寶翠園上月12宗成交 兩年最旺
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GS(14)@2017-05-15 10:09:55http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0238&issue=20170515
【明報專訊】恒地（0012）旗下西環29個月樓花翰林峰以折實平均呎價2.61萬元推出首批單位，高於區內二手樓。同區大型指標屋苑、樓齡約17年的寶翠園，上月錄得12宗成交，為屋苑近兩年最高成交月份，而該月平均實呎21,268元，5個月後重返去年11月逾2.1萬元水平。
明報記者 謝穎怡
綜合市場資料，屋苑本月截至11日暫錄2宗成交，平均實呎20,398元。屋苑兩年來最高呎價為去年1月，當時平均實呎23,373元，與本月暫錄呎價相比，低約一成；而本月較去年同期的19,603元，則高約4%。成交量方面，屋苑今年2月曾錄零成交，其後3月份增至6宗，至上月倍增至12宗，為去年6月後再錄雙位數成交。
本月兩宗逾2000萬成交
利嘉閣地產高級分區經理張嘉榮表示，現時寶翠園盤源未有大變化，暫錄約30個放盤，兩房入場費約1300萬至1400萬元。本月錄得2宗逾2000萬元成交，其中一宗為寶翠園5座中層G室，實用1081方呎（建築1400方呎），以2250萬元成交，實呎20,814元（建呎16,071元）；另一為8座高層E室，實用1151方呎（建築1462方呎），以2300萬元成交，實呎19,983元（建呎15,732元）。
天盛苑3房膺天水圍居屋王
此外，居屋市場亦錄多宗新高成交。天水圍天盛苑有3房戶樓價高逾500萬元，創區內居屋新高，榮登天水圍居屋王。中原分行經理黃建津表示，天盛苑C座高層8室，實用634方呎（建築851方呎），放盤3天，即獲用家以543萬元（已補地價）承接，折合實呎8565元（建呎6381元），成交價創區內居屋新高。原業主於2000年以81萬元（未補地價）買入單位，料補地價後仍有不俗利潤。
沙田愉城苑2房逼620萬
樓齡近40年的沙田居屋愉城苑，2房逼620萬創屋苑同類新高。中原副分區營業經理招錦昌表示，沙田居屋愉城苑D座高層3室，實用面積551方呎（建築面積674方呎），兩房間隔，望河景，以619.8萬元（自由市場價）易手，實呎11,249元，創同類單位新高價成交。招表示，新買家為外區用家，購入單位作自用。
原業主1980年以22萬元購入（當時單位已補地價），持貨約37年，帳面獲利597.8萬元，單位升值約27倍。
[二手放大鏡]
23商業項目千億放售 九七後最旺 業界：地價屢破頂 業主趁勢沽貨獲利
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GS(14)@2017-07-10 09:46:23http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6429&issue=20170710
【明報專訊】市場屢現商業地王，連月來刺激各發展商或投資者放售全幢商業物業。本報統計，自今年5月起，市場上有逾20個商業項目放售，總市值料逾千億元，為近年罕見。有代理表示，不少業主眼見地價屢創新高，均趁高位放售以圖獲利，令近月成為九七後最大型的商業物業放售潮。
明報記者 甘潔瑩
自今年5月中至6月初，中環美利道及啟德商業地先後以天價售出後，加上商廈租金持續向上，據世邦魏理仕報告指，中環甲廈呎租逾196元，再度蟬聯全球最昂貴寫字樓之冠。在「一帶一路」的概念下，商業物業頓成追捧對象。本報綜合近兩個月放售的全幢商業物業（包括寫字樓、銀座式商廈、商場、酒店等），放售數目超過20個，總值逾千億元，部分更已獲洽購至尾聲，料快將易手。
一眾商業物業中，以文華東方集團旗下銅鑼灣怡東酒店最矚目，因項目坐落核心消費區銅鑼灣，並享全海景致；加上項目於2015年已獲屋宇署批准在4層地庫以上重建一幢26層高商廈，總樓面涉約68.4萬方呎，業界預計市值達274億至342億元，每方呎樓面地價4萬至5萬元。另正捲入爭產疑雲的鷹君集團（0041），旗下冠君產業信託（2778）於上周就指委託代理探討出售旺角朗豪坊辦公室大樓的可能性，項目估值高逾200億元。
