首季補地價近57億 按季大跌六成半
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GS(14)@2018-04-17 12:38:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3902&issue=20180417
【明報專訊】地政總署公布，今年首季土地註冊處共註冊13宗契約修訂及4宗換地個案，其中7宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂。期內錄得的補地價收入約56.83億元，較去年第4季約164.77億元，按季大跌約6成半。
恒地古洞粉嶺兩地補地價佔全季66%
資料顯示，上季完成補地價項目包括恒地（0012）古洞北第24及25區項目，涉約12.35億元，以可建樓面面積33.9萬方呎計，每方呎樓面補地價3643元。另同為恒地粉嶺第18區馬適路項目，以約25.31億元完成補地價手續，以可建樓面面積約60.3萬方呎計，每方呎樓面補地價約4200元。換言之，上述兩宗補地價共涉37.66億元，已佔整季補地價金額的66%。
另內地投資者黃振漢或有關人士，亦於季內就元朗屏山土地完成換地協議，補地價金額逾1.1億元，該土地可建樓面面積約3.77萬方呎，每呎補地價約2940元。
聖公會首季近1.5億連掃10伙住宅
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GS(14)@2018-04-25 10:52:46https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8243&issue=20180425
【明報專訊】教會機構近年頻頻入市掃貨，當中最矚目為聖公會，今年首季先後於一手及二手市場購入共10個物業，涉資約1.46億元。早前多次錄得大額成交的九建（0034）西營盤新盤63 Pokfulam，據土地註冊處資料顯示，該項目1座22樓B、F室及2座15、19、20、21、22樓E室，實用面積由305至494方呎不等，包括2個1房及5個3房一套單位，總實用面積共3093方呎，今年2月時以9089.6萬元成交，平均實呎29,388元。上述單位登記買家為香港聖公會管業委員會（CHURCH BODY OF THE HONG KONG SHENG KUNG HUI），是次入市需繳樓價三成的辣招稅，涉買家印花稅及雙倍印花稅共約2726.9萬元。
二手市場方面，聖公會今年初亦先後入市西半山物業。資料顯示，今年2月聖公會斥約3180萬元購入西半山堅道寶林閣一個高層單位及車位，單位實用面積1326方呎，實呎23,982元，成交價及呎價均創該廈新高。此外，今年1月聖公會共以2325萬元購入西半山瑧環2個單位，分別為中層E室，實用449方呎，成交價1285萬元，實呎28619元；另一伙為低層C室，實用380方呎，成交價1040萬元，實呎27368元。
明年首季5000戶入伙 兩年最多 海之戀環海龍譽佔近3000伙 租金短期料受壓
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GS(14)@2018-12-21 07:59:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0484&issue=20181221
【明報專訊】近年政府增加住宅供應，不少新盤陸續收樓。本報統計，明年首季預計有11個樓盤相繼入伙，涉及單位總數近5000個，數量創兩年新高，其中三大入伙盤荃灣西海之戀、紅磡環海．東岸及啟德龍譽合共提供近3000伙，目前放租單位數目320個，暫佔3盤單位總數一成。業界預計，隨着新盤陸續入伙，相信租盤數量亦會增加，料明年初租金會有下調壓力。
明報記者 謝穎怡
綜合市場消息，明年首季料有4948個單位入伙，按季上升14%外，亦是自2016年第四季後新高（見圖）。去年5月開售的長實（1113）荃灣西海之戀，市場消息指，項目下周起將分批出信通知業主收樓，預計下月陸續入伙。
