小都是吃路邊攤。我記得,有一次公司舉辦員工聚餐,餐後竟要向每 位員工收五百元,讓我心疼好久。當時我心中還一直嘀咕:「早知道是員工要出錢就不來了!」不單是節流,我也積極地開源。白天穿西裝打領帶在大公司上班,下 班後常常到親戚開的工廠幫忙,不論是工廠的作業員或是水電工作,只要有錢,任何粗重的活我都願意做。你一定不敢相信,台大商學系畢業的我,嘛ㄟ做「土 水」(泥水工)哩!

我不到四十歲就開始為退休後的生活打算,把省下來的錢全部用來買房地產。我不僅一口氣花了八百萬元在台北市木柵區買了兩 戶國宅,又在新北市新店區的巷子內以一二○○萬元的代價買了一家店面,而且順利地租給7-ELEVEn,月租三萬元。

不單想當包租公,我更 希望退休後能擁有一座休閒農莊,不但營業有收入,還同時可以退休養老。抱著這樣的美夢,二十年前我在新北市坪林山區買了一塊山坡地進行開墾,蓋起民宿,前 前後後總計投入了一千多萬元。

所以,原本白天在大公司上班,晚上常常兼差做工的我,周末時還得跑去山上經營民宿,搞得我人仰馬翻。很多人看 我的外表好像七十歲以上的阿公,事實上我還未滿六十歲,我的外表之所以這麼蒼老,就是因為年輕時操勞過度導致。

忙於賺錢的我,因為忽略照顧 家人,最後讓我付出慘痛的代價。我的妻子,是我的大學同學,因為身體本來就不好,又因為腳疾而行動不方便。她懷孕時,我因為太過忙碌無法陪她去做產檢,就 連生產的時候也不在她身邊。如果那時我多關心妻子一點,早點發現胎位不正,選擇剖腹產,或許女兒就不會腦性麻痺??。

我對妻子與女兒一直深 感自責,我記得,就讀國中的女兒有一次對我說:「爸爸,我在學校好孤單!」一想到這裡,我的罪惡感就與日俱增。我也不斷地告訴自己,一定要盡最大的力量, 照顧她的生活,給她一個最溫暖舒適的家來彌補她。

儘管我與妻子的收入尚可,但是腦性麻痺女兒龐大的醫療復健支出仍讓我們備感壓力。女兒每周 一定要做一次按摩,否則她的雙腿會日漸萎縮,而一次按摩復健就要花七百元。從國小開始,我們就給她請家教,直到她大學還是如此。因為腦性麻痺的小孩手會顫 抖根本無法做筆記,口齒不清使發問也頗困難。更重要的是,幫女兒請家教不僅可加強她的課業,也等於為她找到一位最好的朋友,讓她不那麼孤單。不過,這一切 一切都是龐大的開銷。

那時候我的休閒農莊也一直處於燒錢階段。我無暇管農莊,便把它交給父母親經營,但經營民宿農莊遠比我預料的要複雜很 多,根本不是兩位老人家可以應付得了的。於是,眼看投入的一千多萬元回收遙遙無期,而且每年維修還要再花一筆錢,原本讓我寄以厚望的生意,竟成了尾大不掉 的賠錢貨。

打擊接踵而來 喜遇好友檢視財務狀況六年前,我任職的企管顧問公司縮編,我成為優退名單的一員,更是讓我的人生跌到了谷底。當時五十三歲的我,找工作已非常困難,於是專 心經營農莊。這個時候,父母親的健康開始惡化,媽媽定期要洗腎,爸爸中風後還患了阿茲海默症(又稱老人癡呆症)。這種情況,我實在不敢再對年久失修的農莊 硬體設施再加碼投資,所以經營上也一直毫無起色。

當時,家裡就靠著妻子當老師的薪水、出租的國宅、租給7-ELEVEn的店面,維持著所有 開銷。問題是,兩位還在讀書的兒女以及兩位生病的老人開銷實在太大了。外人看我好像資產滿厚實的,其實五十三歲的我已經開始在吃老本了,儲蓄逐漸地流失, 我對我的未來,不,我的未來一點也不重要,應該是我對我兒女的未來感到憂心忡忡。

