潘石屹買樓

　　這是個玩笑。但潘石屹和張欣夫婦的確正有意成為索尼大樓的擁有者。在8月，潘石屹告訴《第一財經週刊》，這棟大樓將以他和張欣控股的Capevale Limited公司名義買下。雖然還在等待對方董事會的批准，但「通過可能性很大」。

　　這棟紐約曼哈頓的37層大樓因其擁有者是索尼，而被冠以此名十年。而在1992年之前，其擁有者是AT&T，曾被稱為AT&T大樓。它的兩次更名背後各自透露了一段輝煌。而現在，中國人來了。

　　潘石屹在微博上透露了一些蛛絲馬跡。他和張欣於7月底8月初在紐約逗留數日，由地產經紀人帶著去看了索尼大樓。

　　即使這座大樓在高樓林立的紐約不算地標，那也絕對值得遊客在曼哈頓遊蕩時駐足。著名建築設計師Philip Johnson和他的合夥人John Brugee在1980年代建造它時賦予了它「齊本德爾式」（Chippendale）的屋頂—這也被稱為「床頭板式的屋頂」，因為 Chippendale是18世紀中晚期的家具樣式—它挑戰了一下當時建築千篇一律實用而乏味的外觀，引起了不小的爭議。

　　它的位置不錯，在麥迪遜大街550號，靠近中央公園，一個街區之外就是阿瑪尼和Gucci，以及滿是亮晶晶櫥窗的第五大道。

　　當然，這棟樓還被估值到7億至10億美元之間。如果這筆交易最後達成，那這會是中國商人在美國地產市場上最大的一筆交易。也是最近幾年美國最大的地產交易之一。

　　但也有可能Capevale Limited只是作為股東之一參與到這個交易中去。在交易沒有結束並披露之前，更多細節並不為人所知。「很多上億美元的交易因為金額太大，會有更多的股 東參與到購買中來，每人持有不同的股份。」紐約Corcoran Group公司的高級副總裁Janet Wang說。

　　這不是潘石屹張欣夫婦第一次在紐約進行地產投資。2011年，有媒體報導出Capevale Limited和猶太背景的Vornado Realty Trust公司投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目（Port Authority Bus Terminal），共投資5億到7億美元。潘石屹在接受《第一財經週刊》採訪時承認這一交易已經完成。他說自己在這個項目擁有一半的股權，並且準備將這 個項目蓋成47層的寫字樓。

　　2008年經濟衰退的影響未盡，紐約房地產看來在慢慢升溫，這讓此時進入這個市場成為好時機。港務局長途巴士辦公大樓項目在2000年就開始啟動，準 備建成一個有著121萬平方米的大廈，就在紐約時報大樓對面。但這個項目因為經濟危機而一再拖延，甚至有一次差點被取消。

　　其他中國公司也正在投資紐約地產。

　　2012年2月，海南海航控股（HNA Property Holdings）花費1.3億美元買下了位於第六大道旁離時報廣場和百老匯不遠的酒店Cassa Hotel and Residences。這一四星級酒店在一棟45層的高樓中，高樓的24層以上的酒店式服務公寓依然待售。

　　這家公司在2011年7月已經斥資2.65億美元買下了第六大道1180號辦公樓90%的股權。這棟大樓有23層，之前的共同擁有者Murray Hill Properties和 Carlyle Group在2007年用3億美元獲得了這棟辦公樓的所有權，卻因經濟危機而遭遇了財務危機—房價下跌而使得抵押率從65%變成了85%，如果不追加 0.6億美元，這棟辦公樓的命運就是被銀行沒收拍賣。

　　另外一家中國公司搜房控股在2011年花費6000萬美元買下了之前屬於美國國際集團（AIG，American International Group）位於華爾街72號的一個16層的訓練中心。2011年7月，搜房控股花費4600萬美元買下了其中將近2.23萬平方米，在10月又再次花費 1470萬美元買下了這棟大樓中剩下的8175平方米。這使得搜房控股成為了在華爾街上第一個擁有整棟建築的中國公司。他們計劃將這棟大樓作為公司的全球 訓練中心。

　　根據調研公司Real Capital Analytics在2011年年底的數據，來自中國內地的商人在2011年對美國商業地產的投資達到了11億美元，比2008年全年的0.16億美元多出了6倍。

　　這會讓人想起十多年前日本人買下紐約的氣勢。1989年，東京三菱地產公司（Mitsubishi Estate Company of Tokyo）花13.73億美元高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為洛克菲勒中心80%股權的控股股東；1991年，日本人橫井英樹從普魯敦斯保 險公司手中買下了帝國大廈。

　　這一切源自1985年《廣場協議》後的日元升值。從1986年開始，美元對日元的兌換率從1美元兌換260日元下跌到兌換150日元。日本財政廳採取降低利率的辦法來維持經濟增長，大量廉價外來資金湧入日本的工商業，也湧入日本股票市場和房地產市場。

　　之後的數年，幾件事同時在發生：日本工商業飛速增長，使得日本成長出世界級的企業，例如索尼、三洋、松下和東芝；日本整體也開始成長為世界第二大經濟 體；在日本國內，房價迅速提升，這讓日本人覺得世界其他地區的房價廉價得讓人怦然心動。1988年10月，美國股市下跌，引起了此後一段時間內美國市場的 蕭條，讓這個時間點看上去是投資的好時機。

　　普通日本人開始湧入美國瘋狂購買奢侈品。奢侈品精品店會配上會說日語的售貨小姐；旅行社和奢侈品牌一起為這些消費者設計出國游路線，確保他們能足夠高效地「血拼」。富有的日本人開始購買美國的豪宅，長島、貝弗利山都是他們的目標。

　　而商業公司開始大舉收購，《紐約時報》在1988年的一個報導中說，不論是日本還是美國的投資銀行都在抱怨說他們現在的收購請求簡直氾濫成災。

　　索尼也是這波浪潮中的一員。1986年，索尼開始了對CBS唱片的收購，花費了20億美元。收購結束之後，它需要在紐約有一個地方能放下新公司的 2000多名員工，同時高調宣揚一番自己品牌。讓AT&T感覺負擔沉重的這棟奢華大樓正合索尼心意。1992年，索尼和AT&T簽訂了一 個20年帶有優先購買權的租約，以每年每平方米1.85美元的價格獲得了AT&T大樓6.22萬平方米的使用權。

　　20多年後，湧入美國的變成了中國人。

　　「從去年下半年開始，湧來紐約買房的人迅速增多。很多來紐約旅遊的人也會順便來看房，買房就像在第五大道買個包一樣容易。」Prudential Douglas Elliman地產公司高級副總裁羅懿慧對《第一財經週刊》說。

　　在這個夏天，在紐約的每個景點都能看到成群結隊的說中文的遊客。第五大道的商店裡也開始配上會說中文的服務人員。

　　「紐約是個國際市場，全世界的人都在這裡買房。一旦哪個國家的經濟或者政策發生變化，紐約房地產市場就會感覺到。」Janet Wang說。她舉例在2012年7月，法國開始對資產超過400萬歐元的富翁加倍徵收財產稅，她的客戶中來自法國的買房者就多了起來。

　　她將中國買家的增多歸因為過去數年中國經濟的發展以及人民幣兌美元匯率的提升。2008年，美元兌人民幣的匯率還是1:7.24，而現在這個數字在1:6.3左右。

　　《紐約時報》在當年評論AT&T大樓易主時說：「這會讓索尼美國公司在紐約更有存在感。」在那波浪潮中，日本人買下建築就像集郵一樣，名聲不菲的地標更讓他們興奮。

　　即使中國人湧入紐約才是剛剛開始，但這句話看起來也將能用來評論正在湧入紐約市場的中國投資者。

　　「地段、是否有名，這些都是中國人考慮買不買的因素。」羅懿慧說。

　　北京萬通在數年間一直在爭取世貿中心的使用權。在2006年世貿7號樓的租約未能執行之後，北京萬通在2007年又與紐約新港務局簽署了關於世貿1號樓的租約商業條款，成為世貿1號樓的商用租戶。

　　「索尼大樓在美國比紐約時報大樓更出名。」潘石屹在談到究竟買什麼樓的時候這樣說。

　　索尼大樓的確是一棟有傳奇色彩的樓。1978年，在美國市場處於壟斷地位並且如日中天的AT&T希望建立一棟大樓作為自己的總部。曾擔任時代 華納公司顧問的John Howkins在其《創意經濟》一書中提到，AT&T董事長John Debutts在當時要這棟大樓成為「商業聖殿」，成為「AT&T的門面」，要「讓這個建築大聲清晰地說，『我們愛紐約』」。

　　著名建築設計師Philip Johson和其夥伴John Burgee承擔了這棟大樓的設計。為傳達出Debutts所要求的這些特質，他們一反當時摩天大樓簡單和實用主義的風格，試圖將傳統家具的奢華裝飾性設 計融入到現代辦公樓的設計中去—這使得這棟大樓的樓頂有著18世紀齊本德爾式家具的樣貌。

　　除此之外，這棟37層的大樓167米高，外表覆蓋著玫瑰色的花崗岩，有著一個4層高的大堂。

　　但在這棟樓完成沒多久，AT&T就被美國聯邦法院判定為壟斷，並被拆分成為7個區域性電話公司。被拆分之後的AT&T規模和盈利能力大不如前，再也無法負擔這棟摩天大樓。

　　索尼接手後試圖讓這個建築變成張揚自己品牌的所在。在和AT&T談判之時，將大樓改名為索尼大樓就成為了重要條款之一。

　　此後它說服紐約市政府允許它將臨近麥迪遜大街的開放給公眾的走廊地帶變成商店，以陳列所有索尼的產品；作為交換，它將大廈中庭改造成為公眾場所，玻璃 穹頂設計巧妙，能讓陽光直射進來。大量桌椅放在這裡，白天，附近公司裡工作的人、逛街逛累的人都會在這裡休息，晚上這裡是流浪漢的庇護所。

　　在改造完成之後，紐約人還一度爭論，索尼是不是將這個公共場所做得太「索尼」了—因為這個中庭有一個電梯通向索尼奇妙實驗室（Sony Wonder Lab），中庭的牆壁上還有和索尼有關的文字和視頻，看起來像極了索尼公司的大堂。

　　現在，輪到索尼打算出售這棟樓了。2012年6月，《紐約郵報》曝出索尼正有意通過黑石公司和Newmark Grubb Knight Frank地產公司出售自己的大樓。這棟樓現在估值在7億美元到10億美元之間。

　　潘石屹夫婦過往速戰速決的投資風格在此次交易中再次展現無疑—從他們8月1日第一次考察索尼大廈，到8月22日他在上海向《第一財經週刊》透露交易進入尾聲，整個過程只有21天。

　　即使這筆交易成交，潘石屹也沒打算在這棟顯赫的大樓身上獲得不菲的回報。「紐約的租金回報率並不高，只有4%，遠遠不如SOHO中國項目在中國的回報 率。」潘石屹說。早一些時候，SOHO中國抽取了旗下四棟寫字樓作為分析樣本，結果發現這四棟物業的租金回報率都超過了14%。

　　「在很多情況下，有些地產的回報率不到3%。4%到5%的水平已經是很不錯的回報了，但比較穩定。並且因為總有買家在這裡物色，所以不會擔心沒有下家。」Janet Wang?說。

　　「其實大家都想更長期地持有，因為未來的價格會更高。」Prudential Douglas Elliman 地產公司高級副總裁羅懿慧說。

　　根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的報告，即使經濟少許有所回升，但是美國的商業地產依然沒有恢復到經濟危機之前。

　　沒有下降的失業率意味著這對辦公空間的需求減少，零售物業的需求也因為消費需求不足而減少。但在接下來的一年，空置率可能會從2012年三季度的16.1%在2013年三季度下降到15.6%。

　　而在美國的所有城市中，紐約對寫字樓的需求看上去還比較旺盛。在美國全國辦公空間空置率數據中，紐約的空置率只有10%，是所有城市中最低的。最高的位於亞利桑那州的鳳凰城（Phoenix），高達25.4%。

