湯文亮﹕進攻時更須注意防守
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GS(14)@2017-02-18 00:47:34【明報專訊】我唔知幾時，那些講波先生創造了一套理論，就是進攻是最佳防守，一般人亦接受這套理論。其實，這套理論是不大正確，或者是意識上不大正確，因為進攻的時候，防守是最脆弱，更加要積極防守，否則，反而很容易會失守。
上兩個星期美式欖球超級碗決賽，新英倫愛國者在落後3：28情况下逼和獵鷹，繼而奪得總冠軍，一隊美式足球是分為3個陣容，進攻、防守、射球，最強的防守球員是在進攻的陣容之內，因為，當球隊進攻時，四分衞負責擲球，最少有3個接球手，在缺少4個球員之下，負責防守的足球員更加要多出一分力。因為，當足球傳致四分衛手中時，對方球員就會如狼似虎撲向四分衞，而四分衛因為準備擲球，中門大開，沒有任何防禦能力，要靠其他防守球員保護，否則，他不但不能夠有效地擲出欖球，而且，很容易會受到對方球員衝擊而致傷，所以，進攻不但不是最佳防守，反而更加要注意防守。
近日有少量尚未入伙新樓撻訂，地產商收回單位再賣，售價比原價還要高很多。我曾經問過一位撻訂人士，他話當時恐怕樓價飈升，又得到父母兄弟答應幫助之下入市，誰不知原先答應幫助他的人褪軚，令到他失了預算，在沒有其他辦法之下，唯有撻訂，他損失多年積蓄，當然深深不忿，但是他唔認為自己太過急進，只是怪責父母以及兄弟唔應該答應幫助他之後褪軚 。
求人不如求己 入市前先量力而為
其實，買樓咁大件事，點可以要求別人幫手，而且還是要幾個人幫手，當中只要有一個人褪軚，買樓的人就會陷入困境，如果訂金也是向別人借回來，不但自己有損失，還會連累別人，或者無端端欠落一身債。所以，買樓的時候一定要注意自己能力，做好防守，千祈唔好靠別人，如果自己能力做唔到，就唔好買，明知道樓價升都唔好買。
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紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0310&issue=20170217
瑞士樓價穩中有升 防守力強 瑞銀：日內瓦蘇黎世超買 未見泡沫
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GS(14)@2017-10-08 21:55:28【明報專訊】瑞銀邀請多家亞洲傳媒到訪其蘇黎世總部，在多日會議中闡述未來的發展，筆者也從中了解當地房地產市場。瑞士曾被喻為全球快樂指數最高的國家，香港快樂指數可能與能否上車掛鈎，不過，瑞士人多是租樓為主，佔整體六成，四成才是自置物業。筆者與瑞士地產經紀談及瑞士居民入息高，樓價平均是6500瑞郎（約5.2萬港元）一平方米，城市樓價約10,000瑞郎（約8萬港元）一平方米，在過去15年升了80%，在低息情况下，仍然看好瑞士樓價。瑞銀首席經濟師及瑞士區域資訊總監Daniel Kalt認為，瑞士最大長期風險是利息上升令樓價受壓。
瑞銀上周發表最新對全球樓價前景看法，樓價長期看升的預期在一定程度上解釋了全球主要城市的房地產投資需求。很多市場參與者預期，長期來看，最好的地段將可受惠於高淨值人士的增長賺取最大的價值增長（超級明星模型）。按揭貸款利率在過去10年不斷下降也使得買樓變得極具吸引力。只要供應不會快速增長，很多買樓人士會認為「超級明星城市」的樓價將持續與租金、收入和全國樓價水平脫鈎。由於國際投資需求激增（尤其是來自於中國）並且蓋過當地買樓需求，近幾年「超級明星城市」獲得額外的推動力。過去3年樓價平均漲幅近20%，確認了最樂觀投資者的預期。這種思維激化了估值過高的情况，甚至導致全球已開發經濟體大多數主要城市的樓市出現泡沫風險。
