DaFa Properties Group Limited (大發地產) (6111)專區
1 :
GS(14)@2018-04-27 14:13:16https://kknews.cc/zh-hk/house/z329jep.html
儘管「轉型」是近年地產圈的高頻詞，但真正能夠在「轉型」上跳脫大環境的趨同化，有原創精神的地產商卻並不在多數。對此，大發地產總裁葛一暘認為，地產轉型期也是重新洗牌期，品牌價值的差異化將進一步拉大。
葛一暘，上海大發房地產集團有限公司總裁、上海企界實業聯合創始人；先後擔任上海凱泫實業有限公司、上海垠壹投資發展有限公司等多家企業董事長，並榮膺「城市卓越貢獻人物獎」稱號，因首創「情景地產」概念，而成為中國創新地產生態鏈的倡導核心領軍人物。
葛一暘於2005年在英國阿斯頓大學畢業，取得工商管理&電腦科學雙學士學位。在任職大發總裁以來，葛一暘立足大發24年的經驗與實力積澱，以國際前瞻視野與洞察時代的大格局觀，帶領大發地產由傳統地產開發模式向「城市服務商」模式的轉變。
期間，他提出以創新為核心的「I.C.E.」企業文化塑造激發員工的經營意識和創新能力；組建以80後為主的核心團隊，建立人才培養的長效機制為企業長期發展提供人才儲備。葛一暘的卓越領導力加上團隊強勁執行力，創造了大發地產八次榮獲「中國房地產百強企業」稱號的成績，也將大發締造成為一支名副其實的「地產新勢力」。
作為一位新生代企業家，葛一暘「有態度」，更有責任。他認為開發商不僅應以營建高品質住宅為基本，承擔社會服務責任，也應通過更多正能量行動回饋社會，為更多人的生活帶來改變。
所以長期以來，葛一暘致力於公益事業，並不斷進行創新型公益實踐。在葛一暘的率領下，大發地產榮膺「2016-2017中國房地產年度社會責任感企業」、「2016年度公益集體獎」等諸多獎項。同時葛一暘也積極推動企業與多家慈善基金會合作。
曾有業內媒體這樣評價道，葛一暘是一位中西文化交融的年輕總裁，他帶領的團隊始終不忘創新創意，將一家民營企業經營為房企百強。他運籌帷幄，為客戶打造品質的生活方式。
同時他是一位見識不凡的慈善家，將公益作為地產之外的「第二事業」，始終親力親為，探索創新。
2 :
GS(14)@2018-04-27 14:13:37http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018042505_c.htm
招股書
3 :
GS(14)@2018-09-28 18:10:13招股書
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180928032_C.pdf
4 :
GS(14)@2018-10-04 16:17:261. 我們是長江三角洲地區不斷壯大的房地產開發商，專注於開發及銷售住宅物業。
我們的總部位於上海，已在長江三角洲地區建立業務據點。於往績記錄期間及直至
2018年6月30日，我們擁有由29個項目組成的多元化組合，包括24項住宅物業、四棟商
業綜合樓及一個辦公樓層。上述所有項目中，五個項目位於上海，而24個項目位於江
蘇省、安徽省及浙江省。
於2018年6月30日，我們擁有土地儲備總建築面積2,238,827.22平方米，包括(i)未
出售可銷售總建築面積249,781.71平方米及可出租總建築面積68,468.84平方米的已竣
工物業（佔我們總土地儲備的14.2%）、(ii)總規劃建築面積1,293,586.94平方米的在建物
業（佔我們總土地儲備的57.8%）及(iii)總規劃建築面積626,989.73平方米的持作未來開
發物業（佔我們總土地儲備的28.0%）。
於往績記錄期間，我們的業務經營包括(i)物業開發及銷售、(ii)商業物業投資及
經營及(iii)物業管理服務。我們的收益主要源自銷售我們所開發的物業。截至2017年12
月31日止三個年度及截至2017年及2018年4月30日止四個月，物業開發及銷售產生的收
益分別為人民幣615.8百萬元、人民幣623.7百萬元、人民幣4,476.6百萬元、人民幣58.3
百萬元及人民幣854.6百萬元。
我們立足「為生活而創造」的品牌定位，旨在為我們的客戶提供優質物業及創造
特定生活場景。我們使用品牌名稱「大發」或「大發地產」在中國開展業務。為實施
我們的市場定位策略，我們已開創五個產品系列的住宅物業項目，即凱系列、歐陸系
列、融悅系列、雋府系列及現代系列，每個系列針對差異化的客戶分部。我們的物業
開發流程（從選址到項目規劃及設計）亦以從首次置業者到改善型客戶及高端客戶的目
標客戶的需求和喜好為中心。
我們倡導「情景地產」的理念。從用戶的日常活動、情感需求為出發點，配備設
施、打造空間，構建出不同的具體情景。我們的研究方法包含了客群洞察及大數據分
析，從場地適應性、空間規劃、公共空間設計、人性關懷、環境友好及智能設計等方
面進行了考慮。我們將業主生活分為六大情景：「家人漫步」、「兒童探索」、「老少天
倫」、「鄰里憩談」、「達人健身」及「友伴同悅」。請參閱「業務－物業開發與銷售流
程－項目規劃及設計」。
2. 我們的土地儲備
下表載列我們於2018年6月30日按地理位置劃分的土地儲備的建築面積明細：
已竣工 在建 未來開發 總土地儲備
按地理位置
劃分佔
總土地
儲備百分比
未出售
可銷售
建築面積(1)
持作
物業投資
可出租
建築面積(2)
在建規劃
建築面積(1)
規劃
建築面積(1)
總建築
面積(1)
