安泓：投資房託首選星港 美加息緩慢影響不大 回報遠勝收租
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GS(14)@2017-12-24 01:59:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6471&issue=20171221
【明報專訊】「買樓收租」一向為港人熱門的累積財富方法，但差餉物業估價署數據顯示，截至10月所有類別私人住宅租金回報僅2.8厘，低於日本以至不少東南亞國家。其實投資房地產信託基金（REITs）回報或更勝於收租，有研究機構指出，部分亞太區房託的股息率達到5厘至7厘，讓投資者同時擁有「財息兼收」的優勢。主力投資房託的安泓投資，其研究總監馬偉信認為，隨着新加坡經濟復蘇，當地房託是明年投資首選，並料可跑贏大市；而目前本港房託估值有折讓，亦具有投資價值。
研究機構Stansberry Churchouse發表報告，列出投資房託的五大優點，其一是回報吸引，目前亞太區不少房託股息率達5厘至7厘，在目前息口仍偏低的環境中更顯吸引，而且普遍國家規定房託一般需把最少九成應稅收益分發股東。其次是在稅務上，一般房託較上市公司少交一層稅款，意味投資者的稅務負擔較輕。
港房託較其他地區有折讓
此外，房託亦讓投資者既能如同業主般收租之餘，亦不用處理管理上的問題，例如翻新成本和更新租約等，而且讓投資者「擁有」平常較難負擔的豪宅。最後，租金收入和管理物業成本於中短期都是相對較易預計，如大部分商務市場租期一般為2至10年，意味投資收益前景較穩定。
至於風險方面，房託普遍的啤打系數（Beta）少於1，代表股價波動低於大市， 亦意味當市場調整時股價跌幅亦較小。
美國聯儲局上周宣布加息四分之一厘，傳統觀念認為加息不利高息股。對此，安泓投資的投資總監楊書健分析指，美國息口預計會緩慢上升，加快收緊貨幣政策步伐的空間有限，而且大部分亞太區房託市場租金上升，預計明年息口仍然溫和，對房託影響不大。惟他也指出，美國推行稅改後，跨國企業預料會重整供應鏈，或會影響房託股，這是由於亞太區不少房託股資產屬於物流及數據中心等，不過他認為重整需時，故影響亦會在較長時間反映。
網購僅打擊個別產品 商場仍旺
在整體亞太區房託股中，安泓認為本港和新加坡最具投資價值，當中後者更是首選。馬偉信分析指，隨着新加坡經濟重回正軌，資產價格有機會見底回升，明年當地房託大機會跑贏大市，當中看好寫字樓、工業和物流資產。
馬偉信續指出，香港房託平均估值較其他地區有折讓，反映市場未能完全捕捉本地房託股的投資價值。楊書健進一步解釋，除了領展（0823）外，大部分房託的取態都較保守，較少不斷更新投資組合，而且市場未能看見其增長，吸引力較低，故此估值普遍較低。他又認為，領展較能順應趨勢，如目前超過六成租戶為食店，因近年餐飲生意較好，取代了早年業務較好的珠寶店等。
至於在目前本港11隻房託中，哪一家具較佳投資價值？楊認為，目前領展估值公允，如投資者追求穩定和收息，建議購買大型房託。他稱本港未見有任何一間房託表現較差，房託本身擁有透明度高於股票的優勢。楊指出，有被市場忽略、估值存在折讓但管理層和物業質素皆優良的中型房託；而小型房託估值折讓較高，投資者要視乎是否計劃長線投資，才決定買入。
租金趨升 零售類房託看高一線
近年網上購物風氣盛行，為傳統零售業帶來衝擊，並或影響零售房託。楊書健認為，網購對貨品單一的商店影響最大，如CD和書店等，但不影響對整體商場的需求，如亞馬遜亦要開啟實體店。他料下一波新科技衝擊來自3D打印，長遠會影響商場，如舖位大小等。
楊書健指出，在過去多年中，每個市場的零售類房託增長都是最高，因為加租容易，而且一般每5至6年便會翻新一次，即使面對上述科技衝擊，也不會用上額外成本。至於本港零售市場，他料明年大部分商舖租金會上升，因為本港零售周期一般為期3年，由2015年起的減租時期將會完結。
