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到底誰在推高房租：資本、中介還是拆違？

近日，輿論直指長租公寓推高租金，而租金最終將由租客承受，令住房租賃市場炸了鍋。

2011年前後，房地產領域中，一個細分行業長租公寓在國內冒出尖尖角，那時經營這門生意的多是個人創業者。因為看不到清晰的盈利模式，願意進入長租公寓的企業和機構少之又少。

2017年年中，政府關於鼓勵發展住房租賃市場的一系列政策密集出臺，從土地、融資等多方面給予紅利。政府的本意是為促進房地產市場平穩健康發展、緩和住房矛盾，提出“租售並舉”。

資本看中的是另一面，房地產開發商、中介、銀行、更多個人創業者蜂擁而入。且不說房租的具體變化，單是這種氛圍下，房東的“惜租”情緒，租客對房租上漲的擔憂就無法忽視。買不起房的租客能否在大城市保住一張床已事關民生。

相比住房買賣，租賃市場顯然更具福利屬性，是“居者有其屋”的壓艙石，房價高企，買不起房之後，租得起房是城市居民最後的保障。

好在監管已出手。8月17日，北京市住建委聯合多部門約談自如、蛋殼公寓等住房租賃企業負責人，要求不得利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

18日，我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出長租公寓以高於市場的價格爭搶房源後，便被迫離職，把關於房租和長租公寓的討論推向高潮。

19日，胡景暉在北京召開個人溝通會，呼籲政府加強對長租公寓的監管。這也是廣大租客的心聲。胡景暉在溝通會上表示，北京市住建委約談很有必要，他建議說：通過全國住建系統建立房屋租賃指導價，每個月以各種平臺進行公布；如果有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄擡，可以取消資質；住建部門盡快和一行兩會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。

房租漲幅幾何

胡景暉18日在一場電話會議中炮轟自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%~40%在爭搶房源，人為擡高收房價格，推漲房租。話音落下的第二天，他便宣布了離職。

關於房租上漲的隱憂，由來已久。自有租賃關系開始，廣大的房東和更廣大的租客便站在利益的兩面，作為弱勢的一方，租客控訴房東單方面毀約、在合約期內漲租、臨時逼遷等新聞並不罕見。

但有一天，當一個比個體房東更強大、更專業、有廣泛話語權甚至能左右市場定價的租賃機構進場時，這些個體的矛盾和糾紛，便演變成了群體性的對立。

8月初，一名北京業主在網上發帖，聲稱其出租北京天通苑的三房，心理租金預期是7500元／月，但由於長租公寓運營商自如和蛋殼的爭搶，而價高者得，此房源租金被推高至10800元／月。蛋殼和自如均否認此事的真實性，縱然此網帖真假難辨，但市場擔憂的情緒不會作偽。

房租反映了一定時期內住房租賃市場的供求關系，在北上廣深等人口總量大的一線城市，住房緊張，房租易漲難跌。但如果房租受外力推動，出現不合理的大幅上漲，買不起房的租客最終將租不起房，失去在城市最後一道安身立命的防線。

以北京為例，貝殼研究院數據顯示，2018年以來，北京市中心城六區租賃成交占比保持在2017年以來高位，6、7月份這一占比明顯上升，7月達到了76%，是2017年以來的次高值。而中心城區租賃物業單價較高，從而帶動全市平均租金的上漲，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，高於2015年和2017年漲幅，但低於2016年漲幅。

從租金收入比的角度看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016年，但仍處於30%以內的合理範圍。

華創證券的研究報告顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。

根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內；同比數據方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領試圖為北京近期房租的上漲找原因。楊現領表示，過去一段時間，北京加強租賃市場監管，清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房，導致市場上低端租賃房源減少；青年白領從群租不斷升級至標準化單間，升級換代過程中帶來的結構性上漲。

再者，從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築被清理，導致需求向內城轉移，中心城區的高租金水平的成交占比增多。臨近5、6月畢業季，住房需求上升也會推動房租上漲。

貝殼研究院與自如均為鏈家旗下產品，從楊現領的回應中，關於自如在市場上獲取房源的做法並無過多著墨，但他認為，相對於個人出租房源與二房東房源，專業化機構的供應量更可預期、更穩定，租金定價也更穩定，波動幅度相對更小。這與胡景暉在電話會議中發表的觀點截然相反。

但無論如何，討論中國住房租賃市場的發展，長租公寓都無法置身事外。如果說，一開始YOU＋等少數幾家長租公寓的成立，多少有出於情懷，要給在都市中漂泊的年輕人一個家的話，那後期地產開發商和中介等資本的介入顯然不在情懷。