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （%）
上海 ........ 28,744.86 27,368.95 85,137.49 – 141,251.30 6.3
南京 ........ 10,154.51 41,099.89 – – 51,254.40 2.3
溫州 ........ 199,958.93 – 191,291.85 – 391,250.78 17.5
寧波 ........ – – 172,594.78 – 172,594.78 7.7
舟山 ........ – – 128,887.36 – 128,887.36 5.8
蕪湖 ........ – – 203,815.91 57,961.90 261,777.81 11.7
安慶 ........ 10,923.41 – 511,859.55 58,032.41 580,815.37 25.9
鹽城 ........ – – – 209,685.00 209,685.00 9.4
徐州 ........ – – – 155,331.00 155,331.00 6.9
湖州 ........ – – – 145,979.42 145,979.42 6.5
總計 ........ 249,781.71 68,468.84 1,293,586.94 626,989.73 2,238,827.22 100.0
3. 仲量聯行認為，我們的物業權益於2018年6月30日的總值為人民幣16,989.9百萬
元。有關我們物業估值的詳情，請參閱附錄三「物業估值報告」。有關與我們物業估值
所作假設相關的風險，請參閱「風險因素－與我們的業務有關的風險－我們物業的評
估價值可能會與物業的實際可變現價值不同，且可能發生變動，而倘我們物業的實際
可變現價值明顯低於其評估價值，可能對我們的業務、經營業績及財務狀況造成重大
不利影響」。
4. 供應商及客戶
我們的主要供應商為建築材料供應商及承建商。截至2017年12月31日止三個
年度及截至2018年4月30日止四個月，五大供應商分別佔我們總採購額的約61.6%、
60.7%、38.4%及52.7%。截至2017年12月31日止三個年度各年及截至2018年4月30
日止四個月，我們的單一最大供應商分別佔我們總採購額約21.7%、20.6%、9.7%及
21.8%。於2018年4月30日，我們與該等主要供應商之間的業務關係一般超過兩年。
我們的客戶為住宅物業個人及公司買方以及商業物業的租戶。截至2017年12月31
日止三個年度及截至2018年4月30日止四個月，我們從五大客戶（均為獨立第三方）獲
得的除營業稅及附加費前的收益分別為人民幣22.9百萬元、人民幣36.6百萬元、人民幣
44.0百萬元及人民幣33.7百萬元，分別約佔我們於同年或同期除營業稅及附加費前的總
收益的3.1%、5.0%、0.9%及3.8%。截至2017年12月31日止三個年度及截至2018年4月
30日止四個月，我們從單一最大客戶獲得的除營業稅及附加費前的收益分別為人民幣
9.3百萬元、人民幣11.0百萬元、人民幣11.4百萬元及人民幣11.2百萬元，分別佔我們於
同年或同期除營業稅及附加費前的總收益的1.3%、1.5%、0.2%及1.3%。據董事所知，
我們的董事、他們各自的緊密聯繫人或擁有我們已發行股本5%或以上的任何股東概無
於往績記錄期間內的任何五大客戶中擁有任何權益。
5. 我們致力於成為中國領先的住宅房地產開發商。為實現該目標，我們擬實施以下
戰略：(i)繼續深入長江三角洲地區，在南京、合肥及溫州建立地區分公司，以發掘具
備開發潛力的地塊，並在華南的廣州、華中的武漢、西北的西安及西南的成都等市尋
求機會；(ii)繼續優化我們的財務結構；(iii)夯實提升產品競爭力，繼續提供從客戶角
度出發的產品；(iv)優化企業運作，提升品牌知名度；及(v)增強人才儲備以應對未來的
快速發展。
6. 我們於往績記錄期間的大部分收益來自物業銷售。下表載列我們於往績記錄期間
的主要經營業績：
截至12月31日止年度 截至4月30日止四個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收益（人民幣千元）......................... 688,995 704,646 4,569,636 88,046 877,975
物業開發及銷售（人民幣千元） ............. 615,760 623,671 4,476,569 58,336 854,627
商業物業投資及經營（人民幣千元）.......... 66,729 73,675 85,044 27,228 21,869
物業管理服務（人民幣千元） ............... 6,506 7,300 8,023 2,482 1,479
毛利（人民幣千元）......................... 107,708 119,157 657,281 26,300 264,503
毛利率(%) ............................... 15.6 16.9 14.4 29.9 30.1
物業開發及銷售(%) ...................... 8.9 9.4 13.1 9.7 28.8
商業物業投資及經營(%)................... 73.7 75.5 76.4 69.9 80.2