五年前,即二○○六年,我的一位台大商學系的好友傅先生, 原本移民國外,決定回國定居。我與妻子跟傅先生都是大學時很要好的朋友。一到他們家裡,我的妻子可能太久沒見到老同學,心情相當激動,大家在聊天時,妻子 竟把這幾年我們的處境向老同學一古腦兒地和盤托出,還難過地當場掉下淚來。妻子說,我們夫妻倆辛苦了大半輩子,生活條件卻越來越差,連一個普通家庭的水準 也比不上,還提到我們夫妻長期為錢失和、吵架。

當時的我覺得很沒面子,然而,好友傅先生似乎嫌我不夠痛苦般地還補了我一槍:「你是沒日沒夜 地拚命工作拚到快吊點滴,我是輕輕鬆鬆地賺錢,也賺到快吊點滴!」老同學的一句話,雖令我極為難堪,卻是我上半輩子窮忙人生的最貼切注腳,因為我內心也時 常在吶喊:「老天爺啊!你到底有沒有長眼珠子,像我這樣努力勤勞節儉的人,竟讓我終其一生都在為金錢奔波煩惱,甚至痛苦不堪!」我沒好氣地看著同學反問 他:「我已經五十四歲了,也沒有工作,還有機會翻身嗎?」他請我將自己的財務狀況仔細跟他說清楚,他聽完後,沉吟了一會兒:「明天你再來找我,我送你三個 錦囊妙計,如果你決心夠的話,一定能翻身。」隔天,我懷著忐忑不安的心再度拜訪老同學住的豪宅。前一天大家都只在客廳與飯廳聊天,這是我第一次走進他的書 房,傅先生則稱它為「戰情室」。走進他的「戰情室」時不禁讓我瞠目結舌,因為這位在大學時期功課平平還不時蹺課的同學,藏書宛如一座小型圖書館。

首 先是一排排整套金庸、古龍、梁羽生所著的武俠小說映入我眼簾,但是除了武俠小說外,其他清一色皆是財經與投資書籍,有不少還是英文書。桌上則堆滿了財經雜 誌、股市四季報與企業年報等刊物。傅先生打趣地說:「過去十幾年退休生活,都是在練功,每天至少『練』足八小時以上。武俠小說的『降龍十八掌』,一招也沒 練成,但投資理財的功力倒是已達爐火純青的地步!」點出三大缺陷 提出三個錦囊妙計傅先生為我進行了詳細的財務「健診」,點出了我投資理財的三大缺陷。第一,資產高度集中在房地產、變現性太差,會影響投資理財的靈活性; 其次,租金收入每月僅四萬元,等於每年四十八萬元,以目前出租的房地產(一戶國宅及一家店面)市價保守估計約二千萬元計算,投資報酬率僅有二.四%,這還 未把仍在虧錢的休閒農莊計算進去;第三,當時我手上市價約六十多萬元的歌林、三陽等股票,基本面與配息不穩定,根本不適合像我這樣的退休者投資。

傅 先生的分析論點,我完全同意,但問題是,我已是退休之人,不但沒有收入,家裡還有老小要照顧,我不知道是否還有改變的能力與本錢,於是進一步向老同學請教 對策。

他說對策的確有,但命運還是掌握在自己手中,以同學的立場,他只能提供建言,無法提供任何實質的幫助。我請他不必顧忌,我會充分尊重 他的建議,後果自己完全承擔。於是,他為我提出了三個日後改變我財富命運的致富錦囊。

第一條錦囊妙計「五力搬錢法」:傅先生說,窮忙族最大 的理財盲點在於,只知道用勞力賺錢。殊不知,如果善用「五力」,財富累積上就可以達到事半功倍的效果。這五力即是:勞力、腦力、眼力、財力以及耐力。而已 經退休的我,顯然已經氣力(勞力)不足,靠腦力(專業)也一時很難找到工作,所以只有靠眼力(投資眼光)、財力(用錢賺錢)以及耐力(等待)這後三力才有 翻身的可能。

掌握理財原則後 積極請教、辛勤研究第二條錦囊妙計「借二買六」的資產活化策略:大部分的人痛恨負債,除非不得已,不然不輕易向銀行借貸。但傅先生說,在當前低利率的時 代,理財腦袋也要跟著變通,如果你能找到每年穩定六%以上報酬率的投資標的,用房地產向銀行借二%的利息又何妨,這等於是用錢來賺錢。

第三 條錦囊妙計「三不一沒有」:不亂投資、不隨便借錢給別人(救急不救窮)、不幫人作保,以及沒有胡亂捐錢,是我守住僅存一千多萬元資產的最高指導原則。

除 了這三條理財指導原則的「錦囊妙計」,傅先生大方且無私地與我分享他多年來花費極大苦心研究的投資心得。那一天的建言如雷貫耳,當晚上床休息時,仍如耳鳴 般令我徹夜難眠,但我整個心情卻是極為興奮雀躍!

