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工廈地舖呎租創新高 食肆搶觀塘舖　未補價呎租40元

1 : GS(14)@2014-05-14 00:56:06

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140513/18718576


                  港置至尊工商區域營業董事黃寶偉表示，上述工廈地舖位於觀塘鴻圖道鴻泰工業大廈地下3號，建築面積約1,157方呎，以未補地價月租約46萬元租出，呎租約40元，為區內未補地價工廈地舖呎租新高。
對比區內同類工廈地舖，平均呎租僅約30元，高逾三成，例如開源道49號創貿廣場地下1號室，建築面積約618方呎，前租客是電腦銷售店，現由小食店承租，月租約1.85萬元，呎租約30元。目前觀塘工廈地舖缺盤，僅兩、三個，其中觀塘鴻圖道47號嘉鴻中心地舖，建築面積約6,000方呎，叫租約18萬元，呎租約30元。
萊斯物業莫元平表示，觀塘敬業工業大廈高層A室，建築約3,535方呎，成交價1,230萬元，呎價約3,479元，低市價一成。原業主1987年以123萬元買入，持貨27年，賬面獲利1,107萬元，以市值呎租10元計，預期租金回報率3.5厘。
商舖方面，消息稱，旺角花園街1號地下1號舖，建築約700方呎，傳以9,000萬元成交，呎價約12.9萬元，原業主2012年以7,288萬元買入，賬面賺約1,700萬元，店舖現由體育用品店運動家以月租17.8萬元租用，租約至2017年1月結束，租金回報率約2.37厘。

藥房加租八成　踢走餅店

                  另外，銅鑼灣信德街1至7號美蘭閣地下A號，建築約1,600方呎，由資深投資者林清林以4,600萬元買入，目前放摸叫價5,800萬元。該店現由花店租用，月租約7.2萬元。
藥房繼續搶佔自由行熱門地帶，旺角旺角道30至36號地下B舖，建築約800方呎，原由凱施餅店租用，月租約12萬元，現被藥房以貴逾八成租用，月租20萬元搶租，呎租約250元。另外，據悉韓國化妝品牌由地面擴展到旺角樓上舖，為西洋菜街62號1樓，建築約1,000方呎，以5萬元租出，呎租50元。                                                        

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工廈王爆冷 奪白石角地 呎價高鄰地8% 億京65億3個月掃兩地

1 : GS(14)@2014-11-06 11:22:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eaa1.htm

「工廈王」億京爆冷以25.43億元奪得白石角科進路地皮（紅框示），每呎樓面地價3552元，略高於市場預期之餘，每呎地價亦較今年5月由鷹君以「破底價」奪得的科研路用地高約8%。（資料圖片）






【明報專訊】今年3月曾經流標的大埔白石角科進路地皮，市場一度調低地皮估值，項目上月底捲土重來，累收15份標書，最終由「工廈王」億京，擊敗多家大型發展商，爆冷以25.43億元奪標，每呎樓面地價3552元，略高於市場上限之餘，亦較今年5月鄰近由鷹君(0041)以「破底價」奪得的科研路用地，每方呎地價3300元高約8%，出乎市場預期。


今年億京投地態度進取，繼今年8月投得荃灣楊屋道商住地皮，是次再下一城，擊敗14個財團，包括大型發展商長實(0001)、新地(0016)、恒地(0012)，以及內房佳兆業(1638)等，以25.43億元奪得科進路用地，每方呎樓面地價3552元。億京項目策劃經理黎裕宗指出，項目計劃發展成中密度住宅，估計涵蓋獨立屋及8至9幢分層豪宅，每伙面積逾1000方呎。至於楊屋道商住地，黎氏稱，該地商業部分將考慮發展酒店及商場，提供逾1000間房。

計劃興建洋房及分層豪宅

是次購入的科進地，連同荃灣楊屋道地計算，今年億京已斥約65億元買入兩幅官地，以一間中小型發展商而言，較龍頭發展商新地本年度以45億元購入兩幅天水圍住宅限量地更為進取。

