御半山兩日收2300票 超額10倍 折實1.57萬加推98伙 新地強調原價
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GS(14)@2018-05-07 07:56:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3569&issue=20180507
【明報專訊】一手市場繼3月推出將軍澳日出康城MALIBU後，兩個月未有全新大盤登場，市場「餓盤」下，新地（0016）屯門景秀里約26個月樓花御半山，市場消息指過去兩日累收約2300張入票，成今年暫時首兩日收票最多的新盤，較MALIBU首兩日收逾2100票多出約10%；以御半山已開價合共216伙計，超額10倍。項目最新以折實平均實呎15,706元加推的98伙，新地強調屬原價加推，1房戶折實入場費調升至519萬元。
明報記者 林可為、甘潔瑩
御半山是新地繼沙田九肚雲端、馬鞍山雲海後，同系今年第三個全新推出的新界盤，由於主打兩房或以下細單位，力吸上車客和分支家庭，加上市場兩個月沒有大盤推出，令項目成為焦點，估計過去兩日累收約2300張入票，以已開價單位共216伙計，超額10倍。
至於今年首兩日收票最多的新盤，除上述日出康城MALIBU首兩日收逾2100票外；另1月開售的土瓜灣津匯、新地同系雲海，首兩日分別收到約900張和500張入票。
料本周六首輪銷售
新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，御半山最新加推的98伙，涵蓋不同面積單位，實用面積介乎312至468方呎，定價657.85萬至1059.51萬元，平均實呎19,881元，比首張價單均價高3%，但若計及樓層和景觀因素，基本屬原價水平；若扣除最高直減折扣21%後，整批折實呎價15,706元，折實價519萬至837萬餘元，有機會本周六（12日）首輪銷售。
可留意的是，御半山個別新推售1房單位的呎價，較首張價單同座、同樓層及相若景觀的2房單位，高近7%，但與毗鄰的同型1房戶，只高約1%。
新推1房呎價比同層兩房高
以新推1B座29樓實用面積379方呎J室為例，屬1房連儲物房戶、向東南以景峰區景觀為主，扣除最高21%折扣後，折實呎價16,450元（折實價623.5萬元），而同座同層毗鄰、相同間隔的實用386方H室，折實呎價16,306元（折實價629.4萬元），調高約1%。不過，如相比首張價單的1B座29樓、同景觀的實用面積435方呎F室2房戶，折實呎價為15,414元（折實價670.5萬元），高出6.7%。
事實上，昨日星期日，設於九龍站環球貿易廣場的御半山示範單位，繼續吸引不少準買家到場參觀，包括年輕夫婦、家庭客等，部分更即場登記認購，氣氛甚熾熱，估計過去兩日共吸引約2萬人參觀。
嘉熙已推未售98伙 平均加價4.5%
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GS(14)@2018-06-05 10:04:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0894&issue=20180605
【明報專訊】嘉華（0173）大埔白石角嘉熙熱賣，發展商乘勢調整售價，於昨日修訂價單第1號及第2號、當中98個單位，平均加幅約4.5%。另新世界發展（0017）北角柏蔚山將於今日正午截票，明日開售，以首輪開售247伙計，超額認購逾5倍。
嘉華日前就嘉熙加推價單第3號、共涉198伙，積極部署次輪銷售，昨日發展商突然修訂價單第1號及第2號已公布價錢、尚未有公布銷售安排的98個單位售價，平均加幅4.5%。就以價單第1號的3座3樓F室為例，屬實用面積455呎2房戶，於上月底售價為842.5萬元，加價後售價為883.2萬元，加幅4.8%，若以最高折扣18.5%計，折實價719.8萬元，實呎15,820元（見表）。
柏蔚山暫收1600票 超額逾5倍
另外，將於明日開售的新世界北角柏蔚山，於今日中午12時截票，料其後隨即抽籤。據悉，抽籤結果將於上環中遠大廈展銷廳公布，並上載於發展項目網頁。市場消息稱，截至昨晚8時，項目累收逾1600票，以首輪開售247伙計，超額認購逾5倍。
新世界同系尖沙嘴名鑄以招標形式售出1伙複式戶，位於63樓F室，實用面積2108方呎，成交價逾1.26億元，實呎6萬元，項目現時尚餘2伙相連戶及7伙複式戶待售。
另以迷你戶作招徠的恒地（0012）大角嘴利奧坊‧凱岸，市場消息指，項目兩天收近1000票，以首張價單103伙計超額近9倍，最快今日公布加推。日前恒地營業（二）部總經理韓家輝曾稱，利奧坊‧凱岸價錢有一定上升空間，加推不少於52伙。
利奧坊‧凱岸兩天收近千票
此外，長實（1113）馬鞍山星漣海加推單位應市，長實高級營業經理楊桂玲表示，加推10伙將於本周五（6月8日）以先到先得形式發售，加推單位包括4伙4房連套房及6伙4房連雙套房單位，折實價由1756.2萬元起，若以折實價計，項目市值約2.52億元。
星漣海周五推10伙 先到先得
另外，楊指星漣海有機會本月內開放兩個現樓裝修示範單位，分別為1154方呎4房連套房及1660方呎4房連雙套房單位，另設清水現樓示位供參觀。集團正為項目申請滿意紙，料於短期內獲批。
98歲婆婆舊屋「甩」名 1900萬購新盤 首置身分入市 料家屬省稅219萬
