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Taubman高端物業的輕資產擴張

http://www.xcf.cn/newfortune/texie/201210/t20121019_365637.htm

　　今天，國內很多地產企業陷入了對高端物業的執著，但高端物業並不一定總有高回報，高利潤的背後是更高的週期風險。Taubman的經驗表明，要化解這種風險，經驗和品牌所支撐的輕資產擴張是最有效的途徑，但這顯然需要足夠的積累。Taubman的危機勝出，是謹慎擴張與輕資產模式的勝出，公司通過品牌效應的放大，在一定程度上化解了高端商業物業高週期波動的風險，通過合作開發、期權模式降低了開發過程中的高投入、低現金流風險。

　　Macerich的警示
　　幾乎每家商業地產企業都希望能夠擁有那些處於都市核心區、大體量的豪華購物中心。寬敞明亮的購物環境和云集了國際一線品牌及各種奢侈品元素的購物殿堂，不僅意味著更高的銷售額、更高的利潤率，似乎也因其不可替代性而具有了更高的升值空間和更低的投資風險。然而實際情況卻並非如此，高端物業並不一定總有更高的投資回報率，高收益通常與高風險相伴，以奢侈品為主的高端商業物業在經濟週期的低谷通常會面臨更大的銷售下滑和租戶破產風險。
　　美國知名的高端購物中心投資運營商Macerich就是一個典型的例子。2007年，Macerich旗下控股和參股的區域購物中心達74家，另有20家社區商業中心，總營業面積達8070萬平方英呎。除了規模，Macerich更值得驕傲的是它的高端化能力，就像名字中「rich」字母所表達的意思一樣，Macerich旗下物業大多是面向富裕人群和旅遊人群的高端消費場所。2007年，其非主力租戶的單位面積銷售額達到467美元/年/平方英呎，顯著高於同期行業平均300多美元的銷售額，旗下9家商業中心的尺均銷售額更是突破了700美元，成為美國高端零售業的旗艦。
　　其實，Macerich的盈利模式很簡單，就是先收購繁華地段的標誌性物業，然後將其改造為更高端的地標性建築，並通過重新招商引入一線品牌，從而提升整個物業的利潤率和租金水平。在經濟繁榮期，奢侈品市場需求旺盛、利潤豐厚，於是Macerich的高端化工程創造了11%-12%的投資回報率。而兩位數的投資回報也使它的收購行為變得有利可圖，通過併購擴張，Macerich從1994年上市時的15家購物中心發展到2007年的74家區域購物中心、20家社區商業中心，擴張速度不可謂不快。
　　不過，隨著高端物業價格的持續攀升，公司的收購成本也在上升，高端化定位下的投資回報率呈現下降趨勢，危機前的淨租金回報率已降至8%以下。金融海嘯中，資金成本的上升和主要租戶的破產，使公司面臨更嚴峻的債務危機，單位面積的銷售額也從2007年的467美元/年/平方英呎降至2009年的407美元/年/平方英呎，相應的，租金水平從高峰時的41.39美元/年/平方英呎降至37.77美元/年/平方英呎。2008年，公司被迫重組了多筆銀行貸款，2009年初其市值一度降至5億美元，較危機前下降了90%以上。為了緩解債務壓力，Macerich被迫放棄了多間優質物業的股權，到2011年，公司控股或參股的區域購物中心已減少到65間，另有14間社區商業中心，總營業面積也減少到6500萬平方英呎，其當前股價較危機前仍下跌35%（圖1）。

　　Macerich的危機顯示了高端物業所面臨的更高週期風險。那麼，是否所有高端商業地產企業都面臨不可迴避的週期危機？高端物業的高收益與高風險之間是否存在更好的平衡點？

