恒地九龍城再插旗 南角道申強拍 估值4.5億 料建精品式住宅
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GS(14)@2018-07-25 12:02:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8213&issue=20180725
【明報專訊】鍾情收購舊樓的四叔李兆基，旗下恒地（0012）再出手，就九龍城南角道8至22號舊樓，向土地審裁處申請強拍以統一業權，項目估值逾4.5億元。恒地向來積極在舊區插旗，如同系九龍城單幢盤曉薈，5年前開售時以坐擁名校網優勢、單位面積細但勝在銀碼相對小作招徠，近期個別一手餘貨成交呎價撲2.6萬元；業界認為，新地（0016）5月以251.6億元投得啟德地王，每方呎樓面地價達1.77萬元，反映東九龍前景備受看好，估計上述恒地南角道項目將興建精品住宅。
明報記者 甘潔瑩
曾一度為一手盤「迷你戶之王」的曉薈，入伙約3年，樓盤今年5月售出最後一伙，為27樓實用700方呎、連221方呎天台特色戶，成交價1805.14萬元，實呎25,788元，標誌樓盤銷售近5年全告清袋。值得留意的是，曉薈一手售罄，亦帶旺二手市場，樓盤中層一個實用200餘方呎的A室開放式戶，早前以546萬元易手，實呎更達27,030元，反映區內新派迷你單位的呎價，與大型新盤不遑多讓 。
同區曉薈二手呎價高見2.7萬
恒地是次再度併購九龍城舊樓，據政府文件顯示，九龍城南角道8至22號地盤面積約7360方呎，現為樓高5至6層商住項目，樓齡已達54年，現時恒地累積收購該項目約95%業權，尚餘3個住宅單位便完成收購，整個項目物業估值逾4.5億元。
恒地年報顯示，集團已成功收購南角道4至6號全數業權，預計統一南角道8至22號業權後，兩地盤有機會合併發展，地盤面積將增至10,177方呎。以最高地積比率9倍計，料可建總樓面9.2萬方呎，市場估計恒地將打造以開放式至3房為主的精品式住宅。
南角道向來是九龍城美食天堂，該處有不少特色餐廳如泰國菜館、火鍋店、中式餐館等，而未來港鐵沙中線宋王臺站將設於九龍城一帶，通車後交通網絡將更四通八達，物業前景看高一線。
或與毗鄰地盤合併 樓面9萬呎
另外，內地房地產私募基金凱龍瑞等，亦就尖沙嘴金馬倫道35號向土地審裁處申請強拍，土審處文件顯示，金馬倫道35號為1幢6層高商住大廈，樓齡61年，地下為商舖，1樓至5樓為住宅，目前凱龍瑞基金等已收購得87.5%業權，僅剩3個住宅單位未收購。項目地盤面積約3760方呎，可重建作商業或酒店用途，以最高地積比率12倍計，可建樓面約4.5萬方呎。
今年以來強拍申請已超去年
資料顯示，上述兩個申請為今年第16及第17宗強拍申請，申請數目已超越去年全年的15宗，而今年申請者不僅有本港發展商，還包括中資，如內地房地產私募基金凱龍瑞、萬科等。
新地首插旗白石角 雲滙戶型多元化
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GS(14)@2018-07-30 06:29:03https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1527&issue=20180730
【明報專訊】政府近年在大埔白石角推出多幅地皮應市，今年正值收成期，區內多個新盤空群出擊，包括新地（0016）雲滙，兩期共1444伙同步推售，為新地在白石角區內唯一項目，樓盤戶型多元化，標準戶涵蓋開放式至3房1套連儲物室，迎合不同買家需求，部分單位更提供多個儲物空間。
明報記者 林尚民
攝影 劉焌陶
分兩期發展的雲滙共1444伙，累售近300伙，兩期入伙期相近，其中設804伙的一期預計2020年2月落成，樓花期約19個月，發展商先以招標形式發售；今次主要介紹的二期有640伙，預計2020年7月落成，樓花期約24個月。
兩期1444伙 入伙期相近
新地今次推售的雲滙二期，開放式戶實用284至370方呎，共65伙，佔單位總數10.2%；1房實用337至477方呎，共83伙，佔13%。至於二期伙數最多的單位種類是2房戶，實用442至533方呎，共279伙，佔43.6%；另3房戶實用562至853方呎，較一期同戶型單位細，共156伙，約佔24.4%；特色戶方面，共有57個單位，實用介乎315至1126方呎。
新地現推售二期，早前開放一對示範單位（一個連裝修、一個交樓標準）為11座15樓A2室，實用623方呎，原則為3房1套，單位大廳逾170方呎，闊約3米、長約5.3米，設計師採用不同花紋石材鋪砌地板及牆身，加上大量金屬色調家具，細節位亦別出心裁，例如採用小鳥造型裝飾燈，洋溢溫馨感覺。為令主人套房更闊落，設計師拆除其中一間細房的分隔牆，將主人房設計成面積較大的套房，令單位變成2房1套，細房用作小孩睡房。單位採用近年流行的開放式廚房，以迎合年輕買家。
3房戶大廳逾170呎
雖然一期仍在招標，但由於兩期間隔及用料相若，發展商亦開放兩個一期的交樓標準單位，一個是實用857方呎的1座15樓B1室，屬3房連儲物室間隔，另一個是實用455方呎的2座15樓B6室，屬2房間隔。雖然單位不算太大，但大廳連開放式廚房亦有約150方呎，而且發展商特別為買家提供多個儲物空間，如大門後有一組儲物櫃及玻璃飾櫃，同時設有一張多用途桌子，用餐時可拉出變成飯桌，亦可靠牆作書桌。
資策再插旗銅鑼灣 收信德街舊樓 累計5757萬購近三成業權 或打造新版yoo Residence
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GS(14)@2018-08-13 11:54:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5749&issue=20180813
