這幾年台灣興起海外置產的風潮，在日圓走軟以及東京奧運題材的發酵下，日本在這股風潮中成為熱門標的，讓許多投資客趨之若鶩，究竟去日本買房該注意什麼呢？

撰文‧周思含

自從安倍晉三就任日本首相後，狂打振興經濟猛藥，帶動房市復甦跡象，也吸引外資大量湧入日本房地產市場。

六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業，平均月薪七萬元的他，前年想在台北買一間小套房，卻苦於房價太高下不了手，輾轉得知日本置產的機會，便以原本準備買房的頭期款，轉向購置約八百萬日圓、位於東京僅有五坪，且帶有租約的小套房。

每個月扣除稅金及管理雜支後，仍有六萬四千日圓的租金收益（折合台幣約一萬七千元），算算一年竟有超過八％的租金報酬率，對陳先生來說，是相當划算的投資。

近期，日圓對台幣大幅貶值，讓陳先生興起「趁機再添日本資產」的念頭，此外，他看好二○二○年東京奧運所帶來的資產增值效果，開始積極尋覓新物件，打算加碼日本房地產。

從陳先生的例子來看，在日本置產門檻並不高，但畢竟物件不在台灣，加上文化民情及居住習慣不相同，在日本購屋，仍有許多眉角須留意。

眉角一：從中古屋著手

首先，以居住習慣的角度來看，台灣人喜歡購屋自住，但是日本尤其在房價最高的東京，住宅自有率僅四成，另外六成為租屋市場，所以在日本置產重點，不宜太過注重增值效果，而應以長期收租作為投資目標。

全國不動產總經理石吉平指出，以日本東京來看，增值地段指的就是核心五區：港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區，這些地區雖有增值空間，但是投報率卻不高；對於投資者來說，較理想的方向是從生活機能佳的中古屋著手，距離地鐵站愈近愈好，最好還帶有租約，可享固定租金收益。

對於首次踏入日本房市的投資客，「不建議購買新成屋，因為折舊率太快。」富群海外地產顧問總經理賴煥昇表示，自備款約三、四百萬元，就有很多中古屋小套房的物件可供選擇，而且投入門檻較低，房貸負擔也不會太重。

「來日本買房，絕對不要抱著炒短線的心態。」二十一世紀不動產副總曹若琪表示，日本政府為抑制短線炒房，五年內買賣不動產，課徵的資本利得稅率為三○％，持有五年以上則降為一五％，因此投資日本不動產不只賺租金，還要有長期持有，賺增值空間的心態才是上策。

眉角二：善用﹁日圓債務﹂日圓持續貶值，加上奧運題材等利多加持，現在看起來正是投入日本房地產的買點，不過對於前年就進場買了小套房的陳先生來說，似乎就出現了一筆匯損。在可以預見的未來裡，日本加碼寬鬆及美元依舊強勢的情況下，日圓看來還有續貶的空間，要怎麼不讓匯損擴大呢？

對此，啟富達國際總經理趙靜芬建議了幾個方法：其一是在日本當地貸款，若將來日圓續貶，﹁日圓債務﹂也會跟著貶；若手上資金比較吃緊的人，也可考慮利用台灣貸款的低利息及兩年寬限期，讓資金保持彈性；第二種方式是將日圓租金收益，投資日本股票、基金，用資本利得彌補匯損；第三種避免匯率風險的方法，則是直接將日圓租金收益換成美元。

有餘裕在日本置產，用的必定是閒錢，趙靜芬認為，即使未來日圓繼續貶值，也不要急著換回新台幣，或將房子脫手，畢竟這是長期投資，未來還是有可能升值。

眉角三：搞懂實質報酬率

提到貸款，或許讓人一個頭兩個大，不過只要搞懂「眉角」，跨海置產其實不難。

雖然日本政府規定外國人不得在日本銀行開戶、申請房貸，但是台灣目前有五家銀行在日本開設分行，提供台灣人在日本購屋的貸款服務，貸款成數大致是五到七成，本利攤還十五年，沒有寬限期，利息約在二．五％左右。