　　但無論如何，在接下來的幾年，潘石屹們都要祈禱美國的經濟能蒸蒸日上。

　　一個前車之鑑是，三菱地產在買下洛克菲勒中心後，低迷的美國經濟讓曼哈頓房租一直在低位徘徊，實際租金水平只有三菱地產原先估計的一半。6年之後，三菱地產陷入資金鏈斷裂的困境，放棄了對洛克菲勒的擁有。

　　中國房東

　　對Justin Berry來說，這是一個少見的忙碌的夏天。

　　他是世邦魏理仕倫敦金融城資本市場的高級經理。與往年夏天的淡季不同，由於歐洲債務危機前景的不確定，不少資金選擇了避開歐洲而來到倫敦，使得這個夏天倫敦的房地產市場交易異常活躍。

　　其中相當一部分是來自亞洲的投資者，「2010年亞洲資金在倫敦房地產市場的交易額是3億英鎊，2011年就漲到13億英鎊，而今年僅僅上半年就達到15億英鎊。」Justin告訴《第一財經週刊》。

　　在這15億英鎊（約合24億美元）中，光是兩筆來自中國的交易就佔到了總金額的一半。Justin自己參與了其中的一筆交易。5月底，一家名叫銀杏資 本管理有限公司的中國買家從私人投資銀行Evans Randall手裡買下倫敦金融城的一棟寫字樓Drapers Gardens，成交價2.85億英鎊（約合4.6億美元）。世邦魏理仕是這筆交易的諮詢顧問。

　　另一筆交易則是，倫敦上市地產商Quintain在6月18日宣佈，香港億萬富豪鄭家純旗下私人投資公司Knight Dragon已斥資4.5億英鎊（約合7.2億美元）在前者的開發項目Greenwich Peninsula中持有60%的股權。

　　過去幾年裡，中國買家活躍在海外房地產市場的消息已經不算是什麼新聞。但過去的主角更多是以個人投資者身份出現的中國富豪，他們在全球最昂貴的地段一擲千金購下豪宅，出手大方讓所有人驚嘆。而現在的主角，是公司。

　　「中國企業投資海外房地產市場的這個熱潮，如果將『海外』的範圍放得更寬，比如非洲、中東，可能發生得更早，如果限定在歐美市場，尤其是歐美市場中的 商用物業的投資，這股熱潮剛剛開始。」仲量聯行北京董事總經理、中國企業服務部總監張瑩告訴《第一財經週刊》。中國企業服務部是仲量聯行兩年前在中國成立 的一個新部門，為中國企業在海外的物業買賣交易與租賃提供服務。

　　這股熱潮跟中國企業對持有物業的偏好有關係。「當越來越多的中國企業走出去，在海外拓展業務的時候，它會更傾向於擁有自己的物業。」張瑩說，「一些公 司在租賃物業幾年之後就會開始尋找合適的項目持有它。」仲量聯行最近剛幫助海航在悉尼市中心買下了整棟物業，其中一部分自用，一部分出租。

　　更早一點的案例還包括2010年和2011年前後，中國銀行、工商銀行等數家中資銀行在倫敦購入物業，作為自己海外分支的擴張基地。

　　2008年金融危機以來積極進行海外擴張的中國企業中，國企是絕對的主力，也同樣一度是海外買樓的主力。除了滿足自用的需求，他們對海外房地產市場的 投資還承擔著分散外匯投資的功能。中投早在2009年就曾注資倫敦新金融城金絲雀碼頭的最大股東歌鳥房地產公司（Songbird Estates），取得其19%的股份。歌鳥當時正面臨債務危機，而金絲雀碼頭的租賃行情也受金融危機的影響十分蕭條。銀杏資本的交易在中國幾乎沒有得到 任何關注，部分原因也許是由於買家的低調。據稱這家神秘的資產管理公司與中投有著千絲萬縷的聯繫。

　　現在房地產開發商正在成為另一個主力。鄭家純在入股Greenwich Peninsula一年前曾聯合兩位香港投資者以4800萬美元的價格收購了倫敦房地產管理公司Pinnacle Regeneration Group 61%的股權，將商業觸角伸向英國保障性住房領域。一個月後又緊接著斥資約5.7億美元入手Maritz Wolff名下分別位於紐約、新墨西哥州、英屬維爾京群島和達拉斯的5家豪華酒店。劉鑾雄的華人置業集團也於去年在倫敦買下高盛歐洲總部所在的寫字樓，斥 資約4.5億美元。

　　內地房企同樣蠢蠢欲動。萬科今年下半年在香港成立了海外事業部，並派出7個小組在全球考察房地產業務，主要是「中國人愛去的那些國家」。現在考察信息 還沒有完全彙總出來，但可以肯定的是，萬科已成立了美國業務推進小組。萬科總裁郁亮表示，考慮海外擴張的原因在於，中國人跑到海外去購房的現象正變得普 遍，「既然這樣，為什麼不由萬科在海外來向他們提供房子呢？」

　　在歐美這種成熟市場，房地產投資回報率並不高，但穩定的長期前景仍然足以吸引大量資金。比如倫敦，即使在金融危機和歐債危機的慘淡愁云中，這裡的房地產市場仍被視作「超級安全」的天堂。英國土地登記管理局去年年底的數據顯示，倫敦是英國近來年度房價唯一上升的地區。

　　部分原因在於這裡永遠不缺投資客，另一部分原因則是因為供給有限。

　　由於土地供應量不足，倫敦的新建物業無論住宅或是商業地產都一向不多，舊物業改造也有諸多限制。此外英國的房地產開發商大多資金並不充裕，而現在要向 銀行貸款並不是一件容易的事情，這也讓他們樂於迎接中國投資者的到來。「中國的房地產開發商往往與當地銀行有著不錯的關係，能夠為急需資金的項目帶來貸 款。」Justin說。

　　Greenwich Peninsula就是這樣一個例子。它位於倫敦東南部，靠近倫敦新金融城所在地金絲雀碼頭，沿著泰晤士河綿延2.25公里。按照計劃，這個佔地130萬 平方米的項目將提供1萬套住房，以及商店、酒店和學校，是倫敦最大的住宅項目之一。Quintain早在1997年就拿下了這裡的一個地塊，但15年來一 直進展緩慢，到現在只建成了兩棟商業建築、一塊住宅區和部分基建工程。這個項目曾經的合資方是澳大利亞最大的房地產開發商Lend Lease，但後者在金融危機中受到嚴重影響，甚至退出了原本贊助的倫敦奧運村項目，最終決定出售Greenwich Peninsula的股份。Quintain一度股價大跌，因為市場擔心它無法籌措資金完成Greenwich Peninsula。

　　Quintain剛上任的新CEO Maxwell James對促成與鄭家純的交易功不可沒。「我還在匯豐投資銀行的時候就已經認識鄭家純博士，我們在今年年初達成初步協議，然後進行了盡職調查。」 Maxwell告訴《第一財經週刊》。他曾在匯豐投資銀行主管全球房地產市場，後來又創立自己的房地產投資銀行Lowndes Partners，直到去年5月才加入Quintain。一年後，就在鄭家純入股的消息公佈前3周，Maxwell被擢升為CEO。

　　鄭家純入股後將首先向Quintain支付2880萬英鎊（約合4609萬美元），然後在未來的6年將向項目公司注入1.23億英鎊（約合1.97億 美元）現金，並為項目公司安排一筆3億英鎊（約合4.8億美元）的貸款。停滯不前的項目終於可以在明年再度動工，項目餘下40%股權則由Quintain 繼續持有。消息公佈當天，Quintain的股價上漲近20%。

　　房地產開發商作為投資主力的另一個優勢在於他們過往的客戶資源。「一些香港開發商拿下一個項目基本上馬上就能賣掉1/3，就是原來的舊客戶。」Justin說。

　　當然，除了房地產開發商，還有更多其他的買家也在加入這個市場。中國羽絨服品牌波司登去年5月以2100萬英鎊（約3361萬美元）的價格購入倫敦核 心購物區牛津街的一處物業，並在奧運前一天在這裡開出波司登倫敦的第一家旗艦店。單從房地產市場來看，這也是筆不錯的投資。牛津街所在的倫敦西區商舖過去 兩年一直保持了平穩的租金增長，儘管不像寫字樓（尤其是金融城的寫字樓）漲得那麼快。

　　在2009年觸底之後，紐約、倫敦這樣主要的房地產市場已經有所恢復。根據英國地產投資數據庫（IPD）的數據，從2010年秋冬到2012年1月的 15個月裡，倫敦金融城寫字樓的價格已經上漲了8.9%。而Evans Randall在以2.425億英鎊（約合3.88億美元）買下Drapers Gardens，18個月後轉手銀杏資本，價格上漲超過17.5%。世邦魏理仕在7月發佈的報告則顯示，過去一年裡紐約的商業地產價格上漲5.9%。

　　現在也許算不上一個最好的時機，但還不算晚。而且在Justin看來，「市場過一段時間可能就會淡下來，因為很多現在買入的亞洲資金都傾向於長期持有，要想尋找合適的物業就會更加困難。」

　　仲量聯行在2011年10月至2011年12月期間對46家中國企業進行了問卷調查，這次調查以《2012年中國公司企業房地產調查報告》的形式在今 年7月發佈，根據這次調查結果，仲量聯行預計未來三年內擁有海外物業的中國企業將增長40%，總比重從今天的5%增至三年後的7%。「鑑於中國企業的規 模，增長兩個百分點意味著一個巨大的絕對數額，足以影響相關國家或城市的房地產市場。」張瑩說。

忍讓，但不必刻意——《荷爾蒙經濟學》之潘石屹與張欣 東方愚

2005年11月底、12月初的一天，我一次到北京，新浪搞了個「第一屆新浪博客大賽」，我是商業評論組的獲獎者。潘石屹是頒獎嘉賓之一，那是我第一次見到他。不過，與之他在媒體上形象不同的是，面前的潘石屹有些憔悴，其它嘉賓開一些玩笑，他勉強擠出一絲笑來。

到後來我才知道，那個時候是潘石屹一生中低谷時點之一——他被當年幾個創業夥伴起訴的事情剛造一段落，和妻子張欣的感情又出現了危機（據稱是有第三者插足），兩人走到離婚邊緣。他們共同執掌的SOHO中國的高管們，甚至開始權衡一旦潘張二人離婚後自己的去留和出路問題了。

婚姻對潘石屹來說就像一個魔咒，他需要它，但是又為它頭疼。如果兩人真離了，40歲出頭的潘石屹第三次婚姻則宣告失敗。

二人後來重歸於好。不過，這次危機對他們的震動甚大。此後不久，潘石屹和張欣都皈依了巴哈伊教。巴哈伊教是從伊斯蘭教分出來後形成的一個新宗教，在中國被稱為「大同教」，後來更名為巴哈伊教。它呼喚教徒注重精神層面的東西，但並不排斥物質追求，它同時強調家庭的價值。

與其說SOHO中國的成功歸功於精其準定位，不如說得益於潘石屹和張欣之間的相處方式；這並不是說他們之間的合作是多麼天衣無縫，而是說他們一直以來尋求相處之道和角色搭配時的磕磕碰碰，常常「無心插柳柳成蔭」般推動企業完成了一次次轉型和蛻變——儘管有的時候局勢看起來甚為不妙。

兩次危機

「我們這個社會太強調成功，不夠重視家庭，別讓事業佔據你太多的時間，別留給家人太多遺憾。每天的早餐，每天的晚飯，每一個週末都是屬於家庭的。」

這是2011年5月9日，母親節，張欣在微博上寫下的一段話。

就像人和地產的戴秀麗嫁給英國丈夫後隨夫姓，改名為秀麗·好肯一樣，從英國留學回來的張欣嫁給潘石屹後不久隨夫姓，更名為潘張欣。你看SOHO中國的財報上，沒有張欣，只有潘張欣。不過為了不拗口，咱們還是叫她張欣吧。

46歲的張欣和大她一歲的潘石屹是中國企業界一對明星夫妻，他們之間的婚姻，在改革開放後中國第一代創業者中間，非常富有小說色彩：海歸投行女嫁給其貌不揚農村男，閃婚，後者離過兩次婚，與前者交往時有女朋友……

1994年，「三十而立」的潘屹剛和第二任妻子離異後不久後與張欣相遇，他們認識兩週後即訂婚，幾個月後結為連理。第二年，他們創辦紅石實業公司，這是SOHO中國的前身。