明年港樓料續漲 「納米樓」仍受捧
展望明年樓市，楊認為看不見令樓價下跌的催化劑，預料樓價仍會向上。他稱目前樓市情况與10年前不同，現時有大量「港漂」來港，平均每年新增約5000名內地年輕人來港包括碩士生及專才等，這類人對「納米樓」需求大。他又指即使供應增加也遠遠不足夠，而且未來1至2年供應以小型單位為主，根本不足以滿足傳統結婚上車需求。
明報記者 王俊騏
[名人樓市論壇]
信安：結構因素未改 房託中期看俏
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GS(14)@2017-12-24 02:00:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7672&issue=20171221
【明報專訊】美國參議院於周三凌晨在一片爭議下通過稅改法案，信安信託分析，稅改連同聯儲局於10月開始縮表，並暗示不會太快加息等因素，導致債息短期繼續受到支持。惟該公司相信，長期結構因素將限制債息和通脹升幅，中期仍看好房託表現。
今年股市強勁 房託暫時落後
今年環球股市表現整體做好，但偏向防守型的房託表現則相對落後，信安信託報告顯示，第三季全球房託表現落後於股市，期內MSCI全球股票指數累升5%，跑贏反映全球房產股表現的富時EPRA/NAREIT發達市場NTR指數，後者累升1.6%。
在第三季中，美國地產股繼續落後，僅增長0.6%，因投資者較傾向經濟敏感度較高的股份，但大部分房地產類型走勢仍然健康。歐洲地產股表現最強，增幅達4.8% ，主要由中歐市場帶動，而且負面政治事件如西班牙加泰隆尼亞獨立公投，對市場影響有限；但其中英國地產股表現跑輸大市，因經濟仍然相對呆滯。
地產股增長 本港最標青
期內亞洲地產股增長1.8%，當中以本港表現最為強勁，因中國宏觀經濟數據穩定，以及企業盈利強勁。香港地產股增幅達到10.5%，受盈利增長穩定和股息增加等因素帶動。日本市場表現則最差，日圓走強亦令地產股有下行壓力，共累跌5.3% ，房託更跌2.1%。
信安信託預計，隨着地緣政治危機等不明朗因素繼續增加，債息不會大幅上升；即使通脹可能回升，但長期結構因素或會壓制通脹以至債息上行空間。
信安續稱，全球房託於9月下旬美國債息上升20個基點時，表現仍相對有彈性，而且在全球經濟繼續復蘇和息口將逐步上調的背景下，全球房託中期展望仍屬於積極。
楊書健﹕購海外房託助分散投資風險
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GS(14)@2018-01-15 01:50:02【明報專訊】最近地產代理監管局發出了指引，要求在香港售賣海外樓盤，需要遵從一定規則，例如事前查清發展商的業權和當地售樓法例。監管機構發出指引，足以證明這類海外樓盤業務日趨成熟，經已形成行業生態。其實由上世紀90年代開始，廣東省的樓盤已經在港發售。香港人習慣了北上買樓之後，同樣模式逐漸用於其他地方的樓盤，並且在過去10年之間百花齊放，形成就算不離境，亦可買到世界樓盤的奇景。
根據行內人的說法，日本、英國及澳洲的樓盤都可以做到不錯的成績；泰國、台灣及馬來西亞的樓盤近一兩年亦加入戰圈，巿况熱鬧。海外發展商願意遠征香港，一方面是增加客源，另一方面是賣給港人之後，在當地亦會形成口碑，有助在當地推盤。因此不少發展商願意花錢在港促銷。筆者甚至聽聞，部分酒店展銷廳需預早半年訂位，跟結婚擺酒爭宴會廳不遑多讓。
除了住宅之外，各國房託逐漸成形，亦提供了投資海外地產的渠道。以亞太區為例，澳洲、日本、新加坡及香港都有較為成熟的房託巿場，投資者可以透過持有房託單位，間接購入4個巿場的地產資產，收取租金回報。
發展商遠征香港 為建口碑日後推盤
