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铺路不动产投资 国寿58亿港元入股远洋地产


http://www.21cbh.com/HTML/2009-12-29/159598.html




虽然监管细则尚未出台,但保险公司投资不动产的步伐却从未停止,并且从形式到内容都悄然发生着变化。

远 洋地产控股有限公司(3377.HK)12月27日公告称,中国人寿保险股份公司(601628.SH,2628.HK)拟以每股6.23港元的价格,认 购公司9.34亿股新股,完成配售及认购后,国寿股份持有相当于远洋地产经扩大的已发行股本约16.57%,将成为其第二大股东。

从以自用名义购买写字楼进行不动产投资,到通过集团旗下信托公司投资于房地产,再到直接大手笔购入上市地产公司股份,以及成立专门的不动产投资管理公司……中资保险公司对不动产领域投资的铺垫,已越来越接近实务操作阶段。

为什么是远洋地产?

远 洋地产称,国寿股份对远洋地产每股6.23港元的认购价,较认购协议日(12月24日)收市价的每股6.8元折让约8.38%,涉资约58.2亿港元。在 认购完成后并于2010年内,国寿股份可向远洋地产董事会提名一名非执行董事。同时,国寿股份承诺一年内不出售或订约出售其股份,但向其附属公司转让有关 股份不受限制。

国寿携58.2亿港元空降后,远洋地产第一大股东中国远洋运输(集团)总公司,持股比例将从20.20%摊薄至16.85%,仅高于国寿0.28个百分点;原第二大股东中化集团的持股比例则由12.64%降至10.55%,位列第三。

这宗被远洋地产称为“2009年香港资本市场最大规模集资活动之一”的交易,因交易金额尚未达到交易所对上市公司需披露信息的要求,国寿股份并未就此发布公告。

为何相中远洋地产?国寿股份相关负责人在接受本报采访时称,“远洋地产是香港联交所认定的红筹股,符合保监会近期允许保险资金投资香港市场H股和红筹股的政策,并且该公司具有国企背景,规模适度,盈利能力较高,抗风险能力较强,具备投资价值。”

远洋地产成立于1993年,前身为原中远房地产开发有限公司,2007年远洋地产控股有限公司在香港注册成立,并全资持有境内的远洋地产有限公司(原名中远房地产开发有限公司)和境外的远洋地产(香港)有限公司,下属有47家重要项目/附属公司及3个项目部。

远洋地产是北京和环渤海湾地区最大的房地产开发公司之一,目前已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目。目前,公司在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等地共有30多个处于不同开发阶段的项目,持有总土地储备超过1200万平方米,其中75%位于环渤海地区。

今 年以来,远洋地产已经获得了300亿元的银行授信,还发行了26亿元的企业债,并获得银行财团的7亿美元贷款,估算下来,公司可动用的资金将超过500亿 元。对于国寿股份的参股,远洋地产表示,认购事项提供良机筹集额外资金,以巩固其财务状况并扩大资本基础,集资所得将拟作集团一般营运资金用途。

就在12月4日,远洋地产曾以溢价率467%拿下北京亦庄新城新地王,创下北京今年土地竞拍之最。

虽然是投资于港股上市公司,但据国寿内部人士透露,此单交易并非由设在香港、专司海外投资的国寿富兰克林资产管理公司进行,而是由国寿股份投资部亲自操刀。“因为是大宗交易,所以是国寿股份自己做。”该人士称。

也 许,另一个更顺理成章的解释是,作为远洋地产的战略投资者,国寿关注的已不是其在二级市场上股价的涨跌,而更看重如何通过派驻非执行董事,更多、更深入地 了解一家地产公司如何在如今风起云涌的房地产市场运作。“与其说国寿投资的是一只香港红筹股,不如说,它投资的是一家具备丰富经验和国企背景的房地产公 司。”一保险资产管理公司人士称。

持股比例与第一大股东如此逼近也使人产生无限联想。上述保险资产管理公司人士表示,“国寿股份继续增持,成为远洋地产的第一大股东并非没有可能。”

三公司差异化铺路

不论未来这0.28个百分点的持股差距是否抹去,国寿都通过这宗交易为不动产投资做了令人艳羡的铺垫。

就在12月25日,保监会公布《保险资金运用管理暂行办法(草案)》征求意见稿,明确提出保险资金可投资不动产,包括基础设施类不动产、非基础设施类不动产等。

其实,此前已有不少保险公司介入不动产投资领域。受限于政策红线,保险资金通常采用两种方式“曲线”进入,一是以自用名义购买写字楼进行投资,另一种是通过集团旗下信托、资产管理公司投资于房地产。

第 一种方式起步于2006年,保险机构直接或间接购入土地或写字楼,并获得租金回报。“此前保险公司购买写字楼都是以自用的名义,纳入固定资产项下,偿付能 力充足就可以购买办公楼作为固定资产,只需获得公司董事会通过,而无需在购买前上报监管部门。”一保险公司高层管理人员称。

第二种方式主要来自平安保险集团,其通过平安信托频繁涉足房地产领域。今年8至9月,平安信托先后与金地集团和绿城集团签署合作投资战略框架协议,为两家公司负责开发的房地产项目展开投资,未来三年规模有望达到100亿元和150亿元。

目 前,监管部门正在就不动产投资制定实施细则。知情人士称,比较确定的原则是:进行不动产股权投资的保险公司需要成立独立的专业投资机构,并且该投资机构要 在立足于保险行业的基础上,吸收社会上的其他资金,实现股权的多元化,同时,为了避嫌保险资金参与炒作房地产,未来即使投资于不动产,保险公司也不能进行 直接的房地产开发。

较平安信托铺路房地产投资的方式更进一步,知情人士透露,泰康人寿已决定由泰康人寿和泰康资产管理公司共同出资设立专门的不动产投资管理公司,为的是在不动产投资细则出台前最大程度的做好准备。

泰康人寿董事长陈东升曾在公司内部表示,设立不动产投资管理公司后,要通过投资项目公司进行不动产投资,建成后自己经营,目标是投资持有型的养老物业。

值得注意的是,不动产投资的高风险给保险企业提出的挑战不同一般。一保险资产管理公司管理层人士称,“不动产投资有自己的一套路数,必须熟悉市场,熟悉操作流程,熟悉竞争对手,这些都需要有人才做支撑。”

可以预见,国寿对远洋地产的投资,就是在走一条人才储备和经验储备的捷径,“即使不成为远洋地产的控股股东,也可以借助它多年的经验、技术和人才,在保险公司的不动产投资上占得先机。”上述保险资产管理公司人士称。
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聚焦王健林:“不动产”模式下的万达2.0


http://www.xcf.cn/ztlb/201005/t20100506_84460_1.htm


时隔10年,王健林创办的万达集团再次给人们以视觉冲击力,这一次不是荧屏上的足球,而是市中心的“城市综合体”,从写字楼到酒店,从电影院到超级 市场,几乎覆盖一切需求。

  咱当兵的人

  王健林,出生于1954,四川成都人。

  15岁初中刚毕业,参加过长征的父亲执意将其送入部队锻炼。

  王健林回忆:当时有三个地方可以去,北京卫戍区、某坦克部队,以及吉林省军区中朝边防部队。“我感觉当个边防战士挺浪漫,于是就来了东北。”

  他进入了吉林省军区边防四团,他看到了故事中的“林海雪原”,也是杨靖宇战斗过的地方。

  事后王健林在参与《小崔说事》时回顾:我六几年一入伍,就赶上毛主席发了一个一一二四批示,11月24号批了个示,“野营训练好”……我们那些 当兵在东北,在吉林,冰天雪地,在没了膝盖的深雪,一两千人就拉出去走了。

  “领导倒是蛮照顾我,没让我背大枪,给我配了个手枪。”虽然如此,装备仍然有十几公斤。

  每天平均走四十到五十公里……给王健林印象最深的却是,老班长教他如何吃饱饭:他说你先上去盛半缸,你快吃,这样的话你半缸虽然吃的慢一点,少 一点,你一定吃在别人前头,你第二次再去的时候,满满一下,你就吃饱了。

  一千多公里的野营拉练,15岁的王健林没有掉队,如此走了六年。

  王健林可能是那种天生适合部队生活的人,在军校进修后他成为一名参谋,之后成为一名宣传干事,很快在全军都有了影响。

  28岁的时候,他已经成为全军最年轻的一名团职干部。作为一名部队中的处级干部,他开始涉及到具体的行政管理和财务管理。虽然已经在陆军院校获 得了专科文凭,他仍然用三年时间完成了辽宁大学的函授自修课程。

  1987年的时候,有一个变化,就是“百万大裁军”。当年7月王健林从部队转业进入大连市西岗区人民政府任办公室主任。

  王健林一上任,就发现一个问题,区政府居然没有食堂。一问才知道,区政府的办公楼落成三年了,仍然不通煤气,因此也就没有食堂。中间大概有些 “宿怨”,王健林一趟趟拜访负责安装的总工程师,一个月后“堵了三年气”的煤气总算是开通了。此后是食堂采购、盖浴室等等。

  第二年,所属的西岗区住宅开发公司欠债149万元,濒临破产。区政府为了收拾这一摊子,于是公开招贤。结果,出人意料,原本仕途看好的王健林主 动请缨,下海了。

  “周围的人都很诧异,他们不知道,我只是比他们早走半步,开始了我的创业之旅。”

  “值钱的只有两样东西:一台1万多块钱的搅拌机;还有一辆双排座2万多块钱的农用车。”注册房地产开发公司需要100万元,王健林跟大连房屋开 发公司借了100万元,结果要扣除20万元的利息及50%的担保。

  开发公司有一些初级的管理问题,有一个故事说,王健林要辞退一名司机,此事在当时困难重重,最终王健林跑到市政府以辞职“要挟”才最终解决。

  接下来需要出业绩,王健林是房地产开发的外行,或者军人气质也是一个方面,“拆迁回迁问题杂、成本高,没人愿意干,我们是大连的第一个。”

  其实也属于无奈之举,当时房地产开发需要分配额度,西岗区住宅开发公司拿不到额度,至于旧城改造则是“想开多少给多少”。

  今天大连市政府西南方向的“北京街”就是这样一个项目,当时一算成本,每平方米的造价已经是当时大连的最高房价1200元,王健林琢磨,“那我 们就多卖几百块钱呗!”

  “800多套房子,一个月就卖完了,一下子挣了一千多万。其实也很简单,我们就是做了几点创新,一是推出130多平方米的大产型,二是在北方率 先设计了明窗大厅,三是采用了铝合金窗。”按当时的说法,王健林成为了一名“年轻企业家”。

  此时属于经济转轨的时期,或者市场上抓住机会只是一个方面。

  之后发生的一件事情,让王健林颇有些情绪:员工跟着我连续埋头干了两年多,第三个五一节,大家提议平时加班加点却不能加工资,能不能出去集体旅 游一下,我想那也是应该的啊。

  这件事情的结果是,人还没回来,举报已经递交上去了,虽然在上级的求情下,免于处分,但是要求每名员工必须把200元补交回来。

  大连万达

  企业家需要更多自主权,这也吻合当时的社会发展趋势。

  1991年,国家体改委和大连市体改委在大连选择三家企业作为东北首批股份制试点,王健林成为了先行者。

  对应股份制改造举办了一次有奖征名活动,最终的名字“万达”取意“万事通达”。第二年,大连市西岗住宅开发公司也正式更名为大连万达集团股份有 限公司。当年万达便拿出了200万元,将原本水泥覆盖的大连人民广场改造成绿化广场。

  2008年4月王健林在接受《京华时报》采访时回忆:第一次卖房子,有人提建议,每套房子销售时多加3平方米。王健林很奇怪,问为什么,建议者 说业内都这么干。

  “那个年代的竞争是比较混乱的,而且是卖方市场。虽然当时也叫商品房但那时还不是严格意义上的商品房……我当时就对人说这个局面长不了,最终可 能会产生竞争,可能会放开,所以我说不管别人怎么做我们要狠抓工程质量。”2006年12月王健林回忆1992年。

  王健林从营口地震受到启发,住宅能不能搞框架?但是框架每平米要增加一百块钱,当时房价不过一千多块钱。“我们反复研究,把楼板搞成混凝土现场 浇铸工艺,稳定性好而且还防渗,这个工程我们一推出来,让人觉得万达的房子注重质量,靠得住。”

  90年代初期的房地产热潮很快就过去了,王健林回顾:93、94、95连续三年,全国房地产整体行业利润率为负,那时很难做,但我们也可以做出 成绩,销售也很好,而且利润连年增长,靠的就是工程质量。

  1995年,万达推出“三项承诺”:第一,保证房子不渗不漏,渗漏一处赔款3万元;第二,保证面积不短缺,少一赔三,少一平方米赔三平方米的 钱;第三,房屋入住30天时间内,可退换房。

  “万达在1994年的销售额是29个亿,占了当时大连房地产份额的20%以上。”不过,当时局限于大连的万达,销售从1994年以后开始下滑, 之后在16个亿左右。

  从2009年算,大连万达退出中国职业足球已经有九年了,但是今天仍然是人们认识这家公司的原因。

  “1994年,大连市体委主任找到我,说国家想搞足球联赛,我也算个著名的球迷了,所以就干了!”1994年3月8日,王健林宣布成立大连万达 足球俱乐部。这也是中国第一家职业足球俱乐部,至少是最早的一批。

  此后大连万达在全国足球甲A联赛六年四次夺冠,包括三连冠,超霸杯冠军一次,亚俱杯亚军一次。此外创造了联赛连续55场不败的记录。

  不过,在1998年9月27日对辽宁队比赛后,万达对主裁判俞元聪点球的判罚很生气,当时媒体报道:俱乐部董事长王健林“怒发冲冠”,宣称“万 达永远退出中国足坛”。

  “六年我们总投入了3个多亿,收回1亿多,净投入两个多亿。”

  在《小崔说事》中王健林回顾:当时最大的问题就是制度设计有问题,管理足球的部门是一个官办的机构,是任命的,他管理的事情是市场化的,那么这 个体制和市场化的运动发生了矛盾。

  “第二个原因就是我在快退出足球的前两年,我已经明显的感觉到赌博集团已经渗透到我们的行业里面来,有赌球的,而且影响到赛场的比赛。”

  2000年1月9日,大连实德接替大连万达。

  年度人物

  退出足球圈之后,另一个可以有更多时间思考的问题,是产业方向。

  王健林回忆:02年之前万达做了很多行业,我们有三个工厂的投资,制药厂、电梯还有LG的变电站设备。其实就是搞房地产开发老觉得不踏实,所以 搞了这么几个工厂,后来觉得这也不是路子。

  “搞合资电梯,占的股份是40%左右,自己说了不算,又没什么技术,工业方面对手也强,动不动就是世界500强。”

  1999年,万达就同沃尔玛探讨,即在开发商业地产之前,就依照沃尔玛的需求建设,同时获得沃尔玛的入驻。

  “第一次上门跟人家说,一口就被拒绝了,慢慢谈,一次一次上门谈,整整花了一年。”2001年7月,长春重庆路万达购物广场的广告出现在媒体。

  长春万达购物广场之后,有了第一批六个项目,合作方是沃尔玛、美国百胜,国际家私连锁公司。2001年,万达成立商业地产开发管理有限公司。

  王健林借鉴“订单工业”“订单农业”,把“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”的模式取了一个名字——“订单地产”。

  其实王健林对此有一个长时间的思考,2004年6月在接受《经济观察报》采访时表示:我们在做住宅地产的时候就有一个很深的体会,一个楼盘开盘 之后,可能在3-6个月内现金流非常高,当该楼盘卖完了之后,这个项目的现金回流也就停止了。

