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6/11 明報訪問:八十後「交易經理」盧誌威:買債收息租樓住更靈活 by 盧志威

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6/11 明報訪問:八十後「交易經理」盧誌威:買債收息租樓住更靈活

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一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人

假如你是一位「八十後」,出來工作後仍與家人同住,事業順利,已儲得數百萬元而即將結婚,會有何打算?相信大部分人都會選擇置業,和另一半享受二人世界。從事金融投資的豐盛資產管理組合交易經理盧誌威,正是上述的「八十後」,他雖早有足夠資金買樓,卻另有打算,計劃將投資組合中約200 萬元撥出來買入高息債,實行用收到的債息租樓住,理由是覺得這樣更靈活,更有利尋找或等待其他投資機會,賺取更高的回報。

提供現金流足以支付租金

盧誌威坦言,他十七歲已開始炒股,之後入讀理工大學的工商管理學位,在學期間認識了知名基金經理黃國英,獲其賞識而幫他兼職做分析工作,及畢業後加入黃國英剛成立的資產管理公司,成為該公司第一位非後勤員工,除了負責分析工作,及後更獲分派一定金額「操盤」。

「其實我算是好彩,畢業正式出來工作是2008 年,已過了雷曼事件,正值全球股市低位,之後邊做邊學,並開始獨立操盤,也令自己的投資日趨成熟。」

置業計值博率現水平唔抵買

他說,將會短期內結婚,自然要搬出來住,雖有能力,但不打算買樓。「對我來說,樓主要作居住用途,租樓也可以,要投資有其他方法和工具,我的計劃是將擁有的投資金額,撥出約200 萬元買高息債或相關工具,提供的現金流便足以租樓住。」

盧誌威指出, 現在一些內房債如雅居樂(3383) 的孳息接近11 厘, 他便有興趣吸納,再配合其他一些較短期的高息債以平衡風險,平均派息一定遠高於住宅平均2 厘多的租金回報率,這樣既不用供樓,也足可抵消租樓支出,餘下的資金便可更靈活作投資。

讀書時收入已超申公屋資格

「買樓與否,除了自用,肯定有投資成分,如此便一定要計算值博率,以現時的樓價水平,再升空間肯定有限,並不適合大手落註。」雖然現時一些大學生在讀書已開始申請公屋,盧誌威說從沒此意, 「一來申請公屋,便等如將註碼放在升值有限的工具,二來自己在讀書時的兼職收入,一早已高於申請公屋的收入上限,除非打算瞞騙政府,這又何必呢。」

盧誌威的個案,或可反映一些年輕人指沒辦法買樓,便沒有出路的說法極有問題。「只要有寬廣視野,處處是投資機會,最重要是肯學習,多看世界,自已最近賺得最多的一筆投資,便是交易歐羅兌捷克克朗的交叉盤,對一般人而言可能從未聽過有這種工具,但多看多發掘,機會多的是。」

事實上,慮誌威剛出了一本新書《一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人》,書名中的「他」,是指已賺得大筆金錢的富豪,而書中指出,這批富豪可分為八大範疇,當中靠買樓或投資物業發達的只佔其中之一,證明買樓並不是致富的唯一出路。

著書分析有錢人致富未必靠樓

那置富的八大範疇是什麼? 「一是自己做老闆, 即創業者。二是做企業領導人或當CEO。三是慧眼識英雄, 當猛人的『二把手』如巴菲特的拍檔芒格或李嘉誠的『頭馬』霍建寧。四是以名氣換財富,當名人或明星。五是用別人的錢賺錢,比如做基金經理。六是做發明家,用想像力改變一切。七則是最多香港人希望的靠買樓致富,其實是利用槓桿。而最後則是藉長線投資股票,利用複式增值效應。」

買樓發達 其實在利用槓桿

沒有研究,便沒有發言權。盧誌威雖然不打算買樓自住或投資,卻也有深入研究物業市場,並在新書特闢一章專論樓市。

書中述及,靠投資物業發達,尤其是要做大富豪,一定曾利用極高的槓桿,而買樓最有趣的地方,便是可以只付首期,然後透過按揭,如樓價急速上升的話,利潤可以極其驚人。

量力而為 以「神童輝」為鑑

不過,運用槓桿是「雙刃劍」,順風順水可以快速置富,但當一旦市況逆轉而樓價大跌,又不能及時出貨,便會變成負資產。盧在書中指出,因香港樓市而令身家大上大落的表表者,當數有「神童輝」稱號的羅兆輝,由一名普通經紀,短時間內因炒賣物業而獲得數以億元,甚至十億元以上的身家,但貪勝不知輸,九七年後樓市大跌因炒過龍不及走避,最終要破產甚至潦倒得客死異鄉,無疑給予大家投資時要量力而為的教訓。