　　Taubman「核心物業＋管理輸出」的輕資產模式

　　謹慎的前期準備和合作開發
　　Taubman是Macerich的主要競爭對手之一，早在上世紀50年代就涉足了購物中心的運營管理業務，1973年重組為公司後於1992年以REITs形式發行上市。截至2011年底，Taubman旗下控股及參股的區域購物中心23間，總營業面積2470萬平方英呎，規模雖然只是Macerich的1/3，但物業質量卻更好。Taubman旗下的購物中心大多分佈在美國的大都會地區，如紐約、華盛頓、洛山磯、舊金山、芝加哥、邁阿密等城市，單體營業面積在24萬-160萬平方英呎之間，平均110萬平方英呎，其中有18間購物中心的可出租面積在80萬平方英呎以上，即，所謂的「超級購物中心」—與Macerich一樣，Taubman也十分鍾愛大型的超級購物中心。
　　公司認為，大型購物中心作為區域性地標建築，有較強的進入門檻，在區域經濟中發揮著重要作用，不會輕易被其他形式的商業媒介所替代；此外，超級購物中心對管理者開發設計、運營管理和招商引租的能力都提出了很高的要求，而這正是Taubman多年積累的優勢；而「優質的超級購物中心+經驗豐富的管理者」，將吸引大批奢侈品牌的入住，進而吸引高端消費人群和旅遊人群，成為整個商業地產市場上最高利潤的部分。
　　目前，Taubman的23間購物中心已吸引了14家大型商業企業開設了65間主力店面，其中，梅西百貨及旗下子品牌開設了20間店面（410萬平方英呎），Dillard's開設了7家店面（152.2萬平方英呎），NordStrom開設了10家店面（143.9萬平方英呎），JC Penny開設了6家店面（109.6萬平方英呎），西爾斯控股開設了4家店面（91.1萬平方英呎），主力租戶合計租用了總營業面積的53%。非主力店方面，95%的營業面積都出租給了全國性連鎖企業，如Forever 21開設了22家店面（50.8萬平方英呎），GAP（包括Banana Republic、Old Navy）開設了45家店面（41.7萬平方英呎），Limited Brands（包括Bath & Body Works、Pink、Victoria Secret）開設了47家店面（29.4萬平方英呎）等。
　　此外，同Macerich一樣，Taubman的購物中心也以品類齊全的奢侈品元素為特色，其與古馳（Gucci）、路易威登（Louis Vuitton）、巴寶莉（Burberry）、普拉達（Prada）、菲拉格慕（Salvatore Ferragamo）、蒂芙尼（Tiffany & Co.）等都建立了長期合作關係。2011年，公司旗下物業單位面積銷售額再創新高，達到641美元/年/平方英呎，比Macerich還高。更高的銷售額來自於高端的定位、高品質的管理，還有更短的租期和更快速的租戶周轉—公司旗下物業非主力租戶的平均租期為7-8年，每年約有15%的換租率，年均銷售額增速達3.5%，超過美國的CPI增速，顯示租戶質量的不斷提升。
　　銷售額的增長也為租金的增長奠定了基礎，公司當前45.5美元/年/平方英呎的租金只相當於每平方英呎銷售額的7%，即使加上其他租賃成本（業績提成和費用返補），2011年的綜合租賃成本也僅相當於單位面積銷售額的13.4%，低於歷史平均14%-15%的水平，顯示租金仍有進一步加速提升的空間。除了租金，作為區域性的地標建築，Taubman旗下購物中心也經常組織各種商業活動，2010年就與多家電影公司合作舉辦了首映禮等儀式，廣告、贊助、臨時場租及其他營銷推廣活動的輔助收入合計貢獻了公司淨經營收益（NOI）的12%。
　　但是，高端定位的Taubman同樣面臨更高的週期風險。2001年，受「9·11事件」衝擊，公司租戶的破產率一度達到4.5%，金融海嘯期間也達到4%，旗下非主力租戶的平均銷售額從危機前的555美元/年/平方英呎，降至2009年的498美元/年/平方英呎，降幅超過10%，相應地，租戶的綜合租賃成本從2007年的14.2%上升到16.2%，這意味著危機中零售企業的利潤率將因高租金被侵蝕至少2個百分點，這對於本就掙紮在盈利邊緣的零售企業來說是一個沉重的負擔。在此背景下，很多危機中新落成的物業面臨招租困境。
　　如2006年開張的位於大西洋城Caesars的Pier購物中心，它是Taubman與賭場物業開發商Gordon Group合作的項目，作為賭場的一部分，Pier總營業面積32萬平方英呎，由將近100個商家和9家餐廳組成，Taubman負責開發管理和招租運營，並在其中佔有一定權益（初始階段Taubman佔有30%權益，後逐步提高至77.5%）。根據協議，Taubman需將75%以上的零售面積租賃給奢侈品牌，如古馳、路易威登、巴寶莉、Tourneau、Tommy Bahama's、Hugo Boss、菲拉格慕、蒂芙尼、寶緹嘉（Bottega Vetena）等。但由於開業時機恰逢經濟危機，開業後經營狀況一直不理想，淨經營現金流難以覆蓋1.35億美元的抵押貸款及利息缺口，2009年由於未能達到債務條款，貸款利率更進一步上調4個百分店至10%水平，Taubman在持續墊付了上千萬美元資金後，最終於2010年放棄對該物業的支持，減計了上億美元的損失，2011年該物業所有權轉給了債權人。
　　以上事實再次證明，高端商業物業在享受高收益的同時，也承擔著更高的週期風險。那麼，Taubman有沒有好辦法可以減少週期衝擊，躲過危機風險？
　　Taubman的成長戰略與其他商業地產企業有一個顯著差異，就是它不追求成為行業整合者，與規模相比，它更追求品質，即，擁有或運營行業內最好的購物中心。Taubman 1992年上市時擁有19處購物中心，比Macerich上市時還要多5處，1992-2007年，公司累積開發新建了12處購物中心，對外收購了8處購物中心，但為了保持物業組合的最佳品質和健康的資產負債表，它在此期間總計賣出了16間購物中心，結果到2010年底，其旗下物業數量只是從19處微增到23處。2011年，Taubman以5.6億美元收購了3處購物中心，但同時處置了3處購物中心。對於未來，Taubman計劃平均每年新建1處購物中心，未來10年在美國本土新建4-5座購物中心，並在亞洲市場合作開發數座購物中心—與併購成長相比，公司更偏好內生式增長，即，以租金增長和自主開發（新建）推動的收益增長。
　　相比於對外收購，自主開發的好處是，它能夠充分發揮管理者在前端開發設計和招商引租方面的經驗與能力優勢。根據公司的測算，如果開發項目的市場估值是穩定運營後淨租金回報的14倍（資本化率7%），則項目的內部回報率可以達到26%；即使考慮經濟週期的衝擊，以更保守的8%資本化率計算（即，開發項目的市場估值是穩定運營後淨租金回報的12.5倍），項目的內部回報率也能夠達到22%；在不使用財務槓桿時的總投資回報率可以達到11%-13%水平，顯著高於收購項目6%-8%的初始回報率。
　　但與收購相比，自主開發的風險也更大，尤其是高端物業，開發週期更長，在能夠產生穩定現金流之前，要持續投入四五年甚至更長時間，這期間金融市場的動盪和經濟環境的惡化都將對開發項目的資金鏈形成考驗，並給招商活動帶來負面衝擊。為了化解開發風險，Taubman在正式啟動新項目之前都要進行耐心謹慎的準備工作。它通常先以期權方式獲取土地，在完成初步規劃後進入預招租階段，只有當預招租階段的承諾租戶達到一定數量，使租金收益足以覆蓋投入資本成本時，才會進入下一階段的工作。而只有當項目規劃取得了政府機構的審批並完成了整個開發階段的融資安排後，才會正式買下土地、啟動項目—這個過程可能長達若干年，但它能有效地將前期的開發投入控制在總投資成本的10%以內，從而大大降低了開發階段的項目風險。金融海嘯中，公司就在2008年叫停了佛羅里達州大學城購物中心項目，由此確認的前期損失僅為830萬美元。2011年，公司重新啟動了該項目的籌備工作，並計劃於2012年正式開工。
　　除了謹慎的前期準備，合作開發後逐步增持股權也是Taubman常用的手法，如位於佛羅里達州坦帕市國際機場附近的International Plaza，2001年開業時Taubman只持有26.5%的權益，隨著2004年萬麗酒店（Renaissance Hotel）、Capital Grille餐廳和Robby & Stucky家具和室內設計公司的開業，公司將股權增持到50.1%，從而實現了對開發物業的分階段投入。
　　謹慎的前期準備和合作開發降低了Taubman的投資風險。1997-2007年，公司累積投入20億美元用於開發和再開發項目，平均每年投入1億-2億美元用於新項目開發，嚴格的開發紀律使得金融海嘯爆發時，公司只有1處物業在建，結果，在危機最嚴重的2009年一季度，Taubman的淨負債率（淨借款/總市值）為67.3%，顯著低於同業85%的平均水平。