恒地恒隆積極放售非核心物業
此外，以232.8億元投得中環美利道商業地的恒地（0012），亦積極部署放售3個非核心物業，包括全新落成的北角京華道18號商廈、上環富衛金融中心及新蒲崗友邦九龍金融中心，3個項目總值逾200億元，並以京華道項目估值最高，估值達110億元，料在港島區缺乏全新商廈下，可獲財團承接。
另恒隆地產（0101）近期亦低調地推售3項非核心區屋苑商場，包括荔枝角碧海藍天商場、荃灣灣景花園商場及何文田君逸山商場，3個項目估值合共約40億元。
內地超市50億洽購九龍城廣場
除本港大型發展商外，投資者亦積極放售持有商業物業，資深投資者「玩具大王」蔡志明，上月初曾透露，有內地超市對九龍城廣場極有興趣，項目市場估值逾50億元，並洽購至尾聲。若成功售出，料將繼九龍塘又一城商場後，市場上最大宗商場易手個案。
中資對全幢商廈有需求
事實上，近年全幢商業物業成為內地資金追捧對象，最矚目首推恒大地產（3333）於2015年以125億天價向華置（0127）購入旗下兼集團總部的灣仔美國萬通大廈。去年最大宗的商廈成交，為光大控股（0165）以100億元向爪哇控股（0251）購入灣仔大新金融中心；另深圳富商陳紅天旗下的祥祺集團，以45億元向會德豐（0020）購入紅磡One HarbourGate東座全幢。
業界人士續稱，近年多幅商業官地以高價投得，反映發展商對商業地皮極為渴求，然而興建項目需時，不少持「現貨」的投資者伺機放售，趁高位時沽貨，部署換貨或樓價回軟始再入市。
周末兩日新盤推457伙 1個月最旺 啟德1號II加推119伙 折實均價逾2.1萬
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GS(14)@2017-08-10 17:45:44http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6999&issue=20170810
【明報專訊】近日稍為沉寂的新盤市場，本周六、日兩天將再現較大規模混戰。本港首個及暫時唯一的「港人港樓」、中海外（0688）發展的東九啟德1號II，周日首度以接近現樓形式、盡推高座第5座全數290伙，成本周末開售單位最多新盤；連同葵涌豐寓、元朗錦田PARK YOHO Genova等，周末兩日開售的一手單位總數達457伙，為過去1個月來最旺場。
明報記者 方可兒、林尚民
可留意的是，對上一次開售單位多逾400伙的周末，為7月8、9日，當時長實地產（1113）荃灣西愛炫美展開首輪銷售412伙，帶動該周末一手錄約440宗成交。
中海外盡推5座290伙 市值38億
至於啟德1號II，新推第5座最後一批單位涉119伙，折實平均呎價上調至21,346元，較啟德1號II今年1月首推折實均價1.75萬元，高約兩成；是次加推包括81伙2房戶、36伙3房戶及2伙特色戶，扣除最高12.5%直減折扣，折實售價1035.7萬元至1829.6萬元，折實呎價1.89萬至2.28萬元。
對比早前推出同座單位，新推單位整體加價約2%。以5座28樓J室（實用561方呎）為例，折實呎價20831元，較同座同層、面積相同B室折實呎價20,521元，調高1.5%；惟若對比1月推出的3座28樓、同以內園景為主、面積相若F室的折實呎價18,944元則貴一成。
中海外地產董事總經理游偉光（圓圖）表示，啟德1號II周日發售的290伙以定價計，市值約38億元，項目將於周五截票，每人最多可購2伙，買家須持有香港永久居民身分證。至於餘下低座單位，日後或以招標形式推售。市場消息指項目累收約1000票，超額認購逾2倍。
葵涌豐寓累收4000票 超額28倍
除焦點盤啟德1號II，南慧太子女陳慧慧旗下豐資源負責銷售的葵涌豐寓，亦於周六首輪開售全盤136伙；市場消息指，項目過去8日累收約4000票，超額認購28倍。
豪宅方面，恒隆地產（0101）跑馬地藍塘道23至39號項目，最新以3.038億元售出37B號屋（採5套房設計），以物業實用4599方呎計（另393方呎庭院及1325方呎平台），實呎逾6.6萬元。項目去年底至今累售3座洋房，成交價2.883億至3.038億元，套現約9億元。