今年7月，融創和新城控股相繼宣布進入長租公寓領域，截至7月末，國內房企的TOP50中，已有20家開展長租公寓業務，除此之外，還有更多房企甚至主營業務不是房地產開發的企業均已走在路上。

一家總部在深圳、以高科技產業為主導產業的公司相關負責人告訴第一財經，公司正在搭建長租公寓團隊，目前從旭輝等房企挖團隊，盡管與公司主營業務並無協同效應，但可結合公司文創產業園來進行相關布局。“既然政策鼓勵，我們就去做。”

行業人士深知，相比開發業務，長租公寓利潤薄、回本周期長、盈利模式尚不清晰，但一腔熱情的背後，盈利的擔憂被拋諸腦後。

8月19日中午，自如CEO熊林對外發聲，表明自如在北京單個城市的市場占有率不過8%，而客戶在租房前會比較房東直租、個人二房東轉租、中介和品牌公寓四個渠道，言下之意是自如的市場份額還沒到能左右市場定價的地步。

而深圳的情況是，該市約1040萬套各類型的房源中，其中村民自建房(農民房)占比48%，其次是工業區配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最後才是公寓產品。深圳租賃住房由機構持有運營或托管的比例只有10%左右。這個比例如放大到全國，長租公寓並未成為租房主流。

誰是房源戰的最大贏家

今年6月，萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，因擔心城中村被改造後房租飛漲，富士康員工發出公開信直指“萬科來襲，人心惶惶”。從租客的角度，新的運營商進場拆房、改造，租金最後不漲不合邏輯。

但從萬科後期公布的數據看，改造城中村後，租金有輕微上漲，漲幅並不大。例如在阪田新圍仔項目中，未改造的單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100~1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，而萬科改造後的價格區間為798~1398元（含家具、家電）。而之所以能做到漲幅不大，原因是萬科改造後的產品房間面積比未改造前減少，改造後總房數量增加。

萬科、金地等開發商進入城中村改造後，在資本烘托的氛圍下，城中村房東普遍對租客漲價。即便是自如面對的分散式長租公寓市場，個人房東的心理預期也有所增高。更多資金進場，改變房源整體市場的供需，而供需關系最終改變價格。

拿房成本升高，首先受到影響的是長租公寓運營商本身。

深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓在深圳持有運營的房源超過2000間，但從2017年起，公司便決定走臨深路線，不再擴大在深圳的規模。創始人李樹德曾告訴第一財經，“微家是沒有任何背景的民營企業，很難跟大資本競爭。”

但即便是資金實力雄厚的長租公寓運營商，也不能無視節節高升的拿房成本，從產業鏈的角度出發，成本最終由租客承擔，但此過程中，運營商自身也會活得更艱難。

貓寧公寓聯合創始人羅立華告訴第一財經，“此前一個較優質的長租公寓項目，3年到3年半左右就能回本，但現在要4年到4年半，也有可能更久。這樣的行情，小企業很難支撐下去，但有資金優勢的大企業能撐得更久。”

縱然是有資金優勢的大企業也不敢輕言盈利，因此在面對外界關於長租公寓推高房租的指責中，運營商不免叫屈。

北京一家公寓運營商對第一財經表示，“我們拿房的成本也很高，加上裝修和運營，根本賺不到錢，但行業氛圍已經這樣，你想拿房只能出比別人更高的價格。”

支撐公寓運營商繼續滾雪球的邏輯是融資與規模。有了規模便能吸引融資，即使自身不能盈利沒有自我造血能力，但能通過融資外部輸血，於是繼續擴規模再融資。

羅立華認為，這樣一個資本遊戲中，最大的贏家是房東，而運營商和租客一同承擔房租上漲的壓力。“但房東不會是最終贏家，如果項目無法運營下去，運營商把房源退回房東，而房東自身又不具備運營能力，會造成資源浪費……會產生一系列化學反應，而一個不良行業生態中不會有贏家。”

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責編：任紹敏

加多寶半年前已啟動上市，誰在中弘股份羅生門中說謊？

“涼茶大王”出手相助，淪為仙股的上市公司迎來轉機，看似皆大歡喜的美好故事，卻突然在一夜之間陷入羅生門。

中弘股份8月27日晚間公告稱，公司及控股股東與加多寶集團有限公司(下稱“加多寶”)、深圳前海銀誼資本（下稱“前海銀誼”）簽署債務重組及經營托管協議。但僅僅隔了一夜，加多寶就在8月28日上午聲明，否認了協議內容。

不僅如此，加多寶的授權代表的真實身份，也充滿了疑點。按照中弘股份的說法，加多寶的授權代表黃偉清，是該公司的首席執行官，負責一切對外事務。而加多寶否認對黃偉清授權，卻又對後者在該公司的身份只字不提。

