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潘石屹和李祝捷，兩個創投圈的老臘肉聚在一起會聊些什麽

導讀 : 如果是只會創業，你不知道為什麽創業，我覺得這是一個很可怕的事情，很容易失去大方向，也很容易放棄。

1月20日，在創業服務器和善緣街0號聯合承辦的創業服務器年會上，一眾大佬做了演講。SOHO中國董事長潘石屹和真順基金創始合夥人李祝捷在演講中都說到了創業趨勢選擇的話題。

以下是經i黑馬編輯整理的演講內容：

潘石屹：今天鋼材比白菜便宜，把時間浪費在這里沒有出路

我給大家提一個問題，我覺得這個問題特別重要。這個問題是什麽呢？就是我們要回答我們為什麽要創業。

其實這個問題可以有不同的問法，我們在讀書的時候要問我們為什麽讀書，當我們蓋房子的時候要問我們為什麽蓋房子，當我們吃飯的時候要問我們為什麽吃飯。人都會吃飯，但是為什麽吃飯，一定要有問題，就可以把我們的思路帶的更深一點，使我們能夠更加深入思考。如果是只會創業，你不知道為什麽創業，我覺得這是一個很可怕的事情，很容易失去大方向，也很容易放棄。

我從做生意創業到今年20多年的時間，創立SOHO中國這家公司正好是20年的時間。我看到在20年前、10年前，和我一起做生意創業這些成功的人，基本上都在香港四季酒店和香格里拉飯店的大堂里面百無聊賴的待著，有話沒話拉著我們就瞎聊。像我、俞敏洪，到今天還在幹活的人已經不多了。我想為什麽，為什麽當初這些我們的創業夥伴，20年前非常的意氣風發，在他們創業的年代他們的才華、他們的潛能都得到了最大的發揮。可是後來上市了，取得了一些成績，賺了一些錢，這些最優秀的人才，中國最優秀的人才都變成了廢人，這是很可悲的事情。

我兩年前在美國碰到一個年輕人，不到30歲，是Facebook最早的幾個員工之一，他賺錢了，跟我在聊退休的事情，不到30歲就要退休，就不想做事情了，這是多可怕的事情。

今天我們要創業，今天我們為什麽要創業？我想最根本的目的只有一個，就是要通過我們每一個人的努力，讓我們這個社會的效率提高，讓我們的成本能降低，讓我們周圍的資源能夠更加的多，就是讓我們的世界變得更加公平，更加的平等。

一句話，就是我們今天做的創業就是要讓我們的社會變得更好。有沒有這樣的例子呢？我們身邊有無數這樣的例子，比如淘寶，就讓我們市場的效率大大提高，成本大大的降低。微信，讓我們的通訊變得非常的方便，比中國移動的短信好用多了。

我們看到在今天要創業，永遠離不開的東西就是技術。十年前、二十年前，不靠技術，靠關系也可能會成功。可是在今天就不可能了，科學技術讓我們的世界在各個方面，經濟、教育、社會，甚至政治方面都變得更開明。同時科學技術也讓我們每一個人的潛能得到最充分的發揮。創業，同樣是讓每個人的潛能，把你身上潛在的能量都調度起來。試想一下如果我當年不下海，坐在機關的辦公桌後面坐一輩子。但是我等了另外一條路，到了深圳、海南島，又到北京創業，我身上的潛能的發揮肯定不一樣。

我們為什麽創業？就是我們看到過去的舊的經濟秩序、市場秩序在土崩瓦解，舊的行業、舊的公司是沒有出路的。

今天建築物鋼材的價格每噸1900塊錢，一斤9毛錢，沒有白菜價格貴。石油價格最高是140塊錢，今天石油的價格是30塊錢，28.3塊錢。我查了一下，生產石油桶的價格是13美元，石油的價格沒有的桶價格貴。你們把精力和時間浪費在舊的行業中沒有出路，只有新的出路就是創業。

創新不是個人的事情，而是要跟所有人聯系在一起，包括六零後，五零後，我們應該緊緊的團結在所有創業者的周圍，走出一條新的路子，這條新的路子就是建立一種新的秩序，建立新的人和人之間的關系，這個關系是美好的。

在這個新的秩序中，發生最大的變化我認為是有直接的關系。變的人和人之間關系的聯系、依從更加的緊密。人和人之間更加的團結合作，任何一批人想和這個世界脫離出去將一事無成。

你們要想成功就得思考我們為什麽要創業。今天我只是提出我的想法，不是答案。每個人的答案都是不一樣的，只有把這個問題想明白了，我們每天工作起來就就會有動力。無論是你們融到資也好，上市也好，賺錢也好，我們前面的路還很長，要繼續堅持下去。

李祝捷：女性創業有局限性

投資圈有兩個事，人和事。這個事要符合互聯網消費升級的趨勢，任何的事情能做成功，是因為趨勢把人和事推到已有的高度，所以趨勢的判斷非常重要。

像中國的人均鮮花消費、人均咖啡消費都是比較低的水平，世界人均咖啡消費是兩三百杯一年，中國只有五杯。但是在大城市區域生活的人咖啡消費已經很高了，是增長的，包括鮮花。這個趨勢存在的話就存在著創業的機會，如果趨勢是對的，就值得我們去深入的研究。

投資無非就是找到對這個趨勢正確的理解和認知的人，一直在那兒布局，他的能力，他本身的背景，他的積累足夠去讓他把握這個趨勢，我們就投了。趨勢對不對，人對不對。

平臺趨勢對是挺難的事，其實很多創業者做了一個減量的市場，比如說鋼鐵整個市場是下降的，但是對渠道這個地方的需求是上升的。所以需求還要你提前在別人沒有察覺到趨勢的時候就開始布局了，這是非常重要的。

比如說當年預測到今天中國娛樂會起來，這是一個趨勢。今天可以看到中國的房子在逐年的增長，動輒收入十億。當時的標的很多，他們就投了，這時候做趨勢，其實並不是每個人都能看到，並且有勇氣和決心去做的。比如我們預測到未來大街上走的汽車都是電動汽車，現在真正有知識能力和資源是很重要的。