事實上，海之戀預計入伙日期為今年9月，惟由於建築期間受惡劣天氣影響，延遲約4個月交樓。區內代理指，海之戀暫錄約50個放租盤，入場單位為7座低層C室，屬實用面積391方呎1房戶，月租叫價1.6萬元，實呎叫租約41元，以業主去年約616萬元買入價計，料租金回報約3厘。
海之戀1房叫租1.6萬 呎租41元
至於原定8月入伙的九建（0034）紅磡環海．東岸，亦多次延期收樓，市場消息透露，項目最快下周發出收樓信。項目本月已暫錄約15宗預租個案，平均實用呎租約47元，開放式戶最低月租跌穿1萬元，單位為1C座中低層C室，實用面積228方呎，月租9800元，實用呎租約43元，業主2015年以393.6萬元購入，租金回報近3厘。項目現有210個放租盤，佔全盤約兩成，開放式戶最低叫租1.1萬元。此外，準租客可留意近年新盤供應重鎮啟德區，保利置業（0119）龍譽料明年3月入伙，目前約有60個放租盤，開放式戶月租叫價1.2萬元，單位為1A座中層C室，實用面積245方呎，實呎叫租約49元，業主去年以約527.75萬元買入，料租金回報2.7厘。
同區另一新盤嘉華（0173）嘉匯近日已開始收樓，其中一伙高層實用面積793方呎3房戶，月租2.8萬元，實用呎租35元，業主享租金回報僅1.7厘。嘉匯目前約有186個放租盤，連同建灝地產發展的天寰，料未來區內放租盤漸增下，租金或會受壓。
分析員料租金下調約3%
資深地產分析員林一鳴認為，上述三大入伙盤的投資者入市比例低，相反較多是父母替子女置業，或父母借子女名義入市避稅的個案，而年輕子女暫未有自住需要，父母則先將單位放租，預料市場有能力消化數百個放租盤。他續稱，明年入伙盤租金雖可能受壓，但預料下調幅度僅約2%至3%。
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GS(14)@2018-12-21 08:00:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2683&issue=20181221
【明報專訊】近期入伙主要樓盤均位處將軍澳，代理消息稱，區內近期新入伙的三大屋苑，包括華懋海翩匯、會德豐（0020）MONTEREY以及麗展（0480）與帝國集團合作的藍塘傲，現時合共有近300個放租盤，實用呎租介乎36至42元。可留意的是，3盤中以海翩匯累錄約250宗租務成交佔最多，惟開放式及1房戶已租得「七七八八」，加上有其他新入伙盤的租盤競爭，現時平均實用呎租約36元，比10月錄得的38至40元下調5%至10%。
據代理指出，海翩匯10月至今累錄逾250宗租務成交，現時約有69個放租盤，但大部分開放式及1房租盤已獲吸納，現時月租叫價最廉宜單位，為實用面積525方呎的兩房戶，業主月租叫價1.85萬元，即實呎叫租35元。
MONTEREY佔近一半放租盤
至於3個新盤，以MONTEREY現時提供124個放租盤佔最多，入場門檻最低為實用面積260方呎開放式戶，月租叫價1.38萬元起，實呎叫租53元；屋苑近期入伙後，累積錄得約41宗租務成交，平均實用呎租42元。藍塘傲方面，月租最低叫價為實用面積402方呎1房戶型，月租叫價1.45萬元起，實呎叫租36元；屋苑入伙後累錄約57宗租成交，平均實用呎租39元。
利奧坊•曉岸開放式1.2萬租
另一邊廂，市區迷你單位實用呎租則持續高企。大角嘴利奧坊•曉岸新錄一宗租務成交，香港置業高級聯席董事胡耀才表示，屋苑1座低層F室，屬實用面積198方呎開放式戶，業主以約1.3萬元放租1個月後吸引外區客洽詢，雙方議價後減價1000元或7.7%，以1.2萬元租出單位，實用呎租近61元；業主2015年底以約351.8萬元一手購入，享租金回報率4.1厘。
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首季一手樓成交近三成無價單標售 涉逾1480伙 較去年第4季增逾千伙
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GS(14)@2019-04-01 12:04:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3716&issue=20190401