　　輕資產模式拉高投資回報
　　不過，謹慎的擴張也有代價，那就是增長速度的減緩。上市近20年，Taubman投資物業只增加了4處，這顯然是多數投資人難以接受的。為了給投資人更好的回報，Taubman選擇了管理輸出的輕資產擴張模式。在超級購物中心領域樹立的管理品牌—50年的購物中心管理經驗、數十處的購物中心開發經驗和旗下20多家購物中心所編織的奢侈品元素網，這些都成為Taubman管理輸出的重要資源。
　　1998-2004年，公司託管了通用汽車養老基金（General Motors Pension Trusts）旗下的9處物業；2005年，公司與米高梅中心（MGM Mirage）的投資方達成協議，為其中50萬平方英呎的商業面積提供從開發設計到招商引租和運營管理的全面服務，合約期長達25年。該項目位於拉斯維加斯，佔地66英畝，預計總投資額70億美元。2009年，位於賭城中心的Crystal Mall終於開業，危機背景下，公司成功引入了全球最大的路易威登旗艦店以及蒂芙尼、普拉達、古馳、Roberto Cavalli、傑尼亞（Zegna）等一線品牌。
　　除米高梅中心外，2007年Taubman還與北拉斯維加斯市的一個綜合體項目的投資方達成協議，為其中130萬平方英呎的購物、娛樂、餐飲面積提供招租服務；2008年又與鹽湖城City Greek Center達成協議，為其提供開發、租賃服務，該項目預計於2012年開業，此後公司將擁有其中70萬平方英呎商業面積的租賃權；此外，公司還為Woodfield Mall提供一年一簽的第三方託管服務。
　　在新興市場，Taubman在超級購物中心開發管理方面的品牌效應得到更充分發揮，並助其實現了低成本的快速擴張。2005年，公司成立了亞洲分部，並與摩根士丹利地產基金、Gale International和韓國浦項合作開發仁川的New Sondo City，該項目佔地1500英畝，預計總投資額達到200億美元，Taubman將負責其中110萬平方英呎商業面積的開發設計、招商引租和物業管理工作；2010年公司在韓國的業務進一步擴張，為首爾汝愛島IFC MALL的40萬平方英呎商業面積提供開發設計及招商運營服務，2011年該購物中心的簽約出租率已達到97%，公司也收到了首筆管理費。2011年9月，Taubman又與韓國新世界集團達成協議，合作開發京畿道Hanam項目，除管理服務外，Taubman還將投入2090萬美元以換取Hanam項目的部分股權，並有權利進一步增持。而新世界集團則以信用證方式提供7%的投資回報率承諾。
　　在中國市場，2006年，Taubman與澳門路Studio City的投資方達成協議，負責其中60萬平方英呎商業面積的開發租賃管理。Studio City由豐德麗控股、嘉德集團和多傢俬募基金投資。儘管後來由於金融海嘯的爆發導致項目因融資不到位而被暫停，合作協議也因此終止，但Taubman拓展中國市場的決心並未動搖。 2011年，公司收購了總部設在北京的商業地產諮詢公司TCBL，未來將以此為載體拓展中國市場。
　　上述管理輸出活動不僅為Taubman貢獻了豐厚的管理費收益（2011年Taubman的管理費收入達到2550萬美元），還為公司爭取到了新市場的業務機會，擴大了管理半徑。而且，新的市場空間提高了Taubman對國際一線品牌的吸引力，這又反過來增強了它在新項目中的談判能力，尤其是在新興市場，一線品牌的招商和管理能力更加稀缺。在這些新興市場，Taubman希望以管理輸出為起點，然後不斷增持在項目中的權益。
　　穩健的自主開發加上輕資產的管理輸出使Taubman成為金融海嘯中的勝者。儘管公司旗下物業數量的增長速度較慢，但每平方米銷售額卻從上市之初的300多美元增長到600多美元，翻了1倍，總收入從1.55億美元增長到6.45億美元，年均增長7.8%，淨經營現金流（FFO）從3800萬美元增長到2.85億美元，年均增長11.9%。在收益增長的同時，輕資產的謹慎擴張使公司的業績保持相對穩定，自1992年上市以來，公司每股股利從未降低或用股票替代，股利從0.88美元增長到1.76美元，恰好翻了1倍，年均增長3.9%（圖2）。2000-2010年，公司股東的復合年均總回報率（股利收益+資本利得）達到22.2%，而同期標普500指數的年均收益率僅為1.4%，房地產投資基金的NAREITS指數回報率也只有13.2%（圖3）。

　　2011年，公司計劃重啟佛州大學城項目，規劃中的新建項目還包括波多黎各的購物中心及在密蘇里地區新建奧特萊斯（OUTLETS）的計劃，年內每平方英呎銷售額進一步上升到641美元，當前股價較危機前峰值又上漲了30%，是過去5年中回報率最高的區域購物中心類REITs公司。今天，儘管Taubman的購物中心數量只是Macerich的1/3，營業面積也不到Macerich的40%，但總市值卻相當於Macerich的60%，股東回報更遠超Macerich。

作者為貝塔REITs基金研究室合夥人

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飛機被扣物業拍賣旅行社破產葉玉卿撲水救老公

2012-12-13  NM

當紅退出，過埠嫁到美國的葉玉卿，老公胡兆明經營超市、銀行生意、住堡壘、出埠坐私人飛機，十六年富泰少奶奶生活，表面十足風光。奈何老公近年生意逆轉，債主追數，私人飛機被扣押，三間大屋要拍賣還債，投資的上市公司全線仆晒，負債億億聲。處於財困懸崖，45歲的葉玉卿焗住復出拍戲，重投捱更抵夜的生活，為財赤的肥Jeff撲水出點力。 超市吊緊命 復出拍賀歲片，卿卿打定底，事先張揚接戲非因老公胡兆明經濟有問題。曾經誇口身家有八十億，今日仍強調身家豐厚：「依家使極都係面嗰層！」事實卻另一回事。在紐約華人圈子，早已盛傳胡兆明唔掂。過往經常坐私人飛機出埠的卿卿，今次與女兒及老公返港坐民航機，富泰不再。據知，胡兆明在美國的家族生意「香港超市」，被來自溫州及福州的投資新移民所開設的大型連鎖超市夾擊，生意大幅下滑，八間分店處於吊命狀態。網上盛傳，「香港超市」拖住批發商唔少數未清，又指胡家只佔超市百分之四十，並非如外間所指，超市由其家族全資擁有。至於○六年大鑼大鼓開設的「United International Bank」（國際銀行），在當地亦只屬蚊型銀行，據悉銀行有多位合夥人包括議員，胡兆明只是其中一名小股東。「卿卿老公經濟有問題，喺New York華人圈子已經唔係秘密。其實胡兆明娶卿卿前只係個普通生意人，後來卿卿用自己啲私己錢同佢一齊投資房地產，啲身家先愈滾愈厚。但近年美國經濟唔好，超市生意競爭好激烈，佢哋雖然係老品牌，但規模始終太細，唔夠人撼，無咩錢賺。 上市公司停牌 「外面啲人以為佢哋有米到買私人飛機周圍去，查實胡兆明係同個外籍鄰居一齊開咗間公司，專回收舊私人飛機，翻新再賣出去；有時仲會飛架機去啲發展中國家搵買家，遇到呢類business trip，就順便帶埋妻女一齊玩，情況就好似回收車場老闆，攞啲車揸吓咁。「○八年金融海嘯嗰陣，胡兆明身家大縮水，之後啲生意又唔掂，好似同台灣人合作，其中有間佢佔一成股份、做網上旅行社嘅上市公司『Joystar』仲破埋產。老公手緊，所以卿卿今次返香港都唔係坐私人飛機，更何況機票錢係電影公司俾！」知情者透露。卿卿老公瓣數多，除超市、銀行外，○○年胡兆明注資西雅圖生產電腦軟件的Detto，但生意一鑊泡，Detto股價近日更跌至變仙股。另外，他任大股東兼總裁，○三年在納斯達克上市的「Yifan Communications」，同樣因無業績，甚至連年度、季度報都欠奉，到○九年終被除牌。 一鑊泡錢債官司纏身 葉玉卿自誇老公胡兆明身家80億，但受08年金融海嘯打擊，名下的飛機公司、地產公司，甚至個人分別被入稟追債。其名下飛機公司Wu Air Corp被Texas1845 LLC追討1,900多萬美元欠債（index no：3202/2011），債主甚至派人扣起其中一部飛機。房地產公司Lucky Star Realty Hicksville LLC和他本人，被另一債主FCOF UST Indigo LLC入票追討686萬美元欠債（index no: 012195-2010），要求拍賣三間位於長島的Hicksville商廈物業。另一宗私人債務（index no: 7122-2011），葉玉卿同列被告，被債主前妻Kimberly入稟追討100萬美元，胡兆明只歸還10萬美元，法庭下令葉玉卿胡兆明須歸還餘下90萬美元。 投資損手Joystar Inc 06年以0.59美金入股，佔10%的Joystar Inc網上旅行社，由於經濟不景，於08年12月破產，損手離場。 Yifan Communications Inc 由胡兆明擔任主席，03年持有提供軟件服務的網上Yifan Communication Inc上巿公司，由於未能遞交年度及季度報告，被美國證監除牌。 Detto Technologies Inc 00年注資成為大股東，以生產電腦軟件為主的Detto Technologies Inc，由於業績欠理想，成為仙股公司。 三物業拍賣 有資料顯示，緬甸華僑胡兆明原名：Myint J.Kyaw，又名：Jeffrey Wu，過去上身的官司至少有三宗，均與欠債有關。其中一單是名下的回收私人飛機公司，因向另一公司分別借貸，合共一千九百多萬美元，以兩架私人飛機作抵押，最後沒有如期還錢，○六年遭對方告上法庭，由於對方自行揸走其中一架用作抵押的飛機，胡兆明的公司於是反告對方，這場民事案，足足打了六年，訴訟費龐大，令經濟危危乎的胡兆明大傷元氣。至於另一欠債官司，是原告指胡兆明欠債唔還，向法庭要求將他的三個物業拍賣填債。今年三月，當地傳出卿卿老公放聲氣，要將於○○年斥資約四千萬港元買入，位於紐約長島，佔地十二畝的百年古堡莊園愛巢，以八百萬美元出售，套現填氹，但因美國經濟太差，暗盤放售至今，無人問津。 吹大豪宅價值 葉玉卿曾向傳媒聲稱，丈夫斥資五億五千萬港元於紐約華人區Flushing興建商住兩用大廈Victoria Tower，但09年落成後銷情淡靜，直至今年四月始全部售出；據紐約田土廳對該大廈的估價是1,370萬美元（約1億660萬港元），與卿卿聲稱價值有極大距離。此外，田土廳資料顯示，胡兆明於10年將大廈分別向中國銀行和兆豐銀行借貸3,100萬美元，今年一月再向Quontic Bank按揭100萬美元。而他名下的另一棟位於Flushing的大樓，亦抵押給銀行借款600萬美元。 親自拉客售樓 卿卿老公唔掂，家庭成員先後出事，其兄胡兆林於美國開設的「金僑酒家」，在○八年金融海嘯後倒閉瀕臨破產；胡兆明自顧不暇，無力出手！一向為頭家仆心仆命的卿卿，不時身體力行，出手救夫。○九年，以長女Victoria名字命名、位於紐約Flushing的相連十九層商住大廈落成，卿卿不顧身勢，親落在售樓處拉客。「塊地係卿卿用私己，同老公一齊買返嚟，之前租咗俾間大型餅店，○五年收番，由起樓到落成，佢哋向銀行做咗四、五次按揭，借咗幾億。點知撞正經濟唔好，Victoria Tower嘅單位去得好慢，好多人都親眼見過卿卿喺售樓處親自sell客，啲單位前後用咗幾年先賣得晒！其實之前超市唔夠人撼生意唔好，卿卿已經成日喺超市打躉，幫老公吸客。」知情者說。 七萬養胞兄 九六年引退，嫁到美國的卿卿，將在港物業變賣，抬住七百多萬（港元）私己，助夫開拓事業，在美國買地買屋保值。眼見老公陷入困境，離開影壇十六年的卿卿決定復出，雖然今次俾面曾志偉，復出價只收百零萬，誠如卿卿所言，一部電影片酬，對她老公生意上落銀碼微不足道，但更重要是試水溫，錢其次，重新活躍娛樂圈，借自己的知名度助老公開拓商機，卿卿亦放定聲氣，自稱拍出癮，不排除繼續接戲。「當年胡兆明都因為有個出名老婆，換來好多機會。卿卿想賺嘅係名氣，方便識多啲人，片酬就當幫補仔女讀書同養娘家；就算幾唔掂，佢仍然每月俾七萬蚊家用養阿哥（前飛圖老闆葉志銘），以前佢係名店VIP，個個月都入貨，但近年老公唔掂，佢已經絕跡名店半年，寧願慳自己。」知情者說。 光輝隱退 85年，葉玉卿以第一屆亞洲小姐季軍進入娛樂圈，在亞視六年，先後跟歌手張立基、伍衞國拍拖，事業卻無甚起色。91年，身材豐滿的卿卿把心一橫拍三級片《情不自禁》，結果一脫成名成為搶手女星，片酬高峰達一千萬。有身材有腦的她，兩年後開始轉型，接拍文藝片《天台的月光》以及《紅玫瑰與白玫瑰》，更因而獲提名最佳女主角及女配角。93年，踩多瓣以性感女神形象出唱片做歌手，首本名曲《擋不住的風情》頻頻獲獎。96年，卿卿在飛機遇上美籍華裔商人胡兆明，並決定退出嫁到美國，現育有兩子一女。