看他有沒有真正的了解行業，簡單來講就是有沒有足夠的積累。

事實上投剛畢業的大學生創業的失敗概率非常大，因為投他就是屬於交學費了，做成的可能性為零，我們基本上不投。

事實上我覺得女CEO創業是有局限性的，生理特征吧。實際上女性的特點適合做除了CEO之外所有的職位，因為她比較細，比較有親和力，溝通能力強。但是創業有可能需要有魄力、有格局，敢在關鍵時刻迅速做決定的，這不是女人的特性能定的。當然有一些女性看起來是女性，但其實是男性的性格。

比如說互聯網+，他是真的需要既懂互聯網，又要懂傳統產業，又要懂資本的，比如說在線教育。我在網上寫了一篇文章，叫珍惜生命遠離在線教育，這不是屌絲能玩的遊戲，是各個領域堆起來的資源，既要搞定教育，挖得了俞敏洪老師的人。第一輪能堆很多錢進去，需要在各個方面都有充分的積累，這是少部分人才能擁有的機會，本身就已經驗證了創業是小概率成功的事件。

我見過很多創業者連續犯一樣的錯誤，他沒有反思的能力。如果失敗是成功之母的話，我們每個人失敗一次就成功了，後面就成功了嗎？不可能。只有失敗才是成功之母，因為這樣他才知道怎麽做成。他有成功的基因，所以年輕人成功的唯一的機會，絕對不要相信失敗三次就成功了。

 

版權聲明： 本文作者潘石屹李祝捷，i黑馬原創。如需轉載請聯系郵箱[email protected]授權，未經授權，轉載必究。

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標簽 潘石屹 李祝捷

房價太高，王石和潘石屹都看不下去了！他們給出了這樣的辦法

每經記者 王傑

11月，樓市入冬。

中原地產研究中心統計數據顯示：11月全月，全國主要54個城市合計商品房住宅簽約量刷新最近18個月的最低值（春節2月不計算），同比跌幅高達16.4%。整體看，在2016年“9·30”政策密集出臺後，全國市場連續2個月出現了非常明顯的成交量下滑。

▲11月20日當周主要城市成交量，數據來源：平安證券

本周末，一座小城市也加入了限購大軍。據浙江嘉興市城鄉規劃建設管理委員會公告，自12月3日起實施住房限購，在市區範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

調控效果立竿見影，且政策也在繼續加碼，但目前還沒有到可以松氣的時候。比如王石、潘石屹夫婦這些地產大佬，也認為房價太高，需要繼續調控。

多個城市加碼調控

周末，樓市仍然是所有人關註的焦點。

剛剛過去的11月，武漢新房成交2.6萬多套，相比10月的2.06萬套，增長了約6000套。至此，武漢今年新房成交量已達27萬套，成交面積2798萬平方米，全面超越2015年22.49萬套、2283萬平方米的歷史最高值。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者註意到，11月1日至15日，武漢新房成交15065套；11月16日至30日，武漢新房成交11632套，相比之前減少了兩成多。其中的分水嶺在11月14日，當天晚上，武漢市住房保障和房屋管理局官網發布《進一步促進我市房地產市場持續平穩健康發展的意見》，武漢主城區住房限購政策再次升級：本市戶籍家庭禁止購買第三套住房，非本市戶籍則需要連續在本市繳滿2年社保或個人所得稅證明才能購買首套住房。

據央廣網12月3日報道，近日，河北廊坊200多個樣本樓盤的房價監控顯示，11月以來，廊坊部分房產項目價格開始下調，河北環京房價進入停歇階段。

在北京，據央視報道，近日，北京市發改委、住建委啟動房地產中介“雙隨機”專項檢查，從2000多家中介機構數據中，隨機抽取30家中介，重點檢查明碼標價情況、房源信息真實性等情況，將在近20天內完成“突擊”檢查，一旦發現問題，會嚴格按照法律法規進行處罰，絕不姑息。

不僅僅是熱點城市政策頻出，一些小城市也加入了調控大軍。

據嘉興市城鄉規劃建設管理委員會公告稱，“為進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，根據國家“分類調控、因城施策”的總要求，結合我市房地產市場實際，經市政府研究決定，我市自12月3日起實施住房限購。限購政策明確，在市區範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。”

2016年9月30日起，全國熱點城市掀起新一輪房地產市場調控熱潮。北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳等城市陸續祭出樓市新政。隨後，多個熱點城市的樓市也開始降溫。

據中原地產數據，11月份，包括北京等一線城市的成交量環比跌幅達到了19.5%，北京11月網簽5861套（含自住房），上海簽約11690套、廣州簽約10453套、深圳簽約2829套，跌幅分別達到了7%、12%、28%、30%；杭州、南京等城市成交量甚至現了超過50%的下調。

中原地產首席分析師張大偉表示，在調控一個月後，隨著簽約周期的變化，部分城市因為限購的末班車效應的集中簽約釋放後，市場逐漸開始出現調控導致的成交下調現象。

中原地產研究中心統計顯示：11月來，已經超過10個城市在10月基礎上出臺了樓市調控措施，從全國看，從9月30日開始的這一輪樓市調控各地已經有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施：

自11月10日起，杭州進一步實施住房限購措施並上調公積金貸款首付比例；

11月14日，武漢限購升級：首付全面提高至3成，本地家庭主城限購2套；

西安、南京也於11月14日夜間發文加強樓市調控；

11月15日，深圳市住房公積金管理中心官網發布通知稱，深圳職工家庭首套房公積金貸款最低首付比從20%升至30%，二套房首付比從30%升至70%；

11月17日，東莞市住房公積金管理中心下發《關於調整住房公積金貸款最低首付款比例有關事項的通知》，宣布自2016年11月18日起，該市繳存職工申請住房公積金貸款最低首付款比例從20%調整為30%；