  他进一步指出:从1992年开始,万达先后进入多个行业,多元化的目的首先不是为了多赚钱、赚快钱,而是为了寻找到一个“万岁产业”。“当初, 我的初衷很朴素,就是为了给跟着我干的这批人找一个能发退休金的地方。”

  此时万达在全国已经有了15家Shopping Mall。

  Shopping Mall的定义是:“大型零售业为主体,众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”由若干个主力店、为数众多的专业店和商业走廊的集合, 集购物和其他服务功能于一体。

  这时期,王健林的思路有了跨越:作为收租物业,最怕的就是承租人不守信用,或者公司破产导致无法还租,与其冒这个风险,不如我们去寻找最大的、 最成功的大客户去合作,万达的目标就是向世界500强收租。

  同一时期,王健林必须做“减法”,将资源投入到商业地产上,资产处置只是问题的一个方面,员工妥善安置是一个挑战。好在物业也可以吸收大量员 工。

  “现代企业制度和人情味同样重要,如果因为要完成现代企业转变而失去朋友,我宁可不做。”这句话说出来并不容易,其中的甘苦只有当事人自己知 道,旁人很难轻松下结论。

  万达在公益上的投入,可能比外界以为得要早,要多,改制后的第二年,万达掏出2000万元兴建大连市西岗区体育馆;2000年,万达捐资 5000万元建设大连实验学校。

  根据官方网站上找到的资料:万达集团投资5亿元兴建了占地106万平方米、建筑面积30万平方米的大连大学。12年来,万达奉献于社会公益事业 的投入累计达8亿多元人民币。

  顺便一提的是,从1997年开始,万达开始涉足艺术品市场。2000年12月,在翰海秋拍上,大连万达的玥宝斋以440万元获得八大山人的《孤 禽图》。该画尺幅不大,高100厘米,宽60厘米。有人幽了一默,王健林400万买了一只鸟。“我们搞收藏不是为了升值,而是想为弘扬民族文化做点事 情。”

  大连达沃斯会议中心一侧正在兴建万达中心和万达公馆。其附设的美术馆建筑面积为1.5万平方米,新闻稿指出:将馆藏万达集团董事长王健林先生多 年收藏的500余幅、总值超过20亿元的中国近现代名家字画,无论建筑和馆藏作品都将达到国家级展馆的水平。

  2004年在接受媒体采访时,一个问题是,什么时候在胡润财富榜上看到王健林的名字。王健林有一个著名的回答:富豪榜就是杀猪榜,我可不想上。

  2005年百富榜公布以后,胡润解释,“比如万达集团王健林,强调自己是集体企业,而且王健林在其中的股份很少,对方非常坚持,我也没有办 法”。

  2005年年末王健林获得一项非常重要的荣誉,CCTV中国经济年度人物。

  颁奖词如此介绍:左手点石成金,他是国际级卖场在中国的最大房东;右手雪中送炭,他是为农民工扶危救困的仁义豪客;他开拓了民企海外募资的全新 路径,一个健康的企业公民,一个在物质上和精神上先富起来的人!

  于是12月末的颁奖典礼上,《工人日报》要闻部主任石述思提了一个问题:您作为刚才颁奖词里面的企业公民,公民就代表着责任,你有必要为我们画 一幅像,什么是好的房地产商?

  “比较难,房地产企业对中国经济做的贡献比较多,但是得到的表扬比较少,房地产商经济地位还比较高,但社会地位比较低,一直赚钱不少,但是近两 年心情不好。”王健林如是说。

  银幕背后的“城市综合体”

  或者对年轻男女来说,万达电影院是今天他们对万达直观的认识。

  根据2006年时的计划,到2010年底,万达旗下会有近400块银幕;这个数字到2015年将会再翻一番。这个计划或者会提前。

  “除对之前6个购物中心重新投巨资改造改建电影院外,2003年以后投资的所有万达商业广场都要有电影院这个配套设施。”

  2004年10月,万达与时代华纳旗下华纳兄弟影业成立了合资院线公司。根据约定,到环境适合的时候万达就将院线股权转让给华纳。

  跨国公司有时候真的是缺乏耐心,随后持续的亏损让时代华纳失去了信心,结果万达承接了院线的股权。

  时代华纳撤离之后,管理费用下降,同时万达调整了市场定位,或者关键在于市场趋势,2006年电影院线越过了盈亏平衡点。2008年银幕数达到 302块,收入达到5.7亿元,利润达到5500万元。

  “百货是消费,带来人流;影院是娱乐,能够留下人流。”

  既然如此,在退出百货业五年之后,2007年5月8日重新推出万千百货,根据王健林“同步进入,同步开发,快速扩张,快速升级,以规模带动效 益”思路。之后两年,在哈尔滨、成都、西安、北京四地开出首批四家商场。

  业内有些不同的看法,认为运作不善反而会拖累整个开发计划。万千百货集团总经理丁遥在接受《中国企业家》采访时强调,“百货利润不高,但是抗周 期能力强,而且有持续不断的现金流,对集团的支撑力度是很难计算的。”

  2006年6月,万达成立了商业规划研究院。其招聘介绍中强调,是国内唯一一家专业从事大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构。2008年 9月《万达购物中心设计准则》出版。

  2004年12月王健林在中国商业地产领袖年度高峰论坛上有一个演讲,题目并不生动,是《商业地产的六大要素》,其中有那么一段:

  ……请我去帮忙招商,只要我能帮他们招商成功,可以给我30%的股份。每层荷载统统500公斤,层高也全部一样,我一看就知道麻烦了……超市至 少要1吨承重,建材要4吨,图书要2吨,你怎么改?所有的主力店看完,都回一句话:不去。这两个项目,一个40多万平,一个20多万平。现在是欲罢不能, 想干不行。

  万达同样交纳学费获得的知识是“只租不售”,王健林指出:任何一个商业项目,都需要1-3年的市场培育期,任何一个商场不可能开业就火而且一直 火下去,这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态。这样一来,业主收不到理想的租金就开始闹事,有的人跟我们打官司……

  王健林一度用回购的办法解决了一些纷争。“商业地产销售商铺后遗症太大,它不能保证商业的整体性和有效经营,这是我们用巨大代价换来的教训。”

  2006年9月王健林同银行业沟通,主题是《调控也是一种机会》,文中涉及了他对房地产市场的观察:随着这几年经济的发展,随着户籍制度的松 动,随着人们收入的增加,人的流动性加快,房地产市场出现了一个趋势,就是越来越向大城市和特大型城市集中。

  他进一步指出:房价越低的地方市场风险越大,这是我的一个看法。现在中国房地产市场就是这么一种趋势,而且这种趋势越来越明显。

  因此商业地产的机会在于,31个省会城市加5个计划单列市,再加另外4个地级市:苏州、无锡、东莞、温州。

  王健林提出了“城市综合体开发”的概念:从05年下半年,06年开业的十来个项目,都叫做城市综合体。什么叫城市综合体?我们一般会建一个酒 店,一般是五星级,有的还会配一个商务连锁酒店……

  王健林有一个更生动的比喻,即“月光经济效益”:就是延长消费时间,刺激晚上消费,把收租计租的时间拉长。各种业态在一起,比较效益增加,也能 刺激消费,增加酒店的入住率,这就叫做创造月光经济效益。

  2009年7月合肥万达广场奠基,在接受当地媒体采访时,王健林表示:合肥是一个六百多万人的省会。合肥市民的总量已经有两百多万。再加上我们 项目建设期还有一年半,将近两年。到2011年初的时候,可能超过300万人口了,所以我相信,我们矗立在发现和创造市场之间。

  2006年12月在大连理工大学EBMA班学员毕业典礼上,王健林有一个《商业地产是万达核心竞争力》的演讲,他指出,从事一般住宅开发潜在的 风险:招拍挂也非常激烈,每一块地都经过多重竞争,利润空间压得很薄。如果不是中国房地产升值大趋势……“一旦房地产价格升值趋缓或是停止,这种拍卖拿地 的价格趋势是非常危险的。”

  他进一步指出:我们做一个大的购物中心,最起码可以解决万人以上就业难题,因此受到当地政府普遍欢迎。因为现在中国就业是一个很困难的问题。

  《调控也是一种机会》中他则表示,而在现在万达在全国发展,大多来自于政府的邀请。每个月邀请我们的项目好几个,我选一选,觉得还不错就去谈一 谈。当然也走招拍挂的程序,但政府支持你的情况下,就会容易一些。

  融资

  “那我就有点不明白了,这么好的商业模式,为什么其他的房地产商不同样采用呢?”

  在《小崔说事》中,崔永元就问。

  这不是一档财经节目,于是王健林回答:我在思考这个问题……其实我觉得主要是心态,如果 这种发展长寿的这个心态,咬牙顶着,这个肯定是会有人来做的。

  其中的关键是,专业壁垒只是一个方面,更重要的是持有物业,本质上是细长的现金流在支持 一个庞大的资产,资金至关重要。

  这个问题对万达来说,同样是存在的,电影院线虽然占国内15%份额的电影市场,但为集团 提供的现金支持暂时可忽略。

  万达运营的重要策略在于,将商业中心和住宅统一起来,连片开发。

  “我们商业广场就是一个市中心。购房者首先要求的是周边配套,那商业广场的住宅就好像是 插在蛋糕上的蜡烛,销售一直很好,我们是不降价的。”2008年11月万达企业文化部总经理石雪清在接受《经济观察报》采访时表示。

  2005年5月王健林在浙江业地产高峰论坛上作了一个题为《商业地产的八点心得》的演 讲,其中指出:在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元,7%的回报率,住宅卖了2亿元,剩下3亿元作为租金回收,加起来,回报率12%,就可 以了。

  当然其中还是难以避免周期影响。“万达2004年憋得够呛。差点没挺过来。”2005年 王健林在接受《中国企业家》采访时实话实说。这一阶段,万达接连拿下12个项目,资金压力之余,也奠定了商业地产的发展基础。

  2004年5月,王健林通过毕马威会计师事务所,开始接洽澳大利亚的麦格理银行 (Macquarie Bank)。

  他们谈的是REITs,即房地产投资信托,“Real Estate Investment Trust”的缩写。同债权融资相比,REITs是以股权形式的投资,不会提高资产负债比。大多数REITs都是持有商业地产,靠租金回报投资者。 1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。

  2005年6月,麦格理—万达房地产基金成 立。万达注入了9个项目,据说万达获得了40亿元的资金。其中包括发行了国内第一例CMBS(商业抵押担保证券)。一个组合抵押贷款池中,通过证券化,以 债券形式向投资者发行的融资方式。

  “我们选择麦格理就是因为他同意我们在合资公司中占51%的绝对控股地位。”此时的计划 是,将万达现有的15个购物中心项目打包进入REITs,在香港联交所上市,获得80亿元资金。

  这里有一个标杆,美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙地产(Simon ProPerty),持有物业2100万平方米,拥有北美地区公开发售的最大REITs。

  “也许,十年八年之后,开发这种辛苦钱我们就不赚了。收购别人建成的购物中心,或者指导 别人选址、开发,我们定向收购。”

  不过此后上市受阻,这一时期,境外公司收购内地物业受限。此后,2007年8月王健林面 对媒体表示,公司将在A股上市。但是这不意味不再有兴趣,2009年9月王健林在接受《华夏时报》采访时表示:我们当然希望房地产信托基金早点出来,那样 会改变目前融资渠道单一的现状。如果有结果,万达会是最好的样本。

  2008年9月,万达将运营中心从大连迁至北京的万达广场。万达方面表示,“我们的高 管、董事长均已搬到北京办公”。但是大连万达集团目前的注册地仍为大连,企业办税也仍在大连完成。

  一个细节是,王健林给所有愿意去北京的万达员工每人25万元用作安置费用,也包括四名年 近五十从未到过北京的司机。

  2008年胡润百富榜,王健林名列第第20名,个人财富从一年前的50亿跃升到160 亿。

  胡润如此描述:万达集团在房地产方面取得的成绩有目共睹,其遍布全国的商业地产在各大中 心城市随处可见。超过16家的五星级酒店,使万达集团成为国内拥有五星级酒店最多的企业,王健林对五星级酒店的痴迷可见一斑。

  随后发布的《福布斯》富豪榜,王健林列第35位,个人财富为57.1亿,20天内资产缩 水三分之二。原因很多,根本在于,又进入了一轮房地产周期。

  不过简介某种意义上肯定了他的努力:他提出“颠倒程序”的“订单地产”, 使得万达系的年租金收益超过20亿元,成为国内首屈一指的商业地产企业。

  然而这一阶段,王健林又开始连连拿地,虽然从2007年11月到第二年3月,万达没有再 买过一块地。“如果大家都等好时机,看准了才出手,那赚的就是一个平均利润。只有大风险,才有大收益。”王健林如是说。

  2009年7月在接受《21世纪经济报道》采访时,王健林透露:万达新一轮土地储备起步 于去年下半年,半年内新增7幅土地。今年上半年加大了力度,新增10幅土地,总面积约650万平方米,下半年计划将再新增至少10幅地,全年新增土储目标 超过1000万平方米。

  关于上市,“万达已完成了股改,进入了上市的申报程序,我们希望尽快上市,计划是明年, 最迟后年。当然,这还需要有关政府部门的批准。”上市的资产涉及商业地产及酒店物业。

  2009年9月前,万达集团完成了两轮私募,年初是引入建银国际作战略投资者,第二轮 “入股的都是民营企业的大腕,没有一家国有企业。”共募集资金超过40亿元人民币,这应该是创下了民营企业内地私募的记录。

  8月28日,万达牵头四民企出资200亿在吉林省白山市抚松县,投资兴建长白山国际旅游 度假区。万达集团企业文化部副总经理陈志平在接受《每日经济新闻》采访时间透露,此项目,万达出资占其中的40%。

  万达在全国30多个城市拥有项目。根据王健林的计划,新开工面积1000万平方米,续建 面积也在1000万平方米左右,而明年的销售额将达到500亿元的级别。

  结语

  中国的企业家只用了不到30年就适应了市场经济,那么说其实不准确,他们已经开始可以自 如地驾驭市场经济,甚至于推动市场经济的发展。

  其实有感慨,面对趋势的时候,你只能投身其中,置身事外,如同是滞留在车站的月台上,目 送时代的远去。

聚焦 王健 不動產 模式 下的 萬達 2.0
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侯怡君、敖國珠、陳映彤、林靜芸的不動產投資術 想在房市賺錢得先練就基本功!

