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裝修價差最高達5000 元/平方米 成品房時代中小房企需“補課”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-26/1156692.html

四大行上調北京首套房貸利率至基準1.1倍，補齊與滬廣深“價差”

在經過連續6次上調後，北京首套房個人按揭貸款已經從85折一路上調到了基準利率的1.1倍。

第一財經記者從北京工、農、中、建四大行支行及個貸部經理處獲悉，5月7日~8日，四大行北京分行紛紛上調首套房個人按揭貸款利率，從基準利率上浮5%調整至基準上浮10%；而二套房貸利率則維持原有的基準上浮20%水平未變。

四大行是房貸放款的主力軍。熱門城市中，早在今年年初，廣州國有大行便率先將首套房貸利率上調至基準利率上浮10%，第一財經記者從工行廣州分行某支行客戶經理處確認，目前該行首套房貸仍維持在上浮10%這一水平，二套房貸上浮20%。

在上海，融360房貸網站信息顯示，雖然部分大行最低利率為95折，但常見批出的首套房個人按揭貸款利率基本為1.1倍，即基準上浮10%；部分銀行二套房仍為基準上浮10%。

在深圳，四大行首套房個人按揭貸款利率均上浮10%，二套房則參差不齊，如工行二套房貸利率為1.15倍即上浮15%，工行則上浮20%。

早在今年2月，第一財經記者調查北京房貸時發現，彼時北京絕大多數股份制商業銀行首套房貸維持在基準上浮10%，此外已有部分銀行上調至上浮20%，甚至更高。由此看來，此次四大行北京地區集體上調首套房貸利率，既填平了與其他重點熱門城市的價格“低谷”，與股份制商業銀行的房貸差價也一次補齊。

房貸政策持續收緊

建行一位客戶經理對第一財經記者表示，近期該行下發文件通知，“5月7日之後網簽的用戶，首套房按揭貸款利率基準上浮10%；此外，之前網簽的客戶，在5月底之前完成審批，則按照1.05倍執行，否則也按1.1倍執行。”

一位中國銀行客戶經理則表示，目前關於首套房貸提價消息已經口頭通知，行內正式文件尚未下發，具體要求為：5月8日後網簽的首套房個人按揭貸款利率要漲價，首套從基準上浮5%漲至上浮10%；二套去年就已經漲至基準上浮20%。

此外，農行與工行房貸政策也與上述兩家大行相同。

股份制商業銀行中，以民生銀行為例，該行首套房貸利率為基準1.1倍、二套為基準上浮20%。該行截至目前沒有接到進一步上調的通知。

額度方面，上述四家大行及多家股份制商業銀行均表示，目前房貸額度充足，放款時間根據客戶具體情況，正常1個月即可放款。

多家大行客戶經理對第一財經記者稱，5月7日、5月8日為網簽合同的簽訂時間。上述中行客戶經理指出，只要合同是在5月8日之前，無論銀行批複時間，一般情況都按照基準1.05倍執行。目前，“純商貸+公積金”房貸組合提速後，審批時間在一個月左右。

此外，各行也有不同標準，一些銀行表示，5月底前能批貸的也有維持基準1.05倍的可能。業內人士算了一筆賬，按照100萬元貸款計算，首套房貸執行基準利率時，25年期月供為5787.8元；如果首套房貸款利率上浮10%，25年期的月供就達到6075.4元。換句話說，上浮10%後，首套房的購房者每月要多還287.6元。

市場人士計算分析，對比原來基準利率1.05倍條件下，每貸款100萬元、25年貸款周期，基準上浮1.1倍之後，月供每月多還145元，累計多還4.3萬元。

自2017年北京“3·17新政”至今，房地產調控新政已經持續一年多時間。一系列跡象表明，當前熱點城市房貸政策仍在繼續收緊。第一財經記者從北京銀監局獲悉，2017年6月至2018年3月末，轄內銀行業房地產貸款環比增速持續回落，並總體低於各項貸款平均增速。