物業管理服務(%) ........................ 61.1 64.6 66.5 66.2 64.5
已交付建築面積（平方米） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143,978 135,198 316,809 14,691 37,259
已確認平均售價（人民幣元 ╱ 平方米） ....... 4,277 4,613 14,130 3,971 22,937
7. 下表載列我們於往績記錄期間的淨虧損或利潤。
截至12月31日止年度 截至4月30日止四個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
（人民幣千元）（人民幣千元）（人民幣千元）（人民幣千元）（人民幣千元）
年 ╱ 期內利潤 ╱（虧損）...................... 53,418 21,855 144,164 (64,755) 77,544
減：投資物業的公允價值收益 ................. 271,000 254,000 58,000 14,000 18,847
稅務影響 .............................. (67,750) (63,500) (14,500) (3,500) (4,712)
年 ╱ 期內利潤 ╱（虧損）
（不包括除稅後投資物業的公允價值收益）...... (149,832) (168,645) 100,664 (75,255) 63,409
8. 全球發售統計數字(1)
發售規模： ........................ 初步為本公司經擴大已發行股本的25%
發售架構： ........................ 初步為香港公開發售佔10%（可予重新分配）
及國際發售佔90%（可予重新分配及
視乎超額配股權獲行使與否而定）
超額配股權： ...................... 最多為全球發售下初步可供認購的
發售股份數目的15%
每股股份發售價：................... 每股發售股份3.28港元至4.98港元
按發售價
每股發售股份
3.28港元計算
按發售價
每股發售股份
4.98港元計算
股份市值(2) ........................................... 2,624百萬港元 3,984百萬港元
本公司擁有人應佔每股未經審計
備考經調整綜合淨有形資產(3) .......................... 3.43港元 3.83港元
9. 所得款項用途
我們估計，經扣除我們就全球發售應付的包銷費用及開支，並假設超額配股權未
獲行使，我們將自全球發售收取淨所得款項約726.0百萬港元（假設發售價為每股發售
股份4.13港元，即指示性發售價範圍的中位數）；或約844.9百萬港元（倘超額配股權獲
悉數行使）。
我們擬將全球發售的淨所得款項用於以下用途：
• 約60%或435.6百萬港元將於上市後一年內用作開發我們現有物業項目（即
大發融悅東方（蕪湖）及凱澤錦園）的建設成本。有關我們項目的進一步詳
情，請參閱「業務－物業開發及銷售」；
• 約30%或217.8百萬港元將用於償還一家資產管理公司的兩年期借貸人民幣
530.0百萬元（按固定年利率8.5%計息及到期日為2019年9月26日）的大部
分，而我們預期將動用經營所得營運資金以償還差額約人民幣312.2百萬
元；及 約10%或72.6百萬港元將用作一般營運資金用途。
請參閱「未來計劃及所得款項用途」。
10. 於2015年、2016年及2017年12月31日，我們的可分派儲備分別為人民幣1,375.6
百萬元、人民幣1,400.3百萬元及人民幣1,395.8百萬元。於2017年，我們向當時子公司
的股東宣派股息人民幣142.0百萬元並向一家子公司的非控股股東宣派股息人民幣4.5百
萬元，且於最後可行日期已派付該等股息。於2015年，我們向當時一家子公司的股東
派付股息人民幣20.0百萬元。
11. 由於我們的業務模式及我們經營所處的整體經濟及監管環境未發生重大變動，我
們的業務經營於往績記錄期間後及直至本招股章程日期保持穩定。
自2018年4月30日起及直至最後可行日期止期間，我們已獲取16個項目，其中
總佔地面積351,359平方米的十幅地塊乃透過公開招拍掛程序獲得，總對價約人民幣
2,457.2百萬元。該等十幅地塊位於湖州、鎮江、鹽城、徐州、蕪湖、寧波、嘉興、
成都、重慶及清遠等十個城市。就餘下六個項目而言，我們已收購或訂立協議以收購
擁有或有權擁有該等項目的土地使用權的公司的股權。此六個項目的總佔地面積為
221,769平方米，我們擬與其他獨立第三方共同開發該等項目。請參閱「業務－物業開
發與銷售流程－土地收購－收購公司股權或投資」。
於2018年8月24日，我們就開發徐州•大發融悅東方與杭州工商信託股份有限公
司訂立一項年利率為12.0%及本金總額為人民幣300.0百萬元的融資安排，自首次提款
日期起為期12或18個月（視乎第二次提款的時間而定）。
於2018年8月29日，我們就物業開發與上海銀行股份有限公司（「上海銀行」）訂立
一份年利率為17.0%及本金總額為人民幣300百萬元的貸款協議，為期一年。於2018年
9月25日，我們就物業開發與上海銀行訂立另一份年利率為16.0%及本金總額為人民幣
250百萬元的貸款協議，為期兩年。
經審慎周詳考慮後，我們的董事確認，除所披露者外，自2018年4月30日起直至