11月18日，廣州市住房和城鄉建設委員會、廣州市國土資源和規劃委員會、廣州市金融工作局聯合發布《關於對競買商品住宅用地資金來源核查的通知》；

11月21日，福州再出調控新政：二套房公積金貸款首付不低於50%，在限價措施方面，將所有樓盤備案價格上漲幅度由上一輪調控要求的10％以內調整為“零增長”；

11月28日，上海、天津兩個城市同日發布了樓市調控“新政”，提高首付比例以及“認房又認貸”的條件升級進一步強化了“維穩”房價的預期。

潘石屹：出臺房產稅是必要的

盡管本輪房地產調控已是史上最嚴，但一些房地產大佬仍認為調控應該持續甚至加碼。

據財新昨日報道，王石表示，當房地產價格與居民收入不匹配時會非常危險，“中國的房地產不是市場經濟，也不是計劃經濟，在房地產價值背離的情況下，我歷來贊成調控”。王石還補充說，“非常擔心調控不能堅持下去，由於房地產的特殊屬性，(政府)可能在關鍵時刻會手軟。”

王石進一步解釋稱，由於房地產對產業上下遊的拉動作用和經濟增長的推動力，一旦調控影響經濟，可能調控政策就會“軟”。

王石還補充道，“價格一定要限制，（為）什麽不能限制？一定要限制的，在中國現階段的國情下，唯一可取的就是限制”。

SOHO中國董事長潘石屹、SOHO中國首席執行官張欣近日在麻省理工（MIT）的一次講座中表示，出臺房產稅十分必要，否則將造成巨大的浪費。

潘石屹夫人張欣表示，中國房價高企的一個原因就是持有成本低。她說：

中國人在美國買房，大家就比較猶豫。在中國就不猶豫。因為在中國的物業管理費低。買了房子放在那里就行。沒有成本。

美國就不一樣。美國買房不管你住不住都得交物業管理費和稅，而且相當貴。這樣就使得很多想著買房空置的人望而止步。如果中國有一天像美國這樣，收稅、收物業管理費，那可能會不一樣。

潘石屹則表示，出臺房產稅是必要的，否則將造成巨大的浪費。他說：“我知道北京有人買一百套房，自己只住一套。”

他說：“房產稅的考證從15年前開始了。可是十幾年過去了，依然沒有推出。征收房產稅的阻力很大，尤其是來自中等收入群體的阻力。”

他稱：“從我們的討論來看，應該推出房產稅。極端的概念下：第一套房不收稅、第二套收2%，第三套收3%，第四套收4%。”

對於未來的房價，潘石屹則表示，這誰都說不清。

每經編輯 杜恒峰

潘石屹：觀察過近30年成功的企業家後，我做的5點思考

潘石屹 2017-01-19 09:51

本文系投資人說（ID：touzirenshuo）授權i黑馬發布，原素材參考華西都市報、新浪科技、福布斯中文網、潘石屹博客。

1、第一個思考：創始人分兩種

在商場打拼這麽多年，我看過許多人，也經歷過許多事。我認為創業者分為兩類：

第一類創業者是生意人。

通常，他們嗅覺非常敏感，市場上什麽地方有錢，什麽地方可以賺到錢，他們就順著什麽地方走。中國絕大多數的小商小販都具備這樣一個能力。這個能力是非常重要的，因為一個一個的小商小販組織起來，就能形成一個龐大的市場機制，讓整個資源及物流都能夠被合理地利用起來。

第二類創業者則是能夠在聞到金錢氣息的基礎上，懷抱一個較高的理想，即「我要為這個社會創造價值」。

聽起來，「創造價值」對商人或企業家來說有點虛。不過其實創業者提供好的服務和好的產品就是為這個社會創造價值，他們往往把做出精益求精的產品作為人生中最大的追求，並且對產品的關註超過了利潤。

比如喬布斯就是這樣一個人，他並沒有想要賺大錢，而是將所有的關註點都放到了產品上，直到他臨終前還在琢磨產品該怎麽做。正是喬布斯的這種執念，才讓蘋果的一系列產品為客戶帶來了美的體驗和享受。

另外，我覺得這種創業者身上還有一個鮮明的特點：總是試圖尋找到市場運作背後的邏輯，因為如果尋找不到市場運作背後的邏輯，他們便會慌亂。

2、第二個思考：合夥人

說完創始人，接下來我也想談談如何與合夥人相處的問題。我發現合夥人之間的不信任是許多創業者在創業時面臨的最大困難。

 1）與朋友一起創業，最重要的是信任。

比如，當初我跟馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪五個朋友一起創業時，我們沒有會計、出納，更沒有審計，於是他們五個便把所有的錢都交給我管。在我們一起創業的4、5年的時間里，我沒有多占過1分錢，哪怕是多出一張出租車票都沒有私自報銷。

我講自己這個故事是想說，在創業的過程中，合夥人之間的信賴特別重要，因為我們不可能一個人完成所有的事情。也許，每一個人的聰明程度、智慧程度不同，不過「信任」是把大家聯合在一起的前提，沒有了「信任」，就不可能有真正的團結和良好的合作。

我看過很多失敗的項目，他們失敗通常不是因為項目本身有問題，也不是因為發展方向有問題，而是因為合夥人之間不夠信任，錢分得不均勻，這實際上跟人性的自私有很大的關系。

一個閱歷和經驗豐富的人，常常自己吃過很多虧，或者看到別人吃了很多虧，於是就很容易變得不相信別人，時時刻刻提醒自己不要吃虧上當，這在做事情中其實是非常可怕的。

如果你只看到吃虧上當，看不到信任的力量，就容易陷入到一種惡性循環，便失去了信任帶給你的力量。如果你防範別人，別人就會防範你，這樣你就會把精力和聰明才智浪費到相互猜疑上去。我覺得在當今社會要想做成事情，一定要將胸懷敞開，相信別人，有時甚至要相信欺騙過你的人，這將給你帶來巨大的力量。

