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22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

英國脫歐公投後，市場相信美國聯儲局今年加息機會低，更有分析估計聯儲局或要掉頭減息。 當加息的憂慮減低，人們對地產股的態度有了一點轉變，尤其是估值相對吸引的地產發展商。 雖然香港住宅物業市場因未來數年供應緊張得以緩和，但由於中長期供應仍然緊張，加上低息環境有望延續，以及預期有資金或湧入，住宅市場近月明顯回暖，新盤銷售再次熾熱起來，令本地地產股投資價值再現。 另外，香港住宅樓價近兩月樓價趨向平穩，市場部分人士開始估計下半年轉升，亦是地產股轉強的原因之一。 本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。 ■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績 ■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績 與內地相似，香港奢侈品及中高檔消費放緩，但是聯儲局加息預期降溫，地產發展商和本地收租股的希慎（0014）和九倉（0004）股價轉強，鷹君（0041）更屢創紀錄新高，更高見38元。 筆者6月評論新地（0016），當時股價是92.7元，市帳率0.59倍。 現時股價雖然上升了17%至109元，市帳率上升至0.69倍，仍然低於長遠平均水平。 新鴻基地產（0016） : 巿賬率 新地（0016）2015年12月底的每股資產淨值為157.52元，現價市帳率0.59倍。 估計2015-16年每股淨值上升至160元，現價預期市帳率0.58倍。 借用麥格理的歷史數字，現價遠低於平均數的0.9倍，亦偏離市帳率0.65倍至1.15倍這個 1 x Standard Deviation 的範圍。 ■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績 收租股： 恒隆 恒隆地產（0101）收益由兩部分組成，首先是投資收益，集團在內地發展商場項目作收租用途。其次是物業銷售，但恒隆地產多年已沒有投地。 所以，恒隆是收租佬，數年前逐步沽出香港的非核心物業及業務，提供資金往內地發展中國內地物業租賃去年收入比香港物業租賃收入為高，逐漸成為以內地為主的收租股。 集團去年度物業銷售佔淨收益1成半，物業租賃佔8成半。 恒隆地產從90年代起拓展內地市場，在主要城市建造、持有和管理商業綜合項目。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後，公司積極拓展版圖，在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明及武漢發展項目，全部均以「恒隆廣場」品牌命名。 恒隆地產（0101）旗下香港商場出租率甚高，反觀內地因地點問題而較為參差。 恒隆將於7月28日（星期四）公布中期業績。

■　 18 Sep 12 - 恒隆地產(0101) 中期業績

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,600億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,700億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,160億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	830億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	850億元	--
6	恒隆地產（0101）	750億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	長實地產（1113）	2,100億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,280億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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恒隆地產（0101）

恒隆地產（0101） 本是香港地產發展商，90年代初已經進軍內地商業地產市場，其管理的「恒隆廣場」及「港匯廣場」不僅成為上海兩大標誌性的商業地產項目，恒隆更因這兩大「傑作」，令其於內地的名聲大增，更鞏固其在內地發展商業物業的優勢。

恒隆地產（0101）過去數年將重心放在內地市場，在內地的發展主要透過投資、管理商業物業，從中獲得租金管理費收益。 恒隆（0101）積極發展內地城市，包括上海、瀋陽、武漢、濟南、天津、無錫、大連及昆明，務求在全國八個城市建成十個地標項目。

恒隆（0101）在2010年11月，以每股股份37.48港元的價格以先舊後新的方式配售2.94億股股份，佔恒隆擴大之已發行股本6.58%，籌資109億港元用作拓展內地業務的資金。







恒隆地產（0101） 全年業績

恒隆地產 (00101) 1月公布截至去年公布截至去年12月底止全年業績，純利50.92億元，按年跌56.49%；每股盈利1.13元；派末期息58仙。計及中期息，全年合共派75仙。2014年同期派7.6仙。

基本盈利為43.87億，按年跌56.2%。每股基本盈利98仙。

期內，收入89.48億元，按年跌47.5%。當中77.51億來自物業租賃，按年升7.4%。香港物業組合租金收入升8%；內地物業組合租金收入升7%。由於本年度出售較少住宅單位，物業銷售收入按年跌87.8%，至11.97億。