恒隆藍塘道累售3幢洋房 套9億
另興勝創建（0896）火炭半山Mount Vienna，市傳獲投資客出價逾7億元洽購；以項目總實用23249方呎計，實呎逾3萬元，有傳項目曾獲內房老闆到場參觀。
Mount Vienna為單幢8層高住宅，提供12伙，當中4伙為複式特色戶，實用面積2600至2700方呎；標準單位面積約1700平方呎，全為四房間隔。
將軍澳本月二手成交 料5月後最旺
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GS(14)@2017-09-29 10:22:14http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5776&issue=20170929
【明報專訊】受將軍澳新盤帶動，代理表示，本月將軍澳暫錄135宗二手成交，料全月最終可超越8月份的144宗，逼近150宗水平，成為今年5月後最暢旺月份。成交量急升之際，同區接連有屋苑錄破頂成交，其中東港城有望內園單位以858萬元易手，實呎逼近1.4萬元，成交價創屋苑分層新高。
東港城3房858萬破頂
中原分行副分區營業經理伍錦基表示，將軍澳東港城8座高層E室，實用面積619方呎（建築面積790方呎），3房望園景，原業主2015年叫價760萬元，及後封盤，新近以858萬元易手，實呎13,861元（建呎10,861元），成交價創屋苑分層戶新高。原業主2009年3月292萬元購入，帳面獲利566萬元，升幅近兩倍。
同區天晉IIIA錄得額印鬆綁貨成交。利嘉閣高級經理尹皓霆表示，上述天晉IIIA期3B座高層B室，屬實用面積666方呎3房連套房戶（開放式廚房），望園景，獲換樓客以1090萬元購入，實呎16,366元。
天晉IIIA額印鬆綁帳面賺12%
尹指出，原業主2014年9月以975.2萬元一手購入，3年額印期屆滿後沽出，帳面獲利約114.8萬元或約12%。
同區近月入伙的同區CAPRI，亦錄得首宗租務成交。香港置業助理分區董事劉浩勤表示，有關單位為10座高層F室，實用401方呎，1房間隔，以1.55萬元租出，實用呎租38.7元；業主2015年11月524.4萬元一手購入，租金回報約3.5厘。
CAPRI首宗租賃1房1.55萬
現時CAPRI有24個放租盤，月租叫價介乎1.65萬元（實用400餘方呎戶型），至約4萬元（實用700餘方呎戶型）。
二手交投5個月最旺十大屋苑周末錄13宗成交
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GS(14)@2017-10-09 02:46:03■太古城獲買家追捧，周六單日錄3宗成交。 資料圖片
【本報訊】新盤搶攻完一輪，帶動二手市場交投，死寂多個月的十大屋苑，在剛過去周六日竟錄13宗成交，創下近5個月來最旺一周，其中指標屋苑鰂魚涌太古城周六單日3宗成交，為本月最多買賣的周末。部份堅離地叫價，最終貼地成交，嘉湖山莊兩房單位減價近一成，以407萬元成交。記者：陳家雄
綜合四大代理行數據，雖然各行十大屋苑成份不同，但過去周六日成交量均錄得升幅，分別錄得9至13宗成交，按周升18.2%至1.75倍，其中，中原地產錄11宗成交，按周急增1.75倍，成交量創18周新高。美聯物業錄13宗成交，按周升約18.2%，成交量連續兩個周末企穩雙位數水平，創約20周新高。
太古城單日3宗成交
港島指標屋苑鰂魚涌太古城，過去周末不單「開齋」，更連環錄3宗成交，為本月最多買賣的周末。中原張光耀表示，寶山閣中層D室，實用689方呎，屬於連租約戶，剛以1,085萬元沽出，呎價1.57萬元。滙豐銀行網上對上述單位估價為1,048萬元，造價較估價高3.5%。連同綠楊閣高層E室，同屬連租約戶，以2,350萬元成交，及盧山閣低層C室以935萬元成交，周六單日共錄3宗成交，比本月首周末錄1宗成交，及對上周末錄兩宗成交，暫時為本月最多買賣的周末。代理認為，新盤銷情理想，釋出二手市場購買力，新盤向隅客回流二手市場覓盤，利好二手成交表現。部份業主態度亦稍為軟化，令交投步伐加快，其中細價樓相對集中的新界區二手屋苑明顯受惠。美聯物業黃錦瀚表示，本周末沙田第一城錄連環成交，其中20座低層C室，實用327方呎，成交價478萬元，呎價1.46萬元，屬市價。
