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投資導航： REITs大解構

1 : GS(14)@2012-08-12 13:07:30

按: 呢D叫解構，我好失望，都唔知寫乜春，叫人買埋D貴野他就識，405 2013個預期息率會跌到6%左右，但是808可能去到7%，1881可能會去到約8%，他連D REIT 的個收入構成財技都唔知，學人寫，他真是食懵左，不過就是呢D水平，我先仲有飯開
升就唱好，跌就唱衰，他識乜? 叫人買823那個就是傻的

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120812/16596314

主打平民商場　領匯秤先
面對不明朗市況，有穩定租金收入的 REITs受到資金追捧，不過，各 REITs收租物業組合各有不同，主打平民商場及停車場的領匯（823）及置富（778），在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證，基金價格率先創上市新高，合情合理。
領匯收租物業主要為公屋商場及停車場，零售樓面約1100萬平方呎，車位約八萬個，主要租戶包括連鎖快餐店、超市、便利店等衣食住行基本消費，經濟疲弱，街坊反而更多幫襯。
置富息率5.38厘
截至今年3月底止年度業績，可分派收入29.22億元，增長19%，全年派息1.295元，年初至今價格累升19%，現價息率仍有3.8厘，據彭博綜合券商預測，領匯2013年每單位可派息1.413元，再增9.1%。更值得憧憬的是，其行政總裁王國龍上月底明言，公司有能力斥逾百億元收購，目標包括將工廈改建商場收租，加上為旗下商場翻新工作持續，皆有利提升資產淨值及租金回報。
置富則主打私人屋苑商場及停車場，目前在香港有16項零售物業，合共面積約245萬平方呎，以及1989個出租車位，上半年可分派收益2.68億元，升25%，每基金單位派息0.1582元，相當年度化股息率5.38厘。置富旗下商場位置不屬遊客區，主要做屋苑及周邊居民生意，唔憂冇人租。
收入過度集中　冠君跑輸
主打工商廈的 REITs包括冠君（2778）、泓富（808）及陽光房產（435）。冠君今年升幅僅21%，遠較泓富（升34%）及陽光房產（升31%）落後，主要受物業投資組合過份集中所拖累。
冠君主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊，兩者雖屬於甲級商廈及區內地標商場，物業組合總值達549億元，但收入集中，易受經濟波動影響。集團去年業績承認，甲廈實質租金於去年下半年開始下調，加上花旗銀行廣場呎租已達85元，朗豪坊寫字樓亦達27元，上升空間有限，集團亦難以靠翻新提升租值，潛力僅屬一般。
泓富陽房物業較分散
泓富及陽光房產則分別包括七項及20項資產，涵蓋工商廈及住宅物業，有助分散風險。以泓富為例，物業均位處北角、紅磡、牛頭角及長沙灣等二線地段，甲廈租金高企，促使不少租客遷往二線商業區，利好泓富提升租值，去年泓富租金加幅近15%，遠較冠君優勝。
陽光房產資產包括12幢工商廈，以及八幢商場及住宅物業，地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。住宅亦以中型屋苑商場為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。
每單位分派方面，以冠君最高，達6.3厘，但泓富及陽光房產亦達6厘，實際差距不大。計及風險及股價升值潛力等因素，後兩者為較佳選擇。
大股東舉動左右股價
受惠高息政策， REITs的抗跌能力通常較強，但大股東出其不意的舉動，往往令公司不明朗因素增加，價格徒添壓力。以越秀房產（405）為例，公司於5月宣佈，向母公司越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（ IFC），計及開發貸款承擔45億元（人民幣．下同）後，總代價高達134.4億元。
越房「蛇吞象」即捱沽
由於交易屬蛇吞象形式，收購後越房總資產值縱然谷大兩倍，但負債比率同時會升至30.5%，加上要增發單位，投資者擔心權益遭攤薄，故先沽為妙。收購消息公佈後，越房價格三日累跌14%，雖然其後跟隨大市回升，但以上周四收市價3.67（港元．下同）計，仍較計劃公佈前價格低2%，明顯跑輸同業。
另一邊廂，富豪國際（078）於5月進行大規模回購，令大股東百利保（617）的一致行動集團，在富豪的持股量由49.5%增至50.14%，並觸及須向富豪信託（1881）提出收購要約的持股比例；其後百利保提出，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%，以上周四收市價1.91元計，仍未返回全購消息前水平。
派息贏通脹收租股俏
大市近月除 REITs股價走高，高派息加上有增長概念的收租股亦同樣硬淨，以新商場收入將在下半年入賬的希慎（014）為例，7月起已累計反彈17%，大幅跑贏恒指同期約4%升幅；在一線地段有寫字樓租務生意的嘉里建設（683）亦漲14%；九倉（004）旗下時代廣場縱受希慎新商場的衝擊，但仍錄一成升幅。
希慎受惠新商場收入
除 REITs外，收租股亦為高派息一族，其中九倉、希慎及嘉里過去五年股息增長可觀，甚至跑贏通脹，因而成為是次追捧對象之一。再者，證券商普遍認為，希慎銅鑼灣新商場的租金收入有助提升集團租金收入15%，股價因而跑出。
不過，有分析亦擔憂集團資本開支大增下，明年派息或減少，恐窒礙股價升勢。
另外，九倉旗下時代廣場的龍頭地位受挑戰，不過銅鑼灣區內多個舖位近月繼續接連錄得天價成交，中心地段的商舖需求顯然仍然殷切，因此亦成為九倉股價催化劑。
雖然近日甲級寫字樓租務吹淡風，同樣受累的嘉里，因擁有回報可觀的內地項目，股價因而企硬。