於是我開始向傅先生借相關的財經書籍「練功」,遇到不懂的地方也會密集向傅先生請教與討 論。不久之後,我培養出一套選股的邏輯,那就是選擇具有寡占地位、穩健獲利的傳產股,其次就是三至五年每年穩健配息、現金殖利率高達六%以上,財務體質 佳,籌碼安定、持股落在經營者大股東比率甚高的公司。

第三,就是挑選手上握有賺錢金雞母,或者龐大值錢土地資產的好公司,更有加分的效果, 像是我的核心持股上海商銀,以及目前衛星持股之一的新光保全,都符合這樣的投資邏輯。

還記得當時練功一陣子後,我做了一件人生中最大膽也最 重要的決定:用我與妻子名下所有的房地產向銀行抵押,總共借出一七○○萬元。並以二十八元的價位,買進六百張上海商銀。

做這項決定時,我妻 子是同意我的,但我的大舅子卻心急如焚地跑來質疑我:「如果上海商銀倒閉了,你豈不是將一無所有?」我回答他,上海商銀是我精挑細選的股票,它的財務體質 可說是台灣的銀行中最穩健的,如果上海商銀真的倒了,我們的金融體系也會崩潰,到時候擔心的不是個人財產的問題,而是社會整體危機的問題!

落 實資產活化策略 找到核心持股標的當時我買上海商銀前,就曾做過一番研究發現,這家公司持有香港上海商銀的股權高達五七.六%,加上上海商銀在香港擁有四十幾家分行,光是 潛在的房地產資產,規模至少八百億港幣左右;此外,上海商銀的逾放比低,僅二%左右,且呆帳覆蓋率高達六五○%,代表了這家銀行不但獲利能力好,財務體質 相當健全,是值得長線投資的好標的。

我還記得買進上海商銀之後半年,配發二.四五元(二○○七年,現金股利一.四五元,股票股利一元)的股 利,就足以支付銀行貸款的利息。

隔年配發二.三五元(○八年,現金一.三五元,股票股利一元),金融海嘯後配發一.五元(現金股利一.一 元,股票股利○.四元),一○年,現金增資四一%時配發二.五元(全部現金),到今年配發三元(一一年,全部現金)。每年高股息的複利效應,五年下來,上 海商銀的股利、現增認股以及股價增值(現已漲至近四十元)竟讓我累積了五九四○萬元的資產(編按:李哲豪出示上海商銀持股證明顯示,目前持股已達一四八五 張)。

○八年我進一步落實傅先生教的資產活化策略,把出租給7-ELEVEn的店面賣掉(因租金年報酬率僅有二.四%),總計二五○○萬 元, 一口氣還清銀行的一七○○萬元貸款。剩餘的八百萬元,陸續投入現金殖利率六%以上,我稱之為衛星持股的上市櫃公司股票。

事實上在此之 前,我就一直把上海商銀的現金股利陸續投入我的「衛星持股」。以○七年來說,我就領到八十七萬元的現金股息(六百張乘以一四五○元),扣除一七○○萬元的 銀行借款利息約三十萬元,我等於每年還多賺了五十七萬元。以今年而言,上海商銀配三元,我領到三三○萬元現金股息(一千一百張計算)。

資產 淨值逾億元 只為替家人帶來幸福這幾年下來,這筆「借二買六」策略多賺出來的錢,陸續投入如新保、橋椿、永記、高林股、精誠、中聯資等股票。如果目前市值五九四○萬元 的上海商銀是我的核心持股,這些股票就是我的衛星持股,這五年多下來,我的衛星持股部位迄今已高達一八○○多萬元。

而目前持續看好的標的, 除了我的核心持股上海商銀之外,還有新光保全。這家公司不但產業市占率名列前茅,每年還可以穩健配息,現金殖利率平均有六%至七%,加上新保旗下持有的新 光三越百貨股份,高達二萬八千多張,若以持股成本十.五元來看,新保目前持有新光三越的潛在利益至少有八億至十億元,無疑是持有一檔賺錢的金雞母;一旦未 來新光三越掛牌上市,新保的潛在投資收益不容小覷。而我從新保成本價二十五元多持有至今,也已累積了四八○張,長線來看,我仍會伺機加碼。

