一路一帶：共享大灣區的榮耀
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GS(14)@2018-01-22 05:52:31香港和大陸日漸融合，兩地文化衝擊，但經濟互相依靠，密不可分。無論環境、文化、政策都截然不同，但在大陸吹雞後，大灣區這個概念巨輪碾壓落香港，中港融合勢不可擋。香港價值正一點一滴流走。筆者執筆之時，看着香港的藍天白雲，被「豬海」的毒霧污染，多個區域空氣污染指數爆標，感到十分唏噓。中港兩地價值觀存異惹爭，已歷十數寒暑，在大陸，有能者居之絕對冇呢隻歌仔唱，靠關係，靠邊站，香港卻學到好足，司法不變，同一件事，在幾年後卻有不同處理方式。敵對陣營僭建，要依法辦事；自己友僭建，卻叫大家包容。執紙皮婆婆賺1元要告到底，司法部首長涉嫌欺壓銀行及公眾，卻是忙中有錯，小事一樁。昔日的香港精神已盪然無存。其實香港變成豬港、臭港，香港人自己亦有份墮落，最近高鐵終於公佈票價，開往福田要80元，番禺（港鐵夾硬叫「廣州·南」）要260元，較紅磡直通車更貴。既然要擁抱大灣區，要中港融合，上廣州市中心開個會，肯定坐直通車到位於天河區的「真·廣州東站」，肯肯定唔會搭高鐵去番禺站，再轉40分鐘地鐵到真·廣州。不過身邊有不少朋友都說，開通了高鐵，會試搭吓，有一部份是完全不會返大陸的港人，對大陸毫不理解，亦莫不關心，另一部份是只會上深圳打邊爐、揼骨，對他們來說，高鐵是甚麼？另一班專出差工作的，都是飛機起步，廣州？肯定坐直通車，上海北京？咪玩啦，飛機又快又舒服呀。千億高鐵，其實只是中國過萬公里鐵路的其中一塊拼圖，意義大過實際，拼好了，望落好睇，拼唔到，亦不會阻止地球轉。港豬澳橋留待收費公佈才下定論，但成本效益及經濟貢獻，目測會大過高鐵。斯郎
https://www.facebook.com/oneroadonebelt/
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180118/20277577
馬化騰倡大灣區推E證通
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GS(14)@2018-03-06 03:32:44【明報專訊】全國人大代表、騰訊（0700）主席兼首席執行官馬化騰在加快粵港澳大灣區建設的提案中建議，建立E證通試點，使大灣區的居民可在一部手機上載身分證、回鄉證、港澳通行證，可以更方便，他指從技術上可行，但系統方面較為複雜。他又稱，香港人在內地想用移動支付系統，不過港澳地區的系統，沒有如內地般在後台與公安部接口，核實身分證是否真確。
身分證回鄉證植入手機
內地移動支付發展迅速，近日網上流傳一段短片，一名外國人回國後不熟習沒有移動科技的生活。馬化騰笑稱，很多人傳送該段影片給他看。 他指現時騰訊正積極發展海外支付，主要是方便中國人出外旅遊，惟在當地申請第三方支付牌照進度相當慢。他認為，中國在銀行的對接接口相當先進，香港還需等待金管局推動的快速支付系統在下半年開通，才能在各銀行間快速轉帳，馬來西亞的牌照申請亦相當慢，基建亦有待發展。
ICO有監管風險 絕不參與
馬化騰在今年的建言中，亦提及加入防範金融風險，他表示一些非法集資、ICO（首次代幣發行）等在微信支付公眾號平台進行，最終部分導致用家出現損失，出事後受害者向微信問責。 馬化騰稱，他有責任和義務處理。最後馬化騰表示，隨便一家機構亦能ICO發行代幣，會有監管風險，他不會參與亦不會考慮。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0612&issue=20180304
大灣區效應 珠海物業潛力大 過去8個月平均樓價升逾兩成