從1995年到2005年，10年的時間，SOHO中國成為中國房地產業的標竿企業之一。在2005年初的時候，張欣被達沃斯「世界經濟論壇」評為「全球年輕領袖」，也是這一年，潘石屹被《財富》（中文版）評為中國最具影響力的25位商界領袖之一。

盛名之下有著隱秘憂傷。一次即上述提到的，2005年兩人差點離婚的故事。另一次則是1997年，即他們結婚不到三年時，也曾有過一次婚姻瀕臨破產的經歷。

1997年潘張二人創業史上第一個具有里程碑意義的年份。國企改制正如火如荼進行，民營經濟蓬勃發展，他們認為中小企業將成為商業社會的主要群體，居住和工作空間混合的產品設計或許大有市場，這便是SOHO概念誕生的發端。

那麼，亟需解決的是資金缺口。在這個問題上，張欣和潘石屹發生了重大分歧。投行出身的張欣說，我們可以需求外資巨頭基金的支持，蓋中國最好的房子，而潘石屹擔心代價太大，建議採取一邊賣房一邊開發的模式。兩人各執一詞，吵得不可開交，張欣認為潘石屹目光短視，潘石屹則說張欣不瞭解中國國情。

潘石屹後來與張欣一起到國外轉了一圈，接觸了新加坡凱德置地集團，和主權財富基金——新加坡政府投資公司（GIS）等。最後合作有了眉目，張欣很是開心，不料亞洲金融危機爆發，合作宣告流產。潘石屹大失所望，開始埋怨張欣，稱如果採取他起初提出的分批招商的模式，工程早已完成而不是拖拉至今。

衝突越來越嚴重，「無法調解，我們兩個人要分開，」潘石屹後來回憶稱，「她（張欣）要回到她熟悉的英國，我開車送她去機場，箱子放在後備箱裡，結果我們半路又吵起來了，她要我把車停下，停下後她提著箱子，搭一輛出租車就走了。」

潘石屹並沒有追上去。他的腦子有些空白，開車在北京城轉圈。他曾想打破「來得快的婚姻、走的也快」的宿命，沒想到如今又走到這一步，「當時覺得生活可能又得重新開始了，乾脆放一放吧，公司的事還得慢慢推進，我一個人說了算。」

張欣去的不是英國，而是美國。而潘石屹隨即也給自己放了假，去了一趟日本。回到北京後不久，他接到張欣的電話，兩人深聊良久，互相諒解。回到北京後，張欣覺得他們是時候要個孩子了，過一段相夫教子的生活，也算是調和一下一直以來往前衝且要求嚴苛的風格了。

從這次感情危機中，我們可以看出兩人鮮明的個性。

潘石屹出生於甘肅天水市的一個村莊，自小貧寒，從底層摸爬滾打過來，有韌勁，認為勤奮加上善於變通，「小步加米槍」一定會變成飛機和大砲，這是大多數草根創業者的路徑，其性格是倔強，不迷信權威；而張欣在劍橋大學獲得了經濟學碩士學位，講一口流利的英文，在高盛工作過，視野較為開闊，有著國際化的理念，為人處事或製造一個產品，想到的往往是「標準」二字，有這種經歷和特質的女人往往被人用「優雅」一詞形容，但由於張欣的父母在她很小的時候就離異，她不斷換學校、換城市，還曾在香港做過女工，這種經歷塑造了她不服輸、對生活反抗式的性格，這其實也是一種倔強，但等到她事業上有所成就後，這一性格經意不經意間演變為一種強勢。

喝著香檳，吃著包子

他們是如何走到一起呢？他們一次到北京電視台錄節目（英達主持的《夫妻劇場》）錄製節目，自曝情史。

「當時你們是誰追的誰？」英達問。

「我追的他。」張欣回答，「而且追的很艱難，他那時有女朋友，又有剛離開的前妻，簡直是困難重重。」

「他的哪一點最吸引你呢？老潘這個人，貌不驚人！」英達有些調侃。

「我就喜歡沒什麼優點可提的人！」

張欣和潘石屹的結合，其實符合了中國商人群體1990年代的婚姻觀——找一個志同道合的人過日子。他們認識的機緣是，曾在英國牛津大學留學的經濟這家張維迎，當時將一篇名為《披荊斬棘，共赴未來》的宣言式文章給張欣看後，張欣很受觸動，想認識「宣言人」，即中國商業史上有名的「萬通六君子」。

類似於「阿里巴巴十八羅漢」和「復星四劍客」，「萬通六君子」是對1990年代初以江湖方式湊到海南一起開發房地產的六位商人的稱呼，這六個人是王功權、馮侖、劉軍、王啟富、易小迪和潘石屹，他們成立的公司叫海南農業高科技投資聯合開發總公司，1993年更名為萬通，其中王功權是法人代表和總經理，馮倫和劉軍是副董事長，易小迪是總經理助理，王啟富是辦公室主任，潘石屹主管財務。

這一文章既有他們對理想的表達，「中國青年知識分子向何處去，成為了擺在我們面前的一個嚴肅課題。我們認為，我們現在走的路（創辦公司），是能夠解決這一課題的道路，推動社會進步以報時代，創造財富以報人民，齊家敬業以報父母，利用所學知識在商品經濟中鍛鍊自己」，又有著野心的流露和基於商業生態的近乎機會主義之思考：「由於體制轉換中的錯位造成的巨大空間，我們完全有可能大大改善資源條件，超乎尋常地募集資金，超常規發展——不是按算術級數，而是幾何級增長，把大塊資金投入新興產業，形成利益，形成自己的資本……」

1994年，張欣經張維迎引見認識了馮侖，大夥兒一起見面，張欣為「六君子」的激情所感染，很快與30歲的「單身漢」潘石屹打得火熱。就彷彿不在同一個星球生活的兩種生物碰見，兩個人均對對方有著強烈的好奇心這種好奇心成為他們走到一起的主要推力；有趣的是，潘石屹當時的女友，也是從英國劍橋大學留學回來的。

「我們認識一個多星期後，」潘石屹說，「她（張欣）在香港，我在北京，我們通了個電話，我去了一次香港，然後就定下來，決定結婚。」

接下來是訂婚。潘石屹前兩次訂婚結婚，都是西北老家傳統方式，面對張欣這位海歸，他一時有些犯愁，最後兩人商定，在長江上訂婚，以突出中國風。萬通其他「五君子」聽說小潘要在長江上訂婚，一合計後決定：大夥可以一起去，一來熱鬧，二來也在長江上開次董事會也蠻有意思。

「我一上船就知道了，這哪兒是訂婚啊，明明就是來開董事會了，還不讓我參加！」張欣在上述電視節目中回憶起當時情願，仍有些哭笑不得。

他們婚禮則在長城上舉行——這是張欣的主意，她把國外的朋友叫來，在這一中國古代文明象徵地開懷痛飲，「我們拿了一盆蒸包子，」她說，「大夥兒一人一瓶香檳酒，就上了長城，打開香檳，就著包子吃。」

婚後第二年，潘石屹脫離萬通，與張欣一起創業。

「萬通六君子」陸續各奔東西，最後只有馮侖留下了。值得一提的是，六君子之首的王功權後來進了創投業，先在IDG，後來成為鼎暉創投合夥人，2011年5月中旬，他在網上聲稱和一位名叫王琴的女商人私奔，在中國企業界引發軒然大波。王功權雖然只結過兩次婚，但婚史比潘石屹離奇得多。

王功權宣佈私奔後，在美國出差的潘石屹馬上給他電話，不通，潘隨即發佈微博，讓王功權聯繫他，未果，潘再發微博：「家人都非常著急，為你（王功權）的安全擔心，請速與她們聯繫。」王的做法甚至引發了公眾熱議，有人批評他不負責任，也有人誇其勇敢，「寧做真小人，不做偽君子」。

品牌混淆

潘石屹和張欣的故事，和噹噹網創始夫妻——李國慶和俞渝的經歷很是相似：李國慶和潘石屹一樣是1964年出生，俞渝則和張欣一樣是1965年出生，他們也是閃婚；俞渝也是海歸，畢業後雖然不是進了投行，但創辦的是併購顧問公司，常與投行搶獵物；夫妻雙方自始至終都在企業任職。

兩對夫妻的相處之道，特別是其中兩位妻子的角色扮演，值得圈點。

俞渝和李國慶創辦噹噹網後不設董事長一職，兩人同為「聯合總裁」，這種看似巧妙的作法，本身就有著兩個人從一開始就互不相讓的隱喻。俞渝也承認自己的性格強勢，時常和李國慶從公司吵到家裡，當然吵架未必是壞事；張欣從企業成立後，至少在公開場合，有意為潘石屹留一點面子——儘管他們吵得或許並不比李國慶和俞渝少。

不過，俞渝和張欣的強勢，在各家的企業創辦兩三年後不約而同有了變化。俞渝是因為被查出患有腎上腫瘤（詳見本書第五章）；而張欣則是由於1997年的婚姻危機。

危機過後，潘石屹和張欣各退一步：潘開始變得寬容和開放，不再是一個固執的經驗主義者，而張也開始不再那麼強勢，她開始真正考慮潘石屹作為一個男人所需要的尊嚴也就是面子問題，就像她在電視上的表現一樣，有時甚至刻意往潘石屹臉上貼金。

「我們有意識地要打造潘石屹的個人品牌，」俞渝說，「以他為代表，整個公司就更容易被人接受。」 有人可能會說，行業不一樣——潘石屹和張欣所有在的地產業，本來就應當由男人來唱主角。這話說的有道理，但也不絕對——龍湖地產的吳亞軍就是個例外。

張欣說她很少和別的地產商打交道，也很少參加類似的聚會，「我和潘石屹是有分工的，他一個人去就夠了，兩個人做同樣的事容易造成『品牌混淆』。」其實這句話暗含了一個意思，那就是夫妻檔企業中的妻子，雖然不宜搶鏡，但仍然要把自己打造成一個品牌。

2011年4月她到海南參加博鰲論壇時說過一句話：我們現在絕對還沒有達到男女權利平等的時候。在人類歷史上，什麼時候男女能夠真正平等呢？那一天總會到來的。

與潘石屹是中國媒體追逐的對象不同的是，張欣更注重自己在外媒上的形象（這也算是「分工」內容之一），她做過 Bloomberg Market（《彭博市場》週刊）的封面人物，這期封面專題名為「作為建設者的中國億萬富豪們」，她還曾《福布斯》評為全球最受尊敬十位女富豪，她把好多受訪文章貼到自己博客上，不過她說「富豪」這個詞「真難聽」。

2011年5月，她接受FT中文網總編輯張力奮的視頻訪談，有人評論稱，兩個中國人面對面用英文交談，然後翻譯成中文字幕給中國人看，也許是因為這個節目還要給外國人看，或是會出現在FT英文網站，什麼時候讓兩個英國說中文，再翻譯成英文字幕給英國人看，就牛了。

在好萊塢電影《華爾街2》中，張欣客串了一把，出演一個中國企業集團的談判代表。雖然只是一個場景，兩句台詞，很她在微博上先後預告過好幾次。

在SOHO中國，潘石屹負責拿地和政府關係，張欣負責設計和資本市場。豪無疑問，SOHO中國2007年在香港上市，張欣起到了重要作用。在慶功宴上，潘石屹說，上市一直是張欣的願望，對我來說倒是無所謂。按上市當天的股價計，他們夫妻所持股票的市值超過300億元港幣。

避免了2005年的離婚危機，潘石屹和張欣又找到了精神信仰，他們甚至把兩個兒子送到了巴哈伊的兒童班，加上2007年成功上市，兩人站在了人生的高峰。

不過，也正是從2005年前後開始，張欣似乎又重回強勢，她有時在公司內部的發號施令與潘石屹的意思相左，高管們很是迷茫；後來因為因為上市需要，張欣在公司內部大刀闊斧地改革，導致人心不穩，加上此後的全球金融危機，員工出現流失潮，2008年SOHO中國的淨利潤下降近8成。

