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余淑穎﹕退休前最好供完樓

1 : GS(14)@2016-05-21 12:55:58

【明報專訊】Johnson和May二人的共同目標是在60歲前退休,我將根據他們現實財務狀?去策劃一個較完善的退休計劃。以下3點是在你們準備退休前必須顧及和考慮的要點。



(1)退休年期需要應付的生活開支和財務安排﹕

先預算10年後自住居所的剩餘按揭將期滿完成,不用供款後才選擇開始退休。以現時黃氏夫婦的經濟狀?,大約每月1.7萬元(日常支出+保險)的支出為生活所需。假設加上每年平均有3%通脹,10年後,1.7萬元便會相等於當時大約22,850元。

資金只作港元儲蓄 易被通脹蠶食

當然,以上的生活所需,可以運用現時已擁有的收租物業的租金收入來抵消大部分的生活開支,但所有收租物業也有以下系統風險而影響到租金收入的多寡和穩定性。

例如:樓宇價格市場波幅、物業外圍環境有變化、物業內外保養修或遇上租霸等。此外收租和自住物業的管理費、物業老化而增加的維修費也是固然需要長期面對的。因此你們現時手持的60萬元現金就需要作儲備所需。但單獨將手持大部分資金只用港元儲蓄戶口保存,在低息的經濟環境下資金必然慢慢地被通脹蠶食。

有見及此,建議可以考慮將現手持資金的約70%投資在低風險的保本收息的短期保險產品上。在市場上也有一些年期為6年而每年平均派4.5厘利息,在保單生效期內可退保九成或以上本金之保本收息保險產品來對抗通脹。

需備妥人壽及醫療保險

(2)夫婦二人的個人人壽和醫療需要:

其實人壽保障的多寡可以簡單地由投保人的現有負債(例如餘下按揭供款),加上生活上責任支出(例如女兒學費)的總和來預算!因夫婦二人也是在職和每月收入相若而女兒巳成年。若單方有所不測,相信也可以勉強以個人收入、租金收入和手持資金來支持生活費而不用變買收租物業。但此預算未免在家庭財務上太缺乏經濟保障!所以夫婦二人可考慮雖沒有儲蓄成份但成本最低的年期人壽保險,來應付還有家庭負擔時期中的經濟保障。

若夫婦二人現時各自投保每人100萬港元為期20年的固定保費年期人壽保險,基於兩位不吸煙、身體健康,Johnson現年50歲的每月保費為510元,May現年47歲的每月保費便是277元。相信各自提升100萬元後可以較安然面對突如其來的家庭財務風險。

夫婦二人現時的醫療保障上,尚有不足之處!希望在可平衡每月收入的情?下加添較全面性的醫療住院保險計劃,此終醫療保障是長遠性的開支,若有所不足將大大影響退休前後的日常生活開支。

(3)退休後生活開支安排:

中年退休後娛樂開支較晚年退休為多,例如參與長線和遠程旅行之機會也會相應增加,而退休後若供養父母支出增加時,應如何處理,也需要從長計議。若有理財上的疑問,可找專業的理財顧問諮詢。

余淑穎 - 美聯金融集團高級副總裁

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[余淑穎 理財信箱]



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160520/news/ec_ecv1.htm
余淑 淑穎 退休 最好 供完 完樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=300452

由香港到英國 穩步踏上置業路 莊太量:寧願供完一層再買一層

1 : GS(14)@2017-02-16 10:06:59

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8169&issue=20170216
【明報專訊】買樓不論自住或投資,往往是會影響一生人的重大決策之一,作為經濟學教授的中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量,其在香港及英國的置業經歷自然經過深思熟慮和合乎經濟原則,值得大家參考。

明報記者 葉創成

外界普遍認為,大學教師收入普遍較高,並且穩中有升,故此他們敢於在經濟轉差、樓價大跌時置業,買樓可謂贏在起跑線。

置業先為退休生活鋪路

莊太量接受訪問時說,他十多年前在本港經濟處於下滑周期時接連買樓,在大學任教是原因之一,但也涉及他對香港的感情,以及用專業經濟學分析為退休未雨綢繆,「1999年我尚未取得中大的終身教職,但當時考慮到日後即使不在中大任教,也會留在香港工作,故此需要一層樓,便拿一成首期出來再向發展商借二按向銀行借七成按揭買入新盤翠擁華庭。2002年我取得中大終身教職後,校方提供3個住屋津貼方案供我選擇,包括(一)入住宿舍;(二)領取長期租金津貼;及(三)買樓並領取10年的供樓資助。我選擇了後者,因為住大學2000多呎的宿舍時無疑很開心,但退休後如何維持此一生活水平呢?領取租金津貼亦有同樣問題,故我選擇買樓。買樓後,層樓一世屬你所有,只要你一諗到退休問題,就會知道買樓好過租樓」。

