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2018年回顧篇(2): 回報篇(更正)

關於2017年回報，大家可以參考這篇文章。

基本上，今年回報可以說是心電圖一樣，年初平穩，4月因佳華急升，之後平穩增長，後來因股災把原有的全部虧損，11月稍有回升，其後只成住下直線。除提取約10.6萬元供還款予味皇及私人用途外，又墊了2.6萬元供公司營運用途，合計退出近13.2萬資金，今年約虧了3萬餘，回報率約是-3.54%左右。僅供備考用，包括少量1股實股持貨後，本人現時股票資產為809,630元。

今年年初，只是出售了佳華百貨(602)之交易，把味皇債項還清後，改開IB戶口投資高息股如路勁基建(1098)、置富產業信託(778)及柏能集團(1263)等，後柏能集團(1263)於高位脫手仍獲利潤，但路勁基建(1098)、置富產業信託(778)在槓桿下錄得嚴重虧損被迫止蝕。之後幾乎持有大量現金，後陸續購回國際家居零售(1373)、上海集優(2345)、佳華百貨(602)等，中間也借斬倉股收回少量失地，但後來購入上海集優失利，並持續加注有嚴重虧損外，其餘仍有少許利潤。

以現時資產而言，計及物業價值，本人及小花可供備考資產值為554萬元，包括:

(1) 物業價值(以匯豐估價推算)約589萬減按揭餘額308萬，淨值281萬。

(2) 股票價值約81萬元，仍在倉內大到小比重的組合分佈是上海集優(2345)、置富產業信託(778)、佳華百貨控股(602)、國際家居零售(1373)、愛達利網絡(8033)、星星地產(1560)、路勁基建(1098)、佳兆業物業管理(2168)，其餘持有近500間上市公司股權，恕不盡錄。

(3) 合營資產，主要資產為3個已成交工廈單位，資金來源為租金收入、稿費、股息、Zkiz.com收入等，現時應佔資產為157萬，現時持有才天下獵聘(6100)、星星地產(1560)、愛達利網絡(8033)等。

(4) 小花倉，資金量約為5萬，持有股票包括佳華百貨(602)、建業建榮(1556)、有才天下獵聘(6100)、愛達利網絡(8033)、星星地產(1560)。

(5) 強積金資產約23萬。

(6) 現金約7萬。

但本人手上資產不包括:

(1) 家人倉持股約60萬，包括及路勁基建(1098)、佳華百貨(602)、國際家居零售(1373)、星星地產(1560)、及愛達利網絡(8033)。

(2) 家人投入物業合營資金約24萬。

(3) 家人投入策略投資資金約9萬多元，投資股份為佳兆業物業管理(2168)。

(4) 代家人持有的細價股，包括世大控股(8003)及金威資源(109，前榮德控股、數字地球、榮豐控股、榮德豐)，市值約400元，價值微不足道，升值空間不多。

今年各倉買賣交易估計約700次，組合外資產約20次。

本年目標希望在每月供3個物業支在該倉支出之下(4個物業按出資比例全年供款約相等為組合約33%)，繼續保持穩健的增長。

今年又再重覆自己過往的說法，現在又再一次提醒自己，但去年有些都會犯上:

「學習認識股票底細，堅定持有信念，以中長線眼光買股。還有在熊市上一定要儘量減少持股，只保留少量房地產資金的倉位，並要努力研究股票，以基本因素及概念所在選股，另外要大膽主力購入，才能獲得厚利。」

「我要記得，買股賺錢是幸運，輸錢是功夫不夠，不要怨別人，這樣才能成為成功的投資者。」

「要保有足夠的現金，亦要使手上的股票有足夠的現金流量，才能以戰養戰，在低位購得股票，才能獲得厚利。」

「要記得某些月份一定要忍手，到月份過後儲得一大筆資金後，再作投入，回報可能會改進一些。」

「績前一段股價差，且最後一日股價升也要當心，不要再大留戀，否則就損失重大。」

「忍耐是非常重要的，萬勿在眼前重大利潤下妄加注碼，應該在低潮期慢慢積累。」

「留意組合平衡，應該有守有攻，在高潮購入未來會達到高潮的低潮股，使收益平穩地增長，不停貨如輪轉。」

「不要由於過份看好組合就瘋狂加入注碼，如果太看好買得太大，會損失慘重。」

「堅決擴大物業事業，把物業作為事業後盾，擴大資金實力，把業務做起來。」

但今年會在最後一句下補充一小段:

「策略及收入上集中物業，其他收益來源分散地擴大至各方面，以收益養資金，資金用於擴大物業，反哺其他投資項目，循環往復地擴張」

今年底，這個回顧仍會存在，祝大家新年快樂，身體健康，萬事如意，財源滾滾，百年好合，生意興隆，開開心心，連生貴子。

附錄:

回顧過去10年，回報如下:

2008年  -46.94%

2009年  100.98%

2010年  54.56%

2011年 -30.37%

2012年  65.84%

2013年  29.07%

2014年  40.88%

2015年  17.7%

2016年  43%

2017年 -8.36%

2018年 -3.54%

總計回報  4.15倍，年複合17%。

租金狂加，回報勁跌舖市 價高勢危

1 : GS(14)@2010-10-01 16:14:30

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8459

自政府針對住宅樓市連環出拳，樓價稍稍降溫，但舖位市場卻益發瘋狂。旅客必到的銅鑼灣，近月先有廠佬以三億元買入不足八百方呎的恩平道地舖，呎價接近三十八萬元，後有鱷魚恤（0122）以呎租一千元租用羅素街商舖。
雖說現時訪港遊客人次屢創新高，帶動零售業生意興旺，加上息口低企，舖市前途似乎一片光明，惟舖價接連破頂，部分一線區的租金回報率下跌至僅得一至兩厘，投資回報乏善足陳，倘零售業增長略為放緩，租金升幅未如理想，舖市隨時逆轉。
過去一年於舖市不斷摸出摸入的「神奇小子」黃海明坦言，「買舖一定要睇厘數，租金回報率太低時，就是危險訊號亮紅燈！」
近期舖位摸貨成交頻頻，「荃灣荃興徑二線區地舖剛摸出，『神奇小子』黃海明四個月賺七百七十萬元。上星期，『藥房張』張偉強摸出佐敦北海街舖，持貨個零禮拜竟然勁賺六百萬元，計及他月前向恒地（0012）購入的馬頭角道金都豪苑地舖，摸售又執近三千二百萬元，兩個月間，藥房張獲利約三千七百八十萬元，還有……」一名經紀數近日的摸貨成交數到口乾。
踏入下半年，舖市交投旺盛，最矚目的要數首次進軍香港的美國時裝品牌Forever 21，為打響頭炮，竟以「天價租金」每月一千一百萬元，承租銅鑼灣京華中心地庫、地下及一至三樓共五萬多呎樓面作為香港旗艦店，較現時分散租予大家樂、Giordano、屈臣氏等商戶的舊租約，租金高出一倍，全年單就租金開支就達到一億三千二百萬元。
Forever 21以一千一百萬元承租京華中心整個商場，出手之闊綽，整個舖市嘩然。

多次對舖租抽升大表憂心的零售管理協會主席麥瑞琼表示，零售業付租前，最緊要是考慮可否將租金加幅轉嫁到顧客身上。


舖王回報    只有一厘六受自由行帶動，商戶義無反顧搶租，舖價已然飛升。購物黃金區的銅鑼灣，其舖價早已升破九七高峰價位，舖王接二連三誕生。美聯旺舖董事長盧展豪指出，「現時除因利息太低，資金又太多外，還因為盤源少，尤其是銅鑼灣，不少黃金地段的商舖業權已歸邊，一線區每有放盤，投資者就如收集古董般，高價承接。」他拍心口道：「開高市價兩三成都一定有人接！」
月前恩平道一個建築面積僅得八百方呎的地舖，以三億元易手，每方呎要近三十八萬元，僅次於英皇國際（0163）去年底以呎價五十三萬元購入的尖沙咀廣東道舖王。新誕生的港島區舖王，目前由資生堂以月租四十萬元租用，租金回報率僅得一厘六。
熟悉舖位的人士也清楚，舖位價格上升，背後動力是要有租金回報支持，租金的上升，又要看商舖的生意，商舖生意好景，很大程度倚仗零售業的增長。然而，近期舖租飆升，令行內人也感到擔憂，生怕零售市道增幅稍為放慢，店主隨時無利可圖，甚至有所虧損。
尖沙咀廣東道一帶近年雖成為內地自由行掃名牌的熱點，惟並非每日都可以見到大排長龍的盛況。


消費走勢比較 舖租與零售


舖租升幅    超逾零售增長舖位成交屢創天價，舖租回報率卻愈見新低，就算旅發局每月公布的訪港旅客數字每有突破，零售業亦難以付得起動輒四五成，甚至逾倍的租金升幅。零售管理協會主席麥瑞琼便直指租金是零售業的炸彈，又坦言「好擔心」，因為本港零售業已被歪曲，「有任何風吹草動，別說經濟逆轉，就是一個流感爆發，遊客量下跌，市況無法於一至兩個月內回復，以高價承租的店舖，就會面臨好大壓力。」
事實上，整體零售消費的增長，遠遠落後於三大遊客區舖租的升幅。美聯工商舖及政府統計處數據顯示，銅鑼灣、尖沙咀及旺角的舖位呎租升勢，較香港零售業總消費額（反映遊客消費的重要數據之一）的走勢要高。舖位呎租自去年二月走出金融海嘯谷底後，節節上升，反而零售總銷貨額則到去年第四季才顯著反彈。
藥房張持貨個多月的金都豪苑地舖，摸出賺近三千二百萬元。

