蔡志明妻逾兩億購元朗凹頭地
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GS(14)@2017-05-13 01:18:06【本報訊】地皮有價，資深投資者「玩具大王」蔡志明的妻子蔡李惠莉近期入市元朗地皮，作價2.3億元，料將建國際學校。消息人士透露，元朗凹頭一幅現為露天貯物地帶用地的地皮，剛以約2.3億元成交，地盤面積約12.49萬方呎，可建樓面約10萬方呎，呎價2,300元。地皮鄰近新地（016）爾巒及路勁（1098）去年以約9.89億元投得的住宅官地，新買家為玩具大王妻子蔡李惠莉，料會補地價建國際學校。原業主1988年以約1,082萬元買入，持有地皮29年，賺2.19億元，升值逾20倍。此外，消息指，北角英皇道375至377號成名閣全幢，以2.12億元易手。物業樓高14層，地下至2樓為商業用途，樓上共有11層住宅單位，總樓面19,087方呎，呎價1.11萬元。原業主於2012年初以1.12億元購入，持貨5年獲利1億元，升值89.3%。另外，里昂證券房地產委託高力國際及第一太平戴維斯標售銅鑼灣耀華街38號全幢銀座式大廈Zing！，以轉讓公司形式出售，6月22日截標。項目樓高30層，總樓面79,051方呎，料值逾23億元，呎價3萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170510/20016477
千嬅樂仔踩五月天場唱《志明與春嬌》
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GS(14)@2017-05-18 02:14:19■千嬅與樂仔前晚驚喜現身紅館，為五月天擔任嘉賓獻唱。
五月天「人生無限公司演唱會」前晚假紅館舉行第3場，獲「余春嬌」楊千嬅和「張志明」余文樂做安哥嘉賓，全場即歡呼拍手，氣氛高漲。阿信邀請他們合唱《志明與春嬌》，唱完後千嬅提議樂仔獨唱廣東話版，樂仔推搪說：「唔好搞啲咁嘅嘢啦！」阿信即說：「我想聽。」樂仔惟有將「紅館第一次」給了五月天，樂仔說：「我覺得很屌，有五月天替我伴奏。」千嬅於台上說：「佢拍完戲即刻趕過嚟，完全冇排過，大家畀啲掌聲佢，希望佢早日返上舞台好嗎？」千嬅感謝五月天給張志明和余春嬌活到現實中，阿信送走兩人後表示：「第一次看《志明與春嬌》已經很喜歡，但導演一直沒找我們，到第3集終於找我們合作，感謝這個機會。」採訪：曹家誠攝影：陳順禎
■阿信抱抱千嬅，感謝她來撐場。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170515/20021317
內地超市50億洽購九龍城廣場 蔡志明持貨9年 料勁賺逾35億
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GS(14)@2017-06-09 07:44:22【明報專訊】啟德商業地以逾246億元成交，破盡官地紀錄，其鄰近的九龍城商業物業亦被看高一線。由資深投資者、「玩具大王」蔡志明持有的九龍城廣場獲內地超市洽購，消息指洽購價逾50億元。蔡志明表示，該買家洽購已屆尾聲，有機會短期內落實成交。若以2008年以14.8億元買入價計，蔡志明帳面料勁賺約35億元或2.3倍。
明報記者 甘潔瑩
資料顯示，對上一宗市場最大額商場易手個案，為新加坡淡馬錫旗下豐樹產業基金，於2011年向太古（0019）以188億元購入九龍塘又一城商場。蔡志明回覆本報查詢時表示，有中資公司對九龍城廣場極有興趣，正積極洽購，項目的市場估值逾50億元。他又透露，該中資公司是「自己好朋友中的朋友」，本業作建築業務，並有開設超級市場，遍佈全國，自己曾參觀該公司位於中山的超級市場，並稱該買家擬將超級市場進駐九龍城廣場內，以便打入香港市場。他稱，對方只要找到銀行貸款，相信有關交易可於月底前成事。
料成6年來最大宗商場易手個案