2010-8-2  TWM





房地產是台灣富婆們創富的主流工具,不論在法拍市場挑好貨,瞄準都市更新商機當包租婆,還是鎖定精華區段挑好屋,均有獨到之處,本刊邀請四位傑出女性剖析背後心法。

撰文‧周岐原、陳怡慈、歐陽善玲

節目主持人侯怡君

向房市老先覺請益,練就精準嗅覺﹁藝人收入難免波動,還是投資賺錢比較妥當﹂,談到自己的投資成果,已躋身千萬富婆的侯怡君笑得燦爛又堅定。

飾演連續劇起家的侯怡君,除了擅長舞蹈、戲劇,更是很早就起步理財。

藉 由標下法拍屋踏入房市的她,對房地產特別有感覺,靠著按部就班學習,從買下目前使用的住家,進而跨足土地和店面;受訪時,她用個人投資的成敗經驗提醒讀 者:﹁想成功賺錢,關鍵在親力親為,而且要做熟悉的事!﹂選擇﹁親力親為﹂四個字,是因為侯怡君布局房地產的成功經驗,全都來自勤勞看屋練就的扎實基本 功。研究房產初期,曾經一天連看十五間房子,﹁累到直吐舌頭﹂,只為了節省時間,加速找到合意的物件。

從法拍屋入手,轉手獲利百萬元多年 前,有心理財的侯怡君偶然買了一本介紹法拍屋的書,因而產生莫大興趣。徹底熟讀每個交易流程後,便決定獨自到法院投標,沒想到初試啼聲,就讓她以七百萬元 標下位在淡水鎮紅樹林捷運站的房子。付款點交房屋後,她將房子委託仲介賣出,轉手就獲利一百萬元。

見識到房地產增值威力的侯怡君,立刻意識到,房產很可能是本業收入之外,另一條足以穩健致富的途徑。

有了法拍屋的成功經驗,她開始在工作之餘,積極安排看屋行程;此外,她也深諳人脈重要,藉此認識不少業界人士,除了對房地產的了解大增,更重要的是,可以有更多接觸買賣訊息的領先優勢。

從 這些經驗豐富的投資人身上,侯怡君學到研判結構好壞、建材等級和風水的方法,例如投資法拍屋有不能進入室內的限制,於是找出標的在大樓坐落方位,就是研判 投資價值高低的重要步驟。「確認方位,然後設法進入物件樓上或樓下單位,才能看出這間房子的格局好壞」,侯怡君說,對入門者而言,法拍屋的資訊頗為龐雜, 但只有不厭其煩地研究,才能逐步摸透這些難以意會的「眉角」,拉高投資獲利的致勝機率。

跟在「老先覺」身邊學習的侯怡君,除了深植產業人脈、培養房價嗅覺之外,更重要的收穫,是讓侯怡君有驚無險地從房市跌價風潮全身而退。

以五年前她買下的北市天母預售屋為例,原本要當住家使用,但過了不久,就發現房市的實際成交量出現放緩跡象,加上股市接連重挫,讓她察覺市場前景可能有變。

﹁與其認賠殺出,不如趁機獲利了結﹂,決心見好就收的侯怡君,在金融海嘯前果斷地將房子賣出;結算下來,雖然只比買價多賺一成,但避開最嚴重恐慌期,減輕的心理壓力,卻是無可估計的。

碰 不熟悉的商品,兩天賠八十萬元靠著房地產,侯怡君扎扎實實地穩賺獲利,但在不熟悉的金融商品,她也因為輕忽大意,差點賠上老本。這個深刻的教訓讓她謹 記:﹁決不碰陌生的商品!﹂吃掉侯怡君本錢的,是期貨、選擇權。金融海嘯發生那年,侯怡君耳聞﹁有個東西很好賺﹂,於是聽從友人建議,投入一筆資金操作期 權,打算用更快的方式獲利。但是結果卻是大出侯怡君所料。

﹁我兩天就賠了八十幾萬元!﹂侯怡君睜大眼睛說,後來為了止血,明快地將部位停損退場,﹁還好我不是賠八百萬元﹂,侯怡君說,﹁因為我現在還搞不懂期貨是什麼﹂。

現 在,侯怡君除了住家,還在北縣金山買了一塊地,未來準備蓋別墅給家人住。此外,她也買下台北市民族東路一家店面,裝修好之後就要出租,儼然是個理財有成的 小富婆。但她不以此為滿足,還經常瀏覽法拍資訊,每周還抽空上英文課,在她身上,我們看到樂於吸收新知、懂得適時獲利了結與停損出場的富婆特質。

侯怡君

現職:綜藝節目主持人

婚姻:未婚

投資資歷與獲利:約10年,獲利約數百萬元。

買屋心法

1. 好房子是比出來的,一定要盡可能多看、多比較各種建案,從中選擇最愛。

2. 除了考量房子本身條件,交通及通勤時間也要考慮,財力不夠可選擇北縣深坑、汐止等外圍地區,用時間換取空間。

3. 挑房子必看風水、方位及採光,篩選直覺喜歡的物件。

新聞主播敖國珠

買老公寓,搶賺租金、都更財三立新聞台知名主播敖國珠也是買房高手,曾一開口就砍價五百萬元,加上投資二十五年以上老公寓,既當包租婆又發都市更新財,目前已是身價千萬元的富婆。

﹁ 我平常就有在做功課,有在看物件﹂,從十五年前的小套房,到現在內湖、南港各有一間房子,並且準備到中壢置產,挑屋功力純熟。敖國珠和在金控公司上班的先 生結婚後,曾有兩次小屋換大屋的經驗。第二次換屋時,新房子六十四坪,屋主開價一千八百萬元,﹁看的第一眼感覺不錯,因為有院子。﹂儘管如此,﹁我不是慢 慢跟他談,我是一次就砍,因為沒有非買不可,縱使很喜歡。﹂她一開口就砍了五百萬元,最後以一三三○萬元成交。

為籌措買房資金,她決定賣掉先前以七○五萬元買進的二十六坪房子,以五九○萬元賣出,等於賠本一一五萬元。

她的盤算是,﹁在房價差的時候,賠本賣小房,買總額高的大房﹂,如此未來回本增值的潛能較大。

事後證明算盤打得精,根據永慶房屋估算,此一位於北市文湖街二十一巷的房子,目前每坪介於四十萬到四十五萬元,當初賣小房換大房賠掉的一百多萬元,已透過帳面獲利逾一千兩百萬元賺回。

敖國珠先生任職的金控公司,兩年後總部將正式搬入南港,看好可能帶動地方繁榮,加上都更題材火熱,她主動找上房仲,在○八年三月,以六百多萬元買下南港東興國小對面二十五年的三十坪老公寓。

根據北市規定,老公寓滿三十年就有都更資格,在實際賺取都更財之前,在當年八月,她以每月租金一萬六千元,當起包租婆,換算後年租金報酬率三%,等於現賺三個一年期定儲。敖國珠說,想賺都更財,除了房子要夠老,也得看附近有無大型公共設施,如公園、捷運等,增值潛力才大。

﹁我下一個投資應該還是在房地產,台北市的都更案,單價雖高,但回本速度快;另外,現在機場捷運要蓋到中壢火車站,附近房價已蠢蠢欲動,目前每坪不到二十萬元,相對投資起來壓力就很低。﹂敖國珠能在不動產上賺到錢,正是甘於等待良機,並發揮冷靜、理性、用功的富婆特質。

敖國珠

現職:三立新聞台主播

婚姻:已婚,育有1子1女投資資歷與獲利:15年,合計帳面獲利1700萬元

買屋心法

1. 感覺很重要,涼颼颼、不明亮都不好。

2. 絕對不要顯露出急著想買的樣子。

3. 趁市況差時,賣小屋換大屋。

4. 買25年以上老公寓,賺租金與都更財。

選美皇后陳映彤

一年看五百間房子,一分鐘就知好壞年僅三十出頭,卻買過十幾間房子;一般上班族感嘆辛苦打拚一年,在台北信義區只能買一間廁所,選美皇后陳映彤卻能當投資客,在最精華熱鬧的地段,擁有屬於自己的﹁豪宅﹂。

﹁二十歲那年,我用打工存下來的錢,買下第一間房子。﹂她說,當時沒有特別原因,只是單純地想要有自己的房子;地點在台北縣安坑,總價近五百萬元。不過半年時光過去,自己既沒搬進去住,房子想租又租不出去,只好忍痛割愛。

五、六年前因緣際會下,聽到朋友在市中心買了一間法拍屋,一坪只要二十多萬元,比行情便宜一半以上,讓她眼睛為之一亮,重新燃起對房地產的興趣。

但這一次她學乖了,﹁要買,就要買在地段好的精華住宅。﹂當時,她在台北市遼寧街租房子,雖是一間中古屋,但住處交通、生活均相當便利。

陳映彤以一千兩百萬元向房東買下自己租賃的房子,住了幾年後轉手賣掉,獲利約二五%,嘗到了獲利的甜頭。從此,她下定決心研究房地產,用心和仲介及代書建立關係,遇到不懂的地方,拚命發問。

﹁ 當時房仲說,我的買房觀念完全錯誤。﹂房仲告訴她,不要用太多現金買房,而要向銀行貸款;因為這樣可培養和銀行之間的往來信用,手頭資金運用彈性也較高。 如果同時看中好幾個物件,可利用房貸寬限期來解決短期資金壓力。﹁像我現在住的這間,貸款一千七百萬元,房貸利息一.三%,寬限期內,一個月只要繳兩萬 元。﹂另外,住宅周圍的嫌惡設施,包括高架橋、殯儀館、神壇、加油站、瓦斯行及高壓電塔等,選購時絕對要避開。﹁我一年至少看五百間以上的房子,有時房仲 安排下來,一天最高還可以看到七間。現在練到一分鐘就可做決定的地步!﹂她說,看屋第一眼先看格局是否方正、採光是否良好,若周遭沒有嫌惡設施、又處於市 中心精華地段,價格合理就可出手。﹁因為家裡做裝潢,所以將房子﹃改頭換面﹄再賣出去並不難。﹂重點是要取得房市第一手資訊,得跟房仲打好關係。﹁不殺仲 介費,必要時還要犧牲一點利潤給房仲賺,這樣才有機會搶得先機。﹂陳映彤出手快速、靠著敏銳的嗅覺,及一點一滴累積的知識,已成為不折不扣的房產小富婆。

陳映彤

現職:房地產投資

婚姻:未婚

投資資歷與獲利:6年,約2000萬元

買屋心法

1. 台北市信義區是國際盤,價格易漲難跌,是最好的投資地段。

2. 不砍仲介費,必要時犧牲自己的利潤,維繫好關係,才能取得第一手情報。

3. 避開嫌惡設施,瞄準公園、銀行、學校出手。

整形醫師林靜芸

不惜重金選擇好地段,漲幅達數倍憑著對整形工作的執著,醫師林靜芸每天工作十二小時,十多年下來累積數億元身價。股票投資雖然虧損累累,但從結婚之初就開始累積的多棟房產,為資產帶來數千萬元增值。

其 實最初,林靜芸是從股票入門,只是買股經驗太慘痛,才讓她決心投資房子。林靜芸回憶,在醫學院畢業時,自己決定將獎學金全數買復興木業的股票;想不到工作 繁忙,等到回想起這筆投資,才發現股票已下市。林靜芸苦笑,「最有意義的一筆錢,就這樣沒了」。這次失利,讓林靜芸深深警惕,應該徹底研究自己的投資標 的。

﹁累積財富應從儲蓄開始,沒有第一桶金,很難談其他﹂,林靜芸說,從小就會將至少一半零用錢存起來,長年維持這個習慣,成家立業後才有閒錢可以投資房地產。

一 九八○年,新婚不久的林靜芸和夫婿林芳郁帶著兒子,在沙烏地阿拉伯擔任醫療工作。當時,夫妻倆月薪合計高達二十二萬元,原本可以在當地過著舒服日子;但為 了購置一戶位在北市信義路、通化街口的房子,每月得匯二十萬元回台灣繳房貸,一家人只靠二萬元在物價昂貴的沙烏地生活。

早在三十年前就有選 擇地段的好眼光,足以看出林靜芸對房子的敏銳度不同凡響。例如通化街口的房子,當初買價一坪十萬元,一度跌到八萬元,但是增值至今,想用目前的市價買到同 樣房子,至少得花數倍成本。再比如面對大安森林公園的診所現址,一九九三年時,林靜芸用每坪五十二萬元買進,現在市價每坪也是百萬元起跳,同樣有倍數的驚 人漲幅。

﹁當初的買價被朋友罵死了,但長期來看,我的決定並沒有錯﹂,林靜芸指著辦公室說,﹁有人說現在的房價過高,但我認為,只要有需 求,還是可以買!﹂林靜芸說,自己從不﹁投資﹂房地產,每一次買進都是為了使用需要。正因如此,她特別注重房子的區位、交通路線以及周邊環境。而診所、住 家和通化街住宅都位在大安區,因為這裡生活條件最理想。

林靜芸理財從存糧著手,先培養儲蓄習慣,輔以冷靜、理性的特質,嚴選環境與地段,耐心等待時間創造增值效果,果真為財富加分。

林靜芸

現職:整形醫師

婚姻:已婚,育有1子1女投資資歷與獲利:約30年,帳面漲幅數倍

買屋心法

1.沒時間分析股市,就專心留意好的房地產物件。

2.挑選房子以學區好、交通方便、生活環境佳等三條件為主。

3.房子需要住就買,一時買貴了也沒關係。



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裕興不動產的「寒冬」

http://www.yicai.com/news/2011/11/1207739.html

州樓市的危機正慢慢顯現。

繼當地最大地產開發商綠城集團受困「被破產」的傳言後,曾經是當地最大地產中介機構的裕興不動產,最近也陷入破產的傳言之中不能自拔。

11月11日的新聞發佈會上,裕興不動產董事長張裕興親口承認,裕興已經連續三四個月出現虧損,目前總負債為3100多萬元。

記得在金融危機來臨的前一年,張裕興有一次在浙江工業大學演講,他提出了一個開放式的話題:上山遇到一隻老虎,你該怎麼辦?

一語成讖,這正是張裕興此刻面臨的現狀,也是整個中介行業此刻面臨的局面。只是不知,張裕興是否還記得當年自己的答案:「無縫找縫,有縫鑽洞,別開洞天天地寬,自創門路路路通。」

禍起擔保

在當天的發布會現場,張裕興表示:「下屬子公司天策擔保有限公司擔保失誤,造成欠款1500多萬元。但我的實際資產肯定遠超過現有債務。」

據瞭解,天策擔保有限公司(下稱「天策擔保」)成立於2008年,但並未以擔保為主業,而是被用於民間融資、借貸,幫助裕興不動產解決流動資金、還貸及周轉。此前,有消息人士和媒體透露,這家擔保公司每年的融資額度在1000萬元左右。

這或許是許多擔保公司的真實一幕:打著擔保公司的名號,背地裡非法吸儲,放貸。

有消息稱,天策擔保曾接到一單生意,以裕興不動產的名義為富陽的一家企業提供擔保,但這家企業後來不幸破產,裕興不動產被迫負債。不過,這並非裕興 不動產第一次出事。今年年初,裕興不動產的一名員工就狀告公司,稱公司欠其將近20萬元的提成和費用沒有支付,該案判決後,裕興不動產一直沒有主動支付, 到數月前被法院查封賬號才被強制執行。

有消息人士向《第一財經日報》記者透露,許多債主之前都是裕興不動產的客戶,通過買賣房子得知,可以通過裕興不動產來放貸,月利息在1%左右,「年 利率不過12%,這個利率在浙江並不算高,不過還是有很多人趨之若鶩,究其原因,很多人看中的是裕興不動產的牌子,相對來說比較穩定。」

這或許也是天策擔保「出事」的原因,「以企業的名義非法吸收存款,本身就是違規的行為,可想而知,還有許多違規動作,所以被『騙擔保』也說明流程並不規範。」消息人士透露,行走在違規的邊緣,天策擔保出事不過是早晚的事情。

主業萎縮

事實上,裕興不動產的問題,並不僅僅發生在副業。

11月5日,有合肥媒體報導,2009年進入合肥的裕興八家直營店都已關門歇業。

此後,有一名自稱是裕興經紀人的在網站發帖表示:「裕興由於擴張太快,資金鏈出現嚴重問題,名樓不動產(裕興的直營門店)拱北店、建國北路店、中山北路店、萬家花城店、上塘店、錦昌文華店等,都已經關閉了。」