【明報專訊】今年首季一手成交逾5500宗，創逾兩年來季度新高。值得留意，除因樓市重拾升軌外，與發展商成功變招賣樓亦有一定關係。本報統計，今年首季約有46個主要新盤，曾採招標方式（即未有公布價單）售出逾1480伙，佔同期一手整體成交量約27%，不但較去年第4季以招標售出約450伙增加逾1000伙，亦較同期整體成交量約3270伙約14%，按季增加約13個百分點。
明報記者
今年首季一手交投暢旺，期內整體成交量逾5500宗，其中3月份一手市場更錄近2800宗成交，僅次於2016年9月近3500宗的紀錄，創兩年半新高。今年首季最受市場關注的發展商賣樓招數，是採用過往通常只用於銷售涉及銀碼較大的豪宅或特色戶時才會採用的招標形式，讓買家自行出價購買心頭好。本報發現，現時招標賣樓形式已延伸至主打逾300萬至600餘萬元的中小型單位新盤，包括九建（0034）紅磡環海‧東岸、油塘海傲灣、投資者盧華旗下公司發展的深水埗AVA 228、莊士機構（0367）屯門弦海、中冶置業青龍頭逸璟‧瓏灣等。
較去年第4季增13百分點
此外，市場不乏以純招標推售的新盤，包括長實（1113）淺水灣道90號、南豐深水灣徑8號、中信泰富何文田KADOORIA，上述樓盤均定位為超級豪宅，首季累積銷情基本上各不超過10伙。值得留意的是，雖然今年首季不乏發價單、招標方式雙軌賣樓新盤（見表），但有大型樓盤只以招標形式出售單位，其中以億京大埔白石角海日灣為佼佼者，去年底至今一直只招標發售，期間累售逾290伙（當中約160伙今年首季賣出）。
300多萬新界上車盤亦招標出售
去年第4季約有26個主要新盤，曾採招標形式賣樓，期間售逾450伙、佔去年第4季總體一手成交約3270伙的14%。踏入今年首季，有採用招標形式賣樓的主要新盤增至約46個，其間共售逾1480伙、佔一手整體交投量逾27%。如以招標售出單位數量計，按季增加逾兩倍；若以比例而言，則按季增加約13個百分點。
首季沽逾5500伙 逾兩年新高
當中新地（0016）是最積極以招標清貨的發展商，涉旗下至少9個樓盤；除南區SHOUSON PEAK、何文田天鑄、北角海璇等豪宅外，大埔白石角雲匯、將軍澳日出康城晉海II、元朗錦田PARK YOHO系列等大型樓盤，亦加入招標行列，令上述9個樓盤的標售單位總數超過570伙，佔首季標售單位總數逾1480伙的四成。新地副董事總經理雷霆曾解釋，基於部分買家不欲入票、抽籤，並希望直接出價購入單位，故採招標形式銷售，並與公開發售單位作分流處理。
業界憂招標持續影響賣樓透明度
利嘉閣地產總裁廖偉強認為，新盤招標發售的好處是價高者得，「唔啱價就收回，發展商可避免因定價偏低而被指『開錯價』」。他續稱，首季整體一手成交中，逾27%售出單位透過招標售出，比例尚算合理，惟若標售單位佔整體成交量增加至五成，買家屆時或會認為新盤多以入標模式發售，有欠透明度，不排除政府會出手規管。立法會議員郭榮鏗日前曾質詢當局，會否就新盤每輪銷售安排中以公開發售、招標單位比例、或最低數目作規定；運輸及房屋局長陳帆回應稱，現階段沒計劃在新盤以招標形式推售單位數目、比例、次數等作規定，只重申發展商招標賣樓，仍須符合一手新例各項規定。
首季補地價80億 按季跌一半
1 :
GS(14)@2019-04-16 18:38:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7533&issue=20190416
【明報專訊】雖然政府近年加快補地價，不過，據地政總署最新公布，今年首季共註冊9宗契約修訂及兩宗換地個案，期內補地價金額錄約80.59億元，相比對上一季逾168億元，按季減少約52%。另地政總署資料顯示，曾由陳振聰持有的中半山寶雲道16號「楠樺居」，2月完成補地價，金額超過3.04億元，每方呎樓面補地價約20,466元；嘉里（0683）喇沙利道10號及12A號、界限街168至168C，以近2.6億元完成補地價，每方呎樓面補地價約5753元。
傲南廣場再沽3層涉4.5億
另方面，由資深投資者林子峰拆售的黃竹坑道14號傲南廣場活化工廈項目再錄大額成交，市場消息指出，項目最後3層單位，包括26、27及28樓共15個單位，連同大廈廣告位及大廈命名權，獲一名買家全數購入，物業每層8562方呎，合共25686方呎，以呎價1.77萬元計，預料成交價約4.5億元，成該廈最大手買賣。