【明報專訊】銅鑼灣是港島繁盛商業和購物地段，區內部分舊樓極具重建價值，成為財團覬覦目標。資本策略（0497）及德祥地產（0199）合作發展的精品式豪宅yoo Residence賣個滿堂紅後，發展商食髓知味，再度合作併購與yoo Residence僅一街之隔的信德街17及17A號，有關財團已斥資約5757萬元收購4伙住宅和1個舖位，佔該物業近三成業權；市場估計，發展商將來完成收購後，有機會打造為精品式住宅，但亦不排除建造商住項目。
明報記者
近年地價急升，中小型發展商較難補充土儲，因而改變策略，透過收購舊樓增加土儲。土地註冊處資料顯示，銅鑼灣信德街17至17A號地下A舖於7月初易手，商舖面積約1000方呎，由崇萬有限公司斥資3700萬元購入，折合呎價約3.7萬元，該公司董事包括資本策略執行董事及財務總監周厚文、執行董事及首席營運官簡士民、德祥地產主席張漢傑及其執行董事張志傑。
地舖收購呎價高見3.7萬
翻查資料，資策及德祥地產早於2011年9月開始併購樓齡估計逾50年的信德街17及17A號（現有住宅單位約16個及2個地舖），當時透過Export Chance Limited收購1樓A室、6樓B室，收購價分別419萬及438萬元，呎價約1.1萬元，當時yoo Residence尚未開售。及後於2013年，再透過CREATIVE CRESCENT LIMITED收購3樓A、B室，收購價分別666萬及534萬元，收購呎價1.24萬元，收購呎價已較前2年的1.1萬元高約13%。至上月，資策及德祥再度購入該物業的商舖，目前累積收購近三成業權。
7年前開始收購 現為「其他指定用途」
據政府資料顯示，上述信德街17及17A號現劃為「其他指定用途」，意味財團如欲作住宅發展，須向城規會申請，可能在有附帶條件或無附帶條件下獲准有關用途。據悉，發展商尚未收購至八成業權，因而暫未能透過強拍統一業權，故項目具體發展方向仍有待落實。
另銅鑼灣地主之一的金朝陽（0878），亦積極於區內進行併購。土地註冊處資料顯示，金朝陽自2015年2月起收購銅鑼灣禮頓道128至138號希雲大廈，3年多來積極收購，惟至今累購該廈業權不足八成，但金朝陽收購步伐未見放緩，於上月成功收購1伙住宅，為4樓M室，實用面積約475方呎，收購價530萬元，實呎1.11萬元。事實上，金朝陽2012年開售的銅鑼灣曦巒，銷情理想，料屬金朝陽再度插旗銅鑼灣的誘因。
業界：市區物業收購年期長 或遇阻力
普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，市區物業收購年期長，相信是在收購時遇阻力，而收購時雖然要面對潛在風險，但風險與利潤掛鈎，風險越大、利潤或較高。張續稱，發展商在併購舊樓時需支付買家印花稅（BSD），發展商須於6年內完成項目才可申請退稅；換言之，收購年期多於6年，其稅款將轉嫁為成本，間接增加財團成本。
信置嘉華招商局首插旗日出康城
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GS(14)@2019-04-26 13:30:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1510&issue=20190426
【明報專訊】日前接獲11份標書的港鐵（0066）將軍澳日出康城第11期項目，由信置（0083）、嘉華（0173）及招商局置地（0978）合組公司Sky Castle Limited投得，除了是信置及嘉華首度插旗日出康城外，招商局亦是繼遠洋集團（3377）後，另一家進駐日出康城的中資公司，且屬該集團首次在港參與住宅發展。
黃永光：將引入環保建築
信置副主席黃永光對投得項目發展權表示高興，形容項目地理位置優越，配套完善。黃續稱，希望與合作夥伴攜手打造全新住宅項目，並將為項目引入環保建築特色、智能家居設計及康體健身設施。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指，中標發展商在住宅發展及銷售經驗十足，而港鐵站大型住宅地供應有限，加上是次項目位於商場上蓋，而日出康城配套日漸成熟，預計住宅部分落成後每方呎可由1.7萬元起出售。
「老拍檔」過去合作多年
事實上，信置、嘉華這對「老拍檔」過去逾10年積極合作，先後投得多幅官地及鐵路項目，如2017年11月聯同世茂房地產（0813）、會德豐（0020）及爪哇（0251），以172.88億元投得長沙灣興華街西住宅地，創當時官地售價最高紀錄；另亦聯同中海外（0688）以83.3億元，投得西鐵元朗錦上路站1期發展權（見表）。
日出康城11期可建住宅樓面95.65萬方呎，補地價金額30.54億元，每方呎補價3194元，為日出康城各期中最貴；另11期的固定分紅比例為20%，發展商以「一口價」價高者得決勝負，可攤分兩期交付，項目可建單位最多1850伙，預計2025年6月落成。
資料顯示，上述第11期，為日出康城已批出10期住宅項目中，單位平均面積最細的一期、平均面積約517方呎。業界估計，項目每方呎樓面地價（包括補地價金額）約5500至9000元，估值約52億至86.1億元。
萬科自由道項目獲批強拍
此外，土地審裁處就何文田自由道9、9A、11及11A號強拍申請頒下判詞，下令項目以底價4.51億元作公開拍賣。據悉，內房萬科持有逾85%業權；而萬科已於日前統一毗鄰自由道13及13A號的業權，兩地盤將合併發展。
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