蔡志明亦笑言：「現時啟德商業地每呎樓面地價高達1.28萬元，九龍城廣場亦只係不足1萬元水平。」昨日市場一度盛傳，洽購買家正是碧桂園（2007）創辦人兼董事局主席楊國強或有關人士，不過碧桂園發言人回應稱，楊國強或碧桂園均沒有洽購九龍城廣場。
九龍城廣場涉及64萬方呎，若以逾50億元售出，呎價約8000元。業界人士表示，九龍城廣場提供150個商舖及400個車位，估計每月租金收入約1250萬元，以蔡志明於2008年購入價14.8億元計，租金回報達10厘。
蔡志明投資有道，過去10年活躍於豪宅及商業物業買賣，最矚目於2002年向麗展（0488）以4.5億元購入中環鱷魚恤大廈1及2期，2007年以10.7億元售予花旗集團旗下房地產亞洲基金，帳面獲利6.2億元。蔡氏近年已將部分資金轉投海外及作其他發展，如上月斥資19.6億元購入澳洲悉尼交易中心，同時又以4.1億元購入元朗凹頭農地，計劃興建學校。
碧桂園6.1億購毗鄰地盤
此外，其他發展商及投資者早已覬覦九龍城區，積極收購區內物業。內房龍頭之一的碧桂園（2007）上周斥資6.1億元向宏輝集團（0183）購入九龍城廣場毗鄰的賈炳達道142至154號地盤，地盤面積約9100方呎，可建樓面8.19萬方呎。此外，恒地（0012）積極收購福佬村道逾30年的舊樓新益樓。另今年4月，資深投資者鄧成波以13億元購入位於聯合道的全新樓盤銅璵，計劃以服務式住宅形式招租。福佬村道15號商住物業近日亦以公開招標形式出售，市場估值約3億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7288&issue=20170609
地鐵通車 帶動胡志明市樓價 仲量聯行：去年樓價平均升7%
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GS(14)@2017-09-17 11:41:07【明報專訊】越南胡志明市近年發展迅速，相比起筆者在2011年到訪時，多了許多現代化建築，當地人表示，近年日本企業積極投資越南，城市規劃及基建也較之前有改進。胡志明市在今年底及明年也有不少新盤落成，加上預期最快明年地鐵通車，交通擠塞情况將得到改善，胡志明市吸引力自然提升。
明報記者 龍彩霞
第一太平戴維斯（Savills）銷售經理Romain Piasecki表示，胡志明市新盤開售都得到香港及中國內地買家支持，在越南購買物業要留意土地所有權，而外國人從發行所有權證書之日起最多擁50年所有權（在50年後可以再申請續期50年）。
外國人可獲50年所有權
越南上年經濟增長略為放緩至6.2%。該國於2016年初發生嚴重旱災，令稻米出口貨值下跌21.2%。雖然農業表現低迷，但反觀其他經濟行業仍然向好，其中工業及建造業顯著增長7.6%。外資企業對越南的投資意欲依然強勁，年內海外投資流入上升9%至158億美元的歷史高位。由於越南盾匯價穩定，年內兌美元匯價僅下跌1.2%，因此通脹仍處於可控水平。
不少國際機構對越南經濟增長前景保持樂觀，預期受內需殷切及以出口主導的製造業帶動，今年仍會是區內表現最佳的國家之一。
根據亞洲房產網指出，雖然越南現在很大程度上仍然是未發展國家，但海外投資者應該注意的是，當地的有效人口超過9500萬，而其中60%的人口為勞動人口，加上平均年齡27歲，人口年輕，生產力高，意味越南可以有潛力及空間發展經濟。
新加坡人開始投資當地物業
同時，這亦代表越南地產市場將會繼續發展，無論是自住還是作為地產投資，這些勞動人口將會是下一批購買越南物業的潛力買家，2017年第一季在越南錄得新登記的外國直接投資升幅為77.6%。有報道指，新加坡人也因為越南物業價格低廉，開始在當地投資。政府亦正制定法律框架，以吸引更多海外投資。
越南自2015年向海外投資者開放房地產市場，仲量聯行報告顯示，高端和豪宅公寓住宅平均叫價分別為每方呎1585港元及2882港元。另外，Romain Piasecki表示，以去年該公司代理一些一手物業為例，今年升值了8%至10%，仲量聯行報告亦顯示去年胡志明市物業價格平均上升7.4%。
外地買家難承做按揭 可分3年付現