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2 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 13:14:16

不過就是呢D水平，我先仲有飯開

講到全城得你一個REIT專才?

哈哈

1樓提及

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按: 呢D叫解構，我好失望，都唔知寫乜春，叫人買埋D貴野他就識，405 2013個預期息率會跌到6%左右，但是808可能去到7%，1881可能會去到約8%，他連D REIT 的個收入構成財技都唔知，學人寫，他真是食懵左，不過就是呢D水平，我先仲有飯開
升就唱好，跌就唱衰，他識乜? 叫人買823那個就是傻的
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120812/16596314

主打平民商場　領匯秤先
面對不明朗市況，有穩定租金收入的 REITs受到資金追捧，不過，各 REITs收租物業組合各有不同，主打平民商場及停車場的領匯（823）及置富（778），在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證，基金價格率先創上市新高，合情合理。
領匯收租物業主要為公屋商場及停車場，零售樓面約1100萬平方呎，車位約八萬個，主要租戶包括連鎖快餐店、超市、便利店等衣食住行基本消費，經濟疲弱，街坊反而更多幫襯。
置富息率5.38厘
截至今年3月底止年度業績，可分派收入29.22億元，增長19%，全年派息1.295元，年初至今價格累升19%，現價息率仍有3.8厘，據彭博綜合券商預測，領匯2013年每單位可派息1.413元，再增9.1%。更值得憧憬的是，其行政總裁王國龍上月底明言，公司有能力斥逾百億元收購，目標包括將工廈改建商場收租，加上為旗下商場翻新工作持續，皆有利提升資產淨值及租金回報。
置富則主打私人屋苑商場及停車場，目前在香港有16項零售物業，合共面積約245萬平方呎，以及1989個出租車位，上半年可分派收益2.68億元，升25%，每基金單位派息0.1582元，相當年度化股息率5.38厘。置富旗下商場位置不屬遊客區，主要做屋苑及周邊居民生意，唔憂冇人租。
收入過度集中　冠君跑輸
主打工商廈的 REITs包括冠君（2778）、泓富（808）及陽光房產（435）。冠君今年升幅僅21%，遠較泓富（升34%）及陽光房產（升31%）落後，主要受物業投資組合過份集中所拖累。
冠君主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊，兩者雖屬於甲級商廈及區內地標商場，物業組合總值達549億元，但收入集中，易受經濟波動影響。集團去年業績承認，甲廈實質租金於去年下半年開始下調，加上花旗銀行廣場呎租已達85元，朗豪坊寫字樓亦達27元，上升空間有限，集團亦難以靠翻新提升租值，潛力僅屬一般。
泓富陽房物業較分散
泓富及陽光房產則分別包括七項及20項資產，涵蓋工商廈及住宅物業，有助分散風險。以泓富為例，物業均位處北角、紅磡、牛頭角及長沙灣等二線地段，甲廈租金高企，促使不少租客遷往二線商業區，利好泓富提升租值，去年泓富租金加幅近15%，遠較冠君優勝。
陽光房產資產包括12幢工商廈，以及八幢商場及住宅物業，地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。住宅亦以中型屋苑商場為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。
每單位分派方面，以冠君最高，達6.3厘，但泓富及陽光房產亦達6厘，實際差距不大。計及風險及股價升值潛力等因素，後兩者為較佳選擇。
大股東舉動左右股價
受惠高息政策， REITs的抗跌能力通常較強，但大股東出其不意的舉動，往往令公司不明朗因素增加，價格徒添壓力。以越秀房產（405）為例，公司於5月宣佈，向母公司越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（ IFC），計及開發貸款承擔45億元（人民幣．下同）後，總代價高達134.4億元。
越房「蛇吞象」即捱沽
由於交易屬蛇吞象形式，收購後越房總資產值縱然谷大兩倍，但負債比率同時會升至30.5%，加上要增發單位，投資者擔心權益遭攤薄，故先沽為妙。收購消息公佈後，越房價格三日累跌14%，雖然其後跟隨大市回升，但以上周四收市價3.67（港元．下同）計，仍較計劃公佈前價格低2%，明顯跑輸同業。
另一邊廂，富豪國際（078）於5月進行大規模回購，令大股東百利保（617）的一致行動集團，在富豪的持股量由49.5%增至50.14%，並觸及須向富豪信託（1881）提出收購要約的持股比例；其後百利保提出，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%，以上周四收市價1.91元計，仍未返回全購消息前水平。
派息贏通脹收租股俏
大市近月除 REITs股價走高，高派息加上有增長概念的收租股亦同樣硬淨，以新商場收入將在下半年入賬的希慎（014）為例，7月起已累計反彈17%，大幅跑贏恒指同期約4%升幅；在一線地段有寫字樓租務生意的嘉里建設（683）亦漲14%；九倉（004）旗下時代廣場縱受希慎新商場的衝擊，但仍錄一成升幅。
希慎受惠新商場收入
除 REITs外，收租股亦為高派息一族，其中九倉、希慎及嘉里過去五年股息增長可觀，甚至跑贏通脹，因而成為是次追捧對象之一。再者，證券商普遍認為，希慎銅鑼灣新商場的租金收入有助提升集團租金收入15%，股價因而跑出。
不過，有分析亦擔憂集團資本開支大增下，明年派息或減少，恐窒礙股價升勢。
另外，九倉旗下時代廣場的龍頭地位受挑戰，不過銅鑼灣區內多個舖位近月繼續接連錄得天價成交，中心地段的商舖需求顯然仍然殷切，因此亦成為九倉股價催化劑。
雖然近日甲級寫字樓租務吹淡風，同樣受累的嘉里，因擁有回報可觀的內地項目，股價因而企硬。