具體而言，個人住房貸款方面，2017年一季度至2018年一季度，北京地區個人住房貸款月均新發放金額逐季度下降，各季度月均發放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元和83.45億元。

而作為四大行中的房貸主力，建行行長王祖繼在該行2017年業績發布會上指出，建行對按揭貸款首付比進行了提升，同時對客戶審查也趨於嚴格，房貸“偏緊”是必然趨勢，不會再出現前幾年個人按揭貸款利率打8折的情況。

王祖繼指出，隨著房地產調控政策的延續，不允許房地產價格大幅波動，所以為了執行政策，在投放房源以及為了防控各方面資金流向房地產開發方面，各家銀行對房地產的資金支持已經趨向嚴格化。

因城施策，傾斜剛需

民生銀行首席分析師溫彬對第一財經記者表示，2014年以後，除基準利率保持不變以外，市場利率（債券市場、貨幣市場、同業存單等）均為隨行就市。銀行資金成本的上升需要在資產價格上做相應調整，體現在住房利率的浮動區間上，從此前的85折、9折，到現在熱門城市普遍基準上浮，這是市場利率變化的結果。

當然，當前銀行資金面情況並不與此次四大行上調首套房按揭貸款利率直接相關。銀行流動性與央行公開市場投放、季末等時間節點的波動性有關，銀行更多是從整體負債成本提高的角度考慮。

3月9日，中國人民銀行副行長潘功勝在十三屆全國人大一次會議記者會上稱，2017年和今年1月，個人住房貸款的增長雖然有所減少，但仍然是比較快的增長，目前可以滿足市場的合理需要。此外，潘功勝也稱，房貸利率略有上升，但從稍微長一點的周期來看，仍然處於比較低的水平。

盡管持續上漲的貸款利率對市場影響較大，但並不阻礙房貸傾斜剛需。溫彬進一步指出，房地產調控政策並不應該過度關註大行首套房個人按揭貸款利率的變化，而是應當看到房地產調控堅持因城施策，在不同城市根據供求關系采取不同的金融信貸政策。對於信貸而言，要保證首套剛需和改善性住房需求。所以在這樣的大背景下，銀行提供資金支持時會優先支持剛需、首套和改善型需求，對於投機型，將維持高首付比例及更高利率。

第一財經記者此前獲悉，去年北京銀監局在嚴格執行房地產市場調控政策的同時，北京銀行業積極支持居民合理住房需求。一方面，大力支持保障性安居工程項目建設，截至2018年3月末，轄內保障性安居工程貸款余額2120.46億元，其中棚戶區改造貸款和公共租賃住房貸款比年初增加242.5億元，增長11.81%；另一方面，個人住房貸款結構也在不斷優化，2017年4月至2018年3月末，轄內按照“3·17新政”執行的個人住房貸款中，超八成用於支持無房群體購房需求。

價差導致北豬南運，非洲豬瘟疫情沖擊東北生豬調運

短短半個月時間，我國發生兩起非洲豬瘟疫情，會對整個行業造成多大的沖擊？

農業農村部新聞辦公室8月16日發布，河南省鄭州市經濟開發區某食品公司屠宰場發生一起生豬非洲豬瘟疫情。早前，8月3日，該部辦公室發布，8月1日，遼寧省沈陽市沈北新區某養殖戶的生豬發生疑似非洲豬瘟疫情，隨後被確診為非洲豬瘟疫情。

布瑞克農信集團研究總監林國發對第一財經記者表示，本次非洲豬瘟可能導致東北地區生豬外運量進一步減少，東北地區生豬供應過剩明顯，本地區豬價存在走弱可能。受疫情影響，16日，多家生豬養殖企業股票價格大跌，同時也可能會對豬肉消費產生一定負面影響。但總體來看非洲豬瘟仍處於可控範圍，兩次疫情出現源地均為東北地區。