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GS(14)@2018-03-06 03:45:19【明報專訊】財政司長陳茂波指，潛力超越世界其他「灣區經濟」 的粵港澳大灣區政策快將落實，意味大珠江三角區展開新一輪合作，區內各地樓市因此備受憧憬；而且在過去兩年，大橋效應帶動珠海平均樓價累升28%。戴德梁行大中華區綜合住宅服務及業務營銷董事總經理蔣尚禮表示，除了大灣區概念，珠海規劃具彈性、受外資進入等支持，以及港珠澳大橋優勢，都成為樓市動力，並更勝其他地區。
珠海主要分為香洲、斗門和金灣三區，並包括與澳門僅一水之隔的橫琴新區，市中心位於香洲。中國房價行情資料顯示，珠海1月二手盤平均樓價為每平方米2.29萬元人民幣，按年上升12.11%，當中以斗門區的增幅最高，達14.18%，每平方米售1.23萬元人民幣。成交方面，蔣尚禮稱目前珠海樓市供應和成交量都集中於香洲區，佔近整體近一半，但相信新區如斗門和金灣會逐步增加。
二手盤每平方米均售2.29萬
近年中央政府推出不少壓制樓市過熱的措施，但當中限制非本地戶籍居民買樓政策的「限外令」，尚未得知地方政府會否跟隨。蔣尚禮相信，政府需視乎市况而定，因一旦嚴格跟隨，約七八成人都不能於當地購買物業。他預計大灣區政策正式推出後，各城市會有明確產業分工，才可得知地方會否跟隨限外令，以及對樓市的影響。
不過，他料內地整體樓市調控政策不會再進一步放寬或收緊，未來兩年包括珠海在內的樓價料會橫行。至於由橫行至樓市再爆發升勢的時間，他稱仍要視乎政策，例如保障房和要求大型企業推出租住房，如這些供應紓緩中層市民需求，轉買為租，或者屆時才令內地稍為放寬限購，這可能是3年後發生的事情。
至於被問到除了大灣區概念外，珠海樓市還有什麼動力，他認為當地本身都具一定優勢，規劃較大彈性和多元化；除旅遊業外，亦有不少外資進入，動力更勝其他地區。他稱珠海的外來力量強，因港珠澳大橋通車後，成國內唯一陸路地方可連接港澳地區，可從中受惠。
處深圳一小時圈具優勢
戴德梁行報告指出，隨着大灣區計劃促進各地經濟合作，以及交通連接等，為區內各地樓價帶來正面影響。在2015至2017年間，區內城市平均樓價升逾兩成，投資者對二線城市興趣增加亦為樓價升勢動力之一。不過，大灣區內樓價有明顯差別，主要與各地交通連接有關，例如東莞、珠海、惠州和中山，由於交通連接佳和在深圳一小時生活圈內，過去兩年樓累升了近六成。
相反，佛山、江門和肇慶樓市表現較落後，過去兩年平均升21% ，明顯跑輸上述地區，主因為缺乏交通連接各地，並遠離深圳一小時生活圈，限制了貨物和人流進入，同時阻礙了與大灣區東部城市的經濟合作。然而，隨着未來數年有數個交通基建項目落成，將擴大上述一小時生活圈範圍，把以上三地納入當中，預計將刺激樓價，料未來3年累升最少35%。
報告亦稱，珠海特別受惠港珠澳大橋快將通車，在過去8個月平均樓價累升了逾兩成，受當地以至港澳投資者需求帶動。即使升幅可觀，但樓價也只是澳門的三分之一，反映仍有進一步上升空間。當中橫琴受惠大灣區和與澳門緊密聯繫支持，當地政府料2020年人口將升至28萬，支持840萬平方米的新住宅需求，接近政府於當地規劃作住宅用途的總面積。戴德梁行認為在大灣區中，有明確發展方向、受惠於政策強力支持、即將受惠未來基建項目、擁有穩固經濟基礎的城市，便具投資潛力，橫琴就是其中之一。
樓價僅澳門三分一 有上升空間
橫琴為中國其中一個自由貿易區，向企業提供不少優惠，但近年增長主要動力實質來自旅遊業。橫琴的長隆海洋王國2014年落成後，便吸引大量旅客到訪，人次超越香港的海洋公園和迪士尼樂園，亦帶動到訪珠海的旅客人數急升；自樂園開幕至2016年，珠海旅客人數複合年均增長率達11%，更超越到訪澳門的旅客人次。
不過，珠海中原資料顯示，去年當地庫存量顯著提升，值得留意。由於去年市况淡靜，以截至2017年底近6個月去庫存速度推算，當地需約12.37個月消化，消化庫存速度減慢。
（大灣區 樓市系列之一）
明報記者 王俊騏
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2802&issue=20180302