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3 : GS(14)@2012-08-12 13:15:18

唔是，其實呢D好簡單，只不過人地唔留意，興趣就是Bloomberg機同不擅思考，所以就寫埋呢D劣品出來

如果細心睇港交所公告，同成日行街睇報紙，好明顯知道邊D掂

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搜財奴：日圓套息交易撐REITs 鄭家華

1 : GS(14)@2013-05-30 11:58:51

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130429/00376_026.html
都說大行們，為了拚命維護新股市場氣氛，絕不會讓港股大盤太差。道理一如阿里巴巴集團一日未重新上市，騰訊控股（00700）股價縱使下跌，低位亦會見到支持一樣。不過，正當不少人對後市轉趨樂觀之際，其實，港股市場又未必能於本周內收在23,000點之上，正是不死不活，難以靠炒討生活。
從走勢而言，縱然在上周五恒指曾反彈至22,690點水平，但最終卻以接近全日低位22,547點收市，向上動力有強弩之末的感覺。加上這次反彈領升的恒指成分股，只靠滙控（00005）和友邦保險（01299）幾家老外話事的股份，重磅中資股只在上周五追落後性的跟升，升幅確實未夠全面。
恒指再上靠中資股

今時今日，香港股市和中資股一脈相承，而恒指成分股中有很多重量級成員皆為紅籌和國企股，恒指有可能挑戰一三年高位，而中資股不升嗎？奈何從客觀數字看，要中資股短期走勢轉強，未能樂觀。截至四月二十四日的一周，流出中國基金的資金達6.23億美元，已連續七周走資，而且較上周流走的4.64億美元增加逾30%。

名義上，港股基金雖然連續二十七周吸資，但金額只有區區200萬美元，較對上一周吸資4,300萬美元大幅減少超過90%。看來，在光大銀行、銀河證券和中煉化工程完成招股前，大市守穩在22,000點上，已屬表現不俗。

根據酒友銀行家的看法，作為一個甚麼都敢嘗試的立體炒家（不單純局限於投資港股的人），踏入一三年最顯而見，而又順風順水的兩種交易，都與日本有關。第一種，他因為限價而沒有做得成的，是拋空日圓；第二種，他沒有猶豫便市價開了不少倉的，是持有日經指數期貨好倉。