自由行最愛到港買珠寶金飾，惟賣金的六福亦坦言舖租壓力愈來愈大。


貼錢供舖易出事另外，九七年由經紀變身舖位炒家的「神奇小子」黃海明，今年又再出動「搵食」，近月密密手摸出摸入約三十個舖位。惟他亦認為，現時部分舖位已亮起紅燈，「買舖最緊要是睇租金回報率及價錢，目前部分一線區舖位厘數僅得一兩厘，較銀行實質按揭利息兩厘多還要低，代表危機訊號的紅燈經已亮起！」他強調，租金回報率一定要比實際按息高，否則要每月貼錢供舖就會「出事」。
過去一年投入約十億元炒舖的神奇小子謂，雖然現時炒股、住宅、寫字樓等投資者全都進入舖市爭貨，又不會有人將資金放銀行收零息，但買舖一定要有兩至三厘回報才考慮，「厘數太低點摸得走？」
據差餉物業估價署的零售業樓宇回報率數據，截至今年六月的數字，商舖的平均回報率約為三點五厘。根據經絡按揭指出的市場平均實質按息不足一點一厘，仍有兩厘四的距離。惟息口何時抽升無人有水晶球，而商舖的平均租金回報率，卻已達九○年有紀錄以來的低位，舖位市場長遠而言，顯然已埋下風險。
近期摸貨頻頻的黃海明表示，舖市租金回報率太低，就是危險訊號亮紅燈之時。

英皇國際近年密密手增持舖位，於七月中斥資十一億元收購羅素街二十二至二十四號後，已成為該處的第二大業主。


金舖都畀唔起租現時舖租勁升已對零售業構成壓力，對被視為最付得起貴租的珠寶金行，亦開始感覺吃不消。六福集團（0590）財務總監羅添福表示，現時是歷年來租金開支佔營業額最多的時候，「九六至九七年咁旺市，租金成本只是佔收入的百分之二至三，但截至三月底的年度，租金已佔百分之四點幾，集團會盡量控制此成本比例不多於總收入的百分之五。」
每年均有三分之一分店要續租的六福，今個財政年度暫時已落實一間彌敦道分店的合約。羅氏透露，加幅約為百分之十，「若然業主加幅太誇張，最多咪搬舖！」他舉例，就如位於尖沙咀清真寺對面不可以掛外置招牌的分店，業主要求加租，六福最終決定「換舖」到斜對面，即海防道與彌敦道交界的轉角位。
九七年上市的莎莎國際（0178），租金成本佔營業額的比例更誇張，達百分之十點六。「四月開始的財政年度，本港營業額暫錄得同比增長一成九，同期續租分店的平均租金則上升約一成五。」主席兼行政總裁郭少明希望，全年的平均租金升幅不多於一成五，而舖租的總開支可以控制於營業額的百分之十一之內。
然而，從舖位代理所收集到的數據，卻顯示莎莎要有效控制租金成本非易事，皆因今年以來，莎莎已有兩間分店新續租金加幅大增逾七成！根據土地註冊處的資料顯示，位於廣東道佔地逾一千五百方呎的莎莎分店，五月中新續租金每月達一百五十九萬元。經紀表示，該舖舊租金僅約七十萬元，即莎莎多付約一點二倍租金續租。面對租金急速上揚，零售市道又未必同步上升，未來舖價能否續有支持教人疑慮，特別是明年息口有機會調頭上升，那時不要說一厘回報，就算有三厘都可能被息口蠶食。
對於急升的舖租，郭少明坦言，「最緊要計數，無理由做蝕本生意！」


商場拆細轉勢徵兆？恒業地產代理聯席董事蔡浩成表示：「舖價不斷狂飆，自去年尾開始，投資者慢慢接受一線區的回報得兩厘。」他指出，去年海嘯後展開的這股舖租升浪，至今未止，過去一年舖租的平均升幅達一成半，較○四及○七年的升勢更強勁。
經紀又表示，當商場拆細之風再出現，就可能是舖市炒至尾段的「凶兆」，五年前拆售旺角東京銀座的神奇小子亦不諱言，「個個拆細場都無好結果！」回顧過往，九二年明星搶購佐敦廣場後，政府便出手打壓樓市；九六年神童輝拆售旺角星際城市、九七年深水埗新高登電腦廣場等，都是樓市巔峰急挫前的產物。
○五至○六年間的分拆潮，不論是由黃海明推銷的東京銀座、或尹柏權拆細的深水埗「深之都」廣場，甚至由禹銘主理位於銅鑼灣的Timeplus，最終都是「無好下場」，故不少經紀都視拆細舖為樓市轉勢的其中一個徵兆。