值得注意的是，銀行貸款有所謂「三不貸」。首先，屋齡超過二十五年以上的物件，銀行就不能放款，因為他們認為該建物已經沒有價值；再者，貸款金額低於兩千萬日圓也不允許貸款；還有，除了東京二十三區以外的地區亦不開放貸款。

另外，赴日購屋時的稅務問題，還有日後出租額外產生的費用，雖然這些都可以委由專門的物業公司管理，但身為投資者也不容忽視，例如法令規定包括仲介服務費、印花稅、消費稅等「一次性支出」，以及管理費、修繕費等的「經常性支出」，也因此，投資報酬率會有「表面投報率」與「實質投報率」兩種算法，專家呼籲，投資前不要被投報率沖昏頭，務必慎選商譽良好的品牌仲介商，畢竟兩地國情不一，交易制度也有不同。

雖然看起來現在是投入日本房市的絕佳時機，加上到二○二○年東京奧運前的經濟確實呈現復甦繁榮景象，但沒有任何一種投資是「包賺錢」，案例中的陳先生就建議，要投入日本房市，手邊至少要有三百萬元台幣資金，所以除了視地段及物件，還要配合個人財力，才能享受投資日本房市的甜美果實。

東京租金報酬率5.53％，遠高於台北1.57％——亞洲各大城市的租金收益率（％）

馬尼拉 7.06

雅加達 7.05

曼谷 6.29

東京 5.53

金邊 5.33

吉隆坡 4.87

香港 3.0

上海 2.66

新加坡 2.41

孟買 2.39

台北 1.57

資料來源：全球房地產指南(Global Property Guide)，21世紀不動產整理

從小家貧、當過黑手學徒，從月薪三萬元小業務做起的華友旅行社總經理詹棣傢，十八年前還是個旅行社的平凡業務員，如今不但本業業績亮眼，還能在北中南累積數億元房產，獨到的房市理財眼光，是他身價翻倍的關鍵之一。

撰文‧林心怡

穿過台北市敦化南路青蔥翠綠的林蔭大道，來到曾經獲得鴻海董事長郭台銘青睞、而聲名大噪的「敦藏」，這戶環境幽雅的樓中樓，是華友旅行社總經理詹棣傢的住所，因位置鬧中取靜，早已躋身豪宅之列。

從敦化南路再轉進安和路上、鄰近誠品的辦公大樓五樓，寬敞漂亮的辦公室，處處散發著濃濃的異國風情；這裡是詹棣傢的事業基地、主攻高檔歐洲旅遊線的華友旅行社所在地，詹棣傢當年「置產自用」，買進時總價五千多萬元，如今市值已超過一．五億元。

兩處億元級資產，標示詹棣傢精準的房地產投資眼光。

「我的理財很老派，就是一個有土斯有財的觀念，我想要把錢存在具保值性的房產裡。」自嘲很沒「偏財運」的詹棣傢笑著說，除了在高檔歐洲旅遊事業精益求精外，他把經營獲利所得，以穩紮穩打的方式投入買房置產，反而成為他加速累積財富的重要金庫。

近年來許多旅行社同業驚傳倒閉，細究原因，大多是業外財務操作不當而拖垮本業；而詹棣傢的理財獨鍾房地產，且追求零負債的存房理財法，反倒凸顯他的穩健作風。

幼時，六口擠二十坪小房為了買一棟自己的房子 他拚了命賺錢但可別以為住豪宅、開名車的詹棣傢，有位財力雄厚的富爸爸，事實上，他在理財上之所以力求穩健，和他貧苦出身與曾賠光創業資金的背景，有很大的關係。

原來，詹棣傢老家在台北市北投，父親務農、母親為家管，共有四兄弟的他，兒時還住過只有十幾坪大的「土角厝」。「我父親當年就是『牽牛車』把我們養大的。」一家六口擠在二十坪小房子的經歷，讓他「一直渴望有自己的房子」。