春秧街地盤5.8億易手
市場消息指北角春秧街62至68號地盤，最新以約5.8億元售出，項目佔地約4340方呎，根據北角分區計劃大綱圖劃作「商業/住宅」用途，可重建成商住、商廈或酒店發展，若重建成商廈，最高地積比15倍，可重建樓面約6.51萬方呎，每方呎樓面地價約8909元。
新地12商場首季營業額撲52億 按年升15%
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GS(14)@2019-04-24 09:26:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2027&issue=20190423
【明報專訊】整體經濟表現不俗，令今年復活節長假成消費黃金檔期（4月19至22日），新地（0016）表示，旗下12個商場包括將軍澳東港城、上水廣場、北角匯、葵興life@KCC、將軍澳中心、新蒲崗Mikiki、將軍澳PopWalk天晉滙、屯門卓爾廣場、屯門錦薈坊、荃錦中心、荃灣新領域廣場及屯門寶怡商場等，在一連四天復活節假期共吸引774萬人流，營業額達4.58億元，分別按年升17%及18%。
新地表示，12大商場今年第一季度業務表現逆市走俏，人流達1.25億，整體營業額達51.7億元，分別按年升16.8%及15.3%。
馮秀炎：15商場復活節檔期營業額升一成
此外，新地同系另外15個主要商場，包括觀塘apm、大埔超級城、銅鑼灣世貿中心、尖沙嘴新太陽廣場、元朗廣場、柴灣新翠商場、上水新都廣場、置富南區廣場、利港商場、元朗開心廣場和青衣翠怡商場等，人流及生意額均有上升。新地代理執行董事馮秀炎表示，總結復活節假期，15大商場總人流逾900萬人次，較去年升12%，營業額逾兩億元，較去年升約10%。
首季私宅落成僅千伙 按季跌近九成
1 :
GS(14)@2019-04-27 07:17:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2396&issue=20190427
【明報專訊】今年首季私宅落成量明顯放緩；運輸及房屋局公布，今年截至3月底，首季私宅落成量僅1000伙，按季急挫7300伙或88%，為2015年第一季錄900伙後的4年按季新低；不過，私宅施工量按季微升，首季錄得2300伙，較去年第4季2000伙增加300伙或15%。
潛在供應維持9.3萬伙
運房局同時公布，截至今年3月底，未來3至4年一手私宅潛在供應量約9.3萬伙，屬連續4個季度維持此水平，當中包括9000個貨尾單位、6.2萬伙興建中但未售出單位，以及2.2萬伙在熟地上可隨時動工興建單位。運房局指，在9.3萬伙當中，估計有7.3萬伙為實用面積小於70方米、即753方呎的中小型單位，佔整體供應量79%，比率與上一季相同。
Q房網香港董事總經理陳坤興認為，整體市場潛在供應已連續4季保持不變，即使近月發展商積極促銷現樓貨尾，但截至第一季尾，已落成而未售出單位總數維持9000伙，自2017年第三季起連續一年半保持不變，反映現時新盤銷售與市場潛在供應增加速率相若，市場潛在供應仍處於「樽頸」，樓市長遠供求關係，仍然偏向緊張。
跑道區新地皮招標 最高估值132億
仲量聯行估價部資深董事謝偉鴻表示，預期空置稅將令發展商對市况更敏感，以調整新盤建築工程進度。假如市况及前景不樂觀，發展商擔心日後銷情欠佳，或將拖慢建築工程，尤其豪宅項目，以減輕支付空置稅的負擔。
另地政總署公布，推出啟德第4C區1號地盤的新九龍內地段第6553號用地於5月3日起招標、6月14日截標；上述地皮位於跑道區前排，可享維港景，面積約10.2萬方呎，指定作非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途，最高可建樓面面積71.4萬方呎。業界估計，地皮估值85.72億至132.16億元，預計每方呎樓面地價約1.2萬至1.85萬元。
官方樓指上月升近3% 兩年半最勁 首季累升半成 距去年歷史高位4.4%