本招股章程日期，我們的財務狀況及經營狀況或前景並無重大不利變動，且自2018年
4月30日起並無發生會對全文載於本招股章程附錄一的會計師報告所示資料造成重大影
響的事件。
12. 與全球發售有關的上市開支主要包括包銷佣金及專業費用。於往績記錄期間，我
們產生上市開支約人民幣20.9百萬元，其中人民幣15.7百萬元已計入我們的綜合損益
表，而人民幣5.2百萬元已計入我們的綜合財務狀況表。尤其是，人民幣3.3百萬元及人
民幣12.4百萬元分別計入我們截至2017年12月31日止年度及截至2018年4月30日止四個
月的綜合損益表。我們目前預期於往績記錄期間結束後將產生人民幣66.5百萬元的其
他開支，其中人民幣31.7百萬元將計入我們的綜合損益表，而人民幣34.8百萬元將計入
我們的權益。董事預期該等開支不會對我們截至2018年12月31日止年度的財務業績造
成重大不利影響。
13. 於2018年
4月30日
本公司擁有人
應佔經審計
綜合淨有形
資產
全球發售的
估計淨所得
款項
未經審計
備考經調整
綜合淨有形
資產
本公司擁有人
應佔每股經調整
綜合淨有形資產
人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣元 港元
（附註1） （附註2） （附註3） （附註4）
按發售價每股發售股份3.28港元計算. . 1,884,744 512,795 2,397,539 3.00 3.43
按發售價每股發售股份4.98港元計算. . 1,884,744 798,046 2,682,790 3.35 3.83
5 :
GS(14)@2018-10-07 11:48:0413. 風險: 或不能在理想地段按商業合理價格收購合適土地儲備以用於開發、倚重中國物業市場的表現、現金流量、加強對中國物業行業提供信託貸款的監管、投資物業的公允價值可能不時波動且未來或會大幅減少、出售子公司收益為非經常性性質、物業開發的時間表及物業銷售的時間、物業項目的位置、建築材料價格及勞工成本波動可能影響我們承建商收取的建設費用、物業開發及管理業務的開展取得必要的政府批文、中國稅務機關計算的土地增值稅或有別於我們就撥備計算的土地增值稅責任、物業的評估價值可能會與物業的實際可變現價值不同、或不能按時完成開發項目、可能受到影響我們與合營企業及聯營公司合作夥伴之間關係或經營項目的重大問題的不利影響、擁有債項且日後或會產生額外債項、利率變動、依賴第三方承建、拓展新區域市場帶來若干風險及不確定性、依賴租金收入、或不能吸引及維繫投資物業的優質租戶、經營投資物業時產生維護及經營成本、面臨與投資物業的缺陷或瑕疵相關的若干風險、的投資物業可能會因維修、整修及╱或物業或鄰近物業的重建或翻新而發生暫時關閉、營業額減少或出租率降低的情況、投資物業的流動性不足及投資物業缺乏其他用途、為若干客戶按揭貸款提供擔保、部分物業開發項目的總建築面積或異於原許可面積、面臨預售相關合同及法律風險、預售的中國法律及法規變動、因違約而未能及時向客戶交付個人房屋所有權證、保證申索、出讓金支付、人、健康及環境、未登記租賃、保險、營運依賴數目有限的主要供應商、物業開發項目及投資物業的若干部分被指定為人民防空工程、官司、商標、賄賂、激烈競爭、匯率、融資、稅率、天災人禍
6 :
GS(14)@2018-10-07 11:49:4114. 1996年開始和人搞地產，之後擴大業務，兒子接班，重組上市
7 :
GS(14)@2018-10-07 12:19:4015. 鑒於我們多元化的資本來源及高質量的項目組合，我們持續優化我們的債務結
構。於2018年4月30日，於一年內到期或須按要求償還的銀行貸款、於一至兩年內到期
的銀行貸款、於二至五年內到期的銀行貸款及於五年後到期的銀行貸款分別佔我們未
償還銀行總貸款的18.9%、15.7%、25.2%及40.2%。憑藉我們與銀行的穩定關係、我們
良好的信貸歷史以及較低的中國人民銀行貸款基準利率，我們認為，我們將能夠以較
低利率的借貸置換若干現有借貸從而降低我們的融資成本。截至2017年12月31日止三
個年度及截至2017年及2018年4月30日止四個月，我們融資的有效利率分別為10.1%、
9.3%、10.1%、9.0%及10.2%。
16. 繼續深入長江三角洲地區，在南京、合肥及溫州建立地區分公司，以發掘具備開發潛
力的地塊，並在華南的廣州、華中的武漢、西北的西安及西南的成都等市尋求機會
我們會繼續深耕長江三角洲地區的市場，該地區作為中國最大的經濟圈之一，房
地產市場發展程度較高。我們相信，我們在該市場具有地緣優勢，因為我們在長江三
角洲地區立足多年，品牌逐漸被廣大客戶所認可。在擴張版圖時，我們選擇長江三角
洲地區的區域性中心城市為重點，以點帶面。我們將繼續深入長江三角洲地區，在南
京、合肥及溫州建立地區分公司，以發掘具備開發潛力的地塊，並在華南的廣州、華
中的武漢、西北的西安及西南的成都等市尋求機會。
我們認為在單核的二線城市（如西安、武漢、成都、太原、長沙、南昌等內陸省
會城市），房地產市場未來幾年會有巨大發展，以平衡中國的區域經濟發展，實現結構
性調整。同時，國務院已於2018年2月5日前批准設立八個國家級城市群並預期將會批
准另外五個，其中會呈現形式各異的城鎮群體。源於核心城市和核心城市之間的高鐵
的帶動作用，強三線城市的房地產市場也將具備較大發展潛力，因此也會是我們發展
的目標區域。
在我們獲取土地時，我們於城市中的人口聚集區進行選址，優先考慮軌道交通發