自鳴得意的他，近日更已陸續平倉套利，更多番在我面前炫耀說，賺取的比早前旅遊的花費還要多好幾倍。當然，這位真真正正的守財奴，並沒有因此請過其他酒友喝一輪酒。不過，不用花分毫的理財意見，他還是願意跟大家分享的。
大戶鍾情房產基金

他透露，除了香港藍籌富豪外，原來也有不少日本大戶或與日資銀行關係良好的中港大戶，借了日圓在港股市場投資。他們最喜歡買的，原來是一眾房地產信託基金（REITs）。

之前，自己亦有留意到，不論屬於內地商業類的越秀房地產信託（00405）好，純包含香港寫字樓和商場物業的冠君產業信託（02778）也好，大家除了股價愈升愈有外，在日本央行行長黑田東彥宣在神風式印鈔後，股價在派高息除淨後，帳面上仍沒有下跌，絕對可算得上是贏息又贏價。其實，試想想日圓頹勢已成，見完100（兌一美元）等見120。只要能用日圓買香港房產信託基金（美元區），就算賺不了息，也肯定賺匯水！

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玩盡REITs債券工廈農地 30歲成千萬富翁

1 : GS(14)@2016-03-16 15:32:59

2016-03-12 NM

今時今日，大富翁沒樣看，不會穿「踢死兔」也不會拿士的。身家豐厚的Starman，其實跟身邊朋友沒兩樣，屋邨出身，喜歡穿間條Tee配牛仔褲，目標是一年去4次旅行，覺得高薪厚職也不及創業那麼有趣。但有別於大部分同齡人，他畢業不足10年已由零開始達至財務自由，靠買穩陣的REITs和債券踏上致富路，現時每月穩定收入逾10萬元。難得的是，他沒被金錢和安逸沖昏頭腦，仍記得自己有個夢想亟待實現。

不願上鏡的Starman，成長自單親家庭，媽媽靠領取綜援把他養大。小時候為幫補家計，已懂得自製筆記賣給同學，也當過不同的兼職賺錢。「當年顧着搵錢無心向學，會考考不上。重讀那年遇到一位好老師，愛上了Econ，一年就讀晒A-level的課程，到預科就連大學的都學埋，結果高考成績好好，大學順理成章讀經濟及金融。」

股市大熱的2007年，Starman大學畢業後即進入大型金融機構工作，過了工作得昏天暗地的幾年打工生涯。「做Trainee工作很忙，不分晝夜，有時忙到沖涼都唔得閒，每個月總要飛幾轉。不過勝在機會多，很快已學到不同的知識，建立了人脈。而且花紅可觀，每次都有六位數。」另一優點就是工作太忙，他根本沒時間消費，扣除每月固定開支後，其餘全數儲起。

不炒細價股 鍾情REITs債

很多人認為，從事金融業的人都很會投資，甚至炒賣收入多過正職，但Starman寧可將時間花在工作上增值自己，也認為財富應靠複式效應累積，而非靠爆炸性投資，故從不沾手細價股，取而代之的是REITs（房地產信託基金）和債券這兩門較穩陣而且「唔使成日望住」的項目。

他認為，買REITs跟買樓差不多，但就省卻了自己研究哪些地方值得投資、做按揭的時間，然後每年坐享派息增長，他投資的REITs由以前5厘去到現在8厘，回報不俗。「領展我最鍾意，由20蚊儲到現在，每次都以股代息滾存，及後又定期加入儲蓄加大注碼。」後來資金滾存至一定數目，開始抽調資金買債券。

「揀穩健的大公司，查Credibility（信用度），3年後還錢某程度上有保本概念，另外每半年派一次息，每次都有6至7厘。若買完債券再押給私人銀行，可融資到八成資金，即是實際付兩成錢就可賺到十成，當時回報是7厘，但銀行批給我的貸款息率只是1.3厘，賺取中間的差價，3年已差不多回本。」

假設他以100萬元買入7厘息債券，一年收息7萬元，將債券抵押給銀行後可回籠八成即約80萬資金，一年付息約1.04萬元，換言之以20萬元便可一年賺取約5.9萬元息差，3年便已賺17.9萬元。他透露，這組合滾存多年，就成了他達至財務自由的關鍵，正如他博客裏寫道「平均月收取利息6位數」，就是由此而來。