雖然SOHO中國2009年淨利潤暴增逾7倍宣告走出漩渦，但是過去散賣模式的弊病越來越明顯，SOHO中國的商業模式亟需轉型，現在我們看到的變化是加大物業投資比重、逐步砍掉銷售部門等等；轉型一定是疼痛的，加上張欣所擔心的夫妻二人「品牌混淆」的現象發生了，企業文化也需要重建，而沒有什麼比這更傷腦筋的了。

評價他們二人究竟是不是中國企業界的黃金夫妻檔，這個時候算是進入了「下半場」。

外資證券行里昂每年都會發表「里昂風水指數」，非常娛樂的是，在2011年初的時候，一名里昂風水師說，屬蛇的SOHO中國CEO張欣，兔年對她來說是個好年頭，但免不了磕磕絆絆。「這些女強人似乎有點得意忘形」，風水師說，「張欣應當發揮她的冷靜和睿智去面對競爭和談判的波折。」

郭廣昌、潘石屹爭地

　　上海南外灘8-1地塊，位於上海市政府重點打造的金融服務聚集區，是一塊佔地面積僅為4.5萬平方米的商業用地，在2010年初，以92.2億元成交價創下上海總價「地王」，至今無出其右者。

　　它從一問世就命運多舛。這個地塊被資金乏力的上海證大（00755.HK，下稱證大）拍得，此後因資金困局易主，又因規劃問題開工延宕。

　　項目股份相繼被轉讓給復星國際（00656.HK，下稱復星）、SOHO中國（00410.HK，下稱SOHO），最終導致二者50對50的持股局面，雙方互不認同。

　　證大、綠城中國（03900.HK，下稱綠城）與SOHO之間看似普通的商業轉讓，最終演變成一場訴訟。原大股東復星以侵犯其優先購買權為由，將前述三家公司告上法庭。

證大蛇吞象

　　8-1項目在2010年2月被證大獨自拍下。這是上海市首幅採用「預公告」模式出讓的地塊，在競標環節有別於過往的單純競價模式，採用了商務標、技術標綜合評定後再競價購地的模式，證大擊敗兩個競爭對手，獨攬「地王」。

　　「這個項目是帶著理想去的，我們會將這裡打造成上海的新地標建築。」在上海開發了大拇指廣場、喜馬拉雅中心酒店等商業項目的證大掌門人戴志康，對項目前景信心滿滿。

　　資金問題卻從一開始就困擾證大。證大以92億元拍下8-1地塊，刷新了上海總價「地王」之時，其賬面現金僅餘5億元。土地款的價格是證大總資產的1.2倍，現金餘額的19倍。一度被外界稱為「蛇吞象」，質疑項目開發前景。

　　如何兌付土地款是首要問題。按照兩期付款的計劃，第一期在三個月內需支付46.1億元，分期付款的方式為證大額外爭取了四個月的籌款時間，但也增加了約8000萬元的利息成本。

　　在資本市場浸淫多年的戴志康，從一開始就期望可以用資本槓桿撬動龐大的「地王」項目。戴志康四處尋找合作夥伴。同樣中意這塊地的郭廣昌和戴志康的好朋友宋衛平，很快與戴志康達成協議，一同投資黃浦江畔的這一項目。

　　2010年4月，合資公司意向達成。證大、綠城、復星成立合資公司，各自控制的股份比例分別為60%、10%、30%，分別提供股東貸款10億元、8.58億元、17億元。

　　宏觀調控的不期而至，打亂了戴志康的步驟。房地產調控走向縱深，銀根縮緊，房地產市場急轉直下。2010年6月底，證大的半年報顯示，持有現金僅為12.55億元，尚未支付的土地款是46億元。到了9月13日，第二期土地款開始逾期，每天違約金高達460萬元。證大在繳納違約金之後，獲得了兩個月的寬限期。政府要求截至11月12日，必須交清剩餘款項，否則土地將被收回。

　　這一次，證大不得不繼續借錢。首先從新華信託融得9.58億元信託資金；然後找到復星，復星願意提供25億元的股東貸款以及3億元的其他貸款；此外，合資公司引入了大連萬達投資，以代建模式融資10億元。

　　2010年11月，剩餘土地款支付完畢，合資公司為此承擔的違約金總計1.86億元。復星增資後，持股比例擴大到50%，證大控制的股份是40%，綠城10%。

　　但命運多舛的「地王」項目面臨的不僅是資金問題。其項目規劃被上海市規劃部門卡住，久久不允批准，原因是「設計風格過於新穎」。戴志康原本想在上海的標誌性地段外灘，打造一個「復古中國天人合一、回歸優雅的江南園林生活，建造一個高山流水意境的立體版江南園林」。他耗巨資邀請託馬斯做了設計方案，根據這個方案，「整個項目甚至可以變成容納幾萬人的露天劇場。以外灘國際金融服務中心（項目名）為觀眾席，以浦江為背景，打造出如同張藝謀『印象系列』一樣的氛圍。」

　　可是，這個地塊地處百年外灘，毗鄰老城隍廟，在設計風格和高度等方面都受到城市控規的制約，方案未能獲批，項目遲遲不能開工。

易主復星

　　為推動項目儘早開工，復星出面調整設計方案，放棄「高山流水」，選擇了倫敦福斯特建築事務所的雙子塔樓方案，並適度調整了雙子塔樓的高度。2011年10月，調整後的規劃方案獲批，動工奠基儀式隨後舉辦。

　　證大執行董事湯健告訴財新記者，意識到自己的理想不能實現，戴志康對項目的興趣銳減。原本復星負責協調政府關係和財務控制，證大負責商業地產的專業操盤，新項目規劃獲批後，戴志康逐漸退出管理，復星從股權比例和實際控制上都成為了項目的主導方。

　　可是，在外界看來，項目的主導權是被「資本」奪走的。復星並非半路殺出。早在土地公開拍賣階段，證大擊敗的兩個競爭對手就包括復地領銜的「復星系」競標團隊。當時，復地還是證大的二股東，郭廣昌此舉被外界解讀為「雙保險護航，確保將外灘地王收入囊中」。郭廣昌和戴志康都到了土地競拍的現場，並在競價前共處一室密談近半小時。在耗時近一天的現場競標中，郭廣昌一直等到了最後。

　　接近復星管理層的人士告訴財新記者，「地王」競拍落槌的第二天，郭廣昌就召集高層人員召開緊急會議，痛斥競拍失手，郭廣昌認為項目應由復星主導來做。此後證大資金捉襟見肘，給了復星機會。

　　郭廣昌的濃厚興趣，來源於該地塊的地理位置：僅剩的老外灘黃金地塊，又毗鄰復星集團總部。「郭廣昌1992年從復旦畢業後創業，20年裡是上海成就了他的商業奇蹟，他希望找到一個載體，承載對這個城市的感情，這也是個人自我實現的需要。」復旦大學的一位教授說，這個項目是上海市政府重點打造的金融服務區，符合復星邁向全球投資集團的宏大願景，被郭廣昌寄予厚望。

　　復星內部的工作人員說，郭廣昌經常親自去工地佈置工作。他寧願把復星集團每週一的經營分析會交給集團總裁汪群斌，也要去8-1項目參加週會。

　　如果不出意外，復星將按照自己的意願打造家門口的這個項目。

潘石屹來了

　　北京來的潘石屹，打亂了郭廣昌的計劃。

　　2011年上半年開始，以房地產為主業的證大和綠城都在市場寒流中資金鏈告急。證大的年報數據顯示，2010年底，證大流動負債達128億港元，2011年底流動負債增至193億港元，資產負債率由71%進一步上升到80%。在即將到來的2012年，證大還面臨近10億元的新華信託兌付和一筆美元債。

　　綠城的狀況更為慘烈：2011年底，淨資產負債率高達148.7%；2012年面臨超200億元的短期債務壓力。更直接的是，2011年底，它必須償還一筆近10億元的債務。

　　證大和綠城紛紛出售項目和地皮，籌資贖身。為了獲得高溢價，證大和綠城決定綁定銷售50%的股份，綠城全權委託證大辦理。

　　證大首先找到復星。「我們第一個想到的就是復星，復星對項目的興趣和投入是有目共睹的，賣給他們，對項目的持續發展最為有利。」參與轉讓談判的湯健說，「我們從2011年3月開始就持續和復星接觸，表示有意退出。」

　　證大多次和復星溝通，並提出多種方案，包括「現金加8-1項目資產折抵」、「附加回購復地在證大上市公司的股份」等條件。

　　湯健說，在長達八九個月的溝通中，復星始終沒有給證大一個肯定的交易要約。「通過和復星的每次溝通，我的感覺是復星並不相信證大和綠城真的必須在年底前賣掉股份，也不相信會有別的買家會在年底前出手。復星的態度，在我們理解，就是想通過拖延談判進度，達到壓價的目的。」證大開始尋找其他的買家。

　　SOHO董事長潘石屹明確表示，要收購這50%股份。

　　當時，SOHO是行業寒流之中當仁不讓的「金主」，而且入駐上海的意願強烈。在此前不到兩年的時間裡，SOHO在上海一口氣收購了六個項目，斥資逾120億元。

　　湯健介紹，證大和綠城對這50%股份的估價是45億元，給SOHO的首輪報價就是45億元。但在談判過程中，復星和SOHO發生了爭執，SOHO以對未來的合作前景不明朗為由，將價格降至42.5億元，進而降至40億元。

不愉快的溝通

　　潘石屹和郭廣昌之間的溝通很不愉快。郭廣昌坦言，已經掌握50%股份的復星，只需要再獲得一部分股權就可獲得絕對控股權，因此起初對高價收購證大和綠城全部股份意願不強。

　　在獲悉潘石屹願意收購後，考慮到此後復星可能要和SOHO合作，在2011年12月1日，郭廣昌帶隊去北京和潘石屹深談。

　　那次談話，郭廣昌聞到了「很麻煩」的味道。潘石屹當時強調，只有在他收購完50%的股份之後，才有資格去和復星談如何合作。

　　郭廣昌說，潘石屹當時透露出來的三點態度讓他不安：「項目的商業規劃面積太大，應縮成社區商業」；「如果將來談判談不攏，雙子樓一人一棟」；「談不攏的時候，停工再談」。

　　郭廣昌身邊的工作人員介紹，郭廣昌對潘石屹的價值觀完全不認同；從潘石屹辦公室出來，在車上就給公司的人打電話，「我的感覺很不好，我們可能要準備咬咬牙，他出多少，我們也出多少，不吃下來將來很麻煩」。

　　即將到來的年關讓證大和綠城異常著急，證大和綠城決定必須在年底前確定交易。於是，證大在2011年12月22日和26日，兩次發函至復星，出價42.5億元，詢問復星是否確認購買。

　　「我們當時資金真的很緊張，已經開始在售賣其他優質資產，包括我們最為重視的大拇指廣場，求生存是我們當時最急迫的事情。」湯健說。據其介紹，42.5億元的出價，包含證大願意按遠高於當時市場價格的復星成本價格回購其持有的證大上市公司股票。

　　詢價函要求復星在12月27日17點之前決定，但截止時間之後，依然沒有收到復星的答覆，證大和綠城決定和SOHO簽約。

　　潘石屹在博客中透露，在12月27日當天，復星集團的范偉代表復星向其提出合作要求：SOHO要收購8-1項目證大和綠城的權益，必須給復星付5億元人民幣的補償，同時SOHO多給8-1的項目公司20億元的超額股東貸款。

　　復星方面解釋稱，這條件最初是潘石屹本人提出的，「他在和我們商討的時候說復星之前的投入太多，他們進來後願意做一些補償。在他們簽協議前半年的時間裡，他提出很多類似方案。」

　　12月28日，證大召開臨時董事會，確定和SOHO簽約。郭廣昌在凌晨2點給潘石屹打了個電話說，「40億我是要的，非常有興趣，你能不能給我一點時間？哪怕你要買，大家探討下50對50怎麼合作，行不行？」郭廣昌說，潘石屹拒絕了他的建議，邏輯是「先領證，再來談婚後的生活規則」。

　　12月29日，SOHO和證大、綠城宣佈簽約，總轉讓價為40億元，證大40%股份分得29.6億元，綠城10%股份為10.4億元。

　　簽約之後，SOHO主動與復星接觸，也通過任志強、馮侖、鄭永剛的牽線與復星溝通。但復星堅決不認可與SOHO股份對等的狀態，提出由第三方買入SOHO持有的部分股份，「以保證復星對項目的控股權和管理架構的穩定」。該要求被潘石屹拒絕。