整體而言，港人持有海外資產，會令經濟更為穩定。地產的供求關係必定是以城巿甚至城區為單位，因為樓宇不可能搬到別的地方；所以除非居民移居或公司搬遷到其他城巿，否則只能在本地尋找方案。此外，除非是環球或全區域的經濟寒冬，否則就算本地樓巿步入跌巿，持有的海外資產，表現亦未必會跟隨。尤其假如香港巿况轉差，持有收租盤的業主，或會將海外收入帶回本港，注入本地經濟體系。
持有海外資產，在不少大都會都很常見。筆者在紐約工作時，很多公司前輩都會在美國其他州份買樓，有部分是準備退休，但亦有不少是處於壯年，純粹投資。因為他們買的是美國，始終是同一國家，感覺比較正常。
不過，縱觀歷史，有更多持有海外資產的例子。比如說中世紀的威尼斯城邦，當日持有的海外資產，甚至遠至中東。商人們常年在外經商，熟識其他商埠，明白當地實况，要收購甚至發展資產，並非難事。這些資產亦幫助威尼斯維持商路上的優勢，對發展威尼斯的經濟亦有貢獻。
加強資訊流通 助海外行業健康發展
香港引入指引，規管銷售海外樓盤的手法，有望令行業發展更為成熟。尤其現時文件的要求其實很基本，以保障買家可以接觸到最需要的資訊。當然，除了官方監管之外，行業亦會自行發放各類信息，以供準買家參考。坊間一眾關於海外樓盤的書籍，就是最好例子。對大部分買家而言，行業愈興盛，接觸到的資料將會愈多，所做的投資決定亦會更為理性。因此，銷售海外樓盤要健康發展，離不開增加資訊一途。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3066&issue=20180108
盧志威﹕環球進加息周期 美房託公用股未宜撈底
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GS(14)@2018-01-15 02:26:20【明報專訊】美股連升多日，情况十分超買，只是要談論見頂，似乎言之過早，因為市場仍然有熱炒的板塊，例如攝影器材生產商柯達（Kodak），也宣布本月底推出虛擬貨幣「柯達幣」（KodakCoin），刺激股價最多升近140%，由於仍然有熱炒股，即是市場仍然有購買力，只是資金輪動，要找到合適的板塊和公司持貨。
目前的強勢板塊，仍然是消費、資源、科技為主，其中汽車股及石油設備股有轉強之勢，但是部分零售股，因為12月的數據差於預期，故此有急速的調整，整體格局，似乎中期仍然向好，只是短線升幅過大，可能需調整，或是高位進行整固，暫時可以觀望，待情况有變才作應對。
日央行突減買債 美長債急跌
論弱中之弱，可以數美國的房託及公用股，前晚美國30年長債急跌，新舊兩位債王同時宣布美國長債的牛市終結，原因是日本央行宣布削減部分長期國債的購債規模，這個消息在之前的央行報告或言論中沒有任何預示，故此市場的反應甚大，認為超級寬鬆的貨幣政策回歸正常。
短期「收水」勢帶來震盪
短期來說，「收水」必定會帶來震盪，2018年環球將會進入加息周期；到底是經濟增長快，還是收水速度快，將會成為股市可否再創新高的關鍵。
由於頭幾個交易日的升幅過大，就算看好後市，也應該暫緩高追，耐心等候，尤其是弱透的美國房託及公用股，更應該小心，不宜太早撈底。
烏托邦資產管理合伙人
[盧志威 美股搏擊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3775&issue=20180111
楊書健﹕政策欠誘因 香港房託佔比低
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GS(14)@2018-01-22 06:15:45【明報專訊】收租股是香港巿場的一個特例。環觀全球，當房託制度確立之後，房託的總巿值佔所有地產股的比重不低。像美國和澳洲，連發展商亦以房託方式上巿，房託佔地產股的八九成，自然是房託最成功的例子。新加坡雖然有幾家大型發展商，但是房託亦佔所有地產股巿值的一半。基本上，新加坡的投資者有兩個選擇：看好後巿者，或會投資主力從事開發業務的發展商；期望收取租金的，則會投資房託。