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GS(14)@2019-05-02 10:57:06https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6806&issue=20190501
【明報專訊】樓市回復熾熱，私宅樓價飈升勢頭持續；差估署最新數據顯示，私宅售價指數連升3個月，3月份指數報377.5點，按月急升2.9%，創2016年9月份錄逾3%後、兩年半來最大按月升幅；總結今年首季，樓價指數累計上漲5%，但距離去年7月高峰394.8點仍相差4.4%。分析師相信，樓市升勢已確認，重回高峰水平指日可待。
明報記者 甘潔瑩
今年首季樓市暢旺，私宅樓價指數亦連升個3個月，3月份最新報377.5點，貼近2018年4月錄得的377點。
如以單位劃分，5種類別單位均全線上揚，按月升幅介乎0.7%至3.1%，當中市場最關心的A類單位（實用面積430方呎以下的小型單位），樓價按月升幅最大，3月份報420.2點，按月升3.1%，跑贏整體大市，但比去年8月的436.8點高峰位，仍相差3.8%。
細單位較去年高位仍低3.8%
至於B類單位（實用面積431方呎至752方呎的中型單位），按月升幅亦高見3%，最新報357.2點。不過，面積最大、歸類為豪宅的D、E類單位（實用面積1076方呎或以上的大型單位），3月售價指數分別報319.8點和316.7點，按月升幅分別1.4%及0.7%，升幅跑輸大市。
經濟學者莊太量表示，樓價指數上升是預料之中，因樓市於去年下半年調整，而2019年起，中美貿易戰緩和及美國聯儲局暫停加息等因素，在經濟良好基調下，樓價再拾升軌，而首季僅升5%，料未來可追回並收復失地。
問及樓價持續上升，政府會否再度出招或「加辣」壓抑樓市，莊太量認為目前樓價剛回升，預計若樓價重回去年夏天高位，政府才有機會再出招。
代理：下月按月可再升2.5%
另利嘉閣研究部主管陳海潮指，樓市再次上升勢頭已獲確認，而3月錄按月升幅2.9%，屬2016年9月以來，即兩年半來的最大按月升幅。陳海潮估計，差估署下次公布的4月私宅樓價指數，相信可錄2%至2.5%的按月升幅。
租金指數中止4個月跌勢
至於私宅租金指數方面，差估署最新數據顯示，租金指數連跌4個月後終見反彈，3月份租金指數報193.8點，按月升0.83%，按年升2.5%；總結今年首季，租金累升0.26%，去年首季則漲0.85%。
若以單位面積劃分，各類型單位租金齊上揚，中小型單位（A、B及C類單位）升幅較明顯，最新報197.6點，升0.87%；大型單位（D及E類單位）租金指數最新報158.2點，按月升0.51%。
2 :
GS(14)@2019-05-02 10:57:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8085&issue=20190501
【明報專訊】薪金升幅跑不贏樓價升幅，令香港人上車困難，是困擾本港社會，以及特區政府的「重中之重」問題。
去年家庭入息中位數僅升0.36%
根據政府統計處數字顯示，2018年第四季本港家庭住戶每月入息中位數為2.82萬元，比去年第一季的2.81萬元，全年僅增加100元或0.36%；另外，利嘉閣研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年第四季私宅平均價為855.09萬元，對比去年第一季平均價806.02萬元，同期增加6.1%，反映家庭住戶月入嚴重跑輸樓價升幅。
同期私樓平均價飈逾6%
若根據差估署最新數據，今年3月私宅售價指數報377.5點，較去年12月的359.4點，首季樓價指數已累漲5%；以此推算，意味今年首季私樓平均價再升42.7萬元、至897.8萬元。事實上，上車難已成為普羅大眾的重要問題，若以去年第四季家庭住戶入息中位數2.82萬元計，即首季樓價增幅等同一般家庭15個月的入息。
話你知﹕首季樓價升幅 等同家庭15月收入
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GS(14)@2019-05-02 10:58:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8085&issue=20190501