記者遍查加多寶公開的內外活動、董監高人員資料，發現並無黃偉清的身影。可查的工商資料則顯示，黃偉清與前海銀誼及其實際控制人劉紅雯關系密切。

雙方意圖何在

根據中弘股份8月27日公告，公司及控股股東中弘卓業集團（下稱“中弘卓業”），與加多寶、前海銀誼共同簽署《債務重組及經營托管協議》，對該公司進行債務重組，註入優質項目，以完善資本結構，解決流動性困難和經營發展遇到的困境，並由加多寶對中弘股份進行期限為5年的經營托管。

從表面上看，加多寶與中弘股份的聯姻，對雙方來說，都是一個不錯的選擇：早在2018年3月，加多寶管理層調整之後，就已正式啟動了三年上市計劃，並屢次對外公布。而面臨退市危險的中弘股份，眼下亟待援手。中弘股份披露的數據顯示，加多寶2017年虧損接近5.82億元，與上市距離尚遠。

加多寶網站信息顯示，2018年3月21日，公司總裁李春林召開團管理層會議，確定了未來經營戰略方針,並宣布了加多寶集團啟動上市計劃。3月27日，李春林接受媒體采訪時，再次提及三年上市的目標。

根據中弘股份此次披露，加多寶的經營狀況，與上市距離尚遠。數據顯示，截至2017年底，加多寶總資產127.1億元，總負債131.6億元，已經處於資不抵債狀態，營業收入70億元，凈利潤虧損5.82億元，2015年則虧損1.89億元，2016年盈利14.89億元。

耐人尋味的是，盡管時隔僅一夜，加多寶斷然否認協議的存在，並否認對黃偉清的授權，對於上述這份略顯窘迫的數據，加多寶卻並未直接否認，僅稱與實際嚴重不符。

中弘股份8月28日晚回複深交所關註函時，則堅稱情況屬實。上述經營情況和財務數據由加多寶提供，且盡職調查由加多寶同意並授權前海銀誼具體完成。

披露信息顯示，前海銀誼成立於2015年8月，註冊資本僅有1000萬元，公司法定代表人為鄧伯淙。截至2017年12月底，總資產為5437萬元，凈資產為4494萬元，營業收入僅為8359萬元，凈利潤2304萬元。

如此實力，顯然難以滿足中弘股份債務重組需要。公告顯示，截至8月28日，僅中弘股份及其下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額已達50.8億元，陷入主業停頓，資金緊張，在建地產項目基本處於停滯的狀態。

目前，前海銀誼有三家股東，深圳前海赫明投資發展有限公司（下稱“赫明投資”）出資65%，為控股股東，深圳中證城市投資發展有限公司（下稱“中證投資”）、深圳銀誼投資中心（有限合夥）分別出資10%、25%。

記者註意到，多層穿透之後，前海銀誼的小股東深圳中證投資的間接股東中，有一家名為深圳前海基礎設施投資基金管理有限的企業，萬科、中信證券均參與投資，出資額分別為28.33%、11.67%，該公司又對深圳前海中證鼎峰投資基金管理有限公司出資40%，最後由該公司實現對中證投資控股。在8月27日的重組協議中，中弘股份曾稱，加多寶擁有多年的產業運營經驗，並在全國各地持有多處待開發用地，意在盤活中弘股份存量資產。

8月29日，第一財經致電加多寶多名相關人員，就該公司是否對協議簽署知情、有無經過該公司內部流程並取得批準、黃偉清在公司的實際身份等信息進行核實，並發去采訪的相關問題，但截至發稿，加多寶方面並未作出回複，而中弘股份董秘辦公電話則處於忙線之中。

神秘的授權代表

此次中弘股份、加多寶羅生門事件中，黃偉清無疑成為了關鍵性人物。那麽，黃偉清究竟是誰？

中弘股份8月27日披露的債務重組及經營托管協議顯示，加多寶同意並授權銀誼資本具體完成該協議項下的盡職調查等有關事項。同為丙方的加多寶以及銀誼資本，授權代表為黃偉清。但未披露其在該公司的具體職務、職責範圍等關鍵信息。

在深交所的追問下，中弘股份8月28日稱，由加多寶提供的委任書顯示，黃偉清為加多寶首席執行官，且由加多寶實際控制人陳鴻道委任，負責其對外一切事務，有權代表加多寶簽署上述協議。對於具體委任時間，中弘股份未予說明。