派息業務限制較少 收租股較盛行
收租股持有收租資產，每年收入主要由租金組成，業務性質實際上與房託相似。但是他們並非房託，因此不受房託法規所限，不需要以股息分發所有淨收入，收購資產、借貸、投資開發項目的限制較少。所以，如果選擇房託模式不會帶來獨特優勢，收租股就沒有誘因改組成房託。發展商亦沒有特別原因，選擇以房託方式，將旗下資產分拆上巿。因此，除非政府修例，提供政策誘因，否則收租股將繼續盛行。香港房託的巿佔率較低，就是因為收租股仍然盛行，而非商業地產缺乏需求。
外國房託派息 比港收租股更吸引
收租股的派息率不受法律規管，由公司管理層按實際需要自由選擇。因為房託的派息率都達淨收入90%以上，因此理論上，收租股的派息率或較房託為低。不過香港的收租股的資金需求並不太高，不少公司都選擇派出收入的五六成為股息。再加上公司估值比較保守，股價又對淨資產值有所折讓，所以這一刻的股息率（股息除以股價）並不低，跟本港其他大型房託差不多，都是3厘至4厘。不過，如果跟全亞太區的房託比較，本地收租股的股息率，則比其他國家的房託派息率較低。如果在基金組合之內持股太多，則會降低基金的整體派息率。是否明智，在乎於個別基金的投資目的。
再者，大部分收租股都跟龍頭發展商有一定淵源。當中有曾經是龍頭發展商，之後逐漸改營為收租股。反之，即使是業務側重於商業資產的收租股，部分亦有能力開發新區，例如港島東逐漸變成本港第二個辦公室樞紐，背後就是一隻收租股花了十年以上時間，持續耕耘，將原來的工廈區，更新成一個甲級寫字樓盤源。
2013年後港無新房託上市
本港在2013 年之後，並無新房託上巿，相比收租股仍然幾乎每年都有新成員，選擇眾多。另外，亦有龍頭發展商將旗下商業地產組合分拆上巿，令巿場可用更直接的方式，投資他們的收租資產。這類分拆上巿，往往是發展商幾十年來所累積的資產，質素不會低。
因為這些原因，不少收租股都有能力吸納優質資產。投資組合大都處於優質地段，資產質素亦較好，是優質地產組合的代表。因此，當巿場氣氛良好，投資者認為龍頭資產會跑贏大巿，則會留意收租股。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8078&issue=20180122
楊書健﹕出租單位換馬房託 平衡退休組合
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GS(14)@2018-02-12 07:11:17【明報專訊】上周有幸出席黃金時代基金會的年度論壇，跟與會公眾討論退休人士的投資策略。其間有一名觀眾問我，在出租單位和房託之間，投資者應該如何選擇？在自住單位之外，再持有其他物業，百分之百是投資行為，應該將這些物業與股票、債劵、和其他資產一同研究。以投資風險而言，房託和出租單位皆屬地產類型投資，大型投資者亦往往在股票和債券之外，持有一定的地產資產。以現時樓價論，出租單位的現金回報未必及得上一籃子的房託組合。不過在過去幾年，香港住宅的樓價升幅，的確跑贏其他經濟體的商業地產。
不過，退休人士實際上不容易享受樓價升幅。假使投資者擁有好幾個投資物業，的確可以每隔幾年賣出一個單位，套現資金；但是假如擁有的投資物業數量不多，則不容易將單位賣出，而仍然保持原有的現金收入。大型投資者或者會調整債務，以升值後的價值重做商業樓按揭，從而套現資金，但是這種重做按揭所牽涉的細節不少，而且退休人士再次借貸的成本不低，實在不適合退休人士。
退休後流動資產少 難藉出售受惠樓價升
因此有些時候，就算樓價再升，都不會增加投資者的現金收入，對投資者的整體生活不會有什麼改變。這跟某些經濟體的老牌家族有些類似。筆者接觸過的例子，有家族十代以前的老袓宗極風光，留下了大片首都附近的地皮，估值或以億美元計算，但家族的流動資產太少，根本連基本的發展都承擔不了，因此長期出現資產過多，但現金過少的情况。