達、各項配套措施完善、消費者密集、未來有發展潛力及地價合理的地塊。我們獲取
多種用途的土地。儘管我們依然偏好並將專注開發住宅物業，但在獲取土地時，我們
對現金流量能夠平衡的商業綜合體項目亦持開放態度。
17. 繼續優化我們的財務結構
我們將繼續採取穩健的財務政策，密切監控資產負債比率、利息覆蓋率等重要財
務指標，審慎管理資金結構、現金流量及流動性狀況，控制成本與風險，實現高資金
週轉率，爭取2019年做到收購土地後現金流量9個月回正。
我們亦打算拓展多元化的融資渠道進一步優化資本結構。我們相信，我們目前
的負債率比較健康，而利潤率也仍有空間，因此我們在獲取融資方面有較大靈活度。
我們打算在成功上市後探索多元化融資渠道，例如資產支持型證券計劃、公司債券及
其他債務發行等。在融資時，我們努力在獲得資金的時間耗費與資金成本之間取得平
衡。我們的總部將繼續對現金進行總體調控，進一步提高資金的使用效率。
18. 於往績記錄期間，我們的業務經營包括三條主要業務線：(i)物業開發及銷售、
(ii)商業物業投資及經營及(iii)物業管理服務。截至2017年12月31日止三個年度及截至
2017年及2018年4月30日止四個月，我們的總收益分別為人民幣689.0百萬元、人民幣
704.6百萬元、人民幣4,569.6百萬元、人民幣88.0百萬元及人民幣878.0百萬元。下表載
列我們於所示期間按業務分部及收入性質劃分的總收益明細：
截至12月31日止年度 截至4月30日止四個月
業務線 收入性質 2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
金額
佔總額
百分比 金額
佔總額
百分比 金額
佔總額
百分比 金額
佔總額
百分比 金額
佔總額
百分比
（人民幣千元） (%) （人民幣千元） (%) （人民幣千元） (%) （人民幣千元） (%) （人民幣千元） (%)
（未經審計）
物業開發及銷售 ...... 物業銷售 615,760 89.4 623,671 88.5 4,476,569 98.0 58,336 66.3 854,627 97.3
商業物業投資及經營 .. 租金及
費用收入 66,729 9.7 73,675 10.5 85,044 1.9 27,228 30.9 21,869 2.5
物業管理服務 ........ 物業管理費 6,506 0.9 7,300 1.0 8,023 0.2 2,482 2.8 1,479 0.2
總計 ............... 688,995 100.0 704,646 100.0 4,569,636 100.0 88,046 100.0 877,975 100.0
19. 截至2017年12月31日止三個年度及截至2017年及2018年4月30日止四個月，我們
產生與外部銷售代理有關的佣金成本分別為人民幣4.5百萬元、人民幣6.9百萬元、人民
幣21.3百萬元、人民幣1.8百萬元及人民幣4.3百萬元。銷售代理並無代表我們收取任何
銷售付款。客戶作出的付款直接支付至我們指定的公司賬戶。我們於往績記錄期間內
並無與銷售代理發生任何重大糾紛。
20. 銀行貸款
銀行貸款為我們外部融資的主要來源。於2015年、2016年、2017年12月31日及
2018年4月30日，我們的未償還銀行貸款分別為人民幣3,307.0百萬元、人民幣2,825.9
百萬元、人民幣3,974.9百萬元及人民幣3,987.4百萬元。
21. 信託融資及其他融資安排
與中國其他物業開發商相似，我們有時在日常業務過程中與信託公司或其他金
融機構訂立融資安排，為我們的物業開發提供資金。我們認為，與銀行借貸相比，信
託融資及其他融資安排通常在可動用性、審批時間表及償還要求方面更具靈活性，因
此，對我們的部分項目開發而言構成有效的替代資金來源，尤其是在銀行信貸環境收
緊期間。
於2018年4月30日，未償還信託融資及其他融資安排總額佔我們於同一日期總借
貸的30.1%。有關私人融資安排適用的相關法律及法規詳情，請參閱「監管概覽－房地
產融資的法規－撥支房地產開發及收購」。
於最後可行日期，我們已與信託公司或其他金融機構訂立八項融資安排，包括與
中國華融資產管理股份有限公司上海市分公司（「華融上海」）訂立的三項融資安排、與
平安信託有限責任公司（「平安信託」）訂立的一項信託融資安排、與中航信託股份有限
公司（「中航信託」）訂立的一項信託融資安排、與光大興隴信託有限責任公司（「光大
興隴信託」）訂立的一項信託融資安排、與中建投信託股份有限公司（「中建投信託」）
訂立的一項信託融資安排及與杭州工商信託股份有限公司（「杭州信託」）訂立的一項信
託融資安排。
我們將該等融資安排分為兩個類型，一類涉及轉讓相關項目公司的股權及另一類
並不涉及轉讓相關項目公司的股權。我們的董事確認，除與光大興隴信託及杭州信託
訂立的信託融資安排外，我們的信託或資產融資安排概無涉及轉讓我們項目公司的股
權。
與中航信託訂立的信託融資安排外，我們的信託或資產融資通常以一種或多種
抵押品作抵押，其中包括項目土地使用權、項目公司的股份或現金，並可能以項目公
司或我們的控股股東為擔保人。根據協議，融資安排到期及還款償付後，相應的股份
質押、留置權或擔保將解除，且（視情況而定）轉讓予金融機構的項目公司股權將由相
關實體根據相關協議按基於預定公式計算的對價購回。我們相信我們的信託或資產融
資安排與中國行業常規一致。控股股東提供的所有擔保將於上市前解除。
...