嘉湖減價一成易手
祥益林家倫表示，天水圍嘉湖山莊樂湖居10座低層F室，實用449方呎，8月中放盤叫價450萬元，最終以407萬元成交，累減43萬元或9.6%，呎價9,065元。中銀及滙豐網上估價分別為398萬元及396萬元，成交價略低2至3%，料最終可借足上會。美聯黎燦強補充，屋苑本月暫錄約19宗成交，較上月同期約12宗多58%。中原賴敏菁表示，東涌東堤灣畔9座中層E室，實用527方呎，原叫價650萬元，終以608萬元連租約沽出，減價42萬元，呎價11,537元，但仍屬市價。原業主2010年以297萬元買入，持貨7年，賬面賺311萬元，單位升值逾1倍。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170918/20156126
工廈活化重啟 財團偷步掃120億貨 涉17幢工廈 黃竹坑葵涌最旺場
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GS(14)@2017-10-15 15:17:16【明報專訊】特首林鄭月娥昨日公布任內首份《施政報告》，提出考慮重啟工廈活化計劃，原來不少財團早已「偷步」入市。據統計，今年首9個月，市場共錄得17宗全幢工廈易手成交，涉及總額逾120億元，以金額計，雖然今年尚有一季，但料為過去6年來最多，其中第三季便有8幢工廈全幢易手，按季大增1倍；成交金額則涉近70億元，按季急升3倍。
明報記者 林尚民
事實上，林鄭月娥正式公布《施政報告》前，有透露會要求發展局重新審視是否重啟政策，並容許工廈低層樓面放寬用途。事實上，本報綜合美聯工商舖及市場資訊統計，今年第三季，市場便有8幢工廈物業全幢售出（包括一個收購約96.5%業權之項目），較前兩季的5宗及4宗分別增加6成及1倍，而涉及金額則約達69.06億元，比首兩季的34.91億元及16.96億元多出98%及3.07倍。
成交金額料6年最多
若計及今年首9個月，市場更已錄得17幢全幢工廈買賣，為2014年錄得24宗買賣後最高；所涉成交總額則達120.93億元，至少為過去6年以來最多。今年購入全幢工廈物業中，不乏知名投資者，其中以郭炳湘旗下帝國集團最為進取，今年3月該集團先以15.6億元向仁孚行購入黃竹坑道36號仁孚香港仔車廠，其後於8月份再以約19.8億元收購區內天豐工業大廈約96.5%業權。
值得一提的是，今年錄得的17宗全幢工廈買賣中，以黃竹坑區最受追捧，除上述兩個由帝國集團購入之物業外，亦包括上月由中建集團家族許晉亨等人以11.11億元購入的志聯興工業大廈，以及傳由宏基資本（2288）以14.8億元購入的標達中心，4個物業涉及總成交額逾61億元，佔今年市場全幢工廈成交總額超過一半，相信與鐵路概念，以及財團看準區內工廈轉商廈發展潛力有關。
業界料全幢工廈 成交價升量跌
對於施政報告提到重啟工廈活化，美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，根據政府《2014年全港工業用地分區研究》，至2014年為止，全港僅有約500座工廈屬單一業權，相當於整體約35%，由於全幢工廈貨源有限，相信業主將會變得更為惜售，開價更進取，令該類物業交投量減少，而若有關方案落實，全幢工廈的用途將會變得更廣泛，相關物業的售價將會因而上升。
不過，中原工商部董事部郭楚華認為，政府落實重啟活化工廈，將為工廈用途提供更大彈性，將令全幢工廈需求有增無減，按現時走勢，今年全年全幢工廈易手個案將會持續上升。
（２０１７年施政報告）
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3562&issue=20171012
冬至新盤12宗成交 愛炫美最旺