此 外,○九年,我看到新北市新板特區中,有一戶新成屋的環境很適合我女兒,於是我又賣了手上一戶出租國宅(賣出價八百萬元),以每坪三十九萬元買下一戶三十 八坪的房子(當時市價約一五○○萬元)。這戶新板特區的房子,目前已漲到每坪接近七十萬元,市值至少二六○○萬元。不過,增值不是重點,重點是,這間房子 不僅鄰近四鐵共構的板橋車站,未來還規畫興建百貨公司、愛買超市以及一家大型的威秀影城。一想到我女兒未來大學畢業後,就可以入住,不僅交通方便,生活機 能也極為便利,日後回家,不必再忍受吃力而且漆黑的上坡路,我就覺得很欣慰。

今年對我是很值得紀念的一年,我算一算手上的房地產與股票,扣 除房貸後,資產總淨值已經正式超過一億元大關,而且每年穩定地領取約四百萬元的現金股息。六年前,我根本無法想像有朝一日我會成為「億萬富翁」,如今,我 真的辦到了。我很感謝老同學傅先生給我在投資理財上的啟發與指導。

事實上,即使有億元身價,我的生活與六年前沒什麼兩樣,我吃素多年,菜都 是自己種的,甚至自己吃不完還分送親友。現在一天花不到一百元,再多財富對我而言,並沒有實質上的用處。然而,這筆財富卻可以為我的妻子、兒女以及父親 (母親已過世)帶來更大的安全感與舒適生活,使我多年來最大的煩惱與牽掛,終於可以放下了。

李哲豪

出 生:1952年

現職:專業投資人

經歷:機械廠主管、企管公司高階主管、經營休閒農場

學歷:台灣 大學商學系

股市操作金額:7000多萬元

理財貴人傳授李哲豪的

三個致富錦囊

窮 腦袋:

負債是洪水猛獸,儘管利率再怎麼低,也最好不要欠銀行錢。

富腦袋:「借二買六法」

善用理 財型房貸的投資工具,可加快財富累積腳步。比如說,目前房貸平均利率約2%,而每年穩定提供6%以上的殖利率卻比比皆是,可善用這個套利空間。

窮 腦袋:

努力工作勤儉刻苦,聚沙成塔也能致富。投機行為是萬惡淵藪。

富腦袋:「五力搬錢法」

賺錢 的方法應五力並重,即勞力、腦力、眼力、財力與耐心。除了勞力與專業(腦力),殊不知,善用判斷力、用錢賺錢以及找到投資標的後耐心等待收割,也能達到財 富累積事半功倍的效果。

窮腦袋:

買青菜蘿蔔的小錢精打細算貨比三家,股票及房地產等大錢投資卻粗心大意。

富 腦袋:「三不一沒有」守富法不亂投資、不隨便借錢給別人(救急不救窮)、不幫人作保,以及不胡亂捐錢這三不一沒有是守護財富的不二法門。

李 哲豪實踐三個致富錦囊的過程

第一階段

2006年之前

從年薪300萬元的企管顧問退休,前大半輩 子克勤克儉,擁有2戶國宅、1家店面,扣除房貸後,淨資產約1500多萬元。因家有二老及二小要養,財務壓力沉重。

第二階段

2006 年9月

從銀行搬錢,

重壓好股票

用手上的不動產向銀行借貸1700萬元,買進上海商銀達600張,並搭配投資穩 健配息,具寡占地位的高現金殖利率概念股累積財富。

第三階段

2008至2009年

資 產活化再升級

賣掉新店的店面,獲2500萬元。還清1700萬元銀行貸款,加碼買進殖利率6%以上的衛星持股。

2009年又 賣掉一戶國宅,以每坪39萬元買進新板特區輕豪宅,打算留給女兒。

第四階段

2011年

股 房雙賺滾出

上億元身價

上海商銀經多年配股、現增,至今已達1485張,目前持有規模約5940萬元。衛星持股 方面,市值高達1800萬元,加上新板特區每坪上漲至70萬元且附車位的2600萬元輕豪宅,以及目前自住的一戶國宅及農莊,總資產規模上億元。