買住宅自用 投資揀工廈

一直渴望組織自己家庭的Starman，在2012年以四成首期購下一個600萬元的住宅單位，與女友拉埋天窗。完成人生大事後，正式踏上物業投資之路，抽調約150萬元與友人成立公司。

公司最先的投資項目，是購入一整層葵涌工廈進行大翻新，之後再將單位分契拆售，項目短短半年已賺了逾一倍回報。獲此「穩贏秘笈」後，公司開始夥拍私募基金不斷開展同類型項目，3年間完成了20個，遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡，而投資回報少則有五成，多則可倍數計。

工廈的「分契拆售」做法成功後，Starman便將概念引入新界農地及倉地。先購入平價農地，然後翻新成有機農莊，再間細至數百呎至千呎轉售；另外又買入接近邊境的倉地，興建有蓋倉庫，吸引國內外企業租用。他坦言，受惠於早年農地的低水價格，農莊項目的回報可達1倍至3倍，而倉地回報雖未及農地，但亦有一倍。他稱現時公司持有3個農莊及1個倉庫，公司連同其他周邊業務，累計總資產達數千萬元。

跟着Starman考察致富路

第一站：工廈

潛力所在：工廈罕為貴

未來工廈供應不會增加，反而政府「活化工廈計劃」引來投資者、企業不斷收購工廈改建酒店、甲級商廈等，令工廈買少見少，愈發矜貴。

樓上舖、陳列室、工作坊、寫字樓及倉庫都愈來愈盛行，創造出一定需求，而政府亦在2030年策略報告中提及，會更改工廈用途，鼓勵轉型。

眾多工商物業中，工廈入場門檻較低，目前部分區域仍處低水。

賺錢大法：改裝大翻身

在買入工廈後，由註冊認可結構工程師重新設計，將一整層數千呎的工廈分間成大小不一的單位，再由律師進行「分契」，做到每個單位都有獨立樓契，然後再拆售。每個項目投資逾千萬，單是啟動金額也需數百萬，但可賺取的回報高達五成至數倍。

由於Starman的公司會與工程、建築公司及地產經紀合作發展，故可做到搵樓、改裝、銷售一條龍，賺盡時間和成本。

Starman表示，改裝工廈非一般散戶能力所及，但他們仍可投資細碼工廈單位，價錢視乎地區及樓宇質素，租金回報約4至5厘，較住宅為佳。其次是選購一些由小型發展商翻新拆售的靚裝單位，價錢最低只需50萬至60萬元（逾100平方呎），買家購入後可將單位交由發展商代出租，以賺取首3至5年每年約5厘的租金回報。但要注意，無論哪類工廈，按揭最多只可做四成。

投資心得：要有裝修

★工廈與住宅一樣，都是位置最重要，要留意該區交通是否方便，附近有否商場、地舖；工廈、商廈和人流是否集中。

★若單位買入時沒裝修，則客路非常局限，影響出租機會。若要花錢裝修，則要有心理準備地方大裝修費自然高，留意對投資回報的影響。

★一定要實地視察，留意單位附近及上下層的使用情況，若行業有噪音等污染會影響出租。另最好不要選擇太低樓層，單位有窗有獨立廁所會較易租出。

地區心水：看好西九

?看好西九龍工業區即長沙灣、荔枝角一帶的發展，事關它是全港的最中心點，輻射範圍廣。荔枝角近年逐步轉型，酒店及新商場進駐帶來動力，據悉當區大業主如羅氏針織及利豐已準備將旗下工廈改建，到時「話變就變」，潛力較大。

?大西北地區看好屯門，一來仍處低水，容易入手；二來將有港珠澳大橋等大型基建，加上接近前海新發展區，問題是升值需時不可速食。

?最好不要集中投資在同一工業區，可嘗試分別投資在西九、東九及新界等地，以分散投資風險。

第二站：REITs+債券組合

組合優點：避開辣招

與投資物業差不多，但REITs好處是不用自己研究，有大集團計好數，衡量哪些地方有升值潛力、收租回報高，且由大集團做按揭融資，投資效益高。現時一般人買樓要面對的按揭限制及辣招也不用理會。

部分REITs限制公司須將九成盈利作派息，根據往績年回報有5厘至8厘，比住宅租金回報更豐厚。

債券入場門檻雖較高，優質債約需20萬美元（約156萬港元），但債券回報不俗且穩定，買債3年後取回本金，某程度上是已保本；另每半年派息一次，年回報約7厘，若結合槓桿，回報可逾10厘。