舖位厘數較 按息仍高兩厘

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一仙回報 保本強積金「呃」足十年

1 : GS(14)@2010-12-12 12:48:48

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/20097

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2 : 鱷不群(1248)@2010-12-12 15:58:30

又不要說呃，銀行利息近乎零，她想賺幾多？你要風險低，就預了要低回報，其他人08年輸得很慘又怎計，應該很多基金仍未重上07年高位

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3 : abbychau(1)@2010-12-12 19:31:56

保本基金幫你保到本仲話呃

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4 : 龍生(798)@2010-12-13 02:22:19

又唔係咁講
既然咁多年落黎只有保本, 連數字都無增長
我不如做定期? 風險咪仲低?

其搵笨之處....真的一言難盡

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積金去年回報7% 勝10年平均 專家：續看好中港新興亞洲股市

1 : GS(14)@2011-01-05 22:22:45








積金去年回報7% 勝10年平均
專家：續看好中港新興亞洲股市
  2011年1月5日

【明報專訊】去年強積金在「半自由行」突然押後及管理費高昂引來的一片罵聲下，全年表現不過不失，湯森路透理柏昨公布2010年強積金表現，總計本港374隻強積金基金，平均錄得7.15%的正回報，略高於過去10年強積金平均回報的6.09%，以及跑贏恒指的全年5.32%升幅，總算向打工仔有個交代。專家繼續唱好今年表現優秀的中港及新興亞洲股票基金，接近年底時投資者宜轉回債券基金。

跑贏恒指去年5.32%回報

比較過去10年強積金基金及恒指表現，基金往往在大牛市中表現稍遜，升幅只為2006年、2007年及2009年大市最暢旺時的一半，不過在逆市下，強積金的抗跌力相對不錯。

至於去年大市波動，恒指全年小升5%，強積金平均升7.15%，走勢與2003年及2004年的單位數升幅相若。

股票類升逾一成 表現最佳

檢視各類強積金資產類別，本港最受打工一族歡迎的混合資產基金，全年平均上升7.6%，其次最多人揀選的股票基金同期平均升10.22%，為去年內表現最佳的基金組別，當中韓國股票基金(即「大福MPF退休金—大福韓國基金」，目前本港只有1隻韓國股票強積金基金)一枝獨秀，上升17.15%，按次為亞洲太平洋(日本除外)股票及北美洲股票基金，分別升15.19%及11.84%，香港股票基金則上升10%。

個別基金排名方面，「永明首域強積金香港股票基金」高踞榜首，過去1年上升26.64%，按次為「永明RCM強積金亞洲股票基金」及「RCM強積金精選計劃—亞洲基金」，同期錄得逾兩成的正回報。

美元相關類別表現最差

去年美元大多數時間走勢疲弱，連帶美元及港元貨幣市場基金積弱，2010年輕微升0.03%，過去3年升幅亦不足1%，為所有強積金類別中表現最差的基金組別，另傾向投資以美元計價環球債券的債券基金，去年只上升3.87%，大大跑輸大市。

打工仔須留意的是，理柏公布的強積金表現只為一年內累計變幅，與以月供形式的平均成本法(DCA)回報會有差異，持有保留帳戶及近年才加入職場的打工仔應參考DCA回報，其較緊貼個人強積金的真實回報。

至於名下強積金資產值已滾存一段長時間的人士，期後的每月供款對已累積退休金的影響性不大，宜比較基金過去5年及10年較長時間的回報作參考。

明報記者劉佩珊、陳健佳報道

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2 : GS(14)@2011-01-05 22:23:01

應多比較基金表現
  2011年1月5日

【明報專訊】大家即將收到強積金年結單，或許你以為每項基金表現差別不大，事實上，各基金表現可以差之千里。根據MorningStar統計，2010年全年回報最佳的基金，一年升幅達26％，最差的要虧損0.77％。有顧問稱只要花點時間了解基金表現、定期檢討個人基金組合，可以令強積金有理想回報。

康宏強積金業務拓展董事鍾建強表示，管理強積金，先從保留帳戶開始。僱員可以到積金局查詢保留帳戶資料，如果有多個帳戶，可以組合成一個帳戶，或轉移到另一個心儀的強積金供應商。當中涉及不少文件處理，轉移帳戶預計需時一個月。

至於現有帳戶成員，可以留意基金回報情。過去10年，股票基金的回報最突出，但風險也相對較高。如果是年青打工族，可以考慮選擇此項基金。但臨近退休年齡人士，則要考慮可承受風險，選擇風險較低的基金。選擇基金後，並非就安寢無休。隨覑經濟環境，可以調整基金選擇，例如﹕股市低迷時，便可以考慮增持股票基金，用低價買入基金單位。

