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高房價時豪搶地胃口大開 如今周邊項目清倉大甩賣

每經記者 杜冉樂 唐潔

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沈寂。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

彼時被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨著去年首單高價地落袋，其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“手上已經沒現貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理發現，2016年合肥城建先後拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數量與金額均創下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月後，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊，樓面價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的沖動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓面價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者註意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者近日實地調查發現，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經被圍擋圍了起來，但並未確認項目具體入市時間：

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經有超過一年的時間，現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓面價的現狀，成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉，瑤海區是合肥市的四大老城區之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區，瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前，這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以後，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓面價就已經高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當時其拿地樓面價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處於待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓面價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

每經編輯 李凈翰

朱嘯虎證實已經清倉ofo

朱嘯虎證實已經清倉ofo。

在4月13日的“零界·2018年CEO峰會”上，朱嘯虎做出上述表態。在2017年底，朱嘯虎已經表示希望ofo和摩拜合並，不過這一期待並沒實現。據媒體消息，在4月13日會上，朱嘯虎表示，2017年底，共享單車的市場非常飽和，摩拜和ofo這兩家公司都已經看到天花板了，但兩家沒有選擇合並，遂把股份賣給了戰略投資人。

A股殼清倉大處理，中科招商變現49億險渡剛兌危機

6月8日，中科招商發布了2017年年報，報虧7.22億元。公司董事長單祥雙稱公司經歷了發展歷史上的“至暗時刻”。

去年底中科招商被新三板強制退市，引發了公司流動性危機，債權人紛紛找上門。為了清償49億元債務，中科招商對手中的十多家上市公司殼股進行了清倉式減持。因禍得福，正好避開了今年初的大跌行情。

雖然渡過剛兌難關，跌成“仙股”的中科招商還要面對2000多戶股東，許多股東在公司的百億元定增中損失巨大。公司計劃月底召開股東大會，單祥雙將解釋引入戰略投資者和明年上市的計劃。

清倉式減持渡剛兌危機

6月8日，中科招商發布了2017年年報，報虧達7.22億元。公司董事長單祥雙同時發布致股東信稱，“從股轉系統摘牌並由此引發一系列危機，無疑是中科招商集團十八年創業發展歷程中的至暗時刻”。

（中科招商致股東信）

中科招商是國內老牌的私募股權基金管理機構，截至去年底，公司在管存續私募基金有151支，實繳資金總額約341億元。

去年底，中科招商因不滿足新三板“私募八條”整改規則，被強制退市，退市不僅引起投資者恐慌，更引發了公司流動性危機。公司的債券持有人要求提前贖回債券，銀行、信托等要求提前償付債務。

在新三板掛牌期間，中科招商募集了4只公司債，總額在32.9億元。截至去年底，公司短期借款1億元，長期借款達20.8億元。

單祥雙在信中稱,“為維護公司的品牌和主體信用，公司被迫以低價集中處置股票資產，回籠資金償付剛性債務，合計共提前償還債務49.22 億元。”

“剛性兌付的事差點沒挺過來，把股票都賣了才行，否則企業生存都有問題。”接近中科招商的人士對記者表示，“債務以往是每年延期，一聽說摘牌，所有債主、銀行都全部要求提前兌付，不要未來利息，現在就要償還本金。”

去年年初，中科招商一口氣宣布清倉式減持天晟新材(300169.SZ)、北礦科技(600980.SH)、三變科技(002112.SZ)等8家上市公司股權。據記者不完全統計，中科招商去年對14家上市公司殼股進行了大幅清理。

不過，中科招商因禍得福，去年的集中減持令正好避開了今年年初的暴跌行情。

（中科招商集中減持的股票）

“二級市場行情發生了很大的變化，特別是中小板、創業板，殼資源價值下降，對PE機構來說，之前跨市場套利、概念炒作等投資方式現在不太適用，在金融強監管、去杠桿的階段，，核心要做好現金流管理。”東北證券研究總監付立春對第一財經表示。

2015年下半年到2016年上半年，中科招商斥資34億元，密集舉牌16家“殼股”型上市公司，令市場強烈關註。

公司最初的計劃是控制50家上市公司，來承接自己的投資項目退出。但是，這樣的“囤殼”行為卻引起了不少股權投資同行的不滿，一些業內人士擔憂中科招商會壟斷並購退出的渠道。

（中科招商減持股票進度）

更具爭議的是，公司舉牌的資金全部來自新三板百億元定向增發，被認為是擠占了實體經濟的融資資源，且用來炒股，有脫實向虛之嫌。這直接導致了監管大殺招。

2015年底，證監會緊急叫停PE在新三板掛牌和融資。2016年4月，全國股轉公司出臺掛牌私募整改辦法，核心要求是回歸基金管理人角色，不得使用募集資金進行二級市場套利。一年內整改不完成，就要強制摘牌。

單祥雙表示，雖然緊急賣股票保住了公司的主體信用，但受中小盤股系統性風險影響，且減持公告導致了看空的一致預期，股票越賣越跌，導致公司全年股票資產公允價值變動損失擴大到-12.73億元，拖累公司陷入大幅虧損。

“如果單跟一年前時間點比，股票市值是虧了，但是去年賣股票的價格點位還算是在高點，已經賣得差不多了，今年的半年報會改善很多。”前述知情人士透露。

引入戰略投資者、啟動上市避免危機

雖然送走了債權人，避開了流動性危機，但是中科招商還要面對來自股東的壓力。

公司摘牌前最後一個交易日的收盤價為0.61元，較公司百億定增時的價格跌去了近80%，公司市值從最高破千億元縮水到最後66億元，定增和不少二級市場買入的投資者虧損嚴重。目前公司股東人數超過2000人。