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1. 首先梗係要放盤。最直接梗係搵agent，或者擺盤上網，可以係Club house 登廣告，貼街招都係常用方法。其他不少agent都係貼街招，大屋苑真係會有人call你，就咁賺左你一個月租既傭。

2. 有客到梗係要帶人睇單位
3. 留意租單位比人分包傢私( 一般野雪櫃電視洗衣cheap爐頭主人床一張餐台就可以過關)，其實而家租客鐘意唔包傢私。
4. 傾價錢後簽租約 (看下列樣版template) http://dl.dropbox.com/u/33531481/Tenancy%20Agreement.docx
留意租約通知期例如一年生一年死約，可以係完結左第十二個月後先可通知，或到第十一個月已可比一個月通知都可，要寫明。
5. 一般要轉水,電,煤比租客

轉水表格

http://www.wsd.gov.hk/filemanager/en/share/pdf/wwo1e.pdf

水務署: 28245000

 

轉電表格

中華電力: 26782678

港燈: 28873411

轉電需兩日，更要比按金都係一千幾百咁啦
24-hour Customer Info Line: 2678 2678
24-hour Emergency Hotline: 2728 8333

煤氣
建議新居入伙可打比煤氣叫佢上黎驗喉有冇漏氣

煤氣: 28806988

https://www.towngas.com/eservice/eng/VCCFormOpenTGAccount.aspx

6. 再聯絡樓下管理處，為租客安排住戶証

7. 打厘印(即stamp duty)，重申一次，打左厘印唔代表你份租約係合法。打厘印係你既公民責任，至多第時鬧上法庭，你會氣直理壯一點

8. 如果用agent，梗係要交匙同比傭啦

物業稅真相 core

http://xueqiu.com/8492796932/23220964
     前幾天在雪球上聲稱要寫寫房地產稅，沒時間單獨寫了，將之前寫的一篇東西稍加改造貼出來。寫得東西未必完全詳細和準確（稅法本身比大家想像得要複雜得多，詳細寫要一本書。）不過，這也許已經是您能在國內看到的關於物業稅最準確最詳盡的說法了。
      這是講的物業稅，回頭有時間我再講講交易所得稅，以及為什麼美國的交易所得稅（其實是資本利得稅）難以轉嫁，而中國的「交易所得稅」必然會被轉嫁。

隨著國五條發佈，物業稅又成了熱門話題。

事實上，關於物業稅的傳聞，已經漸漸使人產生了審美疲勞。從最初的「物業稅」、「房產稅」到最近的「房地產稅」，名字也已經屢次變更，但是人人心知肚明的是，大家關心的其實都是裡面的「物業稅」。

在翻來覆去的傳言之間，關於物業稅熱烈議論但往往讓人疑惑：我們所說的物業稅和所謂「國際通行」的物業稅是不是一回事兒——還是一個在說「前門樓子」，一個在說「機槍頭子」。

談稅先談預算

在熱議中，一個容易讓人忽略的事實是，即使在美國，也幾乎沒有人喜歡被徵稅，更沒有喜歡物業稅。

美國70年代末以來在很多州相繼爆發了一系列老百姓牽頭的「財產稅暴動」、「財產稅起義」。由於相關法案的通過，讓美國地方政府徵收財產稅的能力少了很多，老百姓希望政府能夠自己增收節支解決問題，但卻讓地方政府苦不堪言。