億京向來擅長購入工廈舊樓重建為新型工廈或商廈，包括長沙灣億京廣場、九龍灣億京中心及觀塘皇廷廣場、萬兆豐中心等，足見集團財力雄厚。今年億京一改過往投資方針，發展並非是自己的「強項」，即購入工廈後作重建的發展方向，8月時先以爆冷約39.4億元奪得楊屋道商住地，罕見地涉足住宅項目；是次更罕有買入白石角地作豪宅發展，更是市場始料不及。

本報早前據公司註冊處資料發現，億京以配發股份及加入新董事來引入投資者發展楊屋道地，包括澳門高富置業投資有限公司代表人馮志康及海外註冊公司Worthy Land Limited，故市場推測，不排除億京繼續伙拍澳門資金發展其他地產項目。

料日後開售實呎1.3萬元

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，上述地皮位置臨海，項目呈梯形難剪裁，但能與區內其他地盤產生協同效應，故除了大型發展商外，已投得鄰近項目的發展商鷹君(0041)或會以略高價錢入標，故億京要成功奪標，出價自然要更為進取。他認為，是次成交價僅反映發展商投地策略，不代表地價有回升象，預計項目日後開售實呎介乎1.2萬至1.3萬元。

明報記者 李宛婷、林尚民

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2 : GS(14)@2014-11-06 11:23:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eaa2.htm



地價反彈 僅反映出價勇


2014年11月6日





【明報專訊】近月政府多次以低價批地，但今次由億京投得之大埔白石角地皮，地價卻離奇反彈8%，有業內人士認為，雖然龍頭發展商繼續期望「執死雞」，惟土儲較少的中小型發展商出價仍會較「勇」，故部分中小型地皮地價有望回穩，但大規模項目之地價仍會持續以低價批出。


大發展商低價博「執死雞」

資料顯示，近月政府先後多次調低地價批地，當中以大型項目尤其顯著，如港鐵大圍站項目，補地價就較兩年前減約18%，至103.56億元；而正在招標的將軍澳日出康城5期，每方呎樓面補地價更回落至只有1874元，創同區9年新低。不過，今次億京投得之大埔白石角地皮，每方呎樓面地價約3550元，較今年5月鷹君(0041)以呎價3300投得之毗鄰地皮高約8%，有別於近月地皮「一幅平過一幅」的情。

為達標 料政府仍低價批地

經濟學者關焯照認為，億京屬中小型發展商，所持項目不多，可能是要積極吸納土地，故出價較高，但對後市指標作用不大，而政府現要增加土地供應，實行低地價政策，相信未來地價仍會保持低迷。嶺大經濟學系主任何濼生亦認為，現時政府目標明確，最重要是增加住屋供應，故政府不會再「吊高賣」，特別是大型項目，料低價批地持續。

不過，高緯環球大中華評值及諮詢部董事張翹楚稱，中小型項目可參與的發展商會較多，即使各大型發展商仍然期望以低價投地，中小型發展商仍會以較進取之價錢投地，令中小型地皮地價有所回穩，而大型項目可入場的發展商數量較少，該類地盤之售價「未必可以好高」。

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荃灣工廈劏細　最平賣70萬

1 : GS(14)@2014-12-24 02:19:23





【本報訊】物業劏細拆售成風，種類更延至工廈，有投資者擬短期內拆售荃灣富利工業大廈一層共19個單位，定價由70餘萬元起，呎價逾4,300元，貴過同區樓齡相若工廈逾四成。近年商場劏舖及商廈拆細出售大賣，故有投資者轉攻工廈。據了解，是次打算拆售的物業為荃灣楊屋道144至146號富利工業大廈4樓全層，面積8,103方呎，樓齡28年，原本全層分為A及B室兩個單位，投資者今年5月以1,764萬元購入全層後，正將全層分間成19個單位，並附設寫字樓裝修出售。



呎價逾4,300元

據悉，全層單位將拆骨成162至770方呎單位出售，最平單位售價逾70萬元至最貴逾300萬元，呎價由購入時之2,177元，大幅提升逾九成至約4,300元。如全部售出，料可套現約3,200萬元，較買入價多出逾1,400萬元或近八成。目前，鄰近灰窰角街、橫龍街樓齡20至25年之工廈，近期平均成交呎價約2,500元至3,000元不等。是次富利工業大廈個案未有如近年商場、商廈甚至車位同類拆售般提供回報保證，只是由業主將單位進行大裝修，配備一般寫字樓辦公室規格。不過，活化工廈政策只適用於單一業主物業，分散業權物業無法受惠，不可改變用途成商廈，雖單位附有寫字樓裝修，惟日後轉售仍只會被視為工廈。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141222/18977380