第二例非洲豬瘟疫情

根據前述農業農村部公告，8月14日，河南省鄭州市經濟開發區某食品公司屠宰場的一車生豬發生不明原因死亡，共260頭，發病30頭，死亡30頭，產地檢疫證明顯示生豬來自黑龍江省佳木斯市湯原縣鶴立鎮交易市場。8月16日淩晨，經中國動物衛生與流行病學中心國家外來動物疫病研究中心確診，該起疫情為非洲豬瘟疫情。

疫情發生後，農業農村部立即派出督導組分赴河南、黑龍江。河南已按照要求，啟動應急響應機制，采取封鎖、撲殺、無害化處理、消毒等處置措施，禁止所有生豬及易感動物和產品運入或流出封鎖區。黑龍江省已開展排查和流行病學調查工作。

目前，該起疫情已得到有效控制。

在8月1號沈陽發生疫情後，農業農村部根據《非洲豬瘟疫情應急預案》啟動Ⅱ級應急響應，並提醒生豬養殖者，要嚴禁從疫區調運生豬。當地也按照要求，啟動應急響應機制，禁止所有生豬及易感動物和產品運入或流出封鎖區，沈陽市已暫停全市範圍的生豬向外調運。

搜豬網首席分析師馮永輝對第一財經記者表示，整個行業將之視為頭等大事，農業農村部也派出兩撥督導組進行檢查。這是目前為止的第二例，若在黑龍江地區發生第三例，那麽完全符合《非洲豬瘟疫情應急預案》中“特別重大（Ⅰ級）疫情”的標準：“在15日內，2個以上（含）省級行政區發生疫情並流行。”也就意味著，很可能會提高應急響應級別，從重大（II級）疫情調高為特別重大（Ⅰ級）疫情，那麽，全國生豬市場就要禁止大範圍調運流通，全國畜牧系統的人員也將會行動起來，進行拉網式檢查，對所有豬場進行大排查。

差價催生的東北生豬調運

8月17日早間，雙匯發展發布公告稱，接到《疫區封鎖令》，將雙匯發展下屬公司鄭州雙匯屠宰廠劃定為疫點並實施封鎖，封鎖時間為6周。

馮永輝稱，第二起疫情的爆發，整個行業都將之視為頭等大事。河南是全國養豬大省，而且地處中原，交通發達，周邊省份都是養豬密集區，這起疫情對整個行業都拉響了警報。

河南本就是養豬大省，為何要千里迢迢從黑龍江長途販運生豬呢？

這背後的原因在於，關內外生豬價格存在價差，也就是利益驅使，是北豬南運的重要動力。近幾年來，大型養殖集團在東北地區快速擴張產能，這是考慮到東北地區玉米價格有優勢，導致生豬養殖成本較其他地區偏低，再加上環境承載能力強。由此使得東北地區生豬富足，需要外運。

林國發認為，正常情況下，東北地區的價差，滿足生豬外運到京津冀地區。不過，山東、河南等地區，路途較為遙遠，如果正常價差的話，不足以將東北地區的生豬運送到河南、山東。

不過，遭遇非洲豬瘟這一黑天鵝事件，又一次拉大了價差。

林國發稱，這次沈陽地區出現非洲豬瘟後，東北地區生豬外運減少，本地區大量適宜出欄的生豬市場無法銷售，其他地區豬價仍處於上漲時，東北地區價格大體持穩，局部地區還出現了小幅下跌。數據顯示，8月10日左右，河南中部地區豬價達到了14.2元/公斤，而黑龍江佳木斯生豬出欄均價僅為12.7元/公斤，兩者價差達到了1.5元/公斤。生豬運送免高速費，該價格已經遠高於運輸成本（含長途運輸正常死亡損耗及失重成本）。而且，實際價差還會更大一些。