在美國，財產稅主要是用來解決公共財政支出問題，也就是個收錢的方式。所以稅率與政府的預算支出掛鉤，量出為入。

房地產是美國的「支柱產業」，產值佔GDP的10－15％。在稅收方面，房產稅也是政府的重要財源。這種對土地或者房屋所征的稅，除了馬里蘭州外，其他49個州都是由美國的「地方政府」徵收。

需要注意的是「地方政府」並不同於我們理解的「地方政府」，在聯邦和州以下的這一級「政府」有縣、市、鎮、鄉、特區和學區等五花八門的品種。目前美國有8萬多個地方政府，物業稅主要由各級地方政府分著花。

雖然物業稅在在1900年前曾經是各州的主要財政來源，但最近的一個世紀以來，物業稅收入在美國各級政府收入中扮演的角色發生了明顯的變化。到了1992年，該項收入在州政府財政收入中只佔1.2％，在州和地方政府共同的財政收入中佔18％，在三級共有的聯合財政收入中佔8％。

有人用這種方式來簡單形容美國的物業稅，「大家一起在一個城市，這個城市今年需要100萬，除了向聯邦申請的20萬外，還有80萬的缺口怎麼攤？攤完之後算出來就是今年的財產稅的稅率。」

這種說法雖然忽略了其他稅費等因素，但基本描畫是對的。在美國，聯邦政府徵收了所得稅，州政府徵收了銷售稅，城市的一些自己需要負擔的教育等公共支出就需要大家攤錢。最後選擇了根據不動產來攤。、

所以，房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來徵收，首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少，然後再看政府徵收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產物業稅來堵窟窿。

由於和預算掛鉤，被稱為一般財產稅的物業稅在各州和地方政府、各個學區的稅率都不相同，物業稅每年都會變動，依據除了房價估值的變化外，主要是公共服務需要花多少錢。從最低的百分之零點幾到百分之三不等，而且稅率往往是一個小數點後有好幾位的奇怪數字，因為它是按照「分攤」的方式算出來的。

由於這是一筆很大的賬單，又需要集中支付，哐噹一聲擺在面前，顯然難以令人喜歡。美國的一些民意調查顯示，各個稅種中，最令人痛恨的冠軍往往就是財產稅。

不過，雖然人人痛恨，但物業稅的收取很少有人牴觸，並不存在「徵收難」的問題，更不需要留到交易環節「卡」住房主才能收的上來。這並不是因為美國人素質高，主要原因也是因為它是按照預算來的，而美國地方政府的預算都有很強的剛性，受到社會的嚴格監督，所以每一筆支出用在什麼地方非常清楚。

具體到房產稅上， 例如，在佐治亞州有一年的物業稅收入是這樣的，徵收上來的房地產物業稅縣政府得到33.3%，學區得到65.8%，州政府得到0.8%。

縣政府徵收上來的房地產物業稅主要用於為民眾提供的公共服務支出，這些服務包括：法院系統(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和監獄、公立中小學、緊急事務管理、公共衛生醫療服務(公共健康和疾病控制、環境衛生、心理健康服務、弱智服務、貧困人口醫療建保、無家可歸者喪葬)、驗屍官、公共資助和家庭服務、人口狀況記錄(出生和死亡證明、結婚證書)、選民登記和選舉。

而城市等地方政府徵收上來的房地產物業稅更多地用於與民眾生活密切相關的公共服務，這包括：城市街道修建和維護、911緊急電話服務、消防、供水服務、廢物管理、公共醫院、公共圖書館、公園和休閒場所、公共運輸系統等。

網上曾有在美居住的華人曬物業稅的賬單，例如「政府開支的稅率0.112％，公園管理和規劃－0.279％，海灣水質控制－0.054％，公共交通－0.026％，外加一筆垃圾收集費350美元。」都標得清清楚楚。

顯然，順利徵收物業稅的基礎是預算的清清楚楚，不交的話就意味著自己孩子的學校僱不起老師，小區的垃圾無人清理。所以，即使對物業稅有所爭議，往往也是對於政府預算合理性的討論，或者是對自己房子估值是否合理的爭議。

由於物業稅主要用於社區，高的房產稅往往意味著更好的社區環境，更好的學校，這一切其實都有利於居民最大的財產——房子的增值保值，雖然交起來肉疼，但畢竟仍然算是「取之於民，用之於民」的善法，居民很難提出反對的意見。

一般房產稅最高的地區，學區也都是最好的，因為有財政支持。所以房產每年的增值也大。而且自己的孩子從學前班一直到高中畢業，不用交學費。例如匹茲堡一個最貴的學區，學前班到高中，共13個年級，共有5200個學童，平均每個學童身上每年花1萬2千 美金。算下來，每年的預算，要7000萬美金，其中每年的85％以上是從每年房稅出的。

但是，可以想見的是，在中國這樣的地方，城市、社區預算缺乏約束，不夠透明的情況下，各種疑難雜症會層出不窮。缺乏約束的地方政府難免會有「能收多少就收多少」的衝動，物業稅的稅率和數額如脫韁野馬，「前途」不可限量。另一方面，讓老百姓從腰包裡面掏錢，也會非常困難。

這裡我想說的是，一種稅是否合理，是否可行，要看總體的稅收制度，更要全面的整個社會制度和社會結構，僅僅道聽途說個「美國收3％的物業稅」就立論，看法會很扯淡。我們這裡，這種無知者無畏的專家太多了。

房子和居住

在這些國家，討論物業稅的收取，往往是討論今年應該花多少錢，而物業稅只是大家一起攤錢的方式。沒人將它和「控制房價」、「促進房地產業健康發展」之類的話題聯繫起來。「物業稅」也未必都是針對「擁有房子」本身來收。

在英國沒有物業稅這一稅種，但其家庭稅（council tax）與美國、日本等國的物業稅相類似。但是，這個稅種雖然按照房產價值課稅，實際上是向「居住行為」收稅，不僅對物業所有者徵收，對租用該物業的人同樣要徵收。納稅人為年滿18歲的房主或承租者，包括永久地契居住人、租約居住人、法定居住人、特許居住人、居住人業主等五類。

該稅種也是由居住地的地方政府徵收，由城市（the city）、郡（the county）、片區（the police）三級分享，根據住所的價值計稅，最低稅率一般在1.1％左右。該稅實行累退稅制，對較貴的物業徵收的稅額雖然增加，但稅率卻是降低的。

法國的「物業稅」和英國類似，叫做居住稅，而且它還有一個「空置稅」，不過，這個「空置稅」和我們一些專家主張的「空置稅」完全不是一碼事兒。

居住稅是由地方政府按照國家規定的計算流程, 通過對住宅所佔用土地租金價值的測算, 再乘以國家規定稅率、並附加各類減免政策後所得出的年度性、地方性稅種。

只要滿足居住條件的房屋, 在徵稅當年1月1日有人居住就會被徵收居住稅，在徵稅時點1月1日前兩年內, 該房屋"基本無人居住",則要交空置稅。所謂基本無人居住， 每次連續居住的時間小於30天。如果想證明有人居住，就要提供水電費的收據。

除此之外，還有一種職業稅，是面向租住房屋的公司或組織徵收的。

這樣，除了面向弱勢群體的減免外，一所房子在居住時要交居住稅, 在外租辦公時要交職業稅, 在空置時要交空置稅。這樣的稅制設計主要是讓想逃稅的人沒有空子可鑽，避免了因為向「居住行為」徵稅，房子沒人居住的時候沒法徵稅的問題。