《悲慘世界》中講過這樣一個故事：從監獄釋放出來的冉阿讓在主教家里住，有天晚上他偷走了主教家的銀餐具，後被警察抓住並帶回到主教家。

主教對他說：「你為什麽不跟他們說這是我送給你的？還有我送給你的蠟燭臺你忘記帶走了。」這段話讓我大受觸動，正是這種充分且毫無保留的信任和愛，讓一個罪犯一步步轉化成對社會有用且有愛心的人。

2）夫妻一同創業，要正確看待分歧。

當年，我和我的妻子張欣一起創業時，條件特別艱苦。不光是外部環境，我跟她之間的關系也特別艱難。那時，我們討論一些工作上的事情，基本上是我說的她不聽，她說的我也不聽；在辦公室里相互不聽取對方意見，回家了也不聽對方意見。最後沒辦法，我們只好分開一個多月的時間。

這期間，我和張欣都開始反省。我覺得我們兩個之間主要是因為各自的背景不同：她是在國外受的教育，曾在華爾街工作；而我則是從甘肅農村來的。因此，我們兩個人其實是兩個極端，一起處事就很容易發生矛盾。

其實我們倆誰也離不開誰，於是我們又走到了一起。後來，我們在一起創業的過程中發現，原來我們認為的缺點正好成為了合作的優點。比如，她對西方國家十分了解，而我卻不甚了解；我對中國情況熟悉，她對中國情況的了解程度遠不如我。

所以，夫妻或合作夥伴一起創業，能力及性格存在差異和互補是非常重要的，否則她會的東西你會，她不會的東西你也不會，這樣就把事情耽誤了。從我們想明白這個道理之後，我們的家庭越來越好，公司也越辦越好並成功上市。

3、第三個思考：商業模式要實現盈利

現在，互聯網技術迅速發展，優秀的互聯網創業者也獲得了成功。我一直在向互聯網企業學習，還曾給自己定下一個任務：每個月要拜訪10家互聯網企業。

然而在拜訪的時候，我卻有些擔心，因為現在很多互聯網企業不關註具體的盈利問題。比如，我之前在拜訪一家互聯網企業時，問他們業績怎麽樣，他們給我的回答是「快盈利了」。 

而且，我在看了大概100多家互聯網企業後發現，80%的企業只是在圍繞著一個概念空空轉。我認為，互聯網確實是一個很好的技術，但是一定要為實體經濟服務，只有這樣才能真正創造價值。

作為一個傳統企業家，我想給新興企業家一點建議：只要你是一個企業家，只要你正在創業，就應該把盈利放在第一位，如果你沒有盈利能力，說明你這個商業模式可能是錯的。

我覺得看一個企業的商業模式能否成功，有三個關鍵的衡量標準：第一是看能不能讓成本降低；第二是看能不能讓效率大幅度提高；第三是看能不能讓閑置的資源被充分利用起來。

除此之外，我覺得創業者觀察問題的角度不能太窄，不能僅局限於一個企業，還應該有歷史的角度和社會的視角，這樣企業在發展過程中遇到難題時才有可能將其解開。

4、第四個思考：理念的力量

在我自己做企業的過程中，我一直在觀察近三十年那些成功的企業家身上都有哪些特質。我發現，成功的創業者都有一套自己的理念，並用這套理念感染身邊的每一個人，貫徹每一件事。在這里，我也想說說自己的體會：

1)簡單。

做事要力求簡單。繁雜會讓我們陷入不能自拔的境地。繁雜一方面是來自我們舊的習慣、舊的規則、舊的禮儀，另一方面則來自於我們賣弄知識、賣弄技能。通常，把簡單的事情複雜化很容易，比如多余的裝飾、多余的構建、多余的想法、多余的語言都會把一件簡單的事情複雜化。

但從歷史的角度來看，一個向上的民族總是簡單、大氣的；一個處於衰敗的民族，從建築、家居、服裝、裝飾到語言表現出來的多是繁雜和多余。所以，把簡單作為自己的世界觀，作為自己做事情的指導思想，是走向成功的一個重要因素，我們往往能在簡單的過程中獲得成功的力量。

2)透明。

通常，當你需要隱藏一個秘密時，需要制造一股更大的力量把這個秘密遮蓋住。但紙永遠包不住火，壞事遲早會暴露，所以要想得到最大的安全，就需要透明。

比如，我曾接觸過一位房地產開發商，他每到一個城市投資開發，都要認識當地領導，與當地領導吃頓飯，這樣他才會覺得踏實、安全，否則心總是懸著的，要麽不敢輕易投資，要麽投資了也不放心。殊不知，最大的安全感源自於把我們放到陽光下，而不是在黑暗中。如果你放棄了陽光和透明帶給自己的力量，就不可能有足夠的力量把事情做成功；即便你能夠取得一些小成功，也只是暫時的。

3）講道德，勇於承擔社會責任。

道德是一種約束，是做人的底線和原則。如果違背了道德和做人原則，做任何事情都是不成功的。在我們生活的這個世界，如果沒有道德的約束，壞人一定會占便宜，占上風，那整個世界將會越變越壞。這些沒有道德的人，實際上或遲或早都得到了懲罰。我們村子里有一句話叫“種瓜種瓜，種豆得豆”，翻譯過來就是“惡有惡報，善有善報”。

偉大的創業者都勇於承擔社會責任。我覺得，創業者承擔社會責任的第一步是先把業創好，盡量把投資人投給你的每一分錢都用到合理的地方，生產出良好的產品和服務，給社會提供一些有價值的東西；第二步是當創業比較成功了，公司辦大了，這時就需要更多地關註教育、環境等社會問題。

5、第五個思考：成功的規律

除了理念的力量，我還發現成功的創業者背後都遵循了三條規律：第一條是摩爾定律；第二條是通貨膨脹；第三條是中國的城市化進程。

1）摩爾定律。

摩爾定律是指成本不斷降低。從上世紀60年代末、70年代初到現在為止，每隔 18 個月的時間，集成電路芯片的集成度翻一番，這意味著成本差不多降低50%。如果沒有摩爾定律，手機設備可能要占滿一個屋子，也不可能有今天的互聯網和計算機芯片行業。