集團淨債項股權比率為1.1%。債項股權比率為24.3%。




發展 及 2016年目標

恒隆地產 (00101) 計劃未來3年投資50至60億元，在中國的昆明和武漢興建購物中心，並對上海現有的兩個旗艦購物中心進行改造。

主席陳啟宗指出，集團考慮在內地收購土地，又稱並沒有從奢移品市場轉向中檔零售市場的計劃。

執行董事何孝昌指出，未來累計要投入內地項目發展金額達400億元，每年資本開支約50至60億元，公司手持現金逾300億元，有少許淨負債，也屬正常。由於人民幣貶值，恒隆集團內地淨資產值630億元人民幣商廈項目折算為港元之後，錄得48億元匯兌虧損。目前恒隆已透過內地借貸，降低風險。

陳啟宗指出，集團上海業務錄得增長，較內地二三線城市表現好。雖然內地市場短期較困難，但長期仍看好內地市場，因為其他國家不會有6%至7%的經濟增長。

恒隆地產（0101）去年度在香港共售出大約130個住宅單位，餘下可供出售的住宅單位大約700個，當中包括「藍塘道23-39」的18間半獨立式大宅。




香港物業

恒隆地產（0101）的香港物業涵蓋商場、辦公樓、住宅及服務式寓所。 這些項目包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂的山頂廣場、位於鬧市熱點旺角的雅蘭中心和家樂坊，以及九龍灣的淘大商場等。

去年香港租賃物業組合的收入及營業溢利分別增長8%及7%，至港幣35.57億元及港幣29.89億元。


內地物業

恒隆地產（0101）去年底在內地擁有出租物業總樓面面積達232萬平方米，相比2014年度上升32%。 恒隆有四個發展中商業項目，包括昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場，

隨著以上項目相繼落成後，恒隆地產（0101）在內地的物業組合的總樓面面積將增加至390萬平方米。

#	年度	內地出租物業總樓面面積	租出率
1	2012年	117萬平方米	97%
2	2013年	141萬平方米	93%
3	2014年	176萬平方米	81%
4	2015年	232萬平方米	78%
5	已承諾項目竣工後	390萬平方米

財務管理

於2015年12月31日的淨債項股權比率 （淨債項指銀行貸款及其他借貸、浮息票據及融資租賃承擔，扣除現金及銀行存款） 為1.1% （2014年： 0%）。




短評

恒隆地產（0101）早於90年已經逐鹿神州，大多集中發展一線城市的收租物業，是成功發展內地的例子之一，約10年前集團擴展至國內二線城市。 與內地大多數商業地產開發商不同的是，恒隆（0101）旗下的商業物業全部自己持有，只租不售。 在國內，「恒隆」是優質的的地產品牌，公司對品牌重視，統一以「恒隆廣場」來命名。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後，包括上海在內，恒隆（0101）已在瀋陽、武漢、濟南、無錫、天津、大連與昆明這八個城市佈局。










( 未完 )





















市盈率，息率

恒隆地產（0101）現價16.60元，市盈率14.7倍，市帳率0.58倍，息率4.5厘。

簡單估計，2016年度派息0.75元左右，預期息率4.5厘。





1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。


參考:

1. 恒隆地產 101 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323449_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0128/LTN20160128167_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0924/LTN20150924651_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324372_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0918/LTN20140918404_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321455_C.pdf

2. 恒隆地產 101
http://www.hanglung.com/
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\25-retrospect\hl25_retrospect_final.pdf&hash=d6b7b9c1e63fec6341613544cdccd69d2eea337ad395b133153e337e3588cbbc&ext=.pdf
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\files\sustainability_tc_report_2014_1.pdf&hash=b6bad3ab75767b34c30b6b640fee94e6a4c065bc236ee8786f0dc8b6982e87c5&ext=.pdf

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

1 Jul 2017 - 「紅猴股評」正式回歸！

今天 「紅猴股評」正式回歸！

事實上，「紅猴股評」這個blog(www.redmonkey.hk)一直都存在，不過自五年前和拍檔KL(金Sir)開設了收費專欄後，因為需優先照顧那裡的讀者，我在blog只是將貼一些我在不同傳媒寫的專欄文章，後來又加上沒有任何文字解釋的上市公司財務報表分析摘要，很自然，亦是我預期之內，blog的網上讀者屢創新低，但同時我在傳統網下媒界卻越加活躍，已多次接受電子及紙上傳媒訪問，亦成功舉辦了多次收費講座及課程，而我自數年前起最主要的工作仍是資產管理，現正幫助數十位客戶管理股票組合，真的非常感謝他們的支持！

昨天，收費專欄於不捨下正式結束，主因是工作越加忙碌下的取捨，每週定時定候交兩篇有質素的分析文章，加上有一天要回答問題，已開始有點壓力，還有我負責週一開市前出街的文章，某程度上我每週六或日，總要騰出至少數小時寫文(看過我收費文章的應感受到我的認真)，以work-life balance角度看，其實不大健康。