　　戴志康認為，是復星的判斷失誤讓SOHO搶得先機，「復星一些非分的想法，造成了現在的難題。雙方之後應本著平等的合作心態，不應有超越50%以上的過分想法」。

　　綠城集團董事長宋衛平也說，「同是民營企業，何必這樣苦苦相逼，郭廣昌太不夠意思了」。

訴訟之爭

　　「復星在過去兩年裡所做的一切，像是在默默地打地基。我們堅持了下來，把最難的時候度過去了。沒想到在就要看到成果的時候，有人進來摘桃子了。」復星地產控股副總裁徐曉亮說。

　　復星在12月29日當天便以公告回應，對簽約「感到驚訝」。不久，復星決定，以侵犯優先認購權的名義將交易三方告上法庭。

　　復星認為自己擁有兩個保障，首先是《公司法》中的「股東優先購買權」，其次復星和證大合作「母協議」中對雙方轉讓權益的限定。

　　但是，為了規避「股東優先購買權」，SOHO和證大、綠城的股權轉讓，特別設計了交易結構，通過收購目標公司的上級公司股權，並剝離這些上級公司的資產，使其成為僅擁有目標公司權益的殼公司。

　　復星方面認為，如果判例上支持這樣的惡意行為，其他公司都可以效仿，從而架空《公司法》第72條保護老股東優先受讓權利的規定，違背立法精神。

　　潘石屹在博客裡回應稱，「我打一個不太恰當的比喻，郭廣昌一直認為，只有坐飛機才能從北京到上海。但我可以坐火車去，甚至我可以騎自行車去上海。誰說騎自行車去上海就違法了呢？郭總在飛機場等著要收我們5億元的過路費，但他發現我們已經坐火車到了上海」。

　　復星方面向財新記者展示了一份復星與證大在投資該項目時簽署的「頂層協議」。根據這份母協議，復星與證大約定「必須經過對方書面同意」，才能「進行權利義務轉讓」。

　　對於這一情況，SOHO的代理律師在庭審後告訴財新記者，這份協議的約定範圍，僅限於合同權利義務的轉讓，復星擴大了合同權利的延展內容，並無法理依據。

　　雙方在11月29日的庭審上，就該轉讓是否侵犯復星權益，交易結構是否合規等問題展開了辯論。法庭當日未作宣判，雙方均表示願意接受調解。

　　戴志康認為，復星對SOHO進入之所以反彈如此激烈，是因為「之前我們比較弱，他能搶得過。潘石屹相對較強，他搶不過主導權」。

　　此外，還有一件事情讓復星耿耿於懷：曾經歷任上海證大執行董事、華東區副總裁以及證大五道口公司董事長的汪先剛，一直作為證大的談判首席代表，和各方洽談股份轉讓事宜，卻在協議簽署之後從證大離職，轉投SOHO任職。有媒體報導其薪資上漲數倍。復星方面認為，此人身份敏感，或涉及商業機密，SOHO的做法不合適。

　　證大方面在12月1日回應財新記者詢問，稱「交易完成後，證大把汪先剛讓給SOHO，為了有利於工作的銜接」。

　　郭廣昌表示，SOHO的種種表現，讓他深深感到兩個公司的文化基因不合，沒有合作基礎。「這個項目一直在推進，進展非常正常。我們有能力獨家把這個項目做好。這個項目也不需要他（潘石屹），請他放心」。■

潘石屹營銷術

地產商們的發跡史：王石倒賣玉米 潘石屹海南炒房

1983年5月7日，在王石的生命中是一個重要的標記。這一天，他乘廣深鐵路抵達深圳。當他看到一個巨大的建設工地般的深圳，「興奮，狂喜，恐懼的感覺一股腦湧了上來，手心汗津津的」，強烈地意識到這塊塵土飛揚的土地孕育著巨大的機會。

一天，王石去蛇口的路上，看見高高聳立著幾個白鐵皮金屬罐，那裡面儲藏著玉米。美國大陸穀物公司與深圳養雞公司合資的飼料生產企業——正大康地，需要大量的玉米。廣東不產玉米啊，經打聽，玉米來自美國、泰國和中國東北。其中來自東北的玉米卻不是直接從東北運來的，因為解決不了運輸。

神秘的命運開始造化王石了。

他找到正大康地，說他能解決運輸，他可以組織來玉米，「你們要不要?」

「要!馬上就可以簽合同!」

不過，王石還並不知道東北和深圳之間的運輸情況，是巨大的誘惑使他硬著頭皮往前闖。

經過兩三通打問，確定了廣州海運局的海運。

於是，玉米生意開始了。

特發公司立即設立了一個「飼料貿易組」，組長王石，獨立核算。

玉米到了，「飼料組」需要一個組員。樓下的無線電裝配車間，拉出來一個又瘦又小，像個童工的小夥子，他叫鄧奕權，他成了王石的第一個員工。

第一次30噸的玉米生意成交。

王石在自行車後座上夾了兩個條紋塑料口袋，去到養雞公司。

「我來收錢。」他向養雞公司的袁經理揚了揚手中的編織袋。

「發票呢?」袁經理問。

發票是何物，王石不好意思問，但他立刻想到，無非就是收款證明一類的東西。

王石回到特發公司，對財務部的小張說，「給我開個收款證明!」

暨南大學財會大專班的畢業生不懂「收款證明」。

「你就寫收到誰多少錢，特此證明。就行了。」

小張一邊嘟嚕著「從來沒有開過這樣的證明」，一邊照辦。還加蓋了財務章。

再騎上自行車，後座還是放著編織袋，特發公司飼料組王石組長又到了養雞公司。對袁經理說，「給，發票。」

袁經理笑得嗆了喉嚨，一邊咳嗽一邊帶王石「參觀了發票的真面目」。

「他們要發票。」王石又是回到特發的財務室了。

「早開好了，我還納悶不開發票怎麼能收到錢。」小張說。

再次來到養雞公司財務室，王石「徹底糊塗」了：塑料袋仍然沒有用處，卻拿到兩張一模一樣的薄紙——銀行轉賬單。

特發公司財務室的小張告訴王石，這個轉賬單就是錢，如果對方賬上有錢的話。

用王石的話說，在這兩來兩往的經歷中，他「深刻感受到業務知識的貧乏，尤其財務方面，更是個門外漢。」 「從那以後，我每天下班無論多晚，都要看兩個小時財務書。還學著記賬，下月初跟財務的對照。三個月後，我閱讀財務報表沒有障礙了。」

馮侖1959年生於陝西西安，1982年畢業於西北大學，獲經濟學學士學位;1984年畢業於中共中央黨校，獲法學碩士學位。曾在中央黨校、中宣部、國家體改委、武漢市經委和海南省委任職，從事理論研究及企業策劃、經營、組織、管理工作。1991年領導創立了萬通公司。

1988年，馮侖在海口將1萬台彩電批文遞給某外貿公司老總這批文是國務院體改所提供給馮侖的「費用」，交換來了30萬元，他用這筆錢建起了 海南體制改革研究所。

1989年因政治原因體改所解散，馮侖也「失業」了幾個月。此後，他投靠了當時聞名全國的南德集團老總牟其中，最初擔任政務秘 書，月薪250元。一年後，馮侖成為牟其中的第一副手，工資也漲到850元，但馮侖很快體會到家族企業的弊端，於1991年離開牟其中。

1991 年，馮侖用3萬元從某信託公司換來了500萬元投資，緊接著從銀行貸來1500萬元，開始了房地產經歷，很快就挖到第一桶金。

1992年起萬通進軍 北京，馮侖和潘石屹在北京保利大廈一起吃住達三年之久。後來萬通系六兄弟因為在公司發展策略上意見相左而「離婚」，分家時，馮侖對潘石屹說:「我要罵你三個月，罵完之後就說你好話。」作為補償，馮侖允許潘石屹把萬通的成功都歸到自己身上。

潘石屹：海南炒房得第一桶金

1963年，潘石屹生於甘肅天水農村，小時候父親是「右派」，母親常年臥病在床。命運的第一次轉變出現在1977年，這年秋天，父親平反了，一家人從農村戶口變成城鎮戶口，搬往清水縣城。

回城之前，潘家必須將家裡所有的糧食拉到縣城糧站交公，換成甘肅省糧票，這個任務落到了長子潘石屹的肩上。200多斤糧食，一輛平板車，20多里土路，成年之後的「老潘」身高也只有一米六幾，對當年14歲的「小潘」來說，這趟送糧路的艱辛不言而喻，「兩個坡道怎麼拉也上不去，只好在路邊等人幫忙。」

不久，潘石屹轉學到縣城高中，這是他人生的第一次漂泊，「從農村到縣城，感覺到生活很有希望!」潘石屹認為，這是他人生的開始。一年後，潘接到來自省城蘭州一所中專學校的錄取通知書。在蘭州：自我介紹引來哄堂大笑

由於通訊落後，潘石屹很晚才拿到錄取通知書，當他一個人踉踉蹌蹌來到蘭州的時候，學校已經開學一個多月了。站在教學樓前，一身行囊的潘石屹不知道應該找誰報到。

「趕了10多個小時的火車，太累了，坐在樓梯口一會兒就睡著了，」潘石屹回憶說，中午時分，迷迷糊糊的他才被人推醒過來。「你是我們班的，跟我來吧!」叫醒潘的是他的班主任金老師。

金老師將這個遲到的學生帶到了教室，介紹給同學們認識。「我忘記當時自己說了一句什麼話，印象很深的是我剛一開口，全班便哄堂大笑。」潘石屹猜測，那可能和自己的口音有關，直到今天，他的西北鄉音依然無改。

「那時候，整天都是低頭走路的，從來不看天，到畢業了也不知道學校教學樓究竟有多高，不像現在，每到一個地方一定要先看看他的高樓。」潘說，那是一段埋頭讀書的日子。

兩年後，在全年級600個學生中，潘石屹以第二名的成績考進位於河北的石油管道學院，三年大專畢業之後，分配到了廊坊石油部管道局經濟改革研究室。

1987年年底，潘石屹第一次南下廣州、深圳。「從冰天雪地的北方來到鳥語花香的廣州，突然覺得這真是天堂，尤其是深圳，每個人都過得那麼開心。」

春節一過，潘石屹便變賣家當，辭職南下深圳，到達南頭關時，身上剩下80多塊錢，這便是多年後外界描述的潘石屹的「創業資本」。由於沒有邊境通行證，這筆「創業資本」首先是花了50元請人帶路，從鐵絲網下面的一個洞偷爬進了深圳特區。

現實中的深圳並不像走馬觀花時看到的那麼美好溫馨。潘石屹為三餐而奔波，不久進了一家諮詢公司，「其實就是皮包公司，電腦培訓、給香港人當跑腿的、接待內地廠長經理旅遊，什麼能掙錢就干什麼!」

由於語言不通，飲食不適應，深圳的生活始終讓潘石屹感到非常壓抑。兩年後的1989年，公司正好要到剛剛建省的海南設立分號，認為「不能錯過歷史機會」的潘主動請纓南下海南，迎來了他自認為最多姿多彩的人生階段。

「初到海南，感覺就是熱鬧。街道上談戀愛的、作詩的、彈吉他的，什麼都有，每個人都有夢想，就是沒錢。」回憶這段歷史，潘石屹眼睛發亮。

不久，公司在海南中部接收了一個磚廠，潘石屹出任廠長。這個廠高峰的時候有400多工人，少的時候也有100多號人，地處山區，管理起來並不容易。

「小偷經常光顧，夜裡提供照明的小發電機一個月內被偷過三次，」潘石屹像講電影故事一樣：「人剛剛躺下，電燈突然滅了，那肯定是發電機被偷了，於是便狂追，直到小偷抬不動了、棄機而逃。」更麻煩的是民工情緒問題，有一天，潘廠長正在自己的臥室———一個廢棄的水塔裡休息，突然一塊磚頭破窗而入，水塔下面，聚集了上百位談工資的民工。「想跑都跑不了，只能硬著頭皮下去跟他們談!」