因為家裡環境不好，高職念的是松山工農汽車維修科，曾經當過黑手學徒的詹棣傢，剛開始只想畢業有份可以溫飽的穩定工作，「但快畢業時我心想：如果想賺大錢買房子、買車子，就該改變自己，不能只想著當黑手賺穩定收入。從事業務工作，或許是一條不錯的路。」想買房的動力讓詹棣傢決心改變，但他笑稱自己年少時是「害羞」的鄉下小孩，光是被老師點名發言都會脹紅臉，怎麼跟人家跑業務？後來，他在念淡專（現改制為真理大學）觀光科期間，積極參加學校活動、累積打工經驗，藉此訓練自己的膽量與口條；退伍後，先在貿易公司工作，一九九○年開始踏入旅遊業，從月薪三萬多元的旅行社業務開始做起，慢慢兼任領隊的職務。

為了存錢買房，他努力工作增加收入；為了帶團去美國，一口「菜英文」的他努力自學，從業務四萬元月薪加上帶團收入，漸漸晉升百萬年薪一族。三十三歲時，他存到二百萬元的頭期款，在老家北投買下二十幾坪、總價五百萬元的小宅供結婚自用，當時他的概念是「先求有，再求好」，並且深深相信，房子可以保值，可以作為日後「以小換大」的銀彈。

創業，賠光六百萬資金用老家房子抵押解圍 興起存房理財大計一九九八年詹棣傢和兩名友人一起創業開了「華友運通旅行社」，由他負責業務，一人負責財務，另一名出資股東，沒多久就因理念不合而退出。「我們那時和當時的華信銀行信用卡合作，率先推出『一九九九元分七期遊巴黎』等旅遊專案，業績不錯，讓公司賺了不少錢。後來競爭者眾，稀釋獲利不打緊，還碰上股東疑似侵占公款的情況，並把出現赤字的公司丟給我。」「我當時負責業務，專心衝業績，從未留心財務報表的問題，直到負責財務的合夥人準備劃清界線時，我一看財報才驚覺，居然賠光了六百萬元的資金。」「當時我很震撼，公司雖然沒那麼賺錢，也不至於賠這麼多錢，一些帳務看來雖有蹊蹺，也只能吃了悶虧，當時我只有一個念頭：為什麼一起創業的好哥兒們會這樣對我？」二○○一年時，憑著「公司不能倒」的信念，詹棣傢四處籌措資金，甚至還硬著頭皮向母親借家裡的老公寓向銀行抵押，借兩百萬元資金東山再起。這個打擊讓他領悟兩件事：第一、再也不要與人合資，且不論本業與理財都要盯好財務變化；第二、「有房真好」，房子在危機時可扮演「資金救火隊」，於是，他心裡默默興起了打造「存房金庫」的概念，決定把存房當成累積資產的理財大計來看待。

為了東山再起，詹棣傢每天七點到公司，忙到凌晨兩點才下班，絞盡腦汁推出差異化旅遊商品來力挽狂瀾。儘管忙碌，他仍維持每周三次、每次兩小時的運動，他認為有強健的體魄，才有清晰的思路做正確的研判。

再起， 瞄準辦公大樓存房買房零負債 搭上房市大漲，財富倍增○三年，隨著本業逐漸步上軌道，詹棣傢惦記著存房大計，啟動「以小換大」的購屋計畫，他以一千七百萬元左右，買下位於北投小坪頂的電梯景觀別墅「海誓山盟」，而今這棟別墅市價直逼五千萬元，讓他帳面獲利逾三千萬元。

○三年至○六年，是詹棣傢事業的起飛年，本業與房市的提升，讓他身價水漲船高。原本租辦公室使用的他，這次決定把存房標的鎖定辦公室，認真物色自用、保值兩相宜的標的，因而買下近台北市捷運中山站、由潤泰建設興建的辦公大樓。當時他以每坪三十八萬多元，買下一三六坪建案，總價約五千二百萬元，如今市值一．五億元；若以行情價每坪一千五百元租金計算，可月收二十萬元，目前酌收十幾萬元，租金報酬率約三％到四％，高於定存。

對詹棣傢而言，存房的概念著重在房子的保值、增值性。許多大戶的買房術，都是利用銀行便宜的資金，而大幅槓桿操作，他卻謹守穩健原則，就算初期動用貸款買房，一有閒錢就立刻歸還本金，力求降低負債壓力，建立零負債的存房理財法；沒想到搭上這十年的房地產上漲大潮，就像投資股票買到飆股一樣，為他帶來財富倍增的效果。