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工廈活化商廈 廉租拓藝術 一成樓面 收市值三成租

1 : GS(14)@2014-12-31 00:43:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141230/news/ec_gna1h.htm

【明報專訊】一幢樓齡超過30年的黃竹坑工廈，經4年改建後，變成集藝術元素的商廈，並命名Genesis，下月26日正式開幕。Genesis業主、協成行董事總經理方文雄接受訪問時表示，將撥一成樓面用作藝術、創意工作等用途，只收取市值三分一租金，藝發局上月已率先租用其中一層，並分間為17個工作室租予本地藝術家，東華三院、青協等非牟利機構亦將會進駐。

Genesis鄰近未來落成的港鐵黃竹坑站，樓高23層，其中18層用作寫字樓、辦公室等商業用途；餘下5層則用作商場。負責項目的建築設計師何周禮表示，為展現大廈活力，他保留原有大廈特色，並採開放式設計，大廈兩邊都是出入口，大廈外牆並增設垂直金屬黃絲帶的懸吊式裝飾，營造搶眼的視覺效果。

外牆設垂直金屬黃絲帶裝飾

何周禮說，由於大廈面對黃竹坑道高架天橋，他在塞車期間靈機一觸，認為可利用司機塞車時間，展現大廈的藝術品，因此在部分單位設置「空中櫃窗」，讓承租的藝術家展示其作品，並在辦公室設置環保露台。

Genesis樓面達24萬平方呎，呎租介乎16至20元不等，目前有多個樓層單位正招租。方文雄表示，一直支持青年舉辦藝術、創意活動，認為大廈若能加入藝術元素，可調劑生活，「有藝術、青年人活力創意度，會令整座辦公室不太沉悶，是一件好事」。

藝發局租用一層 27藝術家進駐

Genesis會有約一成樓面，即約2.4萬呎以市值約三分一租金，租予藝術團體及非牟利機構等作藝術、創意產業用途。方文雄說，藝發局已租用Genesis 12樓全層，東華三院亦落實租用一個2000多呎單位，教授青年婚禮攝錄等技術，以助青年謀生置業。青協亦接近落實租用其中一層，推動青年創業。對於Genesis成功活化，方文雄形容是「由一個殘舊、遘向老年的建築物，重新煥發活力」，感到興奮。

藝發局表示，已租用的Genesis 12樓將成為「ADC藝術空間」，劃分為17個單位，面積由300呎至1400呎不等，現有27名藝術家進駐，以本地視覺、媒體藝術家為主。為紓緩藝術家租金壓力，單位以低於市值租出，首兩年租金連同營運費為每呎8元，若畢業不超過3年的藝術家，更可獲資助減免一半租金，但須支付營運費。

明報記者 黃俊鋒

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2 : GS(14)@2015-01-27 15:44:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150127/news/ec_ggb1.htm
耗資兩億 活化工廈回本需9年
  2015年1月27日

【明報專訊】一幢位於黃竹坑道33至35號、逾30年樓齡的工廈，透過活化工廈政策轉型為商廈，命名為Genesis。該廈業主、協成行董事總經理方文雄表示，整項活化工程耗資約兩億元，為推動藝術及支持青少年創業，已撥出一成樓面，即約兩萬多呎以市價三分之一廉租，當中藝發局、東華三院、青協等已承租，其他樓面則作寫字樓及零售設施，估計要8至9年才能回本。

一成樓面市價1/3廉租

昨日出席Genesis開幕儀式的政務司長林鄭月娥表示，她於2010年擔任發展局長時制定活化工廈政策，對項目落成感到欣慰，期望未來商界可繼續與政府合作，推出更多活化工廈項目，為社區添加新景象。