半年後磚廠停產，潘石屹重回海口。隨著經濟低潮的來臨，大部分淘金者都撤了，潘石屹決定留下來碰碰運氣。「理個發兩塊錢還要砍價砍成一塊。晚上睡在沙灘上，還要把衣服埋在沙堆裡，生怕被人偷了。在別人房間看春節聯歡晚會看了一半，便被人家趕走了。」

1991年8月，潘石屹與人合夥註冊成立萬通公司，高息借貸1000多萬元炒房，隨著海南經濟第二波熱潮的到來，在短短半年多時間裡，萬通積累下了超過千萬元的資金。「雖然後來又賠掉了，但讓自己找到了膽量。」1992年8月，預感到海南房產泡沫不能持久的潘石屹撤離海南，北上京城。

一個偶然的機會，在懷柔縣政府食堂吃飯的潘石屹，無意中聽旁桌的人講，北京市給了懷柔幾個定向募集資金的股份制公司指標，但沒人願意做。

潘石屹抓住了這個機會。很快，北京萬通實業股份有限公司開始進入設立程序。正在潘石屹暗自歡喜的時候，卻接到了有關部門的一個電話：「你們捅婁子了，幾個部委領導要聯合聽你們匯報工作!」

潘石屹來到國家體改委。「一進門，幾十位『大人物』排成一排，我在前面講，一邊念一邊豆大的汗水不停地滴在材料上。」

一位領導提醒潘石屹：「小夥子別太緊張，我們只是來聽聽新政策的實踐情況的。」最後，一位司長拿著潘帶過來的「股權證」樣本稱讚道，北京人做事就是規範，一張股權證都這麼正規，外地企業有的就拿收據代替，這算是對北京萬通的一點正面表揚。這一次，北京萬通挖到數億元的利潤，潘石屹開始嶄露頭角。

1994年4月，潘石屹認識了在華爾街高盛銀行工作的張欣，同年10月兩人結婚。1995年9月，潘石屹離開萬通與妻子創辦紅石實業，隨後開創出SOHO中國的大局面。
孫宏斌：柳傳志借給他的50萬元做順馳

1988年，山西人孫宏斌從清華大學碩士畢業後進入聯想，很快成為聯想企業發展部主管，分管聯想北京以外的所有業務，其時，楊元慶僅是聯想的一名工程師。

1988年，25歲的孫宏斌進入聯想，後成為聯想企業發展部主管，分管聯想北京以外的所有業務。1989年10月，孫宏斌在聯想成立企業部，迅速建立了13個獨資分公司，營業額達到2400萬元。1990年曾因挪用公款罪孫宏斌被北京海淀警方刑事拘留。

1994年，出獄的孫宏斌懷揣著柳傳志借給他的50萬元，離開北京來到了天津。在幽靜的天津五大道，他租了一個臨街的小院子，辦起了一家小小的房地產銷售代理公司，並給公司起名叫順馳。

2003～2004年，順馳創造了一年內同時向十幾個城市擴張的紀錄。所到之處，順馳往往高價拍地，他聲稱順馳當年的銷售收入將達到100億元，這個數字將遠遠超過當時行業排名第一的萬科。短短兩年內，順馳取得中國地產史上前無古人的戰績，版圖擴張至全國10多個省、16個城市。

2004年的宏觀調控讓他第一次上市融資之路斷絕。

2006年，他從經營10年的順馳幾乎淨身出門，地價開始飛漲。

2008年，他悄然把雷曼兄弟引入自己的「第二人生」融創，金融危機到來，雷曼破產，上市再成畫餅。

2009年底，好不容易熬到路演的一天，投資者又不捧場，定價可能過低，老孫習慣性黯然離開。

2010年10月，融創掛牌前數日，政府再度出令限制購房，融創上市當天即跌破發行價(3.48港元/股)。破發這對於經歷過牢獄之災，及4次IPO(前三次以失敗而告終)的孫宏斌來說，不是大事。

現在的融創中國及孫宏斌讓業界不能小覷。從2007年至2011年的五年時間裡，融創的營收從30.11億元增長至106.04億元，淨利同期由1.74億元上升到23.56億元。

2012年融創中國營收43.02億元，同比增長224%;淨利5.23億元，同比增長65%;合約銷售額125億元，同比增長84%。在持續的宏觀調控形勢下，融創是為數不多的可以保持全面高增長的上市房企。

談及自己多舛的經歷，孫宏斌曾對《中國企業家》雜誌表示：「人年輕的時候一定要多吃點虧，年輕的時候不冒險不對。我們的企業是吃虧比較多，再想想挺好的，活得挺精彩的」。

柳傳志曾對出獄後的孫宏斌表示過讚賞：「坐了4年牢，還沒有沉淪，態度還很積極，年輕人能這樣很不容易。
張力：從公務員到商人

富力集團董事長張力公務員出身，1993年左右和李思廉創立富力集團，從此發跡。

張力1973年參加工作，從工人做起，後來在廣州郊區二輕局做團委副書記。1986年，張力任花園村酒店總經理。不久又被借調去籌建白雲區政府辦公 樓。這段時間裡，張力發現自己做生意的秉賦。於是1988年，張力決定辭去公務員工作。最初他是做裝修，後來才和香港人李思廉合作創辦富力集團。

張力剛開始主要是搞裝修，從接小工程起步，斷斷續續做了5年時間，積累了二三百萬元左右;1993年左右，他和李思廉一共投資2000 萬元，組建了廣州天力地產公司，即富力集團的前身，從此開始了長達10多年的合作。因為資金有限，他們剛開始時候主要以郊區或者城郊結合部地帶的樓盤為 主，多是廉價的宅張力—-公務員出身基地和市區舊廠房的拆遷地塊。
張寶全：從木匠到房地產富豪

今典集團董事長張寶全軍人出身，1990年代初期創辦今典集團，從此發跡。

張寶全從事過很多職業，包括下過鄉、當過木匠等等。1976年底，他參軍入伍，1984年任戰地記者隨部隊上過老山前線，1988年轉業後考入北京 電影學院導演系，著名導演謝飛是他的班主任。1992年他來到深圳，打算在深圳發展。後又到了海南，在這裡，張寶全得到某金融企業的賞識，他也因此創建了 房地產公司和海運公司，並通過海運挖到自己第一桶金。

張寶全號稱京城裡書法寫得最好的地產老總，是中國作協、中國書法家協會會員。但他父親是江輪船長，母親是普通工人，家有兄弟姐妹6人，在他的 成長環境裡，很難發現商人或文人的早期教育的影子;以短髮形象深入人心的張寶全在就讀電影學院期間曾經留過長發;1992年4月，他來到深 圳，住在沒有空調的招待所裡，曾計劃在朋友工廠裡打工，要求月薪1000元，但朋友以「你是個文人不合適」為由拒絕;他在海南註冊了一個公司，就他 一個人，身兼秘書、打字員、老闆等多個角色，有人說這是典型的「皮包公司」。
吳亞軍：從記者到女首富

吳亞軍至少在出身上並沒有顯赫的背景。1964年，她出生於距離重慶五十多公里的合川縣(2002年成為重慶合川區)，這裡因古代戰場「釣魚島」而聞名。如電影《歲月神偷》中的場景，住在合川營盤街一大院中的吳家並不富裕，大院十多戶人家多年共用一間廚房。

1980年，她考入西安工業大學，學的是航海工程專業，對魚雷控制系統頗有研究。而她的丈夫蔡奎，當年在南京航空航天大學讀的是通訊專業，熟悉導彈制導，後任重慶機場建設公司副總工程師，「以致公司內部有人開他們夫妻的玩笑說『一個指得準，一個炸得狠』。」龍湖集團執行董事秦力洪說。

20歲大學畢業後，吳亞軍進入一家國營儀錶廠做技術人員，一干便是4年。直到1988年進入《中國市容報》做記者。一位曾於1990年前後與吳亞軍同在這一報社呆過的人士對南方週末記者稱，吳在做記者和編輯期間並沒有太出眾的表現，未曾引起同事們的關注。

但也許是在媒體歷練過的原因，吳亞軍口才甚佳，愛讀書。在龍湖沒有向全國擴張時，龍湖公司手冊及牆壁上的「警言名句」，幾乎皆出自她手。一位熟悉她的朋友對南方週末記者稱，吳亞軍從小喜歡看書，「中學時期常被抓住課堂上偷偷看小說，只是由於成績優秀，老師只好睜一隻眼閉一隻眼。」

直到1994年，她借助報社平台，成立重慶佳辰經濟文化促進有限公司，正式下海經商。公司的註冊資本為200萬元，當時有四個股東，中國市容報社、蔡奎、吳亞軍的母親高超和重慶亞泰工貿發展公司，各出資50萬元，分別持股25%。而亞泰工貿的法定代表人是蔡奎。

據招股書稱，第二年，這家公司的註冊資本增至1000萬元，其中吳亞軍和蔡奎分別增加了480萬元和270萬元的投資，使得他們二人持股比例達到了85%，中國市容報社的持股量被大大稀釋，幾年後被兩人全部收購。

創業短短一年時間，吳亞軍和蔡奎就能夠再拿出750萬元的真金白銀，這部分資金從何而來，不得而知。「當時有十來個人左右，主要做裝修、賣進口建材，」吳亞軍在接受重慶一家當地媒體記者採訪時稱，「當時我在想，為什麼做這個公司?先是生存，然後是掙錢，掙錢完了就是發財，我發財完了就是大家發財……」

潘石屹自述：合夥人最重要的是互補

我和張欣結婚後就辦了一個公司，大概從結婚，辦公司這都是前後半年之內完成的事情，最困難的是前面兩件事情，家事、公司的事情攪和到一起，差一點兒就離婚了。我記得我們結婚兩年，辦公司兩年的時候，我跟我老婆幾乎是天天吵，見面就吵。有一次她說不行了，她走了，回英國去了，我就開著一個車，帶著行李把她送到，往首都機場走，走到半路我們倆又吵起來了，她說你把車停下來，我停下車，她拿著行李打出租車走了，一個月沒任何聯繫。我想這一段婚姻要畫一個句號了，公司就更不用說了。這可能是我們危機最深的時候。

一個月之後她給我打電話，她說她還是想回到中國來，希望不要參與公司的事情。所以，夫妻之間創業確實是一個很艱難的事情，她就說她在家裡面生孩子吧，公司的事情就不管了。我說行吧，我就湊合著往前做吧。

在這個做的過程中我有這樣幾點體會。第一點體會就是找公司合夥人的時候，不要是同學一個班的，這實際上是一個敗筆，你會的他也會，你不會的他也不會，經歷和知識結構是差不多一樣的，不要在一起做合夥人，最重要的是要互補，你會的他不會，他會的你不會，這樣的話才是一個很好的合作人的基礎。我看到這一點，我跟我老婆是完全不一樣的，我老婆是海歸，我是土鱉，她從西方來，我從西北來，所以，完全不一樣，我們就互相看對方的長處。第一步就是互相欣賞對方。第一步就像花園裡的花一樣，我儘管是個小草，可是作為花能夠欣賞我還是不錯的。

我記得參加我老婆婚禮的一天，我老婆一個最好的朋友派他妹妹過來，我老婆這個朋友從來沒見過我，就打電話問他妹妹，張欣找了個老公怎麼樣，他妹妹唱了歌，「沒有樹高，沒有花香，只是一棵無名的小草」，小草和樹要能夠互相欣賞。這是第一個階段。第二個階段只是互相欣賞不夠，我現在最深的體會就是兩個人應該合為一體，就像一束光一樣，他是一束光，我是一束光，兩束光合在一起，就分不出來彼此了。年輕人要一邊結婚，一邊要跟自己的老婆創辦公司的時候，一定想這條道路是一個很艱苦的道路。

潘石屹坐不住了，跟風O2O建新“車庫”，創業地產會成為下一個風口

文/劉惜墨 本刊記者

編輯/王瑞
 

自1月6日潘石屹在小型的媒體發布會上宣布移動辦公平臺SOHO 3Q以來，今天下午，美團正式宣布成為入駐SOHO 3Q的第一批體驗企業之一。這個下午，美團網創始人、CEO王興與SOHO中國董事長潘石屹進行了一場精彩的跨界對話——O2O平臺上的資源革命。任誌強在現場就3Q內免費提供咖啡不提供書籍，以及價格方面比如一間旅館一天一百多塊，這里租一個桌子就100多塊等問題不斷拆臺，笑翻全場。
 