信託公司及其他金融機構的背景
與我們開展合作的信託公司、其他金融機構及其融資工具均為中國聲譽良好、歷
史悠久的機構且均為我們的獨立第三方。
根據其網站及其他公開可得資料，平安信託成立於1996年4月9日，且為中國平安
保險（集團）股份有限公司（其股份於聯交所（股份代號：2318）及上海證券交易所（股
票代碼：601318）上市）的子公司。平安信託為高淨值人群及其機構客戶提供理財及資
產管理服務。此外，平安信託為不同行業的公司及機構提供投資及投資銀行服務，包
括多種形式的直接融資。
根據其網站及其他公開可得資料，華融上海為中國華融資產管理股份有限公司
（「中國華融」）的上海市分公司。中國華融於1999年11月1日成立，其股份於聯交所上
市（股份代號：2799），而其主要業務包括提供資產管理、銀行、證券、信託、金融租
賃、投資、期貨及消費金融等領域的金融服務。
根據其網站資料，於2017年12月31日，中航信託由華僑銀行有限公司及中航投資
控股有限公司（「中航投資」）分別持有17.27%及82.73%。中航投資為中航資本控股股
份有限公司（其股份於上海證券交易所上市（股票代碼：600705））的全資子公司。中
航信託的主要業務包括提供及管理私募股權投資產品、資產管理服務、理財服務、貸
款服務、信託融資、債券融資及股權投資服務。
根據其網站及其他公開可得資料，光大興隴信託於2014年成立，是中國光大集團
股份公司的主要子公司。光大興隴信託為客戶提供理財和資產管理服務。
根據其網站及其他公開可得資料，中建投信託於1979年成立，總部位於杭州，其
股東是中國建銀投資有限責任公司及建投控股有限責任公司。中建投信託為客戶提供
信託融資和理財服務。
根據其網站及其他公開可得資料，杭州信託於1986年12月16日成立，其中一名股
東是杭州市政府直屬管理的國有企業杭州市金融投資集團有限公司。杭州信託的主要
業務包括資產管理、投資銀行及信託服務，其亦為高淨值人群提供理財服務。
22. 商業物業投資及經營
與我們的業務策略相一致，我們擁有並營運我們開發的大部分商業物業作長期
投資用途。該等商業物業包括我們的南京艾尚天地、南京凱鴻廣場、上海凱鴻廣場及
港陸廣場和其他商舖。我們持有該等商業物業以獲得資本增值，並出租該等物業以
產生租金收入。截至2018年4月30日，我們共持有四項已竣工投資性物業，總建築面
積為68,468.84平方米。截至2017年12月31日止三個年度及截至2017年及2018年4月30
日止四個月，我們商業物業的平均出租率分別為約80.6%、87.0%、91.5%、89.4%及
91.5%。截至2017年12月31日止三個年度及截至2017年及2018年4月30日止四個月，商
業物業投資及經營產生的收益分別為人民幣66.7百萬元、人民幣73.7百萬元及人民幣
85.0百萬元、人民幣27.2百萬元及人民幣21.9百萬元，佔我們各期間總收益的9.7%、
10.5%、1.9%、30.9%及2.5%。
下表載列我們於所示期間按項目劃分的商業物業產生的收益明細。
截至12月31日止年度 截至4月30日止四個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收益
佔投資
物業總收益
的百分比 收益
佔投資
物業總收益
的百分比 收益
佔投資
物業總收益
的百分比 收益
佔投資
物業總收益
的百分比 收益
佔投資
物業總收益
的百分比
（人民幣千元） % （人民幣千元） % （人民幣千元） % （人民幣千元） % （人民幣千元） %
（未經審計）
上海凱鴻廣場......... 30,007 45.0 30,802 41.8 32,344 38.0 11,266 41.4 6,726 30.8
南京艾尚天地......... 35,019 52.5 40,995 55.6 50,472 59.3 15,338 56.3 13,579 62.1
南京凱鴻廣場......... 1,703 2.6 1,878 2.6 1,732 2.0 623 2.3 574 2.6
港陸廣場 ............. – – – – 496 0.6 – – 992 4.5
總計 ................. 66,729 100.0 73,675 100.0 85,044 100.0 27,228 100.0 21,869 100.0
23. 物業管理
於往績記錄期間，南京緯思武德向南京艾尚天地的租戶提供物業管理服務。我們
根據其相對位置、用途及可用建築面積收取管理費。截至2017年12月31日止三個年度
及截至2017年及2018年4月30日止四個月，我們的物業管理服務收入分別為人民幣6.5
百萬元、人民幣7.3百萬元、人民幣8.0百萬元、人民幣2.5百萬元及人民幣1.5百萬元，
分別佔我們總收益的0.9%、1.0%、0.2%、2.8%及0.2%。
於2018年3月，我們將我們於南京緯思武德的股權出售予獨立第三方，以簡化本