留意加息期影響債券回報

至於今年的投資策略，東驥董事總經理龐寶林認為今年通脹是重大問題，亞洲多個地區也進入加息周期，加息會影響債券回報。雖然，亞洲債券會受惠其貨幣升值，但回報應該稍遜上年。可以接受較高風險的人士，不妨選取亞洲股票基金或中港股票基金，中央推出一連串調控措施後，通脹應該受控。他也看好亞洲地區，例如南韓、新加坡、泰國及台灣。而美國政府推出第二輪量化寬鬆政策(QE2)，但效力會於下半年減退，美國股市會調整，故手持北美股票基金，可以在今年下半年轉移至亞洲股票基金。

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3 : GS(14)@2011-01-05 22:23:31

康宏：從基金單位扣手續費 影響回報
  2011年1月5日

【明報專訊】大部分強積金收費，是從基金資產中扣除，即是從基金的回報中扣除手續費。有強積金顧問指有個別基金，可以選擇扣除基金單位作收費，即是兩種方法均符合法例要求，他認為後者收費模式，長遠會影響強積回報。本報發現匯豐銀行、交通銀行、國衛、景順、東亞銀行的強積金計劃，其中保守基金一項，都有提出以扣除基金單位收費。


康宏理財主席王利民關注部分強積金的基金，會扣除基金單位作收費，僱員選擇基金時，可以留意收費安排。（陳智良攝）

現行兩種扣費方法

在積金局的收費平台，顯示19家強積金受託人收費及基金資料。有部分受託人的保守基金，列明「收費可以扣除基金資產，或基金單位」。匯豐及交銀表示，兩項收費安排符合強積金規定。對於扣除基金單位會否影響回報，交銀指保守基金的風險及回報相對保守，對因收費而影響成員長遠回報的因素，已有一定限制。

保險及強積金中介公司康宏理財(1019)主席王利民指出，雖然扣除基金單位的價值，等同於用現金計算手續費，但他指基金單位會按年升值，日後為成員帶來投資回報，扣除基金單位長遠會影響成員回報。他提醒成員挑選基金時，要留意收費安排。

保險界議員陳健波，本身也是強積金計劃諮詢委員會成員。據他了解，兩種收費模式，均符合積金局規定。對於扣除基金單位作手續費，他認為只是不同形式收費，並不會影響成員的回報。他又指局方每年會核實強積金受託人所稱的回報比率、手續費等，是否有真正數據支持。

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商舖市旺 翻新轉型回報更佳

1 : GS(14)@2011-01-23 18:07:19

2011-1-15 iM
雖然樓市因政府推額外印花稅受到打擊，但在低息及資金充裕的環境下，投資者都為資金尋找出路，商舖更是他們的目標之一。的確，受惠經濟增長及消費市道暢旺，商舖市場無疑可看高一綫，當中更有投資者將商舖買回來後改頭換面，以換取更佳的回報。

自政府去年11年推出額外印花稅以打壓樓市炒風後，投資者轉戰其他物業市場，去年零售市道暢旺，令商舖不論租金及呎價，都錄得不錯的升幅，吸引了不少住宅投資者轉戰商舖，令去年商舖交投相當活躍。

交投旺摸貨成交急增

中原地產數據顯示，2010年商舖買賣合約登記總值547.79億元，較2009年上升36.8%，也是繼1997年後13年來新高。按金額及宗數計算，以500萬至1000萬元的商舖升幅超過五成，2010年錄得81.43億元總值及1,125宗，較2009年分別上升67.9%及63.8%。

商舖買賣合約登記數量上升以外，商舖「摸貨」金額也錄得1997年以後的新高，達37.7億元，按年上升1.55倍，以上數據反映去年本港商舖買賣交投活躍。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指，政府出招打擊住宅炒賣後，引導了住宅市場游資轉戰舖位市場，加上自由行政策不斷擴大，除了推動零售旺區如尖沙咀、銅鑼灣及旺角區一綫地舖的成交量進一步上升，二綫及民生消費區的店舖租售市場也會受惠，商舖未來仍有相當上升空間。

的確，旺角、尖沙咀等一綫地區，也錄得不少摩貨轉售個案，例如去年12月旺角花園街一個2,100平方呎舖位，就以6,660萬元摸售，呎價約31,714元，投資者持貨個多月帳面大賺880萬元。

一綫區域以外，部分二、三綫舖位也錄得摸貨成交個案。早前有報道指，灣仔謝斐道52至58號D地舖，面積400多平方呎，去年年中買家購入後以1,280萬元摸出單位，之後業主持貨個多月，再以1,520萬元「摸上摸」出售單位，是次轉手帳面賺240萬元。