投資心得：最緊要大

★REITs最喜歡領展（00823），另外是越秀房產（00405），它們的主要業務都是收租，比較穩陣。

★投資債券最緊要選大公司，有良好信譽便可。次級債入場費較低，約10萬元美元（約78萬港元），但風險相對較高。

★債券投資本身傾向保守，但引入槓桿就變得進取，一般年回報可達15厘至20厘。是否使用槓桿，要視乎整體投資中債券的定位。若投資者本身已持有一門相對穩定的生意，即可以槓桿形式投資債券，提高回報，相反若其他投資都屬較進取的，就盡量不要使用槓桿。

第三站：農莊

潛力所在：現價低水

農地價格仍處低水，呎價約100元，加上翻新建築費，成本仍相對較低，但重售可賣500元一呎，計算成本在內回報有一倍以上。

農地不能承按，但每塊農莊地的售價界乎數萬至百萬不等，豐儉由人，銀碼相對其他市面上的物業細，有一定捧場客。

市場上不乏自用買家，很多是住市區豪宅的有錢人，住所雖交通方便，但孩子缺乏活動空間，會買下農莊作假日親子活動或朋友聚會場所。

投資者買來出租圖利，租客亦不少，幼稚園、教育機構、教會及非牟利團體都是定期租戶。

賺錢大法：拆契出售

買下農地後翻新，將萬呎農地間為數百呎至千呎不等，配置獨立水電錶及簡單設施後出售。Starman表示，此投資亦存在槓桿，因農莊會分幾期發售。在完成第一期工程有「現貨」後開始宣傳及銷售，另兼售後兩期的的農莊，但該兩期將以「樓花」形式出售。等首批售完資金回籠後，再作後期發展。若計算槓桿在內，整個項目回報可達兩至三倍，但時間稍長，約需時一年。

跟工廈一樣，改裝農莊注碼大，不適合散戶，但一般投資者仍可購入這類拆契農莊，將其出租賺取回報。部分發展商會代客出租，在指定年期內提供約5厘回報。

投資心得：自給自足

★選農地附近最好有公家路，次選是私人路。若附近只得私人路，事前應與路段持有人有充份溝通。另要注意路段是人路還是車路，若沒有交通工具直達可能影響吸引力。

★提供獨立水電、Wi-Fi、園林佈置及農地管理等提高吸引力，另可加入額外服務，如設計及裝修、代購露營車等。

第四站：倉地

潛力所在：需求上升

本港貨倉長期有運輸公司、國內外企業作為穩定客源，但近年中港物流暢旺，集運愈發普及，導致需求上升。不過，預計未來倉地供應不會顯著增加，所以競爭將愈發激烈。

賺錢大法：分段興建

買入倉地興建大型密封倉庫，一般以數萬呎計，通常包括上落貨配套、保安系統及管理，然後間開出售、出租。操作跟農莊項目相若，分階段興建，先建起第一期出售大部分倉庫賺錢，待資金回籠後再興建後期，另留下約三分一出租，提高公司現金流。整個項目投資回報約一倍，單計租金回報則超過10厘。

投資心得：交通大小

★位置最好接近邊境。

★貨倉太小不值錢，面積最小要兩萬平方呎。

★倉庫提供獨立水電錶，另要設有卸貨台、電卷閘，提供管理服務。最好加設特闊通道方便40呎貨櫃出入轉彎，而且不用排隊卸貨，省回時間成本。

錢買不到的人生

月入六位數、坐擁千萬資產，對於很多人來說是遙不可及，但年僅31歲Starman早已展開計劃更達至成功，這位過來人卻提醒，勿以財務自由為終極目標，否則會失卻人生意義。

「愈來愈多年輕人視財務自由為人生目標，但我覺得財務自由只是一個狀態，純粹顯示你的被動收入可抵日常開支，它不應成為一個人終身追逐的目標。」

當年他進入私人銀行做融資，每月有幾萬元收入，算是不錯，他卻看到危機：「試過真係乜都唔做只吃喝玩樂，但好快就覺得個人好虛，無嘢做、無成功感、無下一步，咁做人仲有咩意思？所以財務自由最重要的不是唔使做，而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。」

結果，他選擇了開設公司，建立自己的事業王國。他更透露，自己從小到大都喜愛大自然，可惜小時候沒機會接觸，故開公司後不忘拓展農莊業務，還自己一個心願。

成長自艱難的家庭環境，令現在Starman對家庭生活十分重視：「屋企夠使夠食就可以，我亦唔需要名錶名車，只希望幾忙都好，每日都有時間回家陪和太太、囡囡吃飯，這樣的生活最幸福。」