「超級明星城市」樓價3年平均升兩成
Daniel Kalt認為，瑞士日內瓦及蘇黎世樓價超買，但未算有泡沫。瑞士在2005年至2017年經濟增長指數（以2005年基準為100計算）較其他歐洲鄰近地區，如德國及英國還要高，甚至高於美國。雖然早前歐洲央行可能有機會縮減QE（量寬），甚至歐洲有加息期望；不過，歐元仍受到圍繞西班牙加泰隆尼亞政治和社會動盪的擔憂影響。西班牙國王費利佩六世譴責加泰隆尼亞的分裂主義領導人破壞民主規則，分裂加泰隆尼亞社會。加泰隆尼亞自治區主席普伊格德蒙特（Carles Puigdemont）稱，該地區將在幾天內宣布獨立。在不明朗地緣政治下，歐元有壓力，這反而對瑞郎有利，發揮了其避險貨幣的角色。投資海外物業其中一個關心是貨幣不要貶值；若該國經濟平穩對樓價也有利。
政府補貼租樓 減當地人買樓壓力
Daniel Kalt提供資料顯示，瑞士居民只有40%擁有自己物業，筆者在瑞士問過很多人，他們都以租樓為主，即使是銀行管理層也不貸款買樓，他們主要有幾個論點認為租好過買，因為買樓先要有一大筆首期；另外就是買樓是向銀行借錢，租樓是向將錢交給保險公司，因為保險公司手持三分之一的出租物業，其他房東是個人、房地產公司及銀行等。瑞士有些規例是保障租客，因業主每5年就要幫租出物業裝修，同時政府限制加租幅度，由於社會保障制度的完善，政府對租樓採取各種補貼政策，使得很多人不用擔心居無定所，自然降低了買樓的巨大壓力。同時，瑞士物業代理指租客可享受政府補貼，當向銀行交付一筆保證金，每個月僅需交納數百瑞郎的物業管理費。如果退租，還可以把當年所交的保證金連本帶息取回。
歐盟居民湧入 增瑞士物業需求
不少瑞士人都認為以日內瓦及蘇黎世樓價、加上財產稅等各種費用，相較當地租金還算合理。舉例在蘇黎世一個約140平方米（約1500方呎）的3房單位，每月租金約2300瑞郎（約1.84萬港元）。瑞士的樓價一直保持平穩，即使在歐債危機，西班牙及希臘樓價大跌，瑞士的樓價仍然上升，在2000年至2015年以日內瓦為例，升幅超過100%。主要是歸功於瑞士對歐盟開放邊界後，歐盟居民湧入，對瑞士物業需求大增。
雖然，瑞士租樓比例較買樓為高，但過去幾年置業比例上升，主要是按揭貸款利息偏低，約1.35厘起，瑞士日內瓦州規定，持有房屋兩年內售出要徵50%的增值稅。根據抵押和投資諮詢公司MoneyPark資料，在瑞士置業的人士平均首期17.2萬瑞郎（約137.5萬港元），而在2016年底數據，家庭別墅平均樓價為120萬瑞郎（約959萬港元），公寓為84萬瑞郎（約671.3萬港元）。其實瑞士有很多中介公司代找合適物業，讀者或可以瀏覽immo-check網站尋找一些合適單位。
明報記者 龍彩霞
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4360&issue=20171006
黃國英﹕高位換馬增防守力
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GS(14)@2018-01-22 06:15:46【明報專訊】港股終於上破了歷史高位，但每個投資者其實都有不同的看法，有的雄心萬丈，有的卻步步為營，如何取捨旁人實在難以置喙。本人就傾向於後者。雖然審慎看好，但仍然需要部署一些防守策略才會較為穩妥。最基本的操作就是「換馬」了，稍為加大日本和歐洲的投資比例，酌情減少港股的投資，正是謀定而後動。