他說，企業在生產過程希望降低成本，合理的價差有利於生豬調運，減少區域間豬價的差值。考慮到近期啟動II級疫情響應，這批生豬在調運過程中，當地畜牧主管部門和企業是否對調運的生豬進行了全面的檢查，然後才發放的外運檢驗證書，這有待進一步的調查。

北豬南運帶來的疫情南下

由於東北地區飼料原料供應充裕，成本低，加上本地區的環境承載能力好，成為我國最適宜生豬產業發展地區。

近年來，漸趨嚴格的環保政策成為了養豬產業轉型升級的契機。

2015-2016年，國家相關部委先後發布了《水汙染防治行動計劃通知》、《關於促進南方水網地區生豬養殖布局調整優化的指導意見》、《全國生豬生產發展規劃》等文件，對生豬產能重新進行調整，規劃綜合考慮了環境承載能力、資源稟賦、消費偏好和屠宰加工等因素，將全國養殖區域分為重點發展區、約束發展區、潛力增長區、適度發展區。

2017年8月，農業部發布的《關於加快東北糧食主產區現代畜牧業發展的指導意見》指出，到2020年，東北地區要實現肉類占全國總產量的15%以上的生產目標。這意味著，全國年出欄7億頭生豬的話，至少出欄1.05億頭生豬的東北三省將會成為我國生豬出欄的重地。

於是，中國逐漸形成南豬北養的養殖格局。但東北地區相應的配套較少，大量的活豬需要通過外調消費，本地區的生豬深加工能力較弱。

林國發稱，非洲豬瘟感染野豬的概率要遠大於家豬，東北地區有一定數量野豬，野豬的行徑具有不確定性，容易導致了非洲豬瘟的擴散，東北地區發展生豬產業鏈更應該做好相應的隔離。同時除了發展生豬養殖產業外也應積極發展下遊深加工，減少活豬的外調量。

由於中國是全世界最大的豬肉生產國，全國生豬養殖量占全球總量一半以上，再加上，養殖密度大、養殖單元多，生豬長距離調運頻繁，一旦非洲豬瘟病毒在我國豬群中定植，不但會造成比其他國家更大的直接經濟損失，也會更加難以根除。為此，農業農村部要求各地一定要充分認識根除非洲豬瘟的重大意義，按照統一部署，采取堅決果斷措施，切實發揮我國體制機制的優越性，打一場根除非洲豬瘟的“人民戰爭”。

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責編：劉展超

關永盛﹕中國企業精明指數 捕捉AH價差機遇

1 : GS(14)@2016-09-27 07:29:45

【明報專訊】受惠市場對深港通即將開通的憧憬，近日大量資金南下購買香港股票，港股通的成交額及淨流入大幅上升。在8月16日宣布深港通的消息前，8月的日均買入成交額為16億元人民幣，宣布後的半個月則跳升至27億元人民幣。9月的首10個交易日的總買入成交額更高達569億元人民幣，超過8月份的總買入成交額487億元人民幣。

資金南下 AH股價差收窄

在資金南下相當踴躍的情况下，AH公司（即同時在內地及香港上市的中國企業）的H股部分受到投資者的青睞。根據港交所的資料，8月份的南下十大活躍股中，淨流入金額最高的五隻股票中有三隻為AH 公司。AH股價差亦開始出現收窄的迹象，恒生AH股溢價指數於9月21日為118.9點，較深港通宣布前的126點下跌約7點，當中8月份最受南下資金歡迎的建行價差更收窄超過一成。

AH股價差收窄，除因為H股價格較具吸引力外，亦可能反映內地投資者藉AH價差而進行AH股的套利。有關AH股套利策略的其中一個方法，可參考2015年推出的恒生中國企業精明指數「國企精明指數」。國企精明指數在現有的恒生中國企業指數「國企指數」的基礎上加上AH股轉換機制，每月檢討國企指數成分股中的AH公司的價差，若持有的H 股部分較A股昂貴，便轉為持有A股，反之亦然。