記者通過裕興不動產公司網站查詢到上述門店的電話後逐一打過去,除錦昌文華店的電話尚有人接聽外,其他門店電話均已是「您撥的電話號碼不存在」。而 錦昌文華店的工作人員在接電話後表示,該門店已經換了招牌,成為德高房產代理的門店,不再是裕興不動產的加盟店,「但中介人員都還是原來裕興不動產的」。

據記者瞭解,名樓不動產是裕興不動產的直營店,鼎盛時期,在杭州的直營門店達68家、加盟門店108家,員工上千人。

令人唏噓的是,截至目前,裕興不動產在杭州的直營門店已縮減至10家,加盟門店縮減至45家。

2009年底,裕興整頓體制,將旗下所有直營店更名為名樓不動產,加盟店則沿用「裕興」品牌。2010年一開始,樓市遭遇調整,裕興不動產開始走下坡路。

以今年杭州10月份的二手房成交為例,每天成交往往不到50套,中介公司也大都出現了虧損。據統計,10月份杭州市的二手房成交共565套,日均成交不足20套,與去年(2010年)同期相比減少了1248套,下降68.84%。

賣樓危機

更令張裕興頭疼的是,業界傳言他要將裕興不動產旗下的「房產經紀第一樓」變賣。

「我沒有賣樓,這幢樓只是將被抵押。裕興的確碰到了資金困難,但這種情況不會持續多久。只要明年2月抵押款放下來,我就能渡過難關。」在發佈會當天,張裕興信誓旦旦對媒體表示。

2003年,裕興不動產在中國房產經濟行業首開置業經營的先河,買下了杭州天目山路上的一棟大樓作為總部,「房產經紀第一樓」開始成為全國行業的一面旗幟。

昨天,記者在天目山路上刷著綠色顯眼標識的「房產經紀第一樓」下面看到,裕興不動產的門店仍在正常營業,但門庭冷落,除稀稀拉拉的工作人員外,幾乎沒有客人上門。

據瞭解,這幢大樓面積為1172平方米,加上樓底兩個門麵店,市場評估價值為3200萬元左右。

但是,據記者瞭解,這筆抵押貸款幾乎是一項辦不成的業務。據杭州當地媒體報導,「房產經紀第一樓」除了有150萬元的貸款外,其土地性質屬於劃撥土地,當初轉讓時沒有及時改名和補繳土地出讓金,僅有的兩證也署名不一,若要抵押,還需先交納800萬元的出讓金。

很難想像,從1998年9月到2000年2月,張裕興花兩年時間成為了杭州的租房大王;從2000年2月到2002年3月,又成為了杭州的賣房大王。這次危機緣何如此迅速地蔓延?

「擴張太快是很重要的原因,更重要的是對經濟形勢估計不足、判斷失誤,這也是導致企業迅速下滑的癥結所在。」消息人士透露,每次調整對中介行業來說都是一次洗牌。

現在還無法知道,張裕興最終會帶著裕興不動產走向何處。從2010年下半年開始,裕興不動產的多名高層陸續離職。張裕興表示,他看好未來的租房市場,所以下一步要擺脫傳統的營銷模式大力發展租房、託管及網絡經紀人。

但無論如何,這個寒冬,對他來說,並不好過。

裕興 不動產 寒冬
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證所稅沒了 不動產交易稅別失守

2012-6-4  TCW




五月二十九日中午,財政部長劉憶如宣布請辭,消息一傳開,股市如虎添翼,終場大漲二百零六點,上演「慶祝行情」。

劉憶如以與藍營立委「理念不合」理由請辭,為她兩個月來,力拚證所稅闖關的努力,畫下句點。因為,藍委所提的證所稅修正版本「根本不是證所稅,而是證交稅,和她規畫的版本,差太多了,」劉憶如一位學界好友說。

永遠別再提證所稅!這次不過,以後沒人敢推

劉憶如請辭,代表「台灣永遠不要再提證所稅了!」這位好友學者說,因為,今年股市欠佳,明年課稅,多數投資人可能因為虧損而退稅,實施證所稅衝擊最小,是最佳時點,但,「這次過不了,以後沒有一位財政部長敢提證所稅了,」這位學界好友說。

馬政府要達到公平正義的「稅改列車」,一啟動即大踢鐵板,代表公平正義第一步的證所稅,被修成「原地踏步」的證交稅,台灣兩大資本利得:不動產、股票,是 造成貧富差距的最大原因,如今證所稅形同陣亡,接下來,「不動產」能否按照實價課稅,是新任財長上任後,第一個要面對的難題,也是檢視馬政府,能否守住公 平正義防線的最後指標。

換不動產交易稅上場!賦稅不改,貧富差距無解

事實上,藍、綠陣營人士均心知肚明,要改善貧富差距,最關鍵的是課徵「不動產交易所得稅」,但是,大家不敢觸碰不動產的最大理由:不動產業是兩黨最大政治獻金的來源。

稅改大炮、國民黨不分區立委曾巨威認為,證券市場受國際市場影響,有漲有跌、有賺有虧,大家機會均等;但不動產不同,台灣地小人稠,不動產的價格幾乎一路 往上。他曾經在財政健全小組成立前,接受本刊訪問時指出,如果真要放棄某個資本利得稅,證所稅應該先放棄,不動產交易所得稅應該要上路。

不動產是造成台灣貧富差距擴大的重要推手,中央大學經濟系教授朱雲鵬曾在一篇文章中,舉一位企業界朋友的例子說明,該友人在南部某都會中心區,買了一戶「豪宅」,一坪二十多萬元,友人在台北市也有一棟住宅,市價一坪兩百多萬元,是南部「豪宅」的十倍。

朱雲鵬認為,如果有人在二十年前,分別在這兩地置產,當時價差沒有太大,但二十年後的今天,就有天壤之別。

但是,這十倍的差距,並不是購屋者個人努力而來,而是社會進步、公共資源的投入而來,因此,對享受不動產漲價的非自用所有人,必須課稅,代表對社會的回饋,這就是漲價歸公的精神。

現行財產稅率偏低!造成養地、養房風氣盛行

不動產稅負分兩種:一、財產稅,包括每年要繳交的地價稅和房屋稅,這是持有成本。以台北市仁愛帝寶曾經拍賣的一棟房屋為例,拍賣價格為二億八千萬元,按各 國的稅率,非自用者的財產稅為一%左右,即該棟豪宅每年應繳納的房屋稅加地價稅,應為二百八十萬元。但依照目前的稅率,一年繳不到二十萬元,付該社區四個 月的管理費都不夠。

不動產持有成本偏低,造成台灣都會區養地、養房風氣盛行,投資精華地區的不動產,只要買進,什麼事都不用做,就可坐享豐厚的資本利得。

公告與市價差很大!資本利得照賺,稅卻免繳

二、交易所得稅,即買賣價差,為不動產交易所得,屬於資本利得稅。這部分最大的問題是,公告現值與市價差距過大,造成交易成本極低,投資客將不動產當股票炒作,短線進出,不動產增值的資本利得,課不到稅。

以信義計畫區豪宅為例,一間一百三十坪的房子,土地公告現值為二千六百多萬元,房屋評定現值為九百多萬元,合計官方認定的價格為三千五百多萬元,但依據房仲最新成交價格,市價高達二億三千萬元,市價是官價的六.六倍。

財政部宣稱,今年就要實施不動產實價登錄,未來將逐年調高公告現值,拉近與市價的距離,但是,如果等到實價登錄完畢後,不動產交易所得稅再上路,「那可能要再等二十年了,」一位立委指出,因此,可針對一、兩年內買賣不動產,先依實價課稅,隨後再逐步擴大。

然而,為避免傷及無辜,公告現值與市價的差距,必須有「日出」條款,即預告未來幾年內,逐年緩步將公告現值調高到市價水準,避免前手持有時間內的漲幅,由後手承擔的不公平結果。

證所稅、不動產實價課稅是稅改雙引擎,如今拚命推動證所稅復徵的劉憶如請辭,代表一部引擎即將熄火、壽終正寢;另一部引擎,也是最重要的引擎,應立刻啟 動。不動產實價課稅如何啟動、何時啟動,就看下任部長的勇氣、智慧和魄力,而這部稅改列車究竟走不走得下去,也考驗馬政府對抗利益團體的決心。

證所 所稅 稅沒 沒了 不動產 交易稅 交易 失守
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藍營立委推變形版證所稅劉憶如閃辭 不動產實價課稅路難行

2012-6-4  TWM




國民黨立院黨團提出證所稅整合版本,等同打了劉憶如一巴掌;擔任一一四天財政部長後黯然下台,成為陳冲內閣最短命的閣員。

撰文.張瀞文

五月二十八日,國民黨立法院黨團版證所稅出爐,隔天,財政部長劉憶如閃辭,台股大漲二○六點。市場與股民的反應,恐讓一向自負的劉憶如,無法接受。

做事充滿幹勁,擁有強烈主張的劉憶如,一心想挑戰當年財政部前部長、母親郭婉容「課徵證所稅」未竟之志。劉憶如一個理想,卻把自己逼到黨內同志不挺,民眾反彈的險路上。

府院不挺 公主復仇失敗一位股市資深投資人就說,證所稅本來就是一件相當棘手的事,郭婉容時代,因為復徵證所稅,讓股市連續十九天無量跌停,這對於老一輩投資人來說,是永遠也揮之不去的夢魘。

劉憶如與當年郭婉容所遇到的情況,也好不到哪裡去。受歐債影響,全球股市低迷,台股持續量縮下跌,加上金管會不挺,要求配套降低證交稅,讓劉憶如的證所稅版本還沒出行政院大門,就已經士氣大挫。

緊接行政院雖推出折衷版本送到立法院,但市場大戶、券商公會、工商團體、企業大老全面反彈,甚至國民黨立院黨團在五月八日立法院程序委員會中,也曾主動擋下行政院所推出的證所稅版本。

雖然馬總統出面緩頰,國民黨立院黨團在程序委員會決定先放行,但這舉動已種下今日劉憶如「很難留下來」的火種。

在發出請辭聲明前,劉憶如給昔日立法院同僚李桐豪(現為親民黨立委)打了電話,電話中劉憶如說,雖然她也參與國民黨版證所稅的制定過程,「但心理上有保留」。

經過一晚沉思,她覺得這版本已不是當初馬總統交付的證所稅理念,而只是「證交稅的加稅版」,與追求社會公平正義無關,所以她才會請辭。

傳言辭呈遞出當天下午,劉憶如就親赴總統府,向馬總統訴說近日因為證所稅所受的種種壓力。

「整個藍營證所稅版本的主導權,全部被國民黨的立委給拿走,你說她還能不辭嗎?」李桐豪說。

綠營立委吳秉叡則說,部長的政策,府院都不支持,國民黨團扯後腿,劉憶如肯為自己政策下台的風骨,值得肯定。

只是,才踏出台灣稅改第一步的劉憶如,在藍營推出一個「變形版證所稅」的呼聲中請辭下台,接下來不管誰擔任新財長,勢必對「稅改」多所顧忌。

如果「第一步」都已走得那麼辛苦,社會期待的「稅改第二部曲||不動產實價課稅」,恐怕將遙遙無期!

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金管會擬鬆綁 投資性不動產後續評價改採巿價法 掛牌公司獲利波動大 投機風險拉高

2013-10-14  TWM
 
 

 

上市櫃公司財報正式導入國際會計準則(IFRS)實施不到一年時間,金管會日前拋出有意檢討不動產入帳規定和後續評價方式,讓原本交易冷清的資產股突然熱絡起來,包括士紙、新紡、南紡、勤益、黑松、農林、大同、台肥、南港、國泰、新光等坐擁大筆土地的公司,頓時成為市場關注的焦點。

根據IFRS規定,企業對於帳上的不動產,在開始導入時,可選擇成本法或市價法入帳,前者是依照歷史成本,也就是當時的購買價格;後者則是經公正鑑價後,按市價入帳。

擁精華土地 增值空間大然而,過去金管會擔心上市櫃公司經營階層會利用市價法操弄損益和淨值,進而影響股價漲跌,因此對市價法給予很高的限制條件,使得二○一二年IFRS開帳日(轉換日)開始,僅有二十家公司改用市價法重新入帳,且只允許投資性不動產,自用性不動產不在許可範圍內。

而且金管會要求增值部分必須直接算入保留盈餘(不列在損益表),並限制股利分配,至於後續評價則一律採用成本法(即開帳日的入帳金額),和國際上慣用的市價法沒有接軌。

對此,資誠會計師事務所營運長周建宏表示,參考國外先前實施的情況,開帳日選擇成本法的公司還是多於市價法,台灣不是特例,只是後續評價方式台灣走自己的路;而勤業會計師事務所會計師江美艷則認為,過去台灣鑑價環境不成熟,金管會怕經營階層操弄損益,才會「只做一半」,「先求有、再求好」。

如今金管會從善如流,決定完全和國際接軌,讓企業對於投資性不動產後續評價,可以採用市價法,持有大量不動產的上市櫃公司,將可認列增值利益,如果土地持有成本低、時間長,且坐落在精華區,估計每股稅後純益(EPS)將大幅增加,尤其是開帳日採用成本法入帳的公司。

據了解,金管會早在第三季就針對所有上市櫃公司進行問卷調查,詢問各財會主管對不動產入帳方式的看法和可能的影響。不過《今周刊》私下了解發現,這些問卷回函多半建議維持「不調整」的意願,顯示財會主管們對於市價法抱持著觀望的態度。

宜有配套 預防股價炒作一位上市製造業會計主管表示,實施市價法有三個「麻煩」,一是出具財報時,每次都要找鑑價單位評估,徒增作業時間;二是倘若土地上面有建築物,重估增值後反而會增加折舊費用;三是萬一土地價值大幅下跌,損益表會受到極大的影響,無法凸顯本業辛苦經營的成果。

這位主管認為,採用市價法評價意願很強且動機不單純的公司有三種,一是借款太多,負債比太高,達不到銀行團對財務結構的要求,透過不動產增值可以改善財務比率;二是準備要上市櫃的公司,用來粉飾財務報表,以拉高承銷價;三是老闆(大股東)想要操弄股價。

而不願具名的市場中實戶則表示,金管會打算接軌國際的想法值得鼓勵,但是就投資角度來看,資產股如果帳上土地都用市價評估,則該有的價值都呈現出來,反而「缺乏想像空間」,主力想要炒作股價的意願就會降低。唯值得慶賀的是,「現在的金管會對股市態度很偏多」。

未來一旦不動產後續評價實施市價法,市場該如何因應?周建宏認為,首先金管會應建立配套措施,防止經營階層炒作股價,而投資人除了關心EPS外,還要了解損益表的內涵和結構,尤其是不動產評價方面的財報附註內容。

江美艷則補充表示,投資人過去只看「損益表」的習慣,應轉換到「資產負債表」;從只計較損益的想法,改為重視企業資產和負債品質的觀念。她強調,由於市價法會讓企業獲利明顯波動,因此對短線投機客而言將拉高風險,中長期的投資者則不必太過擔心。

20家已採市價法入帳的公司勤益(1437)、程泰(1583)、大同(2371)、良得電(2462)、國建(2501)、新建(2516)、彰銀(2801)、台壽保(2833)、聯邦銀(2838)、新產(2850)、三商壽(2867)、富邦金(2881)、國泰金(2882)、台新金(2887)、新光金(2888)、三商行(2905)、欣陸(3703)、太欣(5302)、惠光(6508)、中鼎(9933) 坐擁金雞母!