新鐵路沿綫潛龍飛升

美聯工商舖（00459）行政總裁兼執行董事黃子華謂，自去年11月額外印花稅推出後，投資者對投資工商舖的查詢量上升了30%至40%，但成交則未有顯著上升，現時仍處於索取資料的階段。黃子華也直言，他們不會特別介定有興趣投資工商舖的，本身是不是住宅投資者，此數據只是粗糙的估算。他估計，住宅投資者轉而投資工商舖的影響，最快要到今年第一季末至第二季初才可反映。

對於2011年商舖市場的發展，黃子華預計，在息口低企、市場資金充裕的情況下，令投資者樂於買入物業保值，今年商舖租金及呎價平均會有10%至15%的升幅。

至於哪一區可錄得較好的升幅？一些「自由行」熱門的區域如銅鑼灣、尖沙咀、旺角等會是黃子華的心水，不過入場費相對較高。而二、三綫區如觀塘、九龍城、柴灣、北角等也會錄得不錯的升幅，因為一綫區將受惠自由行，二、三綫區則可受惠本土經濟。

除了傳統旺區，一些擁有新基建的地區，例如新鐵路沿線即西環綫、沙中綫，或是高鐵站附近的物業，都有不錯的升幅，鐵路開通後又可望受惠。不過，投資這些具有潛力的舖位時，短期就可能要忍受較低的升幅及租金回報，並要等待鐵路開通後，才可能享受到較具爆炸性的升幅。若要投資傳統旺區，就要留意租金與隔鄰舖位的落差是否很大，若然租金太高或太低就要調節。

黃子華亦建議，若是新進投資者，要投資商場舖，最好投資一些有主題，並已發展成熟、人流暢量的商場舖，例如旺角先達廣場。街舖同樣也要留意人流，就算是二、三綫舖也要選擇人流較多的街道。在投資商舖前最好先找銀行估價，特別是在去年11月金管局將投資物業的最高按揭成數，由七成降至五成後，如果再加上估價不定，就會令貸款額嚴重不足。

吉舖轉型即高價賣出

雖然商舖的升值潛力不俗，但若肯花心思為舖位增值甚至轉型，可能會獲取到較佳的回報。例如資深投資者科達地產主席湯君明，他旗下的中環皇后大道中47號舖位，面積1,000平方呎，湯君明就將舖內的閣樓拆除，令舖位門口樓底更高，之後就以每月租金50萬元，獲新租客Crocs鞋店預租，比舊租約高出逾四成。

湯君明以外，市場上也有不少投資者花心思為舖位增值，而且錄得不錯的回報，屬「八十後」的國森集團董事許畯森也是其中一個。許畯森近年主力發展地產相關業務，他在香港及內地都有物業投資，當中以其收購舊樓的業務較多人提及，例如他去年就夥拍另一公司收購筲箕灣道383A至387號及教堂里2至8號，地盤面積約7,500平方呎，可建樓面約7.5萬平方呎（地積比率約10倍）。

收購舊樓以外，他在香港都有投資商舖，他更擅長將商舖轉型，並錄得不錯的回報。例如在2009年，許畯森就以460萬買入油塘一個窄角舖，買入後他認為可以做食肆，他更將將舖頭丟空兩個月，之後就引入一潮州菜館做該舖租戶，並吸引不少人流，然後不到一年就以700多萬元賣出，帳面至少賺240萬元。

加連威老道旺區之最

許畯森早年也投資不少加連威老道的舖位，最近就有去年以1,200萬購入2個合共1,800平方呎的樓上舖，當時的租金收入5.1萬元，原租戶為時裝店。購入後，他就將兩個單位打通，並翻新外牆及大堂，最後就將單位以6.8萬元租予一髮廊，租金回報約為6.8厘。

為何看好加連威老道，許畯森謂，在2005年至06年，那時候自由行開始慢慢放寬，利時商場又剛興起，加連威老道開始轉型成時裝購物街，潛力陸續浮現。「若觀察其商舖分布，近年加連威老道頭段已被各大化粧品店進駐，其他本地消費相當如時裝店已搬至街尾，其他服務業如髮廊等都搬到樓上舖，加上The ONE商場開業，我相信未來加連威老道人流會持續暢旺。」

的確，加連威老道近年獲得不少投資者垂青。新近一宗成交為2010年12月，加連威老道25號全幢就被持有蘋果牌牛仔服裝品牌Texwood譚氏家族買入。而34至36號的gi商場，在2010年更先後兩度易手，先是資本策略（00497）以3.2億元向比高集團（08220）買入，然後傅老榕家族或有關人士，就斥4.2億元向資本策略購入該廈，資本策略持貨不到1年就獲利1億元，可見加連威老道深受投資者歡迎。

