譚新強：現價高追買樓 如22元掃美圖 樓價飈成交未配合 料升勢難持久
1 :
GS(14)@2017-03-30 09:45:29http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5504&issue=20170330
【明報專訊】本港住宅樓價近日屢創新高，業界亦普遍看好後市，不過，中環資產投資行政總裁譚新強接受專訪時，卻獨排眾議堅決看淡。他估計，近月個別中資機構因有走資需要才高價來港搶地，此舉令樓價火上加油，但卻未獲成交配合，料升勢難以持久，並預測美國將於明年底前再加息7次，港息亦會跟隨向上，令供樓負擔加重，樓價料將見頂回落。譚新強更指目前港人若抵受不住升市誘惑而追買港樓，結果料將如股民上周在每股22元掃入美圖公司（1357）一樣蝕錢收場。
譚新強除了是著名對冲基金經理之外，在本港樓市的投資經驗亦豐富，2003年SARS後尤其活躍，在港島、九龍及新界的大小單位均有涉獵，亦曾在內地、外國及澳門置業，惟他過去5年已再無入市買港樓。他分析，雖然過去5年樓價屢創新高，成交量卻反覆下跌，升勢並不健康。他說：「要判斷股市是否熾熱，一定要睇成交量，樓市亦一樣；根據這指標，本港住宅市道過去5年是愈來愈冷清。我覺得在此情况下，樓價只是乾升，升勢難以持續。」
本港去年一手及二手成交量為54,701伙，對比人口737萬，比率約0.74%；而上海及多倫多去年該比率均接近2%，顯示本港樓市的流動性與其他國際城市比較屬偏低。譚新強認為，物業作為不動產，活躍的成交量很重要，他舉例說：「由於內地拍板興建隧道由深圳通往中山，中山樓價去年向好，我看到有些報道指有關升幅更達七成，好像十分好景；但我有朋友在中山市中心發展樓盤，去年想賣樓結果一個單位也賣不出。可見只有當物業成交活躍，市價才有參考價值。」
籲訂最低面積 樓價料慢慢回落
譚新強分析，過去5年其實本港居民收入增長有限，發展商亦因應購買力不足，將新盤一些單位面積愈劏愈細到只有120至150方呎，由此推高新盤呎價，並且將升勢傳導至二手市場，令整體樓價屢創新高。「為什麼市場會出現百多方呎的納米樓，因為一般港人能夠負擔的置業預算上限就只有400萬元，發展商於是便將單位愈劏愈細至只有百多呎，並且把呎價推高至2.5萬至3萬元。」惟他認為，凡事總有極限，目前納米新盤面積低至120方呎，已屬不人道的水平。因此，他建議港府適時介入市場，日後在賣地條款上列明可興建單位的最低面積，「例如港府可要求新盤面積不可少於200方呎，這樣的話，由於一般市民置業預算仍維持在400萬元，我相信呎價就會慢慢回落至2萬元以下」。
根據Demographia數據，截至去年第三季，本港樓價中位數相等於家庭收入中位數的18.1倍，連續7年成為全球最難負擔的城市；譚新強認為，若考慮到不同城市住宅單位面積的差異，港樓呎價之高便更加離譜，「澳洲悉尼為緊隨本港之後、全球買樓負擔比率（12.2倍）第二高的城市，排第三是溫哥華（11.8倍）。我估計，計算悉尼及溫哥華樓價中位數的有關單位面積，肯定比香港大；假如以呎價計，本港樓價更加難負擔。換言之，你不在香港買納米新盤的話，同樣金額在海外可以買到花園洋房。」
中資搶地或走資 似股票莊家炒高美圖
即使本港樓價在去年第三季已高至非一般港人所能負擔，惟其過去半年仍大漲小回，錄得逾半成的升幅，結果當然是貴上加貴，更難負擔。外界普遍認為，這與中資機構接連以高價來港搶地，令「麵粉」價格急升，「麵包」亦跟隨漲價有關。不過，譚新強估計，有關中資機構高價搶地可能是出於走資需要，可持續性成疑，籲港人不要跟風追買，他更以近日股價大起大落的美圖比喻說：「我個人估計，莊家早前把美圖股價愈推愈高，可能涉及一些別有用心的資金活動。最初炒高的時候無散戶會跟進，但當股價升至高位後，再加上有心人推波助瀾，有些傻人便會跟買。所以，如果你在每股22元衝入去就是『戇居』，人家有走資需要，你又同佢癲？你有無走資需要呢？同樣道理，有些中資機構可能需要走資才來港搶地，而目前樓價被挾高後，我覺得假如你衝入去買樓接火棒就係傻，與以每股22元買美圖沒有分別。」
譚新強目前有膽識在樓價撲頂之際唱淡後市，其中一個原因，是他相信美國將在明年底前再加息7次共1.75厘，料港息亦會跟隨向上，屆時即使借30年按揭買樓，每月供樓負擔亦會增加逾兩成，料將成為壓垮樓價的最後一根稻草。他分析稱：「根據美國勞工部數據，2月通脹率已高達2.7%，由於當地經濟向好，我相信通脹在未來1至2年仍會徘徊在此高位。聯儲局本月加息後，聯邦基金利率已升至1厘，但我估計仍遠未見頂，料當局在明年底前將再加息7次共1.75厘，令聯邦基金利率升至2.75厘，屆時利率將高於通脹率，完成利率正常化的程序。由於本港實施聯繫匯率，本港銀行同業拆息（HIBOR）已跟隨美息向上，大部分港樓按揭都是以HIBOR計價的，壓力料慢慢傳導至供樓一族，樓價亦會從高位回落。」