大灣概念股炒起
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GS(14)@2018-03-19 04:36:44【本報訊】國家主席習近平3月7日出席廣東人大代表團會議時表示，粵港澳大灣區要成為世界級灣區及世界科技創新中心，要求廣東把握建設粵港澳大灣區機遇。有內媒指情況罕見，因習近平在4年前的2014年人大會議已到過廣東團，十八大上任後，習未曾在同一省分兩次參與人大代表團會議。廣東成為先例，顯示他對廣東和大灣區的重視。
傳習主持港珠澳橋通車儀式
昨有內地消息指，習近平將在5月南巡，主持港珠澳橋通車儀式，並宣佈粵港澳大灣區最新政策，相關概念股炒起。在區內有大量地皮的雅居樂（3383）和龍光地產（3380）分別升3.5%和3.1%。另外，憧憬中央將宣佈利好澳門政策，濠賭股全線上升，銀娛（027）升3.3%，永利（1128）升3.5%。2007年深圳灣西部通道開通時，時任國家主席胡錦濤主持通車儀式。按慣例，這類重大跨境基建項目將由國家級領導人主持通車儀式。內地近期正大肆為港珠澳橋造勢，在兩會期間上映的政治宣傳片《厲害了，我的國》更指該橋是「新世界七大奇蹟之一」。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180313/20330402
筆繹樂乎：大灣與大橋效應 香港商機無限
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GS(14)@2018-03-19 04:47:47人大政協兩會如火如荼地召開，「粵港澳大灣區發展」成為重中之重，政界預期有關的規劃大綱料於兩會結束後不日出爐。之前一直只聞樓梯響的粵港澳大灣區，今年是第二次被寫進政府的工作報告，並首次與「京津冀區域一體化」及「長江經濟帶」相提並論，可見大灣區的層次已經大大提升至國家區域經濟戰略部分。香港坐上中國經濟升級的黃金號列車，可以說是為本港發展帶來蛻變革新的機遇，也是可喜的好消息。除大灣區的振奮消息，中港澳居民一直盼望通車的「港珠澳大橋」預期五月會通車，更有傳習近平總理會親自舉行通車儀式，若所言屬實，足以證明中央對其非常重視。港珠澳大橋表面來看，只是貫通香港、澳門及珠海，但直正的背後意義是將會令港澳地區貫通廣東省九個城市（廣州、佛山、肇慶、江門、珠海、中山、深圳、東莞和惠州），未來促進商品及服務互通，而人才與信息自由流動，更會完全打通區內城市之間的經脈，實現全面的聯動發展。大灣區的發展並不是抽象概念，更不乏前事之師可以用於借鏡。據統計，全球六成的經濟總量集中於入海口區域，依灣而生的城市群以資源互補形式作集體發展，成為牽動全球經濟增長的龍頭及產業革新之重鎮。另外，灣區配套跟美國三藩市灣區及紐約灣區也極為相似，地理上緊密相連的城鎮衝破行政區規劃的限制，互補經濟資源配置上的不足，配合便利的對外運輸網絡，實現灣區內高度協作互利共榮的景象。大灣區、港珠澳大橋會是未來香港經濟發展的焦點，所以日前於人大會議中，傳出大灣區成為世界級灣區及世界科技創新中心的消息，相關板塊隨即被炒熱而股價走強，例如在區內有大量地皮的雅居樂（3383）和龍光地產（3380）等。受惠於經濟區的概念，即使久違的雄安新區概念板塊，近期也開始蠢蠢欲動，再度受到股民們的青睞。目前，中美關係若即若離，形成大市欠缺方向及成交仍然未能配合，待兩會曲終人散，市況歸於平淡後，相信才會還原基本步，故建議投資者應該由始至終着眼於企業本身質素、行業前景，政策風向當然也要重視，但須知道，一項大政策落實於實體經濟的效果，則可能需要等上好幾年。許繹彬
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180316/20333142
中港資深代理胡日發：大灣區中山珠海樓價料倍升