2）通貨膨脹。

比如，過去最受益的開發商通常的做法是：借很多錢，囤很多地。囤完地後房價持續上漲。很多開發商負債率117%、120%，天天吃了上頓沒下頓，但過幾年後他們都發展得非常好。這其中最根本的原因就是通貨膨脹，土地價格飛漲，讓這些冒險的開發商賺了很多錢。

3）中國城市化進程。

國外沒有任何一個人類遷徙活動需要幾億人從鄉下搬到城里去，這個規律主要發生在中國，只有中國目前存在這樣的機會，這讓我們的經濟、社會、市場都發生了很大的變化。

現在是創業的一個非常好的時代，因為舊的行業、傳統行業在土崩瓦解，新的經濟、市場秩序在重新建立，市場上風險投資資金量非常大。這是兩個秩序轉換的時點，出現一批有知識、有意願創業的人，後面又有人出錢，所以現在是最好的創業時期，創業者們要抓住這樣一個難得的機遇。

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潘石屹：觀察過近30年成功的企業家後，我做的5點思考

投資人說 2017-01-22 08:46

*本文系投資人說（ID：touzirenshuo）授權i黑馬發布，原素材參考華西都市報、新浪科技、福布斯中文網、潘石屹博客。

1、第一個思考：創始人分兩種

在商場打拼這麽多年，我看過許多人，也經歷過許多事。我認為創業者分為兩類：

第一類創業者是生意人。

通常，他們嗅覺非常敏感，市場上什麽地方有錢，什麽地方可以賺到錢，他們就順著什麽地方走。中國絕大多數的小商小販都具備這樣一個能力。這個能力是非常重要的，因為一個一個的小商小販組織起來，就能形成一個龐大的市場機制，讓整個資源及物流都能夠被合理地利用起來。

第二類創業者則是能夠在聞到金錢氣息的基礎上，懷抱一個較高的理想，即「我要為這個社會創造價值」。

聽起來，「創造價值」對商人或企業家來說有點虛。不過其實創業者提供好的服務和好的產品就是為這個社會創造價值，他們往往把做出精益求精的產品作為人生中最大的追求，並且對產品的關註超過了利潤。

比如喬布斯就是這樣一個人，他並沒有想要賺大錢，而是將所有的關註點都放到了產品上，直到他臨終前還在琢磨產品該怎麽做。正是喬布斯的這種執念，才讓蘋果的一系列產品為客戶帶來了美的體驗和享受。

另外，我覺得這種創業者身上還有一個鮮明的特點：總是試圖尋找到市場運作背後的邏輯，因為如果尋找不到市場運作背後的邏輯，他們便會慌亂。

2、第二個思考：合夥人

說完創始人，接下來我也想談談如何與合夥人相處的問題。我發現合夥人之間的不信任是許多創業者在創業時面臨的最大困難。

 1）與朋友一起創業，最重要的是信任。

比如，當初我跟馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪五個朋友一起創業時，我們沒有會計、出納，更沒有審計，於是他們五個便把所有的錢都交給我管。在我們一起創業的4、5年的時間里，我沒有多占過1分錢，哪怕是多出一張出租車票都沒有私自報銷。

我講自己這個故事是想說，在創業的過程中，合夥人之間的信賴特別重要，因為我們不可能一個人完成所有的事情。也許，每一個人的聰明程度、智慧程度不同，不過「信任」是把大家聯合在一起的前提，沒有了「信任」，就不可能有真正的團結和良好的合作。

我看過很多失敗的項目，他們失敗通常不是因為項目本身有問題，也不是因為發展方向有問題，而是因為合夥人之間不夠信任，錢分得不均勻，這實際上跟人性的自私有很大的關系。

一個閱歷和經驗豐富的人，常常自己吃過很多虧，或者看到別人吃了很多虧，於是就很容易變得不相信別人，時時刻刻提醒自己不要吃虧上當，這在做事情中其實是非常可怕的。

如果你只看到吃虧上當，看不到信任的力量，就容易陷入到一種惡性循環，便失去了信任帶給你的力量。如果你防範別人，別人就會防範你，這樣你就會把精力和聰明才智浪費到相互猜疑上去。我覺得在當今社會要想做成事情，一定要將胸懷敞開，相信別人，有時甚至要相信欺騙過你的人，這將給你帶來巨大的力量。

《悲慘世界》中講過這樣一個故事：從監獄釋放出來的冉阿讓在主教家里住，有天晚上他偷走了主教家的銀餐具，後被警察抓住並帶回到主教家。

主教對他說：「你為什麽不跟他們說這是我送給你的？還有我送給你的蠟燭臺你忘記帶走了。」這段話讓我大受觸動，正是這種充分且毫無保留的信任和愛，讓一個罪犯一步步轉化成對社會有用且有愛心的人。

2）夫妻一同創業，要正確看待分歧。

當年，我和我的妻子張欣一起創業時，條件特別艱苦。不光是外部環境，我跟她之間的關系也特別艱難。那時，我們討論一些工作上的事情，基本上是我說的她不聽，她說的我也不聽；在辦公室里相互不聽取對方意見，回家了也不聽對方意見。最後沒辦法，我們只好分開一個多月的時間。

這期間，我和張欣都開始反省。我覺得我們兩個之間主要是因為各自的背景不同：她是在國外受的教育，曾在華爾街工作；而我則是從甘肅農村來的。因此，我們兩個人其實是兩個極端，一起處事就很容易發生矛盾。

其實我們倆誰也離不開誰，於是我們又走到了一起。後來，我們在一起創業的過程中發現，原來我們認為的缺點正好成為了合作的優點。比如，她對西方國家十分了解，而我卻不甚了解；我對中國情況熟悉，她對中國情況的了解程度遠不如我。

所以，夫妻或合作夥伴一起創業，能力及性格存在差異和互補是非常重要的，否則她會的東西你會，她不會的東西你也不會，這樣就把事情耽誤了。從我們想明白這個道理之後，我們的家庭越來越好，公司也越辦越好並成功上市。

