河南信陽 西峰
http://xueqiu.com/1025819408/36968845
回覆
@魏司令: 轉一下//
@魏司令:回覆
@西峰:1、出生河南信陽，畢業後，在一國企當地分公司工作至今，目前定居信陽。
2、信陽位於河南南部，有淮河從境內流過，雨水充沛，魚米之鄉，工業落後，環境優美，屢次評為宜居城市。過於是楚王逃奔的都城，現今仍有楚王城舊址，從歷史文化和風俗而言，信陽屬於楚淮文化，與湖北武漢文化更為接近，從文化和口音來說，與河南北部其他城市都明顯不同。從飲食、消費各個方面，跟河南北部的節儉相比，信陽更為豪放浪費，可以說，信陽是河南中原文化中的另類。
3、作為中部三四線城市，信陽市位於大別山區，工業落後，支撐就業的大型企業屈指可數，一直以來，都是勞動力輸出城市，整體人口是緩慢外流的。絕大部分外出人口，並不能在發達城市紮根，只是一年一度的遷徙運動，因為基數大，其中一小部分精英的逐步外流，也會帶來整體人口緩慢外流。
4、房價從2013年下半年後，增長明顯處於緩慢情況。新房價格有5%上下的微小漲幅，但判斷城市房價的更重要的是二手房價格，從二手房價格來看，從2013年下半年後，房價幾乎沒有明顯變化，而58同城上的拋盤卻越來越多。目前新房房價，市區較好位置4800~5800，稍偏位置3500~4500元，縣城與市區房價差別大概500~1000元，鄉鎮價格因為小產權、自建房、宅基地充斥，不具備參考條件。從拿地成本、建築、人工、財務成本看，大概2200~ 3000元， 其中融資成本，因為渠道不同、週期長短，就無法估量了，有些樓盤的成本可能會更高。基本的總成本放在那裡，決定了信陽房價下行空間不大。
5、城鎮化的提法，在2013年大張旗鼓，2014年聲音越來越弱，管理層應該是意識到了城鎮化不太切合實際。在我們這裡，沒有實質性的影響，都是噱頭。
6、7、在房價問題上，我關注已久，自作聰明的以為，他們的看法不如我全權代理了。2010年我寫下幾篇筆記，分析各種情況，預見了信陽未來的房間走勢：跟隨通脹，明漲暗跌。今天翻看筆記，一句話，十分精準。因此，2011開始，我就在58同城上開始掛賣房子，因為各種陰差陽錯，最後在2013年11月賣出了。因為我個人在這方面敢侃敢吹，身邊親友在我的影響下，去年有2人賣掉房子。從我身邊看，有2套房子屬於正常現象，有3套房子大有人在，有4、5套的也有不少。從買房情況看，2014年，特意觀察了兩次樓盤開售，一句話，全是剛需。但從身邊同事朋友看，還有一極小部分改善型需求。
8、整體而言，信陽區域，拿地+水泥+人力硬件成本在2500左右，財務融資的軟件成本無法衡量，可能200~1000，甚至更多，這些決定了4000多的房價不太可能有太大的下降空間。但是，大量的二手房加上新建樓盤不斷湧入，決定了，房價更沒有上衝可能。因此，房價橫盤整理、略微上漲可能較大。從資產配置考慮的話，房子無疑是售出對象，買入國債的原始投資法，也比投資更為有效、更有利變現，有投資能力的進入股市是更好的選擇。