然而，可查資料顯示，無論是加多寶本身，還是其在內地的經營主體，董監高人員中均無黃偉清的信息。根據天眼查資料，加多寶為香港註冊公司，成立於1997年，目前仍為註冊狀態。而香港註冊處查冊信息顯示，加多寶已經解散，其在內地的主體加多寶（中國）飲料有限公司在企業信用信息系統登記的企業主要人員，只有董事長張樹榕一人，其他董監高人員均未顯示。

不僅如此，身為全面負責對外事務的首席執行官，黃偉清幾乎從未在加多寶的內外活動中露面。網站信息顯示，2018年3月21日到8月28日，加多寶共發布了8條資訊，其中6條為公司內外活動，出面的均為現任總裁李春林，黃偉清一次也沒有出現。在其他公開資料中，也沒有黃偉清的身影。

此外，如果中弘股份上述說法屬實，黃偉清目前在加多寶的身份，必然與總裁李春林的職責沖突。

加多寶網站信息顯示，該公司3月19日起任命李春林擔任集團總裁，全面負責加多寶及昆侖山全部業務。

加多寶在此方面的態度也耐人尋味。在8月28日的聲明中，加多寶稱從未對黃偉清出具任何授權，但未就黃偉清是否為公司人員進行說明，對其在公司的崗位、職權等重要信息只字未提。

第一財經多方查閱發現，黃偉清與前海銀誼存在關聯關系。控制權穿透之後，前海銀誼的控股股東赫明投資由劉紅雯100%控股，並擔任該公司法定代表人、總經理、執行董事。而中弘股份披露，劉紅雯與黃偉清兩人實際為夫妻關系。

中弘股份8月27日公告稱，前海銀誼實際控制人劉紅雯及黃偉清，從事地產行業超過20年，尤其在華南地區開發了多處地產項目，前海銀誼為其實際控制的核心企業，核心合夥人團隊來自於各大銀行、中信證券、深圳萬科等知名金融和地產公司，在資本運作和地產運營方面擁有豐富的資源和經驗。

除了前海銀誼，劉紅雯名下還有多家投資公司，包括深圳悅融國際貿易有限公司、深圳先君道投資發展有限公司（下稱“先君道投資”）、深圳赫明商業保理有限公司，劉紅雯分別持股85%、50%及49%。此外，她還擔任深圳百樂物業管理有限公司馨庭苑停車場法定代表人、深圳市鉑得珠寶首飾有限公司董事長。

可查的工商資料還顯示，先君道投資實際是黃偉清與劉紅雯的“夫妻店”，成立於2015年6月，註冊資本3000萬元，兩人各持股50%，黃偉清擔任法定代表人和執行董事，劉紅雯擔任監事。除此之外，天眼查未顯示黃偉清名下擁有其他公司，或在任何公司擔任高管。

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權，不得以任何方式加以使用，包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部：
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責編：蘇蔓薏

叶檀：谁在做空中概股？

1 : GS(14)@2011-06-21 22:30:47

http://news.imeigu.com/a/1308449194856.html
公司失信使中国概念股坠入深渊。从美国开始的中国概念股做空旋风越刮越猛，今年以来，19家中国企业在美国股市遭遇停牌，4家企业遭遇退市。

看好中国消费与经济发展前景的交易者纷纷折戟沉沙。安东尼·波顿是与彼得·林奇齐名的欧洲股神，从1979年到1985年，波顿管理的“富达特殊状态基金”和“富达欧洲基金”达到20%年复利报酬率。从富达基金离职后，波顿专注于中国经济，并进行了详尽的调查，推出中国特殊情况基金，于去年4月在伦敦证交所上市，募资4.6亿英镑（合7.42亿美元）。但今年以来，该基金交易价格已累计下跌20%，资产净值下跌14.4%，跌幅远远超过沪指和恒指。

另一个大腕是保尔森，因为做空次级债获得37亿美元而被华尔街奉若神明，但也正是这位保尔森，旗下基金作为被质疑的嘉汉林业的大股东，目前已经浮亏5亿美元。

做空者并非始于今日，为什么到今天终成正果？因为做空安然而成名的查诺斯，早在去年初就对中国房地产泡沫发出耸人听闻的唱空言论，认为这一泡沫超过迪拜1000倍，但查诺斯并不是做空阵营中的最大受益者，虽然公开做空中国房地产已一年有余，但他后悔自己没有把握住做空中国概念股造假丑闻的机会,没有抓住中国一些上市公司真正的软肋。

做空一直有，今年特别多。

做空中国银行与地产的境外机构必然遭遇滑铁卢，因为他们不了解中国经济的特色。除非中国经济崩溃，否则中国银行业不会崩盘。此前中国在美上市或者发行存托凭证的机构没有被大规模做空，原因很简单，大型上市公司请的是国际一流会计师事务所与投行，且境外发行的价格极低，每年固定分红，信守承诺，封堵了境外做空机构的空间。