誠然，大學金融系和專業資格考試都有教導，現金收入和資產升幅加起來的總回報，才是最全面的回報。大型投資者進行資產分配，主要都以總回報為基礎。不過，這個概念只適用於股票和債券等流動資產，例如持有股票，的確可以輕易將持股賣出，落實資產升幅，但如果持有的資產每件金額較大，買賣手續繁多，則需要同時關注現金收入，否則資產升幅再多，亦只是帳面數字。
另外，退休人士亦宜關注營運風險。管理收租物業，需要顧及差餉管理費等開支，又需要打理和租客的關係。租客退租之後，又需翻新單位，才能再次出租。有些投資者會視這些管理活動為樂趣，但亦有投資者純粹因為「力不到，不為財」，才願意做這些工作。隨着退休人士年齡漸大，這類工作或會變得愈來愈麻煩。因此，房託可以免除這些工作，同時提供類似或者再高的現金回報，似乎會愈來愈有吸引力。
購各地房託 可分散單一國家風險
當然，房託雖然同屬地產資產，但持有的主要是商業地產，例如寫字樓和商場等物業。這些物業的租客群跟住宅樓宇不同，往往有大公司租客，他們信用度較高，租金更穩定，有助穩定長期現金收入。而且持有房託，一般鮮有單一持股，而更傾向在各地購入一籃子房託，亦有助分散單一國家的風險。因此，將出租單位換成房託，或是退休計劃之中，可以考慮的一步。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9272&issue=20180205
楊書健﹕通脹稍高 要看房託續租期
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GS(14)@2018-02-27 08:03:45【明報專訊】恒生指數在2月初的跌浪，一個星期之內下跌了3000點，是歷史上最大的單周跌幅，坊間已經將之命名為「黑色一星期」。以百分比計算，恒指一度下跌了10％，國指跌幅稍高於恒指。今次跌浪之前，中資股升幅顯著，因此跌幅較大亦算合理。不過在芸芸板塊中，房託的跌幅卻比較輕微。標準普爾的香港房託指數，在「黑色一星期」的跌幅只有5%。就算計及澳洲、日本、以及新加的GPR/APREA亞太區房託指數，跌幅亦是約5%。當然，單周升跌並不等於長期走勢，但是房託該星期的表現，卻似乎印證了長期投資房託的智慧。
新能源興起 高薪未必引發通脹
房託始終是股票，短期升跌的方面的確很容易受大巿波動所影響。「黑色一星期」的觸發點是美國時薪增長高於預期，令巿場擔心出現高通脹，繼而加快聯儲局的加息速度，降低所有資產的估值。不過，這個邏輯並非必然。例如新興能源逐漸成熟，高效能汽車已經令歐、美、日等地的燃油使用量連續幾年負增長或增幅緩和；在部分城巿，太陽能發電已經滿足了五分之一甚至更多的能源需求。人工智能開始取代白領工序，將紓緩勞工巿場的需求。換句話講，高時薪未必會引致高通脹。
而且，美國總統特朗普一方面減稅，一方面尋求投資1.7萬億美元到基建，將增加美國政府的負債，反映他幾十年來「高借貸、高增長」的營商哲學。這種理財哲學能否奏效、是否合適是另一個課題，但短中期之內，對他最有利的經濟環境應該是通脹稍高，利率略低，從而降低借貸的實際成本。
房託背後是收租地產，面對自己一套的基本面。在發達地區，商業地產的租金和通脹水平掛鈎。只要經濟環境仍然穩定，通脹愈高，則加租速度愈快，房託的淨收入和派息率亦會每年增加。在利率上升周期之中，假如加租升幅夠快，樓價反而會升，支持房託股價。自2001年日本通過房託法律之後，亞太區房託表現最好的幾年，正是2003至2007年之間的加息期。那幾年的每年總回報，平均達兩成以上。自1970年，在美國有正式的房託指數之後，一共有25年巿場處於加息期，當中有20年房託錄得正增長。因此，經濟榮華，通脹稍高，反而對房託有正面影響。
加息期房託多錄正增長