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GS(14)@2018-03-22 09:49:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0247&issue=20180322
【明報專訊】有近30年本港及內地代理經驗的香港山海地產策劃有限公司項目總監胡日發表示，內地經濟過去40年高速增長，其中一條發展方程式是「基建先行，有路便有財」，而隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵等跨境基建將在年內開通，本港與廣東省的交通聯繫更趨緊密，加上「粵港澳大灣區」國策的推進，將為區內一些經濟發展及樓價水平相對落後的城市帶來可觀升值空間，當中，他估計珠海及中山樓價在未來5年可望倍升。
國務院總理李克強在去年兩會發表《政府工作報告》時已提出，「要推動內地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃，發揮港澳獨特優勢，提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能」，這是「粵港澳大灣區」首度寫入《政府工作報告》；事隔一年後，李克強本月在兩會發表的《政府工作報告》，在中港澳專章也提到「支持香港、澳門融入國家發展大局，深化內地與港澳地區合作交流」，提出要「出台實施粵港澳大灣區發展規劃，全面推進內地同香港、澳門互利合作」。
特首林鄭月娥本月在北京出席兩會時於一個青年座談會亦表示，總理李克強在《政府工作報告》中提到粵港澳大灣區發展規劃即將落實，她指規劃推出時，特區政府會辦宣講會，讓大家知道大灣區的機遇非常多。
地鐵通車後 深圳龍華樓價升10倍
所謂的粵港澳大灣區，是指由香港及澳門兩個特別行政區，以及深圳、廣州、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、惠州和江門9個廣東省城市所組成的城市群（見圖）。截至2016年底，在總面積5.65萬平方公里的區內總人口6800萬，GDP總和約為1.4萬億美元，是繼美國紐約都會區、美國舊金山灣區和日本東京都市圈之後，世界第四大灣區。
粵港澳大灣區的規劃即將出台，對本港樓市有何影響？胡日發2007年曾在美聯（1200）旗下香港置業擔任行政總裁，其間曾在內地成立港置地產，高峰期管理內地近百間分行及近千名代理，他在2009年離開香港置業後，過去9年一直在本港及內地從事代理業務，了解兩地樓市的發展。
前海樓價7年累升5倍
胡日發在接受訪問時分析，內地經濟過去40年一直高速增長，其中一條發展方程式是「基建先行，有路便有財」，原屬偏遠的地區只要能興建公路或鐵路接駁發達的地區，前者的發展便會急起直追，當地樓價亦會起飛。例如10多年前深圳的龍華及布吉是工業區，被稱為「關外」，需要通行證才可進入深圳經濟特區，故當地的住宅樓價較低，每平方米僅3000至4000元人民幣。但隨着深圳在2011年舉行世界大學生運動會，增建多條地鐵線路覆蓋全市，並且直達龍華及布吉等地區，之後取消了把布吉龍岡劃為關外、往來深圳市中心需要通關的安排，當地樓價目前已升10倍至每平方米3萬至4萬元人民幣。
另一例子是國務院在2010年批准深圳市政府將前海發展為現代服務業合作區後，當時前海樓價僅每平方米1萬多元人民幣，在短短7年多時間內攀升到目前每平方米7萬至8萬元人民幣。胡日發透露，他在幾年前曾以每平方米2萬多元買入前海的一個住宅單位，在樓價升了一倍後便沽售，他也後悔自己「愛（買）得太遲、沽得太早」，「我當年買樓時前海是一片泥地，現已高樓大廈林立，本來以為樓價升一倍後沽貨獲利也正常，但想不到賣樓後便買唔番」。上述例子可見，跟隨基建開通時間表及國策路線圖投資內地樓市，往往可以事半功倍，利潤以倍數計。
大橋通車 港往返珠海中山時間減半