另一方面，這是一個網上免費內容時代，過去數年便有逆水行舟的感覺，所以和拍檔商量後，現在是適當時候重新投入大洪流。我不排除在blog分享的內容或會比收費專欄更多，因為現時分享已沒有時間限制，亦不需要寫到很工整才出街，整體上會比較輕鬆些，不排除對讀者和我本人，效果會是更理想的win-win境況。

其實，我在6月已開始嘗試在blog增加實質的內容，月份pageview已比過往一年提升了1至3倍，雖然仍比以前高峰期少了七成，但效果已是立竿見影，希望真的能造到win-win！

當然，blog在網上已是一個「傳統」的平台，所以我仍會藉已有12,000 fans的「紅猴Facebook Page」(按此)引導讀者看新內容，相輔相乘，所以仍未like的請記住like一下！

2 Jul 2017 - [業績分析] 剛發盈喜的中國心連心化肥(1866)

中國心連心化肥(1866)於上週五(前天)收市後為至今年6月上半年業績發盈喜，提到

5 Jul 2017 - [業績分析] 發盈喜的唐宮中國(1181)

唐宮中國(1181)於本週一收市後為至今年6月上半年業績發盈喜，提到股東應佔溢利(純利)將錄得大 幅提高，主要原因包括：

(1) 現有及新門店之收益增長
(2) 2016年五月實行的增 值稅改革在2017上半年反映之正面影響
(3)於上年度之業務整合有效減低未符預期 業務對集團業績構成之影響 

此盈喜原因包括核心業務改善，而「營改增」此增 值稅改革則偏向一次性，去年下半年業績已開始受惠，所以今年下半年業績應缺少了這個利好因素。市場對此盈喜反應正面，股價於兩個交易日上升13.2%。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大


先看看唐宮中國至去年12月全年業績，收入按年升15%，下半年按年升14%；毛利按年升20%，下半年按年升21%，毛利率由60.0%增至62.9%，下半年更達64.0%； 純利按年升108%，下半年按年升211%，如先前提及，下半年業績開始受惠於增 值稅改革，而全年純利率則由4.5%增至8.1%。 

員工成本佔收入由27.8%減至27.0%，租金及相關開支佔收入由10.8%減至9.0%，成本控制整體理想。雖云盈利受惠增 值稅改革，但整體核心業務也增長不錯。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大 


每股派息$0.27，以昨天收市價$3.51計，息率7.7%，為另一吸引投資者之處，派息比率高達102%，今年有機會維持否？集團現金循環週期天數為負數，加上營運活動現金流入按年大增至1.95億元人民幣，足以支付投資所需，可見現金流非常健康，況且淨現金由3.38億元人民幣增至4.32億元人民幣，今年大有機會派息比率仍可達100%水平。

1 Jul 2017 - 包浩斯(483)及I.T.(999)近三年業績+財務分析數據

今天在香港最受歡迎財經雜誌之一「經濟一週」，繼續隔週刊登的專欄「財報危與機」，分析可涉及任何香港上市公司，除了嘗試從財務報表發掘投資機會外，也分享可能的投資風險。今天的主角是包浩斯(483)及I.T.(999)，而就著實體書篇幅所限，我會將集團財務分析數據放在「紅猴」Blog上，相輔相乘，實行內容O2O。若大家想盡快參閱專欄內容，請購買「經濟一週」實體書或電子版。

8 Jul 2017 - [經濟一週「財報危與機」] 包浩斯(483)及I.T.(999)香港業務大不同

I.T.(999)於5月尾公布至今年2月全年業績，收入按年升6%，毛利按年升8%，毛利率由60.6%增至61.6%，毛利率提升源於相關減價幅度減少；純利按年升50%，不過上一年度涉及大額匯兌虧損，若撇除非經常性收益，除稅前純利按年升24%，相關盈利率由5.6%增至6.5%，論核心盈利，是過往四年最佳。 