轉換機制 按AH股價格作選擇

由於A股價格高企，現時國企精明指數中40隻成分股僅一隻是持有A股，近期表現與國企指數相若。倘若南下資金持續強勁而AH股價差繼續收窄，國企精明指數中持有A股的比例可能會逐步提升，來回轉換（例如﹕由持有H股改為持有A股，再換回H 股）會漸趨頻繁，該指數的回報有可能優於國企指數。對於認為AH股價差將會繼續收窄的策略型投資者來說，國企精明指數可是其中之一的投資參考指標。

有關以上指數表現，請瀏覽 www.hsi.com.hk/dl_centre/factsheets/tchi。

投資涉及風險。所有於此文件所載之資料僅供參考之用，有關資料或內容均不代表恒生指數公司對任何投資作出明示或暗示的建議或及推介。過往表現並非其將來表現的指引。

指數小錦囊

Q: 與指數掛鈎的結構產品有什麼特點？

A: 在低息的環境下，與指數掛鈎的結構產品可能是其中一種較吸引的投資選擇。市場上結構產品各有特色，不少均與市場指數掛鈎，如保本基金及保本投資存款等。以與指數掛鈎的保本基金為例，基金將扣除收費後的大部分資金，投資於定息工具組合以提供本金保證及/或保證回報，餘下的資金則會投資於與特定指數掛鈎的衍生工具，從而爭取來自該股票市場的潛在回報。（Source: Hang Seng Indexes Company Ltd.）

恒生指數有限公司 董事兼總經理

[關永盛 指數縱橫]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1279&issue=20160927

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人幣離岸價跌穿6.94中港價差大　人行或快出手

1 : GS(14)@2016-11-24 07:32:42

■市傳人行或出手干預人幣離岸價。　資料圖片



【本報訊】人民幣滙價跌勢過急，市傳人行有意控制貶值速度，透過在岸市場出手干預滙價，不過，近日離岸市場卻未見干預，繼續跌跌不休，昨日離岸價最弱曾穿6.94水平，與在岸價差闊逾400點子，每百港元兌人幣直撲90元，分析認為人行有機會短期內出手干預離岸價。記者：周家誠



綜合財資界人士消息，在岸市場上周起已見干預手影，故此在岸價（CNY）變動較為輕微，截至昨晚8時17分僅貶值0.17%，每美元兌人幣見6.8999。



每百港元可兌近90人幣

不過離岸價（CNH）卻採放任態度，歐洲交易時段明顯急插，貶值0.4%至6.9407，最差曾見6.9498，即每百港元兌人幣約89.5元，直撲90元大關。此外，在岸價與離岸價差價（spread）亦大幅張開，最闊驚見近434點子（1點子等於0.01%），創近九個月新高，反映外圍看人幣前景甚為黯淡，不過差價仍未及年初時炒家沽人幣、人行挾炒家，令差幅闊逾千點子情況。上海商業銀行財資市場處研究部主管林俊泓表示，上周四開始，離岸價與在岸價開始偏離，市傳中資行出手調控在岸滙價，離岸價則尚未見縱影。不過市場認為，若果差幅超過200點子，中資行將會於離岸市場出手干預，故此離岸價不存在過度偏弱，美國時間周三開始感恩節假期，美滙指數較為冷靜，人行有理由按兵不動。永隆銀行司庫蕭啟洪表示，差價擴闊反映兩地資金供求不同，不過相信差價再擴闊難有套利空間，因為現時內地過去打擊假貿易，同時嚴控購滙防資金外流，故此實際套利操作上有困難。他又指，現時境外有人幣投機需求，大行高盛近日亦唱淡，所以差價擴闊屬意料中事。