李 哲豪年領400萬元現金股息——持股配股配息表 單位:元2008 2009 2010 2011 11/15

收盤價

現金 股票 現金 股票 現金 現金

核心持股

上海商銀 1.35 1.00 1.1 0.4 2.50 3.00 40.20

衛 星持股

新 保 1.80 0.20 1.0 0 1.60 1.70 25.95 高林股 0.20 1.30 0.7 0 0.70 1.80 22.95 中聯資 2.40 0.30 2.7 0 2.80 2.50 40.40 永 記 2.00 0.12 1.8 0 2.50 2.50 43.00 橋 椿 2.00 0 1.1 0 2.32 3.50 29.00 精 誠 1.00 0 0 0 1.99 2.05 32.30

製表:陳兆芬

李哲豪花5年累積上億身價持有資產類別 持有標的 資產市值未上市股票 上海商銀(1485張×市價約40元計算) 約5940萬元上市櫃股票 新保、高林股、中聯資、永記、橋椿 約1800萬元自住房地產 新板特區輕豪宅 約2600萬元身價粗估 約1億347萬元


中產 窮忙 忙族 翻身 致富 告白 打通 關鍵 階級 五年 躍升 億萬 富翁
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台灣億萬富翁誓言死後捐30億美元資產

http://www.yicai.com/news/2011/12/1297618.html

北京時間12月22日晚間消息,週四台灣億萬富翁尹衍樑向《今週刊》表示,死後個人95%的資產將捐給慈善事業,這些價值超30億美元的資產可能用於設立一個類似諾貝爾獎的獎金。

尹衍樑現任潤泰集團(Ruentex Group)總裁,2008年福布斯將他列為台灣富豪排行榜第30位。30億美元將創下台灣歷史上個人捐款的最高紀錄。

尹衍樑週四向《今週刊》指出:「我已經向家人提及了此事,他們都同意。」據《今週刊》估計,尹衍樑的個人資產約為950億台幣(32億美元)。

尹衍梁(Samuel Yin,1950年8月16日-)生於台北,祖籍山東日照,台灣知名企業家。他的父親是紡織企業家尹書田(1918--1991年),後者有「格子布專家」、「牛仔布大王」之稱。2008年《福布斯》雜誌將尹衍梁列為台灣富豪排行榜第30位。

尹衍梁幼年時候頑劣,14到16歲半時是在感化院度過的。1966年被父親送至彰化進德中學「管訓班」住校讀書,一場跟校外人士打架的衝突,因老師 王金平的搭救與隱匿不報而改變尹的一生。後來尹考上成功高中夜間部,再進文化大學歷史系,以最後一名畢業。26歲進入社會後突然開竅,對學問及研究開始有 興趣,1982年從台灣大學商學研究所畢業,1986年獲台灣政治大學企管博士學位。

自1995年尹開始從日本、芬蘭引進預製技術,從事預製建築結構工法技術開發及各項自動化生產技術研究,大幅提升建築施工週期。他已發表論文、專著 十餘篇,並擁有美、中、日等地專利超百項。2004年獲中國土木水利工程學會會士榮譽,並任台大土木系兼任教授。1989年出資成立「光華教育基金」,與 北京大學合辦光華管理學院任董事。(立悟/編譯)


臺灣 億萬 富翁 誓言 死後 30 美元 資產
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投資四百物業億萬包租公曝光

2001-3-8  NM




▲精於計數的倫志炎,在六七暴動期間由工程師無端端變成大業主。今天他慨嘆,如果當初不沉迷計數,自己做埋發展商,會有更大成就。

樓價見底,利息不斷下滑,正是買樓收租時。卅五年來投資物業逾四百間,深諳買樓收租必殺技的億萬包租公,福成地產老闆倫志炎,個人經歷大曝光之餘,更現身說法買樓必勝之道。他認為,現時正是入市好時機。

倫志炎物業投資戰績

福成地產老闆倫志炎,一直很避忌講自己到底有幾多樓收租。「我啲身家同人哋啲大地產商比較,簡直蚊髀同牛髀。香港地有幾億、十億身家嘅人,喺呢度(中環美銀中心)排隊排到落銅鑼灣啦。

「一個人食得幾多,著得幾多啫?張床大兩呎,落床都唔方便啦!」

倫志炎不欲炫耀,然而卅五年來他投資過的物業,少說也有四百個,價值估計在七、八億。

未計八一年以前(因當年未成立有關資料庫)他買賣過的物業,本刊調查所得,他先後持有三百個住宅單位,分佈於杏花邨、黃埔花園、麗港城,以至海怡半島等。 其中已賣出的有一百五十二個,賬面獲利三億元;今天仍持有一百四十八個,估計市值四億元。而其中,又以杏花邨揸最重貨,先後達一百五十八個之多,應是杏花 邨大業主。