養成儲蓄習慣 吼低入市

盧誌威在新書中指出,其實香港現時樓價已偏高,因現時就算月入3萬元,大約每月只可供1.2萬元的樓價,這樣大概可買一層在新界或新市鎮約330萬元的樓。「不過,根據政府數據,每月就業收入有3萬元以上人口,只有58.7萬人,即是說只有8.2%的人口,能負擔獨自在新市鎮置業(不靠父母或另一半的資助)……當買樓成為只有8.2%人可以獨自負擔的事,更別說香港人到底要預備多少錢才能退休?這個社會真的能安定繁榮?」

盧認為,「地產作為一項商品,會遵從自身的周期運行,除非香港的發展可以永遠欣欣向榮,否則總會有回落向下周期。」所以勸喻年輕人不要因買不到樓而灰心,如力有不逮,可以等待,但更重要是有持之以恒的儲蓄習慣,以待樓價回落時也有首期可以上車,不會白白錯過。

 

明報記者 陸振球

攝影 劉焌陶

盧誌威
《鴻鵠財誌》創辨人盧誌威,現任豐盛資產管理組合交易經理,證監會持牌人,Yahoo財經欄名《鴻鵠經誌》出自史記「燕雀安知鴻鵠之誌」,鴻鵠於古中國是白色鳳凰,善高飛,寓意,燕雀身小深信貧富不問出身,只憑誌氣決心。
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11 明報 訪問 八十 十後 交易 經理 盧誌 誌威 買債 收息 租樓 樓住 住更 靈活 by
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6/11 明報訪問:八十後「交易經理」盧志威:買債收息租樓住更靈活

1 : GS(14)@2014-11-09 18:48:59

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一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人

假如你是一位「八十後」,出來工作後仍與家人同住,事業順利,已儲得數百萬元而即將結婚,會有何打算?相信大部分人都會選擇置業,和另一半享受二人世界。從事金融投資的豐盛資產管理組合交易經理盧志威,正是上述的「八十後」,他雖早有足夠資金買樓,卻另有打算,計劃將投資組合中約200 萬元撥出來買入高息債,實行用收到的債息租樓住,理由是覺得這樣更靈活,更有利尋找或等待其他投資機會,賺取更高的回報。

提供現金流足以支付租金

盧志威坦言,他十七歲已開始炒股,之後入讀理工大學的工商管理學位,在學期間認識了知名基金經理黃國英,獲其賞識而幫他兼職做分析工作,及畢業後加入黃國英剛成立的資產管理公司,成為該公司第一位非後勤員工,除了負責分析工作,及後更獲分派一定金額「操盤」。

「其實我算是好彩,畢業正式出來工作是2008 年,已過了雷曼事件,正值全球股市低位,之後邊做邊學,並開始獨立操盤,也令自己的投資日趨成熟。」

置業計值博率現水平唔抵買

他說,將會短期內結婚,自然要搬出來住,雖有能力,但不打算買樓。「對我來說,樓主要作居住用途,租樓也可以,要投資有其他方法和工具,我的計劃是將擁有的投資金額,撥出約200 萬元買高息債或相關工具,提供的現金流便足以租樓住。」

盧志威指出, 現在一些內房債如雅居樂(3383) 的孳息接近11 厘, 他便有興趣吸納,再配合其他一些較短期的高息債以平衡風險,平均派息一定遠高於住宅平均2 厘多的租金回報率,這樣既不用供樓,也足可抵消租樓支出,餘下的資金便可更靈活作投資。

讀書時收入已超申公屋資格

「買樓與否,除了自用,肯定有投資成分,如此便一定要計算值博率,以現時的樓價水平,再升空間肯定有限,並不適合大手落注。」雖然現時一些大學生在讀書已開始申請公屋,盧志威說從沒此意, 「一來申請公屋,便等如將注碼放在升值有限的工具,二來自己在讀書時的兼職收入,一早已高於申請公屋的收入上限,除非打算瞞騙政府,這又何必呢。」

盧志威的個案,或可反映一些年輕人指沒辦法買樓,便沒有出路的說法極有問題。「只要有寬廣視野,處處是投資機會,最重要是肯學習,多看世界,自已最近賺得最多的一筆投資,便是交易歐羅兌捷克克朗的交叉盤,對一般人而言可能從未聽過有這種工具,但多看多發掘,機會多的是。」