【明報專訊】薪金升幅跑不贏樓價升幅，令香港人上車困難，是困擾本港社會，以及特區政府的「重中之重」問題。
去年家庭入息中位數僅升0.36%
根據政府統計處數字顯示，2018年第四季本港家庭住戶每月入息中位數為2.82萬元，比去年第一季的2.81萬元，全年僅增加100元或0.36%；另外，利嘉閣研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年第四季私宅平均價為855.09萬元，對比去年第一季平均價806.02萬元，同期增加6.1%，反映家庭住戶月入嚴重跑輸樓價升幅。
同期私樓平均價飈逾6%
若根據差估署最新數據，今年3月私宅售價指數報377.5點，較去年12月的359.4點，首季樓價指數已累漲5%；以此推算，意味今年首季私樓平均價再升42.7萬元、至897.8萬元。事實上，上車難已成為普羅大眾的重要問題，若以去年第四季家庭住戶入息中位數2.82萬元計，即首季樓價增幅等同一般家庭15個月的入息。
首季二按破千宗 金額創新高 分析：因樓價飈首期增 發展商減高成數一按
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GS(14)@2019-05-02 11:00:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9130&issue=20190501
【明報專訊】首季樓價回暖，發展商積極推盤，並普遍向買家提供二按，帶動二按數字急升。金管局的數據顯示，今年首季涉及第二按揭計劃的貸款超過50億元，涉及逾千宗二按，分別創歷來及14年新高。分析估計因發展商積極推盤所致，同時亦因發展商減少提供一按，以致數據集中體現在二按。
明報記者 廖毅然
據金管局最新數據顯示，3月份涉及第二按揭計劃的貸款達20.84億元，涉及406宗，以金額計為歷來最多，以宗數計為2005年初以來最多。總結首季，涉及第二按揭計劃的貸款54.64億元，合共1063宗。二按金額佔整體新批按揭6%，但佔新批一手按揭達25%，亦是2005年以來最高。
3月二按21億元同創新高
業內人士指，這些數字主要來自於發展商為新盤買家提供的二按服務，由於買家的一按是由銀行提供，因此銀行會有發展商提供的二按紀錄，再上報予金管局。如果直接由發展商提供一按，反而不會向金管局呈報。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，二按增加反映買家首期不足問題，在現時限制按揭的措施下，只有少數新盤能夠承做按保，以致發展商普遍提供二按予買家，而今年首季隨著樓價回升，發展商亦增加推盤速度，造就二按金額創新高。另一方面，她認為發展商減少提供俗稱「呼吸Plan」的高成數一按，而改為只提供二按，這策略上的改變，亦使數據集中體現在二按上。
另外，樓價回升亦使負資產宗數減少。據金管局數字，負資產住宅按揭貸款宗數由去年第四季的262宗，減至今年首季的44宗。涉及的金額由去年第四季的11.9億元，減至今年首季的2.3億元。金管局指出，首季的負資產個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。
負資產按季大減至44宗
負資產住宅按揭貸款中，無抵押部分的金額由去年第四季的5800萬元，減少至今年首季的600萬元。銀行自從2011年第一季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，今年首季樓市升勢明顯，樓市交投量回升，且一手及二手樓價又重現零議價、反價或加價等現象，若情况持續，第二季的負資產個案或會減至零。
整體按揭方面，3月份新申請住宅按揭貸款個案較2月份按月增加55%至15703宗，3月份新批出的按揭貸款額按月增加43%至373億元。3月份新取用按揭貸款額較2月份增加20.7%至199億元。H按比例進一步增加至86.1%，而P按佔比則減至10.8%。
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