展望未來，胡日發分析，隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵即將在年內開通，加上粵港澳大灣區政策的推進，將為區內一些經濟發展及樓價水平相對落後的城市帶來可觀升值空間，「有路便有財，港珠澳大橋今年啟用，由本港抵達廣東省西部的珠海及中山的時間將縮減逾半至1小時左右，這些城市在人流、物流、資金及訊息方面的交流自然會增加，而中山及珠海目前的樓價遠低於香港，故兩地樓價在未來5年可以倍升的機會肯定較本港高。舉例說，中山樓價現時僅每平方米1萬多元人民幣，日後即使倍翻，也只是3萬多元人民幣而已」。
雖然粵港澳大灣區內不少城市的樓價有上升潛力，但這些城市不少正在實施限購令，會否為港人在當地置業造成阻礙？胡日發分析說，不同城市的情况並不一樣，以深圳為例，若港人並非在當地工作，便難以拿出入息證明向當地銀行申請按揭，但港人若有財力不借按揭、以現金一筆過支付買樓，應該也是可行的。
明報記者 葉創成
炒家羅璐峰：本港車位天價 轉戰大灣區
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GS(14)@2018-06-07 05:47:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0609&issue=20180607
【明報專訊】近年因香港住宅樓價高企，不少港人將投資目標轉至海外物業，又或是投資金額較細項目如車位。不過，最近何文田豪宅天鑄一個車位的成交價也高達600萬元，那港外車位會否成為另類選擇？恒夏發展董事羅璐峰在本港工商舖及車位有多年實戰投資經驗，其中一項代表作是於2015年6月斥資120萬元購入上水奕翠園8個車位，過去3年分批出售，套現300多萬元，勁賺近兩倍。他認為，由於本港車位售價已動輒逾百萬元，門檻較高，建議在入場費較低的粵港澳大灣區尋找車位投資機會，例如目前佛山車位售價由22萬至34萬元人民幣，值得留意。
近年本港住宅樓價屢創新高，已經遠遠超越本港居民、尤其是年輕人的購買力，羅璐峰接受訪問時表示，港人應該面對現實，尋找港樓以外的投資機會，「大埔白石角200多方呎新盤，售價是500多萬元，這些單位是留給『港漂』、即來港讀大學的內地富二代買的，在香港土生土長的居民根本難以上車，因為門檻太高」。
2008年金融海嘯後本港住宅樓價由低位累升逾2倍，升幅固然可觀，其實一些車位的表現更佳，例如將軍澳廣場B1層單號車位今年初以235萬元賣出，原業主2008年以27萬元買入，持貨近10年轉手獲利208萬元，升值8倍。
炒奕翠園車位 3年賺近兩倍
羅璐峰本身亦有投資車位勁賺的經驗，他在2015年6月買入上水奕翠園8個車位，每個車位售價15萬元，總投資額僅120萬元；他上周以60多萬元沽出其中一個車位，而過去3年他已分批悉數減持上述車位，套現300多萬元。
他回憶道，上手業主於2012年以每個車位售價24萬元買入50個奕翠園車位，至2015年6月因為資產調配需要而急於套現蝕讓，自己便率先買入位置最佳的8個，「坦白說，有好的投資機會當然是自己先買，剩下來再與朋友分享」，跟着再組織一班投資者買入餘下42個車位，「圈貨」控制供應方便炒賣。
辣招遏抑住宅投資 轉戰車位
羅璐峰指出，奕翠園的車位與住宅單位的比例高達1.5:1，而且條款列明車位只可出租予該屋苑的租戶或業主，表面上屬供過於求。但他認為應該從更宏觀角度去看，才可把握投資機會，「當時著名炒家林子峰已買入上水多個停車場，可以說逐步控制整個市場，我覺得車位需求始終會往奕翠園走」。
根據羅璐峰的分析，過去數年車位炒風勁，原因之一是港府針對住宅樓市推出連串稅務辣招，藥石亂投，令市場出現扭曲所致。他解釋，目前港人購買第二套住宅作投資，需要繳付15%的從價印花稅，而3年內轉售亦需繳付10%至20%的額外印花稅（SSD），整體稅務成本頗高；作為比較，買入車位時只需繳付為數不多的印花稅，不設SSD，日後出售車位若被稅局界定為炒賣，才需要就利潤繳付16.5%的利得稅，整體稅務成本較低，令部分資金由住宅流向車位市場。