樓高22層的Genesis，總樓面面積約24萬平方呎，有18層用作寫字樓，協成行撥出其中一成樓面作廉租，當中藝發局於去年底，以市價三分之一租用其中一層逾1萬平方呎，成為「ADC藝術空間」，並劃分17個面積介乎300至1400呎的獨立工作室，租予27名本地視覺及媒體藝術家。另外東華三院及青協亦分別以廉價租用，以推動青少年創業。

畫家：集中藝術家進駐 助吸人流

方文雄說，現時Genesis有兩成樓面已承租，該廈市值租金為每呎15元，但租予藝發局的樓面，首兩年租金每呎為5.5元，每兩年續租一次，期望能透過降低租金，鼓勵青少年創業。

有份透過藝發局承租的畫家施華初表示，5年前於黃竹坑另一幢工廈成立工作室，當時月租為7000元，去年成功向藝發局申請承租現址，工作室面積與以往同為600多呎，但現時月租約3600元。他說，節省下來的租金可更多用於畫廊工具及宣傳上，並指Genesis集中藝術家進駐，有助吸引人流。

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Figure教父觀塘工廈　四年升值兩倍　起動九龍東谷高樓價　「升得好恐怖」

1 : GS(14)@2015-02-10 01:04:03





■Michael Lau表示，現時工作室是自用，升值兩倍都不賣。　馬泉崇攝



【地產專題】政府自二○一一年宣佈發展九龍東，加上活化工廈政策，令工業區產生翻天覆地的巨變，一幢幢毫不起眼的殘舊工廈頓變金蛋。三年多前，第一次出擊買工廈的潮流玩具教父低價買入工廈，受惠活化工廈措施，區內炒賣投資活動增加，身家四年升兩倍；有炒家由炒住宅轉炒工廈，五年內炒出第一桶金變身成發展商；有「拉鏈大王」專買賣工廈十年，見工廈價格太高，先行沽出五億物業套現開拓其他事業，一個起動九龍東政策帶出三個故事。記者：程俊華　黃嘉銘



本港人形Figure玩具教父Michael Lau（劉建文），其創意驚人外，原來買樓亦甚具眼光。早於觀塘工廈樓價仍未飛升之前，用不足四百萬元購入觀塘偉業街一幢樓齡四十年工廈作為工作室之用，結果這筆「投資」在短短四年已升值超過兩倍，反映區內工廈狂升的最佳印證。醉心創作的Michael，早於二○○四年已正式成立工作室，由北角七姊妹道的駱氏工業大廈一個一千呎工廈單位租起，到之後租用全層三千三百方呎。除了做工作室外，亦為做貨倉及展覽室，租金由不足一萬元租到超過二萬元。



「有單位一個月摩三轉」

直到二○一一年，Michael移居九龍，打算在九龍區找新工作室。起初打算租或買，地點鎖定九龍東，「睇咗幾十個盤，由新蒲崗睇到去觀塘，呎價由五百睇到七百五十都有，覺得價錢抵就決定買，始終租人地方開支好大」。當時買樓純粹「睇feel」，只望工廈樓景，但屬全層單位，多窗高樓底同間隔適合就立即「扑鎚」，以三百九十八萬元購入逾四千方呎單位。同年底，施政報告提出「起動九龍東」計劃。Michael直言，「嗰一刻開始感受到個價升到癲，工廈好爛、冇人管理冇消防（設施），一樣係咁升，知道有啲單位一個月摩三轉，但個單位係乜都冇做過喎，呢幾年（升得）好恐怖」。近年工廈有價有市，這個放滿Michael私人珍藏的單位都有人出價想買，「有人出到一千二百萬，但自己冇多一層，個價冇意思，唔會賣，最多係開心啲！」如果以市值一千二百萬元計算，已較四年前購入價多出八百○二萬元，升幅逾兩倍。當年同一座工廈尚有另一單位放盤，「早知買多一層，但當時諗夠用就算，升值係有多一個單位先至有用」。雖然他設計的Figure身價炒高數十倍，但他認為還是「磚頭係永遠穩陣嘅投資」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150209/19034803