如今詹棣傢所擁有的六處房產中，僅一戶是為與銀行維持良好關係而尚有房貸，其餘都已屬零負債，顯見他厚實的置產實力。

追求資產不負債，使詹棣傢不用擔心舉債過度，影響財務操作；同時，除了自用以外，所投資的辦公大樓，每個月還有租金收益入帳，穩健度百分百。

他現在所居住的敦南豪宅「敦藏」，在現有「存房帳簿」裡的資產增幅最可觀。○六年他積極地到處看房子，最後看上「敦藏」，建商當時每坪開價五十幾萬元，百餘坪房子總價約五千六百萬元，是當時的區域新高。

堅持， 先求有再求好遇上好標的 「別因小價差錯失良機」詹棣傢買進「敦藏」時，是以市價買進，並沒有撿到太多便宜，「連老婆都嫌貴」；但他看準該處地段好、學區佳、房屋品質好，鬧中取靜的居住環境，認定「很有保值性」，再算算財務尚可負擔，就大膽買了。「我認為好標的價格合理，就無須計較一點小價差，而錯失良機。」事後來看，證明詹棣傢存房的眼光精準，他口中「沒討到便宜」的標的，如今價值已經翻兩倍。

「與許多首購族一樣，我也是從一間五百萬元的小房子開始買起，因此我會勸年輕人第一間房子不一定要在精華區，先求有再求好，慢慢累積財富。」詹棣傢以過來人的身分笑著說，購屋目標可以「由小到大」，但絕對不要輕言放棄。的確，如果他當初放棄買房、創業的夢想，或許就無法開啟致富之門，而可能與如今的財富擦身而過。

詹棣傢

出生：1963年

現職：華友旅行社總經理

學歷：淡專觀光科

購屋資歷：17年

存房滾錢 5招

1.善用低利率：好好把握低利率購屋機會，重視房子的保值性。

2.主動出擊談價：

購屋要有行動力與執行力，上網比價勤看房子，有喜歡的標的可直接找屋主或建商談好價錢，不行的話再請信得過的房仲交涉，要主動出擊才能找到好標的。

3.用自住心態買房：挑精華地段，用自住、自用的心態挑標的；資金有限時，可「先求有再求好」挑「蛋白區」，惟須考慮日後的保值性。

4.不因小價差放棄增值屋：好標的通常價格都有一定的水準，不要因省小錢錯失買增值屋的機會。

5.把不動產當金庫：一有錢可考慮加速還款，做好購屋的風險控管，把房子當作「金庫」，萬一創業有大額資金需求，可供增貸周轉。

眼光精準 擁台北市近５億房產

── 詹棣傢存房代表作

台北敦南豪宅：

敦藏，一○六坪，市價一．五億元。

台北住辦大樓：

捷運中山站附近，潤泰住辦大樓，一三六坪，市價一．五億元。

台北商辦大樓：

安敦國際大樓，華友旅行社現址，市價一．八億元。

「由小到大」逐步買 存下數億房產—— 詹棣傢買屋 3階段第 1 階段：先求有再求好

1990年

投入旅行社當業務，後當兼職領隊拚年薪百萬元。

1996年

存了200萬元頭期款，在台北市北投買第一間房，總價500萬元做結婚自住用；1998年與兩位好友成立「華友運通旅行社」。

第 2 階段：小屋換大屋

2001年～2002年

事業谷底時期，一度虧光資本600萬元，甚至向母親借房子抵押貸款東山再起，推出差異化旅遊商品力挽狂瀾，後改名為「華友旅行社」。

2003年

事業有了起色，「以小換大」買進總價1700萬元的房子，後市值近5000萬元，並開始積極存房理財。

第 3 階段：存房金庫發酵

2006年

買敦南豪宅106坪，約5600萬元，目前市值約1.5億元。

買台北市南京西路136坪辦公大樓，約5200萬元，目前市值逾1.5億元，租金行情每坪1500元，行情價每月租金20萬元。

2011年後至今

北中南陸續買進數筆房產，粗估目前房產總值數億元。

善用App重建財富基因，年輕人可以加速存到人生的第一桶金；而對富人與財經專家來說，App則是讓財富增值的好幫手。

打開名人手機，看看他們到底在用哪些「添財App」吧！

撰文•林心怡、周思含、楊紹華、蔡曜蓮、戴致安在美國，理財App已經成為官方與學界認同的「搶救國民財務困境」重要解方；但就連財富盈滿、專業滿分的財經專家與理財達人，也熱中於利用各種理財與財經相關App，持續強化財富能量。