深井車位也逾百萬 門檻太高
羅璐峰指出，他的老闆羅珠雄今年4月拆售深井青龍頭豪景花園3期C停車場共81個私家車車位，定價由98萬至128萬元，不少接貨者的心態也是短炒圖利，「很多人希望賺10萬元就沽貨」。
豪景花園由華懋發展，共有28幢住宅，第一批單位於1986年落成，發展商一直囤積惜售，最後一批單位於2010年始入伙。但目前位於深井、逾30年舊樓屋苑的車位售價也逾百萬元，可見本港物業市場入市門檻愈來愈高，就此羅璐峰建議投資者北望神州，在粵港澳大灣區尋找投資機會。
大灣區投資非住宅 須繳逾40%增值稅
羅璐峰指出，雖然本港是「9（個廣東省城市）+2（個特別行政區）」粵港澳大灣區的一部分，但本港居民在大灣區內的大部分內地城市置業，均面對限購限制，即未在這些城市繳納社保/個人所得稅滿5年便無購買當地住宅資格。近日有不少大灣區樓盤來港銷售，但他相信這些項目並非被界定為作自住用途的「住宅」，而是能夠產生經濟收入的「公寓」。兩者的差距頗大，住宅業主住滿5年後出售，買賣差價一般不需付資產增值稅；但公寓業主日後出售獲利，需要就買賣差價繳付40%至60%的資產增值稅，稅率累進計，獲利愈多稅率愈高。以60%稅率為例，假如業主在多年前100萬元（人民幣‧下同）買入某公寓，現以1100萬元出售，獲利1000萬元，便需繳付600萬元資產增值稅；另一情况則是按賣出價的13.5%繳稅，以賣價1100萬元計，須繳稅148.5萬元。
換言之，內地政府徵收資產增值稅，大大分薄了投資者買賣公寓所賺取的部分利潤。羅璐峰指出，其實不止公寓，投資內地寫字樓、商舖及停車場獲利後亦需要繳付資產增值稅。在此情况下，他認為，車位較有投資價值，因為其入場費較低，例如集團近日向大型內房代理在港銷售的佛山車位售價由22萬至34萬元，估計日後其價格有可能像他在2015年買入的上水奕翠園車位一樣倍升；若有1倍利潤在手，繳付高稅率的資產增值稅後，稅後利潤仍可觀。
2015年粵開放車位租管 價格水漲船高
羅璐峰指出，內地車位投資市場的轉捩點，是政府在2014年12月對已具競爭條件的7項服務開放價格，當中包括會計師服務、資產評估服務、稅務師服務、律師服務、房地產經紀服務、非保障性住房物業服務及住宅小區停車服務等。在廣東省2015年8月率先全面開放車位租管指引前，全省車位月租上限為150元，而隨着市場開放，個別車位月租至今已升數倍，車位價格亦水漲船高。另外，多個廣東省城市近年大幅增加違法泊車罰款，例如深圳及廣州有關罰款現分別達500及200元，對車位價格亦屬正面。
至於投資廣東省車位的竅門，羅璐峰教路，當然是優先選擇人口較多的城市，當中深圳及廣州是全省兩個人口規模逾1000萬的超大城市（見表），車位投資價值當然看高一線。不過，港人目前不能購買深圳車位，而即使購買廣州車位若非車場上蓋住宅物業的業主，亦不會獲發產權證，有一定投資風險。退而求其次的話，他認為可留意鄰近廣州的佛山，往返兩地車程僅20分鐘，有「佛廣同城」的說法，而且佛山2016年汽車數量高達200萬輛，對車位需求殷切，「我覺得佛山目前是投資大灣區車位最安全的地方」。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2018-06-07 05:47:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1420&issue=20180607
港人買內地車位 難借按揭
文章日期：2018年6月7日 Share
【明報專訊】羅璐峰指出，內地居民購買當地車位（或其他投資物業），若能向銀行提供登記社保資料，便可申請最高達50萬元人民幣的無抵押貸款，息率約6厘，作為支付車位的費用，所需的首期其實有限。
要有百分百現金支付準備
作為比較，大部分港人並非在內地工作，難以提供社保資料，故無法申請有關貸款。故此，羅璐峰認為，港人購買內地車位，要有不借按揭貸款、百分百以現金支付（full pay）的心理準備；當然，若投資者本身持有本港住宅，加按低息套現資金以購買內地車位，亦可以考慮。