潘石屹的一盤大棋——新興創業“車庫”
 

媒體人估計都發現了望京SOHO這個神奇的地方，近來，諸多新興創業公司都匯集此地。潘石屹不僅籠絡了大批新興創業公司於此，而且還覺得還不夠，於是產生了SOHO 3Q這一產品，即讓更多沒有足夠資金租整套辦公室但是擁有新想法、新技術的人聚集在一起。通過低廉的一周1000元一個座位，免費提供咖啡和蘋果的方式，讓這幫人進行思想碰撞，最終成為新興創業項目的“車庫”，從而延伸SOHO的品牌內涵。
 

“上次我去美國，看到幾千個年輕人坐在一起，有的在設計自行車，有的在設計服裝，所有人都是平等的，沒有老板，沒有壓抑感。所有的人都是自由的，你可以隨時與旁邊的陌生人交流和分享，可能跟他做個遊戲、喝杯咖啡、做個運動，隨時能得到很多靈感。這不就是網絡時代的辦公環境嘛?於是有了SOHO 3Q。”潘石屹說。
 

自2月1日起，位於北京望京SOHO和上海SOHO複興廣場的兩家SOHO 3Q正式開門迎客，同時開始接受線上選座、預訂、下單、付款等。用戶在這里可以只租一個星期，可以只租一張辦公桌或一間辦公室。還提供免費WiFi、複印打印、會議室、咖啡等服務，用戶只需要帶著手機和電腦來工作。
 

潘石屹稱最近每個月都要拜訪10家互聯網公司，這是他給自己定的任務。雖然互聯網給辦公地產的沖擊還沒有顯現出來，但是作為企業要自我變革。“我認為用一個詞概括互聯網思維的話，那就是分享。好的項目和創意都是在碰撞和爭吵中形成的，而中國環境里提供給這些人的空間太少。這就是SOHO 3Q的價值。”
 

王興和潘石屹從對方身上學到了啥?
 

潘石屹認為，美團是線上走向線下的O2O，而SOHO 3Q是線下走向線上的O2O，在精神上是很一致的。在思維碰撞中，他們總結出以下三點精髓，即O2O革命的精神。
 

首先，專註。美團創始人王興認為，SOHO中國給他很大一點啟示就是專註。也許SOHO在中國並不是最多的辦公大廈，但是在整個房地產市場上說很有影響力的，因為它占據了每一個核心地段。
 

其次，創新。這一點毋庸置疑。潘石屹認為互聯網對於傳統企業來講就是高效。一個項目這線下的期限是周或者月計算，而互聯網上是按秒計算。因此，SOHO 3Q一定要實現線上預訂和線上支付的功能。
 

再次，團隊合作。“剛才任誌強提到80元租一個小旅館，躺在里面沒問題，但是你在那里是孤立的，和在家在臥室沒有區別。”
 

以下為媒體采訪環節的部分摘錄：
 

1、潘石屹先生對一個桌位的定價依據是什麽?SOHO 3Q是否參考了國外模式?都參考了哪些點?
 

潘石屹：這讓我想起了去參觀互聯網企業時的感受，一個一萬人的企業，我想利潤應該很高，當我問起的時候，他們不好意思的小聲對我說：“略虧”。既然用互聯網形式做這個產品，我也本著薄利的互聯網創業項目現狀來收費的。所以我們的定價是以成本為依據的。
 

SOHO 3Q的確是借鑒了國內外優秀的基因，所有好的部分我們吸收。本質上說借鑒的是：當前移動互聯網大勢下，創業者們到底需要一個什麽樣的辦公環境和辦公空間。我去參觀中關村時，發現很多創業咖啡廳就像農貿市場，每個人拿著自己的idea或者產品，沒有任何門檻的進行交流著。這些都是值得我們學習的。
 

2、美團最近融資消息被證實了，2015年被稱為“上門年”，美團在這一領域會有什麽布局?未來一年美團的重點是什麽?
 

王興：其實美團一直做的就是O2O的事情，只不過一開始的切入點是團購。事實證明這個切入點是正確的。對於“上門年”美團已經推出了美團外賣，並且迅速成為非常有實力的外賣平臺。未來一年，美團還會繼續在美團外賣上發力，讓更多人可以在家里享受美味。
 

3、請潘石屹先生談一下互聯網行業對於商業地產的沖擊?
 

潘石屹：大家都知道馬雲和王健林的億元賭局。那麽現在就是看結果的時候了。事實是這兩年王健林的萬達廣場已經關掉了好幾個。從這一點上看，互聯網企業對商業地產的沖擊是不言而喻的。城市綜合體都面臨很大的沖擊。
 

大家都知道底商的租金應該比辦公租金高好幾倍的，但是現在甚至現在很多地方出現辦公租金比底商租金還高的情況，這是不可思議的。目前辦公空間雖然沒有受到多少影響，但是我覺得變革是必然的。自我顛覆反而是最好的結果。

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潘石屹的創業地產棋局

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0430/149752.html

黑馬說：“大眾創業、萬眾創新”顯系未來中國經濟新引擎。在滿大街都是各類創業者的今天，若想不被時代拋棄，要麽做風口，要麽做“豬”。潘石屹給出了第三套方案——為“豬”提供空間。2015年4月29日，地產大腕潘石屹與創業導師李開複宣布合作：創新工場工作室正式落地SOHO 3Q。潘石屹希望借此將SOHO創業地產戰略進一步引向縱深。問題來了，SOHO何以要由商業地產轉至創業地產，潘石屹在下一盤怎樣的棋？

文 | 本刊記者 劉惜墨
編輯 | 齊介侖
 
參加潘石屹的對話，這並非第一次。總的感覺是，“潘談會”請到的嘉賓一次比一次有份量。在商業地產不那麽景氣的當下，潘石屹這次趕了個時髦，開始走上了一條創業地產之路。
 
做風口還是做豬？看起來，潘石屹想使個巧勁兒——和豬們在一起。當然，他也願意時不時地做一把將豬們吹起來的風。作為SOHO中國的地產項目新品之一，SOHO 3Q既是潘石屹的試驗田，也是他的殺手鐧。
 
在“互聯網+”未見苗頭之時，潘石屹已開始采用“互聯網+”思維做商業地產，進而有了打造創業地產的想法。不管是SOHO 3Q，還是如今紛紛崛起的其他各種創客空間，該創業地產模式無疑是傳統商業地產危機與時下創業大潮二者合力的產物。

4月29日，李開複的創新工場工作室宣布落地SOHO 3Q
 
國內商業地產供大於求趨勢明顯。據《經濟參考報》援引物業機構萊坊的統計數據，至2015年底，全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以後更將突破4.3億平方米。與此同時，2014年國內主要城市綜合體個數達885個，較2013年增長24.47%；2015年國內主要城市的綜合體數量將突破1000個；至2018年，國內商業綜合體的年供應量將達到1200個。
 
不難發現，即使是商業地產的金字招牌萬達廣場也已出現負債率攀升、業績下滑等經營困局。萬達集團企業文化中心品牌總監廖奇在此前接受媒體采訪時承認，由於高速擴張、商鋪過剩，萬達將積極調整業態，關閉數家虧損的百貨店，並壓縮若幹經營不善的百貨樓層。
 
從1991年就已開始深耕商業地產的潘石屹，自然不會對此無視。早在幾年前，潘石屹就曾透露，傳統商業地產的確面臨危機：“網上購物的興起，馬雲搞的天貓一天的成交額是180億人民幣，而中國最大的商場，一年的成交額只有四五十億人民幣，這個趨勢還會繼續下去。北京、上海真正的商鋪可能以後的需求量不會非常大，而商鋪在設計的過程中更多的應該是餐館、體驗中心。”
 
2014年11月，潘石屹曾有過關於SOHO轉型的表述。當時他的想法僅僅是讓互聯網成為銷售渠道之一，即在網上賣房子。該想法不難理解，2014年可稱為O2O元年，各種傳統行業都在與互聯網相結合，房地產與互聯網的結合順理成章。
 
據潘石屹透露，他的創業地產思路來源於美國的創客空間。“我上次去美國，看到幾千個年輕人坐在一起，有的在設計自行車，有的在設計服裝，所有人都是自由的，沒有老板，沒有壓抑感。你可以隨時與旁邊的陌生人交流和分享，可以跟他做個遊戲、喝杯咖啡、做個運動，隨時能得到很多靈感。這不就是網絡時代的辦公環境嘛。”
 
一來有了靈感，二來望京SOHO大部分入駐者均為新興互聯網創業公司，潘石屹認為，推出SOHO 3Q已水到渠成。
 
經過半年多的籌備，自2015年2月1日起，北京望京SOHO和上海SOHO複興廣場兩家SOHO 3Q正式開門迎客，線上選座、預訂、下單、付款等功能一應俱全。用戶在這里可以只租一個星期，可以只租一張辦公桌或一間辦公室。這里提供免費WiFi、複印打印、會議室、咖啡等服務，用戶只需要帶著手機和電腦來工作。一個座位，一周1000元，SOHO 3Q為之免費提供咖啡和蘋果，創業者們可以在這里進行思想碰撞。按潘石屹的設想，SOHO 3Q將成為新興創業項目的“車庫”，它延伸了SOHO的品牌內涵。
 
為了進一步提升SOHO 3Q的知名度，吸引更多的創業團隊入駐，潘石屹開始了品牌營銷與推廣。和大肆做“硬廣”不同，潘石屹利用的是個人在商界的影響力和人脈關系，比如“潘談會”活動的開啟。此潘談會，基本上兩周一次，除現場反響熱烈外，媒體的關註、報道更是推波助瀾。據《創業家》記者了解，目前西少爺、美團、陌陌、捕魚達人等都已是望京SOHO的租客。
 
新興創業項目湧入，也為潘石屹的創業孵化構想打下了基礎——後續投資其中的優秀團隊。

大眾創業時代已然到來，國內大批創客空間紛紛開放。2015年對中國來說，可謂全民孵化之年。由此觀之，SOHO 3Q生逢其時。但《創業家》記者通過對多個相關創業團隊的走訪發現，SOHO 3Q在管理和模式上還存在不少問題。
 
首先，時間問題。眾所周知，對於創業團隊來說，時間尤為珍貴，加班到淩晨兩三點是常事。但以望京SOHO 3Q為例，這里晚上11點就閉樓了。這對創業公司的項目進度或有影響。
 
其次，空間問題。為了能夠容納更多的創業項目，SOHO3Q提供的大多是10平方米左右的小隔斷，雖然也有大一些的會議室，但很少。創業公司人員迅速增多是基本趨勢，而這里空間的大小是固定的，當創業團隊人數增多到一定程度，將不得不換地方。
 
無論如何，潘石屹已經成為國內創業地產的“吃螃蟹者”。在新一波的創業大潮下，SOHO 3Q能否成為一種可供借鑒的創業地產模式，相信還要由創業者說了算。

版權聲明：本文作者劉惜墨，編輯齊介侖，文章為原創，本刊版權所有，如需轉載請與zzyyanan聯系，未經授權，轉載必究。

 

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俞敏洪“牽手”潘石屹：一個有資源，一個有資金

來源: http://www.iheima.com/news/2015/0813/151517.shtml

8月12日，SOHO中國董事長潘石屹與新東方董事長俞敏洪，簽署了創業服務器合作協議。俞敏洪創辦的創業服務機構慧致天誠成立的創業服務器將於今年9月份正式上線。此前，俞敏洪與潘石屹兩人都已經開始涉足創投領域，做好創業服務對於創業井噴的當下不失為一種好的選擇。 

“很多創業公司拿到投資以後，特別從管理到資源調動上，包括到品牌宣傳營銷上面，基本都是一抹黑的狀態，很多公司因為這種原因就做沒了。既然已經投了資，拿了錢，很多人是希望公司做好的，這時一定要有一幫人做這樣的事情。”俞敏洪在“潘談會”上表達了成立創業服務器的初衷，“最不想聽到的就是我們能幫你賺錢，我們用你幫我們賺什麽錢？我們是想支持你實現夢想，成為下一個馬雲、馬化騰。”