愛坐的士生活簡樸

雖然倫志炎有幾億元物業收租, 成為真正的億萬包租公,但他一直住在杏花邨。他在杏花邨另有六十個車位收租,亦沒有名車出入,最愛伸手搭的士。他的朋友形容他使錢的原則,是應使得使。 「佢話:『養部車又要請個司機,又要周圍泊停車場,每個月要使成兩、三萬。我去叫的士都唔使咁多錢,而且滿街都係司機,幾方便。』」

已半退休狀態的他,平日最愛與廣州華南理工的舊同學會面。他每天會穿三件頭西裝,行落杏花邨的福成地產鋪頭,看看放租及放盤單位的最近情況。他的記事簿 內,整天袋着杏花邨、黃埔花園及麗港城等屋苑的微型地圖。近年已很少買樓的他,今年趁市低重新入市,買了些地鐵沿線屋苑單位收租。

「現在樓價跌到九○年嘅水平,但收入比那時又高咗好多,供樓只佔入息三成幾。另外銀行都肯借全期P (最優惠利率)減二點二五釐,香港按揭利率有史以來從無話P 減,只有P 加,係十幾廿年來最平。長遠嚟講,(將錢)買樓收租,幾時都跑贏放喺銀行,除非你喺高峰時買樓。」

▲將生意交給兒子後,倫志炎已很少回來美銀中心的辦公室,這間房本是他兒子的,借來做訪問。

▲辦公室內有多個鐵櫃,存放各區收租物業資料。

▲大包租公剛收到的水費單及電費單各有幾吋厚。

南海倫文敍後人

億萬包租公出身原來是書香世代。倫志炎的頭很大,他說全家四兄弟姊妹,包括當耳鼻喉科醫生的弟弟倫志根,及曾任教中大歷史系的妹妹倫霓霞,都是大頭仔、大頭女。讀書時曾與同學比賽,用尺量度頭圍,他最犀利,因為這是倫家的特徵。

祖籍廣東南海的他,原是明朝狀元、有鬼才美譽的倫文敍後人,而他的兩位叔公,倫秀章及倫仲海亦是清代秀才。在香港出生的倫志炎,小時候在叔公位於西環的牛皮倉,讀了兩年私塾。每當提起這段往事,他便不期然唸出《孟子》梁惠王上篇的頭兩句:「孟子見梁惠王。王曰:『叟不遠千里而來,亦將有利吾國乎?』」

由小學起以至入讀同濟中學,每逢老師要他用《我的志願》為題作文,他都寫希望當無冕皇帝。後來由於父親要求長子的他學一門技術,所以便考入廣州嶺南大學土 木工程系,其後再轉讀華南理工。五五年畢業後,他留在大陸建設祖國,曾參與興建廣州天河機場及越秀山體育場等,直至六一年父親患病才回港。

起樓識慳鋼材

回港初期,他協助父親打理裙褂生意,其後做回他的老本行,結構工程工作。由於不少嶺南同期的同學,都是本港早期地產商之後,如啟明建業老闆關啟明的兒子關慈安、關義安,以及嘉年地產的彭國珍,成為倫志炎與發展商合作的契機。

那時起樓最貴的並非地價,而是高層結構的鋼筋,倫氏為發展商重新設計建築結構,令發展商以較少鋼材去起樓,而慳回的建築成本,則與倫志炎對分。倫志炎有份參與結構設計的,包括董特首官邸的嘉慧園、司徒拔道嘉苑等,連同零碎的三層高洋房,加起來也近一千幢。

「嗰陣時則師及工程師都少,港大畢業出嚟嗰啲又唔鍾意做實務,去咗做行政官,所以你要做,一年三百六十五日都有得做,唔錯㗎。」

然而好景不常。六七年暴動,滿街菠蘿,樓價跌了三、四成,發展商因周轉不靈,倫志炎日日要上門追數。為免自己的設計費凍過水,他於是向發展商提出,已動工的地盤,他寧願要貨不要錢。於是接收了包括觀塘月華街月明樓,以至各區共四、五十個住宅單位,無端端做了大業主,而這批單位當年市值約一百萬。