——投資性不動產淨額占股本100%以上的公司股票代號 公司名稱 投資性不動產

淨額(億元) 股本

(億元) 比率(%)

3252 海 灣 15.16 2.00 757.8 4416 三 圓 30.51 6.00 508.5 1437 勤 益 73.1220.40 358.5 8913 全 銓 15.72 4.97 316.5 2035 唐 榮 104.50 35.00 298.6 2913 農 林 175.43 66.74 262.9 2905 三商行 174.10 68.12 255.6 2362 藍 天 177.16 70.10252.7 5607 遠雄港 37.59 17.00 221.2 2514 龍 邦 122.53 56.32 217.6 5601 台聯櫃15.59 7.20 216.5 5530 龍 巖 75.41 39.91 189.0 1903 士 紙 46.75 26.00 179.8 2420 新 巨 26.59 15.26 174.2 1503 士 電 84.40 52.10 162.0 1419 新 紡 47.5930.00 158.6 1234 黑 松 79.51 53.58 148.4 3051 力 特 46.47 32.53 142.8 5203 訊 連 13.07 9.44 138.5 3703 欣 陸 112.24 84.12 133.4 2923 F-鼎固 222.27 174.03127.7 1315 達 新 27.08 22.00 123.1 註:以上市櫃公司財報為主,未考慮各別不動產買進時間、地段和增值潛力。

資料來源:《台灣經濟新報》(TEJ)

撰文‧張弘昌

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國務院:建立不動產統一登記制度 業內稱為樓市監管提供幫助

http://www.infzm.com/content/96134

中國政府網消息,國務院總理李克強11月20日主持召開國務院常務會議,決定建立不動產統一登記制度,建立不動產登記信息管理基礎平台,推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統。

會議指出,整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度,是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容

會議做出如下三個決定:

一,由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台「四統一」。

二,建立不動產登記信息管理基礎平台,實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享,消除「信息孤島」。

三,推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統,保證不動產交易安全,保護群眾合法權益。

目前,包括土地在內,不同城市間的不動產信息查詢並非完全通暢,這也致使一些監管政策在執行上不能實現預期效果。比如樓市限購政策,監管部門可以掌握購房者在本區域的房屋信息,但對其外地房屋擁有情況的信息可能不能詳盡瞭解。

此次不動產信息登記被提上議程,個人住房信息聯網和相關的房產稅不可避免的再次受到關注。有專家以及業內人士認為,將促進住房信息聯網建設,為樓市監管提供幫助。

將促進住房信息聯網建設

近些年,在房價高漲和「房叔」、「房姐」頻出的背景下,住房信息聯網成了社會關注的焦點,也被寄予了監控異地炒房、房產稅徵收,甚至是反腐的希望。

2010年4月國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,首次提出加快建設個人住房信息系統。據《人民日報》報導,原計劃是在2011年底實現40個主要城市聯網,但直到2012年6月底,才實現這一目標。此外,住建部曾有消息稱,計劃於2013年6月底前,將聯網擴展到縣市一級,聯網城市達到500個,而這一計劃至今未有消息。

有專家認為,聯網遭遇困難原因複雜:一是一些城市住房信息聯網工作起步比較晚,信息的完整性和整合度不夠,有些地區的住房信息還是紙質檔案,未錄入電子信息庫。二是各地技術標準、平台條件及人才素質不統一。三是一些地方或部門不願意主動配合。

而據《新京報》報導,北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示,此次明確不動產統一登記後,對於個人住房信息的聯網,技術上是可以支持的,比如採用統一軟件、統一的登記規範等。「可以說,實行不動產統一登記對於住房信息聯網會有促進,但不能說,實行不動產統一登記後,個人住房信息就一定會馬上成功聯網,畢竟住房信息聯網還需要解決很多問題。」

「首先,需要跨地區的共享,各個地區的不動產登記信息應該共享,這對於徵稅、住房保障的認定都是非常需要的。」樓建波說。

第一財經日報》報導,中原地產研究總監張大偉認為,不動產登記系統及房屋價值動態評估系統,是房產稅全面開徵的兩大必要技術前提。目前看一、二線城市的房屋價值動態評估系統都在網簽後逐漸完善。如果不動產登記系統能夠建立,房產稅的推進將會明顯加速。

張大偉表示,建立不動產登記信息管理基礎平台,將為樓市監管提供幫助,會進一步推動房產稅的開徵。「這一政策類似於人口普查,將是其他所有長效調控政策的基礎。一旦不動產統一登記可以實現,那麼其他政策的出台將非常快,對市場投資者的心理影響非常大。」

「建立全社會房產、信用等基礎數據統一平台,推進部門信息共享,也會對市場部分灰色房源存量有威懾作用,可能會出現部分拋售。一旦房產稅試點增加,對多套房擁有者的心理影響將非常大,也有可能給部分市場帶來一定的存量供給。」張大偉說。

每日經濟新聞》報導,中國政法大學副校長馬懷德還指出,該登記制度,從不動產的識別、認定、管理和交易上都會發揮較大作用。「統一登記制度建立健全了,對類似『房姐』、『房叔』肯定會產生巨大的震懾力。」

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不動產統一登記:貪腐者的噩夢

http://www.infzm.com/content/96437

千呼萬喚的住房個人信息聯網,兩年推進無果。這一任務隨即從住建部轉移到國土資源部肩上,籌備中的不動產登記管理局將完成這一讓不動產信息透明化的使命。

一週前,50歲的東莞厚街鎮官員林偉忠被調查。一位與他共事多年的官員向媒體透露,早些年,林偉忠曾抱著一大紙箱舊房產證去房管局換新證。林偉忠只是一名鄉鎮科級官員,卻擁有上百套房產。

中國許多貪腐現象都與價格過高且藏污納垢的房地產市場密切相關,過去一年因房產案件落馬的貪官層出不窮。三中全會後,中國國務院宣佈的一項看似簡單的措施,可能會令仍處於隱藏狀態的貪官驚慌失措。

2013年11月20日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,決定整合不動產登記職責,建立不動產統一登記制度——這被視為本輪國務院機構改革和職能轉變中三大基礎性制度建設工作之一。

新計劃的核心內容是將過去分散在近10個部門的不動產登記,包括土地、房屋、草原、林地、海域等不動產的登記,統一整合由中國國土資源部負責。中國政府希望,到2014年6月底出台不動產登記條例,並實現不動產統一登記制度。

中國住建部政策研究中心副主任王玨林在接受南方週末記者採訪時稱,這是房地產調控長效機制中的重要一環,國土資源部或將成立專門的辦事機構承接此項工作,而一旦不動產得到登記,只要輸入姓名和身份證信息,就可查詢所有城市名下住房信息與農村宅基地信息,高房價和貪腐問題或都能迎刃而解。

但過去兩年,住建部整合住房個人信息網絡遭到強烈抵制,讓人們對更為宏大且雄心勃勃的不動產登記計劃也頗感疑慮。任志強即稱,「過去是無數部門在管理中國的不動產,現在要歸到一個部門去管,這非常難。」

住房信息聯網為何難產

在西方國家,不動產登記通常是一套和稅務、金融、工商立體交叉的基礎工程,而在房產信息不透明的中國,這卻被民眾披上了「反腐」的外衣。

事實上,此前住建部和國土部都有自己的聯網信息系統,只不過各自為政。2010年6月,住建部就開始啟動全國40個重點城市的個人住房信息系統建設,對聯網城市的房地產交易、個人住房產權信息變更等進行實時監控,中國政府曾經一度計劃在2011年底實現全國聯網,但此後因種種原因,推進緩慢。

2012年年初,住建部部長姜偉新部署工作任務,要求在2012年上半年完成40城市個人住房信息的聯網工作,其住房信息系統由三個子系統組成,即個人住房信息系統、保障性住房信息系統和住房公積金信息系統。

中國聯通和中國電信分別承擔了北方區和南方區的數據採集、聯通和傳輸工作。北方中心設在北京,南方中心設在成都,住建部通過這兩個數據中心的實時更新,對各城市的房地產交易、個人住房產權信息變更等進行實時監控。

他們希望最終的聯網,不僅僅是全國各地房管部門的聯網。住建部文件裡要求為公安、民政、規劃、土地、金融、統計等部門提取相關信息預留數據接口,在未來,房地產稅、住房保障、對犯罪嫌疑人資產的控制,乃至城市規劃、統計調研等等都可以利用這個系統。

儘管目標宏偉,但在推行過程中十分艱難。一方面,中國房地產發展較快的同時,管理卻未能跟上,各地對於房產信息採集的標準、程序、內容等有較大差異,而中國不動產登記需由過去紙質信息錄入成電子信息,造成不少障礙。另一方面,國人將房產作為儲蓄使用,是家庭的最大財產,也是個人隱私的最大部分。這意味著財產公開的房產查詢面臨空前的阻力。

住建部政策研究室房地產處處長趙路興即對南方週末記者稱,沒有誰明確反對,但地方政府和多套房擁有者是不積極的。他稱,除商品房以外,各地還存在大量的其他房產可能未錄入住房信息系統,包括名目繁多的保障房、房改房、自建房等,信息錄入資金及技術均有門檻。

河南潢川縣在一份公開文件中就曾稱,該縣有近5萬卷、約有五十多萬條住房歷史數據,僅硬件配置、網絡接入、軟件購置以及這些歷史檔案的錄入,預計資金就達到了56萬元,但該縣負責房地產信息登記的機構是一個自收自支的事業單位,根本無力負擔。

其他一二線城市,有大量老舊房產資料並未實現電子化。「以前的資料根本沒有底檔,沒法輸入,或者本來就是手工的東西,要輸入可能兩年都輸入不完。」任志強稱,很多二線城市的人並不辦房產證,「比如說太原,才60%的人辦了房產證,40%的房子都不辦房產證,這客觀上也給住房信息登記造成了困難。」

在北京,有大批房屋屬於中央部委及軍隊,產權及管理體系也並未統一,住建部門也並不掌握其權屬信息。北京市房地產協會秘書長陳志則稱,地方政府更為擔心個人住房信息聯網將對樓市構成衝擊,進而累及土地財政,「出現鄂爾多斯、營口那樣的鬼城,地方政府難道傻嗎?地方官員需要眼前的利益,一旦房屋過剩的基本情況被中央瞭解,他們哪還有機會賣地?」

有媒體報導稱,住建部為此選擇讓步,與40個首批聯網城市簽訂的「數據採集和使用安全協議」裡,承諾不設房屋產權查詢端口,亦不擁有查詢權限,個人住房信息的查詢權仍保留在地方政府。

2013年3月15日,住建部副部長齊驥表示,40個城市的住房信息聯網已完成,計劃2013年6月底完成500個城市的住房信息聯網工作。然而到了6月30日,主管部門卻不再透露任何進展。

更少為人所知的是,不動產登記的主角在那時已經悄然更換了。

誰來管不動產?

在住建部個人住房信息聯網擴圍「遲緩」的同時,國土資源部也已對土地登記信息聯網工作進行全國試點。和住建部的工作方式類似,國土資源部開始編制了統一的「土地信息統一登記指導條例」,全國土地登記查詢系統由副部長胡存智主抓,地籍司具體負責。

2011年5月,國土資源部確定浙江省為先行試點省份,紹興市和寧波市是浙江省內的先行建設單位。與住建部以房屋產權為登記對象不一樣,國土部業務對象是土地之上的不動產登記,涵蓋宅基地、建設用地、耕地、林地等。

兩年後的2013年4月,胡存智在紹興市主持召開土地信息登記聯網推廣會,稱紹興與寧波試點均取得了階段性成果,各省要充分借鑑紹興試點模式和查詢系統建設經驗,力爭在6月底前部署開展此項工作。

幾乎在同一時間,中國國務院公佈了機構改革和職能轉變方案,宣稱要整合現有房屋、土地、林地等登記職能,建立不動產登記制度是重要內容之一,國土資源部的角色逐漸凌駕於其他所有部門。

然而即使很多國土系統的人士都沒有想到,中共十八屆三中全會後,不動產登記隨即被整合到國土部門了,「我們都感到很驚訝。」成都市國土局負責人對南方週末記者稱,以土地為載體的不動產涉及面太大,他們才剛開始研究相關條例。

南方週末記者從多個地市國土局瞭解到,從2013年11月底開始,已經有部分省市開始了不動產統一登記前期調研,調研內容包括登記發證部門和具體流程、登記機構工作職責、登記發證的法律依據及其他相關政策和技術手段、登記發證信息數據庫建設及利用、登記發證檔案資料管理、對建立不動產統一登記制度的想法和建議等七大方面。

參與過住建部《房屋登記辦法》制定的清華大學法學院副教授程嘯稱,「房地合一」算是不動產登記的第一步,此次要求將各個部門的不動產登記整合成統一的標準,實現全國聯網。

在過去,中國的不動產分類複雜,不同類型的不動產歸屬不同的部門。許多城市,「房、地」實行分開登記,土地部門發國有建設用地證,房產部門發房產證,林業部門發林權證,農業部門發土地承包經營權證,而像這樣不動產登記的部門近10個。

中國住建部政策研究中心副主任王玨林認為推動這項登記體制更主要的目的,在於實現本次三中全會上提出的兩個重要政策目標。首先是為尚處於起步階段的房地產稅提供基礎支持,意在令地方政府收入逐漸降低對土地銷售的過度依賴,並打壓過熱的房地產行業。

同時,一種全國範圍的申報體系亦被視為開展農村土地改革的前提,即賦予農民更多租賃、出售和抵押其賴以生存的土地的權益,這也是三中全會的要務之一。

這一點亦被陳志認同,他認為作為一個國家的社會經濟基礎數據,住房信息直接關係到政府對房地產市場的判斷是否精準,住房調控政策是否科學,也直接關係到實施房地產稅的時間表,「過去十年中國房地產調控之所以失敗,就是因為沒有精確的數據支撐,主管部門連自己的家底都不清楚。」陳志向南方週末記者表示。

據《中國經營報》報導,作為統一負責不動產登記工作的部門,國土資源部已有方案籌備設立「不動產登記管理局」,設立該局之後,由住建部、農業部、國家林業局、國家海洋局分別登記的房屋產權、國有林地使用權、草原草場承包權、農村承包地、國有林地承包權、海域使用權等,均將陸續整合到不動產登記管理局登記。

而目前設立不動產登記管理的探討中,還部分涉及「發證」職責歸併的內容。在這一領域,此前國務院已經提出基本原則明確為登記機構、簿冊、依據和信息平台「四統一」,行業管理和不動產交易監督等職能,繼續由相關部門承擔。

王玨林亦認為國土資源部將會成立專門機構承接此項工作,未來該機構除負擔整合登記職能外,還將擔負對外提供查詢等社會服務職能——這勢必將催生一場革命,讓林偉忠或房叔房姐都難以遁形。

當然,這也是一柄雙刃劍。原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇即稱,住房信息聯網的出發點本應是服務居民,利於徵收房產稅後的退稅,「非說是為限購和加強對居民的管控,這是好經讓這歪嘴和尚念歪了」。

不動產 統一 登記 貪腐 腐者 者的 噩夢
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《不動產登記暫行條例》有望於本月出臺

來源: http://wallstreetcn.com/node/211401

在不動產登記暫行條例征求意見稿公布三個多月後,條例將在本月正式出爐。

據《21世紀經濟報道》,在11月30日舉行的新時期土地流轉中的法律問題研討會上,來自國土部和學界的消息稱《不動產登記暫行條例》已通過總理簽署,將於12月出臺。

報道引述國土部原法律中心戶權戶籍處總登記師劉燕萍稱,國土部目前正在研究起草暫行條例的操作細則。

參與了暫行條例起草工作的北京大學法學院教授常鵬翺提到,“相比於征求意見稿,暫行條例增加了幾條內容,但變動不大。”

意見稿在8月15日對外公布,文件明確國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作,同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作;建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,各級登記機構的信息要納入統一基礎平臺,實現信息實時共享。

據國土資源部公布信息顯示,中央編辦日前已批複同意中國土地礦產法律事務中心(國土資源部土地爭議調處事務中心)更名為國土資源部不動產登記中心(國土資源部法律事務中心),以後將主要承擔不動產登記相關政策、業務、技術等方面支撐工作和國土資源法律事務工作。

華爾街見聞曾有過報道

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不動產 登記 暫行 條例 有望 於本 月出
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【第一爭議】不動產登記,房產要被稅?