3、第三個思考：商業模式要實現盈利

現在，互聯網技術迅速發展，優秀的互聯網創業者也獲得了成功。我一直在向互聯網企業學習，還曾給自己定下一個任務：每個月要拜訪10家互聯網企業。

然而在拜訪的時候，我卻有些擔心，因為現在很多互聯網企業不關註具體的盈利問題。比如，我之前在拜訪一家互聯網企業時，問他們業績怎麽樣，他們給我的回答是「快盈利了」。 

而且，我在看了大概100多家互聯網企業後發現，80%的企業只是在圍繞著一個概念空空轉。我認為，互聯網確實是一個很好的技術，但是一定要為實體經濟服務，只有這樣才能真正創造價值。

作為一個傳統企業家，我想給新興企業家一點建議：只要你是一個企業家，只要你正在創業，就應該把盈利放在第一位，如果你沒有盈利能力，說明你這個商業模式可能是錯的。

我覺得看一個企業的商業模式能否成功，有三個關鍵的衡量標準：第一是看能不能讓成本降低；第二是看能不能讓效率大幅度提高；第三是看能不能讓閑置的資源被充分利用起來。

除此之外，我覺得創業者觀察問題的角度不能太窄，不能僅局限於一個企業，還應該有歷史的角度和社會的視角，這樣企業在發展過程中遇到難題時才有可能將其解開。

4、第四個思考：理念的力量

在我自己做企業的過程中，我一直在觀察近三十年那些成功的企業家身上都有哪些特質。我發現，成功的創業者都有一套自己的理念，並用這套理念感染身邊的每一個人，貫徹每一件事。在這里，我也想說說自己的體會：

1）簡單。

做事要力求簡單。繁雜會讓我們陷入不能自拔的境地。繁雜一方面是來自我們舊的習慣、舊的規則、舊的禮儀，另一方面則來自於我們賣弄知識、賣弄技能。通常，把簡單的事情複雜化很容易，比如多余的裝飾、多余的構建、多余的想法、多余的語言都會把一件簡單的事情複雜化。

但從歷史的角度來看，一個向上的民族總是簡單、大氣的；一個處於衰敗的民族，從建築、家居、服裝、裝飾到語言表現出來的多是繁雜和多余。所以，把簡單作為自己的世界觀，作為自己做事情的指導思想，是走向成功的一個重要因素，我們往往能在簡單的過程中獲得成功的力量。

2）透明。

通常，當你需要隱藏一個秘密時，需要制造一股更大的力量把這個秘密遮蓋住。但紙永遠包不住火，壞事遲早會暴露，所以要想得到最大的安全，就需要透明。

比如，我曾接觸過一位房地產開發商，他每到一個城市投資開發，都要認識當地領導，與當地領導吃頓飯，這樣他才會覺得踏實、安全，否則心總是懸著的，要麽不敢輕易投資，要麽投資了也不放心。殊不知，最大的安全感源自於把我們放到陽光下，而不是在黑暗中。如果你放棄了陽光和透明帶給自己的力量，就不可能有足夠的力量把事情做成功；即便你能夠取得一些小成功，也只是暫時的。

3）講道德，勇於承擔社會責任。

道德是一種約束，是做人的底線和原則。如果違背了道德和做人原則，做任何事情都是不成功的。在我們生活的這個世界，如果沒有道德的約束，壞人一定會占便宜，占上風，那整個世界將會越變越壞。這些沒有道德的人，實際上或遲或早都得到了懲罰。我們村子里有一句話叫“種瓜種瓜，種豆得豆”，翻譯過來就是“惡有惡報，善有善報”。

偉大的創業者都勇於承擔社會責任。我覺得，創業者承擔社會責任的第一步是先把業創好，盡量把投資人投給你的每一分錢都用到合理的地方，生產出良好的產品和服務，給社會提供一些有價值的東西；第二步是當創業比較成功了，公司辦大了，這時就需要更多地關註教育、環境等社會問題。

5、第五個思考：成功的規律

除了理念的力量，我還發現成功的創業者背後都遵循了三條規律：第一條是摩爾定律；第二條是通貨膨脹；第三條是中國的城市化進程。

1）摩爾定律。

摩爾定律是指成本不斷降低。從上世紀60年代末、70年代初到現在為止，每隔 18 個月的時間，集成電路芯片的集成度翻一番，這意味著成本差不多降低50%。如果沒有摩爾定律，手機設備可能要占滿一個屋子，也不可能有今天的互聯網和計算機芯片行業。

2）通貨膨脹。

比如，過去最受益的開發商通常的做法是：借很多錢，囤很多地。囤完地後房價持續上漲。很多開發商負債率117%、120%，天天吃了上頓沒下頓，但過幾年後他們都發展得非常好。這其中最根本的原因就是通貨膨脹，土地價格飛漲，讓這些冒險的開發商賺了很多錢。

3）中國城市化進程。

國外沒有任何一個人類遷徙活動需要幾億人從鄉下搬到城里去，這個規律主要發生在中國，只有中國目前存在這樣的機會，這讓我們的經濟、社會、市場都發生了很大的變化。

現在是創業的一個非常好的時代，因為舊的行業、傳統行業在土崩瓦解，新的經濟、市場秩序在重新建立，市場上風險投資資金量非常大。這是兩個秩序轉換的時點，出現一批有知識、有意願創業的人，後面又有人出錢，所以現在是最好的創業時期，創業者們要抓住這樣一個難得的機遇。

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潘石屹大甩賣

十天時間，潘石屹就甩賣了高達百億元的京滬地產項目。（視覺中國/圖）

（本文首發於2017年7月13日《南方周末》）

波士頓市中心向北20公里，靜謐的瓦爾登湖畔，5月最後一天潘石屹開始了他標誌性的十公里跑。這個擁有1838萬微博粉絲的中國前著名地產大亨，沒忘記帶上自己的私人攝影師。