高位接貨淪樓奴 人生將如鹹魚
綜合上述分析，譚新強呼籲，目前不論用家或投資者均不應入市買樓，否則高位接貨後，隨時成為樓奴，屆時他們恐怕背負一身樓債，難以追求其他理想，「如周星馳所說，這樣的人生與一條鹹魚有什麼分別？」他總結說：「目前買樓是危險、危險、十分危險，重要的事要說三次。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2017-03-30 09:45:41http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6300&issue=20170330
【明報專訊】美國最權威的樓價指數是Case-Shiller房產指數，有關期貨可在芝加哥期貨交易所買賣。投資者可根據本身的財務情况，再因應其對美國整體樓價走勢的判斷，買入或沽出該期貨，可達至對冲風險的效果。
美國早有Case-Shiller指數
舉例說，若投資者持有大量美國物業卻擔心樓價下跌，可沽出該期貨，對冲樓價下跌風險；另一方面，若屬無殼蝸牛的美國人，又未儲夠首期上車，可買入該期貨，對冲樓價上升風險。
建議金管局牽頭 港交所銀行協助
譚新強建議，港府可由金管局牽頭，與港交所（0388）、本港主要銀行及保險公司磋商，推出與本港樓價指數掛鈎的期貨產品。這樣的話，港人日後便可以像美國投資者一樣，以期貨對冲本土樓價上升或下跌的風險。
他又透露，自己曾在耶魯大學就讀，認識創辦Case-Shiller房產指數的耶魯經濟學教授Robert Shiller，相信這名諾貝爾得獎者亦很樂意分享在當地創立樓價指數期貨的經驗。
[名人樓市論壇]
全城搶一房 立坊逼六球受新盤高價帶動 學者：升勢難持久
1 :
GS(14)@2017-04-06 07:39:57■荃灣立坊及樂悠居的一房戶最近破頂易手。 夏家朗攝
【本報訊】北角及荃灣新盤一房戶折實價都貼近千萬元，令近期二手市場的焦點突然都集中於一房單位，當中與荃灣新盤柏傲灣同區的單幢樓立坊，新近錄得高層一房戶破頂成交，成交價592萬元，逼近「六球」，呎價近1.5萬元。不過，有學者認為，同銀碼不只可購一房戶，料升勢不會持久。記者：黃嘉銘
上周末一個內地客以近千萬元購新世界（017）荃灣新盤柏傲灣一房戶，促成新界一房樓王，更需付三成辣稅共288萬元，消息一出，同區二手單幢樓立坊一房戶都出現高價交投。中原地產陳文杰表示，立坊高層11室，實用面積395方呎，原則屬一房間隔，成交價592萬元，創出同類型單位新高價，實用呎價14,987元。單位開價598萬元，議價6萬元即獲承接。新買家為首置人士。原業主於2007年以228.6萬元一手購入單位，現沽貨賬面獲利363.4萬元，單位十年升值1.6倍。
瓏門一房售555萬新高
據了解，該物業同戶型單位，在去年11月政府推出新辣招後，一個面積434方呎的一房高層07室單位，成交價都只是505萬元，實用呎價1.16萬元，即是一房呎價半年升近三成。同區隔籬、曾被稱為「窮人恩物」的荃灣樂悠居，1個頂層一房單位，實用420方呎，上月底以669萬元沽出，亦創同類型單位樓價新高，實用呎價15,929元，呎價創屋苑次高紀錄。同時，西鐵屯門站上蓋項目瓏門，亦錄得一房戶新高價成交。中原地產劉月華表示，瓏門8座高層G室，實用面積379方呎，以555萬元沽出，實用呎價14,644元，樓價創屋苑一房戶新高，數日內同類單位造價再升7萬元。據悉，原業主於2013年12月以406.65萬元購入單位，持貨3年多，沽貨獲利148.35萬元，單位升值36%。
二手註冊量急升64%
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，細單位的確越搶越貴，但一房單位炒到咁就不太合理，1,000萬元可以有不少選擇，一定不用買一房，「如果放租，隨時租金貴過租酒店先有回報」，而且一房的買家如果不是投資者，一般都不會太有實力，相信一房單位不太可能長線狂升，承接力未必足夠。新盤銷售理想，二手交投亦見回暖，美聯物業表示，3月份二手住宅註冊量錄4,636宗，較2月大幅上升約64.3%。宗數自去年11月後首度重上4,000宗水平，創4個月新高，估計4月份連同其他物業，整體物業註冊量有力進一步升穿8,000宗水平。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170406/19981267