事實上，即使是「物業稅」向「擁有財產」徵收的國家，出租的房屋，物業稅實質上也是由租客承擔，比如簽訂租房合同的時候會約定物業稅由誰交，含稅一個價，不含稅一個價，物業稅本身就是居住成本的一部分。

從本質上看，物業稅看上去是對財產徵稅，從實際效果看，是對居住徵稅，和買房租房反倒關係不大。內含邏輯是，居住環境和公共服務是靠稅收維持的，你住在這個區域，住最好的房子，得到的好處最多，所以就應該拿最多的錢。另一方面，如果住好房子，那麼就說明你更富裕，也應該多拿點。

由此來看，物業稅話題在國內的爭論中，貌似成為了一個「有房人群」和「無房人群」對立的話題，實在是一件匪夷所思的事兒。把物業稅當成某種「懲罰性」措施，那心理更是有點陰暗。

以美國來看，政策對居民買房一直有鼓勵傾向，鼓勵「居者有其屋」。例如，在2004年，美國用於住房業主的所得稅減免高達1052美元，佔所得稅減免總額的88％，其中60％用於減免購房人的抵押貸款利息。

另一方面，為了鼓勵持有房屋出租給買不起房子的人，對持有住房進行出租也予以扶持。比如，出租房屋的業主不僅可以從出租收入中扣除正常經營開支、州稅、地方財產權、住房抵押貸款利息，而且可以加速提取折舊，抵消出租獲得的收入，從而降低了個人所得稅的稅前收入額。這與反對擁有更多房子用來出租的思路也相當不同。



減免與負擔

有些同學說的「首套免稅」，也基本上是自己的善良願望。
如果以「降低房價」、「回歸居住屬性」為視角，似乎對居民的首套房免收似乎是合理的，但是如果從「大家都住在這個城市，所以都需要攤錢」的角度看，似乎誰都沒有不出錢的道理。

從美國看，主要是對年長人士和殘障人士進行減免。同時，對於低收入家庭的物業稅也進行減免，比如年收入在30000美元以下者，對其房屋免徵任何超額稅或特種稅；如果年收入低於24000美元，則一些常規的物業稅項也可獲得免除等等。這主要是著眼於對弱勢群體的保障。

此外，對物業稅的另一個優惠的政策是可以沖抵向聯邦政府交的所得稅。但是，這個政策顯然有利於高收入家庭，所以在美國一致以來也頗受爭議。

英國的家庭稅有一定的免稅範圍，但只對有學生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產是完全免稅的，空置的住宅有半年的免稅期，住宅全額納稅的基本條件是至少兩名成年人居住，如果只有一名成年人，可以減收25％，如果無人居住或者第二套住宅，則可減收50％。

在法國，對於居住稅的減免人群主要是60歲以上的或是鰥寡孤獨的、並且不必支付上一年財富稅的人(法國對富人徵收財富稅); 領取低保的人群、殘疾人或喪失工作能力者;收入過低以及合住者中有收入過低者。因為法國是按戶交居住稅, 所以合住者的收入低,也可以連帶享受稅收減免政策。

在日本，物業稅規定的免徵額是，凡土地價值估價在30 萬日元以下、房屋價值估價在20 萬日元以下、應折舊資產價值估價在150萬日元以下的財產，免徵物業稅。此外，公路、墓地等特殊用途的用地，也是可以免稅的。

但是，這並不意味著物業稅高到了居民不能負擔。如果按照房地產物業稅和房屋價值比來觀察，美國比例最高的10各縣全部在紐約州。紐約州尼亞加拉縣在美國名列第一位，每年繳納的房地產物業稅相當於房屋價值的2.89%。

按家庭收入來看，用2008年的數據，佔家庭收入最高10個州中，最高的新澤西州物業稅約佔家庭收入的7％，第十名密歇根州則只佔3％。

而且，稅收能不能付得起，痛苦指數高不高，歸根到底是由所有的稅佔家庭收入的比例決定，而不是由單一稅種決定的。從全部納稅佔國民收入的比例來看，美國收稅比例遠低於中國，而且大部分用在了公共服務上。

紐約時報曾經報導過一個美國公民由於不滿物業稅之高，從紐約跑到得克薩斯沙漠農場的例子，這裡的物業稅遠遠低於紐約，但沒有鋪設的道路，沒有電，沒有水，只有天空中的銀河系。這樣的例子只能算是「人各有志」的稀有個例。

但是，由於退休後收入降低，從高房價高物業稅的繁華都市轉到安靜的小城市養老的情況並不少見。當然，對於類似情況，也有「斷路保護」措施，如果收入降低，又想繼續享受大房子好社區，政府可以暫緩部分財產稅，但是房子的產權每年有一部分就劃到政府的賬上，當房子需要賣的時候，再由政府拿走。

房價和稅

曾經有一個說法，「德國因為收高額物業稅，所以房價穩定。」這是犯瞭望文生義的錯誤，想當然的把「財產稅」完全等同於「物業稅」了。

2002年，施羅德第二次連任德國總理後，為增加財政收入、降低財政赤字，有人曾提出了恢復徵收州財產淨值稅的設想對超過100萬歐元的不動產徵收財產稅，但最後並沒有通過。德國人在持有環節徵收主要是土地稅。

土地稅的徵收和土地的用途有關，農業或林業為目的的土地的稅率0.6%，獨立式（半獨立式）住宅的土地稅率0.26% – 0.35%，所有其它的土地（包括商業目的的不動產）的稅率為0.35%。各個市鎮有權對分別設立稽徵率，通常住宅和商業類地產稅的稽徵率較高。那些擁有一個或多個房產，自己使用或者是出讓作免費使用的人，不用交稅。但是，如果房子用來出租，則需要照章納稅，這已經屬於所得稅的範疇。

事實上，德國的房價穩定，主要原因是房地產居住需求的下降。自2003年起，德國人口每年都以0.1的速度減少，而根據德國聯邦統計局的預測，到2050年，德國人口將減少900萬，下降率超過了10％。由於人口下降，移民大量湧入填補工作空缺，居住在德國的海外移民佔總人口的比例遠遠超過了歐盟其他國家，但由於獲得德國公民身份並不容易，外來移民更傾向於住出租房。

目前，德國人的人均住房面積達到了40平米，而且由於兩德統一時，政策制定者過於「緊張」，推出建房補貼等政策，短時間內鼓勵建造了大量住房，造成了住房市場的供應量大增，房價大跌，即使現在仍然受到影響。近期在歐債危機中，由於經濟一枝獨秀，房價反而出現了上漲。

從房地產稅和房價的關係看，美國、香港、日本都有物業稅，但並沒有避免房價的暴漲，但德國差不多沒有物業稅，但房價一直比較穩定，影響房價的主要因素仍然是經濟狀況和房子的供需關係。

從另方面看，並不是物業稅越高，房價就越低。比如在美國，被更高物業稅「養」著的房子，往往更能夠保值升值，由於有更好的公共服務社區環境和學校，都是高價格的房子。而在一些欠發達的「窮鄉僻壤」或者環境、學校都比較差的學區，物業稅不高，但房價也高不到哪裡去。在2008年金融危機來襲時，物業稅較高的「發達區域」的房子，房價仍然相當堅挺，而往往是一些低物業稅房子，房價跌得七零八落。