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工廈iPlace旺　兩日賣7伙

1 : GS(14)@2015-02-23 14:48:13





【本報訊】金朝陽（878）葵涌工廈樓花iPlace於農曆新年期間繼續賣樓，並且連錄成交，過去數天假期合共售出七伙，交投旺過住宅市場。



料套現逾2,000萬元

位於青山公路三零一至三零五號的iPlace，以接近兩年樓花期姿態於兩周前開始推售，踏入羊年繼續賣樓，於年初三及四兩天共錄得七宗成交，交投更勝住宅一手市場四天假期的成交總和。假期錄得的成交，分佈八及十二樓，面積三百四十二至四百八十三方呎，成交金額由約一百九十九萬至三百二十萬元，呎價六千五百至六千七百元，料七宗成交總值合共套現逾二千萬元。
iPlace目前仍在興建中，為一幢二十三層高工廈，當中十八層可供發售，料最快二○一六年底入伙。金朝陽將全層八千六百零八方呎樓面，劏成十八個細單位發售，共有三百二十二個單位出售。由於大部份單位定價於二百萬至三百五十萬元以內，而項目屬工廈項目，不受額外印花稅（SSD）束縛，故吸納不少住宅買家購入投資。據了解，項目開售至今售出逾六十伙，售出近兩成單位。另香港置業工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，一月份錄得一百六十六宗商舖買賣註冊登記，按月下跌46%。當中價值五百萬元或以下的細碼舖按月急跌59%，僅錄九十五宗，主要因拆場項目接近尾聲。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150223/19051301

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【壹週刊】荃灣工廈搞研究所陳豪開咖啡店

1 : GS(14)@2015-03-01 15:49:30





【壹週刊】4年前已喺馬來西亞開咖啡店嘅陳豪，踏入羊年佢將係開香港開新店。仲係荃灣搵工業大廈做研究室，想知陳豪呢間研究室做啲咩？記住Download壹週Plus手機app，免費架！
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150228/19056059

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業主炒工廈　身家逾二億

1 : GS(14)@2015-03-04 08:56:58





【報住公屋】涉事榮豐工業大廈劏房單位的業主是燒臘店東主葉文雄，年逾五十歲的他花名「叉燒葉」，報住黃大仙東頭邨公屋，在荃灣開茶餐廳，卻以炒賣工廈單位致富。二○○四年至○八年間，他以百多萬元炒賣屯門、荃灣及葵涌過百個工廈細價單位，涉款二億元。據報道，二○○四年時屯門區不少工廈單位空置，「叉燒葉」看準機會大舉入市，炒賣該區的工廈單位。有經紀憶述，當時他先以二十萬買入該區一個近二千呎工廈單位，一年間以四十五萬出售，獲利逾倍，二○○四年至○六年間，他買賣三、四十個工廈單位，連同葵荃區一帶工廈，他在三年間炒賣過二百個單位，共獲利三千五百多萬。翻查其成交紀錄，在二百多宗交易中，多為一百萬至二百萬的單位，他大多在九個月內轉手，並大多有賺，平均利潤有三成甚至一倍。■記者彭碧珊





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150304/19062838

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租較平　全港約兩萬人住工廈

1 : GS(14)@2015-03-04 17:39:54





【供不應求】二十多名荃灣工廈劏房戶面臨逼遷，其實現時港府並無關於工廈劏房居民的正式統計，社區組織協會曾於二○一二年推算全港約有一萬個工廈劏房戶，約有兩萬人入住，有地區人士指區內劏房問題嚴重，八十呎左右的劏房租金四千，一百五十呎升至近七千元，都十分搶手。在劏房供不應求下，租金較平的工廈劏房應運而生，去年一月本報曾揭發民建聯荃灣區議員陳金霖名下公司持有區內馬角街新豐工業大廈連天台單位搭建劏房。



區議員被揭出租劏房


去年一月本報記者佯裝租客睇樓，前去新豐工業大廈連天台單位，發現上址有劏房出租，當時陳金霖自稱擁有兩組天台劏房業權，其中一組待租的六百呎大房月租四千元，已租出的細房則以一千八百元租予藝術家，另一組劏房屋已租予體育會，全部設有電燈及冷氣設備。陳一度向記者稱大房適合藝術活動，稱「一兩次過夜唔係大問題」。當記者說到房間太大後，陳轉為游說可劏一半以月租三千元租出，又承認涉事房間屬僭建物，需在租約訂明政府拆遷後必須遷走的條款。不過其後記者表明身份向他查詢，他終承認天台有僭建物出租，但拒透露金額。■記者莫家文