全球支付排名跌至第六

事實上，據彭博顯示，看跌人幣期權成本較看漲期權溢價達1.88%，較本月特朗普當選美國總統後升近倍，該數據能反映現貨市場走勢，意味現時看淡人幣投機者較多。上周高盛曾將沽空人幣列為來年首選交易策略之一，主因美滙指數強勢及內地資本持續流走預期下，估計來年人幣將見7.3。德國商業銀行經濟學家周浩指，人幣短倉料會繼續增多，但相信內地當局會控制貶值速度，不會重返年初時恐慌情境。人民幣壞消息接二連三，環球銀行金融電訊協會（SWIFT）表示，上月人幣全球支付額下滑至第六位，佔比則降至1.67%；而在傳統的貿易融資領域上，人民幣已經被歐元反超前，僅為第三大活躍貨幣，佔比4.61%。該協會亞太區支付市場總負責人Michael Moon稱，過去幾年中國和全球經濟放緩，不僅影響人幣，對所有貨幣在貿易領域增長都有影響，大宗商品貿易增速在下降。不過，從積極方面看，人幣加入特別提款權（SDR）貨幣籃子後，有助提振國際市場對人幣的信心。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161124/19843901

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銀髮市場需求增 中港安老院價差大

1 : GS(14)@2018-12-27 10:55:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7856&issue=20181227
【明報專訊】香港人口老化加劇，銀髮市場的需求日益增加。本地公營安老院的宿位長期供不應求，私營安老院質素良莠不齊，有本地集團看準商機，於元朗推出高端護老院，設備媲美住宅會所，惟單人房月租收費索價3.8萬元起。另一邊廂，有人因為物價低廉和服務的性價比較高，決定遷到廣東惠州的長者屋養老。

明報記者 張允亭

內地的CP長者屋項目，位於廣東惠州碧桂園•十里銀灘範圍內，距離深圳約1小時的車程。項目以完善的醫療服務及周邊配套作賣點，共提供3種戶型，包括單人房、雙人房及豪華套房。其中，單人房建築面積約有388方呎，睡牀、衣櫃及書枱等的基本家具齊備，另外連露台和附有暖燈的無障礙浴室。雙人房的建築面積約600方呎，可供長者夫婦入住。

醫療護理方面，項目每層均設有護士站，隨時回應長者的緊急需要。除了西醫外，亦提供中醫服務，包括針灸、推拿、刮痧、拔罐、艾灸，以至蒸薰機都一應俱全。另項目設兩層高的復康中心，由物理治療師指導下，協助有需要的長者進行復康治療。周邊設施方面，長者屋距離惠東著名的十里銀灘僅5分鐘車程，環境優美，附近亦有商店街，有各種類型連鎖店及餐廳，社區配套充足。

元朗高檔護老院 單人房每月3.8萬

另一邊廂，位於香港元朗的高端護老院以高端服務及多元化的院內設施作招徠。松齡護老集團旗下的松齡雅苑，連接YOHO Mall形點一期，位處元朗的中心地段。項目提供的戶型選擇較多，除了單人及雙人房外，亦有3至4人房及可供6人入住的加護房間。標準的單人、雙人房設有獨立浴室，另提供3至4戶作為一個單元的房間，住戶共享客廳空間及浴室設備。

此外，項目內部設有多種消閒設施，包括麻將房、按摩室、電影院及卡拉OK室、室內花園、理髮室等，為長者提供多個娛樂活動選擇。醫療護理方面，護老院引入各種先進的醫療設備，配合24小時的護士服務，照顧有不同程度護理需要的長者，亦專為有認知障礙的長者特設感官治療室，並提供中風後的復康訓練。飲食方面，護老院的餐單豐富，午晚餐提供三餸一湯外，早餐則以自助餐形式供應。

惠州長者單人房 月租6650人幣

雖然兩家護老院各有特色，惟收費有明顯距離。以同樣附有獨立浴室的單人房為例，惠東的CP長者屋每月租金為6650元人民幣起，本港的松齡雅苑每月租金則為3.8萬港元起。租金已包含餐飲費、水電費及基本謢理費，如長者有更多護理需要，則可購買其他治療項目套餐。

[樓市VAR]

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