▲多個工程中,他最滿意司徒拔道嘉苑,因為沿峭壁而建,地基須打進護土牆內,動工時稍有差池,馬上山泥傾瀉,難度十分高。

▲自五十年代開始便從事土木工程工作,他說已把眼睛練成量呎,睇樓時,一看便知實用面積有多少。

▲八十年代,曾參與澳門國際銀行大廈的建築工程。

暴動賺第一桶金

暴動平息後,樓價在六八年回升,倫志炎手上的物業亦陸續入伙,一百萬價值的樓亦迅速升了三、數十萬,成為他發達的第一桶金。他正想出售套現時,卻又遇上阻滯,焗揸的物業其後又再大升值,富貴逼人來。

「嗰陣時賣樓,每幢樓都有個賣樓先生,他見我啲貨唔使錢買,又揸住咁多就同我講價。單位明明可以賣兩萬,佢就話萬八,雖然差兩千蚊啫,都講緊百分之十,於是我決定自己賣。」

倫志炎於是自擬廣告,在《星島》及《華僑》刊登,每段廣告大字四個,細字三十六個,收費一元多。朋友見他登報賣樓,亦紛紛託他代辦。而他亦委託地產代理,但對方自製的賣樓契簡單得嚇人,結果他自行成立福成地產,代理自己及朋友的物業。

「以前啲代理唔使乜學歷就入到行,佢哋通常喺中環嘅蓮香茶樓打躉,有乜消息都係咬耳仔講。而且由於六十年代賣樓好多都係成幢賣,好少分層單位,所以地產代理發展唔完善。」

▲九○年代初,麗港城開賣,倫志炎曾入紙向長實申請成幢買,但不成功,最後聘請人在公開發售時排隊入貨。

▲六七年暴動時收回抵債的觀塘月明樓。

郭伯偉點醒買樓

賺得第一桶金後,倫志炎看好樓市,全力進軍地產。「嗰陣時財政司郭伯偉講明,要刺激香港經濟,一定要維持低稅率。而香港政府公共支出只有兩方面來源支持,一係徵稅,一係賣地。雖然佢無講明,但我估政府會用高地價政策,所以樓市一定會升。」

六九年,美孚新邨第一期落成,他首度出擊大入貨。那時發展商新世界,招攬了一批賣樓先生,規定他們每逢星期日,都要帶四十個客睇樓。其中兩位賣樓先生,於啟明時代已認識倫志炎,於是臨時拉夫請他充撐場面。

「除咗我之外,我仲搵埋啲朋友一齊,嗰時發展商已經有大巴士接送睇樓者,去到仲有中式茶點招待,如春卷、乾蒸燒賣咁,聽完賣樓介紹就會參觀示範單位。美孚係香港第一個有示範單位睇嘅樓盤,睇睇吓,我又覺得買得過。」

他見美孚的交通規劃完善,是入新界的必經之路,又有巴士中轉站,當時樓價只是四、五十元一呎,三萬元可買個七百呎單位,於是他大舉入貨。至今他仍不肯透露當日買了多少個美孚單位,然而業內資深同行則估計,有近二百個之多。

▲六九年推售的美孚新邨,是香港最早落成兼大做推廣的屋苑。

▲早年的美孚新邨(圖)三面環海,現在卻置身茫茫大地之中,市值大跌。

七三年上市受挫

及至七三年,倫志炎手 上累積的物業,已升值至二千萬,於是他與另外四位朋友合組公司,計劃以一億元資產,委任獲多利包銷,將合組公司上市。可惜正當排期之際,全球石油危機,股 市由恒指千七點跌至百五點,股市大跌,樓市亦遭殃,他的上市計劃因此告吹。為了渡過難關、趕快清還銀行債務,他要將部分物業蝕賣斬纜。

八十年代初,太古城屋苑落成不久,樓價只及美孚的六、七成,然而,倫志炎卻決定換馬。「以前有句說話:『英雄被困筲箕灣,未知何日到中環。』因為早年未有東區走廊,地鐵又未通車,所以太古城啲樓價唔值錢。

「但我查過城市規劃圖,知道美孚出面將會再填海,原有的海景單位會跌值,再加上嗰時初現九七問題,美孚在界限街以北,地權唔清晰,所以我賣咗大部分美孚單位,買入太古城。」他當日的決定,今天看來是對的。