不過，Romain Piasecki表示，海外投資者在胡志明市買物業較難承做按揭，多數會以全現金支付，但可以3年攤付，首期為10%。當地人表示，現時每月收入500萬越南盾（約1718港元），需要與父母同住及節衣縮食，若可以有1000萬越南盾（約3437港元）則可以租樓，生活較舒適。Romain Piasecki指出，現時高端和豪宅公寓購買力主要是來自海外投資，或其他國家派駐當地工作的人士。要留意的是，在越南購買物業，外地買家須親自前往越南簽約，亦須在當地開設銀行戶口才能完成交易。
外資多於第二郡設廠 住屋需求料增
Romain Piasecki指出，胡志明市第一郡是越南首府的核心商業區，不過由於區域面積有限，少有新樓盤供應，愈來愈多新樓盤進駐第一郡隔河相望的第二郡，這是越南樓市近年的重要變化之一。第一郡與第二郡以西貢河相隔，連接兩郡的西貢河隧道（又名首添隧道）於2011年建成，令第二郡與第一郡之間交通極為方便。第二郡亦緊鄰西貢高科技園區（Saigon Hi-Tech Park）地處的第九郡，該區是海外投資設廠的熱門地，英特爾和三星電子在此均有設廠，增加了第二郡的樓市需求。再者，地鐵第一線及第二線也鄰近第二郡，未來交通料更方便。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0313&issue=20170915
越南放寬海外買家置業 胡志明巿廉價住宅交投跑贏大巿
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GS(14)@2017-10-01 20:10:51【明報專訊】2015年越南推出新房地產法案，放寬海外買家在當地置業條件，加上當地樓市經歷一段調整期後，逐漸走出低谷。有顧問表示，自此胡志明市平均樓價上升最多15%，而現時平均租金回報達到8厘，並稱約800方呎公寓的租金回報相對理想。雖然傳統概念單位愈大回報愈理想，但投資者需要留意，近年該市別墅的吸收比率（即成交量相對供應量比率）維持約30%，有供過於求迹象。另有數據顯示，廉價住宅佔整體成交逾六成，表現繼續跑贏大市。
根據亞洲房產網資料顯示，越南新房地產法案推出後，海外買家能購買當地所有類型房屋，但不能持有項目整體30%以上單位，獨立屋比例則不能超出10%，買入單位獲最多50年所有權，如獲當局批准或可延期。稅項方面，外國人出售越南物業增值稅為10%，轉售所得的收入需繳2%個人所得稅，租金收入則需各付5%增值及個人所得稅。
外國人出售物業 須繳10%增值稅
國際物業顧問公司Ashton Hawks執行董事賴遠方稱，胡志明市樓市開放後樓價平均每年升10%至15%，平均租金回報為8厘，當中面積700至800方呎公寓的租金回報相對理想，因較易租出，但小於600方呎單位則較難租出。他續稱，胡志明市第二郡樓價較第一和第三郡低約一半，因供應較多，而目前第一郡平均樓價為每平方米5000至8000美元。他估計，本港市民佔當地海外買家比例約5%，主要仍以韓國、新加坡和台灣買家為主，而他們大多於當地擁有業務。
700呎公寓租金回報較理想
第一太平戴維斯報告指出，越南經歷2011年樓市泡沫爆破後，胡志明市樓價指數於去年顯著上升，但於今年第二季放緩至93點 ，按季微升1點。報告把住宅劃分為3個等級，Grade A為每平方米價格高於2000美元，Grade Ｂ介乎1200至2000美元，Grade C則低於1200美元。期內Grade C表現持續理想，佔整體銷售62%，而GradeＢ銷售亦按季升35%。自2010年起，Grade C供應平均增長維持在15%，由於接近市民負擔水平，這類住宅表現持續跑贏大市。該行稱，位於胡志明市西部的第六和第八郡，以及Tan Phu和Binh Tan區將是未來着重發展Grade C住宅區域，這些地區擁有龐大土地供應，加上基建改善將成為樓市重要動力。
外國人二手市場交投較少