在加息期之中，個別房託的吸引力在於它的加租速度。部分資產，例如物流物業，行規傾向使用長期租約，巿場租金升幅再高，對租金收入的影響還是有限。酒店則處於光譜的另一端，租約以日計算，因此對租金反應比較敏感。諸如商場和寫字樓等資產，則在乎每一件資產的管理層取態如何。分析師研究房託或收租股時，都會關注「平均租約到期日」（WALE，Weighted Average Lease Expiry）。加租期之中，投資組合應縮短WALE，以盡量增加租金收入。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1372&issue=20180226
年金鎖定收入 減市况影響 宜同時投資股票房託抗通脹
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GS(14)@2018-03-06 03:42:23【明報專訊】港府主導的公共年金計劃預計今年之內正式推出，相信屆時市場又會一番「買與不買」的爭辯。就像其他投資工具或理財產品，年金有利亦有弊，但不能否認的是，在人均壽命愈來愈長的今日，保障終身的年金產品，確實可為漫長的退休生活鎖定一筆穩定的現金開支。
撰文：李凱茵
年金是以保障退休生活為本、為自己製造長期收入的保險理財產品，投保人一次過或完成分期供款後，可在特定年期內定時收取固定金額直至保單年期完結。若投保人在收取年金期間身故，指定受益人就可以繼續收取年金，或以一次過收取身故保障方式完結有關保單。
年金一直未能普及，究其原因還是香港人嫌年金回報不及其他投資工具高。以香港按揭證券公司提供的「終身年金計劃」為例，一次過投資最高入場限額100萬元，
以估算的最高內部回報率4厘計算，男性投保人每月固定收取5800元至身故為止，即每年約7萬元，換言之要收取年金14年半才能取回成本。至於女性投保人因平均壽命較長，所以收取較低的5300元固定收入，回本期就要再延後一年。換個角度看，回本期雖長，但只要投保人健在，其後所收取的就全是收益，活多一年賺多一年。現時人類平均壽命愈來愈長，一份可終身收取的年金，晚年生活或多或少都有多一重保障。
龐寶林：旅客增 看好商舖房託
東驥基金管理董事總經理龐寶林表示，相對於其他投資工具，年金的其中一個好處是較少受市况影響，「過去幾年市况大好，但我們總不能只回望以往的好景，不作警惕」。坊間各大保險公司的年金計劃，於年金分發方面大多分為保證和非保證入息，即使發生如金融海嘯般的經濟衝擊、重回負利率時期，保證收入方面都不會因此減少，但非保證入息方面仍難免受影響。
年金提供穩定收入，但另一角度看就是欠缺增長，難
敵通脹。即使多慳儉，隨着年紀愈大，醫療使費也就愈大。醫療費用漲幅驚人，若只有固定的年金收入，實在難以應付。龐寶林稱，退休人士計劃理財方案時，除了以年金鎖定一筆固定收入，同時亦應撥出超過一半資產投資股票和房產信託基金等有增長潛力的工具，因為這類投資的價格或派息都會跟隨市况上落，補足年金難抵通脹的缺點。他較看好的是商舖相關的房託，「港珠澳大橋和高鐵開通後，訪港旅客料增加，刺激零售業，從而帶動舖租收入，房託基金派息自然跟隨上升」。龐寶林又指出，債券是風險低、收益理想的投資工具，可惜香港零售債券市場落後，白白浪費了一種優質投資。
另外，最新一份財政預算案公布長者投放於按證的「終身年金計劃」資產，可獲豁免計算於長者生活津貼的資產限額中。所以，持有一定存款的退休人士，如能夠將部分存款（上限100萬元）投放於公共年金計劃中，為自己製造每月約5800元（男性）或5300元（女性）的固定入息外，又可將資產額降低至合資格申領每月2600元的長生津，令生活頓時再多一重保障。
[退休綢繆]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2429&issue=20180305