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GS(14)@2018-01-07 16:32:02【本報訊】昨天冬至一手市場不太冷，市場錄得約12宗成交，當中以長實（1113）荃灣愛炫美（圖）及信置（083）西貢逸瓏園最旺，分別錄得4宗及3宗成交。逸瓏園成交總金額近3,500萬元，涉及三組不同買家。其中5座1樓L室，實用面積895方呎，成交價1,335.39萬元，呎價14,921元。長實馬鞍山星漣海以招標售出2A座23樓B室，實用面積1,660方呎，昨售2,954.8萬元，呎價17,800元。新世界（017）西貢清水灣傲瀧累售200伙，達發展商首輪目標，現推出453個住宅車位供已經購入住宅單位並享有車位優先權之買家選購。該批清水灣傲瀧車位定價190萬至310萬元，平均售價近230萬元，總市值逾10億元，挑戰區內車位造價新高。發展商將向於今年5月4日至明年1月19日以招標形式成功購買住宅單位之買家，提供30萬折扣優惠。
利奧坊．曉岸再加價
被網民形容為「M巾盤」的恒地（012）大角嘴利奧坊．曉岸不斷加價。一手銷售網成交冊顯示，該盤2座29樓A室連平台特色戶，三房間隔，實用面積601方呎，自去年8月以來已經六度加價，累積加幅34%，售價由1,233.3萬元，調升至最新的1,658.3萬元，最新呎價達27,592元。另外，同系何文田加多利軒亦同步加價約2%。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171223/20253452
上月一手沽1200伙 3個月最旺
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GS(14)@2018-02-01 10:36:57https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1401&issue=20180201
【明報專訊】剛過去的1月份，除二手交投暢旺外，新盤成交表現亦不俗； 綜合市場消息，1月錄得總體一手成交約1200宗，除比去年12月錄約840宗、按月升43%外，亦是繼去年10月錄逾1500宗成交後，3個月來一手最暢旺月份。至於作為新地（0016）今年頭炮的馬鞍山雲海，期內以累積售約270伙、套現約35億元，成為1月份賣樓王。
雲海佔270伙 成上月賣樓王
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本報統計，1月售出單位最多的首5個新盤，合共沽約554伙單位，佔總體市場成交量約46%；除賣樓王雲海外，東九啟德亦是新盤成交「糧倉」，內房保利（0119）的龍譽、會德豐（0020）GRAND OASIS KAI TAK，期內分別售出約95伙和84伙單位，排名銷量第二、三位。緊貼其後是嘉里（0683）何文田分層豪宅皓畋、長實（1113）荃灣愛炫美，其間分別售約55伙和50伙。
周日四盤推售157伙 津匯累收2900票
新春將至，發展商均把握本周末兩日的賣樓良機；昨日有4個新盤上載銷售安排，周日合共開售157伙，當中焦點為其士（0025）、寶聲及市建局合作的土瓜灣津匯，周日首輪發售84伙；以項目累收約2900票計，超額33倍；津匯亦加推18伙，最低售價為15樓實用365方呎G室，定價881.3萬元（95折後折實價837.2萬元），相對1號價單（1月19日發出），17樓同面積G室的定價781.8萬元，意味上述新推單位加幅約13%。
瑧蓺加推27伙 開放式折實644萬起
新世界（0017）西營盤瑧蓺，昨加推27伙實用213至462方呎的單位（開放式至2房），提價幅度約3%；單位折實價644萬至1292.9萬元，折實實呎2.74萬至3.26萬元，周日發售。此外，恒地（0012）西環翰林峰周日亦推售34伙。
其他新盤方面，英皇（0163）執行董事張炳強指，集團今年計劃開售兩個新盤，其中屯門小欖冠發街項目，提供14幢實用約2700至4100方呎洋房，預計次季以現樓開售；中半山摩羅廟街項目擬下半年推售，提供99伙，實用200方呎起。
上月未補價公屋居屋逼200宗 20個月最旺 「白居二」撐起
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GS(14)@2018-12-04 12:18:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1367&issue=20181204