集團的組織架構並專注於我們的核心業務。
24. 供應商
我們的主要供應商為建築材料供應商及承建商。截至2017年12月31日止三個年
度及截至2018年4月30日止四個月，向五大供應商（均為獨立第三方）作出的採購額分
別為人民幣387.2百萬元、人民幣814.1百萬元、人民幣525.6百萬元及人民幣165.3百萬
元，分別相當於我們同期總採購額的61.6%、60.7%、38.4%及52.7%。截至2017年12
月31日止三個年度及截至2018年4月30日止四個月，向單一最大供應商作出的採購額分
別為人民幣136.6百萬元、人民幣276.0百萬元、人民幣132.1百萬元及人民幣68.2百萬
元，分別佔我們同期總採購額的21.7%、20.6%、9.7%及21.8%。我們於往績記錄期間
與五大供應商平均擁有兩年以上的業務關係。
25. 我們的客戶為住宅物業個人及公司買方以及商業物業的租戶。截至2017年12月31
日止三個年度及截至2018年4月30日止四個月，我們從五大客戶（均為獨立第三方）獲
得的除營業稅及附加費前的收益分別為人民幣22.9百萬元、人民幣36.6百萬元、人民幣
44.0百萬元及人民幣33.7百萬元，分別約佔我們同年或同期除營業稅及附加費前的總收
益的3.1%、5.0%、0.9%及3.8%。截至2017年12月31日止三個年度及截至2018年4月30
日止四個月，我們從單一最大客戶獲得的除營業稅及附加費前的收益分別為人民幣9.3
百萬元、人民幣11.0百萬元、人民幣11.4百萬元及人民幣11.2百萬元，分別佔我們同年
或同期除營業稅及附加費前的總收益的1.3%、1.5%、0.2%及1.3%。
26. 我們自用的物業
我們自用的物業主要包括辦公室。截至2018年4月30日，我們擁有的自用辦公室
的總建築面積約為8,156.50平方米，賬面值為人民幣103.0百萬元，相當於我們總資產
的0.6%。概無任何組成我們非物業業務一部分的單一物業權益的賬面值達到或超過我
們總資產值的15%。因此，物業估值師概無就該等物業權益進行估值。
截至最後可行日期，我們作為租戶訂立80份租賃協議，並未登記所有租賃協議。
我們亦向第三方出租若干物業。截至最後可行日期，我們作為業主訂立36份租約，有
35份未登記，其中三份可能會令我們受到處罰。我們尋求所租用物業的業主的合作，
以登記該等已執行的租賃協議。租賃協議的登記要求向有關部門提交業主的某些文
件，包括其身份證明文件及房屋所有權證，因此登記須獲得業主的合作，而這並非我
們所能控制。我們的中國法律顧問告訴我們，未進行登記並不會影響該等租賃協議的
有效性和可執行性。然而，有關政府部門可能要求我們在一段時限內糾正該等未登記
的租賃協議，及若我們未能如此糾正，則可就每份未登記租賃協議對我們處以人民幣
10,000元的罰款。
27. 僱員
於2018年4月30日，我們合共擁有526名僱員。
下表載列我們於2018年4月30日按職能劃分的僱員明細。
工作性質 僱員人數 佔僱員總數百分比
(%)
高級管理層.......................................... 32 6
工程及成本控制 ...................................... 121 23
銷售及營銷.......................................... 141 27
行政及人力資源 ...................................... 70 13
財務及會計.......................................... 48 9
設計 ............................................... 32 6
項目研發............................................ 67 13
內部監控............................................ 9 2
IT ................................................. 6 1
總計 ............................................... 526 100.0
下表載列我們於2018年4月30日按地點劃分的僱員明細。
地點 僱員人數 佔僱員總數百分比
(%)
上海 ............................................... 197 37
南京 ............................................... 40 8
溫州 ............................................... 75 14
寧波 ............................................... 74 14