但在美国上市的中小型民企截然不同，他们很多都是通过反向收购投机上市。这样一来，做空机构的财务质疑报告将成为推翻多米诺骨牌的第一根手指。当连续数家中国概念股企业遭到质疑而没有发起有力的反击，越来越多的中介机构试图与中国概念股撇清关系时，做空的冲锋号开始了。越来越多的中国上市公司被质疑，无辜者遭到波及，中国概念股看跌期权价格高涨。从中国概念股的非理性溢价，到如今的非理性折价，国际投资者用手中的真金白银认知中国公司。这并不是一场有意为之的阴谋，而是做空与严格监管的市场的必然结果。

在债券市场，3家评级机构的评级直接影响债券价格，在证券市场，取代评级机构的是研究报告，这些报告对证券定价有重要影响。当质疑逐一被证实之时，价格估值中枢下降。面对蜂涌而来的质疑，美国的监管机构必然进场严厉监管，此时上市公司能够做的，或者澄清进行估值修复，或者进入粉单市场，最糟糕的，是被摘牌，失去游戏的资格。

做空中国概念股的，不是国际做空者，不是浑水公司的创始人、曾经在中国4年一文不名的布洛克，而是中国概念股中的害群之马。中国公司的失信已经严重影响到中国经济的国际化与市场化进程，影响到人民币投资品的信用，绝不能小视。

6月3日，在接受中国媒体采访时，布洛克表示，“除了在报告中已披露的信息，我不对我们的收入和盈利模式发表评论。人们很关心究竟谁是获利者，谁在做空，其实这有什么关系？无论你有多少资金，如果你没有扎实的研究，就会面临法律问题。每次写报告时我们都与SEC（美国证券交易委员会）交流，如果我的目的只是赚钱，而不关心真相，那我早已在监狱里蹲着了。”布洛克无可指责。

有人指责做空者赶尽杀绝，但在注册上市的市场，只有严厉的监管才能让公司得到公平对待，优质公司与劣质公司的价格泾渭分明。做空者是生态链中的食腐者，我们可以厌恶他们，但他们却是不可缺少的环节。也许，最终我们可以通过美国监管机构是否严惩协助公司造假的本国中介机构，得出美国监管是否公平或公正的结论。

一个失信的市场的游戏规则，不可能泛滥到全球。

(本文来源：每日经济新闻 )

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知己知彼：誰在爆買比特幣？

1 : GS(14)@2017-08-18 08:32:01

朝鮮半島局勢陰晴不定，金正恩8月9日揚言要射飛彈攻美國領土關島，特朗普亦冇被拋窒，擺出一幅放馬過來的姿態。戰事似乎一觸即發，雖然話金仔出口術前科多到數唔晒，但寧可信其有，環球資金都係要避一避。講到避險，黃金都唔夠佢威，就係比特幣，近年成為資金新寵，過去一個月已大漲近一倍，年初至今更飆升超過三倍。面對北韓危機，日圓唔會係我哋最好的避險工具。因為低息、融資成本低、流通性大等因素，日圓一向係環球市場嘅避險貨幣。但日本有機會捲入美國與北韓嘅戰爭中，本國貨幣會面臨貶值風險，可能會抵銷避險資金帶來嘅被動升值。好簡單，日本人都買黃金同比特幣避險，你仲會唔會去買日圓？喺日本，黃金需求一直好大，但係因為消費稅8%及黃金入口限制，黃金價偏貴，而比特幣則唔受以上因素影響，因此大受歡迎。近期比特幣的升勢，就是由日韓資金湧入所帶動。虛擬貨幣分析網站CryptoCompare的統計數據顯示，近期日圓購買量佔比特幣購買總量的42%以上，四分一為美元交易，其餘大部份是人民幣和韓圜交易。比特幣喺日本除咗可以用嚟避險之外，仲係可以真係當錢使。今年4月起，日本政府唔單止正式承認比特幣為法定支付方式，仲為比特幣交易所引進了新嘅消費者保護要求和審計要求。日本陸續有零售商，甚至航空公司接受比特幣支付。所以比特幣由4月起，短短兩個月，已經由1,100美元水平炒到上2,500美元，升值1.27倍。留意返，比特幣雖然話可以避險，但都幾高風險，價格波動可以好大。金仔前日一話唔射飛彈打關島，比特幣即急跌一成，從4,400美元歷史高位，曾回落至4,000美元附近水平。風吹知
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170818/20124639

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