【明報專訊】新居屋抽籤結果已出爐，除有向隅客回流二手市場外，自10月起「白居二」中籤者獲發購買證後，部分心急買家亦已提早入市，刺激資助房屋未補價交投。房委會最新資料顯示，11月份公屋及居屋第二市場逼近200宗成交，成為20個月來最旺月份（見圖）。業界預料，於購買力釋放下，未來第二市場或會「價量齊升」。
明報記者 謝穎怡
新一批「白居二」未批出購買證前，不少買家採觀望態度，令資助房屋交投放緩，今年8月時僅錄77宗成交，按月跌24%，而9月更再跌至65宗成交，宗數為2015年12月錄得61宗後近3年最少。不過，隨着購買證陸續批出，加上樓價顯著回落，買家加快入市，10月份公屋及居屋第二市場已回升至146宗成交，按月升1.2倍，而上月同類市場亦暫錄197宗成交，按月再上升35%，成為今年成交量最多的月份，更創2017年3月錄213宗後新高。
價跌量升 400萬以下佔逾半
上月成交主要集中於天水圍及將軍澳區，雖然成交量反彈，不過做價則普遍較旺市時回落，上月400萬元以下成交佔整體逾一半，如屯門兆麟苑有低層戶成交價創屋苑今年新低，有關單位為兆麟苑貴麟閣低層1室，實用401方呎（建築514方呎），上月以238.8萬元（未補地價）易手，實呎5955元（建呎4646元）。同類單位於今年初成交價達338萬，現樓價下跌近百萬元或近三成。原業主2001年6月以58萬元（未補地價）買入，持貨17年，帳面獲利180.8萬元或3.1倍。
另外，過往屢誕居屋王的筲箕灣東旭苑、旺角富榮花園等亦錄低價成交，如東旭苑3房戶以710萬元（未補地價）沽出，實呎1.09萬元，做價創屋苑一年半新低；另富榮花園兩房成交價重返去年4月水平，屋苑15座一伙實用431方呎低層戶以450萬元（未補地價）沽出，實呎僅約1.04萬元。
新居屋向隅客料流入市場
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，大批「白居二」客入市帶動資助房屋交投上升，於新一期居屋抽籤結果公布後，有部分申請人認為沒有機會揀樓，故現時提前入市，加上中美貿易戰緩和，預料未來未補價公屋及居屋市場交投量會平穩上升。他續稱，雖然明年亦將有新居屋推出，但部分有急切需要的買家可趁現時低價入市，早前市場購買力被扣起，業主要大幅劈價沽貨，惟現時市場需求增加，預計樓價跌幅會放慢，甚至會輕微上升。
天水圍周末連錄17宗成交 大半年最旺
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GS(14)@2018-12-04 12:18:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2194&issue=20181204
【明報專訊】隨着新居屋攪珠結果塵埃落定，加上中美貿易關係緩和，近日二手市場氣氛改善，其中樓價較低的新界西北區更獲買家積極入市。剛過去周末，天水圍連錄17宗買賣成交，其中10宗為居屋成交，其餘7宗為區內大型屋苑嘉湖山莊，成交量屬區內逾大半年來最旺周末。
居屋佔10宗 嘉湖佔7宗
不少「白居二」客近期轉投居屋第二市場，中原地產副區域營業經理文家輝表示，天水圍天頌苑P座高層05室，實用面積531方呎（建築面積722方呎），兩房間隔，獲「白居二」買家以365萬元（未補地價）承接，實呎6874元（建呎5055元）。新買家早前已獲批「白居二」資格，同時亦有申請新居屋，故等待新居屋攪珠結果出爐，得知籌號較後，隨即轉投居屋第二市場，以「白居二」身分入市。原業主2000年以69.77萬元（未補地價）一手買入，持貨18年，帳面獲利逾295萬元或4.23倍。
「白居二」客365萬入市天頌苑
此外，天頌苑O座高層13室，實用面積同為531方呎（建築面積722方呎），亦屬兩房間隔，以330萬元（未補地價）沽出，實呎6215元（建呎4571元）。
買家早前已獲居屋綠表購買證，日前知道新居屋攪珠未有抽中，立即回流二手市場，還價20萬元洽購上址。原業主於2000年9月以64萬元（未補地價）買入，持貨18年，帳面獲利約266萬元或4.2倍。
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