大位已破了，但是觀望一下也是正常的需要，無疑這樣是會稍為跑輸大市，但投資者從來也不應該「追波踢」，應該有智慧地綜觀全局，否則很容易就會變成了「只見樹木，不見樹林」的情况，對整體來說，就只會是有害無益。
資金轉落後股 低吸「匯價受害股」
以筆者來說，內房股基本上不會沾手，只會是將部分資金轉去一些較為落後一點的、覺得「抵」一點的股份，例如是郵儲銀行（1658）和一些工業類的股份。投資操作中，很多時也有「人棄我取」的做法，市場對外匯波動的吹噓而導致股份價格下挫，這就有投資的可乘之機。想想看，假如外匯波動數個百分點那家公司就支持不來的話，那這間公司早應該被淘汰了！但因為外匯的波動而導致股價下挫，這就是上天掉下來的「餡餅」！人棄我取、趁低吸納就是投資王道了。當然要做到「眾人皆醉我獨醒」是需要有逆潮流的勇氣，就要投資者能夠克服心魔了。跟紅頂白並不是不好，但有些事並不能一部通書看到老。其實最基本的法則只有一個，就是要獲利為先！用什麼方法其實不重要，最重要是適合自己而已。
在這個升浪中，個人來說只是略作減持一些升得很多的股份，轉為增持一些「匯價受害股」，基本上看好情况不變，只是略為保守一點，不去那麼急進而已。這些通常是在大位剛破，後市去向還要稍稍需要確定的時間做的標準動作而已。綜觀而言，A股那些「白馬股」已經顯著回調，美股的升浪又過分側重在小部分股份之中，升勢並不全面，因此投資者就要謹慎一點了。不要將倉位和槓桿加到最大是正常的做法，小心就可以駛得萬年船，否則出現不可測的情况，就很易會令自己身陷險境，這是所有投資者都不想遇見的。
綜觀全球，港股仍是最強的市場，但升勢集中在內銀、內險這類股票，甚至連匯控（0005）也「鹹魚翻生」，投資者順勢而行是基本的動作。現在港股衍生工具的一面倒局面，也有可能造成防守的局面。做「淡」的基本上已經陣亡殆盡，就變成了沒有「夾倉」的誘因，如果結論成立，就說明市况開始進入高位整固，在此時此刻有一點點「畏高」是理所當然的。「遇林莫入」，部署一點安全的策略是對自己負責的表現，如果一味蠻幹，就有可能與敵俱亡，是否值得就見仁見智了。
市况開始高位整固
個人來說仍然看好騰訊（0700），原因包括之前和LEGO的合作項目，還有是早前報道國內的「金拱門」（即香港的麥當勞）和騰訊合作搞「小程序」的進展非常迅猛，其速度令麥當勞的母公司大吃一驚，這就側面說明了騰訊的利好因素，推論下來就應該會有愈來愈多的公司會和騰訊合作發展，想想現在的消費者有多久沒有再下載新的Apps呢？其實Apps可能已經漸趨飽和，但從這件事看，「小程序」卻是方興未艾、大有可為。如果論點成立，那對騰訊的股價就會有堅實的支持，既然有支持，那投資者應該如何抉擇呢？再不用贅言了吧？
「小程序」增企業商機 看好騰訊
很多投資者會將稍前騰訊的大調整出現視作一個類比的危機，當時牛證街貨異常龐大，的確是一個引發的導火線，但實際上是有其他的因素存在的。當時三大指數，即富時、MSCI和恒指都將騰訊的加權百分比調低，基於操作原則，三大指數都必須沽出大量騰訊，這樣就造成了騰訊出現一個很久都沒有見過的調整！結果大量牛證被殺，進而就會造成骨牌效應，結果愈跌愈深，很多投資者就出現慘重的損失。現在這個因素並不存在，如果不明所以、風聲鶴唳，以此作為標準的話，就會「一朝被蛇咬，十年怕井繩」。但如果站高一點看清楚事實，這根本是兩碼子事來的，那又何懼之有呢？
（本欄內容乃獲授權輯錄自香港電台普通話台財經節目《e線金融網》）
豐盛金融資產管理董事
[黃國英 財經新視野]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1994&issue=20180122
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