來源: http://www.infzm.com/content/106076

2014年7月30日,國務院法制辦公開《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,向社會征求意見,為期一個月。日前,(1)中央編辦已就國土資源部不動產登記中心等事業單位機構編制調整,向國土資源部、住房和城鄉建設部、農業部與國家林業局發送了批複文件。(2)有媒體報道說:在11月30日舉行的“新時期土地流轉中的法律問題”研討會上,來自國土部和學界的消息稱《不動產登記暫行條例》將於12月出臺。不動產登記這一次真的要來了?

正方:不動產登記意義太大了。征求意見稿中說:“建立不動產統一登記制度……對於保護權利人合法財產權,提高政府治理效率和水平,尤其是方便企業、方便群眾,具有重要意義。”此外,也是刺向腐敗的利劍。假設一個官員手里有幾十套房,如果登記到自己名下就面臨向公眾解釋財產來源的問題;如果請人代持,就有被人黑吃黑的風險。貪官還敢大量持有房產嗎?

正方:不動產登記最大的亮點是建立統一的數據庫。有了這個數據庫,政府對個人與機構手中持有多少不動產、價值幾何,就了然於胸。在全面真實信息的基礎上,政府出臺的政策才更有針對性。比如在了解了某個地方民眾不動產持有的狀況之後,就可以精確計算這個地方究竟要建多少套保障房。再比如決定要不要開征房產稅,如果開征稅率定多高,也需要不動產登記。

正方:對不動產統一登記不要太緊張,也未必意味著房地產稅與遺產稅“狼要來了”,這些稅種的開征是要通過民意機構的表決程序的。不動產登記是給民眾的財產確權,沒什麽不好的。即使將來要開征房地產稅,也要看到積極的一面:有利於給目前法律地位不明的房地產確權。例如對小產權房開征房地產稅,那意味著對小產權房的合法化;有多套房子的人要多出血了。

反方:許多人對不動產登記反腐賦予了太多的想象。腐敗的根子在於權力太大、尋租機會太多。只要這個問題不解決,寄希望於不動產登記或財產公開等反腐太傻太天真。貪官的腐敗資產配置是多樣化的,除了房產,還可以是現金、貴金屬與藝術品等。深思熟慮的貪官還會向境外轉移資產與洗錢。當然,以反腐的名義來爭取民眾對不動產登記的支持,是很好的輿論策略。

反方:說到底,這個不動產統一登記最終的結果無非是讓政府搞清楚民眾手中有多少財產,不動產顧名思義移不走、不怕你長腳跑了。現在房產是有登記的,但沒有全國統一聯網。那麽合乎邏輯的推理是,這個登記是邁向開征房地產稅的技術準備,好比不動產領域的稅控機。將來開征遺產稅也方便多了,如果不是為了開征額外的稅,官員亦沒有動力推動統一登記的實現。

反方:2012年寬口徑政府收入占GDP的35.58%,這已經是美國日本的水平了。但並不意味著剩余的64.42%就是民眾的收入了,馬超群們的成噸現金也是計算在內的。如果普遍開征房地產稅,那將是一個每年規模達上萬億人民幣的稅種,民眾享有的財富份額將進一步下降。開征房地產稅有利於財產確權的邏輯,就好比多繳個人所得稅有利於給個人生命確權的邏輯。

【點評者說】在《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》中,規定確保“國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”(21條);“國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”(22條)。稅務部門共享不動產登記信息,肯定不是為了隨便看看,不排除將來根據這些信息開征新稅種的可能性。現在對房地產開征的稅可不輕,二手房的各項稅費可達到成交價格的13%左右。真要開征房地產稅,能不能清理這些稅種,能不能把個稅改為稅率不超過15%的單一稅,能不能宏觀稅負不增加?

第一 爭議 不動產 登記 房產 要被 被稅
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《不動產登記暫行條例》公布 房產信息將全面聯網

來源: http://wallstreetcn.com/node/212276

中國政府網22日消息,《不動產登記暫行條例》公布,自2015年3月1日起施行。

對於普通市民來說,不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”,正如早已全國聯網的銀行征信系統。

《經濟參考報》此前引述一位地方國土部門人士表示,不動產統一登記實際上是為將來的房產稅開征、個人不動產信息查詢、甚至“以房反腐”做前期準備工作。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌則認為,不動產登記的主要目的有兩個。第一,對全國不動產的數量、類別、分布及產權狀況等“摸清家底”,建立基礎數據,可以大幅提高房地產及其他宏觀政策的科學性和針對性。第二,相關條例可更好地保護權利人的利益,如果遇到爭議,民眾能夠根據不動產登記簿的記載來確定權利和保護權利。而以前不動產由不同部門管理和登記,導致不同不動產之間的權屬界線不清、權利歸屬不明,容易引發矛盾和糾紛。

關於強制登記還是自願登記的問題,北京大學法學院教授,參與起草《不動產登記暫行條例》的常鵬翺表示,不動產統一登記不能簡單地說是強制還是自願,登記條例本身是一個程序,對應的是實體規則。《物權法》中規定有些是要強制登記的,比如不登記就不能取得房屋所有權。很多人關心的一人名下多套房,也是需要經過登記的,在現有的房屋登記系統中就可以查到。當然,這種強制不是說不登記將面臨處罰,畢竟交易是建立在自願基礎上的。還有一些是不用登記的,比如按照《物權法》和《農村土地承包法》的規定,在農村只要通過承包合同就可以取得土地承包經營權,這種情況下,登記就是自願的。所以,要根據具體的交易類型和不動產的形態來判斷。

條例全文如下:

不動產登記暫行條例

第一章 總 則

第一條 為整合不動產登記職責,規範登記行為,方便群眾申請登記,保護權利人合法權益,根據《中華人民共和國物權法》等法律,制定本條例。

第二條 本條例所稱不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產,是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等,適用本條例。

第四條 國家實行不動產統一登記制度。

不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條 下列不動產權利,依照本條例的規定辦理登記:

(一)集體土地所有權;

(二)房屋等建築物、構築物所有權;

(三)森林、林木所有權;

(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;

(五)建設用地使用權;

(六)宅基地使用權;

(七)海域使用權;

(八)地役權;

(九)抵押權;

(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。

第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構,負責不動產登記工作,並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。

第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨縣級行政區域的不動產登記,由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的,由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的,由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地,國務院批準項目用海、用島,中央國家機關使用的國有土地等不動產登記,由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

第二章 不動產登記簿

第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。

不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。

不動產登記簿應當記載以下事項:

(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;

(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;

(四)其他相關事項。

第九條 不動產登記簿應當采用電子介質,暫不具備條件的,可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。

不動產登記簿采用電子介質的,應當定期進行異地備份,並具有唯一、確定的紙質轉化形式。

第十條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載於不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條 不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。

不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。

第十二條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管,並建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產登記簿的,應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產登記簿的,應當配備專門的存儲設施,並采取信息網絡安全防護措施。

第十三條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的,不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。

行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的,應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

第三章 登記程序

第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的,應當由當事人雙方共同申請。

屬於下列情形之一的,可以由當事人單方申請:

(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;

(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;

(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;

(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化,申請變更登記的;

(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利,申請註銷登記的;

(六)申請更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條 當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。

不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登記簿前,申請人可以撤回登記申請。

第十六條 申請人應當提交下列材料,並對申請材料的真實性負責:

(一)登記申請書;

(二)申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;

(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;

(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關系的說明材料;

(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。

第十七條 不動產登記機構收到不動產登記申請材料,應當分別按照下列情況辦理:

(一)屬於登記職責範圍,申請材料齊全、符合法定形式,或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的,應當受理並書面告知申請人;

(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的,應當告知申請人當場更正,申請人當場更正後,應當受理並書面告知申請人;

(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的,應當當場書面告知申請人不予受理並一次性告知需要補正的全部內容;

(四)申請登記的不動產不屬於本機構登記範圍的,應當當場書面告知申請人不予受理並告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的,視為受理。

第十八條 不動產登記機構受理不動產登記申請的,應當按照下列要求進行查驗:

(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;

(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;

(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。

第十九條 屬於下列情形之一的,不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看:

(一)房屋等建築物、構築物所有權首次登記;

(二)在建建築物抵押權登記;

(三)因不動產滅失導致的註銷登記;

(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關系的登記申請,不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動產登記機構進行實地查看或者調查時,申請人、被調查人應當予以配合。

第二十條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續,法律另有規定的除外。

第二十一條 登記事項自記載於不動產登記簿時完成登記。

不動產登記機構完成登記,應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。

第二十二條 登記申請有下列情形之一的,不動產登記機構應當不予登記,並書面告知申請人:

(一)違反法律、行政法規規定的;

(二)存在尚未解決的權屬爭議的;

(三)申請登記的不動產權利超過規定期限的;

(四)法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

第四章 登記信息共享與保護

第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。

各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。

不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息,不得要求不動產登記申請人重複提交。

第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息,應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條 權利人、利害關系人可以依法查詢、複制不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的,不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的;未經權利人同意,不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

第五章 法律責任

第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害,或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的,依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。

第三十條 不動產登記機構工作人員進行虛假登記,損毀、偽造不動產登記簿,擅自修改登記事項,或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的,依法給予處分;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明,或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的,由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的,沒收違法所得;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十二條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員,查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定,泄露不動產登記資料、登記信息,或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動,給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第三十三條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

不動產統一登記過渡期內,農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。

第三十四條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。

第三十五條 本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的,以本條例規定為準。

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不動產 登記 暫行 條例 公布 房產 信息 全面 聯網
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房屋不動產有望納入稅務抵扣範圍

來源: http://wallstreetcn.com/node/213439

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據《經濟參考報》報道,2015年國家有望將房屋不動產納入稅務抵扣範圍,此項改革或伴隨房地產、建築業“營改增”同步進行。改革或帶來超過8000億元的減稅規模,將進一步刺激投資。

全國從2009年起實施從生產型增值稅向消費型增值稅轉型的改革,但目前只允許機器設備等固定資產抵扣。如果今年允許工業、商業企業用購買的房地產進行稅務抵扣,則意味著消費型增值稅改革徹底完成。多為專家向《經濟參考報》表示,2015年建築業、房地產業營業稅改增值稅時,將涉及其開出的增值稅發票能否進行抵扣的問題。因此不動產稅務抵扣應該會與房地產業、建築業“營改增”同步進行、一並出臺的。

《經濟參考報》援引知情人士稱,今年推進的不動產抵扣改革不涉及已經完成的交易,主要是將新購入不動產和租入不動產的租金納入進項抵扣。

中國社科院財經戰略研究院研究員張斌接受《經濟參考報》記者采訪時表示:“不是所有的不動產都可以抵扣,住宅是賣給老百姓的,屬於最終消費,沒有抵扣的需求。能夠抵扣的就是企業購買來當廠房、寫字樓的不動產。經過測算,減稅規模在8000億元左右。這是一個粗略的估算,是根據2012年固定資產投資統計年鑒大體測算得出。”

張斌表示,不動產抵扣會導致大量減稅,稅基會縮小,所以要考慮財政的承受能力。“如果把不動產納入進項抵扣,可以采取一些過渡性措施來緩解對財政過大的沖擊,比如可以分五年進行稅收抵扣。”

允許不動產抵扣的改革或許會對房地產行業產生影響,房地產的價格或因此調整。

安永會計師事務所大中華區間接稅主管合夥人梁因樂向《經濟參考報》表示:“政府不是企業,不能開具增值稅發票,因而開發商在取得土地的時候沒有辦法取得土地的進項稅票。在一線城市,土地價格幾乎占到整個房地產開發項目成本的三分之一,對開發商來說,要交11%的增值稅銷項稅,卻不能對占成本三分之一的土地進行進項抵扣。有人建議國家給開發商提供一個虛擬的進項稅抵扣。如果國家願意買單,財政的負擔會比較大,如果財政不給進項稅,就不排除開發商有提價的可能。”

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房屋 不動產 有望 納入 稅務 抵扣 範圍
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不動產登記實施在即 滬二手房現緊急拋售

來源: http://wallstreetcn.com/node/214635

不動產登記條例將於本周末正式實施,而上海已經出現不少“緊急拋售”二手房。

人民網報道,自去年11月國務院公布《不動產登記暫行條例》,實行不動產統一登記制度後,北京、上海等一線城市的二手房市場就出現了不少住宅緊急拋售的現象。

根據《不動產登記暫行條例》的規定,土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬於不動產。不動產權利的主體、來源、期限、權利變化等內容應記入不動產登記簿。權利人、利害關系人可以依法查詢、複制不動產登記資料。

如今該條例將從3月1日起正式施行,人民網記者發現,在一些二手房交易網站上標明“不動產登記急售”的房源越來越多,且不少二手房中介也表示,因不動產登記而緊急出售的房源正在逐漸增多,二手房掛牌量出現增長。

中介小峰(化名)是太平洋房屋的一名經紀人,在其手上就有四套因不動產登記而緊急出售的房源,四套房源位於上海普陀區長壽路附近,面積均在100平方米左右,總價在400萬元以上。

人民網記者以購房者的身份針對長壽路上一套104平方米、戶型為兩室兩廳兩衛的戶型房源進行詢問,小峰表示:“該套房業主因家庭成員的工作原因,因為擔心不動產登記實施被查的顧慮而低價拋售,目前該房源總價420萬,已經低於市場價10萬元以上,如果誠意購買的話,還可以便宜5萬元。”此外,在小峰公布的該套房的產權上有註明“滿五年不唯一,無貸款無戶口”,說明房主名下有至少二套住房。

此外,明確標註“不動產登記急售”字樣的房源也頻頻出現在上海二手房交易網站。以安居客上海二手房網站為例,輸入“不動產登記急售”字樣,就出現對應房源91組。這些房源或分布在上海市中心較為繁華地段的徐家匯、普陀區等區域,或分布在上海周邊的豪宅板塊。另外,據數據統計,1-2月上海二手高端住宅掛牌量增幅超過5成。

上述中介表示:“去年年底以‘不動產登記急售’字樣掛牌出售的房源開始增多,這些房源的主人並不乏官員的直系親屬或者是投資客,房子總價低於市場價,議價空間也相對較大。”

對於不動產登記實施前夕上海二手房市場的拋售行為,人民網引述上海易居房地產研究院研究員嚴躍進的評論稱:“不動產登記制度有利於實現對不動產資源的信息一體化和監管統一化。由於不動產登記條例涉及面廣、利害關系複雜,對於部分政府官員來說,可以起到震懾力的作用; 而對於普通的投資客來講,由於擔心條例實施後可能加大稅負,從而轉變資產配置,提高資產流動性。”