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GS(14)@2019-02-26 07:52:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9503&issue=20190225
【明報專訊】港府2010年起先後推出多項辣招，引進額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）、買家印花稅（BSD），希望藉增加交易成本壓抑投資客需求，但個別買家見招拆招，其中「借人頭」以首置方式入市避稅情况趨普遍，更出現「高齡首置客」；去年底有一名98歲婆婆擲1949萬元入市觀塘新盤凱滙，據悉，婆婆之前透過內部轉讓，先在名下物業「甩名」，令她可以首置客身分入市。有律師建議，政府應加強研究投資者是否經常透過直系親屬轉讓、再增持其他物業，必要時可考慮是否需增設限制以堵塞漏洞。
明報記者
去年12月，凱滙在淡市下以低東九啟德新盤餘貨價錢三成作招徠，以折實平均呎價1.7萬元推出首批單位，成功「引爆」購買力，其中一名98歲婆婆以首置身分斥資逾1900萬元入市，頓成市場熱話。
2013年斥1873萬購現崇山單位 去年內部轉讓
本報查閱土地註冊處文件，發現上述98歲婆婆，透過「自製首置身分」入市。婆婆名為鄧碧雲，在2013年2月政府推出DSD後的3個月、即2013年5月，以1837.7萬元購入黃大仙現崇山2座中層戶，印花稅約68.91萬元，相等樓價3.75%，意味鄧以首置客入市。資料顯示，鄧氏當時居於將軍澳東港城5座頂層複式戶，該複式戶持有人為李兆青及陳詠梅。
鄧隨後就現崇山物業向渣打銀行承做按揭，鄧為按揭人，東港城複式戶持有人之一李兆青則為借款人。據了解，銀行一般要求借款人要與按揭人擁有近親關係，若只屬朋友關係，銀行大多不會接受，意味鄧碧雲與李兆青屬近親。
政府2016年11月推出加強版DSD，購買第二個物業須付15%辣稅。資料顯示，鄧碧雲2018年12月將自住的現崇山單位，透過內部轉讓，轉到報稱同住現崇山2座中層單位的陳詠梅名下，涉1850萬元，鄧成功「甩名」回復「自由身」，相信鄧與陳屬直系親屬（即父母、子女、夫妻、兄弟姊妹），由於屬內部轉讓，料陳僅須支付樓價3.75%、即69.37萬元稅款。
律師:政府可考慮增設內轉限制條款
同月，鄧婆婆以98歲「高齡首置客」身分購入觀塘凱滙1座中層單位，成交價1949.8萬元，印花稅約73.12萬元，相等樓價3.75%，料慳稅219.35萬元。目前鄧氏已支付一成樓價，亦簽署正式買賣合約，九成餘款將於今年12月繳付。
對「首置身分」可不限時重複操作，律師黃國桐表示，大眾深知這法律漏洞可豁免辣稅，故財力雄厚的投資者會藉此方法投資，透過不斷將單位轉讓予直系親屬而達至慳稅效果，但對樓市而言，反映政府辣稅未能協助市民上車或降低樓價。黃續指，並非建議政府干預家庭的資產分配，但政府可「行多一步」，加強研究投資者是否經常透過直系親屬轉讓，以增持其他物業；若情况激增，可考慮是否需要增設限制條款或增加針對稅項，以堵塞漏洞。
[破辣稅系列之一}
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GS(14)@2019-02-26 07:53:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1141&issue=20190225
【明報專訊】政府辣招變相令市場增加一批「高齡首置客」，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，銀行計算能否承做按揭，通常是計算申請人年齡，加上還款期上限的年期，一般不得多於70年至80年，故高齡人士能批出按揭貸機會較渺茫。
不過，市場上早有「拆招」方法；本報翻查觀塘凱滙「高齡首置客」鄧碧雲於2013年中購入黃大仙現崇山物業的土地註冊文件，發現鄧婆婆當年以93歲高齡向渣打銀行承按，因鄧婆婆只是按揭人（Mortgagor），即以持有物業作抵押，其親屬李兆青擔任借款人（Borrower），即借取款項並屬責任償還貸款者。
謝賢兩年前8500萬購南區豪宅
翌年轉讓謝霆鋒 料慳稅552萬
在此情况下，銀行在審批物業按揭申請時，主要考慮借款人財務狀况及還款能力，同樣地，借款人亦會進行壓力測試，在壓力測試下，物業供款與入息比率不可高於貸款者的每月入息六成，與一般按揭貸款分別不大。
類似情况亦發生在老牌影星「四哥」謝賢身上，土地註冊處文件顯示，謝賢以本名謝家鈺於2017年5月以8500萬元購入淺水灣怡峰一個單位及2個車位，當時謝賢以81歲高齡獲滙豐銀行承做按揭，並由其兒子謝霆鋒擔任公司董事的NIC MUSIC PRODUCTION LIMITED作借款人。
「四哥」購入物業後一年，登記買家改為謝霆鋒，因謝賢、謝霆鋒屬父子關係，屬直系親屬轉讓，謝霆鋒只需付樓價4.25%印花稅，即361.25萬元，連同計算「四哥」以首置名義購入單位時繳付的印花稅361.25萬元，上述交易稅款共722.5萬元，為樓價8.5%，較以個人名義購入第二個物業須支付樓價15%的稅款1275萬元，料謝霆鋒可慳稅552.5萬元。
值得留意的是，不論是按揭人或借款人，其身分均會在信貸資料庫中有記錄，而按現時金管局按揭指引，若物業持有人已有一個按揭貨款，未來其他物業申請按揭時，其按揭成數會相應下調。
[破辣稅系列之一}
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