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150304/19062836

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工廈劏房扮寫字樓出租住客：十幾間房得一個出口，火燭實死

1 : GS(14)@2015-03-31 08:39:47





■荃興工業大廈一樓有搞手（右圖）將單位一劏十，木門上有寫字樓門牌編號。張軍攝


【本報訊】港府高調打擊工廈劏房第一炮陷於膠着，《蘋果》發現工廈劏房已植根全港各區。本月中屋宇署查封令已到期的荃灣榮豐工廈劏房仍有40名居民不肯搬走；而另一邊廂，原來同區繼續有人豪花百萬將陳年工廈改建為貴價劏房，並包裝成寫字樓出租，但每呎租金達33元，直逼對面街的樂悠居等中產屋苑。有劏房戶直言夜夜擔心火燭，「呢度十幾間房得一個出口，如果火燭實死」。記者：林熊　張軍　關震海



荃灣區工廈林立，跟沙嘴道榮豐工業大廈相隔幾條街的灰窰角街荃興工業大廈，近日出現號稱「品味裝修」的「半辦公房」。上周有地產經紀帶記者參觀上址一樓一個裝修中單位，穿越迂迴走廊，兩旁的10個劏房正是經紀口中的半辦公房，但單位門口仍掛有殘舊的金屬製品廠招牌。


■一名興盛工業大廈劏房住客，指租金2,200元雖平但嘈吵無私隱。

負責人︰邊查得咁多

現場所見，每房設獨立冷氣機、抽氣扇及廁所浴室，木門貼有標示呎數的簡單圖則及門牌，除其中一個面積280方呎劏房租金叫價7,500元，其他每房150方呎，有窗戶租金5,000元起，無窗戶則4,500元，呎租達33元。租金較同區工廈劏房貴一倍，跟對面街的荃灣三大中產屋苑樂悠居、立坊及爵悅庭等睇齊。據土地註冊處資料，上址同層三個單位由一家金屬廠持有，每單位2,000多方呎，自稱劏房負責人姓李男子當時在場，他指同層另一單位已有9個劏房租出，餘下單位是貨倉。他稱「要做得企企理理」，因此10個劏房裝修費100萬元，並包裝成辦公室掩飾。他稱不怕當局查封，「邊查得咁多，根本市場有需求，我哋先會做」。



至於300米外橫龍街興盛工業大廈，記者發現6樓、9樓及13樓均有工廈劏房，其中9樓一個單位間成12劏房，住有30多人，租金2,200元起。上址劏房以薄木板分隔，牆身漆油剝落，住客共用廁所，又不設廚房明火煮食，住客只可用電飯煲煲飯蒸餸。



「隔籬轉身都聽到」


兩名獨居男租客直言晚晚提心吊膽，月入8,000元的68歲清潔散工梁伯說「住呢度最怕火燭，十幾間房得一個出口，呢度幾十人實死」。鄰房65歲的地盤散工亦指：「我日薪600蚊，又要寄錢返鄉下供兩個仔讀大學，邊有餘錢租房。」不過有女住客說「隔籬轉身都聽到，有人咳就唔使瞓」，決定搬走。不過數日後，其房間已迅速租出。



■荃興工業大廈的劏房呎租33元，直逼鄰近的中產屋苑。

■長沙灣永盛工業大廈劏房門外仍保留服飾公司招牌。



工廈劏房有幾危險，住客心照不宣，其他工廈租戶則道出危機，「隔籬貨倉擺乜冇人知，如果係易燃品，火警就大鑊」。針對將工廈改建住宅的違法行為，港府把荃灣榮豐工業大廈二樓兩個單位列為首個打擊對象，可是屋宇署頒佈的封閉令已於本月17日屆滿，但40名居民仍不搬走。屋宇署昨強調「會於適當時候執行封閉令」。去年港府長遠房屋策略報告指全港有8.6萬間劏房，但有社工估計全港劏房戶超過10萬，荃灣區有至少5,000人住工廈劏房。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150331/19096548

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