闖內地商舖市場先鋒

許畯森在舖位投資上甚有心得，原來是與他早年進軍內地市場有關。他笑稱，因為入場費低，故他數年前就返回內地投資商舖，並為舖頭找新租客。此外，他更自己落手落腳，在內地發展飲食業及時裝，以了解選址、人流如何影響舖位的價值，從而慢慢培養出投資商舖的眼光。

「2006年時，我在深圳東門買了6至7個舖位，當時每個大約20至30萬元人民幣，每個租金大約2000元人民幣，之前的東門人流不高，有些舖門更在賣古玉，我覺得東門那個位不應該賣那些東西，於是就引入其他租客。現時那邊同類的舖位已漲至百多萬元一個，租金差不多達4,000元，4年間的回報約有8 倍。」

東門的舖位以外，許畯森亦有投資老街地鐵口的地舖及南塘商場，許畯森笑言，當時內地人仍未有地鐵概念，未了解到這類舖位人流會很旺，但他就覺得南塘及東門的舖位都有相當潛力，所以就「膽粗粗」入市。

不過，投資樓上舖仍有不少要注意的地方。許畯森提醒，樓上舖有分「住宅契」及「寫字樓契」，如果是「寫字樓契」，銀行估價會較足及可拿「會所牌」做飲食業，相反「住宅契」除要面對估價不足的情況外，更因不能拿飲食牌照，在租客客源方面會較窄。另外，投資樓上舖也要與該物業的立案法團打好關係，因為樓上舖涉及樓梯、大堂公家用地，若要進行翻新維修，也會較易獲得通過。

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投資不計難度分 買iBond回報不失禮 黃國英 (Alex Wong)

1 : GS(14)@2011-07-12 23:04:44

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=15074

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股本回報反映實力

1 : GS(14)@2011-11-24 21:35:46

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111110/News/ek2_ek2a1.htm

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26萬炒劏房 89呎租金回報 20厘

1 : GS(14)@2011-12-01 07:21:24

full paid very ok...


http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15846945

【本報訊】樓價貴到民怨沸騰，欠大筆首期的市民連公屋也未必買得起，新居屋又要等 5年。一個被人「分屍」斬開成三個單位來賣的分契樓（法律上擁有業權，有契劏房），細到只有 89方呎，大廈住客又很有「公德心」，將石油氣罐放在樓梯做裝飾，但不打緊，最緊要平，只賣 26.6萬元，租金回報近 20厘，照樣有人買，代理稱「搵多間都冇」。　記者：朱連峰

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2 : GS(14)@2011-12-01 07:25:52

上樓直擊
天台養魚　梯間雜物多
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15846946

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3 : Sunny^_^(11601)@2011-12-01 09:45:13

OK喎,起碼有cash flow呀

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4 : 肥B(18468)@2011-12-01 11:09:32

成50年樓, 唔「等」得幾耐...

而且塊地太細(計埋都唔過1000呎)收購重建都要同隔離左右一齊先有得發展, 好似唔多值博..

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5 : GS(14)@2011-12-02 08:18:27

有無足夠業權先

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6 : 肥B(18468)@2011-12-02 11:00:02

5樓提及

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有無足夠業權先

佢樓高五層, 要至少有一層入手先有得同人FIGHT, 所以咪話博唔過囉, 呢D係「資本家」的玩意黎, D錢責住十年八年唔係問題就有得玩.....

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7 : Sunny^_^(11601)@2011-12-02 11:11:45

6樓提及

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5樓提及

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有無足夠業權先

佢樓高五層, 要至少有一層入手先有得同人FIGHT, 所以咪話博唔過囉, 呢D係「資本家」的玩意黎, D錢責住十年八年唔係問題就有得玩.....

我諗呢D樓,10年內都要大維修.每個單位都可能要幾十萬...到時可能會多D放盤呢

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8 : idsdown(1658)@2011-12-03 08:47:20

深水埗, 地點唔錯.
買家都係出租出去, 係咁依3000蚊/月租出去已經係人地幚佢供樓

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9 : Sunny^_^(11601)@2011-12-03 09:02:24

8樓提及

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深水埗, 地點唔錯.
買家都係出租出去, 係咁依3000蚊/月租出去已經係人地幚佢供樓

供樓???有銀行做咩?

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10 : idsdown(1658)@2011-12-03 09:09:41

9樓提及

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8樓提及

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深水埗, 地點唔錯.
買家都係出租出去, 係咁依3000蚊/月租出去已經係人地幚佢供樓

供樓???有銀行做咩?

計數ja...

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11 : Sunny^_^(11601)@2011-12-03 09:11:45

10樓提及

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9樓提及

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8樓提及

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深水埗, 地點唔錯.
買家都係出租出去, 係咁依3000蚊/月租出去已經係人地幚佢供樓

供樓???有銀行做咩?