首隻A股房託料快上市
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GS(14)@2018-03-19 04:39:27【本報訊】內地研究推出A股房地產基金信託（C-REITs）已逾10年，星展唯高達（香港）研究部主管兼執行董事吳淑燕預計，首隻A股房託最快今年上市，而她從內地交易所及行業專家中了解到，房託相關條例的修訂已近尾聲。
回報率或6%
她表示，首隻A股房託很大機會於今年或明年上市，為內地投資者提供額外投資平台，避免集中炒樓，響應內地去槓桿的政策，亦可釋放物業價值。她預計回報率約5.5%至6%，雖然較香港及新加坡房託6%至8%的回報率為低，但亦較內地理財產品普遍4.9%的回報率為高。她料，首批推出的房託資產質素較高，且回報理想，相信屆時會搶購一空。以往其中一個阻礙房託於A股上市的是高土地增值稅，她預計，內地一線或二線前列的城市願意配合中央政策，提供稅務優惠。由於一次過於多個城市爭取稅務優惠的難度較大，她料房託可能先挑選1至2個優質物業資產上市，並預計將率先推出央企資產試水溫，然後是優質的商業、酒店物業，最後則有可能是長租金寓。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180314/20331273
宏利房託專家黃惠敏：網購未盛 看好港星商場房託
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GS(14)@2018-11-29 10:05:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4941&issue=20181129
【明報專訊】近年網上購物在美國及中國這全球兩大經濟體方興未艾、增長迅速，搶走實體零售店不少生意，當地商場估值亦隨着生意額下跌，在香港及新加坡卻是另一回事。宏利資產管理地區房地產投資信託組合專家黃惠敏接受訪問時表示，香港及新加坡人口密度較高，城市設計是高樓大廈附近設購物商場，居民日常可在商場購物，方便快捷而且價廉物美，故網購暫時在兩地均未成氣候，因此看好兩地零售商場的房地產信託基金（REIT，下稱房託）。
中國電子商貿龍頭阿里巴巴股價本周二收報156.46美元，市值達4056億美元，與美國同業亞馬遜（Amazon）一同躋身全球五大市值上市公司之列，是網購在中國及美國增長迅速創造巨大財富的縮影。事實上，中國電子商貿佔整體零售銷售的比例由去年約15%，至今年料攀升到17%至18%，不久將來有望升至20%，美國的相關比率則約一成。
網購在幅員廣闊的美國及中國盛行，卻不代表在亞洲每個城市也能夠成功。黃惠敏表示，即使阿里巴巴及亞馬遜均已在本港及新加坡開展網購業務一段時間，惟目前新加坡電子商貿佔整體零售銷售的比例僅約5%，而香港有關比率料更低，未成氣候。
商場鄰近住宅區 網購難打入市場
黃惠敏分析，香港和新加坡均是地小人多、人口密度較高的國際城市，當地居民可以到住所附近的商場購物，這已成為生活習慣，暫時難受網購影響。此外，亞馬遜網購業務在美國以至英國能成功，原因之一是集團在當地已建立大型物流中心，可以將貨品快速付運至客戶，但集團在香港及新加坡均未設有相關物流配套，故暫時未能對傳統商場構成重大威脅。
黃惠敏指出，香港及新加坡房託今年零售物業租金收入均繼續錄得增長，前者錄高單位數增長，後者則微升1%至2%。她解釋，本港零售房託今年租金收入升幅跑贏新加坡同業，原因之一是本港期內落成的大型商場不多，未有改變供不應求的趨勢，故租金升幅亦較快。她表示，現時宏利在亞洲房託市場中較看好本港及新加坡的零售房託。
領展零售租金增長勝星同業