根據公告，中科招商將於6月29日再次召開股東大會，審議公司2017年年報和利潤分配議案。由於未分配利潤為負，公司董事會通過議案，今年將不進行現金分紅、不送紅股，也不轉增。

今年1月，中科招商在退市後的首個股東大會上，通過了連續五年分紅、登陸其他資本市場和引進戰略投資者等六項議案。

在致股東信里，單祥雙透露了“引戰”和“上市”計劃的進展。他表示，公司已與境內外10余家機構投資者接洽，包括5家央企和特大型金融機構。公司從中選了兩家，對公司進場盡職調查。

記者從知情人士了解到，中科招商“引戰”除了增強公司實力，還有一項重要目標就是承接定增股東，“把一部分老股東置換出來”。

私募行業分析師陳偉對第一財經表示，定增股價和現價過於懸殊，“引戰”如何定價最讓人頭疼。公司可以憑借政商資源找到央企、國企來接盤，但是如果找上市公司將面臨證券監管部門嚴格的監管。

今年5月，金字火腿（002515.SZ）宣布並購重組失敗，這給公司並購PE機構中鈺資本的案例蒙上一層陰影。

2017年8月，金字火腿和中鈺資本聯姻，同時簽下對賭條款，中鈺資本必須當年就盈利2.5億元。不過，中鈺資本去年利潤只有1200多萬元。金字火腿決定以10億元買下中鈺資本投資的項目，本想一舉兩得，不料遭到深交所質疑，只有告吹。

中科招商還有上市一招棋。單祥雙表示，公司已經和瑞信等中介機構接洽，去年虧損將不會影響公司明年的上市計劃。

記者了解到，中科招商上市目的地初步定在香港。不過，港交所上市的類金融公司估值並不高，接近中科招商定增時千億市值的只有中國信達（1359.HK）和中國華融(2799.HK)。

付立春認為，中科招商盈利波動很大，用市盈率不太合理，更適合用市凈率估值，按照公司每股1.2元凈資產，目前股價應該在0.6元左右。

“（中科招商）定增時估值的邏輯是公司制基金，以自有投資為主，按基金的凈值來估值。回歸代客理財的基金管理人以後，是按業績加成和在管資金的規模來估值。”陳偉表示，公司可能很快在香港上市，但是估值和流動性未必會很高。

香港上市資產管理公司惠理集團（0806.HK）總市值為130億港幣（約合106億元），與中科招商去年在新三板的平均市值差不多，但其168億美元（約合1109億元）的資產管理規模遠遠超過中科招商。

賣房產砍邊緣業務

值得關註的是，雖然中科招商已經摘牌，但是仍然在按照新三板掛牌時的嚴格要求披露年報，151支存續基金全部披露，重點基金還披露了投資、退出的具體金額。

“我們還是在廣東證監局下，所有事情包括信息披露都嚴格按照證監局的要求，要向證監局匯報。嚴格信息披露也是為香港上市做準備。”知情人士對記者表示。

由於中科招商股東人數超過200人，雖然從新三板摘牌了，但仍屬於非上市公眾公司，依照《非上市公眾公司監督管理辦法》，受到證監會監管，要承擔信息披露、股東保護等義務。

付立春認為，中科招商股東人數眾多、分散程度高，資產規模大，行業地位和社會影響力顯著，即使摘牌，也都具有系統重要性。

分析人士指出，中科招商退市時遭遇的危機，以及後續的嚴格監管，對新三板掛牌PE具有警示作用。股東人數較多的掛牌PE機構不能通過退市來推卸股東保護的責任。

除了剛性兌付危機和投資者保護難題，中科招商還面對著未來扭虧和轉型的壓力。

過去幾年里，中科招商的業績主要受殼股市值的波動左右，而公司本身的投資業績在行業內並不算領先。去年A股IPO數量創新高，全年達438起，但中科招商投資的只占6家，這與其龐大的資金管理規模還不夠匹配。

（中科招商年報指標數據）

單祥雙表示，將實施“瘦身”計劃，裁減冗余人員，聚焦主營業務科技創新投資，同時繼續變現資產回收現金，繼續加強剩余股票等資產的處置變現工作。

公司從去年就開始裁員，根據年報，中科招商員工人數從年初702人減少到年底677人，主要裁減了基金管理人員和風控人員。

記者了解到，公司還將變賣上海的房產。截至2017年底，中科招商持有的投資性房地產評估總額為36.3億元，其中包括賬面價值19億元的上海國際航運服務中心大樓。

單祥雙預計瘦身計劃今年將為公司節省成本費用約2億元，而大幅壓縮貸款規模則能減少利息支出約3億元。財報顯示，管理費用和財務費用是公司去年兩項最大的支出，合計接近10億元。

“之前太冒進、鋪得太廣了，瘦身是把以前比較邊緣的業務砍掉。”知情人士透露，股權投資業務回報期太長，要5-7年，接下來公司將增加輕資產的、具有穩定現金流的業務，如財務顧問等。

陳偉認為，中科招商在私募行業里具有深厚的資源，財務顧問業務是一項可行的選擇，但現在業內更缺的是頭部項目，如果不能拿到頭部項目，也就無法吸引投資機構。

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