計數ja...

oic

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12 : idsdown(1658)@2011-12-03 09:16:22

如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

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13 : Sunny^_^(11601)@2011-12-03 09:18:11

12樓提及

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如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

要大維修啦,可能係危樓

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14 : GS(14)@2011-12-03 09:34:20

13樓提及

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12樓提及

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如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

要大維修啦,可能係危樓

回報唔好所以賣

何況品流複雜，那日YY講是租畀雞做生意的

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15 : idsdown(1658)@2011-12-03 09:45:08

14樓提及

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13樓提及

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12樓提及

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如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

要大維修啦,可能係危樓

回報唔好所以賣

何況品流複雜，那日YY講是租畀雞做生意的

其實回報好高喎
又唔係自住, 應該唔會因為環境差而賣

學Sunny兄話, 要大修, 計過大修後回報降左, 仲有睇唔通個市, 食左先

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16 : GS(14)@2011-12-03 09:46:20

15樓提及

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14樓提及

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13樓提及

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12樓提及

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如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

要大維修啦,可能係危樓

回報唔好所以賣

何況品流複雜，那日YY講是租畀雞做生意的

其實回報好高喎
又唔係自住, 應該唔會因為環境差而賣

學Sunny兄話, 要大修, 計過大修後回報降左, 仲有睇唔通個市, 食左先

最慘是要拿一筆大錢出來，唔知幾時收番，看不通市況可能在fullpay 的情況下不如何有問題

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17 : Sunny^_^(11601)@2011-12-03 14:00:03

15樓提及

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14樓提及

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13樓提及

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12樓提及

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如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

要大維修啦,可能係危樓

回報唔好所以賣

何況品流複雜，那日YY講是租畀雞做生意的

其實回報好高喎
又唔係自住, 應該唔會因為環境差而賣

學Sunny兄話, 要大修, 計過大修後回報降左, 仲有睇唔通個市, 食左先

你張圖好得意^_^

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18 : idsdown(1658)@2011-12-03 15:58:16

17樓提及

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15樓提及

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14樓提及

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13樓提及

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12樓提及

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如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

要大維修啦,可能係危樓

回報唔好所以賣

何況品流複雜，那日YY講是租畀雞做生意的

其實回報好高喎
又唔係自住, 應該唔會因為環境差而賣

學Sunny兄話, 要大修, 計過大修後回報降左, 仲有睇唔通個市, 食左先

你張圖好得意^_^

個樣幾得意.
係有毒的雞泡魚

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19 : Sunny^_^(11601)@2011-12-03 17:01:53

18樓提及

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17樓提及

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15樓提及

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14樓提及

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13樓提及

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12樓提及

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如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

要大維修啦,可能係危樓

回報唔好所以賣

何況品流複雜，那日YY講是租畀雞做生意的

其實回報好高喎
又唔係自住, 應該唔會因為環境差而賣

學Sunny兄話, 要大修, 計過大修後回報降左, 仲有睇唔通個市, 食左先

你張圖好得意^_^

個樣幾得意.
係有毒的雞泡魚

見到都想揾野打開佢=]

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20 : 亞力士(1473)@2011-12-03 18:59:56

14樓提及

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13樓提及

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12樓提及

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如果無聊的話, 可以諗下個賣家賣樓原因
點解有咁高回報都要出貨?

要大維修啦,可能係危樓

回報唔好所以賣

何況品流複雜，那日YY講是租畀雞做生意的

佢地咁聽話 好過租比租霸

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蔡東豪：「創新者的回報太不公平了。」

1 : GS(14)@2011-12-14 23:23:31

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 5307&category=daily

「創新者的回報太不公平了。」
暢銷著作《The Undercover Economist》作者、經濟學家Tim Harford


Tim Harford指出，創新者只能夠賺取到2%由創新產生出來的回報，其他98%的回報去了消費者。
創新者絞盡腦汁，做生做死，消費者坐定定享受他人的創新果實，原因是競爭者搶爛市。
世上少有獨市生意，先行者或可享用一段短時間的頭淡湯，但競爭者蜂擁而至，不消一陣價格大跌，利潤消失。我做廠身受其害，供應鏈上所有單位在喊無錢賺，是誰賺了？答案是消費者，可不斷享用又平又靚的產品。
其實，有一些創新者從開始便已經打算為人民服務，例如公認發明World Wide Web的英國科學家Tim Berners-Lee，他由始至終主要在學術界工作，他從World Wide Web得到的實質回報遠低於發明的2%。
慶幸的是，不合理的回報分配似乎沒有打擊創新者的熱情，創新者一是不知道2%和98%的回報分配，一是從創新過程或其他地方爭取到更大的精神回報。

蔡東豪

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施慧雅: 股本回報率高 享更高估值

1 : GS(14)@2011-12-15 21:46:01

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111111/News/ek2_ek2a1.htm

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