“一個安心的人在哪都可以自得其樂地生活”。在梭羅200周年誕辰的特殊年份造訪，多少有些借古人明誌的意味，哪怕那身價格不菲的黑色系耐克專用運動服飾，與名著中擺脫物欲索求回歸自然內心的主旨頗有違和。

在美國，潘石屹貌似一身輕松。無論是在哥倫比亞大學聆聽李開複講解人工智能，還是在麻省有著139年歷史的菲利普斯學院旁觀畢業典禮，當然還有從文學名湖到紐約中央公園的一路暢跑，好不愜意。即便此後返回國內，他更熱衷的亦是點評長篇電視劇《白鹿原》里的演技得失，以及為兩個小兒組織的家鄉足球隊加油助威。

就像梭羅總在公開場合主張回到燧石與黑鐵時代但兜里永遠揣著一盒火柴隨時準備熟練使用，53歲的潘同樣喜歡隱藏他廣為人知偏又遮遮掩掩的生意本能。

十天里，先是以每平米5.1萬元均價共35.73億人民幣出售上海虹口SOHO項目，接著便是宣布放盤上海淩空SOHO和北京光華路SOHO2兩個項目，涉及金額預計高達105億至110億人民幣。而兩天後在關於SOHO3Q的發展戰略發布會上更是一語驚人。除了外灘SOHO和望京SOHO，“剩下的項目具體什麽時候賣，還要走一步看一步”。

當外界已習慣性將潘視作高曉松一般的脫口秀明星時，自6月26日發軔的資產處置風暴再度引來無數聚光燈，即便與此同時，有關樂視賈躍亭的退出，特別是萬達王健林630億元轉讓文娛、酒店項目的新聞，才是最大的頭條。

姜桂之性老而彌辣，“小潘”依然還在為他與妻子名下220億的財富戰鬥著。只是，SOHO中國，一家具有大象基因的企業，一家北京乃至上海十五六年里最風光的商業地產開發商，正在漸行漸遠退出市場。“60歲退休”，潘石屹的口風似乎更接近於SOHO中國的離開倒計時。

什麽時候開始的？有市場人士歸結於五年前SOHO中國的第二次重大轉型，即由散售轉型為全部物業自持只租不售。無論潘石屹如何強調脫胎換骨的決心——在此之前，長期跟隨潘負責主盯山西煤老板口袋的銷售骨幹已大部離去，但資本市場的棒喝或者真的令其感到了心寒。三天內港股股價下跌12%，兩個月內蒸發20%。註意，沒有惡意沽空報告找麻煩！顯然，投資者們內心深處不認同這類自斷所長的革新。

潘和潘夫人是在意股價的。2004年首次IPO失利，2007年10月8日維港掛牌成功，8.3港元的招股價取的更是最高上限，而128.6億港元的融資額放置在金融危機前夕的大背景下，已殊為難得。隨著奧運行情和接踵而至的單日、單項目銷售冠軍花落自家，10.10元的峰值股價匹配600億港元市值，至少不負這對明星拍檔夫妻的名頭。

為了某種光環的持久，有時得支付對價。數年間動用28.9億港元回購5億股便是明證。但是抱歉，SOHO中國早已被抽離了“神奇”二字的加持。72.9倍的市盈只在夢中，如今是20.7倍；市凈率也從2.35倍跌至0.54倍。至於股價，雖擺脫了每股3港元的惡魘，但4港元一股區間長久徘徊無非五十步笑百步。

不用責怪投資者為何棄如敝履，翻翻過去四年財報就明白了。年度營收一項上，分別是146.1億、61億、9.95億和15.77億元，而凈利方面則是73.9億、41億、5.38億和9.1億元。那個一度全年現金入賬222億且凈資產負債率僅錄得2.6%，被譽為中國最會賺錢地產公司的SOHO中國，真的存在過嗎？

要命的是，在市場信心最受打擊的2015年8月，也即該公司拋出史上最差業績中報當天，股價下探12.25%至3.94港元。而至2017年3月2016財報出臺，收入同比上升了58%，毛利同比上升了69%，凈利同比上升了78.7%，尤其是作為公司利潤主要來源的收租部分，更從上一年的0.52億元飆升至15.11億元，而78.7%的同期毛利率與69%的凈利率亦明顯擺脫了頹勢。

又如何？股價仍在同一位置。

轉型成功，這是潘石屹說的。冇曬興趣，這是用腳投票者的實際行動。

倒有兩類人士還在猶豫，只是心思各不相同。一廂想的是私有化，只消潘張開出合適價碼我們賺一票走人；另一廂盯著每年一至兩次的整棟項目出售，既改善了財報表現，多少還有些特別分紅。

也是，52.3億割棄了上海海倫廣場和靜安廣場；30.5億讓渡了淩空SOHO一半收益權；84.93億徹底了結與郭廣昌和戴誌康諸君有關外灘地王的紛爭；再到32.97億元將地段上佳的SOHO世紀廣場交付劉益謙旗下的國華人壽，潘石屹退出上海市場的速度，與其當初義無反顧一頭紮進黃浦江懷抱時旗鼓相當。

不會全賣了吧？！有大膽人士背身轉了轉腦筋。畢竟早在2011年和2013年，所謂“張欣家族”兩次出擊紐約曼哈頓均有過斬獲，包括那棟鼎鼎大名的五十層高通用汽車大廈的少數股權。但有兩個現實擺在面前。第一當然是對中國內地資金肆無忌憚收購海外資產史無前例的管控，就算已“出口”2500億人民幣的王健林，現在也要穩穩心神暫收腳步了。財富實力和政治影響力不在同一等量級且一貫小心謹慎的潘石屹，不至於讓自己觸這個黴頭。

同時，沒聽小潘講嗎，“在資產荒時，我擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好”。

當然，商人的話從來只能信一半。據傳，2017年3月SOHO中國突然放棄出售虹口SOHO項目的真實理由，是套現資金無法出境。既然已有三四年未在市場拿地，而一旦拋售項目，大筆資金又難覓更佳升值去處。