所以，甚至有人指出，「從本質上看，美國徵收物業稅的第一功能是改善社區環境和服務，提高住戶的生活質量，吸引更多的人來本區購買住房。」

而且，物業稅雖然常以房價為參照，但物業稅收取的數量，卻未必和房價漲跌一致。2008年後，雖然房價下跌了，由於經濟不景氣，其他地方的稅源減少，為了維持必要的公共開支，不得不提高物業稅的稅率。反而出現了房價下跌，物業稅增多的「怪現象」。

調配物業作全職媽媽(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7301

綜觀策略是正確的，即減持及套現收息。你在樓房升值所得，遠超過你打工所賺。客觀而言，如樓房所賺金錢超過你打工十年所儲得，即$19000*120=2.28mil，你便有誘因沽樓或加按。惟筆者對荃灣西物業的按揭安排上有疑問，為什麼聯名物業作抵押，兩名業主一位是借款人一位是擔保人呢? 理應兩位都是借款人才對。如有更新做法而特別原因有此安排，還請指正。

 

 

首先你從荃灣西聯名物業、及西九龍和母親聯同持有之物業除名，對你最大幫助是把港島南物業換出及再買入時不用繳交雙倍從價印花稅。除名不是就咁除去，要經律師樓及支持樓價一半成交金額之印花稅，我相信兩間同時除名加起來都要約七萬元。聯名轉單名都是一種業權轉讓，房產及股票都要因此支付印花稅，但因近排太多新例，在法律界之專業朋友請在此給點意見。另外西九舊樓由母親一人持有，相信為方便遺產安排他日會轉回聯名，用「長命契」持有，到時又多一次攪作。

 

 

將荃灣西轉做單名作用只為先生成全太太他日買第二套房(那時即夫婦並擁有三間房)時可報自住。先生人工$18000，用盡可供每月$18000*50%=$9000之按揭。又再用2.59之法則，即盡借為2.59*0.9=2.33mil，減去現有久下金額1.45mil即可套現88萬。當然先生本身可能有些微借貸，影響套現金額。港島南建議趁高套現，但買入置富不是最好選擇，相信因經紀只能熟悉一方盤源而介紹範圍收窄在香港仔及薄扶林區。其實香港區樓價已不斷比九龍新界落後，而薄扶林土地改變用途還是在商談中，到整區變天不是十年內的事，雖然居屋質素頗高，租客亦好，但不見得在未來會跑贏大市。用香港仔中心為例，呎價在過往一年跑輸全港中原指數，而新界西用大興花園為例，呎價跑贏全港中原指數多於10%。香港仔中心及大興花園，都是五百至七百呎單位為主，樓齡為香港仔中心約31，大興幾期共約22年。

 

 

再擴展統計屋苑數目，用香港中原指數及新界中原指數比，仍然是新界於2012年跑贏。

 

 

應賣走港島南單位，套現3.9mil。在元朗一帶買入價值4.0mil的單位，最好係近西鐵站之兩房，樓齡較新，單位一踏入30年價值便會下跌，因用作抵押之能力隨之降低。知你剛續了一年租約，但都可在港鐵通車前完成死約部份，可在那時部署在通車前售出單位，該單位和南區一眾豪宅亦扯不上關係。

 

 

澳元計債券請先收看youtube video，不要買錯。先生轉名，將港島樓賣掉作減磅及剩下1.80mil cash，有能力應再加按父母單位。請你在當全職媽媽前做妥此事。原因是: 就當你自住，你加按一百萬出黎都每月有三千至四千蚊息，再將利息用作五千元左右之按揭供款，十數年之後，你剩落既就係一層樓加一百萬。

物業利得稅、物業印花稅、投資8個階段 Home Blogger

http://homebloggerhk.com/?p=8468

你好；

5月入了太子及深水步單枝，共4.26MIL, 首期給了三成多，按揭共2.8MIL

問1. 想問那個融資安排好些,

PLAN A:做十年按揭，月供26000,扣除租金收入仍要供12000.

PLAN B:做25年，可抵鎖供款，還有少量現金流。

個人想PLAN A, 因為家庭月入十萬，兩年後其中一間的欠款只餘1.1MIL，憑價劵和價劵基金收入加儲蓄可FULL PAY 其中一間。

問2. 如果不FULL PAY, 便會將資金買入多間，到底開公司, 以公司名義買，還是用個人名義買多間，兩者都要給額外或雙重印花稅，但那個著數？

問3

第二層物業的首期是賣掉現有投資換來

PLAN A: 50多萬人仔定期, 每月可收1300港紙息加升值預期

PLAN B: 60多萬高收益亞洲債券，每月可收5000幾港紙息加2017年到期，會收到10多萬港紙息差。

煩請給予意見

 

ANSWER:

再一次提出，港人的個人投資周期中8個階段

1. 個人特質發展
2. 儲蓄階段
3. 投資工具試用期
4. 擴張借貸
5. 二度擴張借貸
6. 退出部署
7. 去槓桿階段
8. 穩健收息保養期

要解答讀者應否做十年按揭或廿五先按揭，先要知道讀者現在是需要擴張借貸還是逐步去槓桿。如果讀者是四十歲以下，除非已成李生手下猛將，否則借盡去擴張借貸，努力產生被動收入去產生財務自由是必須的。這符合了諗樣提出用時間去貶抑債觔這原則，亦利用港元時跟美元長線貶值這背景。所以做PLAN A想快手清還，實在不須，應有債就拉長還，最緊要搵個好租客，令你正現金流不曾中斷。

 

 

上段所說的是BLOG中其中一個最起始之理念，但明白BLOG文章日多，讀者未必將眾多文章閱畢。所以將部份文章整理，配上脈絡，印成本書盡快在本月推出。

 

 

至於買樓，用空殼公司買賣還是好的。雖走不掉雙倍印花稅，但樓宇買賣始終可用公司股份轉讓模式去做，慳返唔少。當然如你成世只買一至兩間樓，咁就無謂大費周章。空殼公司比一般有限公司之做法簡單，稅務上較易但留意賣樓之收益很有可能要付利得稅，亦是需要的。在樓宇買賣，判定你為私人自用買賣要打稅或是投資獲利要抽稅基於幾個原則，

中投接近完成8億英鎊收購黑石集團持有倫敦物業

http://wallstreetcn.com/node/63034

中投公司正接近完成對私募巨頭黑石持有的倫敦西區規模最大辦公樓物業的收購。如果這筆規模近8億英鎊的交易最終完成，將成為中投迄今在歐洲達成的金額最高房地產交易，這凸顯了中投在海外投資的信心正不斷增長。

中投擬收購的Chiswick Park項目位於倫敦西部。這個佔地32英畝的開發項目租戶包括高通 、 Tullow Oil Plc 和Ranbaxy等知名企業。雙方的談判在去年12月份就已經開始。

FT信息源透露，目前談判進行得非常深入，雙方有望在11月底之前達成協議。

如果這筆交易順利進行，將成為中投在英國房地產市場的第二筆購入投資。

2012年，中投以2.5億英鎊買下德銀在倫敦城的英國總部大樓。除了物業之外，中投還購入了英國泰晤士水務公司（Thames Water）8.68%的股權。

黑石集團最初為Chiswick Park開出的價碼是大約8億英鎊。但由於未能吸引到足夠高的報價，該商業園未能售出。

作為替代策略，黑石集團為該項目未清償的6億英鎊債務進行了再融資。

目前中投與黑石正在談判的價格在6.5億英鎊至8億英鎊之間。中投擁有黑石集團的部分股權，在後者2007年IPO之前對其投資了30億美元。

出售Chiswick Park將成為黑石今年一連串的物業出售計劃中的最新一項。按資產價值計算，黑石是全球最大商業地產「地主」。利用美國和歐洲房地產價格飆升，自（今年）1月份以來黑石標售或出售的物業價值達到了數十億美元。