投資海外地產時，除了參考樓價和租金回報，亦需考慮承接力和二手市場等因素。仲量聯行第二季報告顯示，胡志明巿一手公寓樓價錄得1.3%按季增幅，別墅或排屋升幅達5.1%，其樓價介乎13.5萬美元至35萬美元，但二手公寓價格按季跌1.5%，因為龐大供應令價格壓力漸增。該行預料直至年底，新公寓供應會達2.7萬伙，以低價住宅為主，而新別墅或排屋供應更會創2000年來新高。
另外，第一太平戴維斯數據顯示，今年首季胡志明市別墅的吸收率為34%，自2015至今一直維持在約30%，2014年首季更曾跌至19%。這或反映當地樓市出現供求錯配現象，高級住宅供應較多，但大部分需求卻集中於中低端市場。賴遠方亦表示，由於越南只是開放樓市予海外買家不久，目前外國人二手市場並不活躍。
匯價方面，越南盾兌美元近年持續下跌，最新報每美元兌2.27萬越南盾，但走勢仍大致穩定，這是由於外匯供應量充足，外匯波動不大和國內各銀行囤積大量外匯。越南盾相比歐元和日圓穩定，另一原因是當地實行有管理的浮動匯率制度，類近人民幣匯率制度，根據對上一日銀行間的越南盾兌美元匯價和國內外市况，設立中間匯價。
越南盾匯價相對歐元日圓穩定
另外，越南地產商SonKim Land（SKL）發展的新盤Serenity Sky Villas將於本港發售，推出12個單位，入場費約1000萬元，租金回報可達6厘。項目位於胡志明市第三郡，將於2018年第四季落成，2019年首季交付。
明報記者 王俊騏
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3748&issue=20170929
胡志明市大搞基建 樓市看漲 放寬海外投資 留意須兩年內付清全數
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GS(14)@2017-12-26 13:27:09【明報專訊】投資海外地產如隔山買牛，更要多些了解當地經濟，好像筆者出差越南胡志明市時，見有不少基建發展，目前最大規模是將於2020年通車的地鐵，不少地產發展商已在附近插旗，興建住宅。不過，到當地置業最大缺點是海外買家不可以承做按揭，規定兩年內要支付全數。另外，有意投資當地物業的準買家，除了要留意地點外，還要注意貨幣走勢，因為貨幣貶值，物業變相也貶值。
普華永道的行業調查顯示，投資者選胡志明市是因為它是租金增長最快的城市，越南今年預計經濟增長6.7%，和印度一樣強勁，給這兩個國家的寫字樓物業帶來投資機遇。在普華永道對房產業的調查中，印度和越南的寫字樓物業最吸引外資參與。
投資者最傾向於將越南與10年或15年前的中國相比。目前越南的經濟增長速度達7.4％，政府的官僚主義仍然是投資者的憂慮，該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。調查顯示投資者選胡志明市是因為租金收入增長快，反映了投資者相信越南的經濟增長將惠及樓價。
料經濟增長強勁 惠及樓價
然而，要留意的是，儘管越南的崛起勢頭令人矚目，但該國的房地產投資機會在數量和規模上仍然偏小。第一太平戴維斯越南公司的一份報道稱，逐步增長的城鎮化比率、日漸縮小的家庭規模，以及獨居的趨勢，促進了豪宅的發展。
另外，價值25億美元的大規模鐵路項目「西貢地鐵」將於2020年落成通車，中央商務區沿西貢河邊的拓展城區也預計將於2025年完成建設，這些也有利於行業發展。
至今仍被稱為「西貢」或「HCMC」的胡志明市，西貢河從城中心流過，該市有24個郡，其中最繁華、物價最貴的是第一郡、中央商務區。儘管富人多住在其他區，但第一郡仍然是所有高級國際商務設施的樞紐地帶，包括頂級酒店、地標商廈及奢侈品零售商舖。
世邦魏理仕越南公司高級董事董棟（Dung Duong）指出，豪宅佔全市住宅供應的比例不足2%，「胡志明市豪宅市場較小，整個城市的豪華公寓數量大概有4200伙，但新的供應量將增加一倍以上，預計到2020年，我們將有5000多個豪華單位落成」。房價也反映了第一區的房產供應和土地儲備有限。根據世邦魏理仕本年度第三季的《房地產市場洞察》報告，豪宅單位已經售出88%，價格按年升了8%。
豪宅價年升8% 仍較東南亞國家低水