此外,因不動產新政登記的細節還有待解釋,對樓市的影響可能被消費者的心理預期放大。

“不動產登記對於房價走勢的影響主要還是通過對消費者心理預期的影響表現出來。”北京商報引述中國社科院城市與環境研究所副研究員、房地產經濟專家李恩平表示,房地產市場的成交情況因買賣雙方心理預期變化而出現波動是非常明顯的,不動產登記推動房產稅加速落地,將會令房主加強對異地持有多套住房產生稅收成本增加的預期,從而觸發市場形成一定規模的拋售現象,對存量房整體形成較強釋放效應。

而北京中原地產首席分析師張大偉也認為,預計隨著不動產登記的開啟,大戶型二手房供應將繼續增加,特別是最近在各地都出現放松調控政策預期的時間點發出這一信號,全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。

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不動產 登記 實施 在即 二手房 二手 緊急 拋售
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如何分清不動產登記、“以人查房”與反腐三者關系

來源: http://www.yicai.com/news/2015/03/4586880.html

如何分清不動產登記、“以人查房”與反腐三者關系

一財網 陳耀東 2015-03-17 15:26:00

通過“以人查房”確實可發現一些官員腐敗案件,故民眾近年來在反腐敗案件中對官員擁有的房屋數量極其關心,但從《不動產登記暫行條例》的立法功能來看,不動產登記並不承載“以人查房”的功能。

隨著我國反腐敗工作的逐步深入,房產在官員腐敗案件中成為越來越引人註目的“要素”。在這樣的大背景下,《不動產登記暫行條例》這個本意在於以登記來確定不動產物權歸屬與交易,明確不動產登記程序,整合不動產登記職責,規範登記行為的法律規範文件,引發了人們對“以人查房”的反腐敗功能的期待。那麽,“以人查房”是否有法律依據?對此,有必要從不動產登記的功能、不動產登記查詢與不動產權利人隱私權保護等角度進行分析,並對不動產登記查詢程序的合法性構建進行思考。

一、不動產登記的功能與“以人查房”

《不動產登記條例》第2條第1款規定:“不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。”統一不動產登記是確定不動產歸屬,有序不動產交易的必要,也是不動產物權制度賴以存在的基石。

長期以來,我國的不動產登記機構並不統一,這種分散式的登記機構,既增加了當事人的負擔,也給國家行政管理帶來不便,更給不動產交易安全增加了風險。《不動產登記暫行條例》的出臺,標誌著我國統一不動產登記制度的正式建立。在《物權法》中,登記作為不動產物權變動的公示方法,規定在“物權的設立、變更、轉移和消滅”一節,這表明不動產登記的法理就是不動產物權公示,意即在依法律行為發生不動產物權變動之時以不動產登記這個重要的法律事實,來確定不動產物權變動的有效。

鑒此,不動產登記主要有三大功能:(1)權利確認功能,即確認不動產的權屬狀態,賦予不動產權利以相應的法律效力,保護不動產與其權利人之間的法律支配關系的職能。(2)公示功能,即將不動產權利得喪變更的事實向社會公開,以標示不動產流轉的職能。公示功能旨在維護不動產交易“動的安全”,保護不動產權利人及善意第三人的合法權益。(3)管理功能,即通過不動產登記管理機關對不動產的登記檔案、圖紙、卡片等材料的管理,對申請登記的不動產權利的真實性和完整性進行審查監督,同時也為城鄉規劃、房地產稅收等提供依據。

所謂“以人查房”,簡單講就是指用姓名查詢的方式獲得他人的房屋等不動產信息。從上述不動產登記的功能來看,不動產登記本身並不負載通過“以人查房”實現反腐敗的功能;而實現不動產登記的功能,自然更與“以人查房”無關聯,“以人查房”推動反腐敗工作的進程只能說是民眾在當今對不動產登記制度的一個溢出期待。

《不動產登記暫行條例》的出臺,使統一不動產登記打破了地區之間、部門之間的信息壁壘;“統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保了國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”,這使得查詢某個居民在全國範圍內的房產信息成為可能。由於不動產的標的額較大,通過“以人查房”確實可發現一些官員的腐敗案件,故民眾近年來在反腐敗案件中對官員擁有的房屋數量極其關心,但從《不動產登記暫行條例》的立法功能來看,不動產登記並不承載“以人查房”的功能。

二、私法視域下信息查詢與權利人的財產隱私權

依《不動產登記暫行條例》的規定,有權查詢的主體主要是兩大類:權利人、利害關系人和有關國家機關。前者是私法中的不動產交易主體,後者是依法履行公權力的公法主體。就私權交易而言,查詢登記資料的基本功能在於降低交易雙方的信息不對稱性和交易成本,,使得意欲購買或者租賃不動產之人可有效了解不動產的權屬狀況,並避免因信息不對稱而遭到欺詐。正因不動產是價值高昂的重要財產,因信息不明導致的交易損失過高,故才有必要在政府主導下進行登記,並由登記機構向交易者提供查詢服務。

查詢行為雖然是在不動產登記機構進行的,但實為私人之間交易行為的組成部分,交易的核心是特定的不動產不是人。所以,不動產登記信息查詢原則上屬於當事人之間的一種私行為,只不過需要借助於政府的登記機構提供服務。權利人和利害關系人通過一定程序查詢有關登記的文獻,索取登記的資料、了解登記的情況和具體內容,進而獲得與登記內容相關的證明材料。如果權利人和利害關系人將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的,或者擅自泄露、公開登記信息,則構成對他人隱私權等民事權利的侵犯。

三、以物為中心的編成主義與“以人查房”

不動產登記簿的編制有所謂物的編成主義和人的編成主義。物的編成主義原則上按不動產編成登記簿,其公示的是物本身和權利;人的編成主義原則上按所有人申請文件的年代順序保存,其公示的是當事人和當事人之合意。

《不動產登記暫行條例》第8條第1款規定:“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。”這表明,我國的不動產登記簿采取以物為中心的編成主義,即“不動產”這一“物”在登記簿中處於核心地位,以不動產所在的行政區域、地段和地號為序,相應地設置不同的登記簿。如果他人查詢不動產登記信息,也是按照不動產所處的地段和地號進行的。

所以,所謂“查詢不動產登記資料”也是“查房”,而不是“查人”;但通過“查房”可間接實現所謂 “以房查人”的目的,即通過查詢某地段的房屋等不動產信息,進而查詢到該不動產權利人的相關信息。在查詢制度的設計上,“查房”能夠使查詢人清晰地得知特定房屋的所有權主體和特定房屋上所存在的限定物權的主體以及權利狀況;能夠滿足維護不動產交易安全、提高交易效率的需要,符合最小查詢原則;可以滿足不動產登記制度的需要。

《不動產登記暫行條例》第9條規定:“不動產登記簿應當采用電子介質,暫不具備條件的,可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。不動產登記簿采用電子介質的,應當定期進行異地備份,並具有唯一、確定的紙質轉化形式。”事實上,基於不動產登記信息生成電子新數據的過程,電子化在技術上突破了登記簿物的編成和人的編成的差異,電子數據的生成使“人”、“房”交織,也使得“以人查房”在技術上變得可行,亦對個人財產隱私權造成威脅。故此,域外一些國家和地區在肯定“查房”的同時,嚴禁“以人查房”。例如,我國香港特別行政區的不動產公開查冊制度是全方位的,任何人均可以通過不動產的名稱、坐落、編號等多種線索進行查詢,但禁止以人名或者法人的名稱為線索進行查詢。2013年1月1日,江蘇鹽城市出臺《鹽城市房屋登記信息查詢管理辦法(試行)》,就對房屋信息實行有條件查詢和限制查詢。一是除申請人本人外,國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監察部門、證券監管部門辦案需要;律師提供法院調查令或受案證明等材料;房屋征收部門、房屋征收實施單位,持政府房屋征收辦公室的介紹信;住房保障部門憑被保障人申請保障住房有關證明、住房保障部門介紹信等可以有條件的“以人查房”;二是其他情形一律嚴禁“以人查房”。

四、公法視域下的“以人查房”與反腐

“以房查人”表達的是私法中的查詢權,而通過“以人查房”實現反腐之目的則是一個公法領域的命題,它承擔著查處違法犯罪、改善政府治理等公共目標。一方面,保護民事主體不動產信息安全是法律不可推卸的任務;另一方面,對某些特殊主體的不動產進行核查,亦為實現政府、國家職能所必需。只要制訂嚴格的查詢程序,也不會損害這些特殊主體的隱私權及其他合法權益。盡管從《不動產登記暫行條例》的立法目的及隱私權保護的角度來看,“以人查房”的合法性都存在質疑,但對於檢察、公安、紀檢監察部門等公權力部門,則可以通過相關法律法規的授權,實現特定查詢,達到反腐敗的目的。當然,進一步明確查詢主體、查詢對象、查詢依據,以及相應的法律責任等,建立“以人查房”的合法程序就顯得尤為必要。

(一)查詢主體

以反腐敗為目的的不動產登記查詢主體應主要包括公安、檢察、法院、紀檢監察等國家機關。具體而言,涉嫌犯罪的,由檢察機關、公安機關依據《刑事訴訟法》的規定可以“以人查房”;涉及違反黨紀政紀的,由紀檢監察機關依據《行政監察法》的規定“以人查房”;日常核查則依據中辦、國辦《關於領導幹部報告個人有關事項的規定》、中組部《關於進一步做好領導幹部報告個人有關事項工作的通知》的相關規定,組織人事部門有權“以人查房”。而地方財產申報的核實,則依據“向誰報告,由誰核查”的原則,按照地方有關規定執行。

(二)查詢對象

哪些人屬於“以人查房”的查詢對象?

對此,要嚴格限制可查詢的對象範圍。原則上講,只有對以下兩類人可以啟動“以人查房”程序:一是涉案人員,包括公安、檢察機關立案偵查、起訴和紀檢監察機關調查的人員;二是有如實報告不動產義務的個人。有報告才有查詢,按照現行規定,應包括領導幹部重大事項報告制度涉及的人員,以及地方開展的財產申報涉及的人員。

統一不動產登記制度一定程度上為腐敗案件的調查提供了方便,為司法機關、紀檢監察部門和組織人事部門完整、準確掌握官員房產信息,提供了制度和技術條件,可以在一定程度上解決房產的虛報問題,但不動產登記制度歸根結底是物權法的組成部分,不是反腐敗的法律。

反腐敗要多措並舉,如社會信用體制、財產申報制度的完善等。從反腐敗的角度而言,不能對不動產登記制度予以過高的期許。如果借助於該制度實現“以人查房”,尚需進一步設計科學合理的查詢程序,依法進行。而且,還涉及私法領域的隱私權等民事權利的保護問題,私法色彩濃厚的“以房查人”與公法領域的“以人查房”也有待於現行法進行更好的無縫對接。

(作者為南開大學法學院副院長,本文有刪節,且未經作者審定。標題為編者加,)

編輯:劉展超
如何 分清 不動產 登記 以人 查房 反腐 三者 關系
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國土部專家:不動產統一登記非開征房產稅必要條件

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4638008.html

國土部專家:不動產統一登記非開征房產稅必要條件

一財網 葉開 2015-06-28 17:31:00

“當前,房地產市場的波動主要受供求關系,受宏觀調控政策和金融調控政策的調整等不同因素的影響,不動產統一登記可能會一定程度上影響房地產市場的預期,但是它本身是行政管理行為,短期來看對市場的影響不是特別明顯的。”盧靜說。

國土資源部不動產登記中心專家近日表示,通過對市場運行情況進行跟蹤分析,情況表明不動產統一登記對房地產市場影響並不明顯。此外嗎,不動產統一登記也並不是開征房地產稅的必要環節和條件。

6月26日下午,國土部官方網站舉行了一次不動產統一登記訪談,訪談中有提問稱,不動產統一登記制度是否會對房地產市場產生一定的影響,甚至會使房價下降?如何看待不動產統一登記制度和房地產市場的關系?

對此,國土部不動產登記中心市場監測處處長盧靜表示,不動產統一登記制度是一項摸清家底、保護公有和私有財產、保護產權之間合法交易的制度。中國有960萬平方公里的陸地面積,城市建成區的面積只占0.5%,是各種不動產登記中的最小的一塊,更不用說廣大的農村的土地,包括農村的耕地,遠遠大於我們城市建成區的面積。

“通過這個來看,我國不動產統一登記制度更多是想解決全國性不動產統一登記的問題,而不僅僅是解決城市房屋登記的問題,或者開展房產稅的問題。”盧靜說。

他表示,今年正式實施不動產統一登記制度以來,國土部設立了一系列窗口聯系點,我們對窗口聯系點的市場運行情況進行跟蹤分析,情況表明不動產統一登記對房地產市場影響並不明顯。

“當前,房地產市場的波動主要受供求關系,受宏觀調控政策和金融調控政策的調整等不同因素的影響,不動產統一登記可能會一定程度上影響房地產市場的預期,但是它本身是行政管理行為,短期來看對市場的影響不是特別明顯的。”盧靜說。

盧靜認為,從不動產統一登記制度實施的長遠效果來看,不動產統一登記制度有利於房地產市場的平穩健康發展,有利於我們構建房地產調控的長效機制。“不動產統一登記制度一直是客觀存在的,我們目前做的工作是把分散的登記變為不動產統一登記。實踐證明統一登記沒有對房地產市場的穩定造成不利的影響。”

在此次訪談中,也有提問涉及不動產統一登記制度和房地產稅是什麽樣的關系?

對此,盧靜表示,不動產統一登記不是以征收房地產稅為目的,它並非是房地產稅開征的必要條件。不動產統一登記制度的核心功能目標在於有效保護不動產權利人以及交易當事人的合法權益,降低交易成本,保障交易安全,維護市場交易秩序,房地產稅的目的主要是調節供求關系,優化資源配置,調節收入分配,防止房地產市場泡沫,穩定房地產市場運行。不動產統一登記制度實際上是在鼓勵和保護人們持有產業,其制度設計的初衷並未與開征房地產稅相掛鉤,更不是為了征收房地產稅。

“雖然,不動產統一登記客觀上有利於摸清房地產家底,為房地產稅的出臺奠定更為紮實的基礎,但是不動產統一登記並不是開征房地產稅的必要環節和條件。”盧靜稱。

編輯:劉展超

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國土 專家 不動產 統一 登記 非開 開征 房產 必要 條件
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專題報道:不動產證券化天快亮了 誰來保護投資者利益?

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4644716.html

專題報道:不動產證券化天快亮了 誰來保護投資者利益?

《中國房地產金融》 趙軼鳴 王聞 叢霄 2015-07-13 20:41:00

讓普通民眾分享中國房地產大發展紅利的時刻,究竟還有多遠?尚處“繈褓”中的房地產資產證券化,面對來勢洶洶的互聯網金融,該當如何應對?

系列報道1:不動產證券化,天快亮了

讓普通民眾分享中國房地產大發展紅利的時刻,究竟還有多遠?