[名人樓市論壇]
仲量聯行倡警校遷大灣區 釋地建屋
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GS(14)@2018-07-11 12:30:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9897&issue=20180711
【明報專訊】為紓緩困擾本港的住屋問題，社會各界現正進行「大辯論」之際，外資代理仲量聯行更有「破格」建議；該行董事總經理曾煥平表示，除了填海和發展新界棕地外，當局亦可考慮將現有的政府用地改變用途；他指出，佔地18公頃的黃竹坑警察學校，相等於大約200萬方呎，如提高地積比率，而又以按興建面積600方呎單位計算，初步推算可建13,000個單位，可紓緩新供應不足的問題，甚至指出：「警校是否一定要在黃竹坑？或可以將警校搬到大灣區。」
批評空置稅「打錯人」
此外，他認為政府推出空置稅是「打錯人」，因為目前約9000個一手空置私人住宅中，對民生影響較大的中小型單位其實只佔少數，空置率較高的主要是豪宅盤，因此，發展商寧願將豪宅空置而不會以低價賣出。
料下半年樓價升勢放緩
曾認為，新空置稅項推出後，符合一般市民承擔能力的中小型單位，供應量亦不會大幅增加，因而可謂「打錯人」。同時，發展商為避免空置稅，會將豪宅盤租出，預料豪宅盤在租務市場供應量會上升。
另仲量聯行發表下半年樓市展望報告，本港樓價於上半年有8.6%升幅，相信下半年樓價升勢將會放緩，全年升幅則維持10%至15% ；甲級寫字樓租金上半年整體上升3.6%，由於中資和跨國公司對寫字樓需求持續，預料全年寫字樓租金將上升5%至10%。
大灣區200萬可Full Pay買樓 中山限購令比珠海鬆 較易上車
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GS(14)@2018-09-27 12:46:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6144&issue=20180927
【明報專訊】今時今日手持200萬元現金，或許只能在港購買一個車位，但放眼大灣區，則可以「Full Pay」上車買樓。究竟200萬元在內地置業有什麽選擇？內地買樓又有什麽需要注意？大灣區又有何投資機遇？本報將一連兩輯介紹鄰近香港的中山及珠海樓市。
明報記者 梁佩潔、李宛婷
受制於限購令，港人在中山置業會較珠海自由，除了一般商業公寓項目，還可購買二手樓盤，以200萬元預算已可購買媲美香港大型屋苑的大單位。位於中山市東區的「朗晴假日園」一期，其中一個三房戶單位，建築面積約1200方呎，叫價約190萬元（人民幣‧下同）（約218萬港元），建築呎價約1583元（約1818港元）。單位內籠寬敞，客飯廳連露台間隔四正，附有露台可眺望園內景色。廚房以開放式設計，並連同一個小露台。香港不少住戶因居住面積細小而需要租用迷你倉擺放雜物，但上述中山單位就可以節省這筆費用。
中山3房二手叫價218萬 呎價1818元
單位設三個睡房，空間方正實用，全部均可放置雙人牀，當中主人房面積最大，雙人牀更可擺放在睡房中間。單位內共有兩個廁所，若港人響應特區政府建議，「一小時生活圈」在大灣區生活定居，乘坐快將通車的港珠澳大橋到香港上班，早上趕時間出門，也不用怕「爭廁所」。
港人到內地置業，或多或少會擔心保安問題，上述屋苑入口設有保安站崗，要求訪客出示身分證名文件，以作登記才可進入，物業管理費只需約每呎兩毫，較香港物業便宜得多。交通方面，由香港坐船到中山，需約一個半小時，之後由中山碼頭出發，駕駛車程約半小時便到達樓盤；但若選擇坐巴士和步行，則需更多時間才能到目的地。消閒方面，由屋苑坐車到步行街約10分鐘，步行街有不少商店和餐廳，即使港人到此定居，起居飲食均不成問題。
1房商業公寓220萬入場