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周顯﹕遊艇掮客 買REITs坐艇

1 : GS(14)@2016-05-07 23:22:38

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


【明報專訊】前幾天，一位資深大狀朋友約我到機場富豪酒店的中餐廳紅軒吃飯吹水，一到，便知中伏了﹕在場全是「西人」，我最討厭就是英文台了，要知道，本人說廣東話時，談笑風生，天下無敵，但自從20幾年前打過一年西人工，當公關，日日又要寫又要講，辭職之後，從此便沒講過英吉利語了，真的是生疏到極點，講起上來好羞家。

不過，既已來到，也就硬着頭皮了。這伙人原是高級遊艇的掮客，我說﹕「我本來想同Thomas買一艘Navetta 58，不過後來碰上股災，就不了了之了。」

一位西人說﹕「Navetta是Fiat車的檔次……」好像好看不起我。

另一位西人則說﹕「Thomas是唐人，手頭好多唐人大客，我們西人好難同他競爭。」

第三位西人說﹕「在香港，如果你唔識阿Thomas，證明你有錢極有限，他幾乎壟斷了大部分的遊艇生意。」

資產價格折讓股 必然搵笨

然後，第一位西人問我﹕「我以前也是炒股票的，有一個問題，就是為什麼REITs常常會有價格折讓？」

我回答說﹕「現在有兩個選擇﹕第一個是你擁有一個太古城單位，另一個是有一家公司，控有10個太古城單位，但你卻擁有10%的公司股份。以上兩個，你會選哪一個？」

大家當然都選了第一個，我笑說﹕「這就是原因了！因為人人都想直接控有資產，所以凡是間接控有的資產，都要有折讓價。」

記得當年我教「周顯股票課程」，一位叫「Rex」的學生，用概念化的言語去作解釋﹕「因為一家公司的管理權是值錢的，這些價格折讓，便是到了管理權的身上。」

我對那些西人說﹕「所以，千萬別相信資產價格折讓的股票，必然搵笨。」

西人苦笑說﹕「可惜我已經買了，還坐緊艇！」

[周顯 投資二三事]

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立論：希慎比REITs更吸引

1 : GS(14)@2016-08-04 04:00:57

昨日政府公佈6月份本港零售總值，連跌16個月，上半年累計按年跌逾一成。惟本港租務市場表現仍然企穩，預期在利率低迷之下，收租股或將繼續受到投資者的青睞。昨日公佈上半年業績的銅鑼灣大業主希慎（014），寫字樓及商場出租率分別下跌3及1個百分點，在新簽寫字樓及商場租約，分別較舊約上調25%及10%之下，收入按年升2.7%，推動核心盈利上升1.3%至11.8億元，每股基本溢利1.12元，中期息按年增加4%至每股26仙。希慎旗下商場租金水平，向來定價較毗鄰的時代廣場大業主九倉（004）保守，按營業額收取的租金（turnover rent）收入比例，只佔零售租金總額一個中單位數的比率，即使期內turnover rent收入按年大減44%，零售租金收入仍按年升3.8%。希慎向以銅鑼灣區內居民為主要目標顧客，旅客比例不高。即使過去一年訪港旅客減少，旗下商場仍錄得按年5%的人流增長。只是從turnover rent收入按年大減看，旗下商場租戶期內旺丁不旺財，按最新零售數據，下半年不似有重大改善。幸好，希慎有近四成收入來自寫字樓租金及管理費收入。受惠於中資金融機構持續於本港擴展業務，自去年底以來，中環及金鐘一帶核心地段的寫字樓空置率迭破歷史新低，帶動港島東的寫字樓租金收入持續上調。希慎上半年寫字樓業務收入只是微升2.8%，只是主要租客宏利於年初退租，令空置率暫時上升3個百分點，相信有關空置單位，將很快被市場所承接。預期今明兩年寫字樓的租金將穩步向上。利園三期預期於2017年底落成，該大廈包括五層零售物業及20層寫字樓物業，估計將推動2018至19年度租金收入增長。希慎財政向來保守，淨債務佔股東資金比率只得3.4%。集團曾表示，未來有意在銅鑼灣以外的本港或境外核心地段收購地皮興建投資物業作長線投資。以集團目前財務狀況看，應可應付總投資額在100億元上下的新項目，而仍然不至於對集團的債務評級有太大的影響。大部份商場多於下半年舉行較多的推廣活動以吸引人流，下半年營運開支向來較高，希慎全年盈利或略低於上半年的兩倍，但相信亦不會相距太遠，全年每股核心盈利或報2.22港元，全年預期派息1.37元，按周一收市價35.9元計，市盈率約16倍，息率3.8%。由於盈利下跌的風險不大，且有望2018年利園三期落成盈利將再次上升。現價的希慎估值其實比近期熱炒的REITs吸引，只是因為派息比率只得六成左右，令投資者覺得其息率不夠吸引而已。自英國脫歐公投後，多隻地產股已累積不少升幅，有耐性的投資者，可留待股價回順時收集。筆者並沒持有希慎股權林少陽以立投資董事總經理本欄逢周三刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160803/19720180