如果評選過去十年間中國最成功與最失敗的產業的話,那麽房地產業一定是當之無愧的雙料冠軍,沒有之一。

說它成功,是因為中國房地產業在過去的十年間,不僅讓無數國人第一次真正意義上,通過相對市場化的手段,擺脫了蝸居的窘境,實現了居者有其屋的夢想,同時,這個產業更是成為中國城市化進程,和在經濟大發展中扮演著異常重要的角色,甚至可以說,如果沒有當年房改撬動了中國房地產市場的誕生,或許,今天的中國經濟就不是一個簡單的“新常態”所能詮釋。

與此同時,伴隨著中國房地產業和房地產市場的持續興旺,這個行業的造富能力也讓世界為之註目。

從2005年開始,無論是福布斯、胡潤,還是國內外各種形形色色的富豪榜單上,房地產開發商所占據的比重與日俱增,如果將中國開發商所擁有的財富集中在一起,不僅足以讓石崇、王凱之輩汗顏,恐怕就連當年號稱匯通天下、富可敵國的晉商也難望其項背。

然而,中國房地產業巨大成功的背後,也埋下了最大失敗的伏筆。

盡管,中國房地產業的發展,為中國的城市化進程和百姓安居夢的實現,立下了汗馬功勞,但有意思的是,在過去的十年間,無論是政府的表態,還是民間的輿論,卻鮮有對這個產業及其從業人員肯定亦或是贊揚的言論。

更多的時候,在民眾眼中,開發商是奸商,是暴利的制造者和獲得者,房地產市場則被視為是官商勾結的基礎,是滋生政治腐敗的溫床,甚至有人將開發商直接作為權貴資本主義的典型代表。而在過去相當長一段時間內,政府也將房地產開發商視為社會不安定因素之一,一場持續了十年的所謂宏觀調控,最終將所有矛頭都指向了房地產業。

對此,有評論認為,房地產開發企業之所以在創造了巨額經濟效益的同時,卻沒有獲得與之相匹配的社會效益,一方面,是由於中國特殊的土地政策,在過去一些開發商和地方政府之間的確存在著諸如腐敗、權錢交易等問題。

但另一方面,更為重要的因素在於,隨著中國各大城市房價的不斷上漲,尚未購房的民眾越來越難實現安居夢想,而已購房者中則多數背負上沈重的房貸壓力,成為了一代房奴。從這個意義上說,在過去十年中,普通民眾和開發商之間沒有合理分享樓市發展的紅利,或者說,在這個新興市場發展的背後,社會財富轉移的過程中,普通民眾和開發商由於財富分配的不對等,形成了新的階層對立,由此引發了新的社會矛盾。

事實上,這絕非中國特有的問題,在歐美發達國家的房地產發展史上,也同樣曾經面臨著這些問題,只是由於在西方國家民眾居住理念上的差異,以及相對發達的租賃市場,使得這些問題不像中國如此突出而已。另外,發達國家早在上世紀六七十年代,啟動了不動產證券化之後,這些問題也在一定程度上得到了緩解。

然而,時至今日,在經歷了宏觀調控和市場逐漸飽和後,中國的房地產開發商正在面臨著前所未有的資金短缺的考驗,同過去相比,不動產證券化不僅僅只是一些研究機構或是有識之士關註的對象,包括萬達、萬科、平安、中信等地產巨頭和金融大鱷,都將不動產證券化提上了議事日程,並開始真正付諸實施。

但是,盡管如此,擺在中國不動產證券化發展道路上依然是困難重重,在本期的主題調研中,《中國房地產金融》的調研團隊,通過對平安、中信、萬達、萬科等不動產證券化實踐的調研,試圖去解讀一下“讓普通民眾分享中國房地產大發展紅利的時刻,究竟還有多遠?”的命題。

在中國市場,早在2003年就有人開始呼籲和研究關於不動產證券化的問題,但當時的市場環境,由於開發商和購房者都能從銀行相對輕松地獲得低息貸款,再加上中國資本市場的不發達,不動產證券化的進程始終舉步維艱。

編輯:張瑜

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日本不動產榮景還會走多久?一年吸近1.5兆元海外資金左右未來行情

2015-10-19  TWM

在外資的推波助瀾下,日本不動產景氣呈現近八年來的榮景。但是這樣的狂熱,是否會一路漲到二0二0年東京奧運前,恐怕得取決於全球經濟的表現。

譯者.江裕真

日本不動產市場的漲勢會持續下去,還是已達高點要開始往下了?現在的行情,隱隱地籠罩在一層教投資人難以掌握方向的迷霧中。

根據日本國土交通省在九

月發表的標準地價,東京都內所有用途的平均地價,已連續三年上漲,其中成長幅度最大的,是靠近東京metro表參道站附近的港區南青山五丁目。這已帶的精品店因中國觀光客的「爆買」,業績暢旺,由於店面需求大,當地租金成長率達二0.二%。

不動產投資的熱潮不僅限於東京,外縣市的大都市也受到影響。JR名古屋站前的名站三丁目,創下全國第一上漲率四五.七%,附近正推動包括二0二七年新幹線車站啟用在內的都更計畫,商辦與商業設施的需求很大。名古屋和大阪的商業地段,地價也都是連續三年上漲。

海外資金質變

長期投資成為目前主流

在景氣平緩回復、空前的貨幣寬鬆以及日圓貶值下,目前各界對商業不動產的投資,成長態勢已迫近0七年「迷你泡沫經濟期」的水準,漸漸引發資產價格的上漲。據國際不動產仲介公司JLL最新預估,一五年各界的不動產最大投資額可達五.五兆日圓(約一.

四八兆新台幣),超越一四年,並無退燒現象。

然而,不動產價格的先行指標——東京證交所REIT 《不動產投資信託》指數卻透露出截然不同的訊息:自一月十六日創下迷你泡沫期以來的高點一九九0.四五點(收盤價)後,就一直呈下滑趨勢,這代表大家對相當於REIT 收入來源的租金收入缺乏上漲的期待。

關於商業不動產,大家原本討論的焦點是,在二0年東京奧運為止能否持續活絡?奧運後又會下滑多少?不料,今年夏天卻出現新狀況:上海股市暴跌,引發全球股 市走軟與日圓走強的趨勢;再加上美國可能調漲利率,以及因移民問題對歐洲經濟的不安,投資人迴避投資風險的需求變高。

據JLL的資料顯示,外資購買不動產的金額,在迷你泡沫期占比曾達三五%,一一年時已驟減至四%,海外資金呈抽手狀態,但一四年時又回到一九%,海外資金再次成為左右行情的一大因素。

不過,也有市場人士持樂觀態度,其根據有二,第一是海外投資金出現質的變化。JLL 指出,都心五區的優資商辦大樓空屋率在六月底時為三.三%,大幅低於被視為租金變動指標的五%,租金仍處漲勢。

雖然物件取得價格增加,租金投報率變低,但由於貸款利率也低,與長期利率間的差距穩定維持在四%左右(德意志證券的調查數據)。

這使得東京都心的不動產成為適於長期投資的「中風險、中報酬」的投資對象。雖然活絡狀況迫近迷你泡沫期,但和香港、紐約等主要都市相比,仍未過熱。

投資客換人做

從歐美人士轉為亞洲人

迷你泡沫時期的投資者,主要是定短期轉售的海外投資人,但不動產顧問公司星號總經理伊藤幸彥說,「現在主要為政府體系的年金與年金基金等走長期投資路線的投資人。」從地域來看也有變動,過去投資人以歐美為主,現在轉至亞洲。

日生(NLI)基礎研究所副主任研究員增宮守說,「人口的增加使得亞洲各國的年金規模擴大,資金也流入日本不動產市場。近五年左右,這樣的態勢逐漸明 顯。」第二個因素是,提供投資資金的金融機構,在放款態度上也有變化。雷曼兄弟風暴後,不動產價格之所以暴跌,是因為投資客以高槓桿投資,一旦價格自頂點 開始下跌,他們全部被迫必須賣房使然。但現在投資客的槓桿串都控制在六成,就算買賣價格下滑,也不會發生大規模的市場崩跌。

不動產價格究竟是往上還是往下定?專家各有不同見解。

JLL研調事業部長赤城感志認為,東京的不動產投資,就算放在全球來看,依然大有可為。若把都市的租金動向做成時鐘的樣子,東京現在大概快要到九點,也就是正要逼近租金成長率的高點。

一五年第二季時,都心五區的空房率低到只有三.三%,租金也比前年同期成長五%,其中的丸之內、大手盯、澀谷等地更是成長達八%之譜。赤城認為,再來到一 六年,東京的租金會到達巔峰。由於一三至一五年的新建大樓供給量低,空房率仍會持續下探。考量到今後的供給量與景氣循環,租金成長率在一五至一六年可能上 看近一0%。

行情往上?往下?

全球經濟是關鍵因素

一七年四月有消費稅再次

調漲的需求面影響因素;王於供給面,雖然一七年供給量仍少,但一八年預計可增加供給。

由於這部分已開

始提前招租,一

七年可能成為判

斷租金動向的關

鍵時期,也就是

租金成長率可能

會跌到五%。但

由於一八王一九

年空房率預計會

維持在五%以

下,也就是租金成長速度雖減,但仍持續上漲,可視為到二0年為止,

東京租金都不會走

到時鐘的右半。

另外,赤城認為,對於東京奧運

過後的行情也不必

太悲觀,成熟都市

的不動產時鐘通常

是七至八年跑一

圈,而東京距上回的租金高點已經過七年,但因為東日本大震災,周期可能延長。至於東京以外的大都市,大阪在一四年後半已通過相當於租金底部的六點鐘,剛好進入租金上漲的局面。

不過,增宮守對行情有不同看法:資產價格將在一六至一七年到達頂點。原因有三:首先是一七年的消費稅再次增加而拉低景氣;接著是美國調漲利率,雖然不清楚 何時會調,但正式影響到日本利率與金融環境,應該在一六至一七年左右;最後是新商辦的供給會集中在一八至一九年。

增宮守表示,每年NLI 都會針對投資人、開發商、銀行等對象,調查其對於日本國內不動產的看法。在一五年初的調查中,大家基本上都回答「現在市況非常好」;相對地,約八成受訪者 覺得一七年之前就會到達頂點。會有這樣的答案,在於他們認知到,眼前的不動產取得價格已達高水準。

至於會影響到不動產市況的因素,最多受訪者認為是「全球經濟」。雖然不動產向來是本地產業,以往都是受到國內的利率因素影響,但現在已變成對國際投資動向 很敏感。這次的上海股市暴跌所引發的日本股價下跌,導致不動產價格比年初時的判斷提早由漲轉跌,正是一大例證。


日本 不動產 榮景 景還 還會 會走 多久 一年 年吸 吸近 1.5 兆元 海外 資金 左右 未來 行情
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98%縣級不動產登記職責機構整合基本達標

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4736445.html

98%縣級不動產登記職責機構整合基本達標

一財網 葉開 2016-01-08 11:30:00

隨著2015年中國大部分城市的房地產市場降溫,外界對房產稅開征的預期已經大幅降低,也很少再有觀點將房產稅與不動產統一登記關聯起來。

1月7日,國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上宣布,截至目前,全國335個市(地、州、盟)、2789個縣(市、區、旗)完成職責機構整合,占比分別達到100%和98%。

據《中國國土資源報》報道,姜大明坦言,打贏這場硬仗,“難度很大”。2015年,國土資源部認真落實“全面發力、多點突破、蹄疾步穩、縱深推進”的改革要求,與編制、住建等部門緊密配合,加強部門協同,同時又借助專項督察力量強力推進,確保了不動產統一登記職責機構整合工作按計劃完成任務。此外,《不動產登記暫行條例》也於2015年3月1日正式實施,全國第一本不動產權證書同步頒發,信息管理基礎平臺上線試運行。

因為進展一度十分緩慢,縣級不動產登記職責機構整合工作成為國土部頭疼的大難題。為推進地方不動產登記機構和職責整合,國土部在2015年第四季度在全國開展地方不動產登記職責機構整合情況專項督察。專項督察之後要形成專門的督察報告報國務院。

督察之舉對地方政府施加了很大的壓力,這項工作的進度也隨之迅速加快。

截至11月20日,國土督察9個局分別組織了兩輪以上實地督導核查,累計派出77個督察組,到272個市、954個縣進行了實地督導,組織不同層次宣講455場,涉及1.2萬余人,市縣級職責機構整合進度大幅度提高,督察成效立竿見影。

姜大明表示,“十三五”開局之年,要鞏固拓展不動產統一登記成果。產權保護是對群眾權益的有效保護。2016年要重點抓好不動產統一登記制度在基層落地,力爭年底前所有市縣頒發新證、停發舊證,2017年實現登記機構、登記簿證、登記依據和信息平臺“四統一”。加快推進農村房地一體的宅基地和集體建設用地確權登記。

根據此前確定的不動產統一登記“時間表”,這項工作的總體安排是:從2014年開始,力爭1年內基本完成各級職責整合和基礎制度建設;2年內逐步銜接過渡,統一規範實施;3年內全面建立並完善各項制度;4年內建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平臺。

在中國政府開展不動產統一登記工作初始,曾有輿論認為這是為了加大反腐力度,以及為房產稅開征提供基礎條件。

對此,國土部曾回應稱,不動產統一登記的核心價值在於保障不動產交易安全,有效保護不動產權利人的合法財產權,不是為了降房價和反腐敗,與降房價沒有直接關系,與反腐並沒有直接關聯。

隨著2015年中國大部分城市的房地產市場降溫,外界對房產稅開征的預期已經大幅降低,也很少再有觀點將之與不動產統一登記關聯起來。

編輯:劉展超

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98% 縣級 不動產 登記 職責 機構 整合 基本 達標
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日本負利率時代,鎖定不動產、建商概念股 日圓將步上歐元貶幅 買日股趁現在

2016-02-08  TCW

日本實施負利率,專家認為兌美元的「一二五防線」遲早會破關,建議有觀光需求者分批買進,投資日股可趁拉回時分批布局。

日圓匯率,二○一六年極可能再次跌破「一美元兌一百二十五日圓」大關!

在今年開春第一個月最後一個交易日,日本央行破天荒宣布實施負利率政策,日圓應聲大貶二%。

歐洲央行總裁德拉吉自從二○一四年六月首次實施負利率政策以來,一年半內連降三階,來到負○.三%,帶動歐元一路狂貶,貶幅一度高達二二%。日圓,極可能走上同樣的路。

日本央行總裁黑田東彥雖未直接實施貨幣寬鬆,卻毫無預警的採用負利率政策,「他是在向市場宣告:『我還有工具可以用』!」摩根日本基金產品經理張台雲說。

瀚亞投信資深經理林元平指出,這次黑田祭出負利率,目的是要把金融機構留存在央行,總額約三十四兆三千億日圓(約合新台幣九兆五千億元)的超額準備金逼回市場,藉以刺激股市,達到預定的二%通膨目標。

一位礙於金管會規定,無法具名分析匯率走勢的外商投銀總經理認為,以黑田一宣布負○.一%,日圓就跌二%來看,只要負利率幅度達到與歐洲相同水準,一二五防線遲早破關。目前會在一百二十日圓左右浮動一段時間,但中長期必趨貶,建議有觀光需求的投資人可分三到四批陸續買進。

日股受惠將上修逾一○%

在投資布局上,麥格理證券出具的報告則是調降對日本十年期國債的報酬預期,看好具有通膨題材,例如不動產、建商等概念股,但對於金融、保險等受到負利率衝擊等類股則趨於保守。

「日股絕對是直接受惠的

首選,」張台雲分析,從去年十二月一日至宣布負利率當天,日經指數一度已跌一七%、破十年線,這次注射了負利率這管強心針,東証指數隨即上漲三.一%。張台雲認為,低檔上來修正至少會有一○%。還未進場的投資人此刻正是好時機,先前受傷的投資人也可考慮加碼攤平。

摩根投信建議,投資人可逐步加碼日本股市,並以美元對沖級別為主,避開日圓下跌的風險,趁拉回時分批進場,達五%到一○%彈幅後即可獲利了結,再找機會進場。

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