不過,莊太量強調,自己的理財哲學傾向保守,故2002年買入滌濤山單位後,等了數年待翠擁華庭單位回升至買入價後,便沽出該馬鞍山物業套現,盡快還清自住滌濤山單位的按揭,「我唔鍾意欠銀行債,寧願等自己日後儲夠錢後,有機會才再買第二層樓收租」。

深圳經濟高增長 間接支持港樓價

莊太量現已供滿自住的滌濤山千呎單位,令人羨慕,尤其是根據Demographia的數據,去年本港住宅樓價與家庭年收入的比率高達18.1倍,目前港人才買樓上車明顯吃力得多。

難再爆金融風暴 港樓價難大跌

雖然如此,他認為目前年輕人若有自住需求及供款能力,仍然應該入市,「我能夠於樓市低潮時買樓,只是好彩而已。樓市一個周期可長達20年,一般人不可能等20年才買樓,從來都是有需要、有能力便買樓。例如目前年輕人若有需要結婚,我覺得便應該買樓,因為如果你要等20年才買樓結婚,相信女朋友都走咗啦,你自己計掂數,供得起又係長揸就買囉,唔好計到咁盡!」

目前本港住宅樓價已升至歷史高位,此時此刻仍去買樓,前提是判斷樓價不會如1997至2003年般大跌七成。雖然莊太量也曾親身經歷該下跌周期,但他相信歷史重演的機會不大,「首先,樓價大跌與高失業率是孖生兄弟,只有當本港很多人無工做供唔起樓,才會賤價拋售自住物業,我不覺得此一情况會再出現。

贊成郊野公園邊緣覓地建屋

第二,深圳經濟近年發展很快,居民收入與日俱增,支持當地樓價急升,此過程不存在泡沫;目前深圳樓價僅較本港樓價低三成,假若本港樓價日後下跌五成至低於深圳樓價的話,我相信很多深圳人會來港買樓,反彈力好強。作為比較,1997年本港樓價是深圳樓價的很多倍,即使本港樓價跟着幾年下跌七成,到2003年仍遠高於深圳樓價,故當年本港樓價的確有下跌空間,而現時情况已並不相同。除非日後再爆發亞洲金融風暴,令深圳及本港樓價一齊大跌,但目前我看不到這情况會出現」。

既然本港樓價料持續高企,莊太量建議港府可參考新加坡的做法,增加公營房屋的供應,滿足港人置業需求,「新加坡大部分人口居住在政府供應的組屋,面積普遍逾千呎,雖然新加坡人每月須就此把相當部分的收入月供公積金,但這樣做可以換來安居樂業,我覺得也是值得的;而這些組屋不少是靠填海取得土地及輸入外勞興建的。就香港的情况來說,我建議港府在郊野公園邊緣大量覓地,再輸入外勞興建公營房屋,這樣做雖然會對環保人士或本地建築工人帶來負面影響,但香港人的整體居住環境卻可以提高,應該是利大於弊」。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-02-16 10:07:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9339&issue=20170216
百萬投資英國酒店 5年回報五成
文章日期:2017年2月16日
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【明報專訊】近年美元強勢,不少本港投資者均有興趣投資海外物業,莊太量於2105年底便在英國曼徹斯特一筆過(full pay)以約100萬港元買入酒店單位收租,5年保證回報達五成,有關個案值得參考。

看好曼徹斯特潛力

買樓首要考慮是地點,莊太量看好曼徹斯特的潛力,「曼徹斯特是英國除倫敦以外的第二大城市,本土自住需求殷切,加上當地有不少名牌大學,海外留學生眾多亦帶來租住需求。另外,北京及曼徹斯特去年已開設直航航班,而曼徹斯特日後將有高鐵連接倫敦,屆時往返兩地的時間由3小時減至1小時,基建改善令當地樓價長線睇升」!

至於莊太量買入的酒店單位,賣方保證由購買日起計未來5年每年向他提供8厘的淨租金回報,並且承諾可於5年後以購入價的110%向他回購單位,故此投資於5年內的保證回報率達50%,相當吸引;他笑說,此交易的最大風險是賣方未能履行承諾,惟他已做了盡職審查,相信賣方不會違約,「最重要是發展商及中介人可靠,他們在此行業已經營10多20年,酒店項目亦是舊樓翻新,沒有爛尾樓風險,而我也曾入住該酒店,覺得管理不錯」。

[名人樓市論壇]
香港 英國 穩步 踏上 置業 莊太 太量 寧願 供完 完一 一層 層再 再買 買一
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=326621

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