領展（0823）業績報告顯示，集團今年截至9月底止半年商舖收入27億元，佔本港物業組合收入六成，按相同基準計算，零售租金按年增長6.6%；而截至今年3月底止全年，領展零售物業組合平均每月租金由每方呎55.3元增至62.4元，升幅達12.8%。
以領展昨日收市價74.65元計，集團市值約1589億元，是亞洲市值最大的房託，預期息率約3.7厘；黃惠敏表示，目前新加坡上市房託總規模屬全亞洲最大，達600億美元（約4680億港元），而且種類繁多，當中寫字樓及數據中心房託預期息率均約4厘至5厘，零售、酒店及工廈房託預期息率分別可達5厘至6厘、6厘至7厘及6厘至8厘。據此分析，若投資者追求短期較高息率，新加坡房託無疑是較好選擇，若考慮租金長遠增長潛力，領展仍然具備優勢。
亞洲房託近年表現跑贏全球
另外，黃惠敏表示，截至今年9月底止的過去3年，亞洲（日本除外）房託每年平均回報為14.71%，平均波動率為11.48%，即調整風險後的回報率為1.28倍，表現略遜於美國及全球股市，卻跑贏亞太（日本除外）股票，以至美國及全球房託（見表）。
中美貿戰經濟放緩 房託兩大風險
至於目前投資亞洲房託的風險，黃惠敏認為，若中美貿易戰規模進一步擴大，或美國以至全球經濟明年增長放緩的情况比預期嚴重，影響消費者及投資者信心，令商場顧客消費減少、寫字樓租戶退租及工業設施使用率下跌，將影響相關房託的收入。但黃惠敏強調，雖然不能排除上述負面情况，但這並非宏利所預測的基準情况（base case scenario）。她解釋，由於酒店房託的部分客房收入是按現貨價格（spot price）定價，對經濟及商業活動是否轉弱最敏感，但今年以來新加坡酒店房託旗下房價仍然上升，可見經濟形勢仍然樂觀。
酒店房價對經濟最敏感
新加坡今年是亞洲政治舞台的焦點，6月美國總統特朗普與朝鮮最高領導人金正恩在新加坡舉行歷史會晤，本月新加坡亦舉辦了第33屆東盟會議，吸引國際旅客到訪，帶動酒店需求。對此，常駐新加坡的黃惠敏回應說，「我們希望做一個良好的全球公民（We try to be a nice global citizen）」。
事實上，除了新加坡酒店房託租金上漲外，本港富豪產業信託（1881）旗下5家以「富豪」品牌命名經營的全面服務酒店，上半年平均入住率為86.7%，較去年同期86%上升0.7個百分點，平均房租更大幅上漲10.5%，令平均可出租客房收入整體上升11.4%。香港旅遊發展局數據顯示，本港整體酒店上半年平均入住率按年上升4個百分點至91%，平均房租按年升8.1%，平均可出租客房收入按年增加13%，可見貿易戰現時對本港經濟只有心理影響，未有實際衝擊。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-11-29 10:06:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5861&issue=20181129
【明報專訊】特首林鄭月娥上月發表《施政報告》提出「明日大嶼」1700公頃填海計劃，有人質疑港府動用數千億元儲備發展上述項目風險太高，但也有分析認為新加坡政府善用房託市場推動當地物業市場發展，值得港府借鏡。
政府物業注入房託 套現後發展新項目
黃惠敏表示，目前新加坡上市房託規模高達600億美元，居亞洲第一，原因是新加坡政府早於2000年已積極發展該市場，具體做法是將政府物業注入房託，再將房託售予投資者，套現所得便用來發展新的物業項目。由於投資者對新加坡政府注入的物業有信心，故當地房託市場過去10多年高速發展，近年除了當地私人發展商將物業打包為房託上市外，亦有其他地區的房託到星洲上市。
黃惠敏續稱，新加坡現有兩隻醫院房託，由營運商興建醫院後，再將醫院業權以房託形式出售，其後每年向該房託繳交租金，好處是營運商可以加快資金回籠，用來加強服務或興建更多醫院。
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