打開這些財經達人的手機，大致來說，他們愛用的App多屬股票分析、財經資訊相關，而非日常生活理財相關類型，凸顯這群人與年輕理財族「力拚第一桶金」的需求差異。

投資好好用》「愛挖寶」

掌握全球市場行情 陳忠瑞、黃世聰都愛用瑞展產經研究公司董事長陳忠瑞，已是大師級的投資名家，但仍然肯定App對於投資判斷的加值效果。他指出，App對投資者的正面貢獻 主要有兩方面，一是「方便」，「你不可能隨時帶著個人電腦，查看個股狀況或全球市場動向。」其二，則是「投資紀律的加強」。

在「便於查看全球動向」的優勢方面，陳忠瑞雖然不願對個別App特別推薦，但他表示，今年年初的確因為利用App的資訊及分析功能，即時確認國際油價已至 波段低點，因此布局產油大國俄羅斯股市，獲利近三成。由此足見App對投資者的資訊提供強度，已經不輸個人電腦上的專業系統。

陳忠瑞較常使用的App包括「iWow愛挖寶」及「FX168」，兩者的共同特色是，輕易掌握全球股匯市與原物料商品行情，而前者更包括了即時新聞及投顧 影音。事實上，除了陳忠瑞之外，包括投資名家蔡森、向威國際投顧總經理仲向榮、財經專家黃世聰等，都是愛挖寶的使用者。

在投資紀律方面，陳忠瑞曾經試用「型態操盤手」App，對其「績效日記」的功能提出評論，認為由於能夠保留交易紀錄，因此可清楚回憶當時買進或賣出的環境與理由，甚至進一步檢討錯誤。

除了前述App之外，某些具有特定功能的投資相關App，也獲得專家愛用。曾在金控公司擔任副總經理、熟悉全球財經脈動的《今周刊》人氣作者乾隆來，對「國泰證券股票抽籤App」印象深刻，主要就在於它的新股抽籤功能。

其特色，首先是提供推播提醒，讓使用者能夠掌握新股的申購日期、扣款日期、抽籤日期等。另外，圖像化的倒數計時，也算是個人性化的設計。「值得一提的是， 由於它只提供小額抽籤，格外適合小額投資人嘗試參與新股投資機會，我自己就曾幸運抽中一張，賺了點小錢。」乾隆來說。

記帳超方便》「花了多少錢」帳戶分流又能圖像化 陳斐娟靠它嚴控開支一向給人精打細算形象的財經主播陳斐娟，至今仍然維持日常消費隨時記帳的習慣，而她的工具，也已與時俱進地「App化」了。

陳斐娟從小就在媽媽「嚴格監管」收支的情形下，養成記帳的習慣，數十年來如一日；不過隨著科技發展，記帳的工具也從紙本進化成手機App。「以前用紙本記帳時，常因為無法回想一整天的花費細項而遺漏；現代人機不離身，用手機App可以隨時隨地記錄，方便多了！」她說。

陳斐娟認為，對於薪資固定的上班族來說，儲蓄是累積資產最重要的步驟，而儲蓄的關鍵，就是透過「記帳」掌握所有開支。「就像每天量體重，對於減重一定有幫 助；每天記帳，自然也不會亂花錢了。」過去的記帳工具也許因為麻煩，又或者健忘，導致無法長期持續而成為習慣，所以App的出現，就讓記帳變得相對簡單， 她強調：「讓記帳實行起來簡單容易，才會持久成為生活中的習慣。」打開手機裡的記帳App「花了多少錢」，陳斐娟從二○一三年使用至今，所有支出明細轉化 成色彩繽紛的柱狀圖，「我有做帳戶分流，每個月的薪水就是固定作為生活花用，所以記帳軟體只記支出；其他收入來源，比方代言費、演講、出書的版權費等，全 數進到另外一個只進不出的帳戶，作為投資及儲蓄專戶。」她解釋，將帳戶「分流」的意義，是可以有效控制收入的花費與分配，避免自己花費超出預算，或做出太 過冒險、超過能力的投資決策。