不過，值得注意，購買二手樓可能需要預留一筆錢作裝修之用。如想購買一手樓盤，港人在中山只可購買商業公寓。新樓盤「盛景尚峰．紫馬奔騰」，公寓單位已有基本裝修，大型電器齊全，更有不少是港人熟悉的品牌，單位大門亦使用電子密碼鎖。
該盤的一房一廳單位實用面積571方呎，叫價介220萬至230萬港元，實用呎價約4000港元，每月管理費約每呎0.45元。內地一般商業公寓產權約40年，該樓盤的產權卻可達約70年。項目位於中山市東區的核心商業區，區內有不少金融機構寫字樓，例如銀行等，適合在當地工作的港人入住。
80後青年早着先機 投資大灣區 10年來住宅價升逾倍
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GS(14)@2018-10-26 00:28:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2918&issue=20181025
【明報專訊】引頸以待的港珠澳大橋終於通車，由香港到珠海車程可大大縮短至最快約45分鐘。粵港澳大灣區城市之一的珠海，近年已吸引不少港澳人士入市置業，更有不少為80後青年。兩名分別來自香港及澳門的80後，逾10年前先後以低價購入珠海物業，個別物業升值更逾倍。
明報記者 梁佩潔、李宛婷
香港土生土長的80後廖子鋒，曾在香港做零售生意，2003至2004年於元朗投資商場舖位，到2005年首次到深圳購入住宅單位，不過，他當時從未想過以投資物業致富，由於那時需要在深圳做零售生意，最初到當地租樓居住，但因租樓和置業所需要支付的金額相若，因此決定到當地置業。他回想，當時人民幣兌港元匯價仍低，花了69萬元（人民幣．下同）購入該物業，首期支付12萬元。據代理指出，目前同類戶市值已達600萬元，期內升幅達7.7倍。本港和內地零售業在2004至2014年發展迅速，廖子鋒除了在香港和澳門投資外，到2016年開始擴大版圖至中山，同時涉足商舖市場。他透露，兩年前曾斥54萬元購入中山繁華里嘉悅軒單位。代理指出，當年項目均價每平方米約8000元，近期已升至約1.4萬元水平，升幅約75%。
珠海限購令下 港人只能購商業物業
同樣是80後的趙必銘，本身是澳門人，他於2014年首次在澳門投資住宅樓花，卻遇上「滑鐵盧」，當時澳門樓市突然急跌，最終損手離場，之後他決定拿着300萬元，投資一江之隔的珠海。趙必銘表示，看中珠海，主要是因為當時珠海樓價的入場門檻較澳門低，加上珠海將會有大量基建，將引入不少企業投資，看好當地的就業和居住環境，以及背靠深圳、香港和澳門較大的經濟體系，擁有地理優勢。綜合官方及代理數據，2014年澳門每平方米樓價約10.02萬澳門元（即約8.6萬元人民幣），同期珠海一手樓每平方米均價僅約1.3萬元，兩者相距5.6倍。
仍睇好港澳樓市
因為限購令的關係，非本地人不能在珠海購買一、二手住宅樓盤，只能購買商業物業項目。有不少發展商為了促銷商業物業及公寓項目，都會向買家提供「售後包租」服務，發展商以代理角色將已售單位放租，並向買家承諾在一定的年限內，給予某個較高回報水平，不過近年出現多宗發展商懷疑詐騙買家案件。廖子鋒表示，有發展商稱會將商業物業單位「劏」場分成多個細單位，吸引買家以較小金額投資，當發展商收錢後便失去蹤影。他建議投資者應投資較有信譽之發展商建築的物業，並親身視察環境，才作投資決定。
雖然廖子鋒和趙必銘在內地都有豐富的投資經驗，不過他們仍看好香港和澳門前景，只要未來香港和澳門有投資機會，他們仍會將資金帶回來。廖子鋒稱，他從沒看淡香港前景，只是哪裏有錢賺便到哪裏投資，他強調自己是香港人，很喜歡香港，他的家人也居住這裏，不排除會回港投資。趙必銘則認為，澳門是環球博彩娛樂中心，地位難以被取代，又指目前澳門樓市表現回穩多年，現正物色澳門投資機會。
[樓市VAR]
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