蕪湖 ............................................... 53 10
合肥 ............................................... 87 17
總計 ............................................... 526 100.0
8 :
GS(14)@2018-10-07 12:21:1228. 我們的業務
本集團從事(i)物業開發及銷售及(ii)商業物業投資及經營。我們於上海、南京、
溫州、寧波、安慶、舟山及蕪湖開發住宅物業及商業綜合樓。我們於上海、南京及溫
州擁有四棟商業綜合樓及七間辦公室以取得資本增值，並將其出租或擬出租以產生租
金收入。上海大發於2010年9月購買該七間辦公室用於辦公，但為獲得更好的辦公環境
而於2017年將其辦公室遷至我們的總部。我們目前將該七間辦公室出租予中得服能源
有限公司（獨立第三方），租期為自2017年11月起計39個月。截至2017年12月31日止三
個年度以及截至2018年4月30日止四個月，我們租賃該七間辦公室所產生的總收益分別
為零、零、人民幣496,000元及人民幣992,000元，相當於我們在各期間總收益的零、
零、0.01%及0.11%。租賃辦公室並非我們的核心業務。
29. 大發集團
大發集團乃於1996年6月17日在中國成立的公司，並由葛和凱先生、葛一暘先生
及上海和鴻分別擁有60%、20%及20%。上海和鴻則由葛和凱先生、葛一暘先生、金林
蔭女士及葛和鳴先生分別擁有73%、21%、5%及1%。
於重組後，大發集團一直於溫州從事其擁有及開發的辦公樓租賃（「辦公樓租賃
業務」），及經大發集團確認，其目前無意將其辦公租賃業務延伸至溫州以外。
大發集團的管理層獨立於本集團的管理層，兩者概無人員重疊。大發集團的唯一
董事為葛和凱先生，而其並非本公司的董事或高級管理層。
考慮到(i)大發集團僅於溫州租賃一棟辦公樓，而我們並無且目前無意於同一地區
擁有任何辦公樓租賃業務及(ii)大發集團與我們的管理團隊並無人員重疊，董事認為大
發集團與我們之間將不存在競爭。
英國集團
於最後可行日期，除我們的業務及大發集團外，我們最終控股股東之一葛和凱先
生連同我們的執行董事及最終控股股東之一葛一暘先生於Kaiyang (London) Real Estate
Ltd.及Dafa (UK) Limited（統稱「英國集團」，連同大發集團統稱「除外集團」，主要於
英國從事房地產開發）分別間接或直接持有70%及70%的股本。為了實現英國集團與本
集團物業開發項目之間的地理區分，並確保劃分清晰，英國集團將僅在英國開展其物
業業務。
截至最後可行日期，Dafa (UK) Limited完成開發一個於伊斯特本的住宅項目（「伊
斯特本項目」），其由十棟公寓及四棟聯排房屋組成。
截至最後可行日期，Kaiyang (London) Real Estate Ltd.就未來開發於倫敦持有若
干地塊（「倫敦項目」，連同伊斯特本項目統稱「英國業務」）。經英國集團確認，倫敦項
目處於初步階段及於往績記錄期間並無產生收益或利潤（「英國業務」，連同辦公樓租
賃業務統稱「除外業務」）。
英國集團的管理層獨立於本集團的管理層，兩者概無人員重疊。概無Kaiyang
(London) Real Estate Ltd.及Dafa (UK) Limited的董事為本公司的董事或高級管理層。
考慮到(i)英國集團僅於英國開發物業，及我們並無且目前無意於同一地區擁有任
何業務及(ii)英國集團與我們的管理團隊並無人員重疊，董事認為英國集團與我們之間
將不存在競爭。
排除除外業務的主要原因
就排除除外業務而言，我們已考慮下列一個或多個原因：
(i) 本集團與除外集團之間清晰的地理劃分
大發集團僅於溫州租賃一棟辦公樓，而我們並無且目前無意於同一地區擁
有任何辦公租賃業務。英國集團僅於英國開發物業，及我們並無且目前無意於同
一地區擁有任何業務。我們的董事認為，本集團項目與除外集團項目之間的地理
劃分為必要並能有效地區隔本集團與除外集團的業務。由於市場、客戶及供應商
均不相同，除外集團的項目被視為位於我們的重點地理區域以外，因此其於本集
團中被排除。
(ii) 本公司的投資戰略
我們並無計劃發展或收購任何辦公樓租賃業務，因為其與我們的戰略並不
一致。
(iii) 除外集團的資本支出要求
部分除外集團項目需要長期投資及龐大的資本支出。鑒於其資本支出要求
及投資期限，因此均不納入我們的投資戰略。例如，英國集團擁有的倫敦項目處
於初步發展階段，需要大量投資成本，因此其於本集團中被排除。
9 :
GS(14)@2018-10-07 12:40:2729. 顧炯:1672、2699、2286
30. 霍浩然:8165、1004、582、1367
10 :
GS(14)@2018-10-07 12:42:1031. 安永
32. 2017年轉賺1億，2018年轉賺2,000萬，重債