「帳戶分流後，接著就是將你的花費分類。」陳斐娟說，將各項花費仔細分類後，每月就能再逐條檢視消費，也許可以再省下不必要的開支。不過儘管省錢是可以快 速累積存款的方式，她認為有些開支是不能省的，那就是「學習費」與「公關費」，因為那代表的是「投資自己」，以及「建立人脈存摺」。

資訊不漏接》「彭博財經」內容多易上手 張智超、夏韻芬超黏它某種程度上，年輕族群與富人的理財需求差別，在於前者的財務工程是「存到一桶金」，後者則是整合各種資訊之後做出判斷，為財富有效加 值，也因此，多數財經專家與達人的手機裡，必備的就是「國際財經資訊」相關App。

說到這個類型，不能不提各路專家指名度最高的App──彭博財經 Bloomberg Business），包括國票總經理蔡佳晉、大眾證券投資事業處副總經理張智超、乾隆來、黃世聰，與知名財經節目主持人夏韻芬等，都是彭博財經的愛用者。

雖然這個App聽起來專業感十足，甚至給人一些距離感，而且是英文的介面，但其功能與容易上手的程度，的確值得給予高分。

根據專業評分部落客的建議，一款好的App，基本條件是「三步驟之內，讓你找到需要的功能與資訊」，彭博的內容包含全球各類財經新聞、各類專業評論、各種市場動態，甚至是影音頻道等，而這些分類多元且龐雜的內容，幾乎都能「三步搞定」。

舉例來說，就連要查詢稱不上熱門的「土耳其十年期公債殖利率」，你的手機也只要「跑三次」就能看見。首先，打開彭博財經App；第二步，選擇畫面左上角功能選單，從「市場 Market）」的目錄中選擇「債券（Bond）」；第三步，呈現的可能是美洲各國債券狀態，此時只要再點選「歐非中東（EMEA）」，即可看到包括土耳其十年期公債在內的主要國家各期公債最新市況。

整體而言，黃世聰表示，無論是利用App進行股市下單或是資訊蒐集，成敗的關鍵前提，還是在於自己是否具有一套投資邏輯，「對我來說，App提供的是機動 性與便利性，股市瞬息萬變，App讓我可以更快知道市場正在發生什麼、討論什麼；但並不影響我的投資邏輯，我是把這些資訊套用於我的投資邏輯，然後做出最 佳的判斷。」

雖然投資東協房地產在風險上出現變數，但在台灣房地產預估長期低迷，市場游資苦無去處的情況下，仍然會有前仆後繼的錢潮湧向東協主要市場，搞清楚地段、稅率與匯率，是最直接管控風險的三大關鍵，才不會白忙一場。

守則一：買首都周邊稍貴，但流通性高較抗跌

「買房三大關鍵：地點（Location）、地點、地點！」這句美國房產大亨川普（Donald John Trump）的名言告訴我們，在「你丟我撿」的房地產交易市場，要避免未來賣不出去、租不出去等無法轉手風險，成也地點、敗也地點。

地點、題材「落漆」，正是首要考慮的風險。

從東京、倫敦和紐約海外置產經驗來看，外國人要投資房地產，最好以捷運站周邊建案為第一優先，以曼谷為例，因市中心土地供給非常有限，旗下擁有泰國威斯汀 （Westin）、喜來登、君悅等五星級酒店的當地房地產開發商、Grande Asset執行副總裁Pheeraphon Nonthasoot，最看好曼谷蛋黃區十個捷運站以內的物件。

「馬來西亞投資房地產九○％都是華人，所以買房一定要買在華人多的地方。」亞太國際地產執行長周家慶建議，如台灣投資人擔心因為國際情勢動盪、影響資產價 值，最好還是買在各國首都，例如馬來西亞吉隆坡的金三角區域，挑選可直接走到地標雙子星，或鄰近未來捷運站出口的物件，雖然每坪價格至少新台幣六十萬、七 十萬元起跳，但至少相對抗跌，而且出租需求穩定。