事實上,慮志威剛出了一本新書《一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人》,書名中的「他」,是指已賺得大筆金錢的富豪,而書中指出,這批富豪可分為八大範疇,當中靠買樓或投資物業發達的只佔其中之一,證明買樓並不是致富的唯一出路。

著書分析有錢人致富未必靠樓

那置富的八大範疇是什麼? 「一是自己做老闆, 即創業者。二是做企業領導人或當CEO。三是慧眼識英雄, 當猛人的『二把手』如巴菲特的拍檔芒格或李嘉誠的『頭馬』霍建寧。四是以名氣換財富,當名人或明星。五是用別人的錢賺錢,比如做基金經理。六是做發明家,用想像力改變一切。七則是最多香港人希望的靠買樓致富,其實是利用槓桿。而最後則是藉長線投資股票,利用複式增值效應。」

買樓發達 其實在利用槓桿

沒有研究,便沒有發言權。盧志威雖然不打算買樓自住或投資,卻也有深入研究物業市場,並在新書特闢一章專論樓市。

書中述及,靠投資物業發達,尤其是要做大富豪,一定曾利用極高的槓桿,而買樓最有趣的地方,便是可以只付首期,然後透過按揭,如樓價急速上升的話,利潤可以極其驚人。

量力而為 以「神童輝」為鑑

不過,運用槓桿是「雙刃劍」,順風順水可以快速置富,但當一旦市况逆轉而樓價大跌,又不能及時出貨,便會變成負資產。盧在書中指出,因香港樓市而令身家大上大落的表表者,當數有「神童輝」稱號的羅兆輝,由一名普通經紀,短時間內因炒賣物業而獲得數以億元,甚至十億元以上的身家,但貪勝不知輸,九七年後樓市大跌因炒過龍不及走避,最終要破產甚至潦倒得客死異鄉,無疑給予大家投資時要量力而為的教訓。

養成儲蓄習慣 吼低入市

盧志威在新書中指出,其實香港現時樓價已偏高,因現時就算月入3萬元,大約每月只可供1.2萬元的樓價,這樣大概可買一層在新界或新市鎮約330萬元的樓。「不過,根據政府數據,每月就業收入有3萬元以上人口,只有58.7萬人,即是說只有8.2%的人口,能負擔獨自在新市鎮置業(不靠父母或另一半的資助)……當買樓成為只有8.2%人可以獨自負擔的事,更別說香港人到底要預備多少錢才能退休?這個社會真的能安定繁榮?」

盧認為,「地產作為一項商品,會遵從自身的周期運行,除非香港的發展可以永遠欣欣向榮,否則總會有回落向下周期。」所以勸喻年輕人不要因買不到樓而灰心,如力有不逮,可以等待,但更重要是有持之以恒的儲蓄習慣,以待樓價回落時也有首期可以上車,不會白白錯過。

明報記者 陸振球

攝影 劉焌陶
2 : derek777(35201)@2014-11-11 11:05:42

"盧志威指出, 現在一些內房債如雅居樂(3383) 的孳息接近11 厘"

一般高息內房債評級如何?
要到期才可取回本金?
有二手巿場?
二手巿活躍嗎?
銀行可提供按揭? 如可,會能按幾多成? 銀行收取的利息與債息誰高呢?
3 : 盧志威(52737)@2014-11-11 12:04:27

1. 內房債除部份國企外,一般是High Yield 至 Junk Bond級,所以才有YTM 10%

2. 中途可交易,但買賣差價最高可達3-4%,建議在買入前做好功課,要有坐至到期的心理準備

3. 有二手市場,參與者多數是債券underwriter,基金和個人投資者

4. 不活躍,所以差價才大,適合較長線的投資者

5. 可按揭,多數視乎評級,國債按十倍也可以,利息與一般按股票大致相同,都是由評級、成交量等方法計算出來
4 : derek777(35201)@2014-11-11 22:34:33

灣仔/銅鑼灣  灣景中心大廈  B座  高層
TCH591-31669
售 $ 660 萬  租 $ 20,000

即年租24萬
買則3成首期要2M
若2M買YTM12%債就年收24萬
再扲2M債去按,加碼買YTM12%債,咁咪有樓住又有使用?
11 明報 訪問 八十 十後 交易 經理 盧誌 誌威 買債 收息 租樓 樓住 住更 靈活
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