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8個公告關鍵字 教你撈出黃金地

2015-05-02  TCW
 

政府公告裡有如此豐厚的「含金量」,但每一年光是與土地開發相關的中央、地方公告就多達一千多份,一份的頁數通常一百、兩百頁,要如何從這麼龐大的資料量中撈寶?就讓深耕其中、每天與公告為伍的許芸融與莊曜誠教大家解讀的技巧。

該上哪找地?不定期追蹤三單位

公告何其多,因此,首先要知道上哪找公告,掌握三個主導生殺大權的單位。

以土地開發案來說,初期有兩個單位的網站必須緊盯:一是中央內政部,二是實際執行或主導的地方政府,前者每個月開會兩至三次,較為規律,地方政府則較不定期,因此,至少一週要追蹤一次。

隨著開發案的逐步成形,第三個單位環保署的角色也越來越重要,一旦環評沒有過關,黃金地又變回荒地。

例如,桃園國二甲線因為規畫經過國家重要溼地許厝港,在環評大會上被駁回,工程已經被迫停工多年,形成兩條懸在半空、長達○.九公里的空中斷橋;如果當時有人買進相關題材的土地,現在就慘遭套牢了。

該從何看起?這八個關鍵字必看

接下來,就要實際來看政府公告了。以下列出公告中「必看」的欄目,並提供相關評估標準,解讀公告裡的八大玄機。

第一步:了解背景資訊

發文單位:一項重大建設要能夠推動,兩個層級的單位都得過關,一是中央內政部,二是台中市等這類的地方政府,因此拿到公告之後,首先要確認發文單位,了解這個案件的「主事者」是誰,做為日後追蹤的主要對象。如果要確認細節,就可以去這些單位尋找會議紀錄。

法令依據:所有的開發案都必須列出法令依據,多半是都市計畫法、大眾捷運法等相關條文,這不僅僅是標出它的法源,更是確認它能否依法辦理的關鍵;如果一宗開發案沒有法令依據,風險就非常高!

變更範圍與面積:這是土地開發公告中最重要的資訊了!一來,可從預計變更的面積大小,判定這個開發案「成真」的可能性,二來,則可以做為確認投資標的的依據,土地一定得在徵收範圍內,離開了範圍、形同廢地。

以桃園航空城為例,去年地價炒得沸沸揚揚,但許芸融與莊曜誠卻完全沒有興趣,原因之一就是其主體面積就多達四千六百八十七公頃,要徵收的商家、住宅與土地不計其數,號稱「台灣史上最大的區段徵收案」,兩人因而判斷整體實行的難度太高。

許芸融說,一般捷運車站的徵收面積多在六十公頃以下,這個規格執行起來最容易,遇到的抗爭阻力也比較小,以此當作基準衡量桃園航空城,就會覺得「大得太誇張了」!另外,一般工業區規畫用地通常是一百公頃起跳,面積也比較大,同樣是他們不太喜愛的標的。

第二步:評估增值潛力

計畫人口、人口成長、年齡組成分析等:這部分的資訊是用來評估土地未來增值空間,衡量標準沒有絕對數值,要跟所處的縣市總人口做比較,只要把握一個簡單原則,人口密度越高、越年輕,表示未來開發後的人潮也會比較多,增值空間就比較大。

產業結構:例如工商登記概況表,分析方法與人口相近,商業密度越高、越有增值空間;反之,若是工廠較多,可能較不易增值。

土地清冊表:這個表格最重要的資訊,就是確定徵收土地內的主權所屬,依照地段地號列出公告現值、面積,最後一欄就是「權屬」,意思是誰擁有這塊土地,如果隸屬於公家機關,通常會配合政策釋出土地,因此徵收難度較低,時間也比較短,能夠早點獲利出場。

變更計畫內容與變更面積表:政府公文在中央與地方之間來來往往,經常也會修改計畫內容,這個項目就是要緊盯更改進度,避免買到徵收範圍外的廢地。

正因為開發案徵收範圍可能會變動,桃園人和不動產店長葉永立建議,以捷運車站為例,土地最好買在車站半徑三百公尺、最多五百公尺的範圍內,是最安全的做法;反之,「擴大徵收範圍」有時可能會不予通過與執行,相對於核心區的風險就會增加許多。

財務計畫表:雖然這欄目在公告後方,但卻相當重要,因這是針對徵收所需資金以及開發成功後透過住宅、商用地等釋出的效益評估表,前者是確定此開發案究竟有沒有財源可完成,後者則是協助判斷增值空間。

例如桃園航空城號稱投資金額五千億元,預定創造經濟效益七兆元,但目前徵收的相關財務規畫尚未完全底定,增加了不少變數,這也是兩人遲遲不願投資航空城題材土地的原因之一。

看來八股又無趣的公文,只要有耐心、抓住關鍵字,也能變成投資理財的好幫手;如果兩位平凡的竹科工程師能夠做到,你也可以試試看!

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階段2●土地開發階段:地方政府評估●查詢網站與路徑1. 桃園市政府土地使用分區線上查詢》都市計畫區查詢2. 桃園市政府都市發展局

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階段3●土地開發階段:內政部決定此案是否成立●查詢網站與路徑1. 內政部營建署

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註:以上僅列舉部分資料來源:莊曜誠 整理:王毓雯

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