去年11月，俞敏洪成立了洪泰基金，開始做天使投資，再加上之前成立的創業服務品牌——慧致天誠，這些服務都將圍繞創業得以打通。而潘石屹的SOHO中國也早已開始利用場地優勢，提供創業孵化。3Q作為SOHO中國旗下新產品，為創業人群提供O2O模式的辦公場所，使得創業服務得以落地。這也是兩人得以“牽手”的重要原因。

“我們不是孵化器，我們不做硬件，我們只做軟件，幫助缺錢的項目、好的靠譜的項目找到錢。”創業服務器總經理許穎表示，相比於創業孵化器和加速器，創業服務器主要解決的是事務性問題和業務性問題。前者包括工商、法律、稅務等相關的問題，讓創業者把更多精力集中於創業本身；後者包括戰略、企劃、傳播、公關、營銷等方面提供幫助和服務。許穎透露，營銷將成為創業服務器的重點，“幫助創業者不僅活下去，而且是如何更好的活下去。”

據悉，創業服務器將分為線上和線下兩個部分。線上提供APP、官方網站和微信公眾號，線下包括常規基礎性服務、個性化定制服務，以及系列線下活動，形成了一條比較完整和清晰的服務鏈。

當天的正事，到這里就可以畫一條華麗麗的分割線了。不過擁有幾千萬微博粉絲的潘石屹，遇上新東方掌門人俞敏洪，顯然不可能只有這點火花。

俞敏洪上臺前，突然拐進廁所，把潘石屹晾在了臺上。

“我們農村有一個規矩，到別人家里要去上廁所，肥水留在他人田。大家知道農村收集有機肥，這個就是撿肥，所以農村有這個行為，到人家里上廁所是特別大的貢獻的事。”俞敏洪一上臺就開始調侃潘石屹。

除了調侃潘石屹，俞敏洪也對創業者提了四點建議：

1、不甘平庸。不甘平庸的第一個要素是理想，如果你有一個理想指引，並且步驟正確，這件事情就能夠逐漸靠譜的做下去。第二要素是守正出奇，堅持做正確和長遠的事情，堅持做能夠給社會帶來長遠影響的事情。

俞敏洪回憶了新東方當年規避政策紅線的“藝術”。新東方當年上市時，就曾遭遇政策紅線。作為培訓機構，國家有明確規定，無法上市。俞敏洪當時成立了一個公司，把他自己從法定代表人變成公司法定代表人，把所有的研發、師資、培訓和科技創新全放在總公司，由總公司將產品成熟分給各個地方分校。

結果新東方上市在美國一舉成功。成功後的俞敏洪，被人們稱為“中國最有錢的老師”，這可把他嚇壞了。“這個事情就麻煩了，政治上有點不正確，中國的概念老師應該是清貧的。”所以俞敏洪又迅速做了兩件事：第一是和北京市政府商量，給新東方上市開慶功會，“市政府出面的話這個事推翻就有難度了”。二是成立自強獎學金，每年獎勵2000名大學生學費。這些配套行動讓俞敏洪和新東方成功踩過了紅線。

2、突破現狀。真正的突破局限在於突破你心里上的局限，因為一個人所擋住的所有好事都是自己把自己擋住了。俞敏洪出來創業之前，馬上就要升為副教授，不過他還是選擇放棄，選擇培訓行業，大晚上出沒在校園張貼小廣告。

3、需要有靈魂人物和精神人物作為榜樣。俞敏洪當年的夢想是周遊世界，所以他小時候的榜樣是徐霞客。

4、把自己變成領袖。俞敏洪對領袖氣質作了兩個定義：第一，能夠用理想引領大家，並且用理想的光輝照耀大家。二是需要建立格局，因為作為領袖，要有大的格局觀念，沒有格局觀念做不成大事。

潘石屹給創業者唯一的建議是放下架子、放下面子。他曾與俞敏洪參加過《北京愛情故事》電影首發式，當時電影明星大多急急忙忙躲著合影的觀眾，潘石屹與俞敏洪一直在與觀眾合影，潘石屹看差不多了，叫俞敏洪趕緊走。俞敏洪卻面向觀眾說，誰還沒有拍照，過來跟我拍吧。

“我們要做一件事情要能夠成功，可能跟我們的能力和商業模式有關系，我們個人都有關系。可是你人對這個世界的態度，對別人的態度，一定要有一個謙卑的態度。”潘石屹詮釋創業如何才能成功。

潘談會當天，潘石屹專門邀請了其資助的中國留學生到現場。去年，潘石屹在美國走了一圈，給哈佛耶魯捐了一大批錢，用於資助貧困的中國留學生，當時他曾為此飽受爭議。潘石屹解釋，外國大學的捐款更加公開透明，而且重視契約的精神也讓他感到信任。據他本人透露，平時很少花錢，進入8月份以來的十幾天里，他總共花過兩次，一次是理發花了64元，還有一次買了一根冰激淩花了35元。 

版權聲明：本文作者周路平，文章為原創，如需轉載請聯系微信號zzyyanan。

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潘軍叫板潘石屹？ 花樣年闖入聯合辦公市場

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4683232.html

潘軍叫板潘石屹？ 花樣年闖入聯合辦公市場

一財網 蔡胤 2015-09-09 19:10:00

花樣年正在整合旗下的地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造產業地產O2O平臺“WEWORTH”，包括滿足創業剛需客戶的初級孵化器，聯合辦公、小企業總部基地，還有針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地。

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9月8日下午，北京望京SOHO塔三五層的“3Q”辦公室，剛從美國飛回北京的SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹拿起一只橙色印有“3Q”字樣的杯子，對《第一財經日報》媒體記者說，到今年年底前，SOHO的3Q 短租辦公室將增加到1萬余個座位，2017年計劃達到10萬個座位，屆時SOHO的3Q產品業租金收入將超過其傳統的辦公樓租賃收入。

在潘石屹說這番話時，萬科前副總裁毛大慶正在抓緊擴大他的優客工廠，這是以他為主創立的針對創業者的短期出租的聯合辦公空間。本報記者9日上午在東三環外的光華路陽光100看到，D座入口西側，原來的超市招牌已揭下，換上了陽光100和優客工廠的公司標識，這是毛大慶與陽光100(2608.HK)創始人易小迪碰撞而來的結果，也是優客工廠的旗艦項目。

作為一樁被傳統房企和傳統地產人看好的新生意，聯合辦公領域還有很多新“玩家”在摩拳擦掌，其中包括來自南方的地產商潘軍。9日下午，在距毛大慶的陽光100優客工廠2公里外的國貿一間酒店里，花樣年控股(1777.HK)董事局主席潘軍帶了旗下8大板塊的高管集體亮相，他在接受《第一財經日報》等媒體記者采訪時透露，花樣年正在整合旗下的地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造產業地產O2O平臺“WEWORTH”，包括滿足創業剛需客戶的初級孵化器，聯合辦公、小企業總部基地，還有針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地。

由此，又一個聯合辦公、創業空間領域的分食者浮出水面。

擬成立花樣年創新公司

眼下在北京，聯合辦公空間已形成了三種主要的商業模式：一種是以SOHO中國為代表的3Q辦公室，即開發商在自有寫字樓項目中開辟出一定區域做短租辦公產品;二是低價包租辦公空間，再散租給創業者，賺取差價;三是以現有資源幫助企業孵化，從創業企業成長中獲取收益。

花樣年將采取的是線上與線下、創新與創業、孵化與投資相結合的方式。潘軍告訴記者，目前，花樣年已經引入了創新谷等國內多家知名創投基金和產業孵化器運營商，並計劃成立花樣年創新公司。按照他的戰略規劃，“WEWORTH”將重點打造三大模塊，由花創咖啡、花樣創客、花創基金組成的花創空間，即針對創業企業的初級孵化器;由聯合辦公、小企業總部基地組成的花創聯合，即針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地;由青年公寓、芝麻唐商業等組成的花創社區，即集成工作、生活、休閑的園區生態圈。

潘軍在接受記者采訪時表示，在WEWORTH模式下，花樣年的房地產業務不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營，而是更加註重後期的產業服務運營，通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持，甚至包括物業使用權置換股權的方式入股創業企業。

這與潘石屹的前下屬、前SOHO中國副總裁王勝江的洪泰創新空間模式有些許相似。洪泰創新空間由王勝江與洪泰基金創始合夥人俞敏洪、盛希泰共同創立，定位為以創業者為核心的共享模式眾創空間辦公室。與潘石屹的簡單通過租金獲取收益的“包租公”模式不同，王勝江更多的希望依托背後的基金對在項目辦公的創業公司進行孵化，然後通過參股等方式獲取回報。

針對這類模式，戴德梁行近日提供給本報記者的一份研究報告指出，聯合辦公空間在中國還處於早期的發展探索階段，市場上出現了將聯合辦公空間和孵化功能有效結合在一起的模式，在收取創業團隊租金的同時，也可以提供一些創業扶持的幫助和融資服務。這種模式下，融資上的靈活性，吸引了大量創業者的參與，但與孵化器不同的是，這類空間對入駐團隊和個人通常沒有篩選，任何願意支付租金的人都可入駐，只有在申請融資服務和創業扶持服務的時候才會有具體的申請流程和篩選。如何在擴大客戶群體和篩選企業之間做出平衡，這是所有這類聯合辦公空間物業方和運營方需要仔細思考的問題。

借國企金泰進入北京市場

為什麽選擇進入聯合辦公市場?對此，潘軍的解釋是，隨著城鎮化進程和人口增速放緩，中國房地產行業的黃金時代已經過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體，中國房地產行業的價值重心已經由房地產開發轉向存量物業的價值整合和挖掘。

為此，花樣年在北京找到了一家擁有存量物業的合作方。9日下午，花樣年和北京金泰集團進行了全面戰略合作簽約。金泰是由京煤集團全資控股的一家國有企業，產業包括燃料經營、旅遊飯店、物業管理、旅遊地產、鋼貿物流等。在地產開發領域，金泰風格低調，但據知情人士透露，金泰在北京擁有大量的存量物業資產，這是花樣年選擇金泰的原因。潘軍也告訴記者，北京是北方的創業“重鎮”，而金泰在北京的物業很多在四環內，通勤較為方便，未來花樣年將依托金泰旗下的物業空間，摸索出針對存量物業資產管理運營的新模式，並以北京為樣本，未來向上海、成都等地拓展。

一個細節是，9日的簽約現場，潘軍攜花樣年地產集團、彩生活、美易家、解放區、金融集團等業務板塊的眾多高管集體亮相，這在花樣年歷史上並不多見。潘軍幽默地將此比喻成“打群架”策略，八個“金剛葫蘆娃”各有所長，旗下多個業務板塊可以通過產業協同的方式進行矩陣式擴張。這些產業包括房地產開發運營、社區金融服務、彩生活住宅社區服務、美易家商旅物業運營、社區文化旅遊、社區商業管理、社區養老和社區教育產業等八大板塊。潘軍稱，在未來與金泰的合作中，金泰方面將整合自身及其下屬單位存量物業，花樣年則提供其在物業經營管理、互聯網社區等方面的技術和經驗，將在北京推出中端價位的聯合辦公產品，重點是通過孵化企業獲得收益。在他看來，花樣年旗下的上述多板塊業務及資源，除了可以幫助孵化創業公司，還可以為創業公司提供“to-Customer”(到達用戶)的機會，從而把這個聯合辦公產業鏈條做得更長。

盡管大佬雲集，但聯合辦公的市場前景不容小視。戴德梁行大中華區研究部主管聶安達認為，聯合辦公空間甚至將改變寫字樓市場的遊戲規則。在他看來，在未來幾年內，企業結構和人數的變化與工作模式的改變將對現有辦公場所的形式產生巨大的沖擊，這一點在經濟發達的一些大城市中尤其明顯。在此情況之下，大眾對傳統固定工位，且租賃合約時間較長的寫字樓需求將逐漸減少，取而代之的則是更加靈活且註重互動和交流的聯合辦公模式，這一類辦公空間能更好地服務於從事知識密集型創新工作的工作者。

編輯：陳姍姍

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