亞太國際地產發表評論指，胡志明市開始城市化發展，故將不少基建升級。其中斥資2.49億美元（約19.5億港元）興建的全新地下鐵路系統，屆時每日載客量料有18.6萬人次，相信有助紓緩地面交通壓力，人口流動也帶動住屋需求。
另外，政府斥資16億元美元（約125億港元）興建的隆城國際機場（Long Thanh International Airport），將於2025年落成，取代現時的新山一機場，連接胡志明市及世界各地。現有的新山一機場將改為國內航線機場，來往越南各個城市將更方便。
年輕人口龐大 住宅需求有保證
目前胡志明市住宅平均呎價約4000港元，對比東南亞同類城市如泰國曼谷約8000港元仍算低水，加上當地兩年前通過新的房地產法，容許更多海外買家於當地置業，料在基建及法例兩者帶動下，當地物業可有更大上升空間。
事實上，胡志明市於物業市場開放以來，已錄得按年10%升幅，而當地有約七成人口為30歲以下，相信無論未來國內及國外對胡志明市房地產都有一定的需求。以往海外買家，必須持有越南工作簽證才可於當地購買房產物業，新的住宅物業法下，容許持有有效入境證明的海外人士買入物業，並可擁有50年租賃物業權，業權屆滿亦可續期。需注意的是，海外買家必須親身前往越南簽署買賣合約，而當地銀行暫時未能為海外買家承做按揭，因此，如欲購買越南物業須要注意資金問題。
發展趨勢如10年前中國 基金看好
城市土地學會（ULI）及羅兵咸永道（PwC）聯合編制發表的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示，胡志明市投資前景排名第五，發展前景排名第二，由於其經濟發展軌迹與早期中國相似，因此大型地區發展商及愈來愈多私募基金均看好當地市場，他們預計其房地產價格將會出現類似中國內地市場的上漲趨勢。儘管越南官僚機構仍然是個問題，但情况已得到緩解。就目前越南市場提供的優勢條件下，料比起其他東南亞國家更佳，因此越南仍然是日本及韓國投資者最愛投資的國家。
明報記者 龍彩霞
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5925&issue=20171222
鄭志明付逾千萬辣稅 入市地利根德閣
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GS(14)@2018-05-15 10:24:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3085&issue=20180515
【明報專訊】再有名人入市豪宅。土地註冊處資料顯示，中半山地利根德閣3座中層D室，實用面積2361方呎，連同1個車位，上月以6900萬元易手，實呎29,225元，登記買家為新世界（0017）主席鄭家純三子鄭志明（CHENG CHI MING BRIAN）。資料顯示，鄭繳付1035萬元稅款，為樓價15%，意味鄭繳付雙倍印花稅（DSD）。原業主2009年8月3900萬元買入，持貨近9年帳面獲利3000萬元或77%。
紅莓閣雙號屋1.7億轉名予董立均
另土地註冊處資料亦顯示，山頂賓吉道8號紅莓閣2期雙號洋房，實用面積2903方呎，花園面積約500方呎，成交價1.7億元，實呎58,560元。
登記買家為前行政長官董建華長子兼東方海外（0316）執行董事董立均（TUNG LIEH CHEUNG ANDREW）。資料顯示，上述物業由董立均與其妻子馮如琳於2003年6月以2430萬元購入，料為內部轉讓。
新地相關人士購寶靈頓道地舖
此外，發展商亦積極併購市區舊樓，土地註冊處資料顯示，灣仔寶靈頓道17號地舖，於上月下旬以9000萬元易手，新買家為UNITED ASSET LIMITED，公司董事為李頲，為新地（0016）或有關人士。資料顯示，新地近年積極併購該地段的物業，未來或透過強拍以統一該地段的業權。
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