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財金冒險號：唔同人癲轉買REITs

1 : GS(14)@2017-03-03 00:58:14

樓價破頂，大陸發展商又癲價搶地，香港人一係陪佢癲，一係等爆煲，但等咗好多年都未爆，如果想投資物業，可以參考吓全球有錢佬嘅部署。英國物業顧問萊坊（Knight Frank）新鮮出爐《2017年財富報告》，綜合全球超級富豪（唔計自住物業擁有3千萬美元資產）嘅投資意向。有錢人愛磚頭，平均佔資產淨值24%，亞洲人更明顯，平均佔29%，但佢哋都嫌唔夠，仲想增持物業。不過物業分好多種，未來最吃香嘅唔係住宅，因富豪平均已有三、四間，好多國際都會都有辣招限制外國人買樓，成本增加，不如買商用物業。超級富豪較有興趣買寫字樓，以及日益受歡迎嘅物流倉庫，因網購盛行，物流中心需求大。相反，零售商舖受累購物模式改變。商用物業仲貴過住宅，上唔到車嘅港人更加買唔起，但唔係叫你學人炒舖、炒劏場，初哥隨時輸死，而係買REITs（房產信託）。香港大約有十隻REITs，大部份息率超過5厘，好過買樓收租，又唔使被SSD鎖住3年。大部份REITs估值亦低，資產淨值折讓閒閒地達5成。物業組合有商場、停車場、寫字樓、酒店，尚算多元化。大陸資金來港唔止搶住宅地，肯定會再出手買全幢商廈，到時有望推高REITs嘅估值，咁就財息兼收。笑笑生
mailto:[email protected]本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170302/19944481

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內地傳啟動REITs 專家﹕宜政府資產開始

1 : GS(14)@2017-10-08 22:08:10

【明報專訊】內地研究發展REITs（房地產信託基金）超過10年，近日又聞樓梯響，市場傳出中證監即將推出有關REITs的管理法規。內地媒體引述國務院發展研究中心證券化REITs課題組組長、中房集團理事長孟曉蘇表示，REITs宜由政府資產開始，第一步計劃選取質素較高的基礎設施。

資產證券化 助降地方負債

據內地《中國經營報》表示，孟曉蘇認為居高不下的債務是中國經濟頭上的一把利劍。中國的地方政府投資資金多數透過舉債而得，而現時直接負債已達27萬億元（人民幣‧下同），引發國際評級機構連番下調中國內地主權信用評級。他表示，中國70％的地方債都是用於基建，有資產保障，把這些資產引入REITs作證券化工具，是一個理想的出路。

在他看來，REITs將會在內地大行其道，但收益率低是內地引入REITs的最大問題，國際間REITs的回報率在6％至8%之間，於一線城市如北京及上海，住房的租售比過低，意味資產打包成REITs的話，需要非常長的時間才有回報，對內地投資者而言並不可行。孟曉蘇認為地方政府應該將收益率6％以上的資產拿出來造成REITs，將資產流通變現，而REITs的市場亦應由中證監直接引導及管理。

研究12年間 多隻產品赴港上市

事實上，日前的傳聞主要指出，面向個人投資者的REITs產品已經進入軌道，中證監正在加緊研究制定REITs相關的政策法規，並將設定公寓類、公租房等為最先鼓勵方向。孟曉蘇表示，如果內地真的推行REITs，銀行資金、社保養老基金及保險資金等都會非常願意買入，使中國的資本市場不再單一，亦是化解中國債務的最好工具。

自2005年越秀房託（0405）赴港上市後，內地一直傳出研究REITs產品的消息，當年商務部、深交所以致人行都曾提出相關研究，甚至定下北京、上海等地為REITs的試點城市。其後有不少基金曾經發行投資海內外房地產為主的基金，但都只是屬於基金產品。而近幾年，匯賢（87001）、開元（1275）等以內地資產為主的房託，紛紛赴港上市。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4837&issue=20171008

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