做生意與物業收租 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_6818.html
有位前輩在一家旅遊巴公司工作多年，他的老闆有二十多部旅遊巴，整計今天的牌價及車價，其公司的資產市值已經過億元。前輩跟止凡分享他老闆的性格總是「算死草」，最麻煩的是每架車的運行班次都要「計到盡」，令前輩有不少抱怨。

前輩的老闆都不會仿傚行內習慣的做法，例如某公司向他包起四輛車用來接載員工上下班，行內慣常會把這四輛車分派出去，於是這四輛車接完該公司員工上下班之後，車輛及司機都可以閒置一下，因為反正錢都是該公司包起了，其他的接載工作就靠別的車輛去做。可是，前輩的老闆總是會把每輛車及司機的空閒時間都用盡，要司機不時報告位置，如果有新工作，又有閒置車輛及司機，司機都需要多走三兩轉。

本來這應該是一次半次的特別操作，因為例如某飲食集團每月用60萬包起幾輛車，按合約來說，這幾輛車是全天侯待命的，但前輩的老闆永遠都把這幾輛車計算在其他工作按排之中，有時因其他工作而延誤了接載該飲食集團的時間，就要司機找些大話作解釋，例如拿車去檢查修理之類，實情是違約地做了別的工作才對。

其實有足夠的生意及工作，前輩的老闆大可以多買幾部旅遊巴，多請幾位司機，自然大家都能做得更輕鬆。不過，做生意的，又能生存的，一定會想得很盡，今天的生意額不代表未來的生意額，而生意額亦不會因為多買入幾部車而增加，如果多買幾部車回來，未來生意額下降怎算呢？就算單看今天，生意額不變，但多購入幾輛旅遊巴，資產回報率便即時下降不少。本來用了20輛車能做這個金額的生意，今天要用25輛車去做同樣金額的生意，平均每輛車的賺錢能力都變少了。

做生意的，想生存，一定要想得很盡，把資產的效益發揮到最盡，只要還能想到操作辦法的話，都不會隨便增加資本，除非迫在眉睫，即不增加資本就增加不了生意額及盈利。在這樣的思維之後，員工怎能舒舒服服地去工作呢？員工工作得太舒服，代表老闆還有很多資源未發揮到極點呢。

前輩這個分享，令我想起在香港最多人致富的方法，即物業收租。如果把物業收租當成一盤生意來看的話，其租金回報多不會受你持有多少物業而下降，通常只要不斷買入更多的物業就行，為何這麼「著數」呢？換成是旅遊巴的例子，不停買入旅遊巴定必過份擴張，拖低回報，對生意有負面影響。每盤生意都會計好數，計算好生意額、市場份額及擴張步伐，不可能像物業投資，越買得多就越好。

物業投資亦是一盤生意，但不太受生意額的影響，多買一間就多一間收租，最大的分別在於香港樓市的供求問題。香港一直都有強大的住屋需求，買也好，租也好，一向都是供不應求的，所以物業收租這盤生意很容易做，看到市場的現況，只要不斷買入，就能增加現金流。投資者都不用擔心回報率被攤薄的問題，因為多買一間就保證能收租，這是物業收租這盤生意的優勢，亦是為何物業投資讓最多香港人致富的原因。

明白此道理之後，就會瞭解其實物業投資都是一盤生意，只是因為香港樓市的供求問題而令這個生意操作少了很多顧慮，但這並不是放諸四海皆準的定律。大家還記得不少香港人90年代到加拿大炒樓的慘痛經歷嗎？今天到內地一些「鬼城」買物業，到一些三四五六線城市作
物業投資，他們都能夠幾百幾千畂地畫出來建房給香港人買。但大家可能都知道這些地方的租務市場都不會像香港一樣，買了的物業就只能空置著。

所以物業放租這盤生意之所以成功及容易操作，只因香港地少人多的物業市場出現供求失衡所致。要成功應用這樣的生意模式，也要留意當地市場的供求問題是否跟香港相似，例如倫敦、紐約、北京、上海、東京、大板等地方，否則後果未必樂觀。

深夜時刻(19)：嶄新的物業估價方式 戰神

http://notcomment.com/wp/?p=16987

一般我們為物業估價，多會從兩個方法去評估，一是成交，二是銀行估價

成交紀錄

成交紀錄反映市場的交易情況，市場價格如何，但以此為物業估值有一個問題，我舉個例子，例如高層賣400萬，低層又應該值多少呢? 業主說：「低少少啫，最少都值380萬啦」，地產代理則說: 「咁低層320萬都好盡喇」，沒有一個客觀標準，如何評估呢?

銀行估價

銀行估價也是為物業估價的一個好方法，因為是銀行借錢給買家買樓，銀行說不值，買家借不到錢，業主說值多少也沒用，不過不同銀行的估價可以差距很大，動輒相差數十萬，因為當中涉及人的觀點因素，及銀行的取態，自然不同銀行有不同的估值。

以統計學推算物業價值

亦即是基於成交紀錄再以統計學按不同的因素如樓層、時間性、單位等作調整以推算物業價值，當中計算由於是基於市場的成交紀錄，不渉及人的觀點因素，比較客觀，亦解決了只看成交紀錄沒有客觀標準的問題。

在網上，我找到了一個以此方式為物業估價的網站，homeprice.com.hk ，這是該網站的簡介:

「Homeprice 是香港首個由一組學術界專才為住宅單位作市價估值的網站，本公司的服務宗旨是為用戶提供客觀、可靠的物業估值和樓宇資料， 從而增加地產市場的透明度。

現時香港市面上的地產公司或網頁大多只提供住宅的環境設施和買樓按揭的資料，只有絕少數資源以客觀、科學的方法為用戶提供免費的物業估值服務。針對此情況，一位美國紐約大學的市場學教授與兩位分別來自美國斯坦福大學和麻省理工大學的高級研究員，應用「貝葉斯統計學」(Bayesian Statistics) 編成「Homeprice物業估價」系統。本系統以該住宅單位和近期鄰近的相似單位過往的成交記錄作為重要的分析元素，較準確地計算出該單位的市值，務求幫助買賣樓宇人士清楚地了解現時或短期的樓價狀況， 從而作出明智的決定。

「Homeprice物業估價」研究人員運用「多層貝氏統計模型」 (Hierarchical Bayesian model) ，根據過往物業成交的記錄進行估值。例如當系統要對某大廈的15樓F座進行估值時，系統將該單位和它周圍的單位的過往交易記錄進行嚴謹的數據分析。在分析 過程中，「時間性」、「屋苑單位」、「樓層」是本系統估算物業市值的三大重要元素。」

現時「Homeprice物業估價」結果的誤差已達到比市場上真實成交價相差大約百分之五的水準。可到這連結看到過去30天的誤差情況 http://www.homeprice.com.hk/historical-performance/

歷史估價圖表

這個網站最重要的功能是可以看回過去該物業單位的估價，價值升了多少跌了多少一目了然。

舉個例，我試一試為太古城某一單位估價，看到從去年4月最高位至今，估價大約回落了5.35%

各位朋友有興趣可以上這個網站試試啊 http://www.homeprice.com.hk