而往後日子,每當有大型市區屋苑落成,如杏花邨、黃埔花園、麗港城及海怡半島,倫志炎必定出手掃貨,而且在區內開設福成地產,代理自己的物業,高峰期全港共有十多間福成。

老手亦有損手時

▲九七年初以九千萬買入元朗八佰伴舊址,現雖成為蟹貨,但每月收租七十多萬,回報率逾八釐。

投資物業三十多年,經驗豐富的倫志炎亦間有損手時。九四年,中區皇后大道中九號,以呎價萬八創新高,樓市趨向瘋狂時,他以呎價一萬元,摸頂買入美銀中心寫字樓,七年後的今天,已跌剩三成多。另外,九七年二月樓市另一高峰期,他以九千一百萬頂了元朗八佰伴舊址,至今亦跌價一半。

倫志炎有三名子女,大仔耀基協助他打理投資物業,每逢遇到筍盤,兩父子會一齊出動睇樓;其餘兩名子女均留在外國發展。至於福成地產,由於長子已拒絕繼承,他已經逐步結業,現只得杏花邨一間福成繼續經營,然而為了繼續捱義氣,他仍出任地產代理商總會主席。

買樓收租五大必殺技

倫志炎最怕惡租客,他指出每當遇到爽口兼心急租客,最好不要租。

▲$100 萬買樓好過做定存

▲第一城細單位,收租回報率較做定期高。

▲愉景灣的洋房回報率高逾七釐,跑贏其他大型屋苑。

▲利息與樓價低企,買樓收租變得相對吸引。

▲十大高回報屋苑

倫志炎說,做大包租公最大的煩惱,是要揀租客,因為他試過把一層黃埔花園海景單位,租給專門拖欠租金的職業租客,不單收不到每月兩萬的租金,而且租客強霸單位,他與執達吏要四次上門才能成功收樓。

「香港的租務條例,根本無必要去對啲惡租客咁仁慈,呢班人好有計劃去呃租,告到去土地審裁處,都要搞好耐先收到樓,根本浪費社會資源。其實願意買樓收租嘅人,就最安分守紀,我哋又唔係短炒投機,中國政府(共產黨)都俾人收租啦,點解香港政府唔保障吓我哋?」

倫志炎表示現時樓價同息口皆平,是買樓收租的好時機。根據他卅五年經驗,歸納出五招租樓必殺技。

第一招 買大型屋苑至穩陣

由於大型屋苑有管理公司打理,所以樓宇保養較為妥當,即使太古城、美孚新邨等二、三十年樓齡的老牌屋苑,至今外表仍很新淨。相反不少單幢樓連業主立案法團都沒有,自然大有問題。

「好似北角皇都戲院大廈,便是最早期有附屬商場的住宅,而且嗰區又旺,本來算中、上價樓。可惜後來業權賣散咗,無人管理,早年曾試過電梯唔郁,公共地方垃圾無人理,層樓應有嘅價值損失咗。」

第二招 交通方便最緊要

屋苑之中,尤以地鐵上蓋的康怡、杏花邨等至殺食。地鐵沿線以外的,亦要有完備的交通網絡才考慮,交通不便的新界盤最好不要掂。

「市區雖然貴啲,但容易租出,你層樓買咗返嚟,差餉、管理費要俾,擺多兩個月租唔出,就拖低回報率。」

第三招 切勿貪平買劣樓

同一屋苑內,高層、向海的單位售價一定較低層,望街的貴。租客往往只着重內部裝修,所以高層與低層的租金相距較細,低層單位回報率自然高。但倫志炎提醒,切忌貪平買入質素差的單位放租。

「買樓始終睇長遠升值潛能,所以犧牲少少回報率都值得。」

第四招 適當時機換馬

雖然樓宇流動性較低,但他說買樓切忌「死古古」長揸,要特別留意區內外最新發展,一有風吹草動要即時反應。好像他當年賣出美孚換入太古城,今天兩個屋苑樓價相差一半。

第五招 只做五成按揭

雖然利息低企,倫志炎認為買樓收租,最好不要做超過五成按揭,而且要睇自己的入息及租金收入是否穩定。萬一遇上危機,要趕快還清銀行債務。

「就好似上一排,個個都話負資產俾銀行收樓,如果係捱唔過,今日樓價反彈都唔關你事。」

撰文:郭慧妍 資料:顏文迪、黃翠蓮 圖片:黃偉傑news@nextmedia.com請參考《壹週刊 時事及財經冊》第58頁

 
投資 四百 物業 億萬 包租 曝光
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