不過，看地區分佈，香港業務收入按年下跌6%之餘，虧損更按年增154%至1.85億港元，虧損率由2.1%增至5.6%，表現可謂非常差，管理層解釋因包括租金及員工薪金的經營零售渠道成本持續上漲，而再壓縮成本的空間有限，因此不得不繼續實行在香港的店舖整合計劃，力求舒緩成本壓力及提升整體店舖效率，期望能減少虧損。幸好，中國業務及日本業務增長理想，抵銷香港的差勁業績有餘，令整體盈利仍有不錯增長。中國業務收入按年升14%，收入佔整體升至45%，已超越香港業務的41%，溢利按年增31%，溢利率由8.3%增至9.6%，管理層認為中國中高階層的增長依然強勁，對別出心裁的優質時裝產品的需求亦不斷增長，所以仍在不同城市擴張業務，可持續帶升整體業績。另外，日本業務收入按年升41%，溢利按年增48%，溢利率由38.1%增至40.1%，管理層則提到，盈利能力提高主要靠一系列市場推廣攻勢，以及與多個知名時裝單位舉辦多項跨越全球的合作活動；事實上，我每次到日本也會到I.T. 的店舖(如Bathing Ape)消費，有時亦見到不少香港人，若見香港人持續到日本旅遊，對其日本業務也有正面幫助，當然另一方面同一班人在香港I.T. 消費的支出或會減少。

7 Jul 2017 - [傳媒專訪] 接受TVB財經節目直播訪問

在中午時段，接受TVB財經節目「早市戰報」直播訪問，談大市，談汽車股，談燃氣股！

 

 

9 Jul 2017 - [盈喜分析] 龍記集團(255)的盈喜啟示

龍記集團(255)於上週五收市後為至今年6月上半年業績發盈喜，提到股東應佔溢利(純利)將按年增加不少於90%，主要原因包括：

 (1) 出售位於上海之土地使用權及全部房屋(去年7月通告已提及)，本集團一 次性股東應佔溢利(純利)估算多於 5,000萬港元
(2) 銷售收入之增加及因生產效率和成本控制的改善而提升了產品的毛利率

 看其至去年12月業績，上半年純利約7,570萬港元，增加90%即升至1.44億港元，減去一 次性純利5,000萬港元，即今年上半年核心純利約9,383萬港元，按年升24%。

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大


再看去年業績，上半年毛利率已大幅上升，隨著下半年成本控制改善，純利按年增幅明顯加速，數額上亦明顯大於上半年。以2013至2015年三年業績論，上下半年純利相約，所以今年下半年純利按年升幅未必及上半年，因去年下半年純利基數已不低。若保守估計下半年純利率隨毛利率升1%，純利按年升10%，今年預測全年每股核心盈利$0.35。以上週五收報$3.58計，預期市盈率約10.2倍。

不過，集團現金充裕，去年尾現金有9.45億港元，無負債，營運活動現金流非常健康，資本開支需求不大，本身派息已慷慨，去年正常每股派息$0.19，每股特別派息$0.17，現價計歷史息率已有10.1%。保守假設集團只將是次出售土地及房屋的所賺派息，每股已是$0.079。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大



(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有上述股票) 

5 Jul 2017 - [盈喜分析] 唐宮中國(1181)的盈喜啟示

唐宮中國(1181)於本週一收市後為至今年6月上半年業績發盈喜，提到股東應佔溢利(純利)將錄得大 幅提高，主要原因包括：

(1) 現有及新門店之收益增長
(2) 2016年五月實行的增 值稅改革在2017上半年反映之正面影響
(3)於上年度之業務整合有效減低未符預期 業務對集團業績構成之影響 

此盈喜原因包括核心業務改善，而「營改增」此增 值稅改革則偏向一次性，去年下半年業績已開始受惠，所以今年下半年業績應缺少了這個利好因素。市場對此盈喜反應正面，股價於兩個交易日上升13.2%。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大 


先看看唐宮中國至去年12月全年業績，收入按年升15%，下半年按年升14%；毛利按年升20%，下半年按年升21%，毛利率由60.0%增至62.9%，下半年更達64.0%； 純利按年升108%，下半年按年升211%，如先前提及，下半年業績開始受惠於增 值稅改革，而全年純利率則由4.5%增至8.1%。 

員工成本佔收入由27.8%減至27.0%，租金及相關開支佔收入由10.8%減至9.0%，成本控制整體理想。雖云盈利受惠增 值稅改革，但整體核心業務也增長不錯。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大 


每股派息$0.27，以昨天收市價$3.51計，息率7.7%，為另一吸引投資者之處，派息比率高達102%，今年有機會維持否？集團現金循環週期天數為負數，加上營運活動現金流入按年大增至1.95億元人民幣，足以支付投資所需，可見現金流非常健康，況且淨現金由3.38億元人民幣增至4.32億元人民幣，今年大有機會派息比率仍可達100%水平。

2 Jul 2017 - [盈喜分析] 剛發盈喜的中國心連心化肥(1866)

中國心連心化肥(1866)於上週五(前天)收市後為至今年6月上半年業績發盈喜，提到