權且潛龍勿用。

然而，當潘石屹3個月後最終將虹口項目售予新加坡吉寶置業並準備沽清淩空SOHO剩余50%股權時，更重要的，當他同步決定首次放盤北京項目即光華SOHO2整棟樓盤時，市場接到了一個明確信號，某人真的已心意闌珊。盡管此刻他手中還有兩個項目尚未竣工，盡管至2018年時，其還擁有140萬平米可租物業。

全力打造SOHO3Q共享辦公間？努力爭取這個互聯網包裝下的共享經濟產品分拆上市？試問，已有的16000個工位果真需要過往幾年340億套現資金追加投入嗎？不再買地，不入二、三線城市，這個分拆計劃與瑞安地產羅康瑞心心念念中國新天地獨立上市的藍圖一樣，只是自我安慰和市場安神伴生下的產物。

1963年出生的潘石屹，肖兔，從甘肅天水到廊坊，到海口，到北京，到上海，再到紐約波士頓，以特有的精明狡黠，他已一路跑了三十年。有過5斤桔子“賄賂”規劃局官員查閱內部紅頭文件從而逃離海南房地產泡沫的運氣，有過在煙盒紙上簽下京城10億投資規模地產項目的豪氣，也有過看錯地產價格風向或者估錯對手實力丟失心頭所好的喪氣。以100萬元博取百億財富，他已註定寫入歷史。而同年上市的碧桂園如今市值2000億已是SOHO中國十倍，又不得不令人再次感嘆造化弄人。

“萬事萬物沒有變，是我們在變。”下一次暢跑的時候，正在力爭從“輕資產”進化為“無資產”的潘應當會想起梭羅寫在《瓦爾登湖》里的這句話。

潘石屹為何沒了辦公室？因為共享辦公桌！

（視覺中國/圖）

“上個星期，我做了一個偉大的決定，我給全公司的人發了一個Email：從此以後我沒有辦公室了，我的黑色的雙肩包就是我的辦公室，雙肩包到哪里，我就在哪里辦公。”8月20日，在廣州的 SOHO媒體見面會上，潘石屹推銷SOHO的共享辦公項目SOHO 3Q。

SOHO 3Q是2015年SOHO中國推出的一款共享辦公的項目，用戶只要在手機上下單付款，就能在3Q里租用辦公桌位，租金按天計算，租期可長可短。目前在北京、上海核心地段已開業了18個3Q中心，擁有近17000個工位。潘石屹取消自己的辦公室也是為了表明，推廣共享辦公，從他本人做起。

不過，過去兩年，這個項目一直很低調。在2016年的SOHO財報中，關於3Q的材料很少，看不出該項目時下的運營情況。在2016年的財報中，SOHO將3Q項目列入“環境、社會及管治報告”一欄中，稱“通過轉變商業模式，為節能減排做出更大的貢獻”。

潘石屹稱，目前3Q的盈利狀況還不是特別大，與上市公司沒有區分開。而對於盈利情況，潘石屹直言：“你能理解房地產開發商的心情，都是賺過大錢的人，現在能賺多少錢，還沒有考慮。”SOHO計劃在未來3到5年，SOHO將推出30萬到50個共享辦公桌位，這個速度是過去兩年的10倍。

事實上，這個項目的投入也並不算多。根據潘石屹在媒體見面會上透露的數據，過去兩年，每一個工位的投入是3萬元，這也意味著17000個工位的投入為5.1億元。在未來3到5年，SOHO將通過標準化的運營和采購，將每一個桌位的投入成本降低一半。

而在房地產商開始追求“輕資產”的今天，3Q項目則成為了SOHO的明星項目。潘石屹表示，3Q項目這種共享辦公的創意是他對輕資產的思考。過去幾天，從杭州、南京，到深圳、廣州，潘石屹頻繁出現在媒體見面會上，帶著城市拓展招標書和房屋租賃合同推銷這款產品。

潘石屹認為共享經濟的概念已經被玩壞了。“共享單車本來是一個好創意，但是風投太多，把公園都給占了。”他認為，價值量小的東西沒有必要共享，房子、汽車這樣價值量大的東西才有價值來做共享經濟，他希望把3Q做成是一種真正共享經濟的商業模式，將閑置的辦公資源給整合起來。

不過，根據本次媒體見面會上表現的內容，SOHO內部對於3Q項目的定位尚存在一定的討論。現場有媒體提問，這種共享辦公雖然為租戶提供了辦公的方便，但是卻無法為租戶尤其是創業團隊提供他們想要得到的“門面效應”。

潘石屹直言，“門面效應”是過去的老思路，現在的談判更看重合同條款、風險控制，而不是有沒有開奔馳車過來。不過，3Q項目的首席運營官方力維則從潘石屹手上接過話筒補充道，他們這兩天在廣州市中心的珠江新城考察了一些地址，希望在未來能夠滿足租客對“門面效應”的需求。

此外，在多個地區的媒體見面會上，潘石屹都不願意將3Q與創業孵化器相提並論。在本次見面會上，潘石屹也表示，3Q不是專門為中小企業、創業公司服務的，而是為各行各業服務。他希望3Q的共享辦公場所里“越熱鬧越好”，“越亂越有活力”。而方力維在對3Q的介紹中，重點提到了他們有一個名為“3Q相約投資人”的活動，是一個租戶與投資人見面的平臺。

據了解，SOHO 3Q不會新建樓盤，也不會和別的開發商進行合作，而是租用別人的建築，自己裝修、出租，再收租金，這也是潘石屹關於輕資產的思考。潘石屹認為新建樓盤，對於社會來說是一種負擔。有媒體現場質疑，這種模式會不會讓潘石屹成為全國辦公場所租賃市場最大的“二房東”。

潘石屹沒有回避自己會成為“二房東”，但他否認會成為最大的“二房東”。潘石屹稱，3Q是真正的共享經濟，但是絕對不會一家獨大，希望能夠形成一個行業，將價格降低、服務提高。

[貼圖]潘石屹

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