而選擇蛋黃區地段的最重要意義是，這是經國際都會型投資檢驗過的定律：流通性高。尤其台灣人到了人生地不熟的都市，常看得眼花撩亂，一旦選錯地點，想要脫身都很難。

蛋黃區雖然房價短期難有大漲空間，至少需求穩定，可以保值。

地段、當地供需情況，是否具稀有性等上漲題材或空間，又如捷運等重大建設是否如期或跳票，都是影響未來容不容易找到買家接手的關鍵。所以新市鎮即便充滿基期低、預期上漲空間大等題材，但要如何創造需求，卻是一大問題。

周家慶補充，以馬來西亞來說，由於馬國政府目標在二○二○年以前，將馬來西亞人均所得提升到一萬五千美元，比現在成長逾四成，故大力推動公共建設，例如捷 運、高鐵等，無法負擔金三角區域房價的投資人，也可把目光放在未來有重大交通建設經過的區域，例如吉隆坡東南邊的蕉賴（Cheras）等城市，概念類似台 灣的新北市，一坪價格只要新台幣二十多萬元。

但是在離開蛋黃區的周邊城市，最要提防供過於求，類似台灣的「林三淡」建案。

例如，這幾年各方搶進的馬來西亞依斯甘達經濟特區，就有泡沫疑慮。二○○六年，馬來西亞政府把最南端的柔佛州南部規畫成五塊特區，標榜的最大賣點就是跨一個橋，到新加坡僅半小時車程，吸引國際企業投資，像亞洲唯一的樂高樂園、中國通訊大廠華為的物流中心也都位於此地。

守則二：赴現場勘察看環境、買氣是否有落差

有題材，建商便聞風而來，希望複製香港、深圳模式，用依斯甘達較低的房價、物價吸引新加坡人買房。近三年前，中國建商碧桂園斥資新台幣近一千五百億元於依斯甘達金海灣一帶造鎮，接著中國建商綠地的萬戶住宅也正式動工，一時間中國、台灣投資人搶進。

但當建案大量釋出，生活機能卻沒跟上，依斯甘達恐淪為下一個泡沫。今年四月，馬來亞投資銀行（Maybank Investment Bank）研究報告才指出，依斯甘達房市供過於求，未來價格將進一步鬆動、下跌。

也就是說，當國際炒家蜂擁而至，供給量暴增的區域，特別要注意人氣退潮的問題，避免資金套牢、無法抽離。

據馬來西亞政府統計，去年第四季，柔佛州房地產交易量季減三三％，高於全國的七％，房價指數下滑一％，表現為全大馬最弱，即便鄰近新加坡，對國際買家的吸引力，目前並沒有想像中大。

為降低資訊不對等的風險，建議投資人仍要親自到現場，既可對照投資標的地點與周邊環境是否如建案標榜，又可確認建案現場是否符合自己的期待，避免日後住進「套房」。

守則三：挑知名建商無履約保證恐買到爛尾樓

建商出包、預售屋蓋不起來，則是風險二。

東南亞國家不像台灣買房全有履約保證，菲律賓前五大建商Filinvest資深副總裁簡良達就提醒，在菲律賓，建商要有執照才能賣房，有台灣業者利用投資 人不了解當地法規，還沒取得土地前，就開始賣房，並以「先付全額、再打七折」做廣告，吸引人埋單，但最後能否順利買到土地、取得建築執照，沒人敢打包票。

再以五年前才開放外國人置產的柬埔寨來說，目前就有韓國爛尾樓建案。投資人應注意建商過去的實績，避免選僅有單一建案或不知名建商，一般來說有上市、櫃，以及提供履約保證，才能確保房子蓋完後還能持續服務，能有多一層保障。

匯率、稅金等隱藏費用，也是接下來恐吃掉海外房地產報酬的風險可能。

守則四：懂當地法令短線進出稅率高、沒賺頭

投資人務必留意買屋、養屋和賣屋時的各項隱形成本（見四十一頁表）。這些項目每一項看起來都只占總房價金額一％、二％，整個加起來卻有可能超過五％，甚至一○％，如再加上匯率波動，都是會讓你報酬率流失的潛在因素。

周家慶更提醒，投資人到東南亞國家置產，最需注意的第一件事便是該國政府對外國人置產保障、法規是否完備，「如果交易不安全（沒保障之意），即便報酬率有一○％、二○％，那些都是假的，萬一一、兩年後政府說房子要回收，那你什麼都沒有。」

守則五：留意換匯損失柬國美元計價，唯一例外

馬來西亞因為曾經被英國統治，房地產相關法規承襲了英國的制度，嚴謹度高，比較能保障投資人，建商向政府申請建築執照時就得申報房價，之後也不得隨意調漲，交易透明度高。

至於匯率問題，相較台灣投資人到其他東協國家買房必須用當地貨幣，「柬埔寨買房用美元計價，沒有外匯管制、沒有最低金額限制，」二十一世紀不動產柬埔寨董事長Kuy Vat指出，買房沒有換兩次貨幣等匯率問題，確實是當地房地產吸引海外投資的誘因之一。

儘管馬幣過去一年跌幅達二五％，周家慶說，從另一個角度來看，仍有不少投資人看好馬來西亞長期發展，抱著「撿便宜」心態逢低加碼進場，「現在買，比起去年同期至少打八折。」

利之所趨，現在投資東南亞房地產就像「刀口舔蜜」，刀口越鋒利，未來蜜糖般的報酬也會更有滋味，只不過在大環境變化下，把評估風險的權重往上調，精算每一項變數，才能歡喜收場。

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買屋（註1）》柬、泰、菲沒資金門檻，易入手養屋》當包租公，在馬來西亞成本最高賣屋》柬埔寨轉手成本最低，最易短線操作

馬來西亞●資金門檻：買房總價須達門檻：NT416萬元至832萬元●契約稅：房屋總價1％至3％●仲介費比率（占房屋總價比率）：1％至2％●物業管理 費用（1年）：年租金收入5％至10％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅等）?總地契稅：約NT17.8元/坪?門牌稅：依地段約NT8,000元 到2,5000元不等?租賃所得稅：年租金收入 x 26%?印花稅：簽署貸款、租賃、買賣契約時需繳納●資本利得稅（占房屋總價比率）5 年內（含）出售：30％ ; 第6年起出售：5％（註3）

泰國•資金門檻：無●契約稅：無●仲介費比率（占房屋總價比率）：2%●物業管理費用（1年）：年租金收入10％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅 等）?房屋土地稅：占租金收入12.5%?印花稅：占租金收入 0.1%?個人所得稅 ：依租金收入金額而定，稅率從0％至35％不等●資本利得稅（占房屋總價比率）?個人所得稅：依租金收入金額而定，稅率從0％至35％不等?特別營業稅／ 印花稅5年內（含）出售：3.3％ ; 第6年起出售：0.5％

柬埔寨●資金門檻：無●契約稅：無●仲介費比率（占房屋總價比率）：2%●物業管理費用（1年）：年租金收入9％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅 等）?房產稅：公告現值 0.1％?租賃所得稅：租金收入10％（目前尚未開徵）●資本利得稅（占房屋總價比率）：無(無持有年限限制，轉手課稅不到台灣二分之一)

菲律賓●資金門檻：無（註2）●契約稅：房屋總價1.5％●仲介費比率（占房屋總價比率）：無●物業管理費用（1年）：年租金收入8％●課徵雜稅（含門牌 稅、地稅、租金所得稅等）?房產稅：1％至2％?租賃所得稅：年租金收入NT128萬元以下課徵3％；以上課徵12％●資本利得稅（占房屋總價比率）房地 產交易稅：6％(無持有年限限制，轉手課稅不到台灣二分之一)

註1：泰國、柬埔寨、菲律賓規定外國人只能買公寓大廈，不可買獨棟和土地，馬來西亞則未限制註2：菲律賓買房無資金門檻，但若購買NT205萬元以上住宅，須課徵總價12%的加值稅註3：自簽約購買日起，扣除仲介費、裝潢、物業管理等費用後淨利計算

資料來源：21世紀不動產、